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46 Urteile

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt


Online seit 23. Juli

IMRRS 2021, 0849
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Störungen des Sondereigentums kann Eigentümer weiterhin selbst geltend machen

BGH, Urteil vom 11.06.2021 - V ZR 41/19

1. Nach der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gem. § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin auch dann selbst geltend machen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist; die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums.*)

2. Das Recht des Wohnungseigentümers, Störungen abzuwehren, die sowohl den räumlichen Bereich seines Sondereigentums als auch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, beschränkt sich auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche; nur unter den Voraussetzungen von § 14 Abs. 3 WEG kann ein einzelner Wohnungseigentümer Ausgleich in Geld verlangen.*)

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Online seit 21. Juli

IMRRS 2021, 0799
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Direktansprüche zwischen den Eigentümern und Verwaltern?

AG Hannover, Urteil vom 23.03.2021 - 483 C 13214/20

Die Grundsätze der Ansprüche zu Gunsten Dritter oder mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter scheiden nach neuem Recht aus mit der Folge, dass es Direktansprüche zwischen den Eigentümern und den Verwaltern mit Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020 im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr gibt.

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IMRRS 2021, 0801
Beitrag in Kürze
NachbarrechtNachbarrecht
Darf man den Nachbarn filmen?

AG Mainz, Urteil vom 26.02.2021 - 86 C 286/18

Zu den Voraussetzungen eines Unterlassungsanspruchs wegen unerlaubter Anfertigung von Lichtbildern.

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Online seit 20. Juli

IMRRS 2021, 0814
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Vertragsanpassung bei corona-bedingter Schließung?

OLG Köln, Beschluss vom 31.05.2021 - 22 U 205/20

1. Die allgemeinen Auswirkungen der Corona-Pandemie begründen in der Regel keinen Mietmangel.

2. Es erscheint möglich, dass aufgrund behördlich verhängter Beschränkungen insbesondere etwa im Gastronomiegewerbe eine Anpassung des geschuldeten Mietzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage geboten sein kann.

3. Allerdings kommt eine Anpassung des Vertrags nur in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint.

4. Zur Beantwortung dieser Frage müssen erhaltene oder aber zwar beanspruchbare, aber zurechenbar dennoch nicht beantragte staatliche Hilfszahlungen in die Bewertung einfließen. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und gegebenenfalls inwieweit der Mieter durch weitere zumutbare Maßnahmen, insbesondere etwa Kurzarbeit für seine Mitarbeiter oder gar Freistellung, seine Betriebskosten senken kann.

5. Der Mieter muss schlüssig und substantiiert dazu vortragen, dass und gegebenenfalls inwieweit seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind.

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IMRRS 2021, 0816
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Kaputtes Dachschrägenfenster: Gemeinschaft muss bestimmen, ob repariert oder erneuert wird

LG Köln, Beschluss vom 10.05.2021 - 29 S 32/21

1. Die Vorschrift in § 48 Abs. 5 WEG betrifft allein das Verfahrensrecht.

2. Im Rahmen des ihnen bei der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zustehenden Ermessens müssen die Miteigentümer noch eine Entscheidung dazu treffen, welche Art der Instandhaltung - Erneuerung oder Reparatur - beauftragt werden soll.

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IMRRS 2021, 0819
Beitrag in Kürze
NachbarrechtNachbarrecht
Zufahrt über ein eigenes Grundstück möglich: Kein Wegerecht auf fremdem Grundstück

BGH, Urteil vom 16.04.2021 - V ZR 85/20

1. Ein Notwegrecht nach § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt nicht in Betracht, wenn der Eigentümer des verbindungslosen Grundstücks eine Zufahrt zu diesem in zumutbarer Weise über ein anderes, in seinem Eigentum stehendes Grundstück errichten kann; in diesem Fall kann das Notwegrecht allenfalls befristet und längstens bis zur Herstellung der anderweitigen Verbindung mit dem öffentlichen Weg zugesprochen werden.*)

2. Erfordert die Errichtung einer Zufahrt zu dem verbindungslosen Grundstück eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans und kommt in Betracht, dass der Eigentümer einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf deren Erteilung hat, ist es ihm grundsätzlich zuzumuten, diesen gerichtlich durchzusetzen; ob eine solche Klage vor den Verwaltungsgerichten hinreichende Aussicht auf Erfolg hat, muss das Zivilgericht bei der Entscheidung über das Bestehen des Notwegrechts in eigener Zuständigkeit prüfen.*)

3. Ein durch eine Grunddienstbarkeit gesichertes Wegerecht gewährt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Vorteil i.S.v. § 1019 BGB nur für dieses, nicht aber für weitere, in seinem Eigentum stehende oder von ihm genutzte Grundstücke; eine Benutzung des dienenden Grundstücks auch für Zwecke anderer Grundstücke als des herrschenden ist grundsätzlich widerrechtlich (Bestätigung von Senat, Urteil vom 05.10.1965 - V ZR 73/63, BGHZ 44, 171; Urteil vom 06.06.2003 - V ZR 318/02, IBRRS 2003, 1962 = WM 2004, 190).*)

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Online seit 19. Juli

IMRRS 2021, 0811
Beitrag in Kürze
BauträgerBauträger
Schöner ist auch teurer!

KG, Urteil vom 19.11.2019 - 27 U 134/16

1. Liegt dem Bauträgervertrag ein Ausstattungskatalog zugrunde und kann der Erwerber unabhängig von der Herstellerfirma gleichwertige Objekte und Materialien auswählen, steht dem Bauträger ein Anspruch auf Mehrvergütung zu, wenn sich der Erwerber eine höherwertigere Ausstattung aussucht.

2. Von einer in einem notariellen Kaufvertrag vereinbarten Schriftformklausel für Nachträge kann durch eine mündliche Vereinbarung der Vertragsparteien Abstand genommen werden.

3. Eine vereinbarte Vertragsstrafe kann nicht geltend gemacht werden, wenn der Erwerber bei der Abnahme keinen entsprechenden Vorbehalt erklärt hat.

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IMRRS 2021, 0815
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Treuwidrigkeit des Nutzungswunsches muss Mieter beweisen

AG Aachen, Urteil vom 20.05.2021 - 121 C 109/19

1. Für die Treuwidrigkeit des Nutzungswunsches bzw. die Missbräuchlichkeit trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, da der an sich vom Vermieter darzulegende und zu beweisende Eigenbedarf dann wegfällt bzw. dieser sich nicht darauf berufen darf (vgl. BeckOGK/Geib, 01.04.2021, BGB § 573 Rz. 102; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl., BGB § 573 Rz. 102; LG Gießen, Urteil vom 23.02.1994 - 1 S 441/93 NJW-RR 1994, 910; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl., BGB § 573 Rz. 72).

2. Eine Depression und Lungenerkrankungen sowie die Äußerung, bei einem Umzug einen Suizid in Erwägung zu ziehen, reichen nicht aus, um einen Härtefalle nach § 574 Abs. 1 BGB zu begründen.

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IMRRS 2021, 0818
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Anforderungen an einen Vergleich der Gemeinschaft mit dem Verwalter

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.06.2021 - 2-13 S 13/21

Zu den Anforderungen an eine Beschlussfassung über einen Vergleich der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter.*)

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Online seit 16. Juli

IMRRS 2021, 0806
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Unfähiger Verwalter darf nicht wiedergewählt werden

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.06.2021 - 2-13 S 25/20

Die Wahl eines Verwalters, der – auch trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer – über einen längeren Zeitraum nicht dafür Sorge getragen hat, dass eine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen wurde, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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Online seit 15. Juli

IMRRS 2021, 0803
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Verwaltervertrag mit pauschaler jährlicher Vergütungserhöhung ist unwirksam

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.06.2021 - 2-13 S 35/20

Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, die eine pauschale jährliche Erhöhung der Vergütung um 4% vorsieht, benachteiligt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Verbraucher angehören, unangemessen und ist daher unwirksam.*)

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Online seit 14. Juli

IMRRS 2021, 0386
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corna-bedingte Schließung: Muss Mieter seine finanziellen Reserven einsetzen?

KG, Beschluss vom 11.03.2021 - 8 U 1106/20

1. Ein Einsatz von Mietervermögen, um die Miete - hier: April und Mai 2020 - für eine Hotelimmobilie im Lockdown der ersten Pandemie-Welle aufzubringen, ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen und in Ansehung des Schutzzwecks des Kündigungsmoratoriums in Art. 240 § 2 EGBGB nur dann zu fordern, wenn es liquide vorhanden und sein Einsatz dem Mieter unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Unsicherheiten der Pandemiezeit und im Interesse des Unternehmensfortbestands zuzumuten ist; eine Pflicht, sogleich alle Reserven aufzubrauchen, kann nicht angenommen werden.

2. Einer weiteren Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses im laufenden Berufungsverfahren wegen Zahlungsverzugs des Mieters einer Hotelimmobilie zwischen November 2020 und Januar 2021 kann der Mieter einen Anspruch auf Anpassung der Miete an die grundlegend veränderten Verhältnisse infolge der Pandemie nach § 313 BGB einredeweise entgegenhalten, wobei nicht ausgeschlossen erscheint, dass wegen des Verbots touristischer Beherbergung und des daraus folgenden Wegfalls der wesentlichen Umsätze eine Mietreduzierung von 50% der vereinbarten Miete angemessen ist.

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IMRRS 2021, 0795
Beitrag in Kürze
VersicherungenVersicherungen
Und nochmal: Muss Versicherung bei corona-bedingter Schließung zahlen?

OLG Schleswig, Urteil vom 18.05.2021 - 16 U 25/21

1. Leistet der Versicherer einer Betriebsschließungsversicherung nach seinen AVB Entschädigung, wenn die zuständige Behörde aufgrund des IfSG den versicherten Betrieb zur Verhinderung der Verbreitung von Krankheiten oder Krankheitserregern schließt, so ist damit vorausgesetzt, dass eine konkrete, einzelfallbezogene Maßnahme zur Bekämpfung einer gerade aus dem konkreten Betrieb erwachsenden Infektionsgefahr (sog. intrinsische Gefahr) erfolgt. Ein derartiges Leistungsversprechen erfasst daher nicht faktische Betriebsschließungen aufgrund genereller gesellschafts- und gesundheitspolitischer Maßnahmen in einer pandemischen Ausnahmesituation wie im Rahmen des Corona-Lockdown.

2. Definieren die AVB meldepflichtige Krankheiten und Krankheitserreger als "die folgenden, im Infektionsschutzgesetz in den §§ 6 und 7 namentlich genannten Krankheiten und Krankheitserreger", handelt es sich zudem um eine abschließende Aufzählung, so dass kein Versicherungsschutz für eine Betriebsschließung im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie besteht, wenn weder COVID-19 noch SARS-CoV-2 in der nachfolgenden Aufzählung benannt sind.

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Online seit 13. Juli

IMRRS 2021, 0776
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Berechtigt Störung des Hausfriedens zur fristlosen Kündigung?

AG Paderborn, Urteil vom 03.03.2021 - 55 C 281/20

1. Einer nachfolgenden Kündigung kann nicht jede Abmahnung zu Grunde gelegt werden. Einerseits muss sich die Abmahnung zumindest auf eine ähnliche Vertragsverletzung beziehen, die Gegenstand der Kündigung sein soll, zudem muss die Abmahnung eines identischen kontinuierlichen Verhaltens in einem engen zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen.

2. Lautes Herumschreien um 23 Uhr im Treppenhaus stellt keine schwer wiegende Vertragsverletzung, die zur endgültigen Zerstörung der Vertrauensgrundlage des Vertrags führt, dar.

3. Mieter haben sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden. Erforderlich ist, dass ein Mieter die Pflicht zur Rücksichtnahme, sich so zu verhalten, dass andere Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, schwer wiegend verletzt.

4. Eine nachhaltige - also schwer wiegende - Störung des Hausfriedens ist bei lediglich einmaligen und vereinzelten Vorfällen sowie Störungen, die dem Bagatellbereich zuzuordnen sind, zu verneinen.

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IMRRS 2021, 0768
Beitrag in Kürze
SachverständigeSachverständige
Objektspezifische Merkmale unrichtig bewertet: Verkehrswert fehlerhaft angegeben?

OLG Hamm, Urteil vom 03.02.2021 - 11 U 63/20

Wenn nicht feststellbar ist, dass ein Sachverständiger bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens den Verkehrswert aufgrund eines zumindest grob fahrlässigen Pflichtenverstoßes fehlerhaft angegeben hat, liegen die Voraussetzungen des § 839a BGB nicht vor. Dass einzelne besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale unvollständig ermittelt und/oder unrichtig bewertet sind, kann zur Begründung einer Haftung nicht ausreichen.*)

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IMRRS 2021, 0786
ProzessualesProzessuales
Berufung zurückgewiesen: Wer trägt die Kosten der Anschlussberufung?

OLG Stuttgart, Beschluss vom 18.06.2021 - 23 U 728/21

Verliert mit einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Anschlussberufung der anderen Partei gem. § 524 Abs. 4 Var. 3 ZPO ihre Wirkung, fallen die Kosten des Berufungsverfahrens beiden Parteien im Verhältnis des Werts von Berufung und Anschlussberufung zur Last.*)

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Online seit 12. Juli

IMRRS 2021, 0767
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Besichtigung des Schimmelbefalls verweigert: Keine Mietminderung mehr!

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 - 65 S 185/19

1. Das Minderungsrecht geht verloren, wenn Mieter die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls verweigert haben.*)

2. Eine Bescheinigung einer Fachärztin für Innere Medizin mit der schlichten Feststellung, dass das Asthma bronchiale, an dem die Mieterin Leide, "mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auf den Schimmelbefall im Badezimmer und auf die Asbestbodenplatten zurückzuführen" sei, genügt nicht als Kausalitätsnachweis.*)

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IMRRS 2021, 0769
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Unberechtigte Eigenbedarfskündigung: Umfang des Schadensersatzes

AG Steinfurt, Urteil vom 14.01.2021 - 21 C 444/20

1. Ein Vermieter, der unter Vorspiegelung eines Eigenbedarfs an der Mietsache das Dauerschuldverhältnis kündigt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

2. Wird der behauptete Wille, die Mietsache an einen Angehörigen zu überlassen, nicht in die Tat umgesetzt, trägt der Vermieter aufgrund des mangelnden Vollzugs der Überlassung die sekundäre Darlegungslast für die Behauptung, dass der Eigenbedarf in dem maßgeblichen Zeitpunkt bestanden hat. An diese Darlegung sind hohe Anforderungen zu stellen.

3. Der Kausalzusammenhang wird durch ein auf eigener Willensentscheidung beruhendes Verhalten des Mieters dann nicht unterbrochen, wenn dieses Verhalten durch die Kündigung herausgefordert ist und deshalb keine ungewöhnliche, sondern eine unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen beider Vertragsparteien naheliegende Reaktion darstellt.

4. Der Anspruch entfällt nur ausnahmsweise dann, wenn feststeht, dass der Mieter im Zeitpunkt der Aufhebungsvereinbarung oder später entschlossen war, die Wohnung in jedem Fall, unabhängig von dem geltend gemachten Eigenbedarf zu räumen.

5. Dem Mieter steht Ersatz des Differenzmietschadens zu, der durch die Anmietung einer gleichwertigen, jedoch teureren Wohnung entsteht. Ihm steht aber nur der erhöhte Quadratmeterpreis für die Größe der alten Wohnung zu.

6. Für die Dauer des zu leistenden Differenzschadens ist ein Rückgriff auf § 9 ZPO angemessen, wonach von einem Zeitraum von 3,5 Jahren auszugehen ist.

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Online seit 9. Juli

IMRRS 2021, 0693
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wiederholte Beleidigung als "fette Sau" und "fettes Schwein" rechtfertigt fristlose Kündigung

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.10.2020 - 41 C 961/19

Erhebliche Beleidigungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung und machen eine vorherige Abmahnung entbehrlich.

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Online seit 8. Juli

IMRRS 2021, 0694
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
"Verjährungsfalle" auch bei Betriebskostenabrechnungen nicht unbeachtlich!

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 02.12.2020 - 41 C 1012/19

Nachzahlungsforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung unterliegen (ebenfalls) der Regelverjährung von drei Jahren.

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IMRRS 2021, 0709
Mit Beitrag
ImmobilienmaklerImmobilienmakler
Nicht jedes fahrlässige Fehlverhalten des Maklers führt zur Verwirkung seines Lohnanspruchs!

OLG München, Urteil vom 14.04.2021 - 27 U 6526/20

1. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat Strafcharakter. Es ist daher geboten, den § 654 BGB grundsätzlich nur auf Fälle treuwidrigen Verhaltens des Maklers im eigentlichen und engeren Sinne anzuwenden. Insofern muss der Makler den Maklerlohn nach allgemeinem Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient, sich gleichsam infolge groben Fehlverhaltens des Maklerlohns unwürdig erwiesen haben.

2. Deshalb lässt nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen.

3. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Makler (s)eine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigenden Weise verletzt hat.

4. Die bloße fehlerhafte Angabe des Baujahrs einer Immobilie rechtfertigt ohne Hinzutreten besonderer Umstände keine Verwirkung des Lohnanspruchs.

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Online seit 7. Juli

IMRRS 2021, 0730
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Bei Dienstwohnungen besteht keine Eile zur Abrechnung der Betriebskosten

VG München, Urteil vom 23.03.2021 - 5 K 18.994

1. Die Zuweisung einer Dienstwohnung stellt einen Sachbezug dar.

2. Bei § 7 Abs. 6 Satz 3 DWV (Dienstwohnungsverordnung) handelt es sich - im Gegensatz zu § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 - nicht um eine Ausschlussfrist, so dass die Betriebskosten auch nach über einem Jahr abgerechnet werden können.

3. Eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB kommt nicht in Betracht.

4. Sind Kaltwasserzähler zwar vorhanden, konnten diese aber nicht abgelesen werden, so können die Kosten für Wasser und Abwasser ausnahmsweise im Verhältnis der Wohnfläche abgerechnet werden.

5. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören u. a. die Kosten des Betriebsstromes. Dazu gehört der gesamte Strom, der zum Betrieb der Zentralheizung erforderlich ist, also der Strom für die Beleuchtung des Heizraums sowie für den Betrieb der Pumpen und Brenner.

6. Ist ein Zwischenzähler vorhanden, so sind die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung entsprechend des gemessenen Verbrauchs anzusetzen. Fehlt ein Zwischenzähler, so ist eine Schätzung zulässig. In der Literatur werden Schätzwerte zwischen vier und zehn Prozent vorgeschlagen.

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Online seit 6. Juli

IMRRS 2021, 0758
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Welcher Zeitpunkt ist für die Ermittlung der Vergleichsmiete maßgebend?

BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 93/20

1. Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision oder der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann. Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an Senatsurteile vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17, Rz. 7 f., IMRRS 2017, 1154 = NZM 2017, 732; vom 18.10.2017 - VIII ZR 242/16, Rz. 4, IMRRS 2017, 1778 = DAR 2018, 78; jeweils m.w.N.).*)

2. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsurteile vom 18.11.2020, IMR 2021, 56; vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, IMRRS 2021, 0668, zur Veröffentlichung bestimmt).*)

3. Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der stets erforderlichen Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Ermessen steht (im Anschluss an Senatsurteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b cc (2) (d) (aa), a.a.O., m.w.N.).*)

4. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der - hier vom Berufungsgericht zugrunde gelegte Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB a.F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung der Senatsurteile vom 29.02.2012, IMR 2021, 177; und vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b bb, a.a.O.).*)

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IMRRS 2021, 0757
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Auch große Handelsketten müssen Miete zahlen - trotz Corona!

LG Mainz, Urteil vom 25.06.2021 - 2 O 311/20

1. Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.

2. Zwar stellt die Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage dar. Das Maß der Unzumutbarkeit und damit ein Anspruch auf Vertragsanpassung ist aber nur bei substanziierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, dass ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt.

3. Da die wirtschaftliche Situation des Mieters zu berücksichtigen ist, kommt es bei einem Konzern auch auf die Konzernmutter an.

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IMRRS 2021, 0759
Mit Beitrag
NachbarrechtNachbarrecht
Auch wenn der Baum abstirbt: Überhängende Äste dürften abgeschnitten werden!

BGH, Urteil vom 11.06.2021 - V ZR 234/19

Das Selbsthilferecht nach § 910 Abs. 1 BGB ist - vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen eines Rückschnitts - nicht deshalb ausgeschlossen, weil durch die Beseitigung des Überhangs das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht.*)

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Online seit 5. Juli

IMRRS 2021, 0755
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Formelle Anforderungen an Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

AG Münster, Urteil vom 20.05.2021 - 8 C 2208/20

Nach § 559b Abs. 1 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen zur seiner formellen Wirksamkeit eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten.

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IMRRS 2021, 0639
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Notwendiger Inhalt der Ergänzung der Vermögensauskunft bei belastetem Grundstück

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22.10.2020 - 10 K 10080/20

1. Wenn die Vermögensauskunft unvollständig, ungenau, widersprüchlich oder lückenhaft erscheint, kann eine Nachbesserung auch ohne eine wesentliche Änderung des Schuldnervermögens vor Ablauf der Zweijahresfrist verlangt werden.

2. Im Vermögensverzeichnis ist die Existenz von Eigentümergrundschulden und bei Briefgrundschulden auch der Aufbewahrungsort des Grundschuldbriefs anzugeben, nicht aber der Valutastand einer das Grundstück des Schuldners belastenden Grundschuld. Bei Fremdgrundschulden ist der Vertragspartner aus dem Kausalgeschäft mit Namen und Anschrift anzugeben.

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IMRRS 2021, 0753
RechtsanwälteRechtsanwälte
Was tun, wenn die Berufungsbegründungsfrist nicht eingehalten werden kann?

BGH, Beschluss vom 27.05.2021 - III ZB 64/20

Ein Prozessbevollmächtigter, der erkennt, eine Rechtsmittelbegründungsfrist nicht einhalten zu können, muss durch einen rechtzeitig gestellten Antrag auf Fristverlängerung dafür Sorge tragen, dass ein Wiedereinsetzungsgesuch nicht notwendig wird. Dies setzt allerdings voraus, dass die Fristverlängerung rechtlich zulässig und ein Vertrauen auf deren Bewilligung begründet ist (Fortführung von BGH, IBR 2013, 1327 - nur online).*)

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IMRRS 2021, 0751
ProzessualesProzessuales
Widerklagend § 650f BGB-Sicherheit gefordert: Erlass eines Teilurteil zulässig!

BGH, Urteil vom 20.05.2021 - VII ZR 14/20

1. Ein Teilurteil über eine Widerklage, mit der ein Anspruch auf Sicherheitsleistung gemäß § 648a BGB a.F. geltend gemacht wird, ist nicht deshalb unzulässig, weil die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen in Bezug auf den Gegenstand der Klage besteht.*)

2. Zur Erreichung des Gesetzeszwecks ist wegen der Eilbedürftigkeit des Sicherungsanspruchs ein Ausnahmefall von der höchstrichterlichen Rechtsprechung anzunehmen, der es rechtfertigt, einen etwaigen Widerspruch zwischen Teilurteil und Endurteil hinzunehmen.*)

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Online seit 2. Juli

IMRRS 2021, 0744
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist eine Indexmiete wirksam vereinbart?

BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20

Zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung (§ 557b Abs. 3 BGB; im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2018, 45).*)

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IMRRS 2021, 0745
Mit Beitrag
VersicherungenVersicherungen
Greift Betriebsschließungsversicherung bei corona-bedingter Schließung?

OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2021 - 12 U 11/21

1. Enthalten Versicherungsbedingungen einer Betriebsschließungsversicherung die ausdrückliche Regelung, dass meldepflichtige Krankheiten und Krankheitserreger im Sinne dieses Vertrags "nur" die in einem nachfolgenden Katalog - ohne Erwähnung des Infektionsschutzgesetzes - aufgezählten sind, wobei weder die Krankheit COVID-19 noch der Krankheitserreger SARS-CoV-2 enthalten ist, so ist eine Betriebsschließung infolge des Auftretens dieser Krankheit bzw. dieses Erregers nicht vom Versicherungsschutz umfasst.*)

2. Die hierin liegende Risikobegrenzung ist wirksam. Sie ist weder mehrdeutig noch überraschend gemäß § 305c BGB und begründet auch keine unangemessene Benachteiligung des Versicherungsnehmers im Sinne von § 307 BGB.*)

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IMRRS 2021, 0747
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VersicherungenVersicherungen
Betriebsschließungsversicherung bei Schließung in Folge der Corona-Pandemie

OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2021 - 12 U 4/21

1. Nehmen Versicherungsbedingungen einer Betriebsschließungsversicherung mehrfach auf das Infektionsschutzgesetz (IfSG) Bezug und bestimmen diese eine Entschädigungspflicht für eine Betriebsschließung "beim Auftreten meldepflichtiger Krankheiten oder Krankheitserreger (siehe Nr. 2)", wobei der in dieser Nr. 2 enthaltene und abschließend zu verstehende Katalog mit den "folgenden, im Infektionsschutzgesetz in den §§ 6 und 7 namentlich genannten Krankheiten oder Krankheitserreger[n]", gegenüber dem Katalog in § 6 und § 7 IfSG eingeschränkt ist, so ist die den abschließenden Katalog enthaltende Klausel wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.*)

2. Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel besteht Versicherungsschutz für eine bedingungsgemäße Betriebsschließung auch aufgrund des Auftretens von Krankheiten und Krankheitserregern, die von den Generalklauseln in § 6 und § 7 IfSG erfasst werden. Diese Generalklauseln schließen die Krankheit COVID-19 bzw. den Krankheitserreger SARS-CoV-2 mit ein.*)

3. Ob eine Betriebsschließung im Sinne der Versicherungsbedingungen vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Allein der Umstand, dass weiterhin in geringem Umfang eine geschäftliche Tätigkeit möglich war, schließt die Annahme eines Versicherungsfalles nicht aus, wenn sich die behördliche Anordnung im konkreten Fall faktisch wie eine Betriebsschließung ausgewirkt hat.*)

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Online seit 1. Juli

IMRRS 2021, 0737
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WohnraummieteWohnraummiete
Alter und tiefe Verwurzelung schützen doch vor Eigenbedarfskündigung

LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 - 67 S 345/18

1. Die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses kann den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen, wenn er sich in einem hohen Lebensalter befindet, tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für ihn keine konkrete und realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung anderen Ortes unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.*)

2. Verletzen die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde, kann eine Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn sein Erlangungsinteresse besonders drängend ist. Die Vermeidung gewöhnlicher Komfort- und wirschaftlicher Nachteile reicht dafür nicht aus.*)

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IMRRS 2021, 0736
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WohnraummieteWohnraummiete
Vermieter muss zunächst rückständige Miete selbst einfordern

AG Stuttgart, Urteil vom 21.05.2021 - 35 C 998/21

1. Die Kosten der ersten Geltendmachung rückständiger Miete durch einen Rechtsanwalt gegenüber dem kalendarisch in Verzug geratenen Mieter stellen grundsätzlich keine erstattungsfähigen Rechtsverfolgungskosten dar (§ 249 Abs. 1 BGB).*)

2. Beauftragt der Gläubiger routinemäßig und ohne sachlichen Grund verschiedene Rechtsanwaltskanzleien mit der außergerichtlichen und der gerichtlichen Geltendmachung seiner Ansprüche, so verstößt er gegen das Schadensminderungsgebot (§ 254 BGB) und muss eine Kürzung seiner Ansprüche hinnehmen.*)

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IMRRS 2021, 0630
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Versagung des Zuschlags als Wirkung einer einstweiligen Verfügung

LG Hannover, Beschluss vom 02.03.2021 - 6 T 2/21

Wird ein Rechtspfleger wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt, darf er nicht durch seinen im Geschäftsverteilungsplan vorgesehenen Vertreter ersetzt werden; die Zwangsversteigerung wäre unzulässig. Der Verstoß ist nicht heilbar. Ist allerdings der abgelehnte Rechtspfleger weiter tätig, können seine Beschlüsse nachträglich geheilt werden, wenn der Befangenheitsantrag endgültig abgewiesen wird.

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Online seit 30. Juni

IMRRS 2021, 0729
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WohnraummieteWohnraummiete
Bei mehreren Modernisierungsarbeiten sind die Gesamtkosten aufzuteilen

AG Münster, Urteil vom 19.04.2021 - 28 C 2287/20

1. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, 6. Auflage 2020, § 559b BGB, Rz. 11). Welchen Umfang die Erläuterung durch den Vermieter haben muss, hängt wiederum davon ab, wie umfangreich die durchgeführten Modernisierungsarbeiten waren. Sofern der Mieter darüber hinaus weitere Informationen begehrt, steht ihm ein umfassendes Belegeinsichtsrecht zu.

2. Werden mehrere Modernisierungsarbeiten zugleich durchgeführt, so sind die Gesamtkosten auf die verschiedenen Maßnahmen aufzuteilen (vgl. Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, 6. Auflage 2020, § 559b BGB, Rz. 7).

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IMRRS 2021, 0732
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Was ist bei einer beabsichtigten Vermietung einer Gemeinschaftsfläche zu beachten?

AG Ludwigsburg, Urteil vom 22.04.2021 - 21 C 2168/20

1. Bei der Entscheidung über das "Ob" einer Vermietung einer Gemeinschaftsfläche müssen die wesentlichen Gesichtspunkte, die für und gegen eine Vermietung sprechen, ermittelt werden und vor der Beschlussfassung zur Verfügung stehen.

2. Soll laut Tagesordnung darüber beschlossen werden, wer eine Gemeinschaftsfläche mieten kann, und wird stattdessen beschlossen, die Gemeinschaftsfläche gar nicht zu vermieten, war dies bei der Einberufung nicht bezeichnet.

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IMRRS 2021, 0650
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Teilungsplan Glück - Zuteilung von privilegiertem Hausgeld in der "Rangklasse 9"

AG Schwäbisch Hall, Beschluss vom 26.08.2020 - 1 K 33/19

1. Wird Hausgeld erst nach der Abgabe von Geboten aber noch zum Verteilungstermin angemeldet, wird dieses bis zu 5% des Verkehrswertes vor einer Zuteilung an den Schuldner berücksichtigt.

2. Hausgeld von mehr als 5% kann nur dann bei der Erlösverteilung berücksichtigt werden, wenn aus diesem aktiv das Verfahren betrieben wird.

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Online seit 29. Juni

IMRRS 2021, 0720
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WohnraummieteWohnraummiete
Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen?

LG Bonn, Urteil vom 27.05.2021 - 6 S 154/20

1. Es sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. BGH, IMR 2018, 500).

2. Der Mieterhöhungserklärung müssen keine Belege beigefügt werden. Der Mieter hat vielmehr nur ein Recht auf Einsichtnahme am Sitz des Vermieters (vgl. Dickersbach in Erman, BGB, 16. Auflage/2020, § 559 b, Rz. 12 m.w.N.).

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IMRRS 2021, 0722
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SteuerrechtSteuerrecht
Energielieferung ist keine unselbstständige Nebenleistung der Vermietung!

FG Münster, Beschluss vom 06.04.2021 - 5 K 3866/18

1. Ein einheitlicher Umsatz liegt vor, wenn die Leistung des Steuerpflichtigen aus zwei oder mehreren Elementen oder Handlungen besteht, die so eng miteinander verbunden sind, dass sie objektiv eine einzige untrennbare wirtschaftliche Leistung bilden, deren Aufspaltung wirklichkeitsfremd wäre.

2. Eine Leistung ist insbesondere dann als Nebenleistung zu einer Hauptleistung anzusehen, wenn sie für die Kunden keinen eigenen Zweck, sondern das Mittel darstellt, um die Hauptleistung des Leistungserbringers unter optimalen Bedingungen in Anspruch zu nehmen.

3. Nach diesen Grundsätzen handelt es sich bei einerseits steuerfreien Vermietungsleistungen und andererseits steuerpflichtigen Energielieferungen, die gesondert über Mietnebenkosten abgerechnet werden, um getrennte Leistungen. Energielieferungen sind nicht umsatzsteuerbefreit, sodass ein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann.

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IMRRS 2021, 0161
ZwangsvollstreckungZwangsvollstreckung
Keine einstweilige Anordnung bei unzulässiger Landesverfassungsbeschwerde

VerfGH Sachsen, Beschluss vom 31.08.2020 - Vf. 135-IV-20

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung hat keinen Erfolg, wenn die zugrundeliegende Landesverfassungsbeschwerde bereits unzulässig ist.

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Online seit 28. Juni

IMRRS 2021, 0603
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WohnraummieteWohnraummiete
Verdacht auf illegale Hundehaltung begründet Besichtigungsrecht

AG Alsfeld, Urteil vom 18.12.2020 - 30 C 73/20

1. Ein Mieter ist auch ohne besondere vertragliche Absprache verpflichtet, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen.

2. Voraussetzung eines Besichtigungs- und Betretungsrechts ist dabei stets das Vorliegen eines konkreten sachlichen Grunds.

3. Ist eine Erlaubnis zur Hundehaltung erforderlich, so muss diese grundsätzlich ausdrücklich erteilt werden.

4. Ergeben sich konkrete Anhaltspunkte für eine unzulässige Tierhaltung und damit vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts, besteht ein Besichtigungsrecht, denn erst nach Besichtigung des Mietobjekts können alle abwägungsrelevanten Umstände - wie Zustand des Mietobjekts insbesondere vor dem Hintergrund der Tierhaltung, Größe, Art und Verhalten der Tiere - festgestellt werden.

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IMRRS 2021, 0723
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ImmobilienmaklerImmobilienmakler
Verlängerungsklausel trotz unwirksamer Verweisungsklausel wirksam?

OLG Hamm, Urteil vom 07.01.2021 - 18 U 109/18

1. Die Unwirksamkeit einer im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines „Makler-Alleinauftrags“ dem Kunden gestellten sog. Verweisungsklausel infiziert nicht in jedem Fall eine in allgemeinerem Zusammenhang geregelte Verlängerungsklausel.*)

2. Die Inanspruchnahme von Maklerleistungen auf der Grundlage eines teilweise unwirksamen Makler-Alleinauftrags kann gleichwohl zur Entstehung von Courtageansprüchen führen.*)

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IMRRS 2021, 0719
NachbarrechtNachbarrecht
Hammerschlags- und Leiterrecht auch für Unterfangungsarbeiten!

OLG Köln, Urteil vom 20.05.2021 - 18 U 17/20

1. Das Recht zur Benutzung des Nachbargrundstücks nach § 24 NachbG-NW ist nicht beschränkt auf Handlungen rein im oberirdischen Raum.*)

2. Zur Frage unverhältnismäßiger substantieller Beeinträchtigung durch die Beseitigung von Anpflanzungen.*)

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IMRRS 2021, 0642
ZwangsversteigerungZwangsversteigerung
Auskunftsansprüche nach Art. 15 DSGVO in der Immobiliarzwangsvollstreckung

AG Seligenstadt, Urteil vom 23.06.2020 - 1 C 7/19

1. Der Auskunftsanspruch aus Art 15 DSGVO bezieht sich nicht auf interne Vorgänge wie Gesprächsvermerke.

2. Die Norm gibt keinen Anspruch darauf, dass der Betroffene sämtliche Kommunikation, die ihm bereits bekannt ist, erneut ausgedruckt und übersendet erhalten kann. Es besteht auch kein Anspruch auf Darlegung der verwendeten Verarbeitungsmittel, auf Sortierung der Daten in zeitlicher Hinsicht oder nach Art und Zweck ihrer Verwendung und/oder Mitteilung über bereits gelöschte Daten.

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IMRRS 2021, 0714
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RechtsanwälteRechtsanwälte
Erledigungsgebühr setzt besondere anwaltliche Bemühungen voraus!

OVG Saarland, Beschluss vom 18.06.2021 - 2 E 141/21

Die Entstehung einer Erledigungsgebühr nach Nr. 1002 VV-RVG setzt voraus, dass sich ein Rechtsstreit ganz oder teilweise nach Aufhebung oder Änderung des mit einem Rechtsbehelf angefochtenen Verwaltungsakts durch anwaltliches Mitwirken erledigt. Eine anwaltliche Mitwirkung in diesem Sinne erfordert eine besondere, auf Beilegung der Sache ohne Entscheidung des Gerichts gerichtete und zur Erledigung nicht nur unwesentlich beitragende Tätigkeit des Rechtsanwalts. Hierfür sind besondere Bemühungen mit dem Ziel der Erledigung der Rechtssache erforderlich, die über eine "normale", durch die Tätigkeitsgebühren abgegoltene Prozessführung hinausgehen.*)

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