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Online seit 20. Juli

IMRRS 2018, 0812
Wohnraummiete
Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs: Wie kann Vermieter ihn wiederlegen?

LG Berlin, Urteil vom 05.03.2018 - 64 S 72/17

1. Es liegt der Verdacht nahe, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt.

2. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen.

3. Ist der diesbezügliche Vortrag des Vermieters widersprüchlich und voller Ungereimtheiten, kommt er seiner Substanziierungspflicht nicht nach.

4. Ein Schadensersatzanspruch aufgrund unberechtigter Eigenbedarfskündigung kommt nicht nur bei vorsätzlich vorgetäuschter Absicht, sondern auch bei "ungewisser Absicht" in Betracht, also in Fällen, wo der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungs-/Überlassungsabsicht verwirklichen kann. Dies setzt voraus, dass die Unsicherheit der beabsichtigten Nutzung auf Fahrlässigkeit beruht, was regelmäßig zu bejahen ist.

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IMRRS 2018, 0814
Wohnungseigentum
Freikirchliche Veranstaltungen in Teileigentum?

LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2018 - 55 T 15/18 WEG

1. In Teileigentum können freikirchliche Veranstaltungen erlaubt sein.

2. Eine Nutzung des Teileigentums durch eine Freikirche führt auch nicht typischerweise zu unzumutbaren Beeinträchtigungen zu Lasten der übrigen Eigentümer.

3. Bei einer übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Erfolgsaussichten lediglich summarisch zu prüfen. Kommt es nicht mehr zu einer - ohne die Erledigung gebotenen - Beweisaufnahme, sind die Kosten des Rechtsstreits regelmäßig gegeneinander aufzuheben.

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IMRRS 2018, 0825
Grundbuchrecht
Ablehnung wegen Befangenheit ist kein Instrument zur Fehlerkontrolle!

OLG München, Beschluss vom 16.04.2018 - 34 Wx 93/18

Zur - hier für unbegründet erklärten - Ablehnung einer Grundbuchrechtspflegerin wegen Besorgnis der Befangenheit aufgrund Anordnung eines Gebührenvorschusses.*)

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IMRRS 2018, 0816
Steuerrecht
Vermietungsobjekt wird veräußert: Sind nachträgliche Schuldzinsen abzugsfähig?

BFH, Urteil vom 06.12.2017 - IX R 4/17

1. Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist maßgeblich, was mit dem Erlös aus der Veräußerung des mit einem Darlehen fremdfinanzierten Vermietungsobjekts geschieht.*)

2. Die nicht durch eine tatsächliche Verwendung begründete (angebliche) Reinvestitionsabsicht des Veräußerungserlöses in ein noch zu erwerbendes Vermietungsobjekt reicht nicht aus, um der Surrogationsbetrachtung zu genügen und den notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang der Schuldzinsen mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu begründen.*)

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IMRRS 2018, 0829
Prozessuales
Privatsachverständiger muss vernommen werden!

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.05.2018 - 13 U 20/17

Ein als sachverständiger Zeuge angebotener Privatsachverständiger muss auch dann vernommen werden, wenn sich das Gericht mit seinen schriftlichen Feststellungen im Rahmen der Beweiswürdigung befasst.*)

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Online seit 19. Juli

IMRRS 2018, 0803
Beitrag in Kürze
Bauträger
Keine Abnahme durch den vom Bauträger bestellten Erstverwalter!

OLG München, Urteil vom 09.05.2017 - 28 U 2050/16 Bau

1. Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung und Schadensersatz für Mangelfolgeschäden an alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.

2. Der Auftraggeber genügt im Allgemeinen seiner Darlegungspflicht, wenn er einen Mangel, aus dem er Rechte herleitet, in seinem äußeren Erscheinungsbild behauptet und belegt (Symptomtheorie). Erforderlich ist somit nur eine hinreichend genaue Bezeichnung von Mangelerscheinungen, die einer fehlerhaften Leistung eines Baubeteiligten zugeordnet werden.

3. Eine in einem Bauträgervertrag enthaltene Formularklausel, wonach das Gemeinschaftseigentum durch den Verwalter bei gleichzeitiger Bestimmung des Erstverwalters durch den Bauträger erfolgt, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.

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IMRRS 2018, 0817
Wohnraummiete
Was passiert mit der Mietkaution nach Scheidung?

KG, Beschluss vom 14.11.2017 - 19 UF 39/17

1. Hat ein Ehegatte dem Vermieter vor der Eheschließung für die spätere eheliche Wohnung als Alleinmieter eine Mietkaution gestellt, kann er hierfür nach Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den anderen Ehegatten bei Scheidung der Ehe von diesem keine Erstattung verlangen.*)

2. Die Mietkaution, die sowohl Ansprüche des Vermieters gegen den ursprünglichen Mieter wie gegen den übernehmenden Mieter sichert, kann vielmehr erst nach Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter herausverlangt werden.*)

3. Der Erstmieter ist dadurch geschützt, dass er mit dem übernehmenden Ehegatten vor Zustimmung zur Übernahme des Mietverhältnisses eine Vereinbarung über die Kaution trifft oder das Mietverhältnis kündigt.*)

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IMRRS 2018, 0794
Nachbarrecht
Abwehranspruch gegen Laub aus Nachbars Garten?

LG Krefeld, Urteil vom 20.04.2018 - 1 S 68/17

1. § 910 BGB erfasst nur Beeinträchtigungen, die unmittelbar von einem überhängenden Zweig ausgehen, nicht aber mittelbare Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks wie Laub- oder Nadelfall; diese werden von § 906 BGB erfasst.*)

2. Der Anspruch auf Beseitigung von überhängenden Zweigen gem. §§ 910, 1004 BGB ist unverjährbar, da es sich bei dem Wachsenlassen eines Zweiges um eine Dauerhandlung handelt.*)

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IMRRS 2018, 0824
Grundbuchrecht
GbR-Gesellschafter insolvent: Insolvenzverwalter ist verfügungsbefugt!

OLG München, Beschluss vom 09.07.2018 - 34 Wx 223/17

Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mangels abweichender Vereinbarung durch die Insolvenz eines Gesellschafters aufgelöst, geht mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über dessen Vermögen die Befugnis, über im Grundbuch eingetragene Rechte der GbR zu verfügen, von dem Gesellschafter auf den Insolvenzverwalter über. Die dem Notar im Kaufvertrag erteilte Vollmacht zur Vertretung der GbR bei Abgabe der Eintragungsbewilligung erlischt.*)

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IMRRS 2018, 0827
Rechtsanwälte
Einigungsgebühr auch bei stillschweigender Vereinbarung!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.06.2018 - 6 W 51/18

Die Einigungsgebühr (Nr. 1000 I 1 RVG-VV) entsteht auch dann, wenn die Parteien in der mündlichen Verhandlung wechselseitige, zur Beendigung des Verfahrens führende Prozesserklärungen abgeben und nach den Gesamtumständen davon auszugehen ist, dass diese Erklärungen auf einer - auch stillschweigenden - Vereinbarung über diese Form der Verfahrensbeendigung beruhen.*)

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IMRRS 2018, 0828
Prozessuales
Vorprozessuale Geschäftsgebühr eingeklagt, volle Verfahrensgebühr erhalten!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.06.2018 - 6 W 49/18

Im Rahmen des prozessualen Kostenerstattungsanspruchs kann der Kläger die volle Erstattung der Verfahrensgebühr auch dann verlangen, wenn er wegen eines eingeklagten materiell-rechtlichen Anspruchs auf Erstattung einer vorprozessualen Geschäftsgebühr zunächst nur Erstattung einer eine 0,65-Verfahrensgebühr verlangt, auf den materiell-rechtlichen Erstattungsanspruch jedoch sodann verzichtet hat; dies gilt unabhängig davon, ob der materiell-rechtliche Erstattungsanspruch tatsächlich bestand oder nicht.*)

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Online seit 18. Juli

IMRRS 2018, 0749
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Überbürdung von Schönheitsreparaturen ist nicht immer unwirksam!

LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 - 64 S 120/17

1. Die Klausel "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" stellt eine zulässige Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht insbesondere dann dar, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben wurde.

2. Das Umgehungsverbot der mietrechtlichen Gewährleistung aus § 536 Abs. 4 BGB steht einer Überbürdung der Schönheitsreparaturen nicht entgegen (entgegen LG Berlin, IMR 2017, 187)

3. Bei den fälligen und notwendigen Schönheitsreparaturen am Mietende handelt es sich nicht um den Fall einer unzulässigen "Auszugsrenovierung".

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0823
Wohnungseigentum
Keine Notreparatur trotz Eilbedürftigkeit: Beschluss insoweit nichtig!

AG Kassel, Urteil vom 17.05.2018 - 800 C 4100/17

1. Zur Wirkung der notwendigen Streitgenossenschaft bei unterschiedlichem Verhalten der beklagten Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Zum Rechtsschutzinteresse einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG betreffend einen Negativbeschluss bei nur außerhalb der Klagefrist nachgeschobener Beschlussersetzungsklage.*)

3. Zu den Anforderungen an Inhalt und Zeitpunkt des einfachen Bestreitens von detailliert vorgetragenen Schäden.*)

4. Zur Frage, ob ein Beschluss zur Einholung eines Schadensgutachtens genügt, einen Anspruch auf Vornahme von (Not-)Reparaturmaßnahmen eines Wohnungseigentümers zu befriedigen.*)

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IMRRS 2018, 0822
Immobilienmakler
Widerruf eines Maklervertrags: Verbraucher muss seine Verbrauchereigenschaft beweisen!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.06.2018 - 19 U 191/17

1. Auch wenn bei einem Vertragsschluss einer natürlichen Person grundsätzlich von Verbraucherhandeln auszugehen ist, trägt die natürliche Person, die verbraucherschützende Vorschriften für sich in Anspruch nimmt, für ihre Eigenschaft als Verbraucher die volle Darlegungs- und Beweislast. Die Beweislast des Unternehmers nach § 13, 2. Halbsatz BGB greift nur, wenn die Verfolgung gewerblicher oder selbstständiger beruflicher Zwecke der natürlichen Person überhaupt in Betracht kommt; legt der Unternehmer entsprechende Tatsachen in gebotenem Umfang dar, obliegt der Negativbeweis hierfür dem Verbraucher.*)

2. Sowohl wirtschaftliche wie personelle Kongruenz sind gegeben, wenn Gegenstand eines Maklervertrags eine Immobilie ist, die der Sohn des Auftraggebers zu 4/5 Miteigentum erwirbt, hinsichtlich derer dem Auftraggeber ein Vorkaufsrecht für den beim Veräußerer verbleibenden Miteigentumsanteil zu 1/5 eingeräumt wird, und die zu einem (auf 4/5 Miteigentum bezogen) 16% niedrigeren Kaufpreis erworben wird.*)

3. Der Rücktritt von einem Maklervertrag ist nicht provisionsschädlich, wenn er in Erfüllung eines zwischen Auftraggeber und Veräußerer geschlossenen Aufhebungsvertrags erklärt wird.*)

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IMRRS 2018, 0815
Steuerrecht
Baukostenzuschuss für öffentliche Mischwasserleitung ist nicht steuerbegünstigt!

BFH, Urteil vom 21.02.2018 - VI R 18/16

Der von § 35a Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 4 Satz 1 EStG vorausgesetzte räumlich-funktionale Zusammenhang zum Haushalt des Steuerpflichtigen ist nicht gegeben, wenn für die Neuverlegung einer öffentlichen Mischwasserleitung als Teil des öffentlichen Sammelnetzes ein Baukostenzuschuss erhoben wird.*)

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IMRRS 2018, 0826
Prozessuales
Rechtsschutzantrag des Nachbarn: Teilstattgabe unter Auflagen zulässig?

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 27.06.2018 - 8 S 700/18

Gibt das Verwaltungsgericht dem Antrag eines Nachbarn auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen eine Baugenehmigung nur teilweise statt und lehnt es ihn unter Anordnung weitergehender (Lärmschutz-)Auflagen im Übrigen ab, kann darin insgesamt eine Teilstattgabe zu sehen sein, die unabhängig davon zulässig ist, ob das Gericht sonst, etwa nach § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO (entspr.), eine (Teil-)Antragsablehnung mit Auflagen versehen kann.*)

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Online seit 17. Juli

IMRRS 2018, 0807
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Mieterhöhung: Vergleichswohnungen müssen aus preisfreiem Wohnungsmarkt stammen!

LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018 - 14 S 47/17

Nach der Konzeption der §§ 558 ff. BGB müssen Mieterhöhungsverlangen, die sich der Benennung von Vergleichswohnungen bedienen, Bezug auf Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes nehmen. Etwas anderes gilt auch nicht dann, wenn es sich bei der Wohnung, hinsichtlich der die Mieterhöhung geltend gemacht wird, selbst um öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Denn auch in diesem Fall gilt nach der Konzeption der § 558 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 7 SHWoFG, dass Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind, welche sich durch Ermittlung der Vergleichsmieten auf dem preisfreien Wohnungsmarkt bestimmt. Ist Referenzmaßstab aber auch in diesem Fall der preisfreie Wohnungsmarkt, so muss auch hier die Begründung nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB eine Einschätzung des Preisgefüges auf eben diesem Segment des Wohnungsmarktes ermöglichen - und deswegen Vergleichswohnungen aus diesem Markt in Bezug nehmen.*)

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IMRRS 2018, 0810
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Verjährungshöchsfristen für Haftung des Insolvenzverwalters?

BGH, Beschluss vom 21.06.2018 - IX ZR 171/16

Die Verjährungshöchstfristen des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind auf Schadensersatzansprüche wegen einer Pflichtverletzung des Insolvenzverwalters nicht anwendbar.*)

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IMRRS 2018, 0804
Prozessuales
Kein Kostenantrag nach Klagerücknahme: Keine Kostenerstattung!

OLG Jena, Beschluss vom 29.01.2018 - 4 U 46/15

1. Eine außergerichtliche Vereinbarung der Prozessparteien des Inhalts, dass der Kläger seine Klage zurücknimmt und der Beklagte „keinen Kostenantrag stellt“, bedarf keiner Form.*)

2. Eine derartige Vereinbarung ist im Regelfall dahingehend auszulegen, dass ein Anspruch des Beklagten gegenüber dem Kläger auf Erstattung seiner außergerichtlichen Kosten nicht bestehen soll und verdrängt insoweit die gesetzliche Regelung in § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Sie ist deshalb einer auf Antrag oder ggf. auch von Amts wegen ergehenden gerichtlichen Kostenentscheidung gem. § 269 Abs. 4 ZPO zugrunde zu legen.*)

3. Haben die Parteien in einem solchen Fall keine Regelung über einen Kostenerstattungsanspruch eines dem Rechtsstreit auf Seiten des Beklagten beigetretenen Nebenintervenienten getroffen, so hat der Kläger nach dem Grundsatz der „Kostenparallelität“ auch die durch die Nebenintervention verursachten Kosten weder ganz noch teilweise zu tragen.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0808
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Duldung von Modernisierungsmaßnahmen: Streitwert?

LG Berlin, Beschluss vom 28.06.2018 - 67 S 373/15

Bei Klagen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG für die Bemessung des Gebührenstreitwertes nicht nur auf den Jahresbetrag des voraussichtlichen Erhöhungsbetrages abzustellen, der das vom Mieter zu entrichtende (Netto-)Grundentgelt betrifft. Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahmen auch die modernisierungsbedingte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen, sind die darauf voraussichtlich entfallenden Beträge ebenfalls zu berücksichtigen.*)

 Volltext


Online seit 16. Juli

IMRRS 2018, 0809
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Durchführung von Beschlüssen: Verwalter haftet für seine Pflichtverletzung und nicht WEG

BGH, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 125/17

1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, IMR 2012, 422 = NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14, IBR 1999, 322 = BGHZ 207, 40 Rn. 15).*)

2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.

3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22.04.1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).




IMRRS 2018, 0806
Wohnraummiete
Untervermietung an Touristen: Keine Kündigung, wenn Vermieter auch erhebliche Pflichtverletzung begeht!

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2018 - 67 S 20/18

Überlässt der Mieter die von Ihm angemietete Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters entgeltlich an Touristen, kann seiner Pflichtverletzung das für den Ausspruch einer verhaltensbedingten außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung hinreichende Gewicht fehlen, wenn dem Vermieter seinerseits vor Ausspruch der Kündigung eine erhebliche Pflichtverletzung zur Last gefallen ist, indem er durch Maßnahmen, die der Aufklärung des Verdachts der unerlaubten Gebrauchsüberlassung dienen, das allgemeines Persönlichkeitsrecht des Mieters schwerwiegend verletzt hat.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0784
Wohnungseigentum
Eigentümer war Verwalter: Kann er deshalb Jahresabrechnung nicht anfechten?

LG München I, Urteil vom 14.12.2017 - 36 S 1863/17 WEG

1. Ergibt der Kontoanfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben nicht den Kontoendbestand und ist die Differenz nicht nachvollziehbar erläutert, ist die Jahresabrechnung rechnerisch nicht schlüssig und entspricht damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Rein interne Konto-Umbuchungen zwischen den Konten der WEG sind für die Jahresabrechnung ohne Bedeutung, da derartige Umbuchung weder zu einem Zufluss zum, noch zu einem Abfluss vom WEG-Vermögen führen.

3. Aufgrund der Bedeutung und des Stellenwerts des Rechts auf Abwehr (Anfechtung) fehlerhafter Beschlüsse kann diesem daher nur in extremen Ausnahmefällen Treuwidrigkeit gemäß § 242 BGB entgegenstehen.

4. Auch wenn der klagenden Eigentümer im streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum selbst als Laie Verwalter der WEG war, schließt dies sein Anfechtungsrecht nicht nach § 242 BGB aus.

5. Übernimmt ein berufsmäßiger Verwalter die Verwaltertätigkeit von einem Laien, so hat er in besonderem Maße zu überprüfen, ob ein vom Vorverwalter vorgelegter Jahresabrechnungsentwurf den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

 Volltext


IMRRS 2018, 0220
Mit Beitrag
Immobilien
Kellerfeuchtigkeit bei altem Haus: Mangel?

OLG Schleswig, Urteil vom 14.12.2017 - 11 U 44/17

Beim Verkauf eines 50 Jahre alten Hauses mit Hinweis im Vertrag "Vorratskeller" liegt bei Feuchtebelastung der Kellerräume kein Mangel vor.

 Volltext  IMR 2018, 165


IMRRS 2018, 0782
Grundbuchrecht
Belastungsvollmacht = persönliche Schuldübernahme?

KG, Beschluss vom 27.02.2018 - 1 W 338/17

Erklären die Beteiligten eines Grundstückskaufvertrags im Rahmen einer dem Käufer erteilten Belastungsvollmacht, der Käufer habe die persönliche Schuld zu übernehmen, stellt dies keine von dem Grundbuchamt zu berücksichtigende Bedingung für die wirksame Vertretung des Verkäufers durch den Käufer bei der Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld dar. Das Grundbuchamt kann deshalb die Eintragung der Grundschuld auf Grund einer unter Verwendung der Vollmacht von dem Käufer erteilten Bewilligung nicht von dem Nachweis der Genehmigung des Verkäufers abhängig machen, wenn nicht der Erwerber, sondern ein Dritter das von der Bank geforderte abstrakte Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis abgegeben und sich insoweit persönlich der Zwangsvollstreckung unterworfen hat.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0791
Prozessuales
Antrag auf Fristverlängerung: Gericht muss Beschleunigungsgebot beachten!

BGH, Beschluss vom 31.01.2018 - XII ZB 565/16

Bei einem Antrag auf Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist in einer Räumungssache ist dem Beschleunigungsgebot im Rahmen des richterlichen Ermessens auf der Rechtsfolgenseite Rechnung zu tragen.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0805
Prozessuales
Eigenbedarfskündigung (noch) nicht bewiesen: Aufhebung der Kosten

LG Berlin, Beschluss vom 05.07.2018 - 9 C 167/17

Erklären die Mietvertragsparteien einen nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung geführten Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, sind die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 ZPO grundsätzlich gegeneinander aufzuheben, wenn der Mieter den vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf – mit Nichtwissen – bestritten und das Gericht noch keinen Beweis erhoben hat.*)

 Volltext


Online seit 13. Juli

IMRRS 2018, 0785
Wohnraummiete
Undichte Fenster müssen genau bezeichnet werden!

AG Schöneberg, Urteil vom 16.02.2018 - 17 C 122/17

1. Soll der Vermieter die Undichtigkeit von Fenstern beseitigen, muss der Mieter die betroffenen Fenster klar und eindeutig bezeichnen.

2. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Instandsetzung von Mängeln der Mietsache, nicht aber auf eine konkrete Art der Mangelbeseitigung. Grundsätzlich liegt es im Ermessen des Vermieters, auf welche Art ein vorliegender Mangel beseitigt wird.

3. Voraussetzung für eine Minderung ist, dass durch die Undichtigkeit der Fenster der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird.

4. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Prüfung der Erledigung ist der des Eintritts des erledigenden Ereignisses.

 Volltext


IMRRS 2018, 0793
Grundbuchrecht
Keine Zwangshypothek für WEG mit einem Titel auf "übrige Eigentümer"!

OLG München, Beschluss vom 28.06.2018 - 34 Wx 138/18

1. Als Berechtigter einer Zwangshypothek kann nur die Person eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist (Anschluss an BGH, 13.09.2001 - V ZB 15/01 = IBRRS 2001, 0178).*)

2. Ein auf die "übrigen Eigentümer der WEG" lautender Titel erlaubt nicht die Eintragung der "WEG" als Berechtigte einer Zwangshypothek.*)

3. Bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs vorliegen, so hat die Erledigung der sich daraus ergebenden Pflichten Vorrang vor der Antragserledigungspflicht.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0781
Grundbuchrecht
Grunddienstbarkeit für mehrere Grundstücke desselben Eigentümers?

KG, Beschluss vom 20.02.2018 - 1 W 342/17

Soll eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten mehrerer Grundstücke im Grundbuch eingetragen werden, ist in der Bewilligung das zwischen den Berechtigten bestehende Gemeinschaftsverhältnis auch dann zu bezeichnen, wenn derzeit alle herrschenden Grundstücke im Eigentum einer Person stehen.*)

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IMRRS 2018, 0799
Allgemeines Zivilrecht
Wann entsteht Vergütungsanspruch aus einem Projektvertrag?

OLG Koblenz, Urteil vom 15.06.2018 - 1 U 1288/17

1. Ein Vergütungsanspruch aus einem Projektvertrag entsteht erst mit der Erbringung der Dienstleistung, ggf. auch bei Vorliegen der Voraussetzungen, nach denen eine Vergütung auch ohne Leistung zu zahlen ist (in Anknüpfung an BAG, Urteil vom 22.10.2014 - 5 AZR 731/12).*)

2. Nach dem mit Einführung des Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses (Zivilprozessreformgesetz vom 27.07.2001, BGBl. I. 2001, S. 1887 ff.) geänderten Zivilprozessrecht ist das Berufungsgericht grundsätzlich nicht mehr vollumfängliche zweite Tatsacheninstanz. Vielmehr ist hinsichtlich der erstinstanzlich auch aufgrund einer Beweiserhebung getroffenen Feststellungen die Überprüfung gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO grundsätzlich darauf beschränkt, ob konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.*)

3. Die Beweiswürdigung des Landgerichts ist nur insoweit überprüfbar, als konkrete Anhaltspunkte erkennbar sind, insbesondere mit der Berufung schlüssig aufgezeigt werden, die Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen dergestalt begründen, dass sich eine erneute Beweisaufnahme zur Ausräumung dieser Zweifel gebietet.*)

4. Dabei beschränkt sich die Prüfung des Senats nicht darauf, ob das Landgericht in erster Instanz den Prozessstoff und die Beweisergebnisse umfassend und widerspruchsfrei geprüft hat und seine Würdigung vollständig und rechtlich möglich ist, ohne gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze zu verstoßen. Der Senat hat den vorgelegten Prozessstoff auf der Grundlage der nach § 529 ZPO berücksichtigungsfähigen Tatsachen vielmehr auch dahin zu überprüfen, ob die Beweiswürdigung des Landgerichts bei Berücksichtigung aller Gesichtspunkte sachlich überzeugend ist (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 12.04.2011 - VI ZR 300/09 - VersR 2011, 769 Rn. 22 m.w.N; Beschluss vom 19.11.2014 - IV ZR 317/13; OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 13.02.2015 - 3 U 1261/14 - MDR 2015, 1097 f.).*)

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IMRRS 2018, 0801
Rechtsanwälte
Namensgeber ausgeschieden: Dr.-Titel bleibt Bestandteil des Kanzleinamens!

BGH, Beschluss vom 08.05.2018 - II ZB 7/17

Bei Ausscheiden des promovierten Namensgebers einer Partnerschaft von Rechtsanwälten sind die verbleibenden Partner bei Einwilligung des Ausgeschiedenen oder seiner Erben auch dann zur Fortführung des bisherigen Namens der Partnerschaft mit dem Doktortitel des Ausgeschiedenen befugt, wenn keiner von ihnen promoviert hat.*)

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IMRRS 2018, 0802
Prozessuales
Selbständiges Beweisverfahren auch ohne Vorbefassung zulässig!

BGH, Beschluss vom 14.03.2018 - V ZB 187/17

Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbständigen Beweisverfahrens über Mängel an dem Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.

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Online seit 12. Juli

IMRRS 2018, 0756
Bauträger
Keine Abnahme durch den vom Bauträger beauftragten Gutachter!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.2018 - 8 U 19/14

1. Grundsätzlich stehen jedem einzelnen Erwerber auch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sämtliche Mängelansprüche zu.

2. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüchen auf Erfüllung, Nacherfüllung, Selbstvorname mit Aufwendungsersatz oder Vorschuss an sich gezogen, ist der einzelne Erwerber von der Verfolgung dieser Rechte ausgeschlossen.

3. Beschließen die Eigentümer, einen Sachverständigen mit einer für alle Beteiligten verbindlichen Mangelbeurteilung zu beauftragen, haben sie - inzidenter - auch die Ausübung der Rechte wegen dieser Mängel an sich gezogen.

4. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (...), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen von dem Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen.", benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

5. Der Beginn der fünfjährigen Verjährung ist nicht zwingend an die Abnahme der Werkleistung geknüpft. Die Verjährungsfrist beginnt auch zu laufen, wenn der Besteller das Werk zwar nicht abgenommen hat, er aber gleichwohl keine Erfüllung des Vertrags mehr verlangt oder das vertragliche Erfüllungsverhältnis aus anderen Gründen in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis umgewandelt ist.

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IMRRS 2018, 0783
Wohnraummiete
Voraussetzungen einer wirksamen Verwertungskündigung?

AG München, Urteil vom 12.01.2018 - 433 C 20391/17

1. Eine Verwertungskündigung muss Angaben zur Angemessenheit und zum Nachteil enthalten, wobei vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnungen entbehrlich sind, wenn der derzeitige Zustand des Gebäudes und der Wohnungen eine Modernisierung/Sanierung nahelegt.

2. Die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung hängt nicht davon ab, dass eine Baugenehmigung bereits erteilt ist.

3. Eine Verwertung ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

4. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind i.d.R. angemessen, wenn hierdurch Wohnverhältnisse geschaffen werden, wie sie allgemein üblich sind.

5. Bad und Küche gehören auch in Studentenwohnungen zum Standard und zu allgemein üblichen Wohnverhältnissen..

6. Es widerspricht dem heutigen Hygieneanspruch, sich mit einer Vielzahl von Personen ein WC zu teilen, auf dem keine Möglichkeit besteht, sich die Hände zu waschen.

7. Das Tatbestandsmerkmal der Hinderung der Verwertung liegt bei einer Sanierung/Modernisierung liegt vor, wenn die Mietsache bei geplanter Durchführung der Maßnahme nicht mehr in ihrer ursprünglichen Gestalt vorhanden ist, was bei Zusammenlegung mehrerer Kleinwohnungen bejaht werden muss. Weiterhin gilt, dass wenn die Maßnahme zu einer Grundrissänderung führt, das Tatbestandsmerkmal vorliegt, wenn der Grundriss so wesentlich verändert wird, dass nicht mehr vom selben Mietobjekt gesprochen werden kann.

8. Ein Namensschild an der Klingel spricht für einen Mitbesitz am Objekt. Dasselbe muss für ein Namensschild am Briefkasten gelten.

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IMRRS 2018, 0800
Allgemeines Zivilrecht
Welche Angaben muss eine Abtretungsvereinbarung enthalten?

OLG Koblenz, Urteil vom 28.06.2018 - 1 U 952/17

Ein Abtretungsvertrag genügt den Bestimmtheitsanforderungen, wenn sowohl das Sicherungsvolumen (Summe der abgetretenen Forderungen) feststeht als auch die erfassten Forderungen bestimmbar sind Die abzutretende Forderung als Verfügungsgegenstand muss zum Zeitpunkt, in dem sie übergehen soll, individuell hinreichend bestimmt oder bestimmbar sein (in Anknüpfung an BGH, IBR 2011, 1293 - nur online).*)

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IMRRS 2018, 0787
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
NZB ohne Aussicht auf Erfolg: Keine Einstellung der Zwangsvollstreckung!

BGH, Beschluss vom 10.04.2018 - XI ZR 468/17

Hat die Nichtzulassungsbeschwerde keine Aussicht auf Erfolg, liegen die Voraussetzungen einer einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung in entsprechender Anwendung von § 544 Abs. 5 Satz 2, § 719 Abs. 2 ZPO nicht vor.

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IMRRS 2018, 0792
Prozessuales
Erhebliche Beweisangebote sind zu berücksichtigen!

BGH, Beschluss vom 10.04.2018 - VI ZR 378/17

Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze hat, verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG (Fortführung BGH, Beschluss vom 27.10.2015 - VI ZR 355/14, NJW 2016, 641).*)

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IMRRS 2018, 0796
Prozessuales
Normenkontrollverfahren: Beiladung nur zur Normverteidigung!

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 06.04.2018 - 12 KN 243/17

Mit einer Beiladung im Normenkontrollverfahren kann lediglich einem Anliegen des Beiladungsinteressenten Rechnung getragen werden, den Bestand der Norm zu verteidigen, nicht aber zu erreichen, dass diese für unwirksam erklärt wird.*)

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Online seit 11. Juli

IMRRS 2018, 0798
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Gebäudeversicherung umgelegt: Auch Mietausfallkosten sind umlagefähig!

BGH, Urteil vom 06.06.2018 - VIII ZR 38/17

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.*)

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IMRRS 2018, 0789
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Sparbuch als Mietsicherheit: Wann wird der Freigabeanspruch fällig?

AG Dortmund, Urteil vom 19.06.2018 - 425 C 376/18

1. Der Anspruch auf Freigabe eines verpfändeten Sparbuchs wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Das kann auch erst mehr als sechs Monate nach Mietvertragsende sein.*)

2. Der Vermieter darf sich wegen bestrittener Forderungen aus der Mietsicherheit auch nach Mietvertragsende nicht befriedigen.*)




IMRRS 2018, 0779
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Beschluss zur Aufforderung zum Rückbau ist (fast) immer rechtmäßig!

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.01.2018 - 73 C 70/17

1. Eine lediglich zulässige Nutzung des Balkons bedarf keiner ausdrücklichen Genehmigung durch die Gemeinschaft.

2. Die Rechtmäßigkeit eines Vorbereitungsbeschlusses - also eines Beschlusses, der Rechte im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung überträgt und die gerichtliche Durchsetzung dieser Ansprüche durch die Gemeinschaft vorbereiten soll - hängt nicht davon ab, ob der von der Gemeinschaft bzw. der Eigentümermehrheit vermutete Anspruch tatsächlich besteht.

3. Das Gleiche gilt für einen Beschluss zur Aufforderung zum Rückbau eines Klimageräts.

4. Die Frage, ob es sich beim Aufstellen eines Klimageräts (Splitgeräts) auf dem Balkon um eine bauliche Veränderung handelt, bleibt offen.

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IMRRS 2018, 0790
Grundbuchrecht
Erwerb der Sicherungsgrundschuld ohne die Forderung: Einwendungen möglich?

BGH, Urteil vom 20.04.2018 - V ZR 106/17

Eine Einwendung gegen die Grundschuld "ergibt" sich im Sinne von § 1192 Abs. 1a Satz 1 Fall 2 BGB aus dem Sicherungsvertrag nicht allein dadurch, dass der Erwerber die Sicherungsgrundschuld ohne die gesicherte Forderung erwirbt.*)

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IMRRS 2018, 0786
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Pfändungsschutz für Mieteinkünfte?

BGH, Beschluss vom 01.03.2018 - IX ZB 95/15

Ein Schuldner, der seinen Lebensunterhalt aus erwirtschafteten Mieteinkünften bestreitet, kann im Insolvenzverfahren Pfändungsschutz für sonstige Einkünfte beantragen, auch wenn die Mieteinkünfte im Zuge einer vereinbarten stillen Zwangsverwaltung an einen Gläubiger abgeführt werden, dem der Schuldner die Mietforderungen als Sicherheit abgetreten und dem er Grundschulden an den Mietobjekten bestellt hat.*)

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IMRRS 2018, 0738
Prozessuales
Bezugnahme auf Anlagen ist kein schlüssiger Sachvortrag!

KG, Urteil vom 27.04.2018 - 7 U 98/15

1. Die alleinige Bezugnahme auf Anlagen in der Klageschrift ersetzt einen substanziierten und damit schlüssigen Sachvortrag nicht.

2. Eines richterlichen Hinweises zur Unschlüssigkeit bedarf es nicht, wenn der Kläger durch die Gegenseite zutreffend über die Sach- und Rechtslage unterrichtet ist.

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Online seit 10. Juli

IMRRS 2018, 0769
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Festlegung einer neuen Miete durch Schiedsgutachten

AG Köln, Urteil vom 02.03.2018 - 213 C 136/17

1. Haben die Parteien eines Mietvertrags vereinbart, dass der Mietzins unter gewissen Voraussetzungen durch einen Gutachter neu festgelegt werden soll, handelt sich im Ergebnis um eine sog. "Schiedsgutachtenabrede im engeren Sinne", da sie lediglich auf eine tatbestandliche Feststellung gerichtet ist, nämlich eine Wertfeststellung.

2. Ist diese Drittbestimmungsrecht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart, so unterfällt eine solche Klausel der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB.

3. Ist dieses Wertbestimmungsrecht für den Fall vorgesehen, dass sich die Parteien auf einen neuen Mietzins nicht einigen können, besteht gegen die Klausel keine Bedenken.

4. Haben die Parteien eines Mietvertrags vereinbart, dass der Mietzins unter gewissen Voraussetzungen durch ein Schiedsgutachten neu festgesetzt werden soll, so ergibt mangels besonderer Abrede die ergänzende Vertragsauslegung, dass Vermieter und Mieter die Kosten des Schiedsgutachters je zur Hälfte zu tragen haben.

5. Hat dieses Schiedsgutachten die "marktübliche" und "angemessene Miete" festzustellen, ist dies dahin auszulegen, dass der ortsübliche und marktübliche Mietzins maßgeblich sein soll.

6. Deshalb kann es im Rahmen von § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht auf Unbilligkeit, sondern nur auf Unrichtigkeit ankommen.

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IMRRS 2018, 0734
Wohnungseigentum
Außerordentliche Eigentümerversammlung: Beschlussfassung kann auf Einberufungsgrund beschränkt werden

AG Dortmund, Urteil vom 19.10.2017 - 514 C 74/17

1. Die Absetzung einzelner Punkte von der Tagesordnung wirkt grundsätzlich über die Versammlung fort und stellt daher nicht einfach einen Geschäftsordnungsbeschluss dar, für dessen Anfechtung grundsätzlich ein Rechtsschutzbedürfnis zu verneinen wäre.

2. Grundsätzlich hat ein Miteigentümer einen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes gem. § 21 WEG, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies setzt lediglich voraus, dass sachliche Gründe dafür sprechen, den Punkt in der Eigentümerversammlung zu erörtern und darüber abzustimmen.

3. Etwas anderes gilt dann, wenn der Beschluss, der zu dem von den Miteigentümern gewünschten TOP gefasst werden könnte, von vornherein rechtswidrig und also unter Umständen anfechtbar wäre, etwa weil die Ladungsfrist nicht gewahrt werden konnte.

4. Ein Anspruch, dass in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung über die zwingend notwendigen Beschlüsse, die außerhalb einer ordentlichen Eigentümerversammlung gefasst werden müssen, hinaus eine Beschlussfassung erfolgt, besteht nicht.

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IMRRS 2018, 0777
Rechtsanwälte
Einzelanwalt muss für Vertreter sorgen!

BGH, Beschluss vom 10.04.2018 - VI ZB 44/16

Ein Rechtsanwalt muss allgemeine Vorkehrungen dafür treffen, dass das zur Wahrung von Fristen Erforderliche auch dann unternommen wird, wenn er unvorhergesehen ausfällt. Ist er als Einzelanwalt ohne eigenes Personal tätig, muss er ihm zumutbare Vorkehrungen für einen Verhinderungsfall, z.B. durch Absprache mit einem vertretungsbereiten Kollegen treffen (Anschluss an Senatsbeschluss vom 06.03.1990 - VI ZB 4/90, VersR 1990, 1026).*)

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IMRRS 2018, 0778
Prozessuales
Klage erfolgreich: Welche Hinweispflichten hat das Berufungsgericht?

BGH, Beschluss vom 29.05.2018 - VI ZR 370/17

1. Der in erster Instanz siegreiche Berufungsbeklagte darf darauf vertrauen, nicht nur rechtzeitig darauf hingewiesen zu werden, dass und aufgrund welcher Erwägungen das Berufungsgericht der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will, sondern dann auch Gelegenheit zu erhalten, seinen Tatsachenvortrag sachdienlich zu ergänzen oder weiteren Beweis anzutreten.*)

2. § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO setzt voraus, dass die Rechtsansicht des Gerichts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Partei beeinflusst hat und daher (mit-)ursächlich dafür geworden ist, dass sich Parteivorbringen in das Berufungsverfahren verlagert hat. Hiervon ist aber bereits dann auszugehen, wenn das Gericht des ersten Rechtszugs, hätte es die später vom Berufungsgericht für zutreffend erachtete Rechtsauffassung geteilt, zu einem Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO verpflichtet gewesen wäre.*)

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Online seit 9. Juli

IMRRS 2018, 0768
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Ohne Zweckentfremdungsgenehmigung keine Verwertungskündigung!

AG Köln, Urteil vom 27.02.2018 - 201 C 202/17

1. Der Abriss eines Gebäudes zwecks Neubaus ist als wirtschaftliche Verwertung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB anerkannt.

2. Die ernsthafte Absicht des Vermieters, das Mietobjekt anderweitig zu verwerten, ist mit der Vorlage einer Bauvoranfrage und der Abrissgenehmigung hinreichend dargelegt.

3. Soll ein Haus abgerissen werden und besteht in der Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot, so ist die Kündigung nur wirksam, wenn für den Abriss eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt ist

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