Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 24. März

IMRRS 2023, 0395

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.12.2021 - 2-20 O 51/21

1. Ein Generalunternehmer ist nach § 138 Abs. 1, 2 ZPO dazu angehalten, sich über Umstände, die seinen Nachunternehmer betreffen, bei diesem zu informieren (hier: Aussagen zur Möglichkeit von Mängelbeseitigungsmaßnahmen) und entsprechend vorzutragen.*)

2. Als Protokollmängel können auch solche Mängel zu bewerten sein, die in einem privaten Sachverständigengutachten bei der Begehung festgehalten werden, wenn die Parteien sich zumindest konkludent wechselseitig auf dieses Gutachten beziehen und es als Argument für die Mangelhaftigkeit / Mangelfreiheit des Werkes anführen. Eine ausdrückliche Bezeichnung des Gutachtens als Abnahmeprotokoll oder Mängelprotokoll bedarf es nicht. Wenn die Parteien das Vorliegen bestimmter Mängel zusammen festgestellt haben (insbesondere schriftlich festgehalten haben), entspricht es regelmäßig dem Willen der Parteien, dass eine etwaige Fälligkeit der (Abschluss-)Raten an die Beseitigung dieser zusammen festgestellten Mängel geknüpft ist.*)

3. Der Bundesgesetzgeber hat in BT-Drs. 18/8486 (Seite 49) den Streitstand zum Verständnis des Begriffs der vollständigen Fertigstellung aus § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV nicht aufgelöst.*)

4. Beantragt die Klägerin die Feststellung der Abnahmewirkungen zu einem bestimmten, konkret mitgeteilten, Zeitpunkt, ist ein "Weniger" in das Begehren nicht hineinzulesen (und das Begehren insoweit auszulegen), dass zumindest zu einem späteren Zeitpunkt - der späteste Zeitpunkt wäre der Schluss der mündlichen Verhandlung - die Feststellung der Abnahmewirkungen begehrt wird.*)

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IMRRS 2023, 0374

LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 16/21

1. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

2. Es obliegt dem Vermieter sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten.

3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

4. Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen.

5. Die Kaution soll dem Vermieter für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit geben, aber nicht für die Ansprüche, die ihren Ursprung außerhalb des Mietverhältnisses haben.

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IMRRS 2023, 0398

BGH, Urteil vom 01.12.2022 - I ZR 28/22

1. Die Schutzwirkung der Gesetzlichkeitsfiktion gem. Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB kommt nur dem Unternehmer zugute, der die Muster-Widerrufsbelehrung nach Anlage 1 zu dieser Bestimmung unverändert verwendet und richtig ausfüllt.*)

2. Der Unternehmer kann seine Informationspflichten auch durch eine Belehrung erfüllen, die von der Musterbelehrung abweicht, aber inhaltlich den in § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB, Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB geregelten Anforderungen genügt. In einem solchen Fall trägt der Unternehmer allerdings das Risiko, dass seine Information den allgemeinen Anforderungen an eine umfassende, unmissverständliche und nach dem Verständnis eines normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbrauchers eindeutige Belehrung genügt.*)

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IMRRS 2023, 0390

KG, Beschluss vom 11.10.2022 - 1 W 268/22

Ist nach den Feststellungen des Nachlassgerichts ein von ihm ausgestelltes Testamentsvollstreckerzeugnis unrichtig geworden, weil nach Erledigung von dem Erblasser dem Testamentsvollstrecker übertragener Aufgaben nur noch eine überwachende Testamentsvollstreckung verbleibt, kann der Beschluss, mit dem das Testamentsvollstreckerzeugnis eingezogen wird, ein geeigneter Nachweis dafür sein, dass der Erbe in der Verwaltung und Verfügung über ein Grundstück durch die Anordnung der Testamentsvollstreckung nicht beschränkt wird. Bei der Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung des Erben ist dann nicht zugleich ein Testamentsvollstreckervermerk einzutragen.*)

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IMRRS 2023, 0396

OLG Stuttgart, Beschluss vom 14.03.2023 - 2 W 3/23

1. Die Festsetzung des Gegenstandswerts für die einem Nebenintervenienten zu erstattenden Rechtsanwaltsgebühren gem. § 89a Abs. 3 GWB ist mit der Beschwerde anfechtbar.*)

2. Die formlose Bekanntgabe eines Beschlusses zur Festsetzung des Gegenstandswertes gem. § 33 Abs. 1 RVG setzt die Beschwerdefrist nicht in Gang.*)

3. Wirkt § 89a Abs. 3 Satz 2 GWB bei der Festsetzung der Gegenstandswerte der Nebeninterventionen begrenzend, muss die Summe der festgesetzten Gegenstandswerte den gesetzlich zulässigen Höchstwert auch tatsächlich erreichen.*)

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Online seit 23. März

IMRRS 2023, 0385

LG Berlin, Urteil vom 09.12.2022 - 66 S 108/22

1. Ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: fehlender Fliesenspiegel im Bad) ist zur Einordnung in den Berliner Mietspiegel 2021 auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter eine frühere Modernisierung durch den Vermieter abgelehnt hatte.*)

2. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld ist nur bei besonderem gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand anzunehmen, der über das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche signifikant hinausgehen muss.*)

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IMRRS 2023, 0257

LG München I, Beschluss vom 22.09.2022 - 36 S 613/22 WEG

1. Das Rechtsschutzbedürfnis geht - mit der Folge nachträglicher Unzulässigkeit der Anfechtungsklage - nur dann verloren, wenn sicher feststeht, dass Ansprüche des Klägers auf Folgenbeseitigung, Freistellung oder Schadensersatz und damit Auswirkungen auf Folgeprozesse infolge der möglichen Bindungswirkung einer Entscheidung über die Anfechtungsklage nicht bestehen.

2. Eine Anfechtungsklage gegen den in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschluss, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft einem klagenden Wohnungseigentümer die Fortführung eines Prozesses untersagt, ist in Ermangelung des Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, wenn der Beschluss dadurch vollzogen wurde, dass dem Gericht in jenem Prozess mitgeteilt wurde, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dem klagenden Wohnungseigentümer die Fortführung des Prozesses untersagt hat, und die Parteien den Rechtsstreit daraufhin übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklären.

3. Da in jeder baulichen Veränderung eine Umgestaltung liegt, ist zu prüfen, ob diese so starke Auswirkungen hat, dass sie der Wohnanlage ein neues Gepräge gibt. Nur dann liegt auch eine "grundlegende" Umgestaltung i.S.v. § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG vor.

4. Voraussetzung für die Annahme einer unbilligen Benachteiligung ist, dass einem Betroffenen Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den bei der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürfen. Zudem muss die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung führen, indem Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den Übrigen.

5. Eine 70 cm hohe Gabionenwand, verkleidet mit einer max. 1,80 m hohen Sichtschutzwand aus Holz, im Sondernutzungsbereich (nur) einer EG-Wohnung einer Wohnungseigentumsanlage ist keine grundlegende Umgestaltung i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG. Eine solche mehrheitlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigte Maßnahme erfüllt zudem nicht die Anforderungen an eine unbillige Benachteiligung im Sinne dieser Bestimmung.

6. Auch das Einladungsschreiben kann - trotz seiner fehlenden Dokumentation - zur Auslegung eines Beschlusses ausnahmsweise herangezogen werden, wenn der Beschluss keine Dauerwirkung entfaltet.

7. Die Formulierung "Die Eigentümergemeinschaft ist nicht gewillt, der Wohnungseigentümerin ### die Klage- bzw. Prozessführungsbefugnis zu überlassen" verdeutlicht, dass hier (nur) die Klage- und Prozessführungsbefugnis gemeint sein soll, die der Wohnungseigentümergemeinschaft im Bezug auf das Gemeinschaftseigentum zusteht.

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IMRRS 2023, 0392

AG München, Urteil vom 18.03.2022 - 142 C 12408/21

1. Der Hinweis "Bitte keine Werbung einwerfen" gibt erkennbar zu verstehen, dass der Einwurf von Werbeflyern in Hausbriefkästen nicht erwünscht ist.

2. Das umfasst auch das Ablegen von Werbematerial auf der Briefkastenanlage oder vor dem Hauseingang.

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IMRRS 2023, 0393

OLG Frankfurt, Beschluss vom 09.02.2023 - 11 UH 1/23

Die Bindungswirkung nach § 281 Abs. 2 Nr. 4 ZPO greift nicht ein, wenn ein nach geltendem Recht unzweifelhaft zuständiges Gericht den Rechtsstreit verweist, ohne die seine Zuständigkeit begründende Gesetzesnorm - hier § 44 BDSG - beachtet oder zur Kenntnis genommen zu haben, vorausgesetzt, diese Vorschrift ist seit geraumer Zeit in Kraft (Anschluss an BayObLG, NJW-RR 2002, 1295).*)

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Online seit 22. März

IMRRS 2023, 0071

LG Gießen, Urteil vom 22.11.2022 - 1 S 81/22

1. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt eine verschuldete Zahlungsunfähigkeit voraus. Mieter können sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen.

2. Die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mindert das Verschulden der Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und kann so zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

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IMRRS 2023, 0377

AG Dortmund, Urteil vom 08.12.2022 - 514 C 61/22

1. Ein Einberufungsmangel führt nicht zur Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen, wenn bewiesen wird, dass er ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wäre.

2. Die Ursächlichkeit eines formellen Mangels ist allerdings erst dann zu verneinen, wenn eine Einflussnahme des deshalb ferngebliebenen Wohnungseigentümers auf den Diskussionsverlauf und das Abstimmungsverhalten in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann.

3. Ist eine Angelegenheit weder durch das WEG noch durch Vereinbarung der Beschlussfassung unterworfen, fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig.

4. Für einen Beschluss der allein die Genehmigung des vorgelegten Abrechnungswerks zum Gegenstand hat, fehlt die Beschlusskompetenz.

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IMRRS 2023, 0387

OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.02.2023 - 5 U 30/22

1. Zur Berechnung der Entschädigung eines sturmbedingt beschädigten Gartentores in der Wohngebäudeversicherung.*)

2. Erweist sich die vom Versicherungsnehmer beabsichtigte Reparatur der nur teilweise beschädigten Sache als unwirtschaftlich, weil sich die Neuherstellung einer gleichwertigen Sache kostengünstiger realisieren lässt, so entsprechen die dadurch bedingten Aufwendungen wirtschaftlich gesehen dem "Neuwert" der Sache, der bedingungsgemäß die Obergrenze der Entschädigung bei einer Beschädigung versicherter Sachen bildet, insoweit wegen der nicht beschädigten Teile der neu herzustellenden Sache aber auch keinen zusätzlichen Kürzungen unterliegt.*)

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IMRRS 2023, 0388

BGH, Beschluss vom 12.01.2023 - IX ZR 71/22

Für die gesetzliche Vermutung der Kenntnis vom Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Schuldners muss der Anfechtungsgegner nicht wissen, dass der Schuldner seine übrigen Gläubiger auch künftig nicht wird befriedigen können.*)

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IMRRS 2023, 0365

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.02.2023 - 4 W 4/23

Die 6-Monatsfrist für die Änderung der Streitwertfestsetzung wird im selbstständigen Beweisverfahren nicht erst durch Eintritt der Rechtskraft einer Entscheidung im Hauptsachenprozess in Lauf gesetzt, sondern durch die Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens.*)

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Online seit 21. März

IMRRS 2023, 0380

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 5/23

Bezeichnet der Vermieter die Bedarfsperson in der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung mit einem vollständig unzutreffenden Nachnamen, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2023, 0381

LG Berlin, Urteil vom 31.01.2023 - 55 S 28/22 WEG

1. Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen sind mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) allein am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Dies gilt auch für Sonderumlageschlüsse.*)

2. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels (Fortführung von LG Berlin, Urteil vom 30.08.2022 - 55 S 7/22 WEG, IMRRS 2022, 1320). Dies gilt insbesondere, wenn die Zuordnung voraussichtlich entstehender der Kosten nicht ohne weiteres möglich und der anzuwendende Kostenverteilungsschlüssel aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern im Streit steht.*)

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IMRRS 2023, 0371

KG, Urteil vom 23.02.2023 - 8 U 39/21

1. Ein Bestreiten mit Nichtwissen kann erfolglose Nachforschungen bei einem früheren gesetzlichen Vertreter voraussetzen (wie BGH, Urteil vom 19.04.2001 - I ZR 238/98, IBRRS 2001, 0205 = IMRRS 2001, 0141).*)

2. Eine zweitinstanzlich vorgetragene Tatsache, die zur Überzeugung des Berufungsgerichts urkundlich belegt ist, ist ebenso wie eine unstreitige Tatsache über die Fallgruppen des § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO hinaus zu berücksichtigen.*)

3. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG berechtigt nicht zu Vorratskündigungen.*)

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IMRRS 2023, 0372

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.02.2023 - 2-04 O 81/23

§ 940a Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass der titulierte Anspruch ein Wohnraummietverhältnis i.S.v. § 549 BGB betrifft. Die Norm ist auf einen Gewerberaummietvertrag, der Wohnraum zum Gegenstand hat, nicht anwendbar.*)

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Online seit 20. März

IMRRS 2023, 0358

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2022 - 24 U 8/21

1. Mit Ablauf der Abrechnungsfristen der Betriebskosten tritt zugleich jeweils die sog. Abrechnungsreife ein und der Anspruch des Vermieters auf Zahlung (etwaig) rückständiger Vorauszahlungen für die fraglichen Abrechnungszeiträume geht damit unter.

2. Die Klausel "Soweit behördliche Auflagen oder Forderungen nach Übergabe des Mietobjektes oder die Aufrechterhaltung behördlicher Genehmigungen ihre Ursache in der konkreten Art der Nutzung der Mietsache durch den Mieter haben, obliegen die damit verbundenen Maßnahmen und Kosten allein dem Mieter." ist nicht dahin zu verstehen, dass der Mieter auch im Fall einer weltweiten Pandemie das alleinige Risiko dafür übernehmen wollte, die Mietsache nicht vertragsgemäß verwenden zu können.

3. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus und rechtfertigt eine Vertragsanpassung.

4. Ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemie-bedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht.

5. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich, um eine Vertragsanpassung vornehmen zu können.

6. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Aufrechnung durch den Mieter einen Monat vorher angekündigt werden muss, ist in gewerblichen Mietverträgen wirksam.

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IMRRS 2023, 0367

LG München II, Urteil vom 30.01.2023 - 2 O 4028/21

Ein Maklervertrag über den Verkauf eines Einfamilienhauses, der eine unterschiedliche Höhe der Provision für Verkäufer und Käufer vorsieht, ist gem. § 656c Abs. 1 BGB unwirksam. Der Makler hat keinen Anspruch auf den unwirksam vereinbarten Maklerlohn.

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IMRRS 2023, 0368

BGH, Beschluss vom 24.01.2023 - 6 StR 466/22

1. Bei einer Übermittlung über das besondere elektronische Anwaltspostfach (§ 32a Abs. 3 Var. 2 StPO i.V.m. § 31a BRAO) muss das Dokument über das Postfach desjenigen Verteidigers oder Rechtsanwalts übertragen werden, dessen Name als Signatur in der Schrift als verantwortende Person aufgeführt ist. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der beigeordnete Verteidiger das Dokument "einfach" signiert, jedoch nicht selbst auf einem sicheren Übermittlungsweg einreicht. Erfolgt die Übermittlung nach § 32a Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 StPO gleichsam durch einen Boten, wird die Authentizität des elektronischen Dokuments nicht gewährleistet.

2. Die Form wird auch nicht dadurch gewahrt, dass das elektronische Dokument von einem anderen Rechtsanwalt ebenfalls "einfach" signiert und übermittelt wird, wenn dieser weeder als allgemeiner Vertreter des Pflichtverteidigers nach § 53 Abs. 2 Satz 1 BRAO tätig geworden noch vom Angeklagten selbst bevollmächtigt worden ist. Eine etwaig erteilte Untervollmacht wäre unwirksam.

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IMRRS 2023, 0379

OLG Dresden, Beschluss vom 13.02.2023 - 4 U 146/23

Handelt im Anwaltsprozess die nicht postulationsfähige Partei selbst, ist ihre Prozesshandlung unwirksam.*)

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IMRRS 2023, 0369

OLG Nürnberg, Beschluss vom 30.01.2023 - 8 W 3449/22

1. Ein Antrag nach § 78b Abs. 1 ZPO setzt voraus, dass der Antragsteller einen hinreichend substantiierten Sachverhalt geordnet vorträgt, der es dem Gericht erlaubt, die Erfolgsaussichten in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht summarisch zu beurteilen.*)

2. Die konkrete Anzahl der darüber hinaus anzugebenden erfolglos kontaktierenden Rechtsanwälte richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. In einem großstädtischen Gerichtsbezirk und ohne Vorliegen besonderer Eilbedürftigkeit erscheint es unbedenklich, die Benennung von mindestens zehn Rechtsanwälten zu verlangen.*)

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Online seit 17. März

IMRRS 2023, 0271

AG München, Urteil vom 19.05.2022 - 419 C 15714/21

1. Wird der Hausfrieden seitens eines Mieters durch wiederholte Anfeindungen und Beleidigungen gegenüber anderen Mitmietern nachhaltig gestört, so kann das Mietverhältnis nach Abmahnung fristlos gekündigt werden.

2. Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es maßgeblich darauf an, ob der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. Durch ein nachträgliches Wohlverhalten wird die Wirksamkeit nicht berührt.

3. Allerdings kann in besonderen Einzelfällen das Festhalten am Räumungsanspruch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursachen der Störung beseitigt wurden.

4. Dies ist aber nicht der Fall, wenn nach der ausgesprochenen Kündigung die Beleidigungen weitergehen.

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IMRRS 2023, 0366

BGH, Urteil vom 20.01.2023 - V ZR 65/22

1. Mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt die Grunddienstbarkeit nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann insgesamt, wenn die Ausübung der durch sie gewährten Berechtigung aufgrund der Beeinträchtigung durch die Anlage gar nicht mehr möglich ist; wird die Dienstbarkeit durch die Anlage nur teilweise beeinträchtigt, dann erlischt sie nur hinsichtlich des von der Beeinträchtigung betroffenen Teils und bleibt im Übrigen bestehen.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit ein Bauverbot zum Inhalt hat, gegen das durch die Errichtung eines Gebäudes verstoßen wurde. Verjährt der Anspruch auf Beseitigung des Gebäudes, erlischt die Dienstbarkeit grundsätzlich nur insoweit, als das Unterlassen der Bebauung mit einem Gebäude entsprechenden Ausmaßes nicht mehr verlangt werden kann.*)

3. Wird die Löschung einer Grunddienstbarkeit begehrt, die zu Gunsten eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks besteht, so ist die auf § 894 BGB gestützte Klage gegen die Wohnungseigentümer als (gemeinschaftlich) Berechtigte zu richten; nur wenn es sich um Verwaltungsvermögen, d. h. um ein im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehendes Grundstück handelt, ist diese die richtige Beklagte.*)

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IMRRS 2023, 0364

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.02.2023 - 4 U 125/22

1. Die Berufungsbegründung muss die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt.

2. Die Berufung muss die tragenden Erwägungen des Erstgerichts aufgreifen und darlegen, warum diese aus Sicht des Berufungsklägers nicht zutreffen.

3. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung jede tragende Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel, weil nicht ordnungsgemäß begründet, unzulässig.

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Online seit 16. März

IMRRS 2023, 0363

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2023 - 64 S 230/22

1. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 wurde rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 01.06.2015 veröffentlicht und war am 01.06.2015 hinreichend leicht für die Öffentlichkeit zugänglich (entgegen AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 – 9 C 489/20, IMRRS 2022, 1590 = WuM 2022, 743 ff.; Anschluss BGHZ 225, 352 ff., Rn. 88; AG Lichtenberg, Urteil vom 10.02.2022 – 16 C 40/21, IMRRS 2022, 0439).*)

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden, darf vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden und ist als Schätzgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 - 64 S 99/21, IMRRS 2023, 0090 = GE 2022, 1263 ff.; IMR 2022, 308).*)

3. Schließen die Parteien des Wohnungsmietvertrags gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die „Mietpreisbremse“ hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss (Anschluss AG Kreuzberg, IMR 2023, 10).*)

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IMRRS 2023, 0355

OLG Stuttgart, Beschluss vom 21.06.2022 - 3 W 26/22

Gehören sowohl der gerichtlich bestellte Sachverständige als auch der Geschäftsführer einer der Parteien oder eines Streithelfers einem aus nur wenigen Mitgliedern bestehenden Arbeitskreis eines Verbandes an, der gerade zu derjenigen Materie ins Leben gerufen wurde, die der Sachverständige im Streitfall begutachten soll, so ist diese längerfristige fachliche Verbundenheit aus Sicht der anderen Partei geeignet, Zweifel an der Unparteilichkeit des Sachverständigen zu wecken.*)

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IMRRS 2023, 0353

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.03.2022 - 3 UF 215/21

1. Ein abgelehnter Richter hat vor der Erledigung des Ablehnungsgesuchs nur solche Handlungen vorzunehmen, die wegen ihrer Dringlichkeit keinen Aufschub gestatten. Hierzu gehören Terminsaufhebungen, nicht hingegen Terminsbestimmungen.

2. Eilentscheidungen im Wege einstweiliger Verfügung können unaufschiebbar sein, allerdings nur unter der - grundsätzlich im Rahmen des § 47 ZPO erforderlichen - zusätzlichen Voraussetzung, dass die gerichtliche Handlung einer Partei/einem Beteiligten wesentliche Nachteile erspart oder dass bei ihrer Unterlassung Gefahr im Verzug ist.

3. Es kann die Besorgnis der Befangenheit begründen, wenn das Gericht nach seiner Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit gegen die aus § 47 Abs. 1 ZPO folgende Wartepflicht verstößt und dadurch zu erkennen gibt, dass es die Ablehnung für unbeachtlich hält.

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IMRRS 2022, 0753

LG Berlin, Urteil vom 18.06.2021 - 65 S 340/20

Die Zustellung einer nicht ordnungsgemäß beglaubigten Abschrift kann nach § 189 ZPO geheilt werden, sofern die zugestellte Abschrift mit der Urschrift übereinstimmt.

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Online seit 15. März

IMRRS 2023, 0260

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2023 - 5 U 254/21

Verpflichtet sich ein Bauträger zur Errichtung von Solarlampen, so müssen diese den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen und wie netzgebundene Lampen leuchten. Dies kann nur im Bauträgervertrag, nicht jedoch in der Bezugsurkunde abbedungen werden.

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IMRRS 2023, 0344

LG München I, Urteil vom 01.03.2023 - 1 S 7620/22 WEG

1. Ein Eigentümer, der sich Geruchsbelästigungen durch Grillen ausgesetzt fühlt, kann selbst gegen das Grillen vorgehen.

2. Kommt es durch das Grillen zu Rauch- und Geruchsbelästigungen, ist die Anzahl des Grillens auf maximal viermal im Monat zu beschränken, wobei auch nicht an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen gegrillt werden darf.

3. Zwar ist die isolierte Drittwiderklage gegen einen bislang nicht am Prozess beteiligten Dritten grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme besteht nach dem Zweck der Widerklage, die Vervielfältigung und Zersplitterung von Prozessen zu vermeiden und eine gemeinsame Verhandlung und Entscheidung über zusammengehörige Ansprüche zu ermöglichen, jedoch in den Fällen, in denen die geltend gemachten Ansprüche tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen des Drittwiderbeklagten verletzt werden.

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IMRRS 2023, 0307

AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022 - 14 C 299/22

Beantragt ein Wohnungseigentümer weniger als 3 Wochen vor der angesetzten Eigentümer-Versammlung bei Gericht, der Eigentümergemeinschaft aufzugeben, in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung bereits Monate vorher dem Verwalter mitgeteilte TOPs (u. a. Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags) aufzunehmen, so fehlt es schon am Verfügungsanspruch, da die Ladungsfrist von 3 Wochen nicht mehr eingehalten werden kann.

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IMRRS 2023, 0350

BGH, Urteil vom 15.02.2023 - IV ZR 353/21

Die Ausübung des Widerspruchsrechts gem. § 5a Abs. 1 Satz 1 VVG a.F. (hier: Fassung vom 13. Juli 2001) verstößt gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn ein geringfügiger Belehrungsfehler vorliegt, durch den dem Versicherungsnehmer nicht die Möglichkeit genommen wird, sein Widerspruchsrecht im Wesentlichen unter denselben Bedingungen wie bei zutreffender Belehrung auszuüben (hier: Schriftform statt Textform).*)

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IMRRS 2023, 0315

LG Dresden, Beschluss vom 22.06.2022 - 5 T 722/21

1. Das Insolvenzgericht hat den Vergütungsantrag selbstständig zu prüfen. Es kann sich aber eines Gutachtens bedienen, um sich über die Entscheidung von Zu- oder Abschlägen eine Meinung zu bilden.

2. In der Regelvergütung ist die Verwaltung von Immobilien grundsätzlich nicht enthalten. Zuschläge sind möglich.

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IMRRS 2023, 0351

OLG Nürnberg, Beschluss vom 20.02.2023 - 13 W 44/23

Die Zustellung unter einer c/o-Adresse durch Einlegen in einen zur Wohnung gehörenden Briefkasten stellt keine wirksame Ersatzzustellung i. S.v. § 178 Abs. 1 Nr. 1, § 180 ZPO dar, wenn nicht feststeht, dass der Beklagte unter der c/o-Anschrift (zu diesem Zeitpunkt) tatsächlich wohnhaft war.*)

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IMRRS 2023, 0220

LG Berlin, Urteil vom 03.08.2022 - 33 O 170/21

1. Die rechtskräftige Entscheidung der Strafgerichtsbarkeit über einen Antrag des Zwangsverwalters über die von der Staatsanwaltschaft vorgenommene Beschlagnahme und Pfändung von Mietforderungen steht der Zulässigkeit einer vom Zwangsverwalter wegen der Mieten beim Zivilgericht erhobenen Feststellungsklage entgegen.

2. Zur Entscheidung über eine strafprozessuale Beschlagnahme von Vermögen ist ausschließlich die Strafgerichtsbarkeit berufen.

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Online seit 14. März

IMRRS 2023, 0262

AG Karlsruhe, Urteil vom 06.12.2022 - 6 C 615/22

1. Vermietet der Mieter die Mieträume teilweise über Airbnb unter, steht dem Vermieter grundsätzlich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf den Untermietzins zu.

2. Ob ein diesbezüglicher Anspruch des Vermieters mietvertraglich vereinbart werden kann, bleibt offen. Eine diesbezügliche Regelung kann aber gegen § 307 und § 553 Abs. 3 BGB verstoßen.

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IMRRS 2023, 0346

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2023 - 2-13 S 89/21

1. Ein Beschluss über ein Verbot der Hundehaltung, der neben einer Ausnahme für in der Anlage vorhandene Tiere vorsieht, dass im Einzelfall die Gemeinschaft durch Beschluss die Hundehaltung gestatten kann, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

2. Es ist nicht erforderlich, dass in dem Beschluss über das Hundehaltungsverbot bereits die Kriterien angeführt werden, unter denen in Zukunft im Einzelfall die Hundehaltung genehmigt wird.*)

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IMRRS 2023, 0348

OLG Schleswig, Beschluss vom 01.03.2023 - 2 Wx 10/23

1. Gemäß § 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 GBO i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 2 ERVV-SH ist der Notar verpflichtet, soweit technisch möglich, Dokumente in durchsuchbarer Form im Dateiformat PDF zu übermitteln. Es handelt sich um eine Verpflichtung, die der Notar verbindlich einzuhalten hat.*)

2. Die Nichteinhaltung des § 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 GBO i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 2 ERVV SH führt jedoch nicht dazu, dass die Einreichung unwirksam ist, § 135 Abs. 1 Satz 3 GBO. Der Verstoß wirkt sich auf das Verfahren beim Grundbuchamt nicht aus, was der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit dient und die Beteiligten vor ansonsten drohenden erheblichen Risiken schützt.*)

3. Gelten der Antrag und die eingereichten Dokumente wegen § 135 Abs. 1 Satz 3 GBO als wirksam eingegangen, fehlt es (insoweit) an einem Eintragungshindernis, § 18 Abs. 1 GBO. Deshalb kann das Grundbuchamt - trotz eines Verstoßes gegen § 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 GBO i.V.m. § 3 ERVV SH - weder eine Zwischenverfügung noch eine Zurückweisung erlassen.*)

4. Die Einhaltung der Pflicht zur Einreichung von Dokumenten nach § 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 GBO i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 2 ERVV-SH kann jedoch durch die Dienstaufsicht durchgesetzt werden. Die Dienstaufsicht hat insbesondere bei einem wiederholten bzw. ständigen Verstoß ein disziplinarisches Einschreiten zu überprüfen.*)

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IMRRS 2023, 0349

OLG Nürnberg, Beschluss vom 28.02.2023 - 3 W 290/23

Legt der Antragsteller in einem Verfügungsverfahren gegen einen zurückweisenden Beschluss sofortige Beschwerde ein, ohne diese entgegen seiner Ankündigung zu begründen, ist im Rahmen der erforderlichen Gesamtschau der maßgeblichen Umstände der Verfügungsgrund regelmäßig zu verneinen, weil der Antragsteller dadurch zu erkennen gibt, dass es ihm mit der Durchsetzung seiner Ansprüche nicht eilig ist.*)

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Online seit 13. März

IMRRS 2022, 1187

AG Hannover, Urteil vom 10.06.2022 - 563 C 1669/22

Wird vereinbart, dass die Betriebskosten umgelegt werden, so gilt, dass alle Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung als umlagefähig vereinbart gelten.

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IMRRS 2023, 0343

BGH, Beschluss vom 09.02.2023 - I ZR 142/22

Die Besorgnis der Befangenheit ist begründet, wenn der abgelehnte Richter als Mitglied des Revisionsgerichts im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde gegen einen Beschluss zu entscheiden hat, mit dem das Berufungsgericht die Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen hat, und an diesem Beschluss die Ehefrau des abgelehnten Richters als Berufungsrichterin mitgewirkt hat.*)

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Online seit 10. März

IMRRS 2023, 0340

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 23.02.2023 - 10 B 1148/22

1. Das Gebot der Rücksichtnahme fordert nicht, dass alle Fenster eines Hauses mit den dahinter liegenden Zimmern beziehungsweise das gesamte Grundstück das ganze Jahr über optimal besonnt oder belichtet werden.

2. Gewähren Fenster, Balkone oder Terrassen eines neuen Gebäudes beziehungsweise Gebäudeteils den Blick auf ein Nachbargrundstück, ist deren Ausrichtung, auch wenn der Blick von dort in einen Ruhebereich des Nachbargrundstücks fällt, nicht aus sich heraus rücksichtslos. Es ist in bebauten Gebieten üblich und hinzunehmen, dass infolge einer solchen Bebauung erstmals oder zusätzlich Einsichtsmöglichkeiten entstehen.

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IMRRS 2022, 1233

OLG Zweibrücken, Urteil vom 02.09.2022 - 7 U 57/21

1. Ein Nachlassgläubiger hat bis zur Teilung des Nachlasses die Wahl, ob er die Miterben als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB) in Anspruch nimmt oder ob er von ihnen (lediglich) die Befriedigung aus dem ungeteilten Nachlass in Form der Gesamthandsklage (§ 2059 Abs. 2 BGB) verlangt.

2. Ein Pachtvertrag kann vom Pächter nicht wegen seines schlechten Gesundheitszustandes außerordentlich gekündigt werden.

3. Auch die Corona-Pandemie und die damit zusammenhängenden behördlichen Einschränkungen bieten keinen Grund für eine außerordentlichen Grund eines Gaststättenpachtvertrags.

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IMRRS 2023, 0309

AG Velbert, Urteil vom 19.01.2022 - 18a C 14/21

1. Der Veräußerer haftet bis zu dem Zeitpunkt, in dem der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird, für die Hausgeldzahlungen.

2. Erbringt der Erwerber die Hausgeldzahlung in der Kenntnis, hierzu nicht verpflichtet zu sein, kann er sie nicht mehr zurückfordern.

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IMRRS 2023, 0238

AG Passau, Urteil vom 07.10.2022 - 23 C 612/22 WEG

1. Auch ein Eigentümer als Laie muss seine Anfechtungsklage gegen den Verband richten.

2. Für die Klagebegründung reicht eine sog. "Kerndarstellung" aus.

3. Die Klagebegründungsfrist ist wie die Anfechtungsfrist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist und keine prozessuale Frist.

4. Ein Rechtsirrtum gibt auch bei einer nicht juristisch geschulten Partei grundsätzlich keinen Wiedereinsetzungsgrund ab.

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IMRRS 2023, 0339

OLG Rostock, Beschluss vom 22.02.2023 - 7 W 7/23

1. Verfügt ein bundesweit tätiger Versicherer über sog. „Hausanwälte“ an verschiedenen Orten, denen er im Wege des Outsourcing die weitere Bearbeitung von Leistungsfällen im Zusammenhang mit gerichtlichen Streitigkeiten überlässt, muss er diese organisatorischen Maßnahmen unter dem Gesichtspunkt der Kostenminderung in Ausrichtung an dem konkreten Streitfall sachorientiert und effizient nutzen.*)

2. Dies bedingt die Mandatierung eines gerichtsansässigen „Hausanwalts“, wenn die Erforderlichkeit einer besonderen Spezialisierung eines Rechtsanwalts am dritten Ort nicht ersichtlich ist.*)

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IMRRS 2023, 0342

BGH, Beschluss vom 01.02.2023 - XII ZB 472/22

Die Bemessung der Beschwer durch das Beschwerdegericht kann im Rechtsbeschwerdeverfahren nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob das Beschwerdegericht die gesetzlichen Grenzen überschritten oder sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt hat (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 10.02.2021 - XII ZB 376/20, IBRRS 2021, 0892 = FamRZ 2021, 770).*)

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Online seit 9. März

IMRRS 2023, 0341

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 288/22

Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, ist wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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