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Online seit heute

IMRRS 2018, 0513
Öffentliches Recht
Wann ist die Erhaltung eines Kulturdenkmals unzumutbar?

OVG Sachsen, Beschluss vom 07.03.2018 - 1 B 372/17

1. Eigentümer eines Kulturdenkmals können dazu verpflichtet werden, bestimmte Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen, soweit ihnen diese unter Berücksichtigung ihrer sonstigen Aufgaben und Verpflichtungen zumutbar sind.

2. Die Erhaltung eines Kulturdenkmals ist unzumutbar, wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von diesem keinen vernünftigen Gebrauch machen und es auch nicht veräußern kann, so dass die Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt und aus dem Eigentumsrecht eine Last wird, die der private Eigentümer allein im öffentlichen Interesse zu tragen hat, ohne dafür die Vorteile einer privaten Nutzung genießen zu können.

3. Eine Anordnung, ein zerstörtes Satteldach fachgerecht wiederherzustellen oder ein funktionstüchtiges Notdach zu errichten, ist dem Eigentümer nicht zumutbar, wenn das Denkmal seit nahezu 20 Jahren keiner dauerhaften wirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden konnte, mit dem Denkmal in der Vergangenheit nur Kosten entstanden sind und für dieses weder eine wirtschaftliche Nutzung noch eine Veräußerung derzeit - mangels Interessenten - absehbar ist.

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IMRRS 2018, 0516
Gewerberaummiete
Uneingeschränkte Bevollmächtigung zu Willenserklärungen ist unwirksam!

KG, Urteil vom 15.01.2018 - 8 U 169/16

Eine formularmäßige uneingeschränkte gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Vornahme von Willenserklärungen ist gemäß § 307 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2018, 0509
Wohnraummiete
Hat Untermieter Anspruch auf Versorgung mit Gas etc. nach Vertragsende?

LG Berlin, Beschluss vom 13.12.2017 - 65 T 136/17

1. Aus dem Untermietverhältnis hat der Untermieter vertragliche Ansprüche allein gegenüber dem Mieter der Wohnung.

2. Zu der Frage, ob der (Haupt-)Vermieter den Untermieter nach Ende des Vertragsverhältnisses weiterhin mit Strom, Gas etc. auf seine Kosten versorgen muss.

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IMRRS 2018, 0515
Wohnungseigentum
Abberufung des Verwalters

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.03.2018 - 2-09 S 74/17

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, einen weiten Beurteilungsspielraum.

2. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn es also objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen.

3. Allein die Verweigerung der Gewährung von Akteneinsicht ist nicht ausreichend, um eine Überschreitung des Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer bei der Bestellung des Verwalters zu begründen.

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IMRRS 2018, 0504
Prozessuales
Zuwendung aus öffentlichen Fördermitteln: Welches Gericht ist für "Haftungserklärung" zuständig?

BVerwG, Beschluss vom 12.03.2018 - 10 B 25.17

1. Ob ein Vertrag privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art ist, bestimmt sich nach seinem Gegenstand und Zweck. Ein Vertrag ist dem öffentlichen Recht zuzuordnen, wenn sein Gegenstand sich auf von der gesetzlichen Ordnung öffentlich-rechtlich geregelte Sachverhalte bezieht oder, wenn eine gesetzliche Verordnung des Vertragsgegenstandes fehlt, wenn er nach seinem Zweck in enger, unlösbarer Beziehung zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben steht.*)

2. Wird ein Sicherungsgeber für eine öffentlich-rechtliche Hauptforderung gerichtlich in Anspruch genommen, so kann die Frage, ob das Sicherungsgeschäft öffentlich-rechtlicher oder bürgerlich-rechtlicher Art ist, für die Bestimmung des Rechtswegs nicht offenbleiben. Namentlich erlaubt § 17 Abs. 2 GVG dem angegangenen Gericht nicht, die Sache auch unter dem rechtswegfremden Gesichtspunkt zu prüfen. Dies wäre nur zulässig, wenn der geltend gemachte Klaganspruch gleichzeitig unter beiden rechtlichen Gesichtspunkten begründet sein könnte (Anspruchsnormenkonkurrenz), nicht hingegen, wenn nur entweder der eine oder der andere gegeben sein kann (alternative Klagebegründung).*)

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Online seit gestern

IMRRS 2018, 0505
Prozessuales
Pflicht zur Umweltprüfung ist nicht drittschützend!

VGH Hessen, Beschluss vom 20.03.2018 - 3 A 2514/16

1. Die Verpflichtung an den Plangeber in § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB, eine Umweltprüfung durchzuführen, enthält kein drittschützendes Verfahrensrecht; insbesondere vermittelt sie kein Recht auf Aufstellung eines Bebauungsplanes.*)

2. Machen Beigeladene als Adressaten eines begünstigenden Verwaltungsaktes von ihren prozessualen Rechten Gebrauch, sich am Prozess zu beteiligen und Anträge zu stellen, entspricht es im Regelfall der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten im Berufungszulassungsverfahren für erstattungsfähig zu erklären.*)

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IMRRS 2018, 0506
Mietrecht
Mieter muss Installation einer Breitbandkabelversorgung dulden!

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.01.2018 - 33 C 2941/17

Der Mieter hat die Installation einer Breitbandkabelversorgung zu dulden. Er hat auch die Folgekosten der Installation als Betriebskosten zu tragen.

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IMRRS 2018, 0507
Prozessuales
Relevanten Vortrag ignoriert: Verstoß gegen das Gebot rechtlichen Gehörs!

BGH, Beschluss vom 08.03.2017 - V ZR 200/17

1. Es liegt ein Verstoß gegen das Gebot rechtlichen Gehörs vor, wenn besondere Umstände deutlich machen, dass das Vorbringen der Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist.

2. Bestellen die Parteien eines Mietvertrags eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, können zwei Nutzungsrechte (ein schuldrechtliches und ein dingliches) gleichen oder ähnlichen Inhalts nebeneinander entstehen.

3. Die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann aber auch lediglich als eine dingliche Sicherheit für das durch den Mietvertrag begründete schuldrechtliche Nutzungsrecht vereinbart werden.

4. Das Nebeneinanderbestehen eines schuldrechtlichen und eines dinglichen Nutzungsrechts verwandten Inhalts ist aber ein Ausnahmefall und bedarf einer zweifelsfreien, in der Regel ausdrücklichen Abrede.

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IMRRS 2018, 0508
Prozessuales
Räumung einer Mietwohnung: Streitwert = 12 Netto-Monatsmieten!

BGH, Beschluss vom 30.03.2018 - VIII ZR 191/17

1. Eine Partei wird - anders als ihr Prozessbevollmächtigter, dem insoweit ein eigenes Beschwerderecht zusteht - durch die Festsetzung eines zu niedrigen Streitwerts regelmäßig nicht beschwert.

2. Ist allein die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung Streitgegenstand, so bemisst sich der Streitwert nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt, wobei dabei die Nettomiete zu Grunde zu legen ist.

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Online seit 23. April

IMRRS 2018, 0502
Wohnraummiete
Sperrmüllentsorgung als Betriebskosten?

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.06.2017 - 33 C 430/16-67

1. Unter der Position Müllabfuhr können auch die Kosten für Standplatzoptimierung und Sperrmüll umgelegt werden.

2. Aufwendungen zur Beseitigung von regelmäßig entstehendem Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts zählen selbst dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.

3. Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegen nur dann vor, wenn ein verständiger Vermieter die Kosten nicht veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste.

4. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten trifft den Mieter.

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IMRRS 2018, 0486
Nachbarrecht
Nachbar muss Hecke nicht vorsorglich kürzen!

LG Freiburg, Urteil vom 07.12.2017 - 3 S 171/16

Soweit eine landesrechtliche Vorschrift des Nachbarrechts (hier: §§ 12, 16 NRG-BW) Bestimmungen zur maximal zulässigen Höhe von Hecken oder Gehölzen enthält, besteht keine Verpflichtung des auf Verkürzung in Anspruch genommenen Nachbarn, diese im Zeitraum vom 01.10. bis zum 28./29.02. vorsorglich so weit zu kürzen, dass sie innerhalb der von § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG geschützten Wachstumsperiode (01.03. bis 30.09.) die maximal zulässige Höhe nicht überschreiten (können).*)

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IMRRS 2018, 0484
Öffentliches Recht
Entschädigung für Frostschaden wegen Bauarbeiten am Hochmoselübergang?

VG Trier, Urteil vom 04.04.2018 - 9 K 11939/17

Der Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung wegen Bauarbeiten am Hochmoselübergang setzt eine kausal nachteilige klimatische Veränderung voraus. Entsteht an einem unterhalb des Tunneldurchbruchs befindlichen Weinberg ein Frostschaden, so ist er nicht zu ersetzen, wenn die Kaltluftzufuhr nicht auf den Baumaßnahmen beruht.

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IMRRS 2018, 0503
Prozessuales
Streitwert einer Klage auf Löschung eines Vorkaufsrechts?

BGH, Beschluss vom 08.03.2018 - V ZR 238/17

Klagt der Grundstückseigentümer auf Löschung eines Vorkaufsrechts, bemisst sich der Streitwert nach seinem konkreten Interesse an der Löschung. Dieses nach freiem Ermessen zu schätzende Interesse kann nach einem Bruchteil des Grundstückswerts bemessen werden; welcher Bruchteil angemessen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls.*)

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Online seit 20. April

IMRRS 2018, 0500
Bauträger
Jeder einzelne Erwerber muss das Gemeinschaftseigentums abnehmen!

LG Heidelberg, Urteil vom 28.02.2018 - 4 O 118/17

1. Die Verjährungsfrist bezüglich Ansprüchen aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum beginnt abschließend erst zu laufen, wenn auch der letzte Erwerber die Abnahme erklärt hat.

2. Fehlt eine vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit einzelnen Erwerbern, kann sich der Bauträger grundsätzlich immer noch auf eine konkludente Abnahme berufen.

3. An eine konkludente Abnahme sind hohe Anforderungen zu stellen.

 Volltext


IMRRS 2018, 0497
Gewerberaummiete
Vermieterpfandrecht: Frist für Bekanntmachung der Versteigerung?

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.03.2018 - 24 W 63/17

Auch bei einer Pfandversteigerung aufgrund eines gesetzlichen Pfandrechts muss die Versteigerung in der Regel mindestens eine Woche und höchstens zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht werden.*)

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IMRRS 2018, 0498
Wohnraummiete
Verlängerung der Räumungsfrist in Gemeinden mit Wohnraumknappheit kein Problem?

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2018 - 67 T 40/18

Für die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1, Abs. 3 ZPO wirken der Zeitpunkt und die Intensität der vom Mieter entfalteten Bemühungen um Ersatzwohnraum im Rahmen der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung nur dann zu seinen Lasten, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum im Falle rechtzeitiger und hinreichend intensiver Bemühungen zum Erfolg geführt hätte. Das ist bei prekären persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters zumindest dann zweifelhaft, wenn die Mietsache in einer Gemeinde liegt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer Landesverordnung besonders gefährdet ist (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin).*)

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IMRRS 2018, 0501
Beitrag in Kürze
Immobilien
Wie ausführlich müssen denkmalbegründende Merkmale dargelegt werden?

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 21.03.2018 - 1 LA 77/17

Das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege ist nicht in jedem Fall verpflichtet, die denkmalbegründenden Merkmale eines Gebäudes oder eines Ensembles in einer wissenschaftlichen Ansprüchen vollständig genügenden Weise darzulegen. Je nach Aussagekraft der Dokumentation bei Unterschutzstellung sowie der Qualität der gegen die Denkmaleigenschaft angeführten Gründe kann es vielmehr ausreichen, diese Merkmale stichwortartig aufzuführen, um das für die Einstufung maßgebliche Fachwissen zu vermitteln.*)

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IMRRS 2018, 0485
Nachbarrecht
Hunde dürfen nachts nicht bellen!

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.06.2017 - 5 U 115/15

1. Ein Hundebesitzer hat geeignete Maßnahmen vorzunehmen, die gewährleisten, dass von dem auf seinem Grundstück gehaltenen Hund zu bestimmten Zeiten (hier: wochentags während der Nachtruhe sowie an Sonn- und Feiertagen ganztags) keine wesentlichen lautstarken Lärmbelästigungen in Form von Bellattacken ausgehen, die das Eigentum der Nachbarn an ihrem Grundstück, ihren Besitz und ihre Gesundheit beeinträchtigen.

2. Ein Nachbar muss Hundegebell eines außerhäusig gehaltenen Hundes, das über anlassbezogenes Anschlagen hinausgeht, in einem Mischgebiet während der nächtlichen Ruhezeiten nicht hinnehmen.

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IMRRS 2018, 0487
Versicherungen
Schaden an der Bauleistung oder Schaden der Bauleistung?

LG München I, Urteil vom 17.11.2017 - 26 O 9152/15

1. Bei Streit über die zutreffenden Versicherungsbedingungen (hier: ABN 1986 oder 2008) ist es Aufgabe der klagenden Partei vorzutragen und zu beweisen, welche Versicherungsbedingungen vereinbart sind.

2. Für die Abgrenzung, ob es sich bei einem eingetretenen Schaden um einen Schaden an der Bauleistung handelt oder um einen Schaden der Bauleistung selber (sog. reiner Baumangel) handelt, ist maßgebend, ob sich die Beeinträchtigung in dem Leistungsmangel erschöpft und einen integralen Bestandteil dieser Leistung darstellt oder ob sie darüber hinausgeht. Relevant ist, ob eine bereits abgeschlossene Bauleistung beschädigt wurde oder ob es sich um eine einheitliche Bauleistung handelt, die mangelhaft erbracht wurde, da nur die Teilleistung, die unter einem Herstellungsmangel leidet, vom Versicherungsschutz ausgenommen ist.

3. Die Versicherungsleistung aus einer Bauleistungsversicherung kann auf Null gekürzt werden, wenn der eingetretene Schaden an der versicherten Bauleistung nicht unvorhersehbar war.

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IMRRS 2018, 0499
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Wem gegenüber ist die Rücknahme einer Forderungsanmeldung zu erklären?

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.03.2018 - 3 U 49/16

Die Rücknahme der Anmeldung einer Forderung zur Insolvenztabelle kann nach Durchführung des Prüfungstermins und Niederlegung der Tabelle bei dem Insolvenzgericht wirksam nicht mehr gegenüber dem Verwalter, sondern nur noch gegenüber dem Insolvenzgericht erklärt werden.

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IMRRS 2018, 0489
Sachverständige
In welcher Höhe sind die Kosten für eine Hilfskraft zu erstatten?

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.01.2018 - 10 W 415/17

1. Dem Sachverständigen werden die für die Vorbereitung und die Erstattung des Gutachtens aufgewendeten Kosten einschließlich der notwendigen Aufwendungen für Hilfskräfte ersetzt. Insoweit ist die zwischen dem Sachverständigen und der Hilfskraft getroffene Vereinbarung maßgeblich.

2. Die Kosten der Hilfskraft werden dem Sachverständigen nach dem Prinzip des vollen Aufwendungsersatzes erstattet. Hat der Sachverständige eine Hilfskraft herangezogen, die sich bei ihm in einem festen Arbeitsverhältnis befindet und ein Gehalt bezieht, so ist ihm ein dem Zeitaufwand entsprechender Anteil des Gehalts zu ersetzen.

3. Neben dem Grundgehalt sind auch die Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung, die Beiträge zur Vermögensbildung sowie die anteilig zu zahlenden Urlaubs- und Weihnachtsgelder zu berücksichtigen. Hinzu kommt unter den Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 JVEG ein 15%iger Zuschlag, um den auf die Hilfskraft entfallenden Anteil der Gemeinkosten abzugelten.

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IMRRS 2018, 0490
Prozessuales
Vergemeinschaftung eines Unterlassungsanspruchs: Streitwert?

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.04.2018 - 2 W 51/17

Klagt ein Wohnungseigentümer wegen einer Störung des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Vergemeinschaftung des entsprechenden Unterlassungsanspruches, besteht sein Interesse i.S.v. § 49a Abs. 1 GKG in der Regel darin, dass die voraussichtlichen Kosten des Rechtsstreits zu Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG werden. Das Interesse der beklagten Wohnungseigentümer besteht im Gegenteil.*)

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Online seit 19. April

IMRRS 2018, 0496
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Räum- und Streupflichten des Eigentümers enden an der Grundstücksgrenze

BGH, Urteil vom 21.02.2018 - VIII ZR 255/16

1. Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.*)

2. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB.*)

 Volltext  Nachricht


IMRRS 2018, 0462
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
Nicht in die Handwerksrolle eingetragen: Vertrag wegen Schwarzarbeit nichtig?

KG, Urteil vom 05.09.2017 - 7 U 136/16

1. Ein Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit führt grundsätzlich nur dann zur Nichtigkeit eines Werkvertrags, wenn beide Parteien vorsätzlich gegen das Gesetz verstoßen haben. Ein einseitiger Verstoß des Auftragnehmers zieht nur dann die Nichtigkeit des Werkvertrags nach sich, wenn der Auftraggeber den Verstoß kennt und ihn bewusst zu seinem Vorteil ausnutzt.

2. Der Abschluss eines Werkvertrags mit einem nicht in die Handwerksrolle eingetragenen "Unternehmer" führt ebenfalls nicht zur Nichtigkeit des Vertrags (entgegen OLG Frankfurt, Urteil vom 24.05.2017 - 4 U 269/15, IBRRS 2018, 1177).

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IMRRS 2018, 0495
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Nur jeweils Urkunde des Vertragspartners unterschrieben: Schriftform gewahrt!

BGH, Urteil vom 07.03.2018 - XII ZR 129/16

1. Dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB kann auch gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.*)

2. Für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist es dann ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 und vom 18.10.2000 - XII ZR 179/98, NJW 2001, 221).*)

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IMRRS 2018, 0427
Wohnungseigentum
Schließmechanismus für Hoftor ist bauliche Veränderung!

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 21.02.2017 - 750 C 28/16

1. Die Installation eines teilautomatischen Schließmechanismus des Hoftores stellt eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar und bedarf deshalb der Zustimmung aller Eigentümer.

2. Um eine bauliche Veränderung und nicht lediglich um eine Gebrauchsregelung handelt es sich insbesondere, wenn das als Kita genutzte Teileigentum durch das Schließen des Hoftores gravierend eingeschränkt wird, indem die im Hof liegenden Parkplätze der Kita nicht mehr von den Eltern der Kinder genutzt werden können und kein Anlieferverkehr mehr über den Hof stattfinden kann.

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IMRRS 2018, 0481
Mit Beitrag
Nachbarrecht
Abschneiden herüberwachsende Zweige: Keine Entschädigung ohne Fristsetzung!

LG Kleve, Urteil vom 15.02.2018 - 6 S 92/17

1. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung für das Abschneiden herüberragender Zweige setzt voraus, dass dem Baumeigentümer zuvor erfolglos eine wirksame Frist nach § 910 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzt worden ist.*)

2. Eine entscheidungserhebliche, aber aktuell nicht mehr vertretene Einzelmeinung im Schrifttum verleiht einer Sache keine grundsätzliche Bedeutung. Daher rechtfertigt die Frage, ob Ansprüche aus § 910 BGB auch lediglich obligatorisch Berechtigten zustehen, keine Revisionszulassung.*)

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IMRRS 2018, 0488
Sachverständige
Befangener Sachverständiger erhält keine Vergütung!

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.02.2018 - 10 W 397/17

Zu den Voraussetzungen des Untergangs des Vergütungsanspruchs eines Sachverständigen, der von einer Partei mit Erfolg wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt worden ist.*)

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IMRRS 2018, 0494
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Zulässigkeit einer Saldoklage?

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 84/17

Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrückstände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbständigten Bestandteilen hiervon (Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 68/17, zur Veröffentlichung bestimmt).*)

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IMRRS 2018, 0483
Prozessuales
Verfassungsbeschwerde gegen Mietpreisbremse anhängig: Aussetzung des Verfahrens?

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018 - 67 T 20/18

Die Aussetzung eines Rechtsstreits wegen eines beim BVerfG anhängigen Normenkontrollverfahrens setzt gemäß § 148 ZPO analog voraus, dass die Verfassungsgemäßheit des vom BVerfG zu prüfenden Gesetzes für die Entscheidung des Gerichts erheblich ist. Die Aussetzung ist nur dann ermessensfehlerfrei, wenn das Gericht entweder im bisherigen Verfahrensverlauf oder in der Aussetzungsentscheidung selbst die Entscheidungserheblichkeit des Gesetzes für die Parteien nachvollziehbar dargelegt hat (hier: Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB).*)

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Online seit 18. April

IMRRS 2018, 0478
Wohnraummiete
Muss Vermieter einen Kunststoffschlauch regelmäßig prüfen?

LG Hanau, Beschluss vom 09.08.2017 - 2 S 45/17

1. Den Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen.

2. Es besteht kein Anlass, die Installation mittels eines Kunststoffschlauches hiervon abweichend zu beurteilen. Jedenfalls hat der Vermieter nicht die Pflicht, diesen Schlauch anlassunabhängig engmaschig zu überprüfen.

3. Ist der aufgetretene Mangel (hier: Haarriss) auch bei einer Inspektion regelmäßig nicht zu erkennen, ist eine unterlassene Inspektion nicht kausal für einen Schaden.

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IMRRS 2018, 0480
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Absichtlich verursachter Einberufungsmangel: Beschluss ist nichtig!

AG Kassel, Urteil vom 15.02.2018 - 800 C 3197/17

Beschlüsse, die auf einer unter bewusster Umgehung der einschlägigen Rechtsvorschriften einberufenen und durchgeführten Eigentümerversammlung gefasst wurden, sind nichtig und nicht lediglich anfechtbar.*)

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IMRRS 2018, 0476
Beitrag in Kürze
Öffentliches Recht
Rohbau fertiggestellt: Kein vorläufiger Rechtsschutz gegen Baugenehmigung!

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.04.2018 - 10 S 40.17

1. Wendet sich ein Dritter gegen die von einer genehmigten baulichen Anlage als solcher ausgehenden Beeinträchtigungen, nicht aber gegen deren bestimmungsgemäße Nutzung, ist sein Begehren auf vorläufigen Rechtsschutz gegen die an einen anderen gerichtete Baugenehmigung (vgl. § 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO i.V.m. § 212a Abs. 1 BauGB) mangels Fortbestehens des Rechtsschutzbedürfnisses ab Fertigstellung des Rohbaus unzulässig.*)

2. Dritter im Sinne von § 80a VwGO kann auch eine Gemeinde sein, die sich gegen die unter Ersetzung des von ihr versagten Einvernehmens einem Bauherrn erteilte Baugenehmigung wendet.*)

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Online seit 17. April

IMRRS 2018, 0464
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Kein Beschluss über die Auslegung einer Teilungserklärung

AG Potsdam, Beschluss vom 01.03.2018 - 31 C 34/17

Die Klärung der Frage, wie Teilungserklärungen auszulegen sind, ist nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich. Eine Auslegung ist verbindlich allein nur durch das Gericht oder durch eine einheitliche Entscheidung aller Wohnungseigentümer möglich.

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IMRRS 2018, 0477
Prozessuales
Wann bestehen Zweifel an der Richtigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen?

BGH, Beschluss vom 21.03.2018 - VII ZR 170/17

1. Das Berufungsgericht ist grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszugs gebunden. Diese Bindung entfällt aber, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dieses Gebot kann sich auch auf die erneute Vernehmung von Zeugen erstrecken.

2. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen, sind alle objektivierbaren rechtlichen oder tatsächlichen Einwände gegen die erstinstanzlichen Feststellungen. Derartige konkrete Anhaltspunkte können sich unter anderem aus Vortrag der Parteien, vorbehaltlich der Anwendung von Präklusionsvorschriften auch aus Vortrag der Parteien in der Berufungsinstanz ergeben.

3. Zweifel im Sinne der Regelung in § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO liegen schon dann vor, wenn aus der für das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt.

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Online seit 16. April

IMRRS 2018, 0475
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Bei bestrittener Heizkostenabrechnung trifft Vermieter Beweislast für erhobene Forderung

BGH, Urteil vom 07.02.2018 - VIII ZR 189/17

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.*)

2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.*)




IMRRS 2018, 0473
Wohnraummiete
Keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei eigener erheblicher Zahlungspflichtverletzung

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2018 - 67 S 12/18

Einer Zahlungspflichtverletzung des Mieters kann die für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Erheblichkeit fehlen, wenn sich der Vermieter in engem zeitlichen Zusammenhang mit der dem Mieter zur Last gelegten Pflichtverletzung diesem gegenüber selbst in Zahlungsverzug befunden hat.*)

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IMRRS 2018, 0463
Grundbuchrecht
Eintragung schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts erfordert Bewilligung aller Eigentümer

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 06.03.2018 - 5 W 17/18

Die Eintragung eines durch Zuweisung des teilenden Eigentümers im Jahre 1975 entstandenen, bislang aber nicht "gebuchten" und daher formfrei übertragbaren schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts (hier: Pkw-Stellplatz) erfordert die Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass neben dem Antragsteller auch die anderen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht kommen.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0472
Allgemeines Zivilrecht
Vordrucke und Formulare müssen nicht zwischen Männlein und Weiblein unterscheiden

BGH, Urteil vom 13.03.2018 - VI ZR 143/17

Es besteht kein gesetzlicher Anspruch darauf, in Vordrucken und Formularen nicht mit Personenbezeichnungen erfasst zu werden, deren grammatisches Geschlecht vom eigenen natürlichen Geschlecht abweicht. Nach dem allgemein üblichen Sprachgebrauch und Sprachverständnis kann der Bedeutungsgehalt einer grammatisch männlichen Personenbezeichnung jedes natürliche Geschlecht umfassen ("generisches Maskulinum").*)

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IMRRS 2018, 0467
Öffentliches Recht
Gebührenrahmen veraltet: Keine ermessensfehlerfreie Festsetzung möglich!

OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 15.01.2018 - 3 L 15/17

Eine ermessensfehlerfreie Gebührenfestsetzung ist nicht möglich, wenn die Behörde den vorgegebenen Gebührenrahmen, innerhalb dessen das Festsetzungsermessen zu betätigen ist, fehlerhaft nicht zugrunde gelegt hat (so bereits OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 14.05.2014 - 3 L 354/13). Der Fall liegt nicht anders, wenn die Behörde - wie hier - in Anwendung einer vermeintlich von 5.000,00 Euro auf 10.000,00 Euro abgeänderten Gebührenrahmenobergrenze einen unzutreffenden Gebührenrahmen ihrer Entscheidung zugrunde gelegt und damit der Ermessensausübung einen zu weiten Gebührenrahmen auferlegt.*)

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IMRRS 2018, 0474
Prozessuales
Beklagter setzt gemeinschaftswidriges Verhalten fort: Keine Abmahnung erforderlich!

BGH, Beschluss vom 25.01.2018 - V ZR 141/17

Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.*)

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Online seit 13. April

IMRRS 2018, 0457
Wohnraummiete
Erneute Kündigung ist trotz beendeten Mietverhältnisses wirksam!

LG Berlin, Beschluss vom 06.03.2018 - 67 S 22/18

Die Wirksamkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses setzt nicht dessen Bestand zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs oder Zugangs voraus. Es steht der Wirksamkeit einer neuerlichen Kündigung nicht entgegen, dass das Mietverhältnis bereits zuvor durch den Ausspruch einer vorhergehenden Kündigung beendet wurde.*)

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IMRRS 2018, 0249
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Rechtsanwaltsbeauftragung: Stundenhonorar von 260 Euro ist zu viel!

LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG

1. Die Ausschlussfristen des des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sind lediglich materielle Ausschlussfristen, die keine Zulässigkeitsvoraussetzungen der Beschlussmängelklage darstellen.

2. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

3. Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beauftragung eines Rechtsanwalts ist der Verwalter nicht kraft Gesetzes berechtigt. Vielmehr bedarf er hierfür einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer.

4. Die Vereinbarung eines Stundenhonorars bedarf einer ausdrücklichen Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Die Delegation der Auswahl eines Rechtsanwalts in Verbindung mit der Ermächtigung zur Vereinbarung eines Stundenhonorars von 260 Euro netto, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen jedoch mindestens der Vergütung nach den Vorschriften des RVG, kann nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden.

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IMRRS 2018, 0470
Nachbarrecht
Kein Anspruch des Nachbarn auf Beseitigung einer Luftwärmepumpe

OLG München, Urteil vom 11.04.2018 - 3 U 3538/17

Eine Luftwärmepumpe, die im Abstand von weniger als 3 Metern vom Nachbargrundstück aufgestellt wird, muss auch unter Berücksichtigung des Baurechts nicht entfernt werden, wenn sie in eine Holzhütte eingebaut ist (entgegen OLG Nürnberg, Urteil vom 30.01.2017 - 14 U 2612/15, IMR 2017, 158).

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IMRRS 2018, 0460
Immobilien
Grundschuld: Sicherungsvertrag kann Akzessorietät herstellen!

OLG Koblenz, Urteil vom 15.03.2018 - 1 U 949/17

1. Die Widerspruchsklage gegen einen Teilungsplan aus der Zwangsversteigerung hat sich gegen alle am Verteilungsverfahren beteiligten Gläubiger, die von dem Widerspruch betroffen sind und diesen nicht anerkannt haben, zu richten.*)

2. Enthält eine Grundschuldzweckerklärung zwischen Schuldner und darlehensgewährender Bank eine Regelung, wonach die Zahlung durch einen Bürgen oder Dritten an die Bank als Gläubigerin, diese verpflichtet, die Grundschuld einschließlich weiterer in der Urkunde benannten Sicherungsrechte an den zahlenden Dritten abzutreten und die Gläubigerin sich darüber hinaus verpflichtet, die Grundschuld nur zusammen mit den gesicherten Forderungen abzutreten, so ist mit der Tilgung des grundschuldrechtlich abgesicherten Darlehens konkludent von einem Forderungsverkauf der Gläubigerin an den zahlenden Dritten auszugehen, weil ein Auseinanderfallen von Darlehensforderung einerseits und Grundschuld andererseits verhindert werden soll.*)

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IMRRS 2018, 0471
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Übertragung der Rechtsstellung als Zwischenmieter = unentgeltliche Leistung?

BGH, Urteil vom 01.03.2018 - IX ZR 207/15

Überträgt der spätere Insolvenzschuldner seine vertragliche Rechtsstellung als Zwischenmieter auf einen Dritten, kann dies als unentgeltliche Leistung anfechtbar sein, wenn die vom Dritten übernommenen Pflichten keine die erlangten Rechte ausgleichende Gegenleistung darstellen.*)

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IMRRS 2018, 0461
Prozessuales
Selbständiges Beweisverfahren: Hauptsachestreitwert ist maßgebend!

OLG Koblenz, Beschluss vom 06.02.2018 - 1 W 35/18

Im Rahmen der Streitwertfestsetzung im selbständigen Beweisverfahren hat das angerufene Gericht nach Einholung des Gutachtens den richtigen Hauptsachewert bezogen auf den Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung und das Interesse des Antragstellers festzusetzen (in Anknüpfung an BGH, 16.09.2004 - III ZB 33/04 = IBRRS 2004, 3120). Dabei ist der vom Antragsteller bei Verfahrenseinleitung geschätzte Wert gemäß § 61 GKG weder bindend noch maßgeblich. Es dürfen allerdings über den Antrag hinausgehende Positionen nicht mit erfasst werden (in Anknüpfung an OLG Stuttgart, 04.02.2015 - 10 W 3/15 = IBRRS 2015, 0429; OLG Hamburg, 01.02.2000 - 9 W 2/00).*)

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Online seit 12. April

IMRRS 2018, 0469
Mit Beitrag
Mietrecht
Eigenbedarfskündigung: Sperrfrist für Personengesellschaften

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

1. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.*)

2. Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.*)

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IMRRS 2018, 0468
Bauvertrag
Kein Reverse-Charge-Fall: Bauträger muss an Bauunternehmer (auch) die Umsatzsteuer zahlen!

OLG Stuttgart, Beschluss vom 10.01.2018 - 10 U 144/17

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger in Übereinstimmung mit Abschnitt 182a der Umsatzsteuerrichtlinien 2005 und mit der Praxis der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses davon ausgegangen, dass der Bauträger als Leistungsempfänger Steuerschuldner der Umsatzsteuer ist und dementsprechend der Bauträger die Umsatzsteuer auf den bezahlten Werklohn abzuführen hat, und hat der Bauunternehmer dem Bauträger deshalb den Werklohn ohne Umsatzsteuer in Rechnung gestellt, kann der Bauunternehmer im Hinblick auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49), gem. § 313 BGB die Anpassung des Vertrags dahingehend verlangen, dass der Bauträger dem Bauunternehmer (auch) die Umsatzsteuer schuldet (im Anschluss an BFH, IBR 2017, 350).*)

2. Das Risiko der Änderung der finanzbehördlichen Praxis aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs fällt nicht in die Sphäre des Bauunternehmers. Auch die Übergangsvorschrift in § 27 Abs. 19 UStG in der Fassung vom 25.07.2014 (eingefügt durch Art. 7 Nr. 9 des Gesetzes vom 25.07.2014, BGBl. 2014 I 1266) enthält keine gesetzgeberische Zuweisung des Risikos auf den leistenden Bauunternehmer.*)

3. Im Rechtsstreit kann direkt auf die angepasste Leistung geklagt werden.*)

4. Die dreijährige Verjährungsfrist des Anspruchs gem. § 313 BGB beginnt gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erst mit Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners. Zu den den Anspruch begründenden Umständen gehört die Kenntnis, dass nicht der Bauträger, sondern der Bauunternehmer gegenüber den Finanzbehörden Schuldner der Umsatzsteuer für seine Werklohnforderung ist.*)

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IMRRS 2018, 0466
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Ein "Ingenieur" muss mindestens drei Jahre studiert haben!

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 05.03.2018 - 4 A 480/14

1. In Nordrhein-Westfalen darf die Berufsbezeichnung "Ingenieur" nicht führen, wer nur ein zweijähriges weiterbildendes technisches oder naturwissenschaftliches Masterstudium an einer deutschen Hochschule mit der Masterprüfung bestanden, aber nicht insgesamt mindestens drei Studienjahre erfolgreich in einer technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung an einer deutschen Hochschule studiert hat.*)

2. Grundsätzlich hat ein Rechtsanwalt dafür zu sorgen, dass das Empfangsbekenntnis über fristauslösende gerichtliche Entscheidungen erst dann unterzeichnet und zurückgesandt werden darf, wenn in den Handakten die Rechtsmittelfrist festgehalten und vermerkt ist, dass die Frist im Fristenkalender notiert worden ist.*)

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