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Online seit heute

IMRRS 2019, 1198
Beitrag in Kürze
Bauträger
Besichtigung im Musterhaus dient nur der Meinungsbildung!

OLG Frankfurt, Urteil vom 05.03.2018 - 25 U 119/14

1. Haben die Parteien eines Bau(träger)vertrags keine besondere Vereinbarung über eine bestimmte Beschaffenheit getroffen, genügt der Unternehmer seiner Leistungspflicht, wenn er die der Gattung nach beschriebene Sache in einer mittleren Art und Güte einbaut. Dabei kommt es nicht stets auf einen allgemeinen Maßstab an, sondern dieses Maß kann auch durch die übrigen Vertragsbestimmungen konkretisiert werden.

2. Die Besichtigung in einem Musterhaus erschöpft sich in der Meinungsbildung. Ob es dazu kommt und welche Anforderungen an das dann gewählte Projekt und einzelne Bauteile zu stellen sind, ist in diesem Stadium noch ohne jede Fixierung.

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IMRRS 2019, 1222
Gewerberaummiete
Betriebskostenabrechnung ohne Umlageschlüssel formell unwirksam

OLG Dresden, Beschluss vom 09.08.2019 - 5 U 936/19

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in sie aufzunehmen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.*)

2. Gibt eine Betriebskostenabrechnung nicht den Umlageschlüssel an, genügt sie - im gewerblichen Mietrecht - nicht den dargestellten Mindestanforderungen und ist deshalb formell unwirksam. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen Umlageschlüssel nicht bestimmt.*)

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IMRRS 2019, 1213
Immobilien
Wer ist "Verwender" von Messgeräten?

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.06.2019 - 4 A 804/16

1. Auf dem Gebiet des Mess- und Eichwesens kommt es für die Beurteilung, wer Messgeräte verwendet, darauf an, wer die Funktionsherrschaft über die Geräte inne hat, sie also bereitstellt oder zur Bereitstellung befugt ist, sie einrichtet, betreibt, kontrolliert oder zur Verfügung stellt und die Möglichkeit hat, diese zum bestimmungsgemäßen Zweck zu nutzen sowie über die Nutzung der Messgeräte zur Bestimmung von Messwerten im geschäftlichen Verkehr zu bestimmen.*)

2. Dem Bundesgesetzgeber ist der Begriff des Verwenders nicht unionsrechtlich vorgegeben. Eine unionsweite begrenzende Rechtsvereinheitlichung ist bezogen auf eine im deutschen Recht vorgesehene Anzeigepflicht von Verwendern nicht erfolgt. Ein im nationalen Recht vorgesehenes Informationsverlangen zu einem Messgerät ist unionsrechtlich nicht schon deshalb unzulässig, weil der Adressat zugleich Händler ist.*)

3. Für die Funktionsherrschaft ist es unerheblich, ob sie bei zivilrechtlicher Betrachtung aus einem oder mehreren Verträgen herzuleiten ist. Ein von einem Messdienstleister angebotenes "Dienstleistungspaket", das gerade den Zweck hat, einem Hauseigentümer jegliche eigene nach der Heizkostenverordnung erforderliche Verwendung der Messgeräte abzunehmen und die Verantwortung für sämtliche Zugriffsnotwendigkeiten von Anfang an dem Messdienstleister, bei dem auch das Eigentum an den Geräten liegt, zu übertragen bzw. ihm zu belassen, begründet die Funktionsherrschaft des Messdienstleisters.*)

4. Die ein solches "Dienstleistungspaket" begründenden vertraglichen Beziehungen zwischen einem Messdienstleister und einem Hauseigentümer stellen einen geschäftlichen Verkehr dar, für den die Messwerte zu bestimmen sind, damit der Hauseigentümer seinerseits seinen Pflichten nach § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nachkommen kann.*)

5. Die Annahme der Funktionsherrschaft eines Messdienstleisters wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich die Geräte nicht in seinem unmittelbaren Besitz befinden, wenn er umfassend übertragene Ablese-, Unterhaltungs- und Erneuerungspflichten besitzt, deren Erfüllung den Zugang zu den Geräten voraussetzt, und solange keine die Vertragsdurchführung verhindernden Zugangshindernisse bestehen.*)

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IMRRS 2019, 1209
Öffentliches Recht
Bedarf an Krippenplätzen führt nicht zu Zweckentfremdungsgenehmigung!

OVG Hamburg, Beschluss vom 07.05.2019 - 4 Bf 139/16

1. Zur Frage der Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die Nutzung einer Wohnung zur Erweiterung einer im selben Haus befindlichen Kindertageseinrichtung.*)

2. Ein das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegendes schutzwürdiges Interesse an einer Zweckentfremdung von Wohnraum kann nur dann angenommen werden, wenn durch die Versagung der begehrten Zweckentfremdungsgenehmigung die Existenz des Antragstellers vernichtet oder ernsthaft gefährdet wird oder wenn es ein überwiegendes öffentliches Interesse an der zweckfremden Nutzung gibt.*)

3. Ist die Bindungswirkung der Behörde an eine Zusicherung nach § 38 Abs. 3 VwVfG einmal entfallen, lebt sie nicht wieder auf, wenn sich die Sachlage erneut ändert und dann wieder der Sachlage zum Zeitpunkt der Erteilung der Zusicherung entspricht.*)

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IMRRS 2019, 1214
Steuerrecht
Familienheim nicht innerhalb von sechs Monaten bezogen: Keine Steuerbefreiung!

BFH, Urteil vom 28.05.2019 - II R 37/16

1. Unverzüglich i.S.d. § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, d. h. innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten.*)

2. Nach Ablauf von sechs Monaten muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Umstände in seinem Einflussbereich, wie eine Renovierung der Wohnung, sind ihm nur unter besonderen Voraussetzungen nicht anzulasten.*)

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IMRRS 2019, 1223
Prozessuales
Gemeinschaftliche nächst höhere Instanz trifft Zuständigkeitsentscheidung!

BayObLG, Beschluss vom 09.10.2019 - 1 AR 120/19

Zur Zuständigkeit des Bayerischen Obersten Landesgerichts in Verfahren über die gerichtliche Bestimmung des zuständigen Gerichts.*)

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Online seit 18. Oktober

IMRRS 2019, 1220
Gewerberaummiete
Hauptmietvertrag beendet: Auch der Untermieter muss räumen!

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.08.2019 - 2 U 148/18

1. Ist der Hauptmietvertrag beendet, muss auch der Untermieter räumen. Gegenüber dem Untermieter verletzt der Vermieter keine Pflicht, wenn er den Hauptmieter zur Aufhebung des Mietvertrages bewegt.

2. Gegen - hier ehrverletzende - Behauptungen, die der Rechtsverfolgung in einem Verfahren dienen, können Abwehransprüche grundsätzlich nicht mit Erfolg erhoben werden. Sind sie nicht in besonderer Weise ehrverletzend oder offensichtlich unwahr, sind sie von der Freiheit zum Sachvortrag in einem Rechtsstreit gedeckt.

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IMRRS 2019, 1217
Prozessuales
Kann das Gericht mit dem befangenen Richter entscheiden?

BGH, Beschluss vom 25.09.2019 - VIII ZB 80/18

Grundsätzlich entscheidet über ein Ablehnungsgesuch zwar das Gericht, dem der abgelehnte Richter angehört, ohne dessen Mitwirkung. In klaren Fällen eines unzulässigen oder missbräuchlich angebrachten Ablehnungsgesuchs aber ist der abgelehnte Richter zur Vermeidung eines aufwendigen und zeitraubenden Ablehnungsverfahrens an der weiteren Mitwirkung nicht gehindert.

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IMRRS 2019, 1219
Prozessuales
Nur 6% Minderung statt 100% Mängelbeseitigungskosten?

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.06.2019 - 21 U 73/17

1. In der Berufungsinstanz ist eine Neuberechnung und teils auch Erweiterung der erstinstanzlichen Klage aufgrund des BGH-Urteils vom 22.02.2018 (IBR 2018, 300) möglich.

2. Die vom Gericht zu schätzende Minderung orientiert sich am unteren Ende der vertretbaren Bandbreite (schon BGH, IBR 2013, 70).

3. Die "neue Schadensberechnung" gilt auch für Altverträge (BGH, IBR 2018, 300).

4. Für die haftungsbegründende Kausalität ist nicht zwingend die technische Ursächlichkeit aufzuarbeiten. Es reicht aus, wenn für das Gericht mit sicherer Überzeugung feststeht, dass eine von zwei streitigen Handlungen des Schuldners den Schaden verursacht hat.

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Online seit 17. Oktober

IMRRS 2019, 1212
Wohnraummiete
Erbe vergisst zu kündigen: Mietschulden werden zu Eigenverbindlichkeiten!

BGH, Urteil vom 25.09.2019 - VIII ZR 138/18

1. Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet.*)

2. Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus.*)

3. § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.*)

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IMRRS 2019, 1211
Wohnraummiete
Auch nach Mietende: "Mietsicherheit" bleibt unangetastet!

LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2019 - 67 T 107/19

Wird der Mieter nicht im Rahmen einer Individualvereinbarung, sondern durch eine vom Vermieter gestellte Formularklausel zur Erbringung einer "Mietsicherheit" verpflichtet, ohne dass die Klausel die Befugnis einer vermieterseitigen Verwertung während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses näher regelt, ist der Kaution in Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB lediglich eine auf den Wortlaut der Sicherungsabrede beschränkte Funktion einer bloßen Sicherung des Vermieters vor einer möglichen Insolvenz des Mieters beizumessen, die ihm auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ausschließlich für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche das Recht zur Verwertung eröffnet (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 353)*)

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IMRRS 2019, 1053
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kein Einzugsprotokoll: Wer trägt die Beweislast für Vorschäden?

LG Schweinfurt, Urteil vom 25.01.2019 - 22 S 48/18

1. Parkettschäden sind vom Mieter zu ersetzen, wenn diese durch ihn verursacht wurden.

2. Ein Beweisangebot "Zeugnis n. N." ist für die Fristwahrung ausreichend.

3. Das Gericht darf von Amts wegen ein Sachverständigengutachten bezüglich der Schadenshöhe einholen.

4. Ein nicht vorhandenes Einzugsprotokolls lässt vermuten, dass die Schäden während der Mietzeit verursacht worden sind.

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IMRRS 2019, 1204
Grundbuchrecht
Mehrfacher Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs: Was ist einzutragen?

KG, Beschluss vom 03.09.2019 - 1 W 171/19

Werden nach dem Tod des eingetragenen Berechtigten Erbteile (auf Miterben oder Dritte) übertragen, sind nicht die Erben, sondern stets diejenigen Personen zu buchen, die zum Zeitpunkt der Grundbuchberichtigung materiell berechtigt sind. Bei mehrfachem Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs ist der Anwendungsbereich von § 39 Abs. 1 GBO nicht eröffnet und berichtigend nur der aktuelle Rechtsinhaber einzutragen (Fortführung von KGJ 38, A 212, 217 f.; entgegen BayObLG, NJW-RR 1995, 272; OLG München, Beschluss vom 27.04.2006 - 32 Wx 67/06 = IBRRS 2008, 0240; Abgrenzung von OLG Nürnberg, FGPrax 2014, 17; OLG Köln, NJW-RR 2018, 392; OLG München, NJW-RR 2018, 645)*)

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IMRRS 2019, 1216
Prozessuales
Zustellung nach vier Monaten noch "demnächst"?

BGH, Urteil vom 12.09.2019 - IX ZR 262/18

1. Zur Zustellung "demnächst" bei einer Verzögerung von über vier Monaten.*)

2. Ein Dokument ist dem Zustellungsadressaten tatsächlich zugegangen, wenn er es in die Hand bekommt (Anschluss an BFHE 244, 536).*)

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Online seit 16. Oktober

IMRRS 2019, 1160
Beitrag in Kürze
Bauträger
Wählt der Insolvenzverwalter Erfüllung, muss er Baumängel beseitigen!

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2017 - 9 U 2/17

1. Mängelbeseitigungsansprüche nach § 635 BGB sind modifizierte Erfüllungsansprüche. Wählt der Insolvenzverwalter gem. § 103 Abs. 1 InsO Erfüllung, werden die Ansprüche zu Masseforderungen.

2. Wählt der Insolvenzverwalter gegenüber einem Erwerber Erfüllung, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche dieses Erwerbers geltend machen und die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums verlangen. Das gilt auch dann, wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt und nach der Teilungserklärung die Instandsetzung der einzelnen Häuser nur den Eigentümern der jeweiligen Häuser obliegt.

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IMRRS 2019, 1060
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Darf der Mieter seine Heizung selbst regulieren?

LG Mosbach, Urteil vom 30.01.2019 - 5 S 44/18

1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zugang zum zentralen Steuerungselement einer Fußbodenheizung.

2. Der Verweis an den Vermieter, die Heizung nach den Wünschen des Mieters einzustellen, ist dem Mieter zumutbar.

3. Die Angabe "Stellplatz" im Mietvertrag sichert alleine keinen bestimmten Stellplatz zu.

4. Vorvertragliche Absprachen über einen bestimmten Stellplatz sind unbeachtlich, sofern diese Absprache nicht im später geschlossenen schriftlichen Mietvertrag fixiert wird.

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IMRRS 2019, 1174
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Kostenverteilungsschlüssel ist verbindlich!

AG Köln, Urteil vom 23.07.2019 - 215 C 37/19

1. Liegen verschiedene Versionen von Jahresabrechnungen vor, muss sich aus dem Beschlusstext deutlich ergeben, welche Version gemeint ist.

2. Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass die Mehrheit der Miteigentümer die korrigierte oder zuletzt vorgelegte Version der Jahresabrechnung genehmigen möchte, besteht nicht.

3. Auch der Wirtschaftsplan ist auf der Grundlage des geltenden Kostenverteilungsschlüssels zu erstellen.

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IMRRS 2019, 1178
Grundbuchrecht
Verkauf an Minderjährigen: Muss die Einräumung eines Nießbrauchs genehmigt werden?

KG, Beschluss vom 05.09.2019 - 1 W 227/19

Hat sich der Veräußerer bei der Übertragung eines Wohnungseigentums auf einen Minderjährigen die Einräumung eines Nießbrauchs vorbehalten, ist zu dessen Eintragung die familiengerichtliche Genehmigung der Bewilligung erforderlich, wenn die Eintragung des Nießbrauchs (versehentlich) nicht zugleich mit der Eigentumsumschreibung auf den Minderjährigen beantragt und letztere bereits im Grundbuch vollzogen worden ist.*)

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IMRRS 2019, 1034
Prozessuales
Parteihinweis ersetzt Gerichtshinweis!

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.08.2019 - 29 U 113/18

Wenn eine Partei die Gegenseite so konkret und eindeutig auf die Anforderungen an die Substanziierung ihres Vortrags hinweist, dass das Gericht dem nichts hinzufügen könnte, ist ein gerichtlicher Hinweis hierauf entbehrlich.

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Online seit 15. Oktober

IMRRS 2019, 1208
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Erbe vergisst zu kündigen: Werden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden?

BGH, Urteil vom 25.09.2019 - VIII ZR 122/18

1. Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe, dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet.*)

2. Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.*)

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IMRRS 2019, 1147
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Ruhestörung ist Kündigungsgrund - auch bei psychischen Störungen!

AG Peine, Urteil vom 07.08.2019 - 16 C 284/17

1. Ruhestörender Lärm vermag auch außerhalb der üblichen Ruhezeiten grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine Kündigung zu begründen, wenn der Lärm nicht vereinzelt, sondern wiederholt auftritt.

2. Dies gilt auch gegenüber einem Mieter, der an einer posttraumatischen Belastungsstörung leidet.

3. Besteht die Möglichkeit, dass sich die Gefahr im Falle der Zwangsräumung verwirklicht, so ist dieser Umstand nicht im Erkenntnis-, sondern erst im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen.

4. Der Krankheit kann auch damit Rechnung getragen werden, dass dem Mieter eine lange Räumungsfrist (hier 12 - 15 Monate) gewährt wird, damit der Mieter Zeit hat, sich auf die Situation vorzubereiten und gegebenenfalls mit einer Therapie, die ihn stabilisiert und auch den Auszug vorbereitet, zumindest zu beginnen.

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IMRRS 2019, 1166
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Was sind die Pflichten des Verwaltungsbeirats?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.09.2019 - 2-09 S 51/18

1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.

2. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze wie für die Entlastung des Verwalters.

3. Der Verwaltungsbeirat hat lediglich eine vorbereitende und beratende Funktion und ist Vermittlungsstelle zwischen den Eigentümern und dem Verwalter. Zur Erteilung von Weisungen an den Verwalter oder Miteigentümer ist der Verwaltungsbeirat nicht berechtigt.

4. Enthält die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Bestimmung, ist der Verwaltungsbeirat nicht verpflichtet, den Verwalter zu überwachen.

5. Ein Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwaltungsbeirats ist vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwaltungsbeirat verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist.

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IMRRS 2019, 1183
Öffentliches Recht
Vermögen verhindert Berufung auf besondere Härte!

VGH Bayern, Urteil vom 04.06.2019 - 1 BV 16.1302

Eine besondere Härte, die zu einer Genehmigung zur Begründung von Wohneigentum führen könnte, liegt nicht vor, wenn der Eigentümer über erhebliches Vermögen aus der Veräußerung von Grundbesitz verfügt.*)

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IMRRS 2019, 1201
Prozessuales
Keine überspannten Anforderungen an den Parteivortrag!

BGH, Beschluss vom 28.05.2019 - VI ZR 328/18

1. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze findet. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat.*)

2. Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten.*)

3. Von einem Kläger, der Schadensersatz wegen Verletzung seines Körpers oder seiner Gesundheit verlangt, kann keine genaue Kenntnis medizinischer Zusammenhänge erwartet und gefordert werden. Ihm fehlt insoweit das nötige Fachwissen. Er ist nicht verpflichtet, sich zur ordnungsgemäßen Prozessführung medizinisches Fachwissen anzueignen.*)

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Online seit 14. Oktober

IMRRS 2019, 1203
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Mieter darf weiteres Grundstück mitbenutzen: Erwerber tritt nicht in Mietvertrag ein

BGH, Urteil vom 04.09.2019 - XII ZR 52/18

Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.*)

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IMRRS 2019, 1197
Beitrag in Kürze
Bauträger
Abnahme kann nicht "vergemeinschaftet" werden!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.07.2019 - 23 U 205/18

1. Ein in der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat ist nichtig. Denn für die Fassung eines solchen Beschlusses gibt es keine Grundlage im WEG.

2. Dem "Schweigen" der Erwerber nach der Erklärung der Abnahme durch den Verwaltungsbeirat ist kein Erklärungswert beizumessen.

3. An einer konkludenten Abnahme fehlt es bereits daran, wenn ein Erwerber Mängelrügen erhebt und damit zu erkennen gibt, dass er das Werk nicht als vertragsgemäß hergestellt ansieht.

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IMRRS 2019, 1153
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Darf Mieter wegen modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung mindern?

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2019 - 67 S 101/19

1. Führen Maßnahmen des Vermieters zu einer Modernisierung der Mietsache, gleichzeitig aber zu einer für den Mieter negativen Veränderung der Gebrauchstauglichkeit, ist der Mietzins nicht schon aufgrund der Verringerung der bisherigen Gebrauchstauglichkeit, sondern erst dann gemindert, wenn Letztere für den Vermieter zur Erreichung des Modernisierungserfolgs (bau)technisch vermeidbar war (hier: Verschlechterung der Sicht- und Beleuchtungsverhältnisse nach energetischer Modernisierung).*)

2. Für die (bau)technische Vermeidbarkeit der modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.*)

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IMRRS 2019, 1193
Wohnungseigentum
Jeder Eigentümer kann Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verlangen

AG Tostedt, Urteil vom 06.12.2018 - 5 C 100/18

1. Das Rechtsschutzbedürfnis kann fehlen, wenn eine Klage objektiv schlechthin sinnlos ist, wenn also der Kläger unter keinen Umständen mit seinem prozessualen Begehren irgendeinen schutzwürdigen Vorteil erlangen kann.

2. Sofern einem Eigentümer ein Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG zusteht, handelt es sich bei diesem Anspruch um einen Individualanspruch, der gegenüber dem Handlungsstörer selbst geltend zu machen ist.

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IMRRS 2019, 1194
Öffentliches Recht
Zeitliche Grenze für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen?

BVerwG, Beschluss vom 06.08.2018 - 9 C 5.17

1. Es ist Aufgabe des Gesetzgebers - und damit nicht der Gerichte -, in Wahrnehmung seines weiten Gestaltungsspielraums einen Ausgleich zwischen den Interessen der Allgemeinheit an der Beitragserhebung und der Beitragspflichtigen an einer zeitlich nicht unbegrenzten Inanspruchnahme zu schaffen (im Anschluss an BVerfG, IBR 2013, 1196 - nur online).*)

2. Dem § 53 Abs. 2 VwVfG kann weder im Wege der Analogie noch mittels des Grundsatzes von Treu und Glauben eine zeitliche Grenze für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen entnommen werden, die dem Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit genügt.*)

3. Im Erschließungsbeitragsrecht entsteht die Vorteilslage (BVerfG, IBR 2013, 1196 - nur online), wenn die Erschließungsanlage dem gemeindlichen Bauprogramm für die flächenmäßigen und sonstigen Teileinrichtungen sowie dem technischen Ausbauprogramm entspricht. Soweit die Entstehung der Beitragspflicht darüber hinaus die Widmung der Straße und die Wirksamkeit der Beitragssatzung erfordert, wirkt sich dies nicht auf den Eintritt der Vorteilslage aus.*)

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IMRRS 2019, 1191
Prozessuales
Gericht weist Sachverständigen nicht wie beantragt an: Kein Rechtsmittel!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.08.2019 - 8 W 29/19

Die Entscheidung des Gerichts in einem selbstständigen Beweisverfahren, ob und welche Anweisungen an den Sachverständigen erteilt werden, unterliegt grundsätzlich nicht der sofortigen Beschwerde.*)

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Online seit 11. Oktober

IMRRS 2019, 1196
Mit Beitrag
Immobilien
Von DIN-Normen abgewichen: Baumangel arglistig verschwiegen?

BGH, Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 73/18

Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage "ins Blaue hinein", wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.*)

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IMRRS 2019, 1195
Bauträger
Liegen wesentliche Mängel vor, kann die Fertigstellungsrate zurückverlangt werden!

OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019 - 12 U 10/18

1. Die "vollständige Fertigstellung" ist begrifflich noch nicht erreicht, wenn Mängel vorliegen, die auch eine (zivilrechtliche) Abnahme hindern würden.

2. Sowohl für die Frage der "vollständigen Fertigstellung" als auch für die Frage der "Abnahme" kommt es einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife an.

3. Wenn wesentliche Mängel vorliegen, die sowohl eine Abnahme gem. § 641 BGB als auch eine "vollständige Fertigstellung" i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV hindern, steht dem Erwerber gem. § 817 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Fertigstellungsrate in Höhe von 3,5% des Kaufpreises zu.

4. Die MaBV verbietet dem Bauträger als Gewerbetreibenden die Entgegennahme von Zahlungen, sofern nicht die in §§ 3, 4, 7 MaBV genannten Bedingungen eingehalten werden.

5. Nach Sinn und Zweck der MaBV dürfen Zahlungen des Erwerbers erst dann erfolgen, wenn der dazugehörige Bauabschnitt fertig gestellt ist.

6. Eine Regelung im Bauträgervertrag, die den Erwerbern die Möglichkeit der freiwilligen Abschlagszahlung vor Fälligkeit der betreffenden Rate eröffnet, ist aufgrund des Verstoßes gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV i.V.m. § 12 MaBV gem. § 134 BGB nichtig.

7. Eine in den AGB eines Bauträgers enthaltene Klausel, wonach der Erwerber zur vollständigen Zahlung vor der "vollständigen Fertigstellung" verpflichtet sein soll, verstößt (auch) gegen AGB-Recht und ist daher unwirksam.

8. Der Schutz des Erwerbers erfordert es bei einem Verstoß gegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. (§ 650m Abs. 2 Satz 1 BGB n.F.) durch eine unwirksame AGB-Klausel sowie bei einem Verstoß gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV, dass er bei vorzeitiger Zahlung des vollen Kaufpreises den Teil des Kaufpreises zurückerhält, der ihm gesetzlich zugestanden hätte, der ihm durch die unwirksame Klausel genommen wurde, und den er benötigt, um den zur vollständigen Fertigstellung der Bauleistung erforderlichen Druck bei Vorliegen von Mängeln aufzubauen.

9. Eine entgegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. geleistete Abschlagszahlung kann nicht als Zahlung zurückgefordert werden; in welcher Form die Sicherheitsstellung geschieht, obliegt allein der Auswahl des Bauträgers.

10. § 632a Abs. 3 BGB a.F. stellt ein Schutzgesetz dar.

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IMRRS 2019, 1120
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Müll im Flur muss entfernt werden!

AG Bottrop, Urteil vom 19.06.2019 - 20 C 1/19

1. Das Aufstellen einer Gartenlaube stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Derartige bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums sind nur dann rechtmäßig, wenn sämtliche Miteigentümer zustimmen, deren Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

2. Ein Wohnungseigentümer kann auch dann die Entfernung der Laube verlangen, wenn er selbst eine Laube errichtet hat.

3. Die Verletzung eigener Pflichten führt in der Regel nur zu Gegenansprüchen des Schuldners, ohne Auswirkung auf den Anspruch des Gläubigers. Nur in Ausnahmefällen kann die Geltendmachung eines Rechts unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eigene schwer wiegende Pflichtverletzungen vorzuwerfen sind.

4. Die Lagerung von Gegenständen auf gemeinschaftlichen Zuwegen im Flur und Keller dient nicht deren Zweckbestimmung, die darin liegt, den Zugang zu den anderen Räumen zu ermöglichen.

5. Eine rechtswidrige Beeinträchtigung (hier: Müll und Gegenstände im Flur) begründet eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr, die der Störer widerlegen muss.

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IMRRS 2019, 1062
Immobilien
Wie ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag auszulegen?

LG Aurich, Beschluss vom 14.01.2019 - 1 S 88/18

1. Die Vereinbarungen der Parteien im Kaufvertrag sind gem. den §§ 133, 157 BGB aus der Sicht eines objektiven Empfängers auszulegen.

2. Bei der Auslegung dürfen nur solche Umstände berücksichtigt werden, die bei Zugang der Erklärung dem Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren.

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IMRRS 2019, 1192
Öffentliches Recht
Grünschnittarbeiten auf Privatgrundstücken sind Privatsache!

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18.07.2019 - 1 A 10172/19

Die Straßenbaubehörde ist nicht zur Vornahme von Grünschnittarbeiten auf in privatem Eigentum Dritter stehenden Anliegergrundstücken an öffentlichen Straßen verpflichtet.

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IMRRS 2019, 1190
Prozessuales
Streit (auch) um sanierungsrechtliche Genehmigung: Streitwert?

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.10.2019 - 8 S 950/19

Bedarf es für ein Vorhaben neben einer Baugenehmigung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung, so ist deren wirtschaftlicher Wert deutlich geringer, wobei - im Fall getrennter Prozesse - mangels genauerer Bemessungsmöglichkeit der Auffangstreitwert von 5.000 Euro angemessen erscheint.*)

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Online seit 10. Oktober

IMRRS 2019, 1186
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mietpreisbremse ist auch in Rheinland-Pfalz unwirksam!

AG Mainz, Urteil vom 26.07.2019 - 79 C 302/18

1. Die rheinland-pfälzische Mietpreisbegrenzungsverordnung ist unwirksam, da sie nicht formell ordnungsgemäß veröffentlicht wurde.

2. Erforderlich ist dafür, dass die Begründung von Anfang an jederzeit für Bürger und Gerichte öffentlich zugänglich ist.

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IMRRS 2019, 1164
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Tiefgarage erstreckt sich über mehrere Grundstücke: Teileigentum an Tiefgaragenplätzen möglich?

KG, Beschluss vom 10.09.2019 - 1 W 127/19

Teilt der Eigentümer benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken erstreckt, wenn sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden.*)

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IMRRS 2019, 1151
Zwangsversteigerung
Grundstück mit Tilgungshypothek versteigert: Auch Eigentümergrundschuld ist zu verzinsen!

LG München II, Urteil vom 23.08.2019 - 11 O 6313/11

1. Ein Antrag auf Leistung an einen Miterben ist ausnahmsweise zulässig, wenn die eigentlich erforderliche Leistung an alle Miterben purer Formalismus wäre. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Erbringung der Leistung an den klagenden Miterben nur das Ergebnis einer zulässigen (Teil-)Auseinandersetzung hinsichtlich dieser Nachlassforderung vorwegnimmt.

2. Bleibt bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks eine darauf lastende Tilgungshypothek bestehen, hat der Erwerber des Grundstücks auch die im Umfang der Tilgung entstandene(n) Eigentümergrundschuld(en) vom Zuschlag an zu verzinsen.

3. Die Hinterlegung unter Rücknahmeverzicht nach § 378 BGB führt zur Befreiung von der jeweiligen Verbindlichkeit. Sie begründet jedoch keinen Annahmeverzug, sondern setzt diesen nach § 372 BGB voraus.

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IMRRS 2019, 1181
Steuerrecht
Ohne schutzwürdiges Interesse kein Anspruch auf Rechnungserteilung!

OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.09.2019 - 12 U 41/19

Ein Anspruch auf Erteilung einer Rechnung aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG oder aus einer vertraglichen Nebenpflicht besteht nur, wenn der Beanspruchende ein schutzwürdiges Interesse an der Erteilung einer solchen Rechnung geltend machen kann. Hierzu zählt z. B. die Durchsetzung eines berechtigten Vorsteuerabzugs gem. § 15 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 UStG.

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IMRRS 2019, 1180
Prozessuales
Prozessökonomie kann gegen Beiladung sprechen!

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 12.09.2019 - 4 E 635/19

1. Wenn an einem streitigen Rechtsverhältnis Dritte derart beteiligt sind, dass die Entscheidung auch ihnen gegenüber nur einheitlich ergehen kann, sind sie notwendig beizuladen (§ 65 Abs. 2 VwGO).

2. Werden rechtliche Interessen eines Dritten berührt, steht es im Ermessen des Gerichts diesen beizuladen. Es kann jedoch aus - z. B. aus prozessökonomischen Gründen - eine einfache Beiladung (§ 65 Abs. 1 VwGO) ablehnen.

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Online seit 9. Oktober

IMRRS 2019, 1175
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Schadensersatz für Schlüsselverlust durch Handlanger der Verwaltung?

OLG Dresden, Urteil vom 20.08.2019 - 4 U 665/19

1. Beim Schlüsselverlust einer Wohnungsanlage kann der Geschädigte sowohl Kosten für den Austausch der Schlüsselanlage als auch für provisorische Sicherungsmaßnahmen verlangen, sofern die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels durch Dritte besteht.*)

2. Da Schließanlagen einer mechanischen Abnutzung unterliegen, ist jedoch stets ein Abzug "Neu für Alt" vorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann.*)

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IMRRS 2019, 1017
Grundbuchrecht
Übertragung der Wohnung umfasst regelmäßig auch die zugehörige Garage

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.06.2019 - 3 Wx 153/18

Über den Miteigentumsanteil getroffene Verfügungen erstrecken sich kraft Gesetzes auf das dazugehörige Sondereigentum, auch wenn es sich um hinzuerworbenes Sondereigentum handelt.

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IMRRS 2019, 1188
Rechtsanwälte und Notare
Wann handelt der Notar mit Gewinnsucht?

BGH, Beschluss vom 28.08.2019 - NotSt(Brfg) 1/18

1. Zu der planmäßigen und missbräuchlichen Aufspaltung von Kaufverträgen in Angebot und Annahme. Die Auswahl eines Notars mit einem etwas weiter entfernt gelegenen Amtssitz oder die Angabe eines Bauträgers, man habe generell wenig Zeit, kann eine planmäßige Aufspaltung aller von diesem geschlossener Verträge offensichtlich nicht rechtfertigen.*)

2. Gewinnsucht i.S.d. § 97 Abs. 4 Satz 2 BNotO verlangt ein (anstößiges) Erwerbsstreben nach Vermögensvorteilen, die gesetzwidrig oder nach dem Standesrecht unerlaubt und unangemessen sind.*)

3. Erzielte Vorteile im Sinne der Vorschrift sind alle gesetzeswidrigen oder unerlaubten Vermögensvorteile, die dem Notar zugeflossen sind, nur bereinigt um sogenannte durchlaufende Posten wie etwa die Umsatzsteuer und verauslagte Gerichtskosten und unter Abzug der von dem Notar darauf gezahlten Einkommensteuer.*)

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IMRRS 2019, 1185
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Für delegierte Arbeiten gibt´s keinen Vergütungszuschlag!

BGH, Beschluss vom 12.09.2019 - IX ZB 1/17

Überträgt der Insolvenzverwalter eine ihm obliegende Aufgabe, die ein Verwalter ohne volljuristische Ausbildung nicht lösen kann, einem Rechtsanwalt und entnimmt er die dadurch entstehenden Auslagen der Insolvenzmasse, ist bei der Entscheidung über einen beantragten Zuschlag zur Vergütung zu berücksichtigen, dass dem Verwalter im Umfang der Delegation kein Mehraufwand entstanden ist.*)

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IMRRS 2019, 1184
Prozessuales
Partei kann Richter nicht durch eigenes Verhalten „ausschalten“!

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.06.2019 - 4 W 136/19

1. Auch bei einseitiger Erledigung eines Rechtsmittels gegen einen Beschluss in einem Richterablehnungsverfahren ist der Weg für eine Kostengrundentscheidung analog § 91a ZPO eröffnet.

2. Das eigene Verhalten der ablehnenden Partei ist nicht geeignet, einen Ablehnungsgrund zu begründen.

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Online seit 8. Oktober

IMRRS 2019, 1065
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Wohnst Du noch oder pflegst Du schon?

AG Charlottenburg, Urteil vom 05.04.2019 - 73 C 64/18

1. Ein Wohnen liegt dann nicht mehr vor, wenn in den Räumen eine stationäre Pflegeeinrichtung betrieben wird, in der nicht das Wohnen der dortigen Senioren, sondern die medizinische und pflegerische Betreuung dominierend ist.

2. Leben die Senioren jedoch jeder in seinem eigenen Zimmer und führen ein selbstbestimmtes Leben, insbesondere kochen und waschen sie selbst, liegt ein Wohnen vor.

3. Dies auch dann, wenn ein Pflegedienst ständig anwesend ist, zumindest sofern er primär den Senioren bei haushaltstypischen Verrichtungen und der Körperhygiene hilft und keine spezifisch medizinischen Dienstleistungen erbringt.

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IMRRS 2019, 1173
Immobilien
Auslegung einer Grunddienstbarkeit zur Nutzung von Wagenabstellplätzen auf Nachbargrundstück

KG, Beschluss vom 27.08.2019 - 1 W 373/18

Zur Auslegung einer im Jahr 1958 im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit zur Nutzung von Wagenabstellplätzen auf dem Nachbargrundstück.*)

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IMRRS 2019, 1176
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Wann erhält der Insolvenzverwalter einen Zuschlag zu seiner Vergütung?

BGH, Beschluss vom 12.09.2019 - IX ZB 65/18

1. Wird der vorläufige Insolvenzverwalter im Rahmen des ihm zustehenden Aufgabenkreises in erheblichem Umfang zur Vorbereitung einer Sanierung tätig, ist der damit verbundene Mehraufwand im Rahmen eines Zuschlags zu vergüten.*)

2. Der Tatrichter kann einen Mehraufwand für arbeitsrechtliche Sonderaufgaben und Insolvenzgeldvorfinanzierung im Rahmen der Bemessung des Zuschlags für die Unternehmensfortführung berücksichtigen.*)

3. Die Zahl der Arbeitnehmer eines schuldnerischen Unternehmens rechtfertigt für sich genommen keinen Zuschlag für arbeitsrechtliche Sonderaufgaben.*)

4. Ein erheblicher Mehraufwand für die Insolvenzgeldvorfinanzierung kann sich aus den notwendigen Abläufen bei einer großen Zahl von Arbeitnehmern ergeben*)

5. Ein erheblicher Mehraufwand des (vorläufigen) Insolvenzverwalters für arbeitsrechtliche Sonderaufgaben oder Insolvenzgeldvorfinanzierung wird regelmäßig nicht durch eine höhere Berechnungsgrundlage aufgefangen.*)

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IMRRS 2019, 1169
Steuerrecht
Statische Berechnungen können Handwerkerleistung sein!

FG Baden-Württemberg, vom 04.07.2019 - 1 K 1384/19

Aufwendungen für statische Berechnung als notwendige Vorleistungen für den Austausch schadhafter Holzpfosten sind Teil einer einheitlichen Handwerkerleistung.

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