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44 Urteile

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt


Online seit 17. November

IMRRS 2017, 1562
Beitrag in Kürze
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Immobilenkauf: Rücktrittsrecht im Insolvenzfall gläubigerbenachteiligend?

BGH, Urteil vom 12.10.2017 - IX ZR 288/14

1. Ein in einem Grundstückskaufvertrag zu Gunsten des Verkäufers vereinbartes Rücktrittsrecht für den Insolvenzfall ist nicht gläubigerbenachteiligend, wenn das Rücktrittsrecht von vornherein Bestandteil des gegenseitigen Vertrags ist, der Schuldner Rechte an der Sache ausschließlich aufgrund dieses Vertrags erworben hat, die Rücktrittsklausel den Berechtigten in den Stand setzt, einen Zugriff der Gläubiger auf die Sache jederzeit abwehren zu können, und die Rücktrittsklausel freie Verfügungen des Schuldners zu Gunsten einzelner Gläubiger ausschließt.*)

2. Die Verpflichtung des Schuldners in einem Grundstückskaufvertrag zur unentgeltlichen Rückübertragung im Fall des Rücktritts ist gläubigerbenachteiligend. Der Verwalter kann in diesem Fall verlangen, dass die Masse so gestellt wird, wie wenn dem Schuldner die gesetzlichen Ansprüche aus dem Rückgewährschuldverhältnis zustünden.*)

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Online seit 16. November

IMRRS 2017, 1560
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Gebäudeschäden fehlerhaft ermittelt: Mängelansprüche verjähren nach fünf Jahren!

OLG Dresden, Urteil vom 14.10.2014 - 4 U 2025/13

1. Ein Auftrag über die gutachterliche Ermittlung von Schäden an einem Gebäude und der erforderlichen Sanierungskosten ist als Werkvertrag einzuordnen, da sich der geschuldete Erfolg - die Bewertung und Kalkulation der Sanierungsleistungen - auf das Gebäude als Bauwerk bezieht.

2. Ansprüche des Auftraggebers wegen Fehlern bei der Ermittlung von Gebäudeschäden verjähren in fünf Jahren beginnend mit der Abnahme.

3. Verwertet der Auftraggeber eine gutachterliche Stellungnahme, indem er sie zur Grundlage von Vergleichsverhandlungen macht, wird dadurch die Leistung des Gutachters abgenommen.

4. Ein Grundurteil scheidet aus, wenn ein unbezifferter Feststellungsantrag geltend gemacht wird. Ausnahmsweise kann ein Grundurteil über eine Feststellungsklage ergehen, wenn damit ein bestimmter Betrag in der Weise geltend gemacht wird, dass die Klage auch zu einem Ausspruch über die Höhe des Anspruchs führen soll.

5. Eine die Verjährung unterbrechende Interventionswirkung tritt nicht ein, wenn der Streitverkündungsempfänger bereits zum Zeitpunkt der Streitverkündung erkennbar potenziell gesamtschuldnerisch oder ausschließlich haftet.

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IMRRS 2017, 1553
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Mietpreisbremse auf dreiseitige Vertragsübernahmevereinbarung anwendbar?

AG Neukölln, Urteil vom 11.10.2017 - 20 C 19/17

1. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB sind verfassungsgemäß; ebenso ist die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung verfassungskonform und rechtswirksam.

2. Wird kein neuer Mietvertrag abgeschlossen, sondern ein dreiseitiger Vertrag zwischen Vermieter, Vormieter und neuem Mieter dahingehend, dass der Vormieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der neue Mieter in dieses eintritt, ist § 556d analog anwendbar.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn es für diese Vertragsgestaltung keinen sachlichen Grund gibt, sie vielmehr lediglich der Umgehung der Mietpreisbremse dienen soll.

4. Der Berliner Metspiegel 2017 kann zumindest als einfacher Metspiegel gemäß § 287 ZPO herangezogen werden.

5. Ein vereinbartes Aufwandsentgelt für den Vermieter ist unwirksam.

 Volltext


IMRRS 2017, 1554
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Kaufpreis vs. Mängelansprüche: Kein Vorbehaltsurteil!

OLG München, Urteil vom 26.10.2017 - 23 U 1682/17

1. Die Geltendmachung von Leistungsverweigerungs- und Zurückbehaltungsrechten sowie die Ausübung eines Minderungsrechts stehen der Aufrechnung i.S. des § 302 ZPO nicht gleich, der Erlass eines Vorbehaltsurteils ist in derartigen Fällen nicht möglich.*)

2. Der Erlass eines Vorbehaltsurteils ist zudem grundsätzlich ermessensfehlerhaft, wenn der Beklagte mit einem Anspruch auf Mängelbeseitigungskosten gegen den Kaufpreisanspruch des Klägers aufrechnet.*)

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Online seit 15. November

IMRRS 2017, 1544
Beitrag in Kürze
Immobilien
Bereits ein Altlastenverdacht ist ein Mangel!

BGH, Urteil vom 21.07.2017 - V ZR 250/15

1. Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.*)

2. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB.*)

3. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten.*)

4. Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast.*)

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Online seit 14. November

IMRRS 2017, 1545
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Ledigliche Übernahme der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung ist verfassungskonform

BVerfG, Beschluss vom 10.10.2017 - 1 BvR 617/14

1. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II, wonach die Kosten der Unterkunft und Heizung nur in angemessener und nicht in tatsächlicher Höhe übernommen werden, ist verfassungskonform.

2. Der Gesetzgeber muss keinen Anspruch auf unbegrenzte Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung vorsehen. Die Regelung ist auch ausreichend klar und verständlich.

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IMRRS 2017, 1522
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Kaufvertrag streitig: Werdende Eigentümer dennoch stimmberechtigt?

AG Sinzig, Urteil vom 27.06.2017 - 10a C 13/16

1. Nach § 25 Abs. 2 WEG ist nur der Wohnungseigentümer Träger des Stimmrechts. Wohnungseigentümer ist dabei, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist.

2. Der Erwerber einer Eigentumswohnung einer bestehenden Gemeinschaft besitzt auch dann kein eigenes Stimmrecht, wenn sein Anspruch auf Übereignung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind.

3. Diese Grundsätze gelten aber nur für den künftigen Eigentümer einer bereits in Vollzug gesetzten Eigentümergemeinschaft.

4. Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden aber die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. In der Zeit der werdenden Eigentümergemeinschaft haben alle Erwerber das Stimmrecht in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG.

5. Bis zu ihrem Eintrag als Eigentümer bleiben die werdenden Eigentümer stimmberechtigt.

6. Dabei ist unerheblich, ob Bauträger und Erwerber über die Wirksamkeit des betreffenden Kaufvertrags streiten. Es ist lediglich auf die immer noch bestehende Auflassungsvormerkung der Erwerber abzustellen; durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird zumindest der Rechtsschein erzeugt, es stünde eine Eintragung der Erwerber als Volleigentümer unmittelbar bevor.

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IMRRS 2017, 1520
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Anspruch auf Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung?

LG Hamburg, Beschluss vom 19.06.2017 - 318 T 28/17

1. Bestehen individuelle Ansprüche der Sondereigentümer in einer verwalterlosen Gemeinschaft der (werdenden) Wohnungseigentümer, so liegt kein Verfügungsgrund für die Bestellung eines Verwalters oder eine Einberufungsermächtigung durch das Gericht vor.

2. Bis zur Abnahme hat der Erwerber Anspruch auf Erfüllung, mithin Herstellung eines mangelfreien Werks. Diesen Erfüllungsanspruch kann jeder einzelne Wohnungseigentümer aus dem Erwerbsvertrag auch in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum und ohne vorherige Mehrheitsbeschluss geltend machen, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung nicht an sich gezogen hat.

 Volltext


IMRRS 2017, 1528
Beitrag in Kürze
Prozessuales
WEG-Streitigkeit über Gebrauch des Wohnungseigentums: Schlichtungsverfahren obligatorisch!

LG Dortmund, Urteil vom 11.07.2017 - 1 S 282/16

1. Für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander ist grundsätzlich auf die nachbarrechtlichen Regelungen zurückzugreifen und § 906 BGB entsprechend anzuwenden, so dass es auch hier eines Schlichtungsverfahrens vor einer Klageererhebung bedarf.

2. Das Schlichtungserfordernis entfällt auch nicht deshalb, weil neben den schlichtungsbedürftigen Unterlassungsanträgen zugleich vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangt werden, für deren Geltendmachung ein Schlichtungsverfahren nicht vorgesehen ist.

3. Ein rechtlicher Grund von der Zulässigkeitsvoraussetzung Schlichtungsverfahren für den Fall abzuweichen, in dem ein gerichtlicher Vergleichsvorschlag bereits abgelehnt worden ist, besteht ebenfalls nicht.

4. Es bedarf bei der Abwehr störender Lärmimmissionen weder im Tenor noch im Klageantrag der Angabe einer Phonzahl oder einer dB-Zahl - mag diese Angabe auch sinnvoll und erstrebenswert sein.

5. Der Begriff der "Zimmerlautstärke" ist für die Urteilstenorierung anerkannt. Die "Zimmerlautstärke" wird nach allgemeiner Lebenserfahrung dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden.

6. Nichts anderes gilt für den Ausdruck "lautstark". Eine lautstarke Geräuschimmission ist gegeben, wo der Lärm nach seinem individuellen Zuschnitt nicht mehr sozialadäquat ist, d. h. nach dem Empfinden eines "verständigen" Durchschnittsmenschen nicht mehr hinzunehmen ist.

 Volltext


Online seit 13. November

IMRRS 2017, 1447
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kein Schmerzensgeldanspruch des Mieters wegen "Mobbings"!

LG Karlsruhe, Urteil vom 29.09.2017 - 9 S 66/17

Lässt ein Vermieter vom Hausmeister Lärmprotokolle in Bezug auf das Nutzungsverhalten von Mietern erstellen, liegt darin keine persönlichkeitsrechtsverletzende Bespitzelung, die einen Schmerzensgeldanspruch rechtfertigen könnte.

 Volltext  IMR 2017, 435


IMRRS 2017, 1540
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Beschlüsse über unzulässige Anzahl von Beiräten und unbestimmte bauliche Maßnahme sind ungültig

AG München, Urteil vom 18.01.2017 - 481 C 11177/16 WEG

1. Wird ein Beschluss gefasst, der ohne entsprechende Vereinbarung gegen § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer besteht, verstößt, ist er auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

2. Ist ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären, so führt dies zur Ungültigkeit weiterer Beschlüsse, die mit dem ungültigen Beschluss in engem thematischen Zusammenhang stehen.

3. Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung muss ebenso wie bei anderweitigen baulichen Maßnahmen im Beschluss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung (Umfang, Finanzierung, Ablauf, Kostenvorschläge) müssen im Beschluss geregelt werden.

 Volltext


IMRRS 2017, 1411
Prozessuales
Ausschließlichkeit einer Gerichtsstandsvereinbarung

LG Karlsruhe, Beschluss vom 26.09.2017 - 6 O 102/17

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Gerichtsstandsvereinbarung lässt sich grundsätzlich dahingehend auslegen, dass der Verwender eine Ausschließlichkeit lediglich für Passivprozesse begründen möchte. Für Aktivprozesse geht in der Regel aus dem mutmaßlichen Willen hervor, dass der AGB-Verwender sich die Möglichkeit der Gerichtsstandswahl offenhalten will.

 Volltext


Online seit 10. November

IMRRS 2017, 1537
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Mitarbeiter nutzen Räume als Wohnung: Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis?

KG, Beschluss vom 17.07.2017 - 8 U 216/16

1. Gemäß § 513 Abs. 2 ZPO kann mit der Berufung nicht angegriffen werden, dass das Landgericht als das örtlich oder sachlich unzuständige Gericht entschieden hat.

2. Entscheidendes Kriterium für die Einordnung, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt, bildet vielmehr die vertragliche Zweckbestimmung der Räume. Wohnraummiete liegt danach nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.

3. Sollen in den Räumen Mitarbeiter wohnen, so handelt es sich um ein ein Gewerberaummietverhältnis.

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IMRRS 2017, 1384
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Dachboden komplett zur Wohnung ausgebaut: Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016 - 6 U 23/15

1. Durch einen Umbau von Gemeinschaftseigentum entsteht wieder Gemeinschaftseigentum.

2. Eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft wird nur in besonders gravierenden Ausnahmefällen angenommen, in denen die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheint.

3. Die bloße Billigung einer Umbaumaßnahme gem. § 22 WEG begründet - selbst wenn sie mit finanziellen Zuwendungen zu Gunsten der Miteigentümer einhergeht - keinen außergewöhnlichen Umstand, der diese verpflichten würde, das Grundverhältnis zu ändern.

4. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die anderen Miteigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Der Anspruch umfasst auch die Bewilligung der Eintragung der Änderungsvereinbarung ins Grundbuch.

5. Voraussetzung des Änderungsanspruchs ist, dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwer wiegenden Gründen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Falls unbillig erscheint.

6. Das Sondereigentum besteht auch dann fort, wenn die Abgeschlossenheit nachträglich aufgehoben wird.

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IMRRS 2017, 1538
Mit Beitrag
Nachbarrecht
Ablagern geringer Schneemengen auf Nachbargrundstück ist keine Eigentumsbeeinträchtigung

AG München, Urteil vom 28.07.2017 - 213 C 7060/17

1. Nicht jede Einwirkung auf das Grundstückseigentum stellt auch eine Beeinträchtigung desselben dar.

2. Das gelegentliche Ablagern von ein bis zwei Schaufeln Schnee fällt jedenfalls nicht darunter, weil es keinerlei spürbare Auswirkungen auf die rechtliche oder tatsächliche Herrschaftsmacht des Eigentümers hat.

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Online seit 9. November

IMRRS 2017, 1536
Prozessuales
Berufung auf Formunwirksamkeit ist nicht treuwidrig!

BVerwG, Beschluss vom 27.09.2017 - 10 B 11.17

1. Der Grundsatz von Treu und Glauben steht der Berufung auf die Unwirksamkeit eines Vertrags nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen entgegen. Die Nichtigkeitsfolgen müssen für den Vertragsgegner zu schlechthin unerträglichen Ergebnissen führen und ein notwendiger Ausgleich mit anderen rechtlichen Mitteln nicht zu erzielen sein.

2. Das ausgefüllte Empfangsbekenntnis erbringt grundsätzlich den vollen Beweis dafür, dass das Schriftstück an dem vom Empfänger angegebenen Tag tatsächlich zugestellt wurde. Der Gegenbeweis ist aber zulässig. Er ist erbracht, wenn die Unrichtigkeit des Datums zur vollen Überzeugung des Gerichts feststeht.

 Volltext


Online seit 8. November

IMRRS 2017, 1525
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Formelle Anforderungen an Eigenbedarfskündigung

AG Düsseldorf, Urteil vom 07.08.2017 - 25 C 447/16

1. Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Hierfür sind die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erforderlich und ausreichend.

2. Der Grund "das Haus für sich, seine Kinder und seine Mutter zu benötigen" ist unzureichend; es fehlt bereits die Angabe zu der Anzahl der Kinder, die mit in das Haus einziehen sollen.

3. Eine derartige Eigenbedarfskündigung bedarf ebenfalls der Angabe, inwieweit sich die aktuelle Wohn- und Arbeitssituation des Vermieters durch den Einzug verbessern bzw. überhaupt verändern würde. Ebenso bedarf es einer Begründung für das Einzugsinteresse der Mutter des Vermieters.

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IMRRS 2017, 1517
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Entspricht Beschluss über freiwilligen Winterdienst an öffentlichen Wegen ordnungsgemäßer Verwaltung?

LG Hamburg, Urteil vom 28.06.2017 - 318 S 95/16

1. Die Urteilsberichtigung wegen offenbarer Unrichtigkeit nach § 319 ZPO hat grundsätzlich keinen Einfluss auf Beginn und Lauf von Rechtsmittelfristen. Die Berichtigung wirkt grundsätzlich auf den Verkündungszeitpunkt zurück, so dass die berichtigte Entscheidung als verkündet fingiert wird.

2. Ob und in welchem Umfang die Wohnungseigentümer (auch freiwillig) für den Zustand benachbarter (öffentlicher) Fläche Sorge tragen, ist keine Frage der generellen Beschlusskompetenz, sondern eine Frage ordnungsgemäßer Verwaltung. Es kommt maßgeblich darauf an, in welchem Zusammenhang die beschlossene Maßnahme mit den Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft steht.

3. Müssen die Wohnungseigentümer einen Teil des Weges der öffentlichen Grünanlage benutzen, um überhaupt zu den Eingängen zu gelangen, so dient der Weg daher unmittelbar auch dem Gemeinschaftseigentum, so dass eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 1 WEG im Hinblick auf den Winterdienst besteht.

4. Er entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Winterdienst im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erfolgt.

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Online seit 7. November

IMRRS 2017, 1523
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Kündigung wegen Schriftformverstoßes kann treuwidrig sein!

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16

1. Sog. Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = IMR 2014, 155 = NJW 2014, 1087, und vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, IMR 2014, 330 = NJW 2014, 2102).*)

2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311, und vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365).*)

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IMRRS 2017, 1514
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Schonfristzahlung: Auch 64 Euro sind beachtlich!

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.07.2017 - 2-11 S 121/17

1. Zahlt der Mieter während der Schonfrist mehrere Teilbeträge, so kommt es darauf an, ob bis zum Ende der Schonfrist eine vollständige Tilgung stattgefunden hat.

2. Die Berufung auf einen bestehenden Rückstand am Ende der Schonfrist ist nur treuwidrig, wenn der verbleibende Rückstand geringfügig ist.

3. Ist am Ende der Schonfrist noch ein Betrag offen, der mehr als 10% der geschuldeten Bruttomiete entspricht, so kann sich der Vermieter hierauf berufen, auch wenn dieser tatsächliche Rückstand gerade einmal 64 Euro sind.

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IMRRS 2017, 1513
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Verwaltervertrag mit unwirksamen Klauseln insgesamt oder nur teilweise nichtig?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2017 - 2-13 S 49/16

1. Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrages betreffen, ist der Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären.*)

2. Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf der gleichen Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung.*)

3. Zur Kontrolle von Vertragsbestimmungen in einem Verwaltervertrag.*)




IMRRS 2017, 1511
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Abrechnung

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2017 - 2-13 S 16/17

Ein Vorbehalt einer Nachprüfung einzelner Positionen in der Jahresabrechnung muss nicht die Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Abrechnung zur Folge haben.*)

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IMRRS 2017, 1512
Mit Beitrag
Prozessuales
Beschlussanfechtung: Keine Vertretung durch Verwalter gilt für alle Instanzen!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2017 - 2-13 S 142/12

Die in erster Instanz in einem Beschlussanfechtungsverfahren von einem beklagten Wohnungseigentümer abgegebene Erklärung, sich nicht durch den von der Hausverwaltung beauftragten Rechtsanwalt vertreten zu lassen, bewirkt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch in den folgenden Instanzen, dass diese Beklagten nicht von dem von der Verwaltung beauftragten Rechtsanwalt vertreten werden.*)

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Online seit 6. November

IMRRS 2017, 1488
Mit Beitrag
Pacht
Kleinreparaturenklausel ohne Wertobergrenze für Einzelreparatur zulässig?

LG Darmstadt, Urteil vom 27.07.2017 - 6 S 373/16

1. Eine Klausel im Gewerberaumpachtvertrag, wonach der Mieter/Pächter die Kosten für Kleinreparaturen u. a. an der Heizungsanlage bis zur Höhe von einer Netto-Monatspacht pro Jahr trägt, ist zulässig, wenn nur der Pächter Zugriff auf diese Anlage hat.

2. Sie ist weder widersprüchlich noch benachteiligt sie den Mieter unangemessen.

3. Es muss keine Wertobergrenze für jede einzelne Reparatur festgelegt werden.

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IMRRS 2017, 1499
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Steinterrasse mit Holz überplankt: Gesamtanlage optisch beeinträchtigt!

AG München, Urteil vom 14.02.2017 - 482 C 12322/16 WEG

1. Wird eine vorhandene Steinterrasse mit einer Holzterrasse überplankt, so entsteht durch die Verwendung eines anderen Materials (Holz statt Steinplatten), anderer Farbe und die Erhöhung von ca. 10 - 15 cm eine optische Beeinträchtigung des Gesamteindrucks der Anlage.

2. Bedarf jede bauliche Änderung nach der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung des Verwalters, kommt es beim Fehlen der Zustimmung auf einen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nicht an.

3. Den Individualanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG kann grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer geltend machen, auch wenn die Wohnungsanlage aus mehreren weitgehend getrennten Häusern besteht.

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Online seit 3. November

IMRRS 2017, 1489
Bauträger
Kein Schadensersatz für künftige Schäden, die nicht sicher entstehen werden

OLG München, Beschluss vom 25.09.2017 - 9 U 4712/16 Bau

Der Schadensersatzanspruch nach § 634 BGB umfasst auch die Kosten einer Hotelunterbringung, die notwendig wird, um die Mängelbeseitigung durchführen zu können sowie die Schäden für einen insoweit entstehenden Wohnflächenverlust. Stehen die Notwendigkeit einer Unterbringung und ein Wohnflächenverlust fest, sind diese Kosten und Schäden unabhängig davon ersatzfähig, ob die Mängelbeseitigung tatsächlich durchgeführt wird; stehen sie nicht fest, bleibt dem Geschädigten nur die Möglichkeit einer Feststellungsklage.

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IMRRS 2017, 1496
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Anforderungen an Modernisierungsankündigung gelockert!

AG München, Urteil vom 30.12.2016 - 453 C 22061/15

1. Die Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen, sondern es ist ausreichend, wenn sie geeignet ist, dem Mieter hinreichende Kenntnis darüber zu vermitteln, wie die Wohnung verändert wird und welche Auswirkung die Veränderungen auf den Mietgebrauch haben. Es genügt ein ungefähres, stichwortartiges Inaussichtstellen der Eingriffe sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive. Dem Vermieter wird hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden, so dass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann.

2. Härtegründe sind innerhalb der Frist vollständig darzulegen, um dem Vermieter eine schnelle und rechtssichere Kenntnis ob der Duldung der Maßnahmen durch den Mieter zu ermöglichen. Aus der Mitteilung des Mieters muss deshalb deutlich werden, wogegen er sich genau wendet. Dem Vermieter soll hierdurch ermöglicht werden, die Einwendungen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen der geplanten Art und Weise der Ausführung vorzunehmen.

3. Bewegt sich die Dauer der durch die Modernisierungsmaßnahme bedingten Abwesenheit im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs, ist die Zumutbarkeit grundsätzlich zu bejahen.

4. Auch eine Mieterhöhung von 245% kann der Mieter hinzunehmen haben - etwa wenn die vorgenommenen Maßnahmen keine Luxusmodernisierungen darstellen.

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IMRRS 2017, 1495
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Ruhezeit darf nicht nur das Musizieren beschränken!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.10.2017 - 2-13 S 131/16

Eine lediglich das Musizieren beschränkende Regelung über Ruhezeiten in einer Hausordnung ist unzulässig.*)

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Online seit 2. November

IMRRS 2017, 1479
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Instandsetzungsverpflichtung nicht durch Beschluss

AG München, Urteil vom 25.04.2017 - 484 C 9711/16 WEG

1. Hinsichtlich der Auslegung von Eintragungen im Grundbuch und der dort in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ist bereits entschieden, dass maßgebend dabei der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Entsprechendes muss für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten, die auch für Sondernachfolger gelten sollen.

2. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, z. B. weil sie sich aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben.

3. Beschlüsse, die den Eigentümern oder gar den Rechtsnachfolgern abweichend von der gesetzlichen Regelung Pflichten (hier: Instandsetzungs-Verpflichtung) auferlegen, sind nichtig.

4. Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum und grundsätzlich tragen die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die Instandsetzung-Verpflichtung für das Gemeinschaftseigentum.

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IMRRS 2017, 1490
Sachverständige
Ablehnungsantrag ist kein Mittel zur Fehlerkontrolle!

OLG München, Beschluss vom 16.10.2017 - 28 W 1615/17

Unrichtige Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen können grundsätzlich nicht im Wege der Ablehnung des Sachverständigen wegen Besorgnis der Befangenheit geltend gemacht werden. Einwände gegen das Gutachten sind durch Anhörung des Sachverständigen oder schriftliche Ergänzung oder durch weitere Gutachten zu berücksichtigen.

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IMRRS 2017, 1492
Rechtsanwälte
Berufungsbegründungsfrist errechnet: Prüfung des Erledigungsvermerks genügt!

BGH, Beschluss vom 19.09.2017 - VI ZB 40/16

Ist die Berufungsbegründungsfrist errechnet und befindet sich in den Handakten ein Vermerk über die Notierung der Frist im Fristenbuch, kann sich der Rechtsanwalt grundsätzlich auf die Prüfung des Erledigungsvermerks in der Handakte beschränken und braucht nicht noch zu überprüfen, ob das Fristende auch tatsächlich im Fristenkalender eingetragen ist, außer es drängen sich an der Richtigkeit Zweifel auf (Beibehaltung von BGH, Beschluss vom 22.01.2008 - VI ZB 46/07, IBRRS 2008, 0779 = IMRRS 2008, 0545).*)

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Online seit 30. Oktober

IMRRS 2017, 1486
Steuerrecht
Veräußerungsgewinnbesteuerung bei eigengenutzten Zweit- und Ferienwohnungen?

BFH, Urteil vom 27.06.2017 - IX R 37/16

1. Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen.*)

2. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG) liegt vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie - mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs - voll auszufüllen.*)

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IMRRS 2017, 1481
Beitrag in Kürze
Sachverständige
Bezeichnungen "unfähig" und "besserwisserisch" führen zur Ablehnung!

LG Halle, Beschluss vom 24.07.2017 - 12 O 61/04

1. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger kann - ebenso wie ein Richter - wegen wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt werden, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen dessen unparteiische und gewissenhafte Erstattung des Gutachtens zu rechtfertigen.

2. Ein Ablehnungsgesuch ist gerechtfertigt, wenn sich der Sachverständige in seinem Gutachten abwertend über das Verhalten einer Partei und deren Prozessbevollmächtigten äußert und diese sinngemäß diskreditiert als unfähig bzw. oberflächig und besserwisserisch.

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IMRRS 2017, 1487
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wann ist eine Verwertungskündigung zulässig?

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16

1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.*)

2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung.*)




IMRRS 2017, 1354
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mieterhöhungsverlangen: Anforderungen an Einstufung in jüngere Altersklasse

AG Köln, Urteil vom 07.04.2017 - 208 C 454/15

1. Ein Schuhschrank im Treppenhaus und Heizkörper als Handtuchhalter sind grundsätzlich werterhöhend zu berücksichtigen.

2. Soll eine ältere Wohnung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in eine jüngere Altersklasse eingestuft werden, so muss das Mieterhöhungsverlangen hinreichende Angabe zu den Sanierungsmaßnahmen machen.

3. Eine Anordnung in die falsche Altersgruppe ist nur ein materieller Fehler.

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IMRRS 2017, 1389
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Viedeoüberwachung zweier Tiefgaragen-Parkplätze?

AG Schöneberg, Urteil vom 02.06.2017 - 771 C 82/16

1. Sein Sondereigentum darf ein Wohnungseigentümer überwachen, wenn die Überwachung nicht auch fremdes Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum sowie öffentliche Flächen oder fremde Grundstücke erfasst. Die theoretische Möglichkeit einer manipulativen Veränderung der Anlage, so dass die Überwachung danach nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche, begründet alleine ihre Unzulässigkeit nicht; konkrete Umstände müssen eine Manipulation nahelegen.

2. Die Tatsache, dass benachbarte Parteien vor Gericht Rechtsstreitigkeiten austragen, rechtfertigt für sich genommen nicht die Befürchtung einer Partei, künftig in den Überwachungsbereich einer Videoanlage einbezogen zu werden.

3. Ein Wohnungseigentümer, in dessen Sondereigentum sich ein Zähler befindet, hat nur das Ablesen der Zähler nach vorheriger Absprache durch befugte Personen zu dulden. Zum Kreis der befugten Personen gehören etwa der Verwalter und der Hausmeister, nicht jedoch andere Wohnungseigentümer.

4. Ein Beschluss, der die Videoüberwachung zweier im Sondereigentum stehender Parkplätze mit der Einschränkung erlaubt, dass nur diese beiden Parkplätze von der Kamera erfasst werden dürfen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IMRRS 2017, 1470
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Kein Teilurteil über vorprozessual entstandene Anwaltskosten!

OLG Celle, Urteil vom 26.04.2017 - 7 U 5/17

In einem Rechtsstreit, in dem neben einer Werklohnforderung auch über vorprozessual entstandene Anwaltskosten gestritten wird, deren Höhe sich danach richtet, inwieweit die Werklohnforderung berechtigt ist, kann über die Anwaltskosten nicht vorab durch Teilurteil entschieden werden.*)

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IMRRS 2017, 1475
Mit Beitrag
Prozessuales
Verschattungskonflikt: WEG-Gemeinschaft kann gegen Bebauungsplan vorgehen!

OVG Niedersachsen, Urteil vom 26.07.2017 - 1 KN 171/16

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist befugt, ein Normenkontrollverfahren gegen die Planung benachbarter Wohnbauflächen mit dem Argument zu führen, das führe zu einer unzumutbaren Verschattung der Wohnungen.*)

2. Zur Zumutbarkeit von Verschattungen.*)

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Online seit 25. Oktober

IMRRS 2017, 1468
Prozessuales
Wie lang muss eine "angemessene" Frist zur Mängelbeseitigung sein?

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.05.2016 - 21 U 180/15

1. Macht der Auftraggeber von den in § 634 BGB aufgelisteten Mängelrechten den mangelbedingten Schadensersatzanspruch geltend, so erlischt der Nachbesserungsanspruch nach § 634 Nr. 1, § 635 BGB und damit auch der Ersatzvornahmeanspruch aus § 634 Nr. 2, § 637 BGB nebst des Vorschussanspruchs hinsichtlich der Kosten der Ersatzvornahme. Ein Umsteigen vom mangelbedingten, auf Zahlung der für die Beseitigung der Mängel anfallenden Kosten gerichteten Schadensersatzanspruch (zurück) auf den Kostenvorschussanspruch ist nicht möglich.*)

2. Die Frist nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB muss so bemessen sein, dass der Schuldner in der Lage ist, den Mangel zu beseitigen. Angemessen ist die Frist, wenn während ihrer Dauer die Mängel unter größten Anstrengungen des Unternehmers beseitigt werden können. Maßgeblich sind hierbei sämtliche Umstände des Einzelfalls, die insgesamt für die Beurteilung der Angemessenheit nach diesem Bewertungskriterium von Bedeutung sind.*)

3. Grundsätzlich hat der Schuldner innerhalb der gesetzten Frist wenigstens die Leistungshandlung vorzunehmen. Entfaltet der Werkunternehmer entsprechende Bemühungen, um zu einer solchen den Leistungserfolg wirkenden Nacherfüllung schreiten zu können, bedarf es aber hierbei der Mitwirkung und Kooperation des Auftraggebers, so können bereits intensive Kontaktaufnahmeversuche des Werkunternehmers ausreichend sein; entzieht sich der Auftraggeber diesen, vereitelt er mithin Nachbesserungsversuche bzw. Nacherfüllungsbemühungen des Auftragnehmers.*)

4. Unzumutbarkeit i. S. des § 636 BGB liegt insbesondere dann vor, wenn aus der Sicht des Bestellers aufgrund objektiver Umstände das Vertrauen auf eine ordnungsgemäße Durchführung der Mangelbeseitigung nachhaltig erschüttert ist. Bei der erforderlichen Bewertung der Einzelumstände des Streitfalls ist immer das Ausnahme-Regelverhältnis zwischen der Notwendigkeit der Fristsetzung im Regelfall und der nur ausnahmsweise anzunehmenden Entbehrlichkeit wegen Unzumutbarkeit im Blick zu behalten. Der Besteller ist ohne ein vereinbartes Verbot des Subunternehmereinsatzes nicht ohne weiteres berechtigt, bei Kenntnis des Subunternehmereinsatzes durch den Werkunternehmer dessen Nacherfüllungsbemühungen wegen Unzumutbarkeit zu verweigern.*)

5. Dem Auftraggeber ist es aufgrund des Verbots widersprüchlichen Verhaltens verwehrt, sich auf Umstände zu berufen, die - angeblich - sein Vertrauen in die Leistungsfähigkeit des Vertragspartners zur Nacherfüllung grundlegend erschüttert hätten, wenn er trotz Kenntnis dieser Umstände dem Vertragspartner eine Frist zur Behebung der Mängel gesetzt hat.*)

6. Eine unrichtige Sachbehandlung i. S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG liegt dann nicht vor, wenn eine Beweisaufnahme zunächst erfolgt, dann ein Richterwechsel eintritt und es nach der vertretbaren Rechtsauffassung des neuen Richters auf eine bereits durchgeführte kostenverursachende Beweisaufnahme nicht ankommt.*)

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IMRRS 2017, 1383
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Schadensersatz wegen unterlassener Sanierungsmaßnahmen?

LG Hamburg, Urteil vom 03.05.2017 - 318 S 18/16

1. Die übrigen Wohnungseigentümer sind nicht gleichzusetzen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dementsprechend kann die unterlassene Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses nicht dem Verband angelastet werden, wenn dies auf dem Verhalten der einzelnen Eigentümer beruht.

2. Der Eigentümer kann keinen Schadensersatz für die unterlassenen Sanierung verlangen, wenn er selbst die Umsetzung des Sanierungsbeschlusses verhindert bzw. verzögert hat.

3. Der Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG richtet sich gegen den teilrechtsfähigen Verband und setzt einen zielgerichteten Eingriff der Wohnungseigentümergemeinschaft in das Sondereigentum voraus. Schäden, die dadurch entstanden sind, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schnell genug mit den Instandsetzungsarbeiten beginnt oder diese verzögert, werden nicht hiervon erfasst.

4. § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG begründet keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die infolge eines die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eintreten.

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IMRRS 2017, 1469
Prozessuales
Klage in 1. Instanz erfolgreich: Änderung des Klagebegehrens macht Anschlussberufung notwendig!

OLG Schleswig, Urteil vom 06.07.2017 - 5 U 24/17

1. Zweck der Anschlussberufung ist es, diejenige Partei zu schützen, die in Unkenntnis des Rechtsmittels der Gegenpartei trotz eigener Beschwer die Rechtsmittelfrist im Vertrauen auf den Bestand des Urteils verstreichen lässt. Darüber hinaus soll die Anschlussberufung prozessuale Waffengleichheit schaffen, indem sie den Berufungsbeklagten in den Stand setzt, auf eine Berufung der Gegenpartei ohne verfahrensrechtliche Fesseln reagieren und die Grenzen der neuen Verhandlung mitbestimmen zu können. Will er die Grenzen neu bestimmen und sich nicht auf die Abwehr der Berufung beschränken, kann er dies grundsätzlich nur im Wege der Anschlussberufung erreichen.

2. Die in erster Instanz obsiegende klägerische Partei muss sich der Berufung der Gegenseite anschließen, wenn sie eine Klageerweiterung vornehmen oder neue Ansprüche einführen und sich damit nicht nur auf die Abwehr der Berufung beschränken will. Auch im Fall der Klageerweiterung ist die Einlegung einer Anschlussberufung erforderlich.

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IMRRS 2017, 1467
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Bei Mietrückstand neben fristloser Kündigung erklärte ordentliche Kündigung ist unwirksam

LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 - 66 S 90/17

1. Eine von einem Kündigungsgrund gedeckte fristlose Kündigung beendet das betroffene Mietverhältnis mit Zugang "ohne wenn und aber". Mit diesem Zeitpunkt entfaltet die Kündigung ihre Wirkungen.

2. Eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Schonfristzahlung bewirkt dann den Fortfall der eingetretenen Kündigungswirkungen, also etwa das Erlöschen der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe. An der rechtlichen Tatsache, dass diese Ansprüche seit dem Zugang der Kündigung und bis zum Eingang der Schonfristzahlung einschränkungslos und (sofort) fällig bestanden haben, ändert dies aber nichts.

3. Eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist in diesem Fall unwirksam, da bei ihrem Zugang, auf den es für das Wirksamwerden der Erklärung ankommt, ein Mietverhältnis aufgrund der außerordentlichen Kündigung bereits nicht mehr bestand.

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IMRRS 2017, 1450
Prozessuales
Was muss der Sachverständige bei absehbarer Vorschussüberschreitung tun?

OLG Stuttgart, Beschluss vom 11.08.2017 - 8 W 262/17

1. Sinn und Zweck der Hinweispflicht in §§ 407a Abs. 4 Satz 2 ZPO, 8a Abs. 4 JVEG ist nicht die Vermeidung von Gutachterkosten, sondern die Vermeidung der Überraschung der Parteien mit unerwartet hohen Kosten nach deren Entstehung.*)

2. Gibt der Sachverständige rechtzeitig den Hinweis auf die zu erwartende Überschreitung des bezahlten Auslagenvorschusses, so darf er, solange er keine gegenteilige Anweisung erhält, mit der Begutachtung fortfahren, ohne befürchten zu müssen, für diese Tätigkeiten später nur eine Vergütung bis zur Grenze des § 8a Abs. 4 JVEG zu erhalten.*)

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Online seit 23. Oktober

IMRRS 2017, 1466
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Nur die vollständige Zahlung des Rückstands schließt eine fristlose Verzugskündigung aus!

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16

1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).*)

2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).*)