Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit gestern

IMRRS 2020, 0385

AG Mitte, Urteil vom 05.02.2020 - 15 C 256/19

1. Eine Kleinreparaturklausel ist zulässig, wenn sie auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

2. Dies trifft in der Regel auf die in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV aufgezählten Gegenstände zu.

3. Außerdem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, vorsehen.

4. Ein Höchstbetrag pro Reparatur von 100 - 150 Euro sowie eine Höchstgrenze von 8% der Jahreskaltmiete sind unbedenklich.

5. Die Dichtung an einem Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe fallen nicht unter eine Kleinreparaturklausel, da es hier dem Mieter nicht möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

6. Für die Berechnung der Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich tatsächlich angefallener Nebenkosten als Berechnungsgrundlage heranzuziehen.

7. Eine Duschmöglichkeit stellt ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal dar, so dass eine Minderung der Miete i.H.v. 10% für den völligen Wegfall der Duschmöglichkeit angemessen ist.

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IMRRS 2020, 0393

BGH, Urteil vom 14.02.2020 - V ZR 11/18

1. Schon das Bestehen, nicht erst die Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags gem. § 320 BGB schließt die Durchsetzbarkeit der im Gegenseitigkeitsverhältnis zu der nicht erfüllten Gegenforderung stehenden Forderung und damit einen Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB aus. Das gilt auch bei der Mängeleinrede.*)

2. Der Kauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück unterliegt unmittelbar den Regelungen über den Sachkauf. Bezugspunkt etwaiger Nacherfüllungsansprüche ist kein Recht, sondern das Grundstück, dessen Miteigentümer der Erwerber werden will.*)

3. Auch der Käufer eines Miteigentumsanteils hat nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch darauf, dass das Grundstück insgesamt frei von Sach- und Rechtsmängeln ist. Ihm steht vorbehaltlich eines Unvermögens des Verkäufers ein Anspruch auf volle Nacherfüllung zu.*)

4. Der Verkäufer eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück wird nach § 275 Abs. 1 Fall 1 BGB von seiner Verpflichtung zur Nacherfüllung frei, wenn es dem Käufer nicht gelingt oder nur im Klagewege gelingen könnte, die übrigen Miteigentümer dazu zu bewegen, den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen zuzustimmen und die dafür entstehenden Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen.*)

5. Der Käufer darf den Kaufpreis auch dann insgesamt zurückhalten, wenn ein Mangel der Sache erst nach der Lieferung bzw. Übergabe bemerkt wird.*)

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IMRRS 2020, 0275

AG Schöneberg, Urteil vom 21.11.2019 - 106 C 400/18

1. Durch den Gasverbrauch über eine Energieentnahmestelle nimmt der Mieter eine "Realofferte" des Versorgers an und es kommt ein Versorgungsvertrag ausschließlich mit ihm zu Stande.

2. Dem Versorgungsunternehmen steht gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsanspruch über den Namen des Mieters zu.

3. Unerheblich ist, dass der Vermieter den Namen des Mieters nur gegen gesondertes Entgelt benennen wollte. Die fehlende Auskunft führt nicht dazu, dass der Vermieter Vertragspartner geworden ist.

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IMRRS 2020, 0253

LG Stuttgart, Beschluss vom 04.11.2019 - 10 T 438/19

1. Ein Zwischenumzug ist dem Räumungsschuldner zuzumuten, wenn die zeitnahe Fertigstellung einer Ersatzwohnung nicht sichergestellt ist.

2. Zu den Anforderungen an die Darlegung einer konkreten Suizidgefahr für den Fall der Zwangsräumung.

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IMRRS 2020, 0390

BayObLG, Beschluss vom 05.03.2020 - 1 AR 152/19

Liegen die Voraussetzungen der Verweisung nach § 281 ZPO (z. B. die örtliche Unzuständigkeit) nur für einen von mehreren prozessualen Ansprüchen vor, muss - wenn die Voraussetzungen für die Bestimmung eines gemeinsam zuständigen Gerichts nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht vorliegen - erst die Trennung (§ 145 ZPO ) angeordnet werden, bevor die Verweisung ausgesprochen werden kann, es sei denn eine Trennung ist z. B. wegen notwendiger Streitgenossenschaft (§ 62 ZPO ) unzulässig.*)

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Online seit 2. April

IMRRS 2020, 0380

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 - 21 U 114/18

1. Sichert ein Bauträger die Fertigstellung des Objekts zu einem bestimmten Datum zu und wird das Vorhaben nicht termingerecht übergeben, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

2. Will der Bauträger darlegen, dass ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft, hat er eine baustellenbezogene Darstellung der Ist- und Soll-Bauabläufe vorzulegen.

3. Der Erwerber ist nicht verpflichtet, Sonderwünsche geltend zu machen. Nicht geäußerte Sonderwünsche stellen deshalb keinen Umstand dar, der zu einer Verzögerung des Bauablaufs führt.

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IMRRS 2020, 0369

LG Hamburg, Urteil vom 17.01.2020 - 307 S 50/18

Zumindest bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen genügt eine Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559b BGB nicht den formalen Anforderungen, wenn die Gesamtkosten (hier 606.845,- Euro) nicht auf die einzelnen Gewerke untergliedert werden, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen.

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IMRRS 2020, 0328

Landgericht München I, Beschluss vom 27.09.2019 - 36 S 12603/16 WEG

1. Eine Erledigungserklärung kann nicht mehr widerrufen werden, wenn die Rechtshängigkeit des Anspruchs aufgrund übereinstimmender Erklärungen entfallen ist.

2. Für eine Klage auf Erstherstellung hat der Kläger zunächst lediglich die jetzige Abweichung des Ist- vom Sollzustand sowie das Fehlen einer genehmigenden Beschlussfassung im Falle einer nachträglichen Änderung darzulegen.

3. Der Eigentümer einer rechtlich selbstständigen Einheit hat einen Anspruch auf Errichtung eines eigenständigen Zugangs zu der betreffenden Einheit.

4. Bei der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung, wozu auch die erstmalige Herstellung eines ordnungs- und planmäßigen Zustands gehört, handelt es sich um eine täglich neu entstehende Dauerverpflichtung zur Sicherung eines ordnungsgemäßen Zustands für die Zukunft. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.

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IMRRS 2020, 0389

AG Hamburg, Urteil vom 09.03.2020 - 18b C 113/19

1. Zur Erfüllung einer Forderung reicht es grundsätzlich aus, dass die Leistung bewirkt wird.

2. Jedoch ist eine Tilgungsbestimmung unumgänglich, wenn eine eindeutige Zuordnung der Leistung zu einem bestimmten Schuldverhältnis sonst nicht möglich ist.

3. Kann ein per Sammelüberweisung geleisteter Betrag mangels Angabe des Verwendungszwecks der fälligen Forderung nicht zugeordnet werden, tritt trotz Zahlung keine Erfüllungswirkung ein.

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IMRRS 2020, 0382

OLG Dresden, Urteil vom 21.01.2020 - 4 U 1656/19

1. Der Versicherer kann anlässlich eines Leistungsantrags vom Versicherungsnehmer auch Auskünfte verlangen, mit denen er die Voraussetzungen für eine Gefahrerhöhung oder Obliegenheitsverletzung in Erfahrung bringen will. Ein Anspruch auf Herausgabe sämtlicher über den Versicherungsnehmer geführter Behandlungsunterlagen hat er jedoch nicht.*)

2. Der Versicherungsnehmer ist für eine schuldhafte Verzögerung der Erhebungen zu einem Versicherungsfall seitens des Versicherers beweisbelastet; dem bloßen Zeitablauf kommt beweisrechtlich keine Bedeutung zu.*)

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IMRRS 2020, 0383

BVerwG, Urteil vom 19.12.2019 - 7 C 28.18

1. Eine Umweltvereinigung kann eine Verlängerungsentscheidung gemäß § 18 Abs. 3 BImSchG nach § 2 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 UmwRG anfechten.*)

2. Ist eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung wegen unterbliebener FFH-Verträglichkeitsprüfung rechtswidrig, so schlägt dieser Rechtsmangel auf die Verlängerungsentscheidung nach § 18 Abs. 3 BImSchG durch.*)

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IMRRS 2019, 1537

BGH, Beschluss vom 16.10.2019 - XII ZR 101/19

Der für die Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO erforderliche "nicht zu ersetzende Nachteil" liegt selbst bei einer Räumungsklage nicht in der Vollstreckung der Räumung, auch wenn damit das Prozessergebnis vorweggenommen wird. Erforderlich ist, dass der Schuldner einen darüberhinausgehenden Nachteil darlegt.

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IMRRS 2020, 0381

OLG München, Beschluss vom 11.03.2020 - 34 AR 235/19

1. Die Bindungswirkung eines Verweisungsbeschlusses kann entfallen, wenn sich ein nach geltendem Recht unzweifelhaft zuständiges Gericht gleichwohl über seine Zuständigkeit hinwegsetzt und den Rechtsstreit an ein anderes Gericht verweist und weitere Anhaltspunkte vorliegen, die erkennen lassen, dass der Richter sich bewusst des Verfahrens entledigen wollte.*)

2. Solche Anhaltspunkte können vorliegen, wenn dem verweisenden Gericht am Wohnsitz des Käufers in einer Klage gegen den Hersteller in vom sogenannten Abgasskandal betroffenen Verfahren bereits in einer früheren Bestimmungsentscheidung eine vertiefte Prüfung der Ermittlung der Belegenheit des Vermögens nahegelegt wurde und es wiederum, ohne darauf einzugehen, mit derselben Begründung verweist.*)

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Online seit 1. April

IMRRS 2020, 0372

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.03.2020 - 10 A 1617/19

1. Eine Müllsammelstelle in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze sei als sozialadäquat hinzunehmen.

2. Ein Nachbar kann grundsätzlich nur die vollständige Beseitigung einer nicht genehmigten, materiell rechtswidrigen baulichen Anlage fordern.

3. Es ist allein Sache des Bauherrn zu entscheiden, ob er durch den Rückbau auf ein rechtlich zulässiges Maß den Rechtsverstoß beseitigen und der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein Austauschmittel anbieten will.

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IMRRS 2020, 0294

AG Hamburg, Urteil vom 14.08.2019 - 49 C 263/18

1. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen.

2. Die Wohnfläche eines Balkons ist mit einem Viertel der Grundfläche anzusetzen.

3. Die Regelanrechnung zu einem Viertel berücksichtigt, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer der Wohnung.

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IMRRS 2020, 0341

LG Dresden, Urteil vom 05.07.2019 - 2 S 101/19

1. Eine Frist für die Jahresabrechnung ist im Gesetz nicht vorgesehen.

2. Der Verwalter soll jedoch innerhalb von drei bis sechs Monaten die Abrechnung erstellen. Allerdings dürfte es auch zulässig sein, bis zum 30.09. des Folgejahres die Jahresabrechnung zu erstellen.

3. Es ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter auf die erforderliche Zuarbeit von Dritten für die Verteilung von verbrauchsabhängigen Kosten - wie z. B. Heiz- und Warmwasserkosten - angewiesen ist. Solange diese Zuarbeit noch aussteht, kann daher keine Fälligkeit der Jahresabrechnung eintreten.

4. Soweit keine Frist vereinbart ist, kommt der Verwalter erst mit der Mahnung in Verzug.

5. Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig, macht er sich schadensersatzpflichtig.

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IMRRS 2020, 0377

OLG Hamm, Beschluss vom 23.07.2019 - 9 U 20/19

Wird der persönlich in Anspruch genommene Geschäftsführer einer Bauunternehmung auf Werklohn verklagt und das der Klage stattgebende Urteil der 1. Instanz (auch) auf § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 1 Abs. 1 GSB gestützt, kann die Forderung nicht als solche aus unerlaubter Handlung zur Insolventabelle angemeldet werden, wenn das Urteil angefochten wurde und die Parteien sich vor dem Berufungsgericht verglichen haben, ohne eine entsprechende Feststellung in den Vergleich aufgenommen zu haben.

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IMRRS 2020, 0368

LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2020 - 67 S 16/20

1. Gerichtliche Räumungsfristen sind derzeit in Berlin gemäß § 721 ZPO grundsätzlich jedenfalls bis zum 30.06.2020 zu erstrecken oder auf Antrag entsprechend zu verlängern. Die erlassenen Landesverordnungen zur Eindämmung des Coronavirus haben das öffentliche Leben im Land Berlin weitgehend beschränkt und zum Erliegen gebracht, so dass die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen ist.*)

2. Eine davon abweichende Bemessung oder die Versagung der Räumungsfrist kommen ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn der Verbleib des Räumungsschuldners in der Mietsache eine Gefahr für Leib oder Leben begründet oder gleichrangige Interessen des Vermieters oder Dritter eine umgehende Räumung der Mietsache gebieten.*)

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IMRRS 2020, 0371

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 13.03.2020 - 2 MB 5/20

Ein Rechtsanwalt darf das Empfangsbekenntnis über die Zustellung einer Entscheidung erst dann unterzeichnen und zurücksenden, wenn in den Handakten die Rechtsmittelfrist festgehalten und vermerkt ist, dass die Frist im Fristenkalender notiert worden ist.*)

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IMRRS 2020, 0370

OLG Naumburg, Beschluss vom 05.11.2019 - 12 W 30/19

Gegen die Entscheidung des Gerichts in einem selbstständigen Beweisverfahren, den Sachverständigen nicht entsprechend § 404a Abs. 1 ZPO anzuweisen, die vom Antragsteller für erforderlich erachtete Bauteilöffnung vorzunehmen oder durch Dritte vornehmen zu lassen, ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde nicht statthaft.*)

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Online seit 31. März

IMRRS 2020, 0363

BGH, Urteil vom 12.02.2020 - XII ZR 61/19

In einem sog. Pferdepensionsvertrag hält eine vorformulierte Vertragsbestimmung, die eine beiderseitige Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende vorsieht, der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB noch stand (Fortführung von Senatsurteil vom 02.10.2019 - XII ZR 8/19, IBRRS 2019, 3499 = IMRRS 2019, 1538 = NJW 2020, 328).*)

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IMRRS 2020, 0277

LG Rostock, Urteil vom 10.05.2019 - 1 S 115/18

1. Eine Rechtsmissbräuchlichkeit einer Anfechtung kann nur in Ausnahmefällen angenommen werden. Anerkanntermaßen kann selbst derjenige Wohnungseigentümer, der in der Wohnungseigentümerversammlung für einen Beschluss stimmt, diesen anfechten.

2. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen (Ist-Rücklage) und zusätzlich auch die noch geschuldeten Zahlungen (Soll-Rücklage) auszuweisen.

3. Bei Wohnungseigentumsbeschlüssen liegt eine Ungültigkeit des gesamten Beschlusses nur dann vor, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten.

4. Beschlussfähigkeit liegt vor, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Erschienen in diesem Sienne sind auch diejenigen Wohnungseigentümer, die in der Wohnungseigentümerversammlung ordnungsgemäß vertreten sind.

5. Erst nach Ablauf der Begründungsfrist vorgetragene Anfechtungsgründe sind unbeachtlich.

6. Rücklagenentnahmen sind nicht als Einnahmen der Gemeinschaft in der Jahresabrechnung darzustellen. Ihre Darstellung hat allein als Ausgabe in der Gesamtabrechnung und als Entnahme im Rahmen der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage zu erfolgen.

7. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlichen Zahlungsflüsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen, einzustellen (sog. Abflussprinzip); während in den Einzelabrechnungen die auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten nach den Vorgaben der HeizkostenVO zu verteilen sind.

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IMRRS 2020, 0365

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.11.2019 - 3 Wx 201/19

1. Ist ein subjektiv persönliches Vorkaufsrecht aufgrund der Eintragungsbewilligung "für die Dauer des ... Pachtvertrags" bestellt worden und lässt sich wegen nicht vorliegenden Pachtvertrags nicht feststellen, welche Bestimmungen die Beteiligten hinsichtlich der Dauer des Pachtverhältnisses getroffen haben, so reicht die Vorlage einer Sterbeurkunde des ursprünglichen Pächters zum Nachweis des Erlöschens des Vorkaufsrechts (Grundbuchunrichtigkeit) nicht aus.*)

2. Stützt der Antragsteller sein Eintragungsersuchen (Löschung eines für alle Verkaufsfälle eingetragenen Vorkaufsrechts, die der begünstigte Pächter nach Beendigung des Pachtverhältnisses zu bewilligen hat) auf Unrichtigkeit des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO und hält das Grundbuchamt den Unrichtigkeitsnachweis durch eine vorgelegte Sterbeurkunde des Berechtigten nicht für erbracht, so kann eine vom Grundbuchamt anstatt dessen für erforderlich gehaltene Beibringung einer Bewilligung (§ 19 GBO) der Erben des eingetragenen Berechtigten, die das Löschungsersuchen auf eine neue Basis stellen würde, nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein.*)

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IMRRS 2020, 0366

OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 14.10.2019 - 1 M 92/19

Ein Prüfungsverfahren nach § 2 Abs. 1a (a.F.) bzw. Abs. 3 (n.F.) SchwarzArbG ist unverzüglich abzubrechen, wenn sich der Verdacht für eine Ordnungswidrigkeit soweit konkretisiert, dass ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet werden kann. Wird hiergegen verstoßen, kann dies ein Beweiserhebungs- und Beweisverwertungsverbot zur Folge haben.*)

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IMRRS 2020, 0364

BGH, Beschluss vom 26.02.2020 - XII ZB 402/19

Legt der Rechtsmittelführer trotz entsprechenden gerichtlichen Hinweises erst nach der Bekanntgabe der Entscheidung über die Verwerfung der Berufung dar, dass er rechtzeitig die Verlängerung der Begründungsfrist beantragt hat, lässt das die Rechtmäßigkeit dieser Entscheidung unberührt.*)

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IMRRS 2020, 0367

LG Berlin, Urteil vom 13.02.2020 - 67 S 369/18

Das Vorbringen des Vermieters zu dem von ihm behaupteten Kündigungsvorwurf unterfällt einem Sachvortragsverwertungsverbot, wenn sein Parteivortrag auf Informationen beruht, die er unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters auf grundrechtswidrige Weise erlangt hat (hier: Einsatz überwachungsstaatlicher Ausforschungsmethoden durch ein landeseigenes Wohnungsunternehmen gegenüber einem Wohnraummieter zur Erhärtung des bestehenden Verdachts unbefugter Gebrauchsüberlassungen an Dritte).*)

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Online seit 30. März

IMRRS 2020, 0164

LG Duisburg, Urteil vom 30.09.2019 - 4 O 76/19

Für eine Bestimmbarkeit des Mietbeginns genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmbar ist, dass bei einer Verwirklichung keine Zweifel am Vertragsbeginn verbleiben. Dem genügt die Formulierung "Tag der Eröffnung" regelmäßig.

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IMRRS 2020, 0276

LG Rostock, Urteil vom 07.06.2019 - 1 S 83/18

1. Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage sind aufgrund ihrer besonderen Zweckbestimmung auch dann als Einnahmen der Rücklage zuzuordnen, wenn sie nicht auf einem gesonderten Rücklagenkonto, sondern auf dem Girokonto verbucht wurden und am Ende des Abrechnungsjahres dort vorhanden sind.

2. Ein Beschluss, wonach aus dem Guthaben des jeweiligen Eigentümers der auf den jeweiligen Eigentümer entfallende Rücklagenanteil, der hätte gebildet werden müssen, aber nicht gebildet wurde, einbehalten wird, ist unbestimmt, da nicht klar ist, welche Rücklage hätte gebildet werden müssen.

3. Bei Wohnungseigentumsbeschlüssen liegt eine Ungültigkeit des gesamten Beschlusses nur dann vor, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten.

4. Die Bestellung eines Verwalters muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung spricht.

5. Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung liegt entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist.

6. Das ist der Fall, wenn Umstände in der Person des Verwalters vorliegen, die ihn als unfähig oder ungeeignet für dieses Amt erscheinen lassen, wenn die begründete Besorgnis fehlender Neutralität besteht, wenn er zuvor aus wichtigem Grund abberufen wurde, wenn Pflichtverletzungen seine erneute Bestellung nicht mehr vertretbar erscheinen lassen, weil er über mehrere Jahre weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne zur Beschlussfassung vorgelegt hat, oder wenn er sich einer Untreue strafbar gemacht hat.

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IMRRS 2020, 0362

BGH, Urteil vom 13.02.2020 - IX ZR 140/19

1. Eine formularmäßige Vergütungsvereinbarung, welche eine Mindestvergütung des Rechtsanwalts in Höhe des Dreifachen der gesetzlichen Vergütung vorsieht, ist jedenfalls im Rechtsverkehr mit Verbrauchern wegen unangemessener Benachteiligung des Mandanten unwirksam, wenn das Mandat die Kündigung des Arbeitsverhältnisses des Mandanten betrifft und die Vergütungsvereinbarung zusätzlich eine Erhöhung des Gegenstandswerts um die Abfindung vorsieht.*)

2. Die formularmäßige Vereinbarung eines Zeithonorars, welche den Rechtsanwalt berechtigt, für angefangene 15 Minuten jeweils ein Viertel des Stundensatzes zu berechnen, benachteiligt den Mandanten jedenfalls im Rechtsverkehr mit Verbrauchern entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.*)

3. Sieht eine Vergütungsvereinbarung ein Zeithonorar für Sekretariatstätigkeiten vor und eröffnet sie dem Rechtsanwalt die an keine Voraussetzungen gebundene Möglichkeit, statt des tatsächlichen Aufwandes pauschal 15 Minuten pro Stunde abgerechneter Anwaltstätigkeit abzurechnen, gilt insoweit die gesetzliche Vergütung als vereinbart.*)

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IMRRS 2020, 0358

BGH, Beschluss vom 27.02.2020 - III ZB 61/19

Die Besorgnis der Befangenheit i.S.v. § 42 Abs. 2 ZPO ist begründet, wenn der abgelehnte Richter als Mitglied des Berufungsgerichts über die Berufung der ihn ablehnenden Partei gegen ein durch seine Ehefrau als Einzelrichterin ergangenes Urteil zu entscheiden hat.*)

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IMRRS 2020, 0360

VerfGH Bayern, Entscheidung vom 18.03.2020 - Vf. 17-VII-18

Unzulässigkeit einer Popularklage gegen einen Bebauungsplan, der in der Nähe von Stromfreileitungen ein allgemeines Wohngebiet ausweist, weil eine mögliche Grundrechtsverletzung nicht dargelegt wird.*)

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Online seit 27. März

IMRRS 2020, 0280

AG Schöneberg, Urteil vom 18.06.2019 - 19 C 316/18

1. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann unter die Bedingung gestellt werden, dass der Hauptmieter weiterhin dort seinen Hauptwohnsitz hat.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen etwaigen Austausch sämtlicher Mieter zu dulden; vielmehr hat er ein berechtigtes Interesse daran, dass nicht die Mietparteien auf Mieterseite praktisch einfach ausgetauscht werden und nur noch sog. Untermieter dort wohnen.

3. Wird als Begründung für die Untervermietung angeführt, dass der Untermieter der Lebensgefährte des Hauptmieters sei, kann die Erlaubnis der Untervermietung unter die Bedingung der Dauer der Lebensgemeinschaft gestellt werden.

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IMRRS 2020, 0356

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.09.2019 - 24 U 211/18

1. Ein Dienstverhältnis über Dienste höherer Art gem. § 627 Abs. 1 BGB kann jederzeit und ohne die Angabe von Gründen mit sofortiger Wirkung gekündigt werden. Eine Störung des Vertrauensverhältnisses durch den Dienstberechtigten als Kündigenden muss weder dargelegt noch bewiesen werden.*)

3. Ist ein Erfolgshonorar vereinbart und tritt der Erfolg erst nach Vertragsbeendigung ein, dann muss festgestellt werden, welchen Anteil die bis zur Kündigung entfalteten Bemühungen des Dienstverpflichteten an dem letztlich erreichten Erfolg hatten. Diese Leistungen müssen (mit-)ursächlich geworden sein, wofür der Dienstverpflichtete die Darlegungs- und Beweislast trägt.*)

3. Besteht kein materiell-rechtlicher Zahlungsanspruch, ist nicht nur der auf der ersten Stufe geltend gemachte Auskunftsanspruch, sondern gleichzeitig der auf der zweiten Stufe bereits rechtshängige, aber noch unbestimmte Zahlungsanspruch abzuweisen. Der erwartete Zahlungsbetrag bestimmt den Streitwert, wobei auf die Vorstellung des Klägers zu Beginn der Instanz abzustellen ist.*)

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IMRRS 2020, 0355

BGH, Beschluss vom 19.02.2020 - XII ZB 291/19

1. Der Formmangel der fehlenden Unterzeichnung der Beschwerdeschrift kann bis zum Ablauf der Beschwerdefrist behoben werden; hierzu genügt ein vom Beschwerdeführer oder dessen Bevollmächtigten eigenhändig unterzeichnetes Schreiben, welches eindeutig auf die Beschwerdeschrift Bezug nimmt.*)

2. Die Heilung der fehlerhaften Zustellung einer Entscheidung kommt nur dann in Betracht, wenn eine formgerechte Zustellung von dem Gericht wenigstens angestrebt worden ist; an diesem Zustellungswillen fehlt es, wenn sich das Gericht von vornherein bewusst dafür entscheidet, von der förmlichen Zustellung der Entscheidung an den Beteiligten abzusehen, und die schriftliche Bekanntgabe durch Aufgabe zur Post anordnet.*)

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IMRRS 2020, 0357

BGH, Beschluss vom 26.02.2020 - VII ZR 89/19

1. Das Gebot des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Das Gericht muss unter anderem den wesentlichen Kern des Vorbringens der Partei erfassen und - soweit er eine zentrale Frage des jeweiligen Verfahrens betrifft - in den Gründen bescheiden.

2. Von einer Verletzung dieser Pflicht ist auszugehen, wenn die Begründung der Entscheidung des Gerichts nur den Schluss zulässt, dass sie auf einer allenfalls den äußeren Wortlaut, aber nicht den Sinn des Vortrags der Partei erfassenden Wahrnehmung beruht.

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Online seit 26. März

IMRRS 2020, 0347

AG Wiesbaden, Urteil vom 30.01.2020 - 93 C 641/19

Im Falle der Stellung einer Mietkautionsbürgschaft ist eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Versicherung, wonach diese bei der Inanspruchnahme durch den Vermieter den Mieter unter Fristsetzung auffordern kann, zur Abwehr der geltend gemachten Ansprüche unverzüglich gerichtliche Maßnahmen einzuleiten, und der Mieter gegenüber der Versicherung auf Einreden oder Einwendungen gegen Grund, Höhe und Bestand des Anspruchs des Vermieters verzichtet, nicht gemäß §§ 305c, 307 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2020, 0345

LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2020 - 64 S 160/19

1. Anders als eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO soll die Norm des § 574 Abs. 2 BGB nicht bloß einer Obdachlosigkeit vorbeugen, sondern Mieter auch vor anderen Härten bewahren. In der Regel können auch Geschäftsunfähige einen natürlichen Willen bilden und selbst entscheiden, ob sie lieber in einer betreuten Einrichtung oder gemeinsam in einer Mietwohnung leben möchten. Der für Wohnungsangelegenheiten bestellte Betreuer darf sich über einen solchen Wunsch nicht nach eigenem Gutdünken hinwegsetzen, sondern wird prüfen müssen, ob er mit den wohlverstandenen Interessen der Betreuten vereinbar ist und wie er ihn umsetzen kann.*)

2. Soweit es um die letztlich auf § 242 BGB beruhende Versagung einer Berufung auf einen Härtegrund als missbräuchlich geht, kann zur Beantwortung der Frage, ob der Mieter unmittelbar nach Zugang einer wirksamen Kündigungserklärung mit der Suche nach Ersatzwohnraum beginnen muss, nicht auf den strengen Maßstab zurückgegriffen werden, der im Allgemeinen für das Verschulden des Schuldners an einem Rechtsirrtum heranzuziehen ist. Denn einem Mieter, der sich guten Glaubens und mit schlüssiger Begründung gegen einen Räumungsanspruch verteidigt, ist es schlichtweg unzumutbar, sich noch vor einer Klärung seiner wesentlichen Einwände schon um Ersatzwohnraum zu bemühen, den er schließlich im Erfolgsfall sofort anmieten müsste.*)

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IMRRS 2020, 0353

OLG Dresden, Beschluss vom 03.02.2020 - 4 W 918/19

1. An der haftungsausfüllenden Kausalität eines Anwaltsverschulden fehlt es, wenn infolge dessen zwar das Prozessziel verfehlt wird, die Forderung aber wegen Vermögenslosigkeit des in Anspruch Genommenen ohnehin nicht hätte durchgesetzt werden können.*)

2. Ein Franchisevertrag ist ein Ratenlieferungsvertrag im Sinne von § 510 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Ist die Belehrung über das Widerrufsrecht fehlerhaft, kann er innerhalb von zwölf Monaten und 14 Tagen widerrufen werden.*)

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IMRRS 2020, 0352

OLG Dresden, Urteil vom 11.02.2020 - 4 U 1676/19

1. Fehler bei der Anwendung eines Geschäftsverteilungsplans führen - anders als Fehler bei dessen Aufstellung - nur dann zu einem Verstoß gegen das Prozessgrundrecht auf den gesetzlichen Richter, wenn sie unter keinem Gesichtspunkt rechtlich vertretbar sind; ein "schlichter Verfahrensirrtum" riecht hierfür nicht aus.*)

2. Hat bei einer Stufenklage das erstinstanzliche Gericht die Klage abgewiesen und verurteilt das Berufungsgericht zur Auskunftserteilung auf der ersten Stufe, ist regelmäßig wegen der weiteren Stufen eine Aufhebung und Zurückweisung geboten.*)

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Online seit 25. März

IMRRS 2020, 0351

BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 43/19

Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig. Deshalb ist ein Dritter, auf den Verkehrssicherungspflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbands. Verletzt der Dritte schuldhaft die Verkehrssicherungspflicht, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gem. § 280 Abs. 1 BGB gegen den Verband (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 125/17, IMR 2018, 333).*)

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IMRRS 2020, 0184

LG Köln, Urteil vom 05.09.2019 - 29 S 256/18

1. Ein Nachteil ist nicht hinzunehmen, wenn er eine nicht ganz unerhebliche, konkrete und objektive Beeinträchtigung darstellt. Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

2. Ein nicht hinzunehmender Nachteil ist anzunehmen, wenn durch die eigenmächtige Verlegung eines Abwasserrohrs eine bestimmte Leitungsführung vorgegeben wird. Damit ist das insoweit grundsätzlich bestehende Wahlrecht bzw. Selbstbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer unterlaufen.

3. Gleiches gilt für die Frage, aus welchem Material das neu zu verlegende Abwasserrohr bestehen soll.

4. Allein die nur erhebliche Erleichterung für den Wohnungseigentümer, die mit der bodengleichen Dusche verbunden ist, kann einen Anspruch auf Duldung der baulichen Veränderung nicht begründen.

5. Es besteht auch kein Anspruch darauf, mit einem Rollstuhl in die Dusche kommen zu können.

6. Auch bei einem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung besteht ein Recht der übrigen Wohnungseigentümer, vorab über die beabsichtigten Maßnahmen unterrichtet zu werden; sie müssen nicht hinnehmen, von dem Berechtigten vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden.

7. Eine etwaige Verwalterzustimmung kann die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht ersetzen.

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IMRRS 2020, 0350

BGH, Urteil vom 24.01.2020 - V ZR 155/18

1. Gewohnheitsrecht kann als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn.*)

2. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen.*)

3. Die i.S.v. § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB ordnungsmäßige Benutzung eines Gewerbegrundstücks kann es nach den Umständen des Einzelfalls erfordern, dass auf dem verbindungslosen Grundstücksteil Kraftfahrzeuge be- und entladen sowie gegebenenfalls auch abgestellt werden, so dass eine Zufahrt erforderlich ist; dies setzt aber in der Regel voraus, dass das Grundstück nach seinen konkreten Verhältnissen eine gewerbliche Nutzung größeren Umfangs erlaubt.*)

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IMRRS 2020, 0348

OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.02.2020 - 6 W 38/19

1. Gegen eine nur vorläufige Streitwertfestsetzung ist eine sofortige Beschwerde dann zulässig, wenn das Gericht die weitere Tätigkeit von der Vorschusszahlung abhängig macht.*)

2. Zur Streitwertfesetzung bei einer auf Feststellung der Inhaberschaft mehrerer Patentfamilien gerichteten Klage.*)

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Online seit 24. März

IMRRS 2020, 0346

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.02.2020 - 3 U 34/19

Die Klausel in einem Gewerbemietvertrag

"Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurück zu fordern, bleibt davon unberührt. Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten."

hält sowohl im Hinblick auf den Minderungsausschluss als auch das Zurückbehaltungsrecht und den Gewährleistungsausschluss einer Inhaltskontrolle stand.

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IMRRS 2020, 0342

VGH Bayern, Beschluss vom 30.01.2020 - 8 CS 19.1145

1. Die Enteignungsbehörde hat den Straßenbaulastträger auf dessen Antrag hin in den Besitz eines für eine Straßenbaumaßnahme benötigten Grundstücks einzuweisen, wenn der sofortige Beginn der (Straßen-)Bauarbeiten geboten ist und der Eigentümer oder Besitzer die Besitzüberlassung verweigert.

2. Der sofortige Beginn von Bauarbeiten ist bei der fernstraßenrechtlichen Besitzeinweisung auch dann geboten, wenn unerlässliche Ausschreibungs- und Vergabevorgänge anstehen, weil die Ausschreibung und Vergabe von Aufträgen anderenfalls ein unkalkulierbares Risiko für den Vorhabenträger wären.

3. Im Besitzeinweisungsverfahren ist die Rechtmäßigkeit der zugrundeliegenden Planfeststellung nicht zu prüfen. Der Planfeststellungsbeschluss muss lediglich vollziehbar sein. Weiterer Voraussetzungen bedarf es nicht.

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IMRRS 2020, 0335

BGH, Beschluss vom 04.02.2020 - VIII ZR 16/19

Maßgeblich für die Beschwer in Räumungsstreitigkeiten ist alleine der dreieinhalbfache Jahresbetrag der vereinbarten Nettomiete. Weder ein höherer objektiver Mietwert, eine höhere fiktive Marktmiete oder eine Feststellungswiderklage auf Fortbestand des Mietverhältnisses führen zu einer Erhöhung der Beschwer.

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IMRRS 2020, 0197

LG Dortmund, Beschluss vom 29.11.2019 - 17 T 78/19

Auch Nießbraucher haben ein berechtigtes Interesse an der Begutachtung des Schadens in einer Eigentumswohnung und damit ein rechtliches Interesse i.S.v. § 485 Abs. 2 ZPO.

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Online seit 23. März

IMRRS 2020, 0340

BGH, Urteil vom 26.02.2020 - XII ZR 51/19

1. Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 23.01.2013 - XII ZR 35/11, IMR 2013, 144 = NJW 2013, 1082).*)

2. Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen.*)

3. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.*)

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IMRRS 2020, 0337

OLG Dresden, Urteil vom 18.12.2019 - 5 U 2121/19

Soweit ausnahmsweise entgegen der gesetzlichen Reglung in § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB eine Pflicht zur Abmahnung nach Treu und Glauben aus § 242 BGB vor einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges (§ 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bejaht werden kann, betrifft dies (seltene) Ausnahmefälle, in denen eine Unsicherheit bezüglich des Empfängers der Miete oder des Zahlungsweges besteht.*)

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IMRRS 2020, 0336

VG Stuttgart, Beschluss vom 14.03.2020 - 16 K 1466/20

1. Das Verbot eines Late-Night-Shoppings stellt eine notwendige Schutzmaßnahme dar, um die rasche Ausbreitung des Covid-19-Virus zu verhindern.*)

2. Aufgrund der bestehenden hohen Infektionsgefahr und der Vielzahl der zu erwartenden Besucher aus einem großen Einzugsgebiet ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich eine infizierte Person unter den Besuchern befinden könnte, sehr groß, sodass bei einer solchen Veranstaltung von einer hohen Ansteckungsgefahr auszugehen ist.*)

3. Late-Night-Shopping als besonderes, zeitlich begrenztes Event mit seiner großen Anziehungskraft für einen großen Kundenkreis unterscheidet sich insoweit vom klassischen Einzelhandel, für den bislang keine Einschränkungen vorgesehen sind.*)

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