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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 6. Dezember

IMRRS 2019, 1465

EuGH, Urteil vom 05.12.2019 - Rs. C-708/17

1. Art. 27 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass die Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, verpflichtet sind, sich an den Kosten des Wärmeenergieverbrauchs der gemeinschaftlichen Teile und der internen Anlage des Gebäudes zu beteiligen, obwohl sie die Wärmelieferung nicht individuell bestellt haben und die Wärme in ihrer Wohnung nicht nutzen, nicht entgegensteht.

2. Art. 13 Abs. 2 Richtlinie 2006/32/EG und Art. 10 Abs. 1 Richtlinie 2012/27/EU sind dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass bei einem in Miteigentum stehenden Gebäude die Abrechnungen über den Wärmeenergieverbrauch der internen Anlage für jeden Eigentümer einer Wohnung in dem Gebäude proportional zum beheizten Volumen seiner Wohnung erstellt werden, nicht entgegenstehen.

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IMRRS 2019, 1393

AG Düsseldorf, Urteil vom 29.05.2019 - 292a C 30/18

1. Vergibt der Verwalter die Sanierung einer Balkonanlage und von Laubengängen - abweichend von der Beschlusslage - unter Vereinbarung eines Zahlungsplans und leistet sodann ohne weitere Überprüfung der Sanierungsarbeiten Akontozahlungen an das später insolvente Bauunternehmen, ohne dass diesen eine äquivalente Bauleistung gegenüberseht, so ist er der Gemeinschaft zum Ersatz des daraus resultierenden Schadens verpflichtet.

2. Eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter in Hinblick auf Entscheidungen über Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ist nur zulässig, wenn diese Ermächtigung zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt.

3. Wird keine fachkundige Bauaufsicht zur Vertretung der Interessen der Gemeinschaft beauftragt, ist der Verwalter zu regelmäßigen, selbstständigen Feststellungen vor Ort verpflichtet. Er kann sich nicht darauf zurückziehen, dass er lediglich auf Mangelanzeigen von Wohnungseigentümern habe reagieren müssen.

4. Vielmehr hat der Verwalter wie ein sonstiger Bauherr - im Interesse der Wohnungseigentümer - sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Er hat auch zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft gegebenenfalls Mängelrügen zu erheben und eröffnete Zurückbehaltungsrechte geltend zu machen.

5. Der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter besteht entsprechend § 255 BGB Zug-um-Zug gegen Abtretung der sich gegen die Insolvenzmasse aus dem Insolvenzverfahren gegen das ausführende Bauunternehmen möglicherweise ergebenden Zahlungsansprüche.

6. Da eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem Verbraucher im Sinne von § 13 BGB gleichzustellen ist, handelt es sich bei einem zwischen ihr und einem gewerblich tätigen Verwalter abgeschlossenen Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag. Ein formularmäßiger Verwaltervertrag unterliegt somit gem. § 310 Abs. 3 BGB den Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB.

7. Dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB unterliegen auch Vergütungsregelungen, die im Übrigen nach § 307 Abs. 3 BGB keiner Inhaltskontrolle unterliegen.

8. Eine Klausel, wonach gemäß dem Verwaltervertrag eine Sondervergütung i.H.v. 6% der Auftragssumme als Honorar für größere, technisch schwierige Sanierungs- und Baubetreuungsmaßnahmen vereinbart ist, verstößt wegen unangemessener Benachteiligung der Gemeinschaft gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist daher unwirksam.

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IMRRS 2019, 1455

FG Münster, Urteil vom 14.11.2019 - 8 K 168/19 GrE

1. Werden Weihnachtsbaumkulturen zusammen mit dem Grundstück erworben, unterliegt nur der das Grundstück betreffende Teil des Kaufvertrags der Grunderwerbsteuer.

2. Der Kauf der Weihnachtsbäume ist grunderwerbsteuerfrei, weil die Weihnachtsbäume kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern nur Scheinbestandteile sind.

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IMRRS 2019, 1456

OLG Karlsruhe, Urteil vom 04.11.2019 - 2 Rv 34 Ss 714/19

Bringt ein Verfahrensbeteiligter mit der Äußerung, das Verhalten des Richters erinnere ihn an die NS-Justiz, in überspitzter Form seinen Unmut über die aus seiner Sicht ungerechte Behandlung durch die Justiz zum Ausdruck, stellt dies keine strafbare Beleidigung dar.*)

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IMRRS 2019, 1457

OVG Saarland, Beschluss vom 19.11.2019 - 2 B 261/19

1. Die früher als außerordentlicher Rechtsbehelf gebräuchliche Gegenvorstellung ist seit Inkrafttreten der Vorschrift des § 152a VwGO am 01.01.2005, mit der hinsichtlich - wie hier - nicht anfechtbarer verwaltungsgerichtlicher Entscheidungen die Möglichkeit einer so genannten Anhörungsrüge eingeführt worden ist, grundsätzlich ausgeschlossen. Mit der Schaffung der Anhörungsrüge hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass daneben die nicht geregelte Gegenvorstellung nicht (mehr) statthaft ist.*)

2. Die Zulässigkeit einer Gegenvorstellung kann seither allenfalls dann noch in den Fällen in Betracht gezogen werden, in denen das Gericht nach der maßgebenden gesetzlichen Regelung zu einer Abänderung seiner vorhergehenden Entscheidung befugt ist. Gegen rechtskräftige gerichtliche Entscheidungen sind sogenannte außerordentliche Rechtsbehelfe nur noch zulässig, wenn sie in der geschriebenen Rechtsordnung geregelt sind.*)

3. Ob insoweit für Ausnahmefälle in ganz engen Grenzen etwas anderes angenommen werden kann, bleibt offen (dazu BVerwG, NVwZ-RR 2011, 709).*)

4. Zu der Möglichkeit einer Umdeutung einer ausdrücklich als "Gegenvorstellung" bezeichneten Eingabe in eine Anhörungsrüge insbesondere mit Blick auf die Kostenpflichtigkeit dieses Verfahrens (vgl. die Kostenstelle Nr. 5400 im Kostenverzeichnis der Anlage 1 zum GKG).*)

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Online seit 5. Dezember

IMRRS 2019, 1435

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 14.03.2019 - 713 C 270/18

Feiert der Mieter eine Party mit nächtlicher Ruhestörung, bei der auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden, kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist.

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IMRRS 2019, 1448

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 14.11.2019 - 7 ME 49/19

Aus der Ersatz- und Entschädigungsregelung des § 20 Abs. 5 Satz 1 NStrG ist im Umkehrschluss zu entnehmen, dass Anliegern grundsätzlich ein subjektives Recht auf eine Verbindung des betroffenen Grundstücks mit dem öffentlichen Straßennetz zusteht. Die daraus resultierende subjektiv geschützte Rechtsposition ist im Hinblick auf eine straßenrechtliche Einziehungsverfügung auf den Kernbereich des Anliegergebrauchs beschränkt. Dieser beinhaltet weder eine Bestandsgarantie hinsichtlich der Ausgestaltung der Grundstücksverbindung mit der Straße, noch vermittelt er einen Anspruch auf die Beibehaltung vorteilhafter Verkehrsverbindungen oder der Bequemlichkeit des Zu- und Abgangs.*)

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IMRRS 2019, 1447

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 14.11.2019 - 7 OA 35/19

Die Zusammenrechnung mehrerer Streitgegenstände nach § 39 Abs. 1 GKG setzt nicht voraus, dass die Streitgegenstände gleichzeitig geltend gemacht werden. Es kommt darauf an, dass mehrere Streitgegenstände in demselben Verfahren - hier der Klage - und in demselben Rechtszug - hier dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht - geltend gemacht werden.

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IMRRS 2019, 1446

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 08.11.2019 - 1 OA 121/19

Eine Rechtsgemeinschaft i.S.d. Nr. 1.1.3 des Streitwertkatalogs besteht nicht bereits dann, wenn die Eigentümer mehrerer einem Baugrundstück benachbarter Grundstücke gegen eine Baugenehmigung klagen und sich auf vergleichbare Beeinträchtigungen berufen.*)

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Online seit 4. Dezember

IMRRS 2019, 1426

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17.10.2019 - 1 A 11941/17

1. Fehlt es an einfachgesetzlichen Vorschriften, die den verfassungsrechtlich geforderten Mindestschutz von Grundrechten gewährleisten, so kann sich die Klagebefugnis unmittelbar aus den Grundrechten ergeben.*)

2. Im Falle nur mittelbarer, reflexhafter Auswirkungen einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung auf grundrechtlich geschützter Rechtsgüter Dritter - hier: Eigentum an einem industriell genutzten Grundstück - setzt die Annahme eines Grundrechtseingriffs eine qualifizierte Grundrechtsbeeinträchtigung voraus.*)

3. Eine bloße abstrakte Gefährdung eines Dritten, nach Zulassung der streitgegenständlichen Anlage infolge einer Summierung der von ihm selbst mit verursachten Vorbelastung und der hinzukommenden Immissionen sowie einer sodann möglicherweise eintretenden Überschreitung der zulässigen Lärmwerte seinerseits mit einer nachträglichen Anordnung nach den §§ 17 bzw. 24 BImSchG belegt zu werden, stellt im vorliegenden Einzelfall unter Berücksichtigung von Eintrittswahrscheinlichkeit und Gewicht der drohenden Rechtsgutbeeinträchtigung noch keine derartige qualifizierte Grundrechtsbeeinträchtigung dar.*)

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IMRRS 2019, 1429

AG Bremen, Urteil vom 08.11.2019 - 3 C 52/18

1. Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen die Aufrechnung erklären gegenüber der vom Mieter begehrten Kautionsrückzahlung. Denn es besteht insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot nach § 9 Abs. 5 WoBindG, wonach die Kaution nur für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden darf.*)

2. Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung kann vom Vermieter aus § 9 Abs. 7 WoBindG die Rückzahlung des Kautionsguthabens verlangen, soweit dieses unter Verstoß gegen § 9 Abs. 5 WoBindG erlangt worden ist.*)

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IMRRS 2019, 1437

AG Hamburg, Urteil vom 28.03.2019 - 44 C 275/18

1. Im Allgemeinen besteht bei einem Gewerberaummietverhältnis die (nachvertragliche) Pflicht des Vermieters, ein Hinweisschild an der Hauswand mit der neuen Geschäftsadresse des (ehemaligen) Mieters zu dulden.

2. Das gilt aber nicht, wenn die Parteien ausdrückliche und abschließende Vereinbarungen über die zulässige Werbung im Außenbereich getroffen haben.

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IMRRS 2019, 1438

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.07.2019 - 3 Wx 77/17

1. Zur Unterstellung der Statthaftigkeit einer Beschwerde gegen die Entscheidung über die Erinnerung gegen den Kostenansatz wenn zwar der fallbezogene Wert des Beschwerdegegenstandes den Grenzwert von 200 Euro nicht erreicht, das "eigentliche" wirtschaftliche Interesse diesen indes mit Blick auf die aus dem Vorhandensein einer Vielzahl weiterer Fälle abgeleitete generelle Bedeutung übersteigt (hier: Löschung der jeweiligen Grundschulden im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohnungseigentumsrechten sowie Mithaftentlassungen aus in Gesamthaft eingetragenen Grundschulden).*)

2. Der Wert für die Gebühr für die Aufhebung eines Grundpfandrechts (Löschung/Mithaftentlassung) bestimmt sich nach dem Nennwert der Grundschulden; ein womöglich geringeres Sicherungsinteresse der Grundschuldgläubiger bleibt außer Betracht.*)

3. Soweit sich im Einzelfall bei zahlreichen Entlassungen aus der Mithaft ergeben kann, dass die Summe der hierfür anfallenden Gebühren höher ist, als eine volle Löschungsgebühr aus dem Nennwert der Grundschulden, beruht dies auf dem unterschiedlichen Abgeltungsbereich der Gebühren für die Eintragung der Mithaftentlassungen im Vergleich zur Löschungsgebühr und ist Folge der bei der Finanzierung des Objekts gewählten rechtlichen Gestaltungsform, erfordert indes nicht aus Gründen der Verhältnismäßigkeit eine Reduzierung dieses Gebührenwerts.*)

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IMRRS 2019, 1442

BGH, Beschluss vom 17.10.2019 - IX ZB 5/18

Für die Vergütung des vorläufigen Insolvenzverwalters gilt § 3 InsVV entsprechend (§ 10 InsVV), auch wenn der Festsetzung die durch das Gesetz vom 15.07.2013 (BGBl. I S. 2379) geänderten Normen zu Grunde zu legen sind.*)

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IMRRS 2019, 1430

BGH, Beschluss vom 29.10.2019 - VI ZB 31/19

Zur Wiedereinsetzung bei mangelnder Notierung einer Vorfrist.*)

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IMRRS 2019, 1444

BGH, Urteil vom 07.11.2019 - III ZR 16/18

Hat der Kläger ein unzuständiges Gericht angerufen und erklärt er nach Begleichung der Klageforderung die Hauptsache einseitig für erledigt, so setzt die Feststellung der Erledigung der Hauptsache voraus, dass der Kläger zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses bereits einen zulässigen und begründeten Antrag auf Verweisung des Rechtsstreits an das zuständige Gericht gestellt hat. Wird die Verweisung erst zu einem späteren Zeitpunkt beantragt, so ist die Feststellungsklage hingegen als unbegründet abzuweisen (Anschluss an BGH [XII. Zivilsenat], Beschluss vom 22.05.2019 - III ZR 16/18, IBRRS 2019, 1987).*)

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Online seit 3. Dezember

IMRRS 2019, 1431

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.09.2019 - 3 U 73/18

Die Frage, ob ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten. Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen kann dabei zu einem Anscheinsbeweis führen. Im Regelfall ist beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden.

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IMRRS 2019, 1342

LG München I, Urteil vom 02.05.2019 - 36 S 8087/17 WEG

1. Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch auf ordnungsgemäße Erstherstellung der im durch die Gemeinschaftsordnung in Bezug genommenen Sondernutzungsflächenplan dargestellten Stellplätze mit den Maßen und der Lage, wie sie sich aus diesem ergeben.

2. Ein Beschluss, der keine durchführbare Regelung zum Gegenstand hat, ist nichtig.

3. Ein Grundbeschluss über die Errichtung von Stellplätzen ist nichtig, da nicht realisierbar, wenn für die Lage der Stellplätze auf die Teilungserklärung verwiesen wird und der Lageplan in der Teilungserklärung nicht der Realität entspricht (hier: Teile der Fläche gehören nicht zum Gemeinschaftsgrundstück).

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IMRRS 2019, 1425

BGH, Urteil vom 17.09.2019 - XI ZR 662/18

Die gemäß Art. 247 § 6 Abs. 2, § 9 Abs. 1 Satz 3 EGBGB in einen Verbraucherdarlehensvertrag aufzunehmenden Pflichtangaben zum Widerrufsrecht müssen nicht mit den übrigen Darlehensbestimmungen in einer einheitlichen Vertragsurkunde enthalten sein. Vielmehr genügt es zur Wahrung der Schriftform des § 492 Abs. 2 BGB, wenn in der Haupturkunde hinreichend deutlich auf die Anlage, die die Widerrufsinformation enthält, Bezug genommen wird.*)

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IMRRS 2019, 1424

LAG Nürnberg, Beschluss vom 19.09.2019 - 6 Ta 82/19

Fiktive Reisekosten bei einer Beauftragung einer Terminsvertretung nach § 5 RVG im Rahmen des § 121 Abs. 3 ZPO sind nicht erstattungsfähig, wenn durch die Beauftragung der Terminsvertretung keine zusätzlichen gesetzlichen Kosten entstanden sind.*)

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IMRRS 2019, 1423

BayObLG, Beschluss vom 19.11.2019 - 1 AR 109/19

Dritte werden in den Anwendungsbereich des ausschließlichen Gerichtsstands gem. § 29a ZPO einbezogen, wenn sie aus dem Mietvertrag und nicht aufgrund eines selbständigen Vertrags hinsichtlich des Mietverhältnisses verpflichtet sind.

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Online seit 2. Dezember

IMRRS 2019, 1345

LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18

1. Die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen - wird regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung.

2. Wenn die Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierunghilfe ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würden, liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor, was zu einem Mietmangel führt.

3. Weiß der Vermieter um die Baumaßnahmen, ist die Miete unabhängig von einer gesonderten Anzeige des Mangels gemindert.

4. Der Vermieter muss im Einzelfall darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass der Mieter nicht nur die die Mietminderung rechtfertigenden Tatsachen gekannt, sondern auch die im Ergebnis zutreffende Schlussfolgerung gezogen hat, nicht zur Mietzahlung verpflichtet zu sein.

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IMRRS 2019, 1414

LG Lüneburg, Beschluss vom 17.05.2019 - 3 S 3/19

1. Das Rechtsschutzbedürfnis kann fehlen, wenn eine Klage objektiv schlechthin sinnlos ist, wenn also der Kläger unter keinen Umständen mit seinem prozessualen Begehren irgendeinen schutzwürdigen Vorteil erlangen kann.

2. Sofern einem Eigentümer ein Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG zusteht, handelt es sich bei diesem Anspruch um einen Individualanspruch, der gegenüber dem Handlungsstörer selbst geltend zu machen ist

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IMRRS 2019, 1416

BGH, Beschluss vom 29.10.2019 - VIII ZB 104/18

Zur Frage der einen gestuften Schutz gegen Fristversäumnisse sicherstellenden Organisation der Ausgangskontrolle in einer Rechtsanwaltskanzlei (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 08.01.2013 - VI ZB 78/11, Rz. 10, IBRRS 2013, 0456; vom 16.12.2013 - II ZB 23/12, IBRRS 2014, 0592; vom 11.03.2014 - VIII ZB 52/13, IBRRS 2014, 3462; vom 04.11.2014 - VIII ZB 38/14, Rz. 8, IBRRS 2014, 4222; IBR 2015, 104; vom 16.04.2019 - VI ZB 33/17, Rz. 8, IBRRS 2019, 2106).*)

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IMRRS 2019, 1420

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.10.2019 - 2-13 S 72/19

Streitigkeiten über den Bestand oder die Übertragung eines Sondernutzungsrechts sind keine WEG-Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 WEG, sondern gehören vor die allgemeinen Zivilgerichte.*)

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Online seit 29. November

IMRRS 2019, 1412

BGH, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18

1. Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.*)

2. Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.*)

3. Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.*)

IMRRS 2019, 1358

LG Berlin, Beschluss vom 24.05.2019 - 64 S 253/18

1. Die wohnwertmindernden Merkmale "Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar" und "Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar" sind nicht schon dann als erfüllt anzusehen, wenn lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können.

2. Es steht dem Vermieter auch im Anschluss an eine Modernisierungsmieterhöhung frei, einen verbleibenden Spielraum bis zur Höhe der ortsüblichen Miete im Zuge einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auszuschöpfen.

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IMRRS 2019, 1406

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.11.2019 - 2-13 S 103/18

Ein Wohnungseigentümer hat im Regelfall kein Betretungsrecht für Freiflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, um „gefangene“ Gemeinschaftsflächen nutzen zu können.*)

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IMRRS 2019, 1407

LG Memmingen, Beschluss vom 18.11.2019 - 2 HK OH 407/17

Keine Kürzung der Sachverständigenvergütung gem. § 8a Abs. 4 JVEG in der Fassung des Zweiten Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 15.10.2016 (BGBl. I S. 222), wenn bei verständiger Würdigung aller Umstände unter Anlegung eines objektiven Maßstabs davon auszugehen ist, dass auch bei pflichtgemäßer Anzeige die Tätigkeit des Sachverständigen weder eingeschränkt noch ihre Fortsetzung unterbunden worden wäre.*)

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IMRRS 2019, 1408

OLG Dresden, Beschluss vom 09.10.2019 - 4 W 769/19

1. Die Mitteilung einer vorläufigen Rechtsansicht kann die Befangenheit eines Richters nicht begründen.*)

2. Eine unzulässige Vorfestlegung zu Lasten einer Partei liegt auch nicht in der Anfrage, ob nach § 128 Abs. 2 ZPO im schriftlichen Verfahren vorgegangen werden kann.*)

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Online seit 28. November

IMRRS 2019, 1346

AG Mannheim, Urteil vom 03.04.2019 - 4 C 4743/18

1. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verbleiben grundsätzlich beim bisherigen Vermieter; alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung stehen ihm und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen dem Erwerber zu.

2. Nur positive Kenntnis der Abtretung schließt die befreiende Wirkung der Leistung an den Zedenten aus; Kennenmüssen genügt nicht.

3. Die Verletzung vertraglicher Pflichten berechtigt nur dann zur Kündigung, wenn diese "nicht unerheblich" sind.

4. Die versehentliche Zahlung an den bisherigen Vermieter ist keine erhebliche Pflichtverletzung, wenn alsbald nach Bemerken des Versehens die Zahlung korrigiert wird.

5. Zu der Frage, wann eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs treuwidrig ist.

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IMRRS 2019, 1401

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.11.2019 - 2-13 T 82/19

1. Zu den Anforderungen an die Vorbefassung bei einer begehrten Verwalterstellung durch das Gericht, wenn Schwierigkeiten bestehen, geeignete Kandidaten zu finden.*)

2. Die Parteien müssen auch im Verfahren nach § 21 Abs. 8 WEG dem Gericht die tatsächlichen Grundlagen für die zu treffende Ermessensentscheidung vortragen, hierzu gehört auch der Vortrag zu übernahmebereiten Verwaltern.*)

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IMRRS 2019, 1398

LAG Hessen, Beschluss vom 17.10.2019 - 4 Ta 370/19

1. Im Fall der Anordnung des persönlichen Erscheinens einer juristischen Person trifft die Pflicht zum Erscheinen nicht einen bestimmten Organvertreter der juristischen Person, sondern die juristische Person als Prozesspartei. Erscheint diese nicht, ist ein Ordnungsgeld gemäß § 141 Abs. 3 Satz 1 ZPO ggf. gegen die juristische Person zu verhängen und nicht gegen einen Organvertreter persönlich (Anschluss an BGH, NJW-RR 2017, 1446; Aufgabe der bisherigen Kammerrechtsprechung, etwa LAG Hessen, Beschluss vom 15.02.2008 - 4 Ta 39/08 -, BeckRS 2008, 54676).*)

2. Danach spricht viel dafür, dass der zum persönlichen Erscheinen geladene Organvertreter im Ladungsbeschluss nicht persönlich bezeichnet werden muss, wenn die juristische Person über mehrere Organvertreter verfügt.*)

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Online seit 27. November

IMRRS 2019, 1400

LG München I, Urteil vom 26.06.2019 - 24 O 6425/19

1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Besitzübertragung gegen den Bauträger bei noch streitigen Forderungen läuft auf eine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache hinaus (a.A. KG, IBR 2017, 681).*)

2. Es besteht kein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes bei divergierenden Parteigutachten nicht zuverlässig festgestellt werden kann, ob nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat.*)

3. Ein Verfügungsgrund besteht nicht, wenn der Erwerber von dem bei Bezugsfertigkeit vertraglich geschuldeten Zahlungsstand umstrittene Abzüge vorgenommen hat und/oder in Kenntnis von Bauverzögerungen seine Mietwohnung bereits kündigte.*)

4. Die Weigerung des Bauträgers, die Wohneinheit zu übergeben, kann berechtigt sein, wenn der Bauträger den Vertragsrücktritt gestützt auf Zahlungsverzug des Erwerbers erklärt hat.*)

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IMRRS 2019, 1388

OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18

1. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener (Ergänzung-)Mietvertrag, mit dem die Vertragsparteien die mit dem Ursprungsvertrag vermietete Fläche erweitern, genügt dem Schriftformerfordernis gem. § 550 Satz 1 i.V.m. § 126 BGB nicht, wenn sich die maßgeblichen "Unterschriften" der Vertragsparteien über und nicht unter den getroffenenen ergänzenden Vereinbarungen befinden.

2. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt grundsätzlich dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (Anschluss an BGH NJW 1968, 1229; NJW 1975, 1653; IBRRS 1986, 0017).

3. Obsiegt eine Partei im Berufungsverfahren aufgrund einer erst im Berufungsrechtszug erklärten Kündigung, die bereits während des ersten Rechtszugs möglich gewesen wäre, sind ihr die Kosten des Berufungsverfahrens in entsprechender Anwendung von § 97 Abs. 2 ZPO aufzuerlegen.

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IMRRS 2019, 1258

AG Charlottenburg, Urteil vom 23.05.2019 - 226 C 14/19

1. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) des Berliner Mietspiegels 2017 ist bereits positiv, wenn das wohnwerterhöhende Merkmal "Großer, geräumiger Balkon, (Dach-) Terrasse, Loggia oder Winter-/Dachgarten (ab 4 m²)" vorliegt. Danach kommt es nicht mehr darauf an, ob das weitere wohnwerterhöhende Merkmal "Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung" vorliegt.

2. Das wohnwerterhöhende Merkmal "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe" der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegels 2017 ist nur erfüllt, wenn für jeden interessierten Mieter auch ein Stellplatz zur Verfügung steht, denn ein "Angebot" erzeugt die Vorstellung, dass man dieses lediglich noch annehmen muss.

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IMRRS 2019, 1395

OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.11.2019 - 1 W 19/19

1. Das Ordnungsgeld nach § 141 Abs. 3 Satz 1 ZPO dient nicht der Bestrafung der nicht erschienenen Partei und soll nicht die Institution des Gerichts schützen, sondern in erster Linie einen ordnungsgemäßen und zügigen Ablauf des Verfahrens mit einer weitgehenden Aufklärung des Sachverhalts und damit der Verfahrensförderung dienen.

2. Kann die Sache in dem von der Partei nicht wahrgenommenen Termin zur mündlichen Verhandlung ohne eine weitere Sachverhaltsaufklärung beendet werden, ist die Verhängung eines Ordnungsgelds, das dann einen ausschließlichen strafenden Charakter hätte, nicht gerechtfertigt.

3. Die Festsetzung eines Ordnungsgelds ist ermessensfehlerhaft, wenn trotz der Abwesenheit der Partei ein Vergleich zu Stande kommt, die Klage zurückgenommen wird oder ein Urteil, und sei es auch lediglich ein Versäumnisurteil, ergeht.

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Online seit 26. November

IMRRS 2019, 1389

OLG München, Beschluss vom 21.10.2019 - 7 U 3659/19

1. Schließt der vom Verkäufer hierzu Bevollmächtigte einen Grundstückskaufvertrag ab, in dem der Käufer bevollmächtigt wird, vor Eigentumsübergang das Grundstück betreffende Mietverträge zu kündigen, so ist die vom Käufer ausgesprochene Kündigung eines solchen Mietvertrags, der lediglich die notarielle Ausfertigung des Kaufvertrags und eine beglaubigte Abschrift der Vollmacht des von dem Verkäufer Bevollmächtigten beigefügt ist, unwirksam, wenn der Kündigungsempfänger die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.

2. Dem Schutzzweck des § 174 BGB wird nicht dadurch genüge getan, dass die von dem Verkäufer dem Bevollmächtigten erteilte Vollmacht dem Notar bei Beurkundung des Vertrags vorlag und von diesem überprüft worden ist.

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IMRRS 2019, 1390

LG Berlin, Urteil vom 31.07.2019 - 65 S 18/19

1. Auch neuartige, vom Bild eines traditionellen Berufs abweichende Tätigkeiten unterfallen dem Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG, Eingriffe bedürfen einer gesetzlichen Grundlage.*)

2. Bei einem Verstoß des Inkassodienstleisters "mietright"/LexFox gegen das RDG ist die Rechtsfolge der Nichtigkeit des Inkasso- und Abtretungsvertrages nach § 134 BGB weder zwingend noch mit dem Schutzzweck des RDG vereinbar; das RDG sieht die Rechtsfolge der Nichtigkeit nicht vor.*)

3. Die Rechtsfolge der Nichtigkeit würde den in § 1 Abs. 1 Satz 2 RDG formulierten Schutzzweck des RDG in sein Gegenteil verkehren: sie würde dem Rechtssuchenden Schutz entziehen, die Sicherheit des Rechtsverkehrs belasten, weil trotz behördlicher Registrierung des Inkassodienstleisters auf die Wirksamkeit der von diesem übernommenen Rechtsdurchsetzung nicht vertraut werden kann, ein unstreitiger Verstoß gegen geltende, am Gemeinwohl orientierte Rechtsvorschriften würde sanktioniert.*)

4. Ein "Stichtagszuschlag" kommt nicht in Betracht, wenn die Einzelvergleichsmieten nach zwei aufeinander folgenden Mietspiegeln um 0,10 Euro voneinander abweichen.*)

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IMRRS 2019, 1385

VGH Bayern, Beschluss vom 30.09.2019 - 9 CS 19.967

Das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein- und desselben Grundstücks (grundsätzlich) aus.*)

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IMRRS 2019, 1379

VG Mainz, Beschluss vom 23.09.2019 - 1 N 747/19

1. Der Zustellungswillen der Behörde ist unabdingbare Voraussetzung einer Zustellung.

2. Dieser fehlt, wenn weder auf dem Schreiben selbst im Bereich des Adressfelds die konkrete Zustellungsart (etwa "per PZU" oder "Gegen Empfangsbekenntnis") angegeben worden, noch eine anderweitige Zustellungsanordnung zu den Akten gelangt ist.

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IMRRS 2019, 1381

VG Kassel, Beschluss vom 02.10.2019 - 1 L 1985/18

1. Kosten für die Kopien einer Behördenakte, die für den Zweck der Prozessführung vor dem Verwaltungsgericht von der Behörde angefertigt werden, sind grundsätzlich erstattungsfähig.*)

2. Notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung sind derartige Kosten, soweit sie der Behörde tatsächlich entstanden sind und die Kopie ohne erheblichen Verwaltungsaufwand hergestellt werden konnte. Dies ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Gesamtsumme aus einer ex-ante-Perspektive offensichtlich weniger als 12 € beträgt.*)

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Online seit 25. November

IMRRS 2019, 1392

BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18

1. Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB (Fortführung von BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772).*)

2. Eine in diesem Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

IMRRS 2019, 1391

BGH, Urteil vom 20.09.2019 - V ZR 258/18

1. Der Begriff der Verwaltung i.S.v. § 21 WEG ist weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden.*)

2. Allerdings müssen auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden.*)

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IMRRS 2019, 1370

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 19.07.2019 - 12 C 279/19

1. Für die Unterscheidung von allgemeinen (verbindlichen) Vertragsbedingungen und (unverbindlichen) Bitten, Empfehlungen oder tatsächlichen Hinweisen ist auf den Empfängerhorizont abzustellen. Eine Vertragsbedingung liegt demnach vor, wenn ein allgemeiner Hinweis nach seinem objektiven Wortlaut bei den Empfängern den Eindruck hervorruft, es solle damit der Inhalt eines vertraglichen oder vorvertraglichen Rechtsverhältnisses bestimmt werden, wobei auf den rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden und die dabei typischerweise gegebenen Verhältnisse abzustellen ist.

2. Die Regelung in einem Kaufvertrag, Mieterhöhungen nur in dem Maße und zu dem Zeitpunkt vorzunehmen, wie dies der bisherige Vermieter für vergleichbare Wohnungen vorsieht, stellt keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

3. Der Käufer wird nicht unangemessen belastet, sich beim Verkäufer/bisherigen Vermieter zu informieren, wann und in welchem Umfang Mieterhöhungen durchgeführt werden.

4. Gemäß § 557 Abs. 3 BGB können Mieterhöhungen nach den §§ 558 - 560 BGB nur verlangt werden, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Vereinbarungen, die das grundsätzliche Recht des Vermieters zur Vornahme von Mieterhöhungen einschränken, sind demnach zulässig. Einschränkungen sind sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch dem Umfang nach möglich.

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IMRRS 2019, 1382

KG, Beschluss vom 27.08.2019 - 1 W 412/18

Zur Auslegung einer im Jahr 1958 im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit zur Nutzung von Wagenabstellplätzen auf dem Nachbargrundstück.*)

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IMRRS 2019, 1371

AG Saarbrücken, Urteil vom 12.04.2019 - 42 C 262/18

1. In der Gesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen. Die Abrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Diese Gesamtabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein.

2. Einnahmen der Gemeinschaft sind vornehmlich die Beiträge, die die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr gezahlt haben. Sie sind im tatsächlich geleisteten Umfang in die Abrechnung einzustellen.

3. Entsprechend ihrer Zweckwidmung im Wirtschaftsplan sind auch in der Abrechnung anteilige Beiträge zu den laufenden Bewirtschaftungskosten und Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage zu unterscheiden.

4. In die Gesamtabrechnung sind die tatsächlich im Abrechnungsjahr geleisteten Beitragszahlungen aufzunehmen, auch wenn die Beitragsrückstände andere Abrechnungsperioden betreffen.

5. Fehlt der Jahresabrechnung die rechnerische Schlüssigkeit, so sind bereits aus diesem Grund die Gesamt- und die daraus entwickelten Einzelabrechnungen aufzuheben.

6. Enthält die Jahresabrechnung unberechtigte, aber tatsächlich erfolgte Ausgaben, so führt dies nicht zur Unrichtigkeit der Abrechnung, denn die Jahresabrechnung ist inhaltlich zutreffend. Vielmehr betrifft dieser Aspekt die Entlastung des Verwalters, der durch die unberechtigte Auszahlung seine Pflichten verletzt und deshalb einem Schadensersatzanspruch ausgesetzt sein kann.

7. Der Beschluss über die Entlastung stellt ein negatives Schuldanerkenntnis dar; es sollen keine weiteren Ansprüche mehr gegen den entlasteten Verwalter und den entlasteten Verwaltungsbeirat mehr in Betracht kommen.

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IMRRS 2019, 1375

OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 15.10.2019 - 2 L 37/18

Eine Baumschutzsatzung muss die für die Entscheidung über die Anordnung von Ersatzpflanzungen maßgeblichen Kriterien sowie Regelungen zu Art und Umfang der Ersatzpflanzung enthalten, die eine Bestimmung im Einzelfall aufgrund sachgerechter und konkretisierbarer Kriterien ermöglichen und damit eine willkürliche Behandlung durch die Behörde ausschließen.*)

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IMRRS 2019, 1378

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 18.09.2019 - 5 U 58/19

Ein Rechtsanwalt, der für den Eintritt der Verjährung eines werkvertraglichen Schadensersatzanspruchs verantwortlich ist, schuldet seinem Mandanten im Wege der Rechtsanwaltshaftung die Erstattung der Netto-Schadensbeseitigungskosten, wenn bei ordnungsgemäßer Mandatsbearbeitung gegenüber dem Werkunternehmer ein entsprechender Titel noch vor der Rechtsprechungsänderung des BGH (IBR 2018, 196) hätte erstritten werden können.*)

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IMRRS 2019, 1376

OLG Celle, Beschluss vom 06.11.2019 - 2 W 230/19

Stellt der Antragsgegner des Mahnverfahrens den Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens, ist er Kostenschuldner für die nach Nr. 1210 KV GKG anfallenden Verfahrensmehrkosten.*)

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