Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2020, 1482

AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20

Die gesetzgeberische Maßnahme der zweitweisen Schließung von Gaststätten bewirkt eine Gebrauchsbeschränkung, die sich unmittelbar auf den vertraglichen Nutzungszweck "Gastronomiebetrieb" auswirkt. Dadurch ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben und ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor.

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IMRRS 2021, 0075

LG Berlin, Urteil vom 11.06.2020 - 63 S 216/19

1. Ein Pachtvertrag über ein Kleingartengrundstück mit Haus zu Wohnzwecken kann die konkludente Vereinbarung von Wohnraummietrecht enthalten.

2. Eine Kündigung ist dann nur bei berechtigtem Interesse möglich, was für eine beabsichtigte Umwidmung des Flächennutzungsplans von einer Erholungsfläche in Bauland zu verneinen ist.

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IMRRS 2021, 0073

OLG Koblenz, Urteil vom 29.12.2020 - 3 U 383/20

1. Schließt ein zum "schwachen" vorläufigen Insolvenzverwalter bestellter Rechtsanwalt mit einem seiner Sozietät angehörenden anderen Berufsträger einen Vertrag, wonach dieser zum Zwecke der Geschäftsfortführung während der vorläufigen Insolvenzverwaltung ein Treuhandkonto eröffnet (sog. Dritt-Treuhänder-Modell), ist dieser Vertrag jedenfalls dann nicht wegen Insolvenzzweckwidrigkeit gem. § 138 BGB nichtig, wenn der Vertrag zeitlich vor dem Urteil des Bundesgerichtshofs (07.02.2019 - IX ZR 47/18, IBRRS 2019, 1004) geschlossen wurde.*)

2. Zahlt ein (vorläufiger) Insolvenzverwalter Gelder, die zur Insolvenzmasse gehören, auf ein solches Treuhandkonto ein, liegt regelmäßig ein Verstoß gegen dessen Pflichten vor (BGH, Urteil vom 07.02.2019 - IX ZR 47/18 Rn.31, IBRRS 2019, 1004). Die Folgen dieser Pflichtverletzungen sowie der Schutz der Gläubiger vor Benachteiligung sind in der Insolvenzordnung selbst ausreichend geregelt (§§ 60, 92 InsO bzw. §§ 129 ff. InsO), so dass es einer Nichtigkeit auch nicht aus Gründen des Gläubigerschutzes bedarf.*)

3. Bei den Regelungen in §§ 149, 80 Abs. 1 InsO handelt es sich auch nicht um Verbotsgesetze im Sinne des § 134 BGB. Denn durch sie wird nicht die grundsätzlich bestehende Zuständigkeit des Insolvenzverwalters suspendiert, selbständig im pflichtgemäßen Ermessen über die Hinterlegung und Anlage von Geld und Wertsachen zu entscheiden. Vielmehr werden dessen Befugnisse erst dann beschränkt, wenn eine der in § 149 InsO genannten Stellen tatsächlich von ihrer Befugnis Gebrauch macht und eine entsprechende Anordnung trifft.*)

4. Die Beweiskraft des Tatbestandes eines Urteils gem. § 314 ZPO bezieht sich bei einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO nur auf Parteivorbringen, das Gegenstand einer früheren mündlichen Verhandlung gewesen ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 08.11.2007 - I ZR 99/05, IBRRS 2008, 1361).*)

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IMRRS 2021, 0071

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18.12.2020 - 11 S 1005/19

Die Zuständigkeit des Berichterstatters gem. § 87a Abs. 1 und 3 VwGO endet jedenfalls dann, wenn der Rechtsstreit unmittelbar dadurch erledigt worden ist, dass die Beteiligten einen gerichtlichen Vergleich nach § 106 Satz 2 VwGO geschlossen haben, der ihnen nach vorheriger Beratung durch den Senat als Kollegialorgan unterbreitet worden war.*)

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Online seit gestern

IMRRS 2021, 0069

AG Bremen, Urteil vom 08.12.2020 - 18 C 222/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, für die Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude nach billigem Ermessen zu einer Abrechnungseinheit zusammezufassen.

2. Bei einem Vollwartungsvertrag für eine Aufzugsanlage ist ein Abzug von 35% für nicht umlegbare Reparatur und Instandhaltungskosten angemessen.

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IMRRS 2021, 0068

AG Bremen, Urteil vom 14.01.2021 - 9 C 360/20

1. Aufgrund der Covid19-Pandemie entfällt die Geschäftsgrundlage der Anmietung eines Ferienhauses für Mai 2020 in Spanien.*)

2. Der Vermieter hat dem Mieter die geleistete Anzahlung vollumfänglich zurück zu zahlen.*)

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IMRRS 2021, 0072

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 07.12.2020 - 1 OWi 2 Ss Bs 165/20

Für den Eingang eines elektronischen Dokuments bei Gericht sind Fehler innerhalb des nach § 2 Abs. 3 ERVV beizufügenden Datensatzes (XML-Datei) ohne Belang.*)

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IMRRS 2021, 0070

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 29.12.2020 - 10 S 3479/20

Der Streitwert für die Klage eines drittbetroffenen Privaten gegen eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung wird nach den Nummern 19.2 und 2.2.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 regelmäßig mit 15.000 Euro angemessen erfasst, auch dann, wenn die angegriffene Genehmigung mehrere Windenergieanlagen umfasst (wie z. B. Senatsbeschluss vom 08.01.2019 - 10 S 2037/17 - NVwZ-RR 2019, 664; OVG Niedersachsen, Beschluss vom 07.07.2020 - 12 OA 69/20).*)

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Online seit 20. Januar

IMRRS 2021, 0044

AG Herne, Urteil vom 24.06.2020 - 5 C 145/19

1. Grundsätzlich ist das Mietobjekt nach Beendigung in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte. Bringt allerdings der Vermieter selbst eine Holzdecke während der Mietzeit an, muss der Mieter diese nicht bei Vertragsende entfernen.

2. Neben dem Zustand zu Beginn und Ende der Mieterobhut hat der Vermieter weiter nachzuweisen, dass die Veränderung/Verschlechterung während der Mietzeit nicht aus seinem Verantwortungsbereich oder aus demjenigen eines Dritten, für den der Mieter nicht haftet, herrührt. Dies gilt auch dann, wenn es zwischenzeitlich mehrere Eigentümerwechsel gegeben hat und der neue Vermieter entsprechende Beweisschwierigkeiten hat.

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IMRRS 2021, 0067

OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.02.2020 - 4 U 64/17

1. Im Einzelfall kann sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch des Grundstückseigentümers gegen das Bergbauunternehmen auf Rückbau oder Entschädigung wegen des Einbaus sogenannter Entspannungsgräben ergeben.*)

2. Ein solcher Anspruch greift auch gegenüber einem ausländischen Bergbauunternehmen, das - hier: kraft Pachtvertrags mit der RAG - im Inland Bergbau betreibt.*)

3. Der Anspruch setzt insbesondere das Eingreifen von Bodenruhe voraus.*)

4. Bei der Frage der Unzumutbarkeit des Rückbaus bzw. der Entschädigung können Kosten des Einbaus und des späteren Ausbaus allenfalls unter Berücksichtigung zwischenzeitlich eingetretener Geldentwertung und Kostensteigerungen ins Verhältnis gesetzt werden.*)

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IMRRS 2021, 0046

OLG München, Beschluss vom 02.12.2020 - 34 Wx 447/20

Bei der Geschäftswertfestsetzung erhöht der nach den prognostizierten Baukosten anzunehmende Wert der künftigen Bauwerke in der Regel nicht den Wert eines Vorkaufsrechts am Erbbaurecht.)*

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IMRRS 2021, 0066

KG, Beschluss vom 05.07.2019 - 6 U 113/17

Erstreckt sich der Versicherungsschutz auf Schäden, die als Folge eines mangelhaften Werks auftreten, kann der Versicherungsnehmer davon ausgehen, dass der Versicherungsschutz auch reine Vermögensschäden umfasst und dass es sich nicht um einen weiteren Sachschaden am Bauwerk handeln muss, der durch die Auswirkungen eines Mangels einer Werkleistung entstanden ist.

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IMRRS 2021, 0065

BGH, Urteil vom 17.12.2020 - III ZR 45/19

Ist bereits rechtskräftig festgestellt worden, dass dem Geschädigten ein Schadensersatzanspruch aus Amtshaftung uneingeschränkt zusteht, kann eine Verletzung seiner Schadensminderungspflicht nur noch aufgrund von Tatsachen angenommen werden, die erst nach der letzten mündlichen Verhandlung über die Feststellungsklage entstanden sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 14.06.1988 - VI ZR 279/87, NJW 1989, 105 = IBRRS 1988, 0145).*)

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IMRRS 2021, 0052

OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.12.2020 - 4 M 129/20

1. Ein Beteiligter, dessen Aufhebungs- oder Änderungsbegehren gem. § 80 Abs. 7 Satz 2 VwGO von dem Gericht der Hauptsache abgelehnt worden ist, kann seine Beschwerde lediglich darauf stützen, dass die Voraussetzungen des § 80 Abs. 7 Satz 2 VwGO vorliegen. Die Ablehnung der Änderung oder Aufhebung von Amts wegen gem. § 80 Abs. 7 Satz 1 VwGO ist dagegen nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens.*)

2. Eine Änderung oder Aufhebung von Amts wegen nach § 80 Abs. 7 Satz 1 VwGO durch das Beschwerdegericht scheidet aus, wenn das Beschwerdegericht nicht das Gericht der Hauptsache ist.*)

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Online seit 19. Januar

IMRRS 2021, 0060

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2020 - 63 S 192/19

Der Vermieter ist für die Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung darlegungs- und beweisbelastet.

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IMRRS 2021, 0063

BGH, Urteil vom 14.12.2020 - VI ZR 573/20

Eine Klageänderung in der Revisionsinstanz ist grundsätzlich unzulässig.*)

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IMRRS 2021, 0051

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 17.12.2020 - 1 KN 155/20

Die einfache Mitgliedschaft eines Richters in einer großen Naturschutzvereinigung begründet in einem Verfahren, in dem diese beteiligt ist, nicht die Besorgnis der Befangenheit.*)

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Online seit 18. Januar

IMRRS 2021, 0062

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 367/18

1. Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt.*)

2. Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.*)

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IMRRS 2021, 0058

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20

1. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns stellt einen Mangel der Mietsache dar.

2. Weder dem Mieter noch dem Vermieter kann das Risiko, das sich in den staatlich angeordneten Lockdown-Maßnahmen verwirklicht hat, zugeschrieben werden, so dass eine Minderung in Höhe von 50% gerechtfertigt ist.

3. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er auch nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

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IMRRS 2021, 0056

LG Dortmund, Beschluss vom 30.11.2020 - 1 T 75/20

1. Wenn dem Verwalter die Kosten eines Rechtsstreits - an dem er grundsätzlich mangels Parteistellung als Dritter nicht beteiligt ist - auferlegt werden sollen, muss zur Begründung einer verfahrensrechtlichen Rechtsstellung die Klage ihm mit diesem ausdrücklich zu erteilenden Hinweis auch förmlich zugestellt werden.

2. Selbst wenn das Gericht in der mündlichen Verhandlung den anwesenden Verwalter dazu angehört hätte, dass das Gericht in Betracht zöge, die Kosten des Rechtsstreits dem Verwalter aufzuerlegen, und der Verwalter dazu eine Erklärung abgegeben hätte, genügt dies nicht, um die förmlichen Voraussetzungen zur Begründung einer verfahrensrechtlichen Rechtsstellung herbeizuführen.

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IMRRS 2021, 0053

KG, Beschluss vom 21.12.2020 - 9 W 1070/20

1. Mangels Zustimmung des Beklagten setzt die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens gem. § 485 Abs. 1 ZPO voraus, dass zu besorgen ist, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird. Die Besorgnis des Zeugenbeweisverlustes kann im Einzelfall im Hinblick auf das hohe Alter eines potentiellen Zeugen als alleinige Zulässigkeitsvoraussetzung – also ohne Hinzutreten besonderer Umstände wie das Vorliegen von Erkrankungen – ausreichen.*)

2. Als „hohes Alter“ in diesem Sinne kommt indes nur ein fortgeschrittenes Lebensalter in Betracht. Von einem solchen ist auszugehen, wenn der potentielle Zeuge die durchschnittliche Lebenserwartung bezogen auf die Lebenserwartung im Zeitpunkt seines 65. Geburtstags deutlich überschritten hat (vgl. hierzu auch Ahrens in: Wieczorek/Schütze, Zivilprozessordnung und Nebengesetze, 4. Aufl. 2014, § 485 Rn. 32).*)

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IMRRS 2021, 0040

OLG Braunschweig, Urteil vom 19.03.2020 - 8 U 116/17

1. Hat das Gericht die Dauer des Ruhens des Verfahrens auf Antrag der Parteien von einer Zeitspanne oder dem Eintritt eines Ereignisses abhängig gemacht, ist eine vorzeitige Aufnahme nur mit Zustimmung der gegnerischen Partei oder beim Vorliegen eines wichtigen Grundes für die vorzeitige Wiederaufnahme zulässig.

2. Als ein wichtiger Grund für die einseitige Wiederaufnahme des Verfahrens kommt eine Veränderung der Umstände in Betracht, die die Anordnung des Ruhens des Verfahrens nicht mehr zweckmäßig erscheinen lässt. Solche Gründe können etwa das endgültige Scheitern von Vergleichsverhandlungen der Parteien oder die nachträglich entstandene Dringlichkeit baldiger Entscheidung sein.

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Online seit 15. Januar

IMRRS 2021, 0055

AG Bremen, Urteil vom 08.01.2021 - 9 C 97/20

1. Der Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung nicht akzeptiert und die Wohnung erst während eines laufenden Räumungsrechtsstreit an den Vermieter herausgibt, handelt nicht ohne Weiteres schuldhaft pflichtwidrig.*)

2. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Schadensersatzanspruch wegen Fortdauer eines in eigener Sache vor der Eigenbedarfskündigung abgeschlossenen Mietvertrags zu.*)

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IMRRS 2021, 0054

OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.12.2020 - 9 U 34/19

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre Räum- und Streupflicht für öffentlich zugängliche Wege auf einen Hausmeister delegieren, so dass bei einer Verletzung der Streupflicht der Hausmeister - und nicht die übertragende Wohnungseigentümergemeinschaft - haftet.*)

2. Nach einer Delegation der Räum- und Streupflicht auf einen Hausmeisterdienst verbleibt der Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundstückseigentümerin eine Überwachungs- und Kontrollpflicht. Bei der Übertragung des Räum- und Streudienstes auf einen professionellen Hausmeisterdienst darf sich die Wohnungseigentümergemeinschaft im Allgemeinen auf eine Erfüllung der Pflichten verlassen, und muss nicht ohne Anlass alle Einzelheiten der Tätigkeit des Hausmeisters kontrollieren.*)

3. Beim Sturz einer Fußgängerin auf Glatteis können für eine Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen die Regeln des Anscheinsbeweises Anwendung finden. Dies gilt jedoch nur für die Verletzung der Räum- und Streupflicht als solcher, jedoch nicht für die Verletzung einer Überwachungs- und Kontrollpflicht.*)

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IMRRS 2021, 0059

OLG Dresden, Beschluss vom 22.12.2020 - 4 U 549/20

Widerruft der Auftraggeber den erteilten Auftrag kann der Auftragnehmer dem Anspruch auf Herausgabe des zur Erfüllung Erlangten die von ihm verauslagten Aufwendungen nur insoweit entgegenhalten, als er die erhaltenen Gelder vor dem Widerruf bestimmungsgemäß verwendet hat. Hierfür trägt er die Beweislast.*)

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IMRRS 2021, 0039

LG Saarbrücken, Urteil vom 26.11.2020 - 10 S 39/20

1. Um die Zivilgerichte zu entlasten, kann durch Landesgesetz bestimmt werden, dass die Erhebung einer Klage erst zulässig ist, nachdem ein Schlichtungsverfahren erfolglos durchgeführt wurde.

2. Dieses Ziel einer außergerichtlichen Einigung lässt sich nicht mehr erreichen, wenn eine Streitigkeit bereits bei Gericht anhängig geworden ist. Das Gerichtsverfahren ist deshalb dann wie jedes andere Verfahren nach den allgemeinen Vorschriften durchzuführen.

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Online seit 14. Januar

IMRRS 2021, 0048

BGH, Urteil vom 06.11.2020 - LwZR 5/19

Ist im Rubrum eines für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrags als Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Angabe zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt und unterzeichnet für diese ein Gesellschafter ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz wie etwa einen Firmenstempel, ist die in § 585a BGB vorgesehene Schriftform nicht gewahrt (Anschluss an BGH, IMR 2013, 144).*)

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IMRRS 2021, 0049

AG Veihingen, Urteil vom 02.04.2019 - 1 C 352/18 WEG

1. Die Abberufung des Hausverwalters ist nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies kann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen.

2. Das Vorliegen eines wichtigen Grunds verpflichtet die Wohnungseigentümer noch nicht ohne Weiteres dazu, den Verwalter auch tatsächlich abzuberufen.

3. Der Verstoß gegen die Ladungsfrist bei einer außerordentlichen Eigentümerversammlung führt zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Wird die Einberufungsfrist nicht eingehalten, sind in der Versammlung gefasste Beschlüsse nur dann nicht für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass sie ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wären.

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IMRRS 2021, 0043

BGH, Beschluss vom 10.12.2020 - IX ZB 24/20

Der Eröffnungsantrag eines an einem nicht wertausschöpfend belasteten Grundstück dinglich gesicherten Gläubigers darf nicht wegen Fehlens eines rechtlich geschützten Interesses abgewiesen werden, wenn eine Befriedigung im Wege der Zwangsversteigerung wegen der Suizidalität des Schuldners unsicher ist (Ergänzung zu BGH, Beschluss vom 29.11.2007 - IX ZB 12/07, IBRRS 2008, 0138 = IMRRS 2008, 0086 = WM 2008, 227).*)

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IMRRS 2021, 0042

BGH, Beschluss vom 16.11.2020 - NotSt (Brfg) 3/20

1. Erweckt ein Notar bei einer Vertragspartei den Eindruck, nur im Interesse des Gegners zu handeln, begeht er ein Dienstvergehen.

2. Stellt der Notar im Namen eines Grundstücksverkäufers einen Antrag auf Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt, obwohl er weiß, dass das nicht im Interesse des Erwerbers liegt, muss er ihn über seinen Antrag informieren. Anderenfalls ist eine Disziplinarstrafe berechtigt.

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IMRRS 2021, 0038

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.12.2020 - 9 W 18/20

Die Anwendung von § 31 Abs. 4 GKG setzt das Vorliegen eines gerichtlichen Vergleichsvorschlags voraus; die Feststellung in einem von den Parteien ohne Zutun des Gerichts ausgehandelten Vergleich, dass die vereinbarte Kostenquote der bei einem Urteil zu erwartenden Kostenquote entspricht, genügt nicht.*)

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Online seit 13. Januar

IMRRS 2021, 0041

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 238/18

1. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er - zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens - den Mieter auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senatsurteile, IMR 2007, 1093 - nur online; IMR 2007, 311; IMR 2013, 1000 - nur online; IMR 2017, 48; IMR 2019, 312; IMR 2017, 9). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren.*)

2. Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-)Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 371/18, imr-online-Werkstatt).*)

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IMRRS 2021, 0035

VG Sigmaringen, Beschluss vom 09.12.2020 - 3 K 2190/20

1. Die in § 27 LBO-BW enthaltenen Vorschriften dienen vorrangig dem öffentlichen Interesse der Abwendung von Gefahren für die Nutzer einer baulichen Anlage. Sie können nachbarschützend sein, wenn Nachbargrundstücke bzw. Nachbargebäude unmittelbar betroffen sein können.*)

2. Dem in § 27 Abs. 4 LBO-BW und in § 7 Abs. 8 Satz 1 LBOAVO geregelten Verbot grenznaher Öffnungen kommt nachbarschützende Wirkung zu.*)

3. Die Abstandsregelung in § 27 Abs. 6 LBO-BW i.V.m. § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 LBOAVO dient auch dem Schutz des Nachbarn.*)

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IMRRS 2020, 1513

LG Bremen, Urteil vom 02.10.2020 - 4 S 188/19

1. Ein Beschluss ist auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Das Umlaufverfahren kann durch den Verwalter, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Stellvertreter oder jeden einzelnen Wohnungseigentümer eingeleitet werden. Der jeweilige Initiator des Umlaufverfahrens ist auch empfangsberechtigt für die erforderlichen Zustimmungen der Wohnungseigentümer.

2. Es muss für jeden Wohnungseigentümer eindeutig erkennbar sein, dass der Antrag nicht nur auf eine unverbindliche Meinungsumfrage, sondern auf eine verbindliche Beschlussfassung gerichtet ist. Der Beschlussantrag muss zudem klarstellen, dass der angestrebte Beschluss im Umlaufverfahren gefasst werden soll und damit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraussetzt. Er unterliegt keinem gesetzlichen Formerfordernis.

3. Der Umlaufbeschluss bedarf zu seiner Wirksamkeit einer doppelten Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Diese muss sich zum einen auf das Umlaufverfahren selbst, zum zweiten auch auf den beantragten Beschluss beziehen. Eine ausdrückliche Zustimmung zum Beschlussantrag kann dahingehend ausgelegt werden, dass der Erklärende zugleich auch dem Umlaufverfahren zustimmt.

4. Beschlüsse, die im schriftlichen Umlaufverfahren ohne Zustimmung aller Eigentümer gefasst werden, sind als Nichtbeschlüsse anzusehen, da die Mindestanforderungen an die Willensbildung der Eigentümer nicht gewahrt sind.

5. Wegen der konstitutiven Wirkung der Verkündung kommt im schriftlichen Verfahren ein Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

6. Wird die Beschlussbekanntmachung an den früheren Teileigentümer und nicht an den an dessen Stelle getretenen neuen Eigentümer versandt, fehlt es an der Bekanntmachung.

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IMRRS 2021, 0037

VG Trier, Urteil vom 28.10.2020 - 9 K 2026/20

1. Eine Unvereinbarkeitserklärung durch das Bundesverfassungsgericht bewirkt keine Änderung der Rechtslage i.S.d. § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG.*)

2. Hat die Behörde infolge einer Unvereinbarkeitserklärung durch das Bundesverfassungsgericht das Verfahren irrigerweise nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG wieder aufgegriffen, ist sie - bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen des § 48 VwVfG - berechtigt, die Entscheidung über das Wiederaufgreifen zurückzunehmen.*)

3. Im Rahmen der Auslegung eines Verwaltungsakts ist jedenfalls dann, wenn auf eine Begründung des Verwaltungsakts nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG verzichtet wurde, auch die Begründung des Antrags auf Erlass dieses Verwaltungsaktes zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2021, 0034

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 29.12.2020 - 6 W 54/20

Ein für die Entstehung der vollen Verfahrensgebühr gem. Nr. 3100 VV RVG notwendiger Sachantrag i.S.v. Nr. 3101 Ziff. 1 VV RVG liegt auch dann vor, wenn der Prozessbevollmächtigte eines Beklagten schriftsätzlich ankündigt, in der mündlichen Verhandlung zu beantragen, die Klage abzuweisen.*)

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IMRRS 2020, 1512

KG, Urteil vom 29.09.2020 - 14 U 1036/20

1. Der zahlende Drittschuldner wird auch bei Zahlung an den Insolvenzschuldner frei, wenn die diesem gegenüber erbrachte Leistung anschließend an die Masse gelangt.

2. Zudem wirken Zahlungen insoweit schuldbefreiend gegenüber dem Insolvenzverwalter, als die Masse durch sie von einer Masseverbindlichkeit entlastet wird und dadurch die Leistung wirtschaftlich der Masse zufließt.

3. Dies ist etwa zu bejahen, wenn der Untermieter an den Schuldner/Hauptmieter zahlt, diese Zahlung aber direkt an den Hauptvermieter weiterfließt.

4. Die Wirkung der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO beschränkt sich nicht darauf, die Haftung der Insolvenzmasse für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu beseitigen. Mit dem Wirksamwerden der Erklärung geht vielmehr die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis betreffend das Mietverhältnis über die Wohnung des Schuldners in vollem Umfang vom Verwalter wieder auf den Schuldner über.

5. Der Insolvenzverwalter ist nach Eintritt der Wirkungen der Enthaftungserklärung nicht berechtigt, den Untermietzins zur Masse zu ziehen.

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IMRRS 2021, 0036

VG Freiburg, Beschluss vom 17.12.2020 - 10 K 2946/20

Die Frage, welchen Kaufpreis der Vorkaufsberechtigte zu zahlen hat, wenn sich die Ausübung des Vorkaufsrechts bzgl. eines Gewässerrandstreifens nur auf eine Grundstücksteilfläche beschränkt (§ 29 Abs. 6 Satz 2 WEG), unterliegt dem Zivilrecht.*)

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Online seit 12. Januar

IMRRS 2021, 0032

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 108/20

1. Für eine formel ordnungsgemäße Mieterhöhung ist es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete - etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel - begründet wird.

2. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

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IMRRS 2021, 0031

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2020 - 2-13 S 108/20

1. Ein Anspruch der Eigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen besteht auch während der Corona-Pandemie. Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewirbt und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert.*)

2. Auch bei Beschlüssen, deren Vollzug nur schwer wieder rückgängig zu machen sind (hier Fassadenanstrich), kommt dem Vollzugsinteresse grundsätzlich Vorrang vor dem Aussetzungsinteresse zu. Allerdings sind mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz die Erfolgsaussichten in der Hauptsache zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2021, 0030

OLG Stuttgart, Beschluss vom 31.08.2020 - 8 WF 103/20

1. § 8a Abs. 4 JVEG ist nicht dahin einschränkend auszulegen, dass die Kürzung der Vergütung des Sachverständigen unterbleibt, wenn davon auszugehen ist, dass es auch bei pflichtgemäßer Anzeige gem. § 407a Abs. 4 Satz 2 Var. 2 ZPO zu einer Fortsetzung seiner Tätigkeit gekommen wäre.*)

2. Rechtsfolge der erheblichen Überschreitung des Vorschusses ist die Kürzung der Vergütung auf den Betrag des Vorschusses, ohne dass ein Aufschlag auf die Höhe dessen, was die maximal mögliche Vergütung unterhalb der Erheblichkeitsgrenze darstellen würde, vorzunehmen wäre.*)

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IMRRS 2021, 0028

BGH, Urteil vom 02.11.2020 - AnwZ (Brfg) 24/19

Wird eine bei einem Haftpflichtversicherer angestellte Rechtsanwältin zur Unterstützung von Versicherungsnehmern des Haftpflichtversicherers bei der Abwehr unberechtigter Haftpflichtansprüche tätig, handelt sie in Rechtsangelegenheiten des Arbeitgebers i.S.v. § 46 Abs. 5 Satz 1 BRAO (Abgrenzung von Senat, Urteile vom 02.07.2018 - AnwZ (Brfg) 49/17, RZ. 39 ff., IBRRS 2018, 4134 = NJW 2018, 3100, und 15.10.2018 - AnwZ (Brfg) 58/17, Rz. 10 ff., IBRRS 2018, 4202).*)

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IMRRS 2021, 0033

BGH, Beschluss vom 15.12.2020 - VIII ZR 341/19

1. Zieht der Mieter während des Rechtsstreits freiwillig aus, erlischt der Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Damit ist zugleich die Beschwer des Mieters durch die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe entfallen.

2. Die Zulässigkeit eines Rechtsmittels setzt eine Beschwer des Rechtsmittelklägers voraus, die nicht allein in der Kostenlast besteht. Ist die Hauptsache Gegenstand des Rechtsstreits und ist noch ein Teil der Hauptsache im Streit, erhöhen die anteiligen Prozesskosten den Wert der Beschwer nicht.

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IMRRS 2021, 0011

BayObLG, Beschluss vom 16.12.2020 - 101 AR 113/20

1. Eine Gerichtsstandsbestimmung gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO erfordert schlüssigen Tatsachenvortrag des Antragstellers dazu, dass die Antragsgegner in dem beabsichtigten Rechtsstreit insgesamt als Streitgenossen in Anspruch genommen werden.*)

2. Liegt diese Voraussetzung lediglich für einen Teil der (beabsichtigten) Streitgegenstände vor, so kann eine Zuständigkeitsbestimmung nur für diesen Teil in Betracht kommen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sich die in Betracht kommenden Streitgegenstände aus dem Antrag - gegebenenfalls unter Heranziehung des dazu vorgelegten Klageentwurfs - unzweideutig ergeben.*)

3. Fehlt es daran, so ist es nicht Aufgabe des angerufenen Gerichts, die für eine Zuständigkeitsbestimmung erforderliche Antragsabgrenzung selbst zu formulieren.*)

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Online seit 11. Januar

IMRRS 2021, 0029

BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19

1. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.*)

2. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil, IMR 2012, 410).*)

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IMRRS 2021, 0026

OLG Nürnberg, Beschluss vom 11.11.2020 - 3 U 3284/20

1. Bei einer Klage und Widerklage muss ein (zunächst) unzulässiges Teilurteil nicht aufgehoben werden, wenn sich die prozessuale Situation so entwickelt hat, dass es nicht mehr zu widersprüchlichen Entscheidungen im Teilurteil und Schlussurteil kommen kann. Eine derartige Heilung kann auch dann angenommen werden, wenn das Berufungsgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichts teilt, wonach der mit der Klage geltend gemachte Anspruch unabhängig von dem mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch der Beklagten besteht, weil bei mehreren in der Klage vorgebrachten Kündigungsgründen bereits die Gründe die (dem Räumungsanspruch zugrundeliegende) Kündigung rechtfertigen, die für den Widerklageanspruch nicht maßgeblich sind.*)

2. Zu den Anforderungen der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung binnen angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund im Bereich der Gewerberaummiete.*)

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IMRRS 2021, 0027

BGH, Beschluss vom 25.11.2020 - XII ZB 256/20

1. Die Versäumung einer Rechtsmittelfrist ist auch in den Fällen einer unrichtigen Rechtsbehelfsbelehrung nicht unverschuldet, wenn diese offenkundig falsch gewesen ist und deshalb - ausgehend von dem bei einem Rechtsanwalt vorauszusetzenden Kenntnisstand - nicht einmal den Anschein der Richtigkeit zu erwecken vermochte. Das gilt auch bei einer von einem Familiensenat eines Oberlandesgerichts erteilten Rechtsbehelfsbelehrung, wenn der Fehler in keiner Weise nachvollziehbar ist und sich das Vorliegen eines offensichtlichen Versehens aufdrängt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 24.01.2018 - XII ZB 534/17, FamRZ 2018, 699 = IBRRS 2018, 0933 = IMRRS 2018, 0327).*)

2. Zur Ausgangskontrolle bei Versendung fristwahrender Schriftsätze per Telefax.*)

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IMRRS 2021, 0012

OLG Nürnberg, Urteil vom 10.12.2020 - 13 U 4537/19

Von der Erholung eines Sachverständigengutachtens zur Schadenshöhe wird vor allem dann regelmäßig gem. § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO abzusehen sein, wenn die Kosten der Begutachtung dasjenige deutlich übersteigen, was nach einer richterlichen Schätzung absehbar an Unsicherheit verbleibt. Eine rein richterliche Schätzung verbietet sich nur dort, wo es keine konkreten Anhaltspunkte gibt, auf die eine Schätzung gestützt werden kann.

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2021, 0022

OLG Köln, Urteil vom 21.08.2020 - 19 U 5/20

1. Der Bauträger ist zur Leistungsverweigerung berechtigt, wenn die Erfüllungsansprüche der Erwerber aus den Bauträgerverträgen, die der Errichtung des Objekts zu Grunde liegen, verjährt sind.

2. Ist eine Abnahme des Objekts nicht erfolgt, verjähren die Erfüllungsansprüche der Erwerber 10 Jahre nach Vertragsschluss.

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IMRRS 2021, 0023

BGH, Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 26/20

Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.*)

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