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Online seit heute

IMRRS 2021, 0444
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
"Berliner Mietendeckel" ist nichtig!

BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvF 1/20

1. Das Grundgesetz enthält - von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen - eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.*)

2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.*)

3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.*)

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Online seit gestern

IMRRS 2021, 0425
Beitrag in Kürze
BauträgerBauträger
Voraussetzungen einer Besitzübergabe durch einstweilige Verfügung?

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.02.2021 - 6 O 15/21

1. In den Fällen, in denen bei Bau- oder Bauträgerverträgen die Herausgabe des Vertragsobjekts nach der Bezugsfertigkeit im Wege der einstweiligen Verfügung verlangt wird, sind die Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast zur Dringlichkeit einer finanziellen Situation der Antragsteller ebenso zu berücksichtigen, wie auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes im Rahmen der Interessenabwägung die die Entscheidung des Gerichts leitenden Tatsachen - insbesondere auch unter Beachtung der vollständigen und wahrheitsgemäßen Erklärung der Parteien (§ 138 ZPO) - aufzuklären und der freien Würdigung des gesamten Vorbringens zuverlässig festzustellen sind (Abgrenzung zu KG, IBR 2019, 675, und IBR 2018, 147).*)

2. Zur Auslegung der Klausel im Bauträgervertrag "Die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt unverzüglich nach seiner Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Zahlungen der bis dahin fälligen Kaufpreisraten".*)

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IMRRS 2021, 0430
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Mutwilliges Nichtbeheizen der Wohnung rechtfertigt ordentliche Kündigung

AG Hannover, Beschluss vom 15.03.2021 - 428 C 12798/20

1. Das Nichtbeheizen der Wohnung ist geeignet, entsprechende Schäden an der Mietsache hervorzurufen, und rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.

2. Auch die Verhinderung der Thermenwartung sowie Überprüfung der Rauchmelder rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.

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IMRRS 2021, 0424
NachbarrechtNachbarrecht
Nachbar holt Beweissicherungsgutachten ein: Kosten werden nicht erstattet!

OLG Köln, Urteil vom 15.03.2021 - 5 U 100/20

Ein Anspruch auf Erstattung eines sog. Beweissicherungsgutachtens folgt - zumindest im Regelfall - weder aus dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch noch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag.

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Online seit 13. April

IMRRS 2021, 0418
Beitrag in Kürze
ImmobilienmaklerImmobilienmakler
Courtage bei genehmigungsbedürftigen Grundstückskaufvertrag erst nach Genehmigung!

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.11.2020 - 9 U 32/19

1. Bedarf der Kaufvertrag über ein Grundstück einer Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde, entsteht der Anspruch des Maklers gegen den Käufer auf Zahlung der vereinbarten Provision erst mit Erteilung der Genehmigung. Steht die Genehmigung zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Klage des Maklers gegen seinen Kunden noch aus, ist die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen.*)

2. Fehlt die Genehmigung, spielt es für den Provisionsanspruch des Maklers keine Rolle, aus welchen Gründen die Genehmigung fehlt. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Maklerkunde die Genehmigung durch einen Antrag an die Landwirtschaftsbehörde herbeiführen könnte.*)

3. Hat der Maklervertrag den Nachweis einer Kaufgelegenheit zum Gegenstand, rechtfertigt weder die Bestellung eines Nießbrauchs an dem in Aussicht genommenen Grundstück noch der Abschluss eines Pachtvertrags durch den Maklerkunden einen Provisionsanspruch des Maklers. Das gilt auch dann, wenn der Maklerkunde im Hinblick auf Nießbrauch und Pachtvertrag an die Grundstückseigentümer eine Gegenleistung erbringt, die dem ursprünglich in Aussicht genommenen Kaufpreis entspricht.*)

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IMRRS 2021, 0423
SachverständigeSachverständige
Keine Vergütung für die Beantwortung von Rechtsfragen!

LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 08.03.2021 - L 7 KO 7/18

Wird der Sachverständige gerichtlich zu Gegebenheiten befragt, die er als nicht streitig erkennen kann, bzw. werden ihm nur Rechtsfragen angetragen, muss er die Arbeit ablehnen; äußert er sich stattdessen gutachterlich, erhält er keine Vergütung.

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Online seit 12. April

IMRRS 2021, 0224
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Stockende Zahlung ist kein Indiz für Zahlungsunfähigkeit!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.12.2020 - 22 W 56/20

1. Bei der Beurteilung von Indizien, die auf eine Kenntnis des Gläubigers von der Zahlungsunfähigkeit des Insolvenzschuldners hindeuten könnten, sind die Besonderheiten der Baubranche zu berücksichtigen.

2. Kommt es bei einem Bauunternehmer gegenüber einem Baustofflieferanten zu vorübergehenden Zahlungsstockungen, so lässt dies keinen Schluss auf die Kenntnis des Lieferanten von der Zahlungsunfähigkeit zu.

3. Auch die Nichtzahlung der Rechnungen trotz Mahnung begründet keine Kenntnis des Baustofflieferanten.

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IMRRS 2021, 0421
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Besichtigung verweigert: Fristlose Kündigung - trotz Corona!

AG Ludwigshafen, Urteil vom 29.03.2021 - 2i C 228/20

1. Steht der Verdacht im Raum, dass der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt ("Messie-Wohnung"), hat der Vermieter auch in Zeiten von Corona ein Besichtigungsrecht, um diesem Verdacht nachgehen zu können.

2. Verweigert sich der Mieter über ein Jahr unzähligen Terminvorschlägen des Vermieters und lässt sich trotz eines Duldungs- und Vollstreckungstitels nicht auf eine Besichtigung ein, kann der Vermieter fristlos kündigen.

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IMRRS 2021, 0416
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Sondereigentum mit allen Bestandteilen = Gemeinschaftseigentum?

LG Köln, Urteil vom 12.11.2020 - 29 S 25/20

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Raumeigentümer verpflichtet ist, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume mit "allen Bestandteilen und jeglichem Zubehör" auf eigene Kosten in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass mit "allen Bestandteilen" das Gemeinschaftseigentum gemeint ist.

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Online seit 9. April

IMRRS 2021, 0413
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Aufteilung von Eigentum: Erwerber kann werdender Eigentümer sein

BGH, Urteil vom 26.02.2021 - V ZR 33/20

Bei einer Aufteilung durch Teilungsvertrag gem. § 3 WEG a.F. kann derjenige, der seine Einheit von einem der teilenden Eigentümer erwirbt, als werdender Wohnungseigentümer anzusehen sein; das kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn aus objektivierter Erwerbersicht eine strukturelle Vergleichbarkeit mit einer einseitigen Aufteilung gem. § 8 WEG a.F. durch einen Bauträger gegeben ist, weil das Gebäude seitens der teilenden Eigentümer errichtet oder grundlegend saniert und zumindest ein Teil der Einheiten im Zuge der Aufteilung veräußert werden soll.*)

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IMRRS 2021, 0381
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Wie wird ab einem Verbrauchswärmeanteil von 21,5% korrekt abgerechnet?

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.11.2020 - 33 C 3482/18

Kommt bei einer Heizungsanlage aufgrund von hohem Wärmeeintrag lediglich 8% der Heizwärme bei den Heizkörpern an, richtet sich die Verteilung nach dem Flächenmaßstab. Dabei ist ab einem Verbrauchswärmeanteil von 21,5% von unplausibel hohen Verbrauchswerten auszugehen. Zwar hat der BGH, IMR 2020, 151, diese Lösung über § 9a Abs. 1 und 2 HeizkV ausgeschlossen, diese Entscheidung ist aber zum Wohnungseigentumsrecht ergangen, das seine eigenen Besonderheiten hat.

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IMRRS 2021, 0380
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Antrag auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags ist Familienstreitsache

OLG Bremen, Beschluss vom 12.11.2020 - 4 WF 67/20

1. Bei einem Antrag auf Zustimmung des getrennt lebenden Ehepartners zur Kündigung des gemeinsam geschlossenen Wohnraummietvertrages handelt es sich um eine Familienstreitsache i.S.v. § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG.*)

2. Der Verfahrenswert richtet sich in einem solchen Verfahren in der Regel nach der Jahresnettomiete.*)

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Online seit 8. April

IMRRS 2021, 0406
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Wann kann eine Wohnung wegen sog. Betriebsbedarfs gekündigt werden?

BGH, Beschluss vom 23.02.2021 - VIII ZR 213/20

1. Erlässt das Berufungsgericht unter offenkundiger Verkennung der Voraussetzungen des § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil, das weder tatbestandliche Feststellungen noch eine rechtliche Begründung enthält, ist im Beschwerdeverfahren gegen die Nichtzulassung der Revision zu unterstellen, dass das Berufungsgericht das in den Tatsacheninstanzen gehaltene und im Beschwerdeverfahren angeführte Vorbringen des Beschwerdeführers nicht hinreichend i.S.d. Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genommen hat und die Entscheidung des Berufungsgerichts hierauf beruht (in Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 18.07.2007 - XII ZR 87/05, Rz. 26 i.V.m. 24, IMRRS 2007, 2564; vom 18.09.2012 - VI ZR 51/12, Rz. 1, IMRRS 2012, 2786 = NJW-RR 2012; vom 16.05.2017 - VI ZR 25/16, Rz. 12 ff., IMRRS 2017, 1777 = NJW 2017, 2561).*)

2. Zu den Voraussetzungen an eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen sog. Betriebsbedarfs.*)

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IMRRS 2021, 0387
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Volle Miete trotz corona-bedingter Schließung!

LG Stuttgart, Urteil vom 29.01.2021 - 2 O 246/20

1. In der staatlich angeordneten Schließung bzw. Zugangsbeschränkung liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

3. Die Schließungsanordnung und die weiteren behördlichen Maßnahmen stellen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar und § 313 BGB ist anwendbar.

4. Eine Vertragsanpassung kommt allerdings nur in Betracht, wenn dem Mieter ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Dies kann nur bejaht werden, wenn dem Mieter existenziell bedeutsame Folgen drohen (hier verneint).

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IMRRS 2021, 0395
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Voraussetzungen des Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums?

AG Bad Schwalbach, Urteil vom 26.10.2020 - 3 C 268/20

Zu den Voraussetzungen des Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums.*)

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IMRRS 2021, 0318
ProzessualesProzessuales
Gewährleistungsansprüche verjährt wegen beschränkter Streitverkündung!

OLG Köln, Urteil vom 11.10.2018 - 3 U 45/16

Wird in einem auslegungsbedürftigen Streitverkündungsschriftsatz auf bestimmte Schadensersatzansprüche Bezug genommen, erstreckt sich die Hemmung der Verjährung nicht auch auf den später geltend gemachten Anspruch auf Erstattung der Ersatzvornahmekosten.

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Online seit 7. April

IMRRS 2021, 0377
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Schließung: Mangel nein, aber Vertragsanpassung

AG Oberhausen, Urteil vom 06.10.2020 - 37 C 863/20

1. Wird ein zeitlich begrenzter Mietvertrag trotz Erreichens des Vertragsendes weiterhin vollzogen, wird durch die tatsächliche Weiternutzung konkludent ein unbefristetes Mietverhältnis zu den Konditionen des ursprünglichen Vertrags geschlossen.

2. Ein Mietmangel liegt mit Blick auf die Corona-Beschränkungen nicht vor.

3. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

4. Es sind jedoch die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuwenden.

5. Um zu einem angemessenen tragbaren Ergebnis zu kommen, ist das Risiko, das mit den Corona-Beschränkungen einhergeht, auf die Parteien je zur Hälfte zu verteilen.

6. Der Kautionsrückzahlungsanspruch wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen.

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IMRRS 2021, 0388
Mit Beitrag
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Kein isoliertes Sondereigentum an Kellerraum!

OLG Nürnberg, Beschluss vom 22.03.2021 - 15 W 421/21

1. Ist eine Neufassung wegen Unübersichtlichkeit des Bestandsverzeichnisses nicht vollständig durchgeführt worden, kann dies auch später noch nachgeholt werden.*)

2. Wird das Sondereigentum an einem Kellerraum einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Neufassung des Bestandsverzeichnisses wegen Unübersichtlichkeit versehentlich nicht mitübernommen, geht bei einer späteren Übertragung des Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung auch das Sondereigentum an dem dazugehörenden Kellerraum auf den Käufer über, da isoliertes Sondereigentum an einem Kellerraum ohne Miteigentumsanteil an dem Grundstück nicht möglich ist.*)

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IMRRS 2021, 0379
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Binnenansprüche unter Mietern sind keine Streitigkeiten aus Miet- oder Pachtverträgen!

OLG München, Beschluss vom 18.11.2020 - 101 AR 119/20

1. Die Bestimmung des Gerichtsstands nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO kann nicht nur im Vorfeld einer Klage, sondern grundsätzlich auch noch dann erfolgen, wenn bereits Klage erhoben worden ist (ebenso BGH, Beschluss vom 14.07.2020 - X ARZ 156/20, IBRRS 2021, 0579 = IMRRS 2021, 0214).

2. Ansprüche im Verhältnis mehrerer Mieter untereinander aus einer Vereinbarung, die zwischen den Mietern zum Ausgleich der Mietsicherheitsleistung und damit lediglich aus Anlass eines Mietverhältnisses geschlossen worden ist, aber selbst kein Mietverhältnis begründet hat, werden von § 29a Abs. 1 ZPO nicht erfasst.

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Online seit 6. April

IMRRS 2021, 0385
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Wann ist die Schriftform eingehalten?

LG Bochum, Urteil vom 03.11.2020 - 16 O 85/20

Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben.

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IMRRS 2021, 0383
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Keine Eigentümerversammlung in Zeiten von Corona!

AG Ludwigshafen, Beschluss vom 16.03.2021 - 2p C 37/21

1. Sieht die Landesverordnung vor, dass lediglich Zusammenkünfte aus geschäftlichen, beruflichen oder dienstlichen Anlässen gestattet sind, kann eine Eigentümerversammlung nicht stattfinden.

2. Die Durchführung der Eigentümerversammlung als "Vollmachtversammlung" ist, unabhängig von der vorrangigen Frage, ob überhaupt Versammlungen durchgeführt werden können, unzulässig.




IMRRS 2021, 0389
Mit Beitrag
ProzessualesProzessuales
Verwalter verweigert Zustimmung zum Verkauf: Verwalter ist zu verklagen

AG Heidelberg, Beschluss vom 19.03.2021 - 45 C 2/21

1. Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist die Klage gegen den Verwalter und nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.*)

2. Dies gilt auch für eine Klage auf Nachweis der Verwaltereigenschaft durch öffentlich beglaubigte Urkunde.*)

3. Inhaber des Anspruchs ist der veräußernde Wohnungseigentümer.*)

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Online seit 1. April

IMRRS 2021, 0373
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Keine Pflicht zu Modernisierung - aber Rückstauschutz muss sein!

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.10.2020 - 27 C 21/20

Der Vermieter ist zwar grundsätzlich nicht zu einer Modernisierung der Mietsache verpflichtet. Aufgrund veränderter Umweltbedingungen kann aber Anspruch auf Errichtung eines Rückstauschutzes gegen Wassereinbruch bestehen.

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IMRRS 2021, 0382
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Absagen einer Eigentümerversammlung wegen Corona?

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.03.2021 - 2-13 T 7/21

Bestehen zum Zeitpunkt der geplanten Eigentümerversammlungen objektiv Unsicherheiten, ob die Durchführung gemäß der geltenden Coronaschutzverordnungen zulässig ist oder die Teilnehmer sich ordnungswidrig verhalten, besteht ein Anspruch auf Absage der Versammlung.*)

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Online seit 31. März

IMRRS 2021, 0375
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Welche Bedeutung hat eine Vollständigkeitsklausel?

BGH, Urteil vom 03.03.2021 - XII ZR 92/19

Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: "Mündliche Nebenabreden bestehen nicht") in einem Mietvertrag über Geschäftsräume.*)

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IMRRS 2021, 0370
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Der Mieter darf in seiner Wohnung auch sterben!

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.11.2020 - 15 C 59/20

Das Sterben in der gemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Verster­bens stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Ge­brauches dar.

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IMRRS 2021, 0371
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Untervermietung einer Einzimmerwohnung?

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 - 25 C 16/20

1. Ein berechtigtes Interesse der Mietpartei an einer Untervermietung kann auch hinsichtlich einer Einzimmerwohnung vorliegen.

2. Die Frage, welche Informationen über die Person der Untermieterin oder des Untermieters eine Mietpartei gegenüber der Vermieterseite offenlegen muss, ist nicht generell zu beantworten, maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls.

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IMRRS 2021, 0369
Mit Beitrag
SteuerrechtSteuerrecht
Ansatz der üblichen Miete als Rohertrag anstelle des vertraglich vereinbarten Entgelts?

BFH, Urteil vom 05.09.2019 - II R 41/16

1. Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist.*)

2. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20% niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20% höher ist als der oberste Wert der Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an.*)

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Online seit 30. März

IMRRS 2021, 0364
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Keine Mietminderung wegen Schließung aufgrund der Corona-Pandemie

LG Oldenburg, Urteil vom 26.10.2020 - 8 O 1268/20

1. Die behördlich verfügte Schließung eines Ladenlokals aufgrund der Corona-Pandemie stellt keinen Mietmangel dar.

2. Die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts werden nach Übergabe der Mietsache durch das besondere mietrechtliche Gewährleistungssystem verdrängt.

3. Ob eine Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, kann offenbleiben, da hierfür zumindest eine existenzbedrohende Situation vorliegen und der Mieter entsprechend vortragen müsste.

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IMRRS 2021, 0365
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Verwaltungsgerichte überprüfen keine Mietspiegel!

VG München, Urteil vom 08.10.2020 - M 12 K 18.1072

Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB ist unzulässig. Effektiver Rechtsschutz besteht vor den Zivilgerichten.*)

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IMRRS 2021, 0360
Mit Beitrag
NachbarrechtNachbarrecht
Nachbar fühlt sich überwacht: Müssen Kameras weg?

LG Frankenthal, Urteil vom 16.12.2020 - 2 S 195/19

1. Grundsätzlich ist eine Überwachung durch eine Videokamera auf das eigene Grundstück zu beschränken; nur bei das Persönlichkeitsrecht des Betroffenen überwiegenden Interessen des Betreibers der Videoüberwachungsanlage dürfen auch öffentliche Verkehrsflächen und Zugänge zu fremden Grundstücken erfasst werden.

2. Auch bei der Ausrichtung von Überwachungskameras allein auf das eigene Grundstück des Grundstückseigentümers kann das Persönlichkeitsrecht Dritter beeinträchtigt sein, wenn Dritte eine Überwachung durch Überwachungskameras objektiv ernsthaft befürchten müssen.

3. Die ernsthafte Befürchtung der Überwachung durch die Überwachungskamera eines Nachbarn besteht, wenn sie aufgrund konkreter Umstände als nachvollziehbar und verständlich erscheint, etwa im Hinblick auf einen eskalierenden Nachbarstreit oder aufgrund objektiv Verdacht erregender Umstände.

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Online seit 29. März

IMRRS 2021, 0329
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wer zu früh räumt, den bestraft das Leben

LG Berlin, Urteil vom 01.12.2020 - 65 S 4/17

1. Vollstreckt der Vermieter aus einem vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn dieses Urteil in der nächsten Instanz aufgehoben wird.

2. Der Vermieter hat in diesem Fall dem Mieter die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete zu ersetzen, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit sie) auf einem höheren Wohnwert beruht. Es kommt aber auch eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht, etwa für eine größere Wohnung.

3. Der Mietdifferenzschaden nach unberechtigter Kündigung ist, sofern er zwischen den Parteien streitig ist, regelmäßig über das Einholen eines Gutachtens eines (mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten) Sachverständigen zu ermitteln, der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum (abweichenden) Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft.

4. Maßgeblich ist die Bewertung der beiden Wohnungen nach objektiven Kriterien.

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IMRRS 2021, 0356
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Keine Beurkundungspflicht bei Grundstücksherausgabe gem. § 667 BGB

BGH, Urteil vom 15.01.2021 - V ZR 210/19

1. Der treuhänderische Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des Auftraggebers ein Grundstück zu beschaffen, ist nur unter dem Gesichtspunkt der Erwerbspflicht des Beauftragten nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB formbedürftig, nicht auch im Hinblick auf die Verpflichtung des Beauftragten zur Weiterübertragung des Grundstücks auf den Auftraggeber (Bestätigung der st. Rspr., vgl. Senat, IBR 1995, 228).*)

2. Dass der Beauftragte hinsichtlich des Grundstückseigentums wirtschaftlich nur "Durchgangsstelle" ist, stellt keine gesonderte Voraussetzung für die Formfreiheit der Treuhandabrede hinsichtlich seiner Übereignungspflicht dar; die Formfreiheit besteht unabhängig davon, wie lange das Grundstück im Eigentum des Beauftragten bleiben soll und ob es zu einem festgelegten Zeitpunkt oder nur auf Verlangen auf den Auftraggeber übertragen werden soll.*)

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Online seit 26. März

IMRRS 2021, 0351
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist gesetzlichem Vertreter ein Mieterhöhungsverlangen zugegangen?

AG Kirchheim unter Teck, Urteil vom 16.10.2020 - 2 C 251/20

Ein Zugang bei dem gesetzlichen Vertreter i.S.v. § 131 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Willenserklärung nicht nur - zufällig - in dessen Herrschaftsbereich gelangt, sondern auch an ihn gerichtet oder zumindest für ihn bestimmt ist.

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IMRRS 2021, 0353
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Glasfaseranschluss bedarf nicht der Zustimmung aller Eigentümer

AG Plön, Urteil vom 03.04.2020 - 75 C 11/19

1. Wird der Beschluss über die Installation einer Wasserenthärtungsanlage erfolgreich und rechtskräftig angefochten, muss eine bereits eingebaute Anlage wieder entfernt werden.

2. Die mehrfache inhaltsgleiche Wiederholung früherer Eigentümerbeschlüsse, die bereits erfolgreich wegen ihres Inhalts rechtskräftig angefochten worden sind, ist rechtsmissbräuchlich und führt zur Nichtigkeit des Beschlusses.

3. Bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nur beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das im § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

4. Für die Schaffung eines Hausanschlusses zur Versorgung mit einem Glasfaseranschluss bedarf es jedoch nicht der Zustimmung aller Eigentümer.

5. Bietet nur eine Firma die gewünschte Leistung an, bedarf es keiner Vergleichsangebote.

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IMRRS 2021, 0354
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Haftpflichtanspruch zur Tabelle festgestellt: Muss die Versicherung zahlen?

BGH, Urteil vom 10.03.2021 - IV ZR 309/19

Zur Inanspruchnahme des Haftpflichtversicherers eines insolventen Schädigers durch den Geschädigten nach Feststellung des Haftpflichtanspruchs zur Tabelle.*)

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IMRRS 2021, 0355
ProzessualesProzessuales
Einwendungen gegen fachspezifisches Gutachten: Keine erhöhte Substantiierungspflicht!

BGH, Beschluss vom 16.02.2021 - VI ZR 1104/20

Stellen sich in einem Schadensersatzprozess wegen Produkthaftung medizinische Fragen, dürfen weder an den klagebegründenden Sachvortrag einer Partei noch an ihre Einwendungen gegen ein Sachverständigengutachten hohe Anforderungen gestellt werden.*)

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Online seit 25. März

IMRRS 2021, 0350
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Modernisierung kann zu Mietmangel führen!

LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 - 64 S 270/18

Für eine Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 BGB kommt es allein auf die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit an. Eine Mietminderung kommt auch dann in Betracht, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung auf einer berechtigten, vom Mieter zu duldenden Modernisierung beruht. Auf ein Verschulden des Vermieters oder öffentlich-rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen kommt es dabei nicht an (hier: Abbau von Regalen um das nach den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde eingebaute Fenster vollständig öffnen zu können).

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IMRRS 2021, 0338
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Kalte Zugluft und kalte Heizung sind Mietmangel

AG Bonn, Urteil vom 26.01.2021 - 206 C 18/19

1. Eine fehlende Prüfplakette an einem Feuerlöscher stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

2. Ein Wasserschaden an der Wand der Küche rechtfertigt eine Mietminderung von 5%.

3. Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass die Anlage funktionsfähig ist. Erforderlich ist, dass in den Räumen die sogenannte "Behaglichkeitstemperatur" erreicht wird. Die Behaglichkeitstemperatur beträgt in den hauptsächlich benutzten Räumen 20 - 22 Grad und in den Nebenräumen 18 - 20 Grad. Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) kann diese Temperatur auf etwa 16 - 17 Grad abgesenkt werden. Es muss allerdings gewährleistet sein, dass die Tagestemperatur innerhalb angemessener Zeit (ca. 30 bis 60 Minuten) wieder erreicht ist.

4. Kann die Wohnung auf nicht mehr als 20 Grad beheizt werden, berechtigt dies zu einer Mietminderung von 10%.

5. Das Ausgesetzt sein von Kälte und Zugluft im Hauptaufenthaltsraum einer Wohnung, dem Wohnzimmer, stellt in den kalten Wintermonaten einen Mietmangel dar, der eine Minderung von 10% rechtfertigt, in den wärmeren Monaten eine Minderung von 5%.

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IMRRS 2021, 0343
SachverständigeSachverständige
Befangenheitsantrag ist innerhalb der Stellungnahmefrist zu stellen!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.02.2021 - 17 W 5/21

Der Antrag, einen Sachverständigen wegen Besorgnis der Befangenheit abzulehnen, kann im selbstständigen Beweisverfahren innerhalb der Frist zur Stellungnahme gem. § 411 Abs. 4 ZPO gestellt werden. Die angemessene Frist zur Geltendmachung weiterer Einwendungen berechnet sich grundsätzlich nach der Entscheidung über das Ablehnungsgesuch.*)

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Online seit 24. März

IMRRS 2021, 0339
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WohnraummieteWohnraummiete
Vertragswidrige Tierhaltung rechtfertigt keine fristlose Kündigung

LG Hanau, Beschluss vom 28.12.2020 - 8 T 29/20

Vertragswidrige Hundehaltung rechtfertigt keine fristlose Kündigung, sofern von dem Hund keine konkreten und akuten Beeinträchtigungen ausgehen.

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IMRRS 2021, 0331
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Anspruch auf eine bestimmte Beschlussfassung?

LG Itzehoe, Beschluss vom 13.08.2020 - 11 S 61/18

Ein Anspruch auf Beschlussfassung setzt eine entsprechendes Ermessensreduzierung der Wohnungseigentümer voraus, wonach nur die begehrte Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche.

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IMRRS 2021, 0346
ProzessualesProzessuales
Handwerkerkosten zur Vor- und Nachbereitung von Ortsterminen sind nicht erstattungsfähig!

BGH, Beschluss vom 24.02.2021 - VII ZB 55/18

Kosten, die einer Partei durch die Beauftragung von Handwerkern zwecks Vor- und Nachbereitung von Ortsterminen mit dem gerichtlichen Sachverständigen entstanden sind, sind außergerichtliche Kosten der Partei. Sie sind daher, sofern nichts anderes vereinbart wird, bei einer durch Prozessvergleich vereinbarten Kostenaufhebung im Kostenfestsetzungsverfahren nicht zu erstatten.*)

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Online seit 23. März

IMRRS 2021, 0314
SachverständigeSachverständige
Verjährungsfrist wegen Mängeln in einem Gutachten über die Bausubstanz?

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.02.2020 - 24 U 36/19

1. Wird ein Architekt oder Ingenieur mit einer feststellenden Bestandsaufnahme eines aus Grund und aufstehender Altbebauung bestehenden Grundstücks beauftragt, um dem Auftraggeber eine Entscheidungsgrundlage für den Grundstückserwerb zu schaffen, stellt das Gutachten kein Werk dar, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen für ein Bauwerk besteht.

2. Ansprüche wegen Mängel in einem solchen Gutachten verjähren deshalb nicht in fünf, sondern in zwei Jahren ab Abnahme bzw. drei Jahren ab Kenntnis bzw. Kenntnisnahme.

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IMRRS 2021, 0334
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Erst Unterlassung verlangt: Entziehung ist nicht mehr möglich!

AG Wiesbaden, Urteil vom 02.10.2020 - 92 C 1012/20

1. Verletzt ein Wohnungseigentümer die ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen, so sind die anderen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, vor Erhebung einer Entziehungsklage zuerst eine entsprechende Unterlassungsklage gegen den störenden Wohnungseigentümer zu erheben.*)

2. Entscheiden sich jedoch die Wohnungseigentümer zur Erhebung einer Unterlassungsklage, so kann der störende Wohnungseigentümer darauf vertrauen, dass wegen der Pflichtverletzungen, die Streitgegenstand der Unterlassungsklage sind, keine Entziehungsklage gegen ihn erhoben wird; insbesondere, wenn zwischen beiden Klagen nur knapp zwei Monate liegen.*)

3. In diesem Fall haben die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Vorgehensweise ihren Entziehungsanspruch verwirkt.*)

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IMRRS 2021, 0333
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Keine Haftung des Sondereigentümers für anfängliche Mängel

AG Pinneberg, Urteil vom 29.09.2020 - 60 C 43/16

Es können bei pauschaler Auferlegung der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten auf den Sondereigentümer solche Maßnahmen nicht umfasst sein, die auf die Beseitigung bauseits vorhandener Nässeschäden und Instandsetzung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustands gerichtet sind.

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Online seit 22. März

IMRRS 2021, 0340
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Kann Nießbraucher Beschlüsse der Eigentümer anfechten?

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 71/20

1. Dem Nießbraucher von Wohnungseigentum steht die Befugnis zur Anfechtung eines von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses nicht zu (Bestätigung von Senat, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 194/14, Rz. 8, IMRRS 2015, 2014 = NJW 2015, 2968).*)

2. Erhebt ein Dritter (hier: Nießbraucher), der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt worden ist, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie - vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe - aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist.*)

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IMRRS 2021, 0336
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WohnraummieteWohnraummiete
Eigenbedarfskündigung wegen geplanter Wohnungszusammenlegung zulässig?

AG Hamburg, Urteil vom 08.09.2020 - 25a C 286/19

Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht nicht entgegen, dass der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht den statischen Nachweis für den Wanddurchbruch geführt und auch noch keine Zustim­mung der Eigentümerversammlung oder eine gegebenenfalls einzu­holende Baugenehmigung eingeholt hat.

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IMRRS 2021, 0332
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Fortsetzungsversammlung bedarf keiner formellen Einladung

AG Düsseldorf, Urteil vom 21.09.2020 - 290a C 189/19

Eine bereits zu Stande gekommene Eigentümerversammlung kann per Geschäftsordnungsbeschluss vertagt werden. Für die Fortsetzungsversammlung bedarf es nicht erneut einer Einladung i.S.v. § 24 Abs. 4 WEG. Der Sicherungszweck einer formellen Einladung i.S.v. § 24 Abs. 4 WEG wurde bereits mit der Einladung zur Erstversammlung erreicht.

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Online seit 19. März

IMRRS 2021, 0328
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WohnraummieteWohnraummiete
Alter schützt nicht unbedingt vor Kündigung

BGH, Urteil vom 03.02.2021 - VIII ZR 68/19

1. Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, IMRRS 2019, 0719 = BGHZ 222, 133).*)

2. Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719).*)

3. Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zu Grunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 36 f., IMRRS 2019, 0719).*)

4. Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719).*)

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