Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 14.05.2024 im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 31. Mai

IMRRS 2024, 0727

BGH, Urteil vom 18.04.2024 - IX ZR 89/23

Vermittelt ein Dritter einem Rechtsanwalt den Auftrag eines Mandanten zur entgeltlichen Geschäftsbesorgung und lässt er sich für die Leistung bezahlen, ist die dem zugrunde liegende Vereinbarung unwirksam.*)

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Online seit 29. Mai

IMRRS 2024, 0724

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.11.2023 - 5 S 1096/23

1. Grundsätzlich dienen die Vorschriften über die Zuständigkeit nicht dem Schutz des Nachbarn, sondern ausschließlich dem öffentlichen Interesse an einem geordneten Verwaltungsverfahren. Daher entfaltet auch § 48 Abs. 2 LBO-BW weder allgemein noch in Bezug auf einen Dritten, der Einwendungen gegen das Vorhaben erhoben hat, drittschützenden Charakter, wenn der Bauherr einen Anspruch auf die Baugenehmigung hat.

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die sachlich zuständige Baurechtsbehörde Ermessenserwägungen im Hinblick auf nachbarschützende Regelungen anzustellen hat. Insofern muss aber die Verletzung materieller Rechtspositionen im Rahmen der Ermessensausübung zumindest möglich erscheinen. Steht dem Bauherrn hingegen ein (gebundener) Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung zu und sind Ermessenerwägungen nicht anzustellen, kommt § 48 Abs. 2 LBO-BW keine nachbarschützende Funktion zu.

3. Daran fehlt es, wenn es sich bei der angefochtenen Baugenehmigung um eine gebundene Entscheidung nach § 34 Abs. 1 BauGB handelt und keine Ausnahmen oder Befreiungen von drittschützenden materiell-rechtlichen Bestimmungen erteilt wurden, die eine Ermessensausübung erforderlich gemacht hätten.

4. § 48 Abs. 2 LBO-BW ist weder direkt noch analog auf den Fall anzuwenden, dass die Baurechtsbehörde des Landratsamts über einen Bauantrag einer anderen Behörde des Landratsamts zu entscheiden hat.

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IMRRS 2024, 0721

LAG Baden-Württemberg, Urteil vom 12.12.2023 - 15 Sa 20/23

1. Ist der Zugang einer schriftlichen Erklärung streitig und beruft sich der darlegungs- und beweisbelastete Absender auf einen Zugang beim Empfänger per Einwurf-Einschreiben der Deutschen Post AG, begründet die Kombination von Einlieferungsbeleg der Post und Sendungsstatus der Post noch keinen Beweis des ersten Anscheins für den Zugang.*)

2. Die Aussagekraft eines Sendungsstatus unterscheidet sich von derjenigen der Reproduktion eines Auslieferungsbelegs darin, dass hinter dem Sendungsstatus kein individueller, konkreter Mensch als Gewährsperson steht, während der Auslieferungsbeleg die Unterschrift des Postzustellers trägt. Kann keine Reproduktion des Auslieferungsbelegs von der Deutschen Post AG mehr zur Verfügung gestellt werden, fällt dies in die Risikosphäre des Absenders.*)

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Online seit 28. Mai

IMRRS 2024, 0716

BFH, Urteil vom 23.01.2024 - IX R 14/23

1. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint (Anschluss an Senatsurteil vom 28.07.2021 - IX R 25/19, Rz 19; z.T. entgegen Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22.02.2023, BStBl I 2023, 332, Rz 24).*)

2. Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darzulegen und nachzuweisen.*)

3. Der kapitalisierte Wert eines lebenslangen, fortbestehenden Nießbrauchsrechts an einem Grundstück ist nicht Bestandteil der Anschaffungskosten des Grundstücks, wenn der Nießbraucher das Eigentum am belasteten Grundstück erwirbt.*)

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Online seit 24. Mai

IMRRS 2024, 0703

BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 141/23

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums "der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten; dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 01.12.2020 getroffen wurde.*)

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Online seit 22. Mai

IMRRS 2024, 0686

AG Paderborn, Urteil vom 19.10.2023 - 50c C 156/23

Bei der Frage der Überbelegung ist auf das Verhältnis der Anzahl an Mietern und Untermietern zu der Gesamtwohnfläche der Wohnung und zu der Anzahl der Wohnräume abzustellen. Dabei werden die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder als Maßstab genommen, wonach pro Person ein Raum und eine Nutzfläche von 6-9 qm bzw. pro Erwachsenem oder zwei Kindern bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm zur Verfügung stehen müssen. Nach Außerkrafttreten des Wohnungsaufsichtsgesetz heißt es nunmehr in § 10 Abs. 2 WohnStG, dass einzelne Wohnräume nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 8 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen.

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IMRRS 2024, 0699

BFH, Beschluss vom 22.04.2024 - III B 82/23

1. Die Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung wegen eines in der Privatsphäre liegenden Vorhabens setzt die Darlegung und (gegebenenfalls) die Glaubhaftmachung von Umständen voraus, wonach das Vorhaben in seiner Planung bereits vor Zugang der Ladung so ausgestaltet war, dass die Wahrnehmung des gerichtlichen Termins während dieser Zeit unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist.*)

2. Ein vor Zugang der Ladung gefasster Entschluss zu einem Kurzurlaub "ins Blaue" ist kein erheblicher Grund für eine Terminsverlegung, sofern nicht im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten.*)

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IMRRS 2024, 0399

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2024 - 3 U 96/23

1. Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zu Grunde zu legen ist, ist allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Klägers - nicht hingegen nach dessen bloßer Rechtsauffassung - zu entscheiden, da sich hiernach der Streitgegenstand bestimmt.

2. Sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache eine doppelrelevante Tatsache - also die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage - ist, wird über das Vorliegen dieser Tatsache kein Beweis erhoben, sondern ist das Vorbringen des Klägers für die Entscheidung über die Zulässigkeit als wahr zu unterstellen.

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Online seit 21. Mai

IMRRS 2024, 0697

BGH, Urteil vom 08.03.2024 - V ZR 119/23

1. Ist in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage vereinbart, dass die Wohnungseigentümer weitgehend so gestellt werden sollen, als handelte es sich um real geteilte Grundstücke bzw. als wären sie Alleineigentümer, und ist den Wohnungseigentümern eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums gestattet, begründet im Zweifel nicht jeder Verstoß gegen eine öffentlich-rechtliche Norm einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB; vielmehr muss der Norm Drittschutz zukommen.*)

2. Die Festsetzung in einem Bebauungsplan über die Grundfläche der Wochenendhäuser in einem Wochenendhausgebiet ist Teil der Gebietsfestsetzung und hat drittschützenden Charakter.*)

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IMRRS 2024, 0639

AG Recklinghausen, Urteil vom 10.07.2023 - 17 C 24/23

1. Die Belegeinsicht erfolgt in der Geschäftsstelle des Vermieters. Der Mieter hat regelmäßig keinen Anspruch auf Übersendung der Belege.

2. Ausnahmsweise gilt etwas anderes, wenn die Einsichtnahme in der Geschäftsstelle für den Mieter unzumutbar ist.

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IMRRS 2024, 0689

LG Dresden, Urteil vom 19.01.2024 - 2 S 177/23

Mit der Aufstellung eines Gedenksteins - auch wenn dieser optisch einem Grabstein ähnelt - wird die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet. Auch die Tatsache, dass man von der Wohnung der anfechtenden Eigentümerin auf diesen Stein und eine Kirche blickt und sich dadurch der Eindruck einer Grabstätte verstärkt, spricht nicht für ein Sonderopfer. Eine GdWE ist nicht verpflichtet, nur Kunstwerke aufzustellen, die keine Reaktionen oder Diskussionen hervorrufen.*)

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Online seit 17. Mai

IMRRS 2024, 0683

AG Dachau, Urteil vom 10.05.2024 - 4 C 240/22

1. Bei einem Kaufpreisabschlag von 15 - 20% eines vermieteten gegenüber einem unvermieteten Objekt liegt ein erheblichen Nachteil vor, der den Vermieter zu einer Verwertungskündigung berechtigen kann.

2. Bei Überschreiten der 20%-Grenze kommt es weiter nicht (mehr) auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters im Übrigen an.

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IMRRS 2024, 0684

AG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2024 - 37 C 285/23

Bei unklaren Formulierungen in AGB des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Fall einer Nachforderung des Vermieters im Zweifel eine Pauschale anzunehmen.*)

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IMRRS 2024, 0680

OLG München, Beschluss vom 26.04.2024 - 23 U 8369/21

Die Behauptung des Beklagtenvertreters, das Urteil habe ihn erst zwei Wochen nach dessen Versand per beA erreicht, kann auf Antrag des Klägers dazu führen, dass die Vorlage des beA-Nachrichtenjournals anzuordnen ist.

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Online seit 16. Mai

IMRRS 2024, 0658

OLG Dresden, Beschluss vom 26.04.2023 - 22 U 1887/22

1. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers, wonach der Erwerber die Person bestimmt, die die Abnahme für ihn als Vertreter erklären soll, benachteiligt den Erwerber nicht unangemessen und ist daher wirksam.

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Geltendmachung von (Nach-)Erfüllungsansprüchen auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen.

3. Eine Verjährungshemmung durch Klageerhebung des Erwerbers kommt nicht in Betracht, wenn der Erwerber aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit der sie die Verfolgung der behaupteten Mangelrechte an sich zog, nicht mehr berechtigt war, diese gerichtlich geltend zu machen. Rechtshandlungen eines Nichtberechtigten hemmen die Verjährung nicht.

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IMRRS 2024, 0655

AG Hamburg, Urteil vom 19.04.2024 - 49 C 373/23

Die Übertragung des Eigentums an einem Mietobjekt im Rahmen der Auseinandersetzung einer Kommanditgesellschaft auf einen Kommanditisten führt nach § 566 Abs. 1 BGB zu einem Wechsel der Vermieterstellung (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 133). Auf den Fall des § 566 Abs. 1 BGB ist § 727 Abs. 1 ZPO jedenfalls analog anwendbar. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB folgt eine Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 566 Abs. 1 BGB auf Fälle, in denen mieterseitig ein Besitzrecht besteht.

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IMRRS 2024, 0662

OLG Hamm, Urteil vom 19.12.2023 - 7 U 73/23

Die Aufnahme der Angaben des Sachverständigen in das Verhandlungsprotokoll ist originäre richterliche Aufgabe und kann nicht dem Sachverständigen übertragen werden; erfolgt die Protokollierung durch den Sachverständigen unmittelbar selbst, ergibt dies einen nicht heilbaren Verfahrensfehler.

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Online seit 15. Mai

IMRRS 2024, 0646

LG Berlin II, Urteil vom 05.03.2024 - 67 S 179/23

Die Schuldhaftigkeit der dem Wohnraummieter zur Last gelegten Pflichtverletzung ist eine Kündigungsvoraussetzung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beweislast dafür richtet sich nach allgemeinen kündigungsrechtlichen Grundsätzen. Sie obliegt dem Vermieter (entgegen BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, IMR 2016, 272 = ZMR 2016, 523).*)

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IMRRS 2024, 0606

AG Paderborn, Urteil vom 30.11.2023 - 52 C 18/23

1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft, etwa mit ihm ein Kaufvertrag, ein Werkvertrag, ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll oder wenn ihm Sonderrechte eingeräumt werden sollen.

2. Der betroffene Wohnungseigentümer ist bei einem Beschluss über die Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme eines Rechtsgeschäftes mit diesem Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt.

3. Eine trotz Stimmverbots abgegebene Stimme ist unwirksam und darf vom Versammlungsleiter bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses nicht berücksichtigt werden.

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Online seit 14. Mai

IMRRS 2024, 0647

OLG Dresden, Beschluss vom 27.02.2024 - 5 U 2077/23

Rechtsfolge des Verstoßes eines befristeten Mietvertrages über Geschäftsräume gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB ist nicht nur gem. § 550 Satz 1 BGB, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine in formunwirksamen Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12, Rz. 28, IBRRS 2013, 0924 = IMRRS 2013, 0583).*)

IMRRS 2024, 0654

AG Brandenburg, Urteil vom 30.04.2024 - 30 C 196/23

Eine Kündigungsgrund kann auch nach Inkrafttreten des Konsum-Cannabis-Gesetz - KCanG - grundsätzlich dann gegeben sein, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsums überschritten wird, da insofern dann ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine erhebliche Störung des Hausfriedens in Betracht kommt (§ 241 Abs. 2, §§ 535, 543 Abs. 1, §§ 549, 569 Abs. 2, §§ 573, 573c, 574, 574a BGB unter Beachtung des KCanG).*)

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IMRRS 2024, 0668

OLG Hamm, Beschluss vom 18.04.2024 - 24 W 5/24

Eine Kostenentscheidung gem. § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO kommt in einem selbständigen Beweisverfahren dann nicht in Betracht, wenn die Hauptsacheklage zwar nicht innerhalb der gem. § 494a Abs. 1 ZPO gesetzten Frist, aber noch vor Erlass der Kostenentscheidung erhoben wird. Dies gilt auch dann, wenn die Hauptsacheklage erst während des wegen der Kostenentscheidung durchgeführten Beschwerdeverfahrens vor Erlass der Beschwerdeentscheidung erhoben wird. Die Kostenentscheidung ist dann auf die Beschwerde hin aufzuheben und der Kostenantrag zurückzuweisen (Anschluss an OLG Köln, Beschuss vom 04.01.2022 – 11 W 50/21, IBRRS 2022, 0178 = IMRRS 2022, 0094, und LG Lübeck, Beschluss vom 31.03.2021 – 7 T 127/21, IBRRS 2021, 1131 = IMRRS 2021, 0429).*)

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IMRRS 2024, 0671

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 30.01.2024 - 12 KN 61/21

1. Ein anerkannter Umweltverband kann keinen zulässigen Normenkontrollantrag gegen einen Regionalplan stellen, der Flächen für die Windenergienutzung ausweist.*)

2. Die Kosten einer anwaltlichen Vertretung des Antragsgegners einer Normenkontrolle sind grundsätzlich nicht zu erstatten, wenn die Beauftragung des Rechtsanwalts erst erfolgt ist, nachdem sich die Normenkontrolle bereits im Hinblick auf § 45 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO und die Rechtskraft eines Normenkontrollurteils in einem Parallelverfahren in der Hauptsache erledigt hatte.*)

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