Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 25. November

IMRRS 2022, 1520

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.05.2022 - 33 C 2877/21

1. Zwar kann es an der Ernsthaftigkeit eines etwaigen Überlassungswillens fehlen, wenn der Vermieter lediglich den Willen zur Überlassung der Wohnung an einen Ange­hörigen behauptet, den geltend gemachten Eigenbedarf je­doch lediglich vorschiebt, um einen gegebenenfalls unlieb­samen Mieter loszuwerden.

2. Sollten etwaige Indizien für solch einen Umstand vorliegen, ist zwar nicht ausgeschlos­sen, dass gleichwohl ein ernsthafter Überlassungswille be­steht, jedoch sind insoweit an die Überzeugungsbildung des Gerichts besonders strenge Anforderung zu stellen.

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IMRRS 2022, 1531

AG Bonn, Urteil vom 01.04.2022 - 210 C 44/21

Der Beschluss über die Genehmigung der Erweiterung einer Dachterrasse ist zu unbestimmt, wenn nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden, insbesondere im Hinblick auf die optische Gestaltung der Dachterrasse wie etwa die Außenbegrenzung sowie auch das konkrete Ausmaß der Erweiterung.

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IMRRS 2022, 1537

OLG München, Beschluss vom 03.11.2022 - 34 Wx 426/22

1. Gegen die Ablehnung eines Antrags auf Grundbuchberichtigung ist die unbeschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft, wenn die Berichtigung auf der Grundlage einer Bewilligung nach § 19 GBO betrieben wird.*)

2. Die Grundbuchberichtigung durch Wiedereintragung des tatsächlichen Eigentümers nach § 22 GBO erfordert nicht die Bewilligung des Inhabers einer zwischenzeitlich eingetragenen Auflassungsvormerkung nach § 19 GBO.*)

3. Der Nachweis der Vertretungsmacht des Betreuers bei der Erteilung einer Vollmacht zur Stellung des Berichtigungsantrags nach § 13 GBO ist in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO zu führen.*)

4. Die Zustimmung des Eigentümers nach § 22 Abs. 2 GBO bedarf der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO.*)

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IMRRS 2022, 1517

BSG, Beschluss vom 14.07.2022 - B 3 KR 2/21 R

Setzt sich ein Inhaber eines besonderen elektronischen Anwaltspostfachs über die Verpflichtung zur ausschließlich eigenen - höchstpersönlichen - Nutzung durch Überlassung des nur für seinen Zugang erzeugten Zertifikats und der dazugehörigen Zertifikats-PIN an Dritte oder auf andere Weise bewusst hinweg, muss er sich in diesem Regelungszusammenhang das von einem Dritten abgegebene elektronische Empfangsbekenntnis auch dann wie ein eigenes zurechnen lassen, wenn die Abgabe ohne seine Kenntnis erfolgt ist.

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IMRRS 2022, 1534

OLG Koblenz, Urteil vom 18.10.2022 - 3 U 758/22

1. Beabsichtigt ein Gericht in einem sog. Massenverfahren wegen des außerordentlichen Umfangs der vorterminlichen Schriftsätze oder der intensiven Verwendung von Textbausteinen einer Partei im Termin - abweichend von der im Zivilprozess seit Jahrzehnten etablierten Praxis - ausnahmsweise gem. § 137 Abs. 3 Satz 1 ZPO die Bezugnahme auf die vorterminlichen Schriftsätze vollständig zu versagen und sie stattdessen allein auf die freie Rede zu verweisen, so hat das Gericht jedenfalls im Rahmen seiner materiellen Prozessleitung und Fürsorgepflicht dafür Sorge zu tragen, dass die Partei von diesem Vorgehen nicht gänzlich überrumpelt und hierdurch von einem hinreichenden Vortrag abgehalten wird.*)

2. Nach diesem Maßstab hat einem umfassenden Verweis auf die freie Rede nach § 137 Abs. 3 Satz 1 ZPO regelmäßig ein eindeutiger vorterminlicher Hinweis nach § 139 Abs. 1 ZPO vorauszugehen, mit dem diese Verfahrensweise angekündigt wird.*)

3. Der Grundsatz des fairen Verfahrens gebietet es zudem, dass der Vorsitzende bei einem Verweis auf die freie Rede im Rahmen seiner Sitzungsleitung auf strukturierten Parteivortrag hinwirkt, also bei Verfahren des sog. Diesel-Abgasskandals jedenfalls darauf, dass zumindest zum Erwerb eines Fahrzeugs, zur Täuschung durch die Herstellerfirma, zum Zeitpunkt der Kenntnis des Käufers und zur Berücksichtigung der Fahrzeugnutzung vorgetragen wird.*)

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Online seit 24. November

IMRRS 2022, 1514

BayObLG, Beschluss vom 21.03.2022 - 102 AR 196/21

2. § 650a BGB erfasst nicht nur Verträge, bei denen die vom Unternehmer geschuldete Leistung das Gesamtvorhaben (Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau sowie Instandhaltung eines Bauwerks) betrifft, sondern auch solche Einzelverträge über Teilarbeiten, die eine substanzielle Mitwirkung am Gesamtvorhaben darstellen (hier bejaht für Einbau einer Blitzschutz- und Brandmeldeanlage, Notlichtanlage und Lautsprecheranlage im Rahmen der Komplettsanierung einer gemeindlichen Turnhalle).*)

2. Die in § 241 Abs. 2 BGB normierten Schutzpflichten decken sich zwar nach Inhalt und Umfang häufig mit den deliktischen Verkehrssicherungspflichten. Dies ändert aber nichts daran, dass sich die Schutzpflichten gerade aus der vertraglichen Verbundenheit der Parteien ergeben und von dem zugrundeliegenden Schuldverhältnis abhängen.*)

3. Bei Streitigkeiten aus der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten im Rahmen eines Bauvertrags handelt es sich auch um vertragliche Ansprüche "aus Bauvertrag" i. S. des § 119a Satz 1 Nr. 2 GVG a.F., für die der Spezialsenat zuständig ist.*)

4. Für die gesetzlich geregelte Zuständigkeit eines spezialisierten Spruchkörpers im Verhältnis zu einem nur im Turnus zuständigen allgemeinen Spruchkörper kommt es nicht darauf an, ob sich der Rechtsstreit im Schwerpunkt auf eine der gesetzlich definierten Spezialzuständigkeiten bezieht.*)

5. Eine überlastungsbedingt längere Verfahrensdauer vor der Abgabe an den Spezialsenat (hier: ca. 1,5 Jahre) wirkt nicht zuständigkeitsbegründend.*)

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IMRRS 2022, 1535

BGH, Urteil vom 26.10.2022 - VIII ZR 390/21

1. Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung.*)

2. Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 45, IMRRS 2019, 0719 = BGHZ 222, 133).*)

3. Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähigkeit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind.*)

4. Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen sowohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.*)

5. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bei unabsehbar fortbestehender Suizidgefahr.*)

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IMRRS 2022, 1529

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2022 - 318 S 73/21

Eine nur "schlagwortartige" Benennung von Erhaltungsmaßnahmen genügt nicht den Anforderungen an einen Ausführungsbeschluss von Sanierungsmaßnahmen.

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IMRRS 2022, 1522

BGH, Urteil vom 25.08.2022 - AnwZ (Brfg) 3/22

1. Voraussetzung der Zulassung zur Rechtsanwaltschaft als Syndikusrechtsanwalt ist, dass der Antragsteller im Rahmen seines Arbeitsverhältnisses für seinen Arbeitgeber in dessen Rechtsangelegenheiten tätig ist, seine Tätigkeit sich mithin auf die Rechtsangelegenheiten des Arbeitgebers beschränkt.

2. Ob der Antragsteller in Rechtsangelegenheiten seines Arbeitgebers tätig wird, bestimmt sich nach dem objektiven Inhalt der Tätigkeit, nicht nach dem Erscheinungsbild nach außen. Entscheidend ist, ob die zu klärenden Rechtsfragen dem Bereich des Arbeitgebers zuzuordnen sind oder dem eines Dritten.

3. Eine Tätigkeit in Rechtsangelegenheiten Dritter stellt auch dann keine Tätigkeit in Rechtsangelegenheiten des Arbeitgebers dar, wenn dieser vertraglich oder gesetzlich dazu verpflichtet ist, sich mit den Rechtsangelegenheiten Dritter zu befassen.

4. Einer Zulassung als Syndikusrechtsanwalt steht eine Tätigkeit entgegen, die zumindest im Kernbereich der Aufgaben, nämlich als Schlichter, nicht in Rechtsangelegenheiten ihres Arbeitgebers erfolgt.

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IMRRS 2022, 1518

OLG Bamberg, Beschluss vom 07.11.2022 - 4 W 48/22

Einem Streithelfer steht nach seinem Beitritt auf Beklagtenseite kein Anspruch auf Erstattung seiner außergerichtlichen Kosten gegen den Kläger zu, wenn der Beitritt aufgrund einer Verweisung des Rechtsstreits an das Verwaltungsgericht unwirksam wird.*)

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Online seit 23. November

IMRRS 2022, 1523

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 - 24 U 368/20

1. Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234).*)

2. Einer Privatperson als Vermieter kann ein Kündigungsschreiben auch über den Briefkasten einer GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter der Vermieter ist, wirksam zugehen, wenn nach den Umständen des Einzelfalles anzunehmen ist, dass die GmbH als Empfangsvertreterin (§ 164 Abs. 3 BGB) oder als Empfangsbotin des Vermieters fungiert.*)

3. Ansprüche des Vermieters auf Nutzungsersatz gem. §§ 987 ff. BGB bzw. gem. §§ 812 ff. BGB, die in Anspruchskonkurrenz zu § 546a Abs. 1 BGB stehen, setzen voraus, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich Nutzungen i.S.v. § 100 BGB gezogen hat (Anschluss an BGH, IMR 2017, 351).*)

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IMRRS 2022, 1509

LG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2022 - 25 S 74/21

Ein Bereicherungsausgleich erfolgt nicht, wenn Beschlüsse über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt werden, da der "Vorrang des Innenausgleichs" - Ausgleich zwischen den Wohnungseigentümern im Abrechnungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft - stattfindet (vgl. BGH, IMR 2020, 421)

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IMRRS 2022, 1525

LG Oldenburg, Urteil vom 30.03.2022 - 5 S 386/21

Im Rahmen einer Räumungsklage ist zwischen Räumungs- und Herausgabeanspruch zu differenzieren. Nach § 985 BGB hat der Besitzer dem Eigentümer den unmittelbaren Besitz an der Sache zu verschaffen, insbesondere den Zugang zu ermöglichen und die Wegnahme zu dulden. Davon ist die mietvertragliche Räumungspflicht zu unterscheiden. Sie hat grundsätzlich zum Inhalt, dass der Mieter bei Vertragsende die Mietsache auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben hat. Diese weitergehende Pflicht des Mieters beruht allein auf dem von ihm abgeschlossenen Vertrag. Die Räumungspflicht betrifft daher - anders als der bloße Herausgabeanspruch (vgl. BGH, IMR 2008, 322) - immer auch die Insolvenzmasse.

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IMRRS 2022, 1516

OLG Bremen, Beschluss vom 20.09.2022 - 3 U 21/22

1. Überlässt ein Rechtsanwalt (rechtswidrig) seine persönliche Signaturkarte unter Offenlegung der persönlichen PIN seiner Mitarbeiterin, so ist zur Feststellung des Empfangswillens des Rechtsanwalts gem. § 166 BGB analog auf die Mitarbeiterin als Wissensvertreterin des Rechtsanwalts abzustellen.*)

2. Im Interesse des Rechtsverkehrs an der strikten Verlässlichkeit der mit einem elektronischen Empfangsbekenntnis abgegebenen Erklärung muss sich ein Postfachinhaber eine von Dritten abgegebene Erklärung so zurechnen zu lassen, als habe er sie selbst abgegeben, wenn er Dritten die Abgabe der Erklärung unter Verstoß gegen die Sicherheitsanforderungen des elektronischen Rechtsverkehrs selbst ermöglicht hat.*)

3. Unerheblich ist es dabei, ob der Postfachinhaber dem Dritten die Verwendung seiner Signaturkarte und seiner PIN im Innenverhältnis nur unter bestimmten Bedingungen gestattet, da es sich hierbei lediglich um Einschränkungen im Innenverhältnis handelt, die nach außen nicht bekannt geworden sind und bereits deswegen keine Wirkung im Rechtsverkehr entfalten können.*)

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IMRRS 2022, 1526

BGH, Beschluss vom 29.09.2022 - IX ZR 15/22

Zur Darlegung und Glaubhaftmachung der Beschwer für die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision bei einer Klage auf Feststellung einer Forderung zur Insolvenztabelle.*)

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IMRRS 2022, 1515

OLG Naumburg, Beschluss vom 08.03.2022 - 2 W 4/22

Gegen eine einzelne Entscheidung innerhalb eines selbständigen Beweisverfahrens i.S.v. §§ 485 ff. ZPO ist die sofortige Beschwerde nach § 567 ZPO mit einer Ausnahme - der Ablehnung des Antrags eines Verfahrensbeteiligten auf Ladung des gerichtlichen Sachverständigen zur Erläuterung seines Gutachtens - nicht statthaft.*)

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Online seit 22. November

IMRRS 2022, 1396

AG Breisach, Urteil vom 21.10.2022 - 1 C 7/22

Die Bezichtigung des Vermieters der Lüge in einem streitigen Mietverhältnis stellt noch keine erhebliche Pflichtverletzung dar, auf die eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gestützt werden könnte.

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IMRRS 2022, 1482

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 04.08.2022 - 70 C 53/21

Der allgemeine Beschluss, Eigentümer müssten das Betreten des Sondereigentums zu Wartungs- und Reparaturarbeiten zu gestatten, ist für ungültig zu erklären.

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IMRRS 2022, 1512

BGH, Beschluss vom 11.10.2022 - VI ZR 361/21

Die offenkundig unrichtige Nichtberücksichtigung eines Bestreitens wegen mangelnder Substantiierung verletzt Art. 103 Abs. 1 GG.*)

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IMRRS 2022, 1513

BGH, Beschluss vom 30.08.2022 - VIII ZB 87/20

Zur Erstattungsfähigkeit der für die Beauftragung eines Unterbevollmächtigten anfallenden Kosten bei Hinzuziehung eines weder am Gerichtsort noch am Sitz der Partei ansässigen Hauptbevollmächtigten (im Anschluss an Senat, IBR 2021, 666, und Senatsbeschluss vom 05.07.2022 - VIII ZB 33/21, IBRRS 2022, 2398 = IMRRS 2022, 1366, Rn. 12 ff.).*)

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Online seit 21. November

IMRRS 2022, 1502

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 16.11.2022 - 1 ME 106/22

1. Vollstreckt die Bauaufsichtsbehörde eine bauaufsichtliche Verfügung, die ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) betrifft, gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, bedarf es aufgrund der ausschließlichen Verwaltungsbefugnis der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG) keiner Duldungsverfügungen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern.*)

2. Soweit im Innenverhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine der bauaufsichtlichen Verfügung entsprechende Beschlussfassung fehlt, wird die fehlende Beschlussfassung durch die wirksame und vollziehbare bauaufsichtliche Verfügung überwunden. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Gemeinschaft nicht unter Berufung auf die fehlende Beschlussfassung hindern, ihren öffentlich-rechtlichen Pflichten aus der Verfügung nachzukommen.*)

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IMRRS 2022, 1506

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 338/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IMRRS 2022, 1505

AG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2022 - 33 C 65/22

1. Der Zuschnitt und die Größe einer Wohnung sind wesentliche Eigenschaften, die für einen Mietinteressenten bei der Anmietung einer Wohnung den Ausschlag geben.

2. Der über den Inhalt des Rechtsgeschäfts Irrende darf ein Rechtsgeschäft unabhängig davon anfechten, ob er seinen Irrtum fahrlässig veranlasst hat oder hätte vermeiden können.

3. Bewirbt sich der Mieter auf das Inserat für eine Wohnung, besichtigt dann aber die benachbarte Wohnung und geht fälschlicherweise davon aus, dass seine Wohnung an Größe und Schnitt der besichtigten Wohnung entspricht, kann der Mieter den Mietvertrag anfechten.

4. Aufgrund des riesigen Andrangs bei der Besichtigung für die später angemietete Wohnung ist davon auszugehen, dass die Wohnung innerhalb von sechs bis acht Wochen nach der Anfechtung hätte weitervemietet werden können, so dass der anfechtende Mieter auch nur für diese Zeit einen Mietausfall zu ersetzen hat.

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IMRRS 2022, 1495

AG Paderborn, Urteil vom 09.06.2022 - 51a C 32/22

Den Verpächter trifft keine einklagbare Pflicht auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses. Dies gilt auch im Fall eigenmächtiger Räumung.

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IMRRS 2022, 1504

EuGH, Urteil vom 05.05.2022 - Rs. C-218/21

Anhang IV Nr. 2 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28.11.2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem ist dahin auszulegen, dass unter den Begriff "Renovierung und Reparatur von Privatwohnungen" im Sinne dieser Bestimmung Dienstleistungen der Reparatur und Renovierung von Aufzügen in Wohngebäuden mit Ausnahme der Wartungsdienstleistungen für solche Aufzüge fallen.*)

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IMRRS 2022, 1503

OLG Celle, Urteil vom 16.11.2022 - 14 U 30/22

1. Die vom einfachen Nebenintervenienten eingelegte Berufung gegen den Widerspruch der unterstützten Partei ist unzulässig.*)

2. Ein einfacher Nebenintervenient wird nicht dadurch zum streitgenössischen, dass das Gericht ihn zu Unrecht (fälschlicherweise) im Rahmen der Kostenentscheidung ohne Begründung als solchen behandelt.*)

3. Die evident fehlerhafte Kostenentscheidung des Landgerichts ist trotz der Unzulässigkeit der Berufung entsprechend § 308 Abs. 2 ZPO abzuändern.*)

4. Macht der Unternehmer seine Werklohnforderung vorbehaltlos geltend und beantragt der Auftraggeber einschränkungslos Klagabweisung, so sind die Kosten des Rechtsstreits gem. § 92 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. ZPO hälftig zu teilen, wenn der Auftraggeber zur Zahlung lediglich Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung verurteilt wird, die Mängelbeseitigungskosten einschließlich des Druckzuschlages die Höhe der Werklohnforderung erreichen und das weitere Unterliegen des Auftraggebers hinsichtlich einer Hilfsaufrechnung lediglich geringfügig ist.*)

5. Ein schwerer Verfahrensverstoß, der gemäß § 21 GKG eine Niederschlagung der Gerichtskosten rechtfertigt, ist zu bejahen, wenn die Kostenentscheidung des Landgerichts grob falsch und ohne Begründung erfolgt ist und die Nebenintervenientin dadurch zur Einlegung der Berufung gezwungen gewesen ist.*)

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Online seit 18. November

IMRRS 2022, 1500

AG Schöneberg, Urteil vom 03.03.2021 - 19 C 546/18

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein be­rechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, die der Vermieter von einem Untermietzuschlag abhängig machen kann.

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IMRRS 2022, 1340

LG Köln, Urteil vom 09.06.2022 - 29 S 151/21

1. Nach der herrschenden Trennungstheorie ist zwischen der Organstellung und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden.

2. Hat der Verband den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt und lehnt deshalb jegliche weitere Leistung des Verwalters ab, kann dieser die Vergütung weiter verlangen, wenn die Kündigung unwirksam war. Er muss sich allerdings ersparte Aufwendungen hierauf anrechnen lassen. Dabei ist zu berücksichtigen, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objekts in der Lage war, fixe Kosten und insbesondere Personal einzusparen. Ist dies nicht der Fall, wird von der Rechtsprechung eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten von 20% angenommen.

3. Mit der Neufassung des WEG zum 01.12.2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden und der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Demgemäß steht dem Verband das Recht, ab dem 01.12.2020 den Verwalter jederzeit abzuberufen, zu, demzufolge der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate danach endet.

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IMRRS 2022, 1487

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.10.2022 - 3 W 111/22

Die Honorarberechnung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 RVG geht dem Mandanten nicht in der erforderlichen schriftlichen Form zu, wenn die Berechnung vom Rechtsanwalt mit einfacher Signatur über das besondere elektronische Anwaltspostfach an das Gericht gesandt und von dort in ausgedruckter Form dem Mandanten zugeleitet wird.*)

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IMRRS 2022, 1497

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 27.10.2022 - 3 S 2225/22

Zur Besorgnis der Befangenheit gegenüber einer Richterin aufgrund einer Ehe mit einem leitenden Mitarbeiter der handelnden Behörde (hier: Abteilungspräsident eines Regierungspräsidiums).*)

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IMRRS 2022, 1498

BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung von Senatsurteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, IMR 2022, 13).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung von Senatsurteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 87, IMRRS 2021, 1363 = NZM 2022, 49).*)

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IMRRS 2022, 1491

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 340/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IMRRS 2022, 1481

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022 - 24 U 117/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2022, 65).*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z. B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.*)

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IMRRS 2022, 1484

AG Wiesbaden, Urteil vom 16.08.2022 - 91 C 650/22

Aufgrund der Gesetzessystematik der WEG Reform 2020 kommt dem Verwaltervertrag keine Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer zu.*)

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IMRRS 2022, 1492

BGH, Urteil vom 29.09.2022 - I ZR 180/21

Die Anhängigkeit eines Zwangsmittelverfahrens nach § 888 ZPO, in dem der Schuldner den Erfüllungseinwand mit Blick auf den gegen ihn titulierten Anspruch erheben kann und erhoben hat, hindert den Schuldner nicht an der Erhebung einer Vollstreckungsabwehrklage (§ 767 ZPO) gegen den Gläubiger, die ebenfalls auf die Erhebung des Erfüllungseinwands zielt.*)

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IMRRS 2022, 1496

BAG, Beschluss vom 25.08.2022 - 2 AZN 234/22

Ein aus dem besonderen Anwaltspostfach elektronisch bei Gericht eingereichter Schriftsatz muss - zumindest - mit einer einfachen Signatur versehen sein. Dazu genügt bei einem nach dem Briefkopf als Einzelanwalt ausgewiesenen Rechtsanwalt der maschinenschriftliche Abschluss des Schriftsatzes mit "Rechtsanwalt" (ohne Namenszusatz). Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob die darüber geleistete - mit dem Schriftsatz eingescannte - Unterschrift entzifferbar ist (Abgrenzung von BSG, Beschluss vom 16.02.2022 - B 5 R 198/21 B, IBRRS 2022, 1059 = IMRRS 2022, 0401).

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IMRRS 2022, 1486

LG Karlsruhe, Beschluss vom 31.10.2022 - 10 O 129/22

Eine Gerichtsstandsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nicht klar und verständlich zum Ausdruck bringt, ob sie einen ausschließlichen Gerichtsstand oder lediglich einen zusätzlichen Aktivgerichtsstand am Sitz des Verwenders begründen soll, verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist daher insgesamt unwirksam.*)

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Online seit 16. November

IMRRS 2022, 1485

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 336/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IMRRS 2022, 1456

AG Bonn, Urteil vom 03.06.2022 - 210 C 45/21

1. Der Beschluss über die Gewährung einer Sondervergütung für den Mehraufwand im Zusammenhang mit dem Zensus widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG.

2. Eine Sondervergütung scheidet dann aus, wenn es sich um das Kerngeschäft des Verwalterhandelns handelt, das bereits mit der Grundvergütung abgegolten ist.

3. Bei der Tätigkeit der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Zensus handelt es sich jedoch nicht um solche Kernbereichstätigkeiten, sondern um eine zusätzliche Tätigkeit aufgrund gesetzlicher Anordnung.

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IMRRS 2022, 1341

AG Siegburg, Urteil vom 31.05.2022 - 150 C 28/21

1. Ein Beschluss oder dessen Ablehnung ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wenn er gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt.

2. Bei der Anbringung eines Garagentors handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG n.F, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht und der Zustimmung aller Eigentümer bedarf.

3. Ein reiner Vorbereitungsbeschluss kann regelmäßig nicht angefochten werden.

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IMRRS 2022, 1477

BGH, Urteil vom 20.10.2022 - III ZR 88/21

Zum Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist bei fehlerhafter Rechtsanwendung des Schuldners (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 24.04.2014 - III ZR 156/13, IBRRS 2014, 3550 = NJW 2014, 2345).*)

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IMRRS 2022, 1474

OLG München, Beschluss vom 04.02.2022 - 14 U 9475/21

1. Nach § 2 Nr. 1 c und Nr. 3 der besonderen Bedingungen für die Mietnomadenversicherung ist die Einstandspflicht des Versicherers für Sachschäden auf Fälle beschränkt, in denen es zugleich zu einem Mietausfall unter den weiteren Bedingungen des § 2 Nr. 1 dieser Versicherungsbedingungen gekommen ist.

2. Diese Koppelung der Einstandspflicht für Sachschäden an einen Mietausfall ist weder überraschend noch intransparent. Auch führt sie nicht zur Gefahr einer Aushöhlung des Versicherungsschutzes; der Kernbereich einer Absicherung gegen "Mietnomaden", die nach Kündigung in der Wohnung verbleiben und dort Schäden anrichten, ist vielmehr gewährleistet.

3. Mietnomaden sind Personen, die in der Absicht eine Mietwohnung anmieten und beziehen, die vereinbarte Miete nicht zu entrichten und nach einem rechtskräftigen Räumungstitel die Wohnung nicht selten abgewohnt oder verwüstet hinterlassen und ein solches Verhalten danach wiederholen.

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IMRRS 2022, 1478

OLG Frankfurt, Urteil vom 26.09.2022 - 29 U 197/21

Der Auftraggeber als Streitverkünder kann in der Streitverkündungsschrift zur näheren Bezeichnung des Verfahrensstandes und zur Kennzeichnung der Mängel, derentwegen er sich einen Regress beim Auftragnehmer sichern will, auf Anlagen konkret Bezug nehmen. Die Streitverkündung ist wirksam und zur Verjährungshemmung geeignet, wenn der Schriftsatz mit Anlagen den Streitverkündungsempfänger in beiderlei Hinsicht ausreichend unterrichtet.*)

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Online seit 15. November

IMRRS 2022, 1470

OLG Hamm, Urteil vom 13.10.2022 - 18 U 205/21

Notrufendgeräte in einem - vermieteten - Altenheim ("Seniorenzentrum"), die nicht über spezifische Leitungen oder technische Vorrichtungen miteinander verbunden sind, lassen sich nicht als "zentrale Anlage der Haustechnik" im Sinne des Mietvertrags oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen "zentralen Anlage" auffassen.

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IMRRS 2022, 1476

OLG Braunschweig, Beschluss vom 28.10.2022 - 4 U 76/22

1. Für eine wirksame Ersatzeinreichung gem. § 130d Satz 2 und Satz 3 ZPO muss der Rechtsanwalt darlegen und glaubhaft machen, dass die elektronische Übermittlung im Zeitpunkt der beabsichtigten Einreichung aus technischen Gründen unmöglich war. Gleiches gilt für die vorübergehende Natur des technischen Defektes. Es genügt eine (laienverständliche) Darstellung des Defektes und der zu seiner Behebung getroffenen Maßnahmen.*)

2. Bezüglich des Zeitpunkts der erforderlichen Darlegung und Glaubhaftmachung kommt nach dem Wortlaut von § 130d Satz 3 ZPO ("oder") dem Zeitpunkt der Ersatzeinreichung selbst kein Vorrang gegenüber der - dann jedoch "unverzüglichen" - Nachholung zu.*)

3. Im Anwendungsbereich des § 130d Satz 3 ZPO genügt für die Glaubhaftmachung eine (formgerechte) anwaltliche Versicherung über das Scheitern der Übermittlung. Fehlt diese bzw. wird sie nicht ohne schuldhaftes Zögern beigebracht, ist die Ersatzeinreichung unwirksam.*)

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IMRRS 2022, 1475

BayObLG, Beschluss vom 17.10.2022 - 101 AR 80/22

1. Die Verletzung des in Art. 103 Abs. 1 GG verankerten Gebots stellt einen so schwerwiegenden Mangel des Verweisungsbeschlusses dar, dass ihm die Bindungswirkung im Gerichtsstandsbestimmungsverfahren nach § 36 Abs. 1 Nr. 6 ZPO abzuerkennen ist.*)

2. Einer Feststellung, dass die Verweisung bei ordnungsgemäßer Anhörung beider Parteien möglicherweise unterblieben wäre, bedarf es nicht. Kann jedoch nach den besonderen Umständen des Einzelfalls ausgeschlossen werden, dass der Verweisungsbeschluss auf der Verletzung des rechtlichen Gehörs beruht, steht der Gehörsverstoß der Bindungswirkung des Verweisungsbeschlusses ausnahmsweise nicht entgegen.*)

3. Vereinbaren die Parteien als ausschließlichen Gerichtsstand den Ort, an dem eine Partei ihren Sitz hat, spricht dies im Rahmen der Auslegung dafür, dass das Gericht, in dessen Bezirk dieser Ort liegt, auch im Falle einer Sitzverlegung zuständig ist.*)

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Online seit 14. November

IMRRS 2022, 1443

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2022 - 202 C 105/22

Wird eine funktionierende "althergebrachte" Klingelanlage gegen eine smarte ausgetauscht, die sich nur über Handy, Festnetztelefon oder Computer bedienen lässt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Anlage so modifiziert wird, dass ein Klingelton auch ohne diese Hilfsmittel zu hören ist und sich die Tür ebenfalls ohne diese Hilfsmittel öffnen lässt.

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IMRRS 2022, 1469

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.10.2022 - 2-13 S 59/22

Ein Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG gegen einen (ehemaligen) Verwalter weder Auskunfts- noch Rechenschaftsansprüche geltend machen.*)

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IMRRS 2022, 1464

OLG Rostock, Urteil vom 28.10.2022 - 3 U 13/21

1. Befindet sich eine Reihenhausanlage im Inneren einer privaten Ringstraße, hat der Eigentümer eines Reihenhauses Anspruch auf ein Notwegerecht an dem Schenkel der Ringstraße, über welches er auf kürzesten Weg seinen Hauseingang erreichen kann.*)

2. Der Eigentümer eines solchen Reihenhauses muss sich nicht darauf verweisen lassen, den anderen Schenkel der Ringstraße bis zu seinem Grundstück zu nutzen und sodann sein Haus durch den Garten, über die Terrasse und durch das Wohnzimmer zu betreten.*)

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IMRRS 2022, 1466

BGH, Beschluss vom 05.10.2022 - VIII ZR 88/21

Zur Verletzung des Anspruchs der Partei auf rechtliches Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG im Zusammenhang mit Vortrag über die Entbehrlichkeit der Fristsetzung zur Nacherfüllung (hier: gänzlich unberücksichtigt gebliebener Vortrag des Käufers zu einer weiteren im Fahrzeug verbauten unzulässigen Abschalteinrichtung in Gestalt eines "Thermofensters" und zu einem unabhängig von einer Nachbesserung dem Fahrzeug anhaftenden merkantilen Minderwert wegen Betroffenheit vom sogenannten Abgasskandal).*)

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