Immobilien- und Mietrecht.
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IMRRS 2024, 0361LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2023 - 64 S 123/22
1. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist.
2. Dies ist nicht der Fall, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält.
VolltextIMRRS 2024, 0343
LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2023 - 85 S 59/23 WEG
Der Beschluss "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass über die Nachschüsse beziehungsweise Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann." bedarf der Einstimmigkeit.
VolltextIMRRS 2024, 0372
OLG Dresden, Beschluss vom 15.02.2024 - 4 W 80/24
1. Eine mit dem Ziel der Streitwertheraufsetzung durch einen Rechtsanwalt eingelegte Streitwertbeschwerde gilt regelmäßig als in dessen Namen eingelegt.*)
2. Ist eine über das beA eingegangene Streitwertbeschwerde weder mit der qualifizierten elektronischen Signatur noch mit einer einfachen Signatur versehen, weil die Unterschriftenzeile nicht mitübermittelt wurde, liegt eine wirksame elektronische Einreichung nicht vor.*)
VolltextIMRRS 2024, 0371
OLG Brandenburg, Beschluss vom 09.11.2023 - 12 W 26/23
1. Die Festsetzung des Streitwerts für die Gerichtsgebühren hat einheitlich zu erfolgen, wobei die Werte mehrerer Streitgegenstände grundsätzlich zusammengerechnet werden, wenn sie im selben Verfahren geltend gemacht werden.
2. Der Gegenstandswert für die anwaltliche Tätigkeit ist selbstständig festzusetzen, wenn sich die Rechtsanwaltsgebühren in einem gerichtlichen Verfahren nicht nach dem für die Gerichtsgebühren maßgebenden Wert errechnen, etwa weil gegen mehrere Beklagte Ansprüche in unterschiedlicher Höhe geltend gemacht werden.
VolltextOnline seit gestern
IMRRS 2024, 0385BGH, Urteil vom 08.03.2024 - V ZR 80/23
Während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten.*)
VolltextIMRRS 2024, 0360
AG Halle/Saale, Urteil vom 09.01.2024 - 97 C 607/23
Wohnungsprostitution rechtfertigt - nach Abmahnung - eine fristlose Kündigung.
VolltextIMRRS 2024, 0348
LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 26.10.2023 - 16 S 25/23
Verweigert der Vermieter die - im Mietvertrag vorbehaltene - Zustimmung zur Tierhaltung, ohne dass gewichtige Gründe gegen eine Tierhaltung sprechen, liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung durch den Mieter unter dem Gesichtspunkt der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor.
VolltextIMRRS 2024, 0342
AG Bonn, Urteil vom 01.09.2023 - 210 C 52/22
Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d. h. wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.
VolltextIMRRS 2024, 0373
OLG Dresden, Beschluss vom 23.02.2024 - 4 W 26/24
Lücken oder Unzulänglichkeiten in dessen schriftlichen Gutachten oder Bedenken gegen dessen Sachkunde können regelmäßig die Unparteilichkeit des Sachverständigen nicht in Frage stellen und rechtfertigen die Besorgnis der Befangenheit nicht.*)
VolltextIMRRS 2024, 0370
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 04.10.2023 - 19 U 28/23
1. Unter "Anspruch auf rechtliches Gehör" i.S.v. § 321a Abs. 1 Nr. 2 ZPO ist ausschließlich das nach Art. 103 Abs. 1 GG gewährleistete rechtliche Gehör zu verstehen (BGH, Beschluss vom 13.12.2007 - I ZR 47/06 -, IBRRS 2008, 1562 = IMRRS 2008, 1061).
2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör soll sichern, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die auf mangelnder Kenntnisnahme oder Erwägung des Sachvortrags der Prozessbeteiligten beruhen. Sein Schutzbereich ist auf das von dem Gericht einzuhaltende Verfahren, nicht aber auf die Kontrolle der Entscheidung in der Sache gerichtet.
3. Die Verletzung anderer Verfahrensgrundrechte kann nicht Gegenstand der auf Gehörsverstöße beschränkten Anhörungsrüge sein.
VolltextOnline seit 15. März
IMRRS 2024, 0356OLG Hamburg, Urteil vom 05.02.2024 - 4 U 44/22
1. Übernimmt der Bauträger vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
2. Der Bauträger darf Mängelbehauptungen des Erwerbers nicht mit Nichtwissen bestreiten, weil er vertraglich dazu verpflichtet ist, den Mängelrügen des Erwerbers nachzugehen.
3. Auch wenn der Bauträger im Prozess nicht angibt, dass er "mit Nichtwissen" bestreitet, sondern lediglich einfach bestreitet, ist dieses einfache Bestreiten als "ins Blaue hinein" und damit als unbeachtlich zu behandeln.
VolltextIMRRS 2024, 0368
LG Berlin, Urteil vom 01.02.2022 - 67 S 175/21
Das Entfallen des von dem Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache geltend gemachten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) bei Verweigerung einer Duldung der Mangelbeseitigung setzt das vergebliche Anbieten der Mangelbeseitigungsarbeiten in einer den Annahmeverzug begründenden Weise unter Mitteilung konkreter Terminvorschlägen durch den Vermieter voraus. Allenfalls dann kann der Mieter nach § 242 BGB zu einem Mitwirken bei der Abstimmung eines Termins verpflichtet sein.*)
VolltextIMRRS 2024, 0341
AG Köln, Urteil vom 17.10.2023 - 215 C 3/23
Das Einholen von Alternativangeboten ist kein Selbstzweck. Wie viele Alternativangebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen. Er ist nur überschritten, wenn der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen.
VolltextIMRRS 2024, 0369
BGH, Beschluss vom 06.02.2024 - II ZB 23/22
Gemäß § 2 Abs. 1 PartGG i.d.F. vom 10.08.2021, in Kraft getreten am 01.01.2024, muss der Name der Partnerschaft nur noch den Zusatz "und Partner" oder "Partnerschaft" enthalten. Die Aufnahme des Namens mindestens eines Partners ist nicht mehr erforderlich.*)
VolltextIMRRS 2024, 0367
BFH, Beschluss vom 02.02.2024 - IX B 26/23
Prozessleitende Verfügungen sind nicht mit der Beschwerde anfechtbar.
VolltextOnline seit 14. März
IMRRS 2024, 0359BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23
1. Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbeschwerde gleichwohl zu, ist das Rechtsbeschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO gebunden (st. Rspr.; im Anschluss an BGH, Beschluss vom 27.04.2021 - VIII ZB 44/20, Rz. 10 m.w.N., IBRRS 2021, 1670 = IMRRS 2021 = NJW-RR 2021, 737).*)
2. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast (im Anschluss an BGH, IMR 2015, 220).*)
3. Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07, Rz. 14, IBRRS 2008, 2211 = IMRRS 2008, 1307 = WuM 2008, 472; Beschluss vom 18.11.2008 - VIII ZR 73/08, Rz. 1, IBRRS 2009, 0166 = IMRRS 2009, 0104 = WuM 2009, 36).*)
IMRRS 2024, 0340
LG Berlin, Urteil vom 27.10.2023 - 56 S 52/23
Dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. lässt sich nicht hinreichend deutlich entnehmen, dass auch eine Kompetenz begründet werden soll, Wohnungseigentümer entgegen einer bestehenden Vereinbarung erstmals Kosten aufzuerlegen.
VolltextIMRRS 2024, 0355
BGH, Beschluss vom 17.01.2024 - VII ZB 22/23
1. Für die Rücksendung des elektronischen Empfangsbekenntnisses in Form eines strukturierten Datensatzes per besonderem elektronischen Anwaltspostfach (beA) ist es erforderlich, dass auf Seiten des die Zustellung empfangenden Rechtsanwalts die Nachricht geöffnet sowie mit einer entsprechenden Eingabe ein Empfangsbekenntnis erstellt, das Datum des Erhalts des Dokuments eingegeben und das so generierte Empfangsbekenntnis versendet wird. Die Abgabe des elektronischen Empfangsbekenntnisses setzt mithin die Willensentscheidung des Empfängers voraus, das elektronische Dokument am einzutragenden Zustellungsdatum als zugestellt entgegenzunehmen; darin liegt die erforderliche Mitwirkung des Rechtsanwalts, ohne dessen aktives Zutun ein elektronisches Empfangsbekenntnis nicht ausgelöst wird.*)
2. Das von einem Rechtsanwalt elektronisch abgegebene Empfangsbekenntnis erbringt - wie das herkömmliche papiergebundene (analoge) Empfangsbekenntnis - gegenüber dem Gericht den vollen Beweis nicht nur für die Entgegennahme des Dokuments als zugestellt, sondern auch für den angegebenen Zeitpunkt der Entgegennahme und damit der Zustellung (Anschluss an BVerwG, IBR 2024, 1003 - nur online).*)
VolltextOnline seit 13. März
IMRRS 2024, 0353OLG Hamm, Urteil vom 29.11.2023 - 22 U 60/23
1. Wenn ein Verkäufer eines Hausgrundstücks die Genehmigung der durch einen vollmachtlosen Vertreter für ihn abgegebenen Willensklärung verweigert, besteht ein auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichteter Schadenersatzanspruch des Käufers wegen des grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB) nur, wenn die Verweigerung der Genehmigung auf einer besonders schwer wiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzung beruht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 09.11.2012 - V ZR 182/11, Rn. 8, IBRRS 2013, 0457 = IMRRS 2013, 0345).*)
2. Verstirbt der Verkäufer, bevor er die Genehmigung nach § 177 Abs. 1 BGB erklärt hat, und verweigern die Erben des Verkäufers die Genehmigung, gilt Folgendes: Soweit es um Eigenschulden der Erben im Zusammenhang mit der Nachlassverwaltung geht, ist für die Frage, ob die verweigerte Genehmigung eine schuldhafte vorvertragliche Pflichtverletzung darstellt, allein auf das Verhalten der Erben und die diesem zu Grunde liegenden Umstände abzustellen.*)
3. Es stellt keine besonders schwer wiegende Treuepflichtverletzung dar, wenn die Erben des Verkäufers die Genehmigung verweigern, weil ein Erbe das Grundstück für eigene Zwecke nutzen möchte. Gleiches gilt, wenn die Genehmigung deshalb nicht erteilt wird, weil der Kaufpreis als unangemessen zu niedrig angesehen wird.*)
VolltextIMRRS 2024, 0354
OLG Saarbrücken, Urteil vom 29.11.2023 - 5 U 34/23
1. Zum Nachweis des Versicherungsfalls in der Rohrbruch- und Leitungswasserversicherung.*)
2. Macht der Versicherungsnehmer auf ihm gestellte Fragen zum Zeitpunkt des (behaupteten) Versicherungsfalls und seiner Entdeckung bewusst unrichtige Angaben, die ersichtlich darauf abzielen, die verspätete Anzeige des Versicherungsfalls zu verbergen und infolgedessen befürchteten Schwierigkeiten bei der Regulierung zu entgehen, kann dies als arglistige, zur vollständigen Leistungsfreiheit des Versicherers führende Verletzung der Aufklärungsobliegenheit anzusehen sein.*)
VolltextIMRRS 2024, 0352
BGH, Beschluss vom 03.01.2024 - I ZB 85/23
1. Die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof ist nur statthaft, wenn dies entweder im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist oder wenn sie vom Beschwerdegericht in dem angegriffenen Beschluss zugelassen wurde.
2. Gegen die Zurückweisung eines Ablehnungsgesuchs ist in der ZPO nur das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde vorgesehen. Die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof ist deshalb nur zulässig, wenn sie vom Beschwerdegericht zugelassen wird.
VolltextIMRRS 2024, 0351
OLG Saarbrücken, Beschluss vom 17.11.2023 - 4 W 23/23
1. Ein Ablehnungsgesuch gegen einen Richter ist zu begründen. Nicht ausreichend ist die ohne Begründung vorgebrachte bloße Erklärung einer Partei, sie lehne den Richter ab.
2. Der fehlenden Begründung steht eine völlig ungeeignete Begründung gleich. Völlig ungeeignet ist die Begründung eines Ablehnungsgesuchs, wenn sie die angebliche Befangenheit ohne nähere Prüfung und losgelöst von den konkreten Umständen des Einzelfalls von vornherein nicht belegen kann. Ein solches Ablehnungsgesuch ist rechtsmissbräuchlich und daher offensichtlich unzulässig.
3. Rechtsmissbräuchlich ist ein Befangenheitsgesuch auch, wenn es in Verschleppungsabsicht oder sonst zu verfahrensfremden Zwecken angebracht wird. Ein verfahrensfremder Zweck kann darin liegen, dass ein nicht genehmer Richter aus taktischen Gründen mittels eines unter einem Vorwand gestellten Ablehnungsgesuchs von der Entscheidung abgehalten werden soll.
VolltextOnline seit 12. März
IMRRS 2024, 0347OLG Karlsruhe, Beschluss vom 29.09.2023 - 19 W 29/23
Mit Rücksicht auf die Interessenlage der Parteien begründet eine sog. "Schubladenvollmacht" regelmäßig eine auf das Innenverhältnis bezogene Ausübungsbeschränkung: Infolge eines Rücktritts verliert der Käufer seinen Übereignungsanspruch, sodass eine typischerweise eingetragene Vormerkung materiell-rechtlich wirkungslos wird. Dem Instrument einer "Schubladenvollmacht" kommt bei dieser Sachlage grundsätzlich der Zweck zu, einen dementsprechenden Berichtigungsanspruch des Verkäufers gem. § 894 BGB gegen den Käufer ohne jedweden Aufwand durchzusetzen.*)
VolltextIMRRS 2024, 0328
OVG Niedersachsen, Urteil vom 17.01.2024 - 1 KN 82/20
1. Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, nach der die formelle Baurechtswidrigkeit einer tatsächlich ausgeübten Nutzung die Abwägungserheblichkeit der aus dieser folgenden Interessen nicht entfallen lässt, sofern die Nutzung nicht auch materiell baurechtswidrig ist, also jederzeit eine formelle Legalisierung möglich ist.*)
2. Möchte die Gemeinde einem rechtmäßig bestehenden Betrieb im Außenbereich die Erweiterung ermöglichen, so kann auch die Ausweisung einer gewerblich nutzbaren Fläche an einem Standort gerechtfertigt sein, für den unter Ausblendung des konkreten Planungsanlasses keinerlei städtebauliche Gründe sprechen.*)
3. Ist der Ausgangsbetrieb hingegen nicht baugenehmigt und auf der Grundlage bisher geltenden Planungsrechts auch nicht genehmigungsfähig oder stellt sich das Vorhaben nicht lediglich als Betriebserweiterung, sondern als grundlegender Umbau des genehmigten Bestandsbetriebs dar, so greift diese Erwägung nicht; die Planung ist wie eine Erstansiedlung zu behandeln.*)
VolltextIMRRS 2024, 0338
LG Berlin, Urteil vom 05.12.2023 - 67 S 178/23
Die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenat des BGH zu baubedingten Umfeldmängeln der Mietsache weicht von der des XII. Zivilsenats des BGH - und den literarischen Äußerungen von dessen Senatsmitgliedern - ab.*)
VolltextIMRRS 2024, 0335
LG Berlin II, Urteil vom 08.02.2024 - 64 S 319/21
Nach Vorgabe des VIII. Zivilsenats des BGH soll ein Vermieter nicht schon für jede mehr als unerhebliche Beeinträchtigung des bis zur Veränderung der äußeren Umstände gewohnten Nutzens der Mietsache einzustehen haben, sondern nur für solche Umfeldveränderungen, die er selber nach Maßgabe des § 906 BGB abwehren kann oder nur gegen Ausgleichszahlung hinnehmen muss. Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung (Anschluss/Umsetzung BGH, IMR 2022, 51, und IMR 2020, 274; entgegen LG Hamburg, IMR 2023, 447).*)
VolltextIMRRS 2024, 0344
AG München, Urteil vom 21.06.2023 - 1292 C 8365/22 WEG
Verlangt ein Wohnungseigentümer Schadensersatz wegen verzögerter Beauftragung der Trocknung bei einem Wasserschaden, ist für die Frage des anwendbaren Rechts auf den Zeitpunkt der Pflichtverletzung abzustellen, nicht auf den Zeitpunkt der Schadensbeseitigung auch hinsichtlich der Folgeschäden. War die Trocknung vor dem 01.12.2020 beauftragt worden, liegt ein abgeschlossener Sachverhalt vor mit der Folge, dass die Hausverwaltung direkt haftet, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 18 Abs. 1 WEG.
VolltextIMRRS 2024, 0345
OLG Hamm, Urteil vom 22.02.2024 - 22 U 29/23
1. Sendet ein Rechtsanwalt über das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) an einen anderen Rechtsanwalt ein Schreiben, ist dieses dem Empfänger zugegangen, wenn das Dokument auf dem Server für den Empfänger abrufbereit während seiner üblichen oder etwaig darüber hinaus nach außen bekannt gegebenen Büroöffnungszeiten eingeht. Unerheblich für den Zugangszeitpunkt ist, wann die Benachrichtigungs-E-Mail über den Eingang beim empfangenden Rechtsanwalt auf seinem E-Mail-Server eingegangen ist.*)
2. Tritt bei einem notariellen Grundstückskaufvertrag für einen Vertragspartner ein vollmachtlos handelnder Vertreter auf und fordert der andere Teil den Vertretenen gem. § 177 Abs. 2 BGB zur Erklärung über die Genehmigung auf, dann ist die Genehmigung dem Auffordernden nicht dadurch zugegangen, dass sie beim beurkundenden Notar eingegangen ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Notar auch für diesen Fall zur Entgegennahme bevollmächtigt ist (vorliegend verneint).*)
VolltextIMRRS 2024, 0346
BGH, Beschluss vom 17.01.2024 - XII ZB 140/22
Zur nachträglichen Zulassung der Rechtsbeschwerde auf eine Gegenvorstellung.*)
VolltextOnline seit 11. März
IMRRS 2024, 0331LG Bochum, Urteil vom 26.05.2023 - 9 S 123/22
1. Werden in einer Nebenkostenabrechnung unter dem Punkt "Kosten der Straßenreinigung" die Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Grundstücksflächen angesetzt, so ist dies bereits formell unwirksam, da dies nicht den Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV entspricht.
2. Auch die Abrechnung der Hausreinigung unter der Position "Hausmeister" ist formell nicht ordnungsgemäß.
3. Der Mieter muss mitteilen, dass aus seiner Sicht die Höhe der Gesamtbetriebskosten einzelner, konkret bezeichneter Positionen oder der Umlagemaßstab unzutreffend ist. Unzureichend ist es daher, wenn der Mieter pauschale Einwendungen gegen die Abrechnung insgesamt oder pauschale Rügen gegen einzelne Kostenpositionen erhebt.
4. Aus der Angabe der nach dem Mietvertrag aus Mietersicht allein umlagefähigen Positionen ergibt sich eindeutig, dass alle weiteren Positionen als nicht umlagefähig gerügt werden sollen. Zu verlangen, diese alle im Einzelnen aufzuführen, würde eine bloße Förmelei darstellen.
5. Unter die Position "Kosten für Wasserverbrauch" können nicht die Kosten des Niederschlagswassers eingestellt werden.
6. Die Kosten für Gartenpflege und Winterdienst stellen eine andere Kostenposition dar als die Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich benutzter Grundstücksflächen.
7. Da Gegenstand einer Minderung die gesamte Miete, also auch der vom Mieter geschuldete Abgeltungsbetrag für die Betriebskosten ist, ist eine Minderung bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen.
VolltextIMRRS 2024, 0330
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 03.11.2023 - 980b C 31/22 WEG
1. Die Vollziehung eines Beschlusses lässt das Rechtsschutzbedürfnis eines anfechtenden Wohnungseigentümers grundsätzlich nicht entfallen.
2. Der Beginn einer Eigentümerversammlung um 17:00 Uhr an Werktagen ist nicht zu beanstanden, ebenso wenig ein 14 km entfernter Versammlungsort.
3. Ein Ermessensfehler bei der Festsetzung von Ort und Zeitpunkt einer Versammlung führt grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der daraufhin gefassten Beschlüsse, wobei sich ein entsprechender Fehler auf das Beschlussergebnis - im Sinne einer (tatsächlich zu Gunsten des Anfechtenden vermuteten) Kausalität - ausgewirkt haben muss.
4. Die Entlastung der Verwaltung und des Beirates für 2021 ist auch dann nicht zu beanstanden, wenn die Jahresabrechnung 2021 fehlerhaft ist. Denn diese wird erst 2022 erstellt, steht also einer Entlastung für 2021 nicht entgegen.
5. Vor der Beauftragung des Austausches von Fenstern in einem Staffelgeschoss durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft müssen von dieser mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden.
6. Sofern die Verwaltung mit zumutbarem Aufwand - und rechtzeitig vor der Versammlung - alles Erforderliche getan hat, also eine ausreichende Anzahl von Fachunternehmen kontaktiert und um Abgabe von Angeboten gebeten hat, treffen sie keine weiteren rechtlichen Pflichten zur Vorbereitung der Beschlussfassung. Es bedarf also in diesem Fall keiner drei Vergleichsangebote.
VolltextIMRRS 2024, 0334
FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.11.2023 - 4 V 1429/23
1. Der Rechtsschutz gegen Grundsteuerwertbescheide auf den 01.01.2022 wird umfassend durch die Finanzgerichten gewährt. Der Finanzrechtsweg ist dabei für alle maßgeblichen Rechtsfragen, auch bezüglich der Einwände gegen die bewertungsrelevanten Bodenrichtwerte eröffnet, ohne dass es insofern einer Klage zu den Verwaltungsgerichten bedürfte.*)
2. Die Bewertungsregeln der §§ 218 ff. BewG sind verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass Steuerpflichtige einen unter dem typisierten Grundsteuerwert liegenden niedrigeren Grundstückswert nachweisen können.*)
3. Für den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts ist kein zwingendes Wertgutachten erforderlich.*)
4. Es bestehen bereits deshalb ernstliche Zweifel an der gesetzlich geforderten Unabhängigkeit der rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse, weil es nach der rheinland-pfälzischen Gutachterausschussverordnung möglich ist, dass der Vorsitzende des Gutachterausschusses durch die Auswahl der Mitglieder nach Anzahl und konkreter Besetzung Einfluss nehmen kann.*)
5. Es bestehen für die rheinland-pfälzischen Gutachterausschüsse ernstliche Zweifel an der gesetzlich geforderten Unabhängigkeit auch bezüglich des für die Bodenrichtwertermittlung zwingend im Gutachterausschuss mitwirkenden Bediensteten der Finanzverwaltung, weil die Finanzverwaltung dessen Tätigkeit im Bereich der Grundstücksbewertung jederzeit beenden und damit sein automatisches Ausscheiden aus dem Gutachterausschuss bewirken kann.*)
6. Es bestehen ernstliche Zweifel an der Vollständigkeit der für die Ermittlung der Bodenrichtwerte notwendigen Datengrundlage, weil in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erhebliche Datenlücken bestehen könnten. Daher sind erhebliche Verzerrungen bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte zu befürchten.*)
7. Es bestehen ernstliche Zweifel daran, dass die neuen Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG zu einer aus Art. 3 Abs. 1 GG abgeleiteten realitäts- und relationsgerechten Grundstücksbewertung führen.*)
8. Aus den Regelungen des GrStG sowie der §§ 218 ff. BewG ist der Belastungsgrund der Grundsteuer nach dem Grundsteuer-Reformgesetz nicht eindeutig erkennbar.*)
9. Die große Zahl gesetzlicher Typisierungen und Pauschalierungen in den §§ 243 ff. BewG und eine nahezu vollständige Vernachlässigung aller individuellen Umstände der konkret bewerteten Grundstücke führt zu gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßenden Wertverzerrungen für den gesamten Kernbereich der Grundsteuerwertermittlung.
10. Es bestehen ernstliche Zweifel an der Vereinbarkeit der §§ 243 ff. BewG mit Art. 3 Abs. 1 GG, weil ein gleichheitswidriges Vollzugsdefizit bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte besteht. Den Gutachterausschüssen stehen nur unzureichende rechtliche Instrumente zur effektiven Sachverhaltsermittlung sowie zur Überprüfung der Angaben von Grundstückseigentümern zur Verfügung, die für die Ermittlung der Bodenrichtwerte aber erforderlich wären.*)
VolltextIMRRS 2024, 0326
OLG Naumburg, Beschluss vom 17.08.2023 - 12 W 50/23
Zu den Anforderungen an die Zurückweisung eines Antrags auf Anordnung eines selbstständigen Beweisverfahrens.*)
VolltextIMRRS 2024, 0327
OVG Niedersachsen, Beschluss vom 12.02.2024 - 1 OA 67/23
Verweist eine Baugenehmigung zur Frage der Standsicherheit auf ein noch vorzulegendes Privatgutachten des Bauherrn, kommt die Erstattung der Kosten für ein weiteres Privatgutachten in Betracht, das der Nachbar im Rahmen einer Drittanfechtung der Baugenehmigung zur Überprüfung des ersten Gutachtens einholt.*)
VolltextOnline seit 8. März
IMRRS 2024, 0333KG, Urteil vom 22.05.2023 - 8 U 47/22
Zur Frage, ob der Mieter von Ladenräumen im Erdgeschoss eines Einkaufszentrums ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB oder § 313 Abs. 2 Satz 3 BGB hat, wenn der Vermieter abweichend von der ursprünglichen Konzeption ca. 80% der Einzelhandelsflächen im Obergeschoss in Büros umbaut.*)
VolltextIMRRS 2024, 0318
OLG Hamburg, Urteil vom 11.01.2024 - 15 U 28/23
1. Es liegt keine gem. §§ 1149, 1192 BGB verbotene Verfallabrede vor, wenn der Darlehensgläubiger, zu dessen Absicherung ein Verkaufsangebot in Bezug auf die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie abgebeben wird, nicht mit dem Grundpfandgläubiger, der das Darlehen refinanziert, identisch ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 25.10.2002, V ZR 253/01, IBRRS 2003, 0061 = IMRRS 2003, 0019). Das gilt auch im Fall einer personalen Verflechtung dergestalt, dass die Abgabe des Kaufangebots gegenüber dem Darlehensgläubiger einerseits und die Bestellung des Grundpfandrechts zu Gunsten der das Darlehen refinanzierenden GmbH andererseits erfolgt, deren Prokurist bzw. Geschäftsführer der Darlehensgläubiger ist. Eine solche Gestaltung stellt auch keine rechtsmissbräuchliche Umgehung der §§ 1149, 1192 BGB dar.*)
2. Beruft sich der Darlehensnehmer (hier: mit Blick auf ein Verbraucherwiderrufsrecht) darauf, dass der Darlehensgeber Unternehmer i.S.v. § 14 BGB sei, ist er dafür darlegungs- und beweisbelastet. Wenn der Darlehensgeber eine natürliche Person und der objektive Zweck des Darlehens kein unternehmerischer ist, ist grundsätzlich von der Verbrauchereigenschaft des Darlehensgebers auszugehen. Etwas anderes kommt nur in Betracht, wenn der Darlehensnehmer darlegt und ggf. beweist, dass die ihm bei Vertragsschluss erkennbaren Umstände eindeutig und zweifelsfrei darauf hinweisen, dass die natürliche Person das Darlehen in Verfolgung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit gewährt hat. Bei verbleibenden Zweifeln ist zu Gunsten der Verbrauchereigenschaft des Darlehensgebers zu entscheiden (vgl. BGH, NJW 2021, 2281, sowie BGH, IBR 2009, 1382 - nur online).*)
3. Bei Beantwortung der Frage, ob die im Rahmen eines zweiseitigen notariellen Vertrags erteilte Durchführungsvollmacht zu Gunsten eines Notariatsmitarbeiters einseitig widerrufen werden kann (hier verneint), ist zu berücksichtigen, dass die Durchführungsvollmacht auch im Interesse der anderen Vertragspartei erteilt worden ist. Das der Vollmachtserteilung zu Grunde liegende Kausalverhältnis ist nicht nur der dem Notariatsmitarbeiter erteilte Auftrag, sondern in erster Linie der zweiseitige notarielle Vertrag.*)
4. Der Besitz an einem vermieteten Objekt ist kein Recht und keine Pflicht i.S.v. § 566 Abs. 1 BGB, so dass er nicht ipso iure vom alten auf den neuen Eigentümer übergeht.*)
5. Mitbesitzer sind zur Herausgabe gem. § 985 BGB nicht als Gesamtschuldner verpflichtet, denn jeder Mitbesitzer kann nur seinen Besitzanteil herausgeben und nicht auch den der anderen.*)
6. Soweit der Gegenstand einer Zwischenfeststellungswiderklage i.S.v. § 45 Abs. 1 Satz 1 und 3 GKG wirtschaftlich über den Gegenstand der Klage hinausreicht, führt dies zur Addition der Streitwerte.*)
VolltextIMRRS 2024, 0329
OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 - 5 B 29.19
1. Die Schaffung von zweckentfremdungsrechtlich angemessenem Ersatzwohnraum setzt u. a. dessen hinreichende Verlässlichkeit voraus. Hinreichend verlässlich ist ein Ersatzwohnraum nur dann, wenn er im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen wird. Ohne diesen zeitlichen Zusammenhang könnte der mit der Schaffung von Ersatzwohnraum verfolgte Zweck, den durch die Zweckentfremdung eintretenden konkreten Wohnraumverlust auszugleichen, nicht erreicht werden.
2. Die Vorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG n.F. verlangt, dass für die Dauer der angespannten Wohnungsmarktlage auch für den Fall der Rechtsnachfolge sicherzustellen ist, dass der Ersatzwohnraum, soweit er nicht von den Verfügungsberechtigten selbst genutzt wird, bei einer Vermietung dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht.
3. Die zur Umsetzung der Vorgaben des § 3 Abs. 2 ZwVbG n.F. festgelegte Mietobergrenze in § 3 Abs. 4 ZwVbVO n.F. dürfte sich als nichtig erweisen.
4. Regelungen zum Mietpreisrecht für - wie hier - frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes für das "bürgerliche Recht" i.S.v. Art. 74 I Nr. 1 GG. Da der Bundesgesetzgeber von seiner Zuständigkeit für das Mietpreisrecht mit den §§ 556 bis 561 BGB Gebrauch gemacht hat, fehlt es insoweit an der Gesetzgebungszuständigkeit der Länder.
5. Es spricht viel dafür, auch ohne die Konkretisierung in § 3 Abs. 4 ZwVbVO n.F., von einer ausreichenden Anspruchsgrundlage in § 3 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 i.V.m. Abs. 2 ZwVbG n.F. für die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung auszugehen.
VolltextIMRRS 2024, 0325
OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18.12.2023 - 4 B 1367/23
Die Anhörungsrüge ist kein Instrument, mit dem die Rechtskraft überspielt und eine neue inhaltliche Überprüfung in der Sache erreicht werden kann. Das Gebot des rechtlichen Gehörs vermittelt keinen Anspruch darauf, dass das zur Entscheidung berufene Gericht den Kläger „erhört“ und der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgt.
VolltextOnline seit 7. März
IMRRS 2024, 0322AG Oranienburg, Urteil vom 21.11.2023 - 21 C 213/22
Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels zur Spanneneinordnung kann auch im Rahmen des qualifizierten Hennigsdorfer Mietspiegels in entsprechender Anwendung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO zur Orientierungshilfe innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne herangezogen werden.
VolltextIMRRS 2024, 0321
AG Königstein, Urteil vom 21.12.2023 - 21 C 833/23 WEG
1. Ein Wohnungseigentümer kann seine Beschlussklage (Hauptsache) mit einer einstweiligen Verfügung flankieren und damit den gesetzlich in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG normierten Mechanismus, wonach ein Beschluss gültig ist, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist, überwinden.
2. Durch den Beschluss, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wird nicht der Gebrauch der Müllschluckanlagen geregelt, denn eine Gebrauchsregelung muss eine Konkretisierung des Gebrauchs zum Inhalt haben. Ein Gebrauchsentzug ist keine Regelung des Gebrauchs.
3. Der Gebrauchsentzug ist dem Mehrheitsprinzip von vorneherein ebenso wenig zugänglich wie die Änderung einer Vereinbarung. Die Stilllegung einer Müllabwurfanlage bzw. eines Müllschluckers ist mithin einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.
VolltextIMRRS 2024, 0323
VGH Hessen, Beschluss vom 16.01.2024 - 2 A 360/23
Für eine ausreichende Darlegung einer Divergenzrüge besteht für den Rechtsmittelführer die Obliegenheit, die Entscheidung, von der das erstinstanzliche Urteil abgewichen sein soll, dem Zulassungsantrag als Anlage beizufügen, wenn diese Entscheidung nicht veröffentlicht wurde und die maßgebliche Aufbewahrungsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist.*)
VolltextOnline seit 6. März
IMRRS 2024, 0316LG Berlin II, Urteil vom 08.02.2024 - 67 S 177/23
1. Verlangt der Mieter gem. § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB Auskunft über die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses mit dem Vormieter, den vereinbarte Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlungen), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.*)
2. § 556g Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter weder zur Vorlage von Belegen noch zur Versicherung an Eides Statt.*)
3. Zur Durchbrechung des Grundsatzes des Vorrangs der Zulässigkeits- vor der Begründetheitsprüfung.*)
VolltextIMRRS 2024, 0320
AG Rheinbach, Urteil vom 23.08.2023 - 3 C 110/21
1. Aufgrund einer fehlenden Warmwasserversorgung kann der Mieter 20%, aufgrund des Lärms durch aufgestellte Trocknungsgeräte 10%, aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit des Fahrstuhls 3% und des Kellers 20% - sowohl in Gestalt des Wäschekellers/Gemeinschaftskellers als auch in Gestalt des mietvertraglich zugewiesenen Kellerraums jeweils 10% - der Miete mindern.
2. Ein Zurückbehaltungsrecht an der (geminderten) Miete kann nur dann ausgeübt werden, wenn der Vermieter sich pflichtwidrig weigert, seiner Verpflichtung zur Instandsetzung des Mietobjekts nachzukommen, nicht aber dann, wenn er alle Anstrengungen unternimmt, um die Schäden unverzüglich zu beseitigen.
3. Für eine ordentliche Kündigung genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mindestens einem Monat.
4. Die ordentliche Kündigung wird durch eine Schonfristzahlung nicht unwirksam.
5. Zwar kann eine Kündigung in der elektronischen Form des § 126a BGB erfolgen, allerdings muss dann, wenn die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden soll, der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Darüber hinaus ist notwendig, dass das signierte elektronische Dokument mit der Signatur in den Empfangsbereich des Adressaten gelangt.
VolltextIMRRS 2024, 0314
OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 02.01.2024 - 3 B 69/23
Im auf Familiennachzug gerichteten Visumverfahren wird ein auswärtiger Rechtsanwalt gem. § 166 Abs. 1 VwGO, § 121 Abs. 3 ZPO zu den Bedingungen eines im Bezirk des Prozessgerichts niedergelassenen Rechtsanwalts beigeordnet, wenn ihm die Teilnahme an der mündlichen Verhandlung mittels Bild- und Tonübertragung nach § 102a VwGO zumutbar ist. Das ist jedenfalls erfüllt, wenn der Sachverhalt geklärt ist und es in erster Linie um Rechtsfragen geht.*)
VolltextIMRRS 2024, 0319
BayObLG, Beschluss vom 22.02.2024 - 102 AR 247/23
Der Gerichtsstand aus unerlaubter Handlung i. S. des § 32 ZPO umfasst nicht eine Klage des Gebäudeversicherers gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters/Pächters des versicherten Gebäudes, mit der wegen stillschweigend erklärten Regressverzichts des Gebäudeversicherers zu Gunsten des Mieters/Pächters der direkte Rückgriffsanspruch des Gebäudeversicherers gem. § 78 Abs. 2 Satz 1 VVG analog gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters/Pächters geltend gemacht wird.*)
VolltextOnline seit 5. März
IMRRS 2024, 0317LG München I, Urteil vom 02.08.2023 - 14 S 3149/23
Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen.
VolltextIMRRS 2024, 0313
BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22
1. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18, Rz. 16, IBRRS 2019, 3884 = IMRRS 2019, 1412 = ZWE 2020, 44).*)
2. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)
3. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.*)
4. Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.*)
IMRRS 2024, 0312
VGH Bayern, Beschluss vom 15.02.2024 - 4 CE 23.2267
Die Generalklausel des Art. 4 Abs. 1 BayDSG ist keine hinreichende Rechtsgrundlage für eine ohne Einwilligung des Grundstückeigentümers durchgeführte Drohnenbefliegung eines Wohngrundstücks zur Herstellung und Weiterverarbeitung von Lichtbildaufnahmen im Auftrag einer Gemeinde (hier zur Geschossflächenermittlung).*)
VolltextIMRRS 2024, 0311
OLG Dresden, Urteil vom 12.12.2023 - 4 U 867/23
1. Der Verjährungsbeginn gegen einen anwaltlichen Berater beginnt erst zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mandant aus den ihm bekannten Umständen den Schluss auf einen Schadensersatzanspruch zieht oder hätte ziehen können.*)
2. Hat der Mandant sich für die Durchführung des Berufungsverfahrens entschieden, ist die verspätete Begründung auch dann ein anwaltlicher Fehler, wenn der Mandant eine zugesagte Zuarbeit verspätet erbringt.*)
3. Die Feststellung eines Parteivorbringen als unstreitig in den Entscheidungsgründen eines Urteils ist für das Berufungsverfahren zu Grunde zu legen, wenn ein Berichtigungsantrag nicht gestellt wurde.*)
VolltextIMRRS 2024, 0315
BGH, Beschluss vom 27.09.2023 - VII ZR 12/23
1. Der Zulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist in den Fällen einer Divergenz gegeben, wenn die anzufechtende Entscheidung von der Entscheidung eines höher- oder gleichrangigen Gerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht.
2. Das (abweichende) Urteil eines Amtsgerichts ist aus der Perspektive eines Landgerichts als Berufungsgericht keine Entscheidung eines höher- oder gleichrangigen Gerichts.
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