Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

Online seit gestern

IMRRS 2025, 1271

LG Hamburg, Urteil vom 28.02.2025 - 316 S 35/24

Nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster ist es Sache des Vermieters, die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und gegebenenfalls die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter muss den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen.*)

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IMRRS 2025, 0546

AG Bremen-Blumenthal, Beschluss vom 03.04.2025 - 22 M 2963/24

1. Ein Räumungstitel ist nur vollstreckbar, wenn er die zu räumenden Räume so genau bezeichnet, dass der Gerichtsvollzieher sie ohne Weiteres lokalisieren kann; die Bezeichnung "Gewerberäume" ohne weitere Konkretisierung genügt nicht.

2. Zinsansprüche sind nur insoweit vollstreckbar, als sie unmittelbar und nachvollziehbar aus dem Titel selbst hervorgehen; eine lediglich fakultative Zinspflicht im Falle der Vorfälligkeit erfüllt dieses Erfordernis nicht.

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Online seit 1. Oktober

IMRRS 2025, 1288

BGH, Urteil vom 24.09.2025 - VIII ZR 289/23

Zur Frage des Vorliegens von Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn der im selben Haus wie der Mieter wohnende Vermieter beabsichtigt, die eigene Wohnung baulich zu verändern, um sie anschließend zu verkaufen, und die ähnlich große, vermietete Wohnung während der Umbauarbeiten und auch dauerhaft selbst zu nutzen.*)

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IMRRS 2025, 1260

LG Wuppertal, Urteil vom 27.11.2024 - 8 S 24/24

1. Maßgeblich für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist der Nutzungszweck, den der Hauptmieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Dementsprechend liegt ein gewerbliches Mietverhältnis vor, wenn der Hauptmieter die Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung an seinen Arbeitnehmer anmietet und nicht selbst zu Wohnzwecken nutzen will. Für die rechtliche Einordnung des Hauptmietvertrags ist es demgegenüber unerheblich, dass der Hauptmieter seinerseits die Räume an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten will.

2. Die Angabe einer Kündigungsfrist oder eines Kündigungstermins gehört nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer ordentlichen Kündigung. Eine Kündigung ohne Zeitangabe wirkt zum nächstzulässigen Termin. Dies gilt auch, wenn der Kündigende sich in einer Kündigungserklärung auf mehrere, zu unterschiedlichen Zeitpunkten wirkende Kündigungsrechte stützt. Ohne gegenteilige Anhaltspunkte ist sein ohne Weiteres erkennbarer Wille dahingehend auszulegen, dass eine schnellstmögliche Beendigung gewünscht ist.

3. Mietet ein Arbeitgeber Wohnungen an, um sie seinen Arbeitnehmern mit dem Ziel zu überlassen, sie an sich zu binden und sich so Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, liegt eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum i.S.d. § 565 Abs. 1 BGB vor.

4. Dass der gewerbliche Mieter die Räume an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten will, ist für die rechtliche Einordnung des Hauptmietvertrags unerheblich. Insbesondere führt dies nicht zur Anwendung der Vorschriften des Wohnraumietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis.

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Online seit 30. September

IMRRS 2025, 1021

BGH, Beschluss vom 08.04.2025 - VIII ZR 17/25

1. Auch wenn der Vermieter durch das vorläufige Verbleiben des sich auf eine alters- und gesundheitsbedingten Härte berufenden Mieters in der wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnung gleichfalls nicht unerhebliche Nachteile zu vergegenwärtigen hat, indem die privilegierte Bedarfsperson - Tochter - mit ihrer vierköpfigen Familie weiterhin auf 40 m² wohnen bleiben muss, statt auf 100 m², ist im vollstreckungsbedingten Verlust der Mietwohnung ein unwiederbringlicher Nachteil zu sehen, vor dem der Mieter einstweilen, d.h. bis zur Entscheidung über eine Nichtzulassungsbeschwerde, zu schützen ist.

2. Der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter kann sich grundsätzlich nur dann darauf berufen, dass die Zwangsvollstreckung ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringe, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat.

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Online seit 29. September

IMRRS 2025, 1248

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.09.2025 - 6 C 5023/25

1. Eine wohnwertmindernde besonders Lärm belastete Lage liegt bei einer Zweizimmerwohnung auch dann vor, wenn nur eines der beiden Zimmer Fenster zur Lärmquelle aufweist.*)

2. Kurze Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr (ÖPNV) und zur Nahversorgung können in Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.*)

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Online seit 26. September

IMRRS 2025, 1171

AG Frankfurt, Urteil vom 20.02.2025 - 33093 C 422/24

1. Überlässt der Mieter die Wohnung einem Dritten zur alleinigen Nutzung, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen.

2. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter dem Mieter die Aufnahme des Dritten gestattet hat. Hieraus lässt sich keine Zustimmung zur alleinigen Nutzung seitens des Dritten ableiten.

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IMRRS 2025, 1240

LG Berlin II, Beschluss vom 11.09.2024 - 64 S 51/22

1. Tragen die Mieter schlüssig vor, die geltend gemachten Schadenersatzansprüche seien gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt, so hat der Vermieter seinerseits schlüssig darzutun, dass seine Klage die Verjährungsfrist gewahrt habe. Weist das Gericht im Verhandlungstermin darauf hin, dass dazu die bloße Angabe des Monats der Wiederinbesitznahme der Wohnung nicht ausreiche, muss der Vermieter das konkrete Datum der Inbesitznahme der Wohnung angeben oder dartun, aus welchen Gründen ihm eine sofortige Erklärung i.S.d. § 139 Abs. 5 ZPO unmöglich sei. Wenn er dies schuldhaft versäumt, stehen die Präklusionsvorschriften der §§ 529, 531 ZPO der nachträglichen Substanziierung seines Vortrags im Berufungsrechtszug entgegen.*)

2. Bleibt streitig, ob der Vermieter den behaupteten Zeitpunkt der Wiederinbesitznahme der Wohnung im ersten Rechtszug hinreichend eingegrenzt hat, vermag der Tatbestand zwar nicht gem. § 314 ZPO zu beweisen, dass der Vortrag nicht erfolgt sei. Wenn das erstinstanzliche Gericht seine Entscheidung gerade auf die unterbliebene Konkretisierung des Vorbringens stützt, stellt sich das Schweigen des Tatbestands und des Protokolls der mündlichen Verhandlung aber als gewichtiges Indiz für das tatsächliche Ausbleiben des Sachvortrags dar.*)

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Online seit 25. September

IMRRS 2025, 1218

LG Berlin II, Urteil vom 17.07.2025 - 64 S 15/24

1. Der Abschluss eines Mietvertrags mit einer gem. §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin gem. § 280 Abs. 1 BGB dar, die ihre Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet (Anschluss BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz. 116, IMRRS 2020, 0676 = BGHZ 225, 352 ff.).*)

2. Innerhalb des seit dem 01.10.2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB verfolgt. Dieses Metier stellt sich - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen - als besonders schwierig dar. Soweit die Inkassodienstleistungen automatisiert erbracht werden, spricht dies nicht entscheidend für den Ansatz einer geringeren Gebühr; denn die dazu genutzten Algorithmen und Plattformen wurden aufwändig entwickelt und bedürfen ständiger Pflege (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23, IMRRS 2025, 0532).*)

3. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist (Anschluss/Fortführung LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23, IMRRS 2025, 0532)*)

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Online seit 24. September

IMRRS 2025, 1217

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.07.2025 - 10 U 78/25

1. Ein gewerblicher Mieter, dessen Betrieb wegen hoheitlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beschränkt war, kann grundsätzlich nicht nach § 313 BGB verlangen, dass der mit einer festen Laufzeit abgeschlossene Mietvertrag dahin angepasst wird, dass die Laufzeit des Vertrags verlängert wird.*)

2. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Mieter detailliert darlegt, welche konkreten pandemie-bedingten Nachteile ihm entstanden sind und dass ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.*)

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Online seit 23. September

IMRRS 2025, 1136

AG Pankow, Urteil vom 11.06.2025 - 2 C 2/25

1. Eine Klage auf Feststellung der deliktischen Verpflichtung eines Schädigers zum Ersatz künftiger Schäden ist zulässig, wenn die Möglichkeit eines Schadenseintritts besteht. Ein Feststellungsinteresse ist nur zu verneinen, wenn aus Sicht des Geschädigten bei verständiger Würdigung kein Grund besteht, mit dem Eintritt eines Schadens wenigstens zu rechnen.

2. Eine Mietwohnung, in der die Mieterin durch eine versteckte Kamera im Badezimmer beim Duschen gefilmt wird, ist nicht für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, weil durch die Aufnahmen der versteckten Kamera keinerlei Intim- und Privatsphäre der Mieterin mehr besteht.

3. Solche Filmaufnahmen berechtigen die Mieterin zur fristlosen Kündigung und der Vermieter hat ihr die Mietdifferenz einer teureren Ersatzwohnung zu ersetzen.

4. Sie hat auch einen Anspruch auf Schmerzensgeld i.H.v. 2.000 Euro.

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Online seit 22. September

IMRRS 2025, 1180

AG Hamburg, Urteil vom 05.04.2024 - 49 C 352/22

1. Der Vermieter kann dem Mieter nicht entgegenhalten, an einer Vereinbarung des Mieters mit dem Voreigentümer über einen bestimmten Minderungsbetrag nicht beteiligt gewesen zu sein.

2. Die Minderungshöhe bei einem defekten Fahrstuhl ist auch von der Lage der Wohnung des Mieters abhängig. Ein Mieter im 2. OG kann weniger mindern als ein Mieter aus dem 5. OG.

3. Eine einer Minderung widersprechende Verweigerung des Mieters der Mängelbeseitigung setzt voraus, dass die Mängelbeseitigung in einer duldungspflichtigen Art und Weise dem Mieter angeboten gewesen ist.

4. Erst mit Zugang der Abrechnung bei der Mieterseite wird ein Nachforderungsanspruch fällig.

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IMRRS 2025, 1216

OLG Schleswig, Urteil vom 18.07.2025 - 12 U 73/24

In Gewerberaummietverhältnissen müssen Mieter weiterhin die Originalbelege einsehen dürfen, eine digitale Kopie reicht nicht. § 556 Abs. 4 Satz 2 BGB, der regelt, dass der Vermieter die Belege auch elektronisch bereitstellen darf, betrifft unmittelbar nur die Wohnraummiete. Auf die gewerbliche Vermietung findet er keine entsprechende Anwendung - schon gar nicht rückwirkend.

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IMRRS 2025, 1146

VG Bremen, Urteil vom 04.06.2025 - 4 K 948/24

1. Zur (beschränkten) Akteneinsicht in eine Bauakte nach dem BremIFG.*)

2. Aufzeichnungen, die eine Bauaufsicht im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erstellt oder erhält, sind amtliche Informationen.

3. Aus diesen Informationen können Auskünfte nach dem Landesinformationsfreiheitsgesetz verlangt werden.

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Online seit 19. September

IMRRS 2025, 1182

LG Essen, Urteil vom 06.03.2025 - 10 S 211/24

Droht der Mieter damit, seine "Knarre" zu holen und die Tochter des Vermieters "abzuknallen", rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

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IMRRS 2025, 1178

LG Berlin, Urteil vom 18.05.2022 - 64 S 249/20

1. Ist die Wohnung wegen notwendiger Instandsetzungsarbeiten unbenutzbar und die Miete daher auf null gemindert, so kann die Mieterin zwar dem Grunde nach Erstattung der ihr durch die Anmietung einer Ersatzunterkunft entstehenden Kosten beanspruchen. Unabhängig davon, ob sie diese Kosten gemäß § 555a Abs. 3 BGB als Aufwendungen oder nach § 536a Abs. 1 BGB als Schaden qualifiziert, muss sie sich aber die auf Grund der Mietminderung ersparten Mietzahlungen anrechnen lassen, da es sonst zu einer unbilligen Überkompensation käme. Bleiben die Kosten für die Ersatzunterkunft hinter der Vertragsmiete zurück, steht der Mieterin ein Erstattungsanspruch nur insoweit zu, als sie darlegen kann, dass der Nutzen der Ersatzunterkunft drastischer hinter dem vertragsgemäßen Nutzen der Wohnung zurückblieb als die Aufwände für ihre Beschaffung hinter der vertragsgemäßen Miete. (Entgegen/Abgrenzung LG Berlin - 67 S 336/20 -, Urt. v. 25.03.2021).*)

2. Die Installation von Fensterschlössern, Stangenschloss und Überwachungskameras zu Kosten von mehr als 3.500,00 Euro mag sich angesichts der Einrüstung des Miethauses mit einem Baugerüst als sinnvolle Sicherungsmaßnahme einordnen lassen. Es handelt sich aber nicht um Aufwendungen, die ein von Sanierungsarbeiten betroffener Mieter im Sinne des § 555a Abs. 3 BGB unbedingt machen "muss".*)

3. Erleidet eine Mieterin durch Kontakt mit schon zu Mietbeginn in der Wohnung vorhandenen künstlichen Mineralfasern allergische Reaktionen, die zwar ihren Auswirkungen nach nicht mit einem anaphylaktischen Schock mit Atemnot zu vergleichen, aber prinzipiell unbeherrschbar sind und zu Anschwellungen an Gesicht und Körper führen, kann ein Schmerzensgeld von 1.000,00 Euro angemessen sein. Macht die Mieterin geltend, sie sei durch den Kontakt mit den Schadstoffen und die Vorenthaltung der Wohnung auch psychisch betroffen, rechtfertigt dies nicht ohne weiteres die Einholung eines Sachverständigengutachtens, um ihrer weiter gehenden Schmerzensgeldforderung nachzugehen. Vielmehr bedarf es der Vorlage eines ausführlichen ärztlichen Attests, um eine psychische Beeinträchtigung mit Krankheitswert hinreichend substantiiert darzulegen.*)

4. Kann die Mieterin keine signifikant über das allgemeine Lebensrisiko hinausgehende Gefahr aufzeigen, dass sie auf Grund der Schadstoffbelastung der Wohnung zukünftig in physischer oder psychischer Hinsicht erkranken werde, so ist ihre auf Feststellung der Ersatzpflicht des Vermieters für zukünftige immaterielle Schäden gerichtete Klage unzulässig.*)

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Online seit 17. September

IMRRS 2025, 1170

AG Itzehoe, Beschluss vom 22.02.2025 - 92 C 112/24

Das mehrfache/wiederholte Abbrennen von Feuerwerkskörpern u.a. auf dem Balkon der Mietwohnung berechtigt nach erfolgloser Abmahnung zur Kündigung aus wichtigem Grund.*)

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IMRRS 2025, 1167

LG Wuppertal, Urteil vom 24.03.2025 - 17 O 260/23

1. Der mietvertragliche Überlassungsanspruch verjährt während der Mietzeit nicht.*)

2. Wenn der vormalige Eigentümer "die zu erstellenden Mieträume [...] vermietet", und im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter dem Mieter das Einreichen eines Bauantrags und die Baugenehmigung mitzuteilen hat, liegt die Errichtungspflicht allein beim Vermieter.*)

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Online seit 16. September

IMRRS 2025, 1201

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.07.2025 - 24 U 82/24

1. Ein Aufrechnungsverbot ist bei Gewerberaummiete formularvertraglich möglich.

2. Sondervereinbarungen sind das Ergebnis mündlicher Abreden vor Vertragsabschluss, was hierin fehlt, gab es vorher nicht.

3. Verspätetes Vorbringen, § 296a ZPO, bleibt als neues Vorbringen im Berufungsrechtszug regelmäßig unbeachtlich, vgl. § 531 Abs. 2 ZPO.

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Online seit 15. September

IMRRS 2025, 1200

AG Hannover, Urteil vom 10.09.2025 - 465 C 781/25

Beleidigt der Mieter seinen Vermieter in rassistischer und menschenverachtender Weise, kann dies eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.*)

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Online seit 12. September

IMRRS 2025, 1179

AG Hamburg, Urteil vom 08.08.2024 - 48 C 395/22

Der Vermieter hat die Verspätung der Betriebskostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten, wenn er durch Offenlegung der Post Box des Versorgungsunternehmens belegt, dass ihm bis zum Stichtag keine genaueren Informationen über den Gasverbrauch des Mieters zur Verfügung standen, die ihm seinerseits eine Abrechnung ermöglicht hätten.

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Online seit 11. September

IMRRS 2025, 1181

AG Ratzeburg, Urteil vom 23.07.2025 - 17 C 235/23

1. Der Mieter kann einen Mangel der Mietsache selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist.

2. Der Vermieter muss ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein reichen insoweit nicht aus; hinzutreten muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf.

3. Bei der Eigenbedarfskündigung sind die Person(en) anzugeben, für die die Wohnung benötigt wird sowie ein konkreter Sachverhalt, auf den sich das Interesse dieser Person(en) an der Erlangung der Wohnung stützt.

4. Identifizierbarkeit ist hinreichend, aber auch erforderlich; eine namentliche Nennung ist nicht erforderlich, solange der Mieter die Zuordnung zum privilegierten Personenkreis vornehmen kann. Dies ist nicht der Fall, wenn im Kündigungsschreiben lediglich von "einem Familienangehörigen" die Rede ist. Der Grad der Verwandtschaft ist mitzuteilen.

5. Will die Bedarfsperson gemeinsam mit ihrer Lebensgefährtin die Mietsache beziehen, muss die Lebensgefährtin zwar nicht namentlich, wohl aber ihr Vorhandensein und ihr Nutzungswunsch in dem Kündigungsschreiben angeben werden.

6. Dem Mieter steht für die infolge der Mietminderung im Voraus zu viel geleistete Miete gegen den Vermieter nach Bereicherungsrecht ein Rückforderungsanspruch zu, soweit dieser nicht verjährt ist.

7. Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat. Die Grenze der Geringfügigkeit nach § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wird nach allg. Ansicht bei rund 10% gezogen.

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Online seit 10. September

IMRRS 2025, 1135

LG Regensburg, Beschluss vom 16.06.2025 - 21 S 25/25

1. Der Begriff des Gebäudes i.S.d. § 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude. Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbstständige) Gebäude angesehen.

2. Der Annahme eines einheitlichen Gebäudes steht nicht entgegen, wenn es an einem gemeinsamen Treppenhaus und einem gemeinsamen Hauseingang oder sonstigen gemeinschaftlich zu nutzenden Flächen fehlt und deshalb von einem erhöhten Konfliktpotenzial nicht auszugehen ist.

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Online seit 9. September

IMRRS 2025, 1155

AG Hanau, Urteil vom 24.07.2025 - 32 C 16/25

1. Ein vertraglich vereinbarter oder durch den Vermieter einseitig bestimmter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten ist für beide Parteien bindend und kann grundsätzlich nur einvernehmlich abgeändert werden.*)

2. Dem Vermieter kann ausnahmsweise ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels zustehen, wenn ihm ein Festhalten an dem bisher verwendeten unzumutbar ist und der neue Verteilungsschlüssel billigem Ermessen entspricht. Verwendet der Vermieter diesen Verteilungsschlüssel jedoch weiterhin bei einer anderen Abrechnungsposition ohne Erklärung, warum dessen Verwendung dort nicht unzumutbar sei, steht ihm insgesamt kein Abänderungsrecht dieses Verteilungsschlüssels zu.*)

3. Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unter Verwendung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels stellt einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung dar, den der Mieter innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gegenüber dem Vermieter rügen muss. Er kann sodann die Abrechnung kürzen, soweit die auf ihn bei Verwendung des zutreffenden Verteilungsschlüssels entfallenden Betriebskosten geringer ausfallen. Mit einem sich hieraus ergebendes Guthaben oder Rückforderungsanspruch hinsichtlich auf die Abrechnung bereits geleisteter Zahlungen kann er gegen Ansprüche Vermieters aufrechnen.*)

4. Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unter Verwendung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels stellt eine vertragliche Pflichtverletzung (§ 280 BGB) dar. Die Kosten der Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts zur Rüge und Korrektur der Abrechnung kann der Mieter als Schadensersatz geltend machen und mit diesen gegen Ansprüche des Vermieters aufrechnen.*)

5. Hat der Vermieter mehrere Forderungen gegen den Mieter, ist er an dessen Leistungsbestimmung bei Erklärung der Aufrechnung gebunden (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB).*)

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Online seit 4. September

IMRRS 2025, 1060

LG Berlin II, Urteil vom 06.03.2025 - 64 S 49/23

1. Damit ein Keller wohnwerterhöhend gewertet werden kann, muss er auch an den Mieter mitvermietet sein. Das Vorhandensein irgendeines Kellers im Haus reicht dafür nicht aus.

2. Für ein vierstöckiges Miethaus mit Vorderhaus und Seitenflügel ist ein Fahrradraum mit Platz für nur ca. fünf Fahrräder nicht ausreichend dimensioniert.

3. Eine bevorzugte Citylage ist nur anzunehmen, wenn diese unmittelbar fußläufig erreichbar ist. Eine unmittelbare Nähe zur "City" kann nicht mehr angenommen werden, wenn der Fußweg ungefähr 15 Minuten in Anspruch nimmt.

4. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grund nach Anspruch auf eine Mieterhöhung; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.

5. Die auf die Erhaltungsmaßnahme entfallenden Kosten sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Das gilt sowohl für fällige Instandsetzungen wie auch für anteilige lnstandsetzungskosten bei vorzeitigem Austausch.

6. Der Austausch einer über 30 Jahre alten Gastherme ist als reine Instandsetzung anzusehen.

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