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45 Urteile

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt


Online seit gestern

IMRRS 2020, 0085
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Auch preisgebundener Wohnraum kann als Vergleichswohnung dienen

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 236/18

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.*)

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IMRRS 2020, 0066
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Verwertung der Mietkaution setzt fällige und durchsetzbare Gegenansprüche voraus!

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.08.2019 - 25 C 247/17

1. Die Ersatzpflicht für Substanzschäden an der Mietsache tritt ohne Fristsetzung sein. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dem Grunde nach und somit für die übermäßige Abnutzung.

2. Die einseitige Vorgabe einer Endrenovierungspflicht ist unwirksam. Bei notwendigen Schönheitsreparaturen ist zwischen Abnutzung und Schaden zu differenzieren.

3. Der Vermieter kann auch mit solchen Ansprüchen aufrechnen, die sich bereits im Mietverhältnis wechselseitig und nach Ablauf als fällige Gegenansprüche aufrechenbar gegenüberstanden.

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IMRRS 2020, 0074
Beitrag in Kürze
Sachverständige
Wie man in den Wald hineinruft, so schallt es heraus!

OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2019 - 4 W 943/19

Bei der Frage, ob eine beleidigende Herabsetzung einer Prozesspartei in einem Sachverständigengutachten vorliegt, die Anlass zur Besorgnis der Befangenheit eines Sachverständigen bietet, ist zu berücksichtigen, ob die Formulierung spontan oder als Reaktion auf vergleichbare Formulierungen einer Prozesspartei erfolgt sind.*)

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IMRRS 2020, 0078
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Zwar nicht beteiligt, aber betroffen: Richter befangen!

BGH, Beschluss vom 10.12.2019 - II ZB 14/19

Eine Ablehnung wegen Befangenheit gem. § 42 Abs. 2 ZPO kann begründet sein, wenn ein Richter in einem Verfahren zwar nicht selbst Partei ist, aber über den gleichen Sachverhalt zu entscheiden hat, aus dem er selbst Ansprüche gegen eine Partei geltend macht.*)

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IMRRS 2020, 0030
Prozessuales
Kosten des Streithelfers bei "vergessener" Kostenregelung der Parteien im Vergleich?

OLG Dresden, Beschluss vom 02.12.2019 - 6 U 395/19

1. Der Kostenerstattungsanspruch des Streithelfers entspricht dem der von ihm unterstützten Partei (Grundsatz der Kostenparallelität).

2. Im Falle eines Vergleichs ist die insofern zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung auch dann für den Streithelfer maßgeblich, wenn er sich nicht am Vergleich beteiligt.

3. Hat der Gegner der unterstützten Partei die Kosten zu tragen, so trägt er auch die Kosten des Streithelfers.

4. Die insofern notwendige Kostengrundentscheidung trifft dasjenige Gericht, vor dem die Parteien den Vergleich geschlossen haben.

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Online seit 23. Januar

IMRRS 2020, 0075
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
"Eltern-Kind-Zentrum" ist in einer Wohnungseigentumsanlage zulässig

BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18

1. Bei der Prüfung, ob sich eine nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck (hier: „Laden mit Lager“) ausgeschlossene Nutzung (hier: Betreiben eines Eltern-Kind-Zentrums) als zulässig erweist, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, ist regelmäßig die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen; dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung vor Einfügung dieser Vorschrift in das Bundesimmissionsschutzgesetz errichtet worden ist.*)

2. Der Einordnung eines Eltern-Kind-Zentrums als „Kindertageseinrichtung“ bzw. als eine „ähnliche Einrichtung“ i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG steht nicht entgegen, dass die Veranstaltungen teilweise - neben den Angeboten nur für Kinder - unter Beteiligung von Familienmitgliedern durchgeführt werden und auch den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen.*)

3. Für die Anwendung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG ist es unerheblich, dass ein Eltern-Kind-Zentrum zusätzlich zu den privilegierten Angeboten nicht privilegierte Angebote ausschließlich an die Eltern macht, solange diesen Angeboten eine nur untergeordnete Bedeutung zukommt.*)




Online seit 22. Januar

IMRRS 2020, 0047
Bauträger
Einstweilige Übergabe der Wohnung auch ohne vorherige Abnahme!

LG Landshut, Urteil vom 07.01.2020 - 72 O 4112/19

1. Ein "Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache" steht einer einstweiligen Verfügung, gerichtet auf Übergabe der Wohnung im Bauträgervertrag jedenfalls dann nicht entgegen, wenn nach den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig feststellbar ist, dass der Anspruch einredefrei besteht und unberechtigt verweigert wird.

2. Verweigert der Bauträger die Abnahme bzw. sagt dieser einen bereits zugesagten Abnahmetermin kurzfristig unter Hinweis auf noch nicht geschuldete Kaufpreisraten ab, kommt eine einstweilige Verurteilung des Bauträgers zur Übergabe ohne Zug-um-Zug zu berücksichtigender Abnahmeverpflichtung des Käufers in Betracht.

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IMRRS 2020, 0070
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Nachtrag muss nicht auf Mietvertrag Bezug nehmen!

LG Berlin, Beschluss vom 14.01.2020 - 67 T 138/19

1. Die Auswirkungen vertraglicher Kündigungsregelungen auf die heutige Befugnis des Vermieters zur Kündigung eines auf einem DDR-Altmietvertrag beruhenden Wohnraummietverhältnisses sind bislang höchstrichterlich ungeklärt.*)

2. Ein unterzeichneter Nachtrag zu einem schriftlichen Mietvertrag wahrt die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB bereits dann, wenn in ihm das Mietobjekt und die Vertragsparteien nachvollziehbar bezeichnet sind. Einer ausdrücklichen Bezugnahme auf die ursprüngliche Mietvertragsurkunde bedarf es ebensowenig wie einer ausdrücklichen Erklärung, es solle unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden ist. Beides ist selbstverständlich, sofern gegenteilige Angaben im Nachtrag fehlen.*)

3. Zum Eintritt des Erwerbers in einen von seinem Rechtsvorgänger vor dessen Eintragung als Eigentümer ins Grundbuchgegenüber dem Mieter erklärten Kündigungsverzicht analog § 566 Abs. 1 BGB.*)

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IMRRS 2019, 1516
Steuerrecht
Vollverzinsung beim Bauträger, der auch Bauunternehmer ist

BFH, Beschluss vom 08.10.2019 - V R 15/18

1. Für § 233a Abs. 5 Satz 4 und Abs. 3 Satz 3 AO ist bei mehrfachen Änderungen von Steuerfestsetzungen die letzte Zahlung auf den Steuerbescheid maßgeblich, in dem die Besteuerungsgrundlage enthalten war, die aufgrund des Änderungsbescheids entfällt.*)

2. Für die Bestimmung des Steuerschuldners bei Bauleistungen kommt es ausschließlich auf die Voraussetzungen von § 13b UStG, nicht aber darauf an, ob der Leistungsempfänger geltend macht, dass er nicht Steuerschuldner nach dieser Vorschrift sei, dass er einen Steuerbetrag an den leistenden Bauunternehmer nachzahlt oder dass das Finanzamt gegen einen Erstattungsanspruch, der sich aus einer unzutreffenden Anwendung von § 13b UStG ergibt, aufrechnen kann, so dass hierin kein rückwirkendes Ereignis i.S.v. § 233a Abs. 2a AO liegt.*)

3. Ist ein Zinserlass gem. § 239 Abs. 1 AO i.V.m. § 163 AO in der Weise geboten, dass jede andere Entscheidung ermessensfehlerhaft ist, handelt es sich bei den in dieser Weise erlassenen Zinsen nicht um festzusetzende Zinsen i.S.v. § 233a Abs. 5 Satz 3 AO.*)

4. Eine Zinspflicht nach § 233a AO ist sachlich unbillig, wenn der Leistende bei der Ausführung seines Umsatzes in Übereinstimmung mit den zu diesem Zeitpunkt geltenden Verwaltungsanweisungen davon ausgehen konnte und musste, dass nicht er, sondern der Leistungsempfänger Steuerschuldner sei.*)

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IMRRS 2020, 0057
Beitrag in Kürze
Prozessuales
WEG-Konzentrationsberufungsgericht ist auch für Streitwertbeschwerden zuständig!

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.12.2019 - 2-13 T 111/19

Eine Zuständigkeit des WEG-Konzentrationsberufungsgerichts (§ 72 Abs. 2 GVG) besteht auch für Streitwertbeschwerden.*)

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Online seit 21. Januar

IMRRS 2020, 0055
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Kündigung wegen Mietverzugs in zwei aufeinander folgenden Terminen: Bei beiden Terminen muss ein erheblicher Mietrückstand vorliegen

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2020 - 66 S 181/18

1. Wird eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB darauf gestützt, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, so muss ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine feststellbar sein. Dieses Erfordernis besteht gegebenenfalls neben der für Wohnraummietverhältnisse geltenden Mindesthöhe des Gesamtrückstands nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

2. Ein Rückstand, der lediglich 19% der gesamten Monatsmiete (brutto/warm) ausmacht und der die Summe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen unterschreitet, begründet für diesen Monat keinen erheblichen Zahlungsrückstand i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB.

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IMRRS 2020, 0058
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Was muss Verwalter bei der Auswahl eines Rechtsanwalts beachten?

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 16.12.2019 - 2-13 T 93/19

1. Ein Interessengegensatz, der gem. § 50 WEG zur Erstattungsfähigkeit der Kosten mehrerer Anwälte auf Seiten der im Beschlussanfechtungsverfahren beklagten übrigen Eigentümer führt, muss sich aus dem konkreten Beschlussanfechtungsverfahren ergeben.*)

2. Der Verwalter muss bei der Auswahl des Rechtsanwaltes, den er mit der Verteidigung für die übrigen Eigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage beauftragt, die Interessen aller von ihm vertretenen Eigentümer beachten und einen Anwalt auswählen, der sämtliche Eigentümer vertreten kann.*)

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Online seit 20. Januar

IMRRS 2020, 0056
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Eigentümerversammlung am Abend des Pfingstmontags?

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.12.2019 - 2-13 S 129/18

1. Ist der Verwalter selbst Wohnungseigentümer, ist er im Anfechtungsverfahren nicht bereits deshalb nach § 45 Abs. 1 WEG als Zustellungsbevollmächtigter ausgeschlossen.*)

2. Eine Eigentümerversammlung kann am Abend des Pfingstmontags stattfinden.*)

3. Enthält die Teilungserklärung eine qualifizierte Protokollierungsklausel, genügt es nicht, wenn neben einer Wohnungseigentümerin, die zugleich gesetzliche Vertreterin einer weiteren Wohnungseigentümerin ist, für diese ein anderer der Eigentümerin weisungsgebundener Vertreter das Protokoll unterzeichnet.*)

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IMRRS 2020, 0061
Beitrag in Kürze
Immobilien
Was nicht im Vertrag steht, ist auch nicht Vertragsbestandteil!

OLG Rostock, Urteil vom 19.12.2019 - 3 U 62/18

Angaben zur Beschreibung eines Grundstücks in Vorfeld des Vertragsschlusses, die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag mehr finden, stellen in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.*)

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Online seit 17. Januar

IMRRS 2020, 0050
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Unbebautes Nachbargrundstück ist kein Hinweis auf baldige Bautätigkeit

LG Berlin, Urteil vom 09.01.2020 - 67 S 230/19

1. Der Mieter befindet sich auch dann nicht gem. § 536b Satz 2 BGB in grob fahrlässiger Unkenntnis eines (zukünftigen) Mangels, wenn ein zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unbebautes Nachbargrundstück in zentraler Lage der Stadt später bebaut wird und von den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Immissionen auf die Mietsache einwirken.*)

2. Eine auf Feststellung einer Minderungsquote wegen eines dynamischen Mangels gerichtete Klage des Mieters ist für die Zeit nach Schluss der mündlichen Verhandlung unbegründet, wenn die weitere Dauer und Intensität der mangelbedingten Beeinträchtigungen bis zum vollständigen Wegfall des Mangels ungewiss sind (hier: Feststellung einer Minderungsquote wegen Baumaßnahmen bis zu deren vollständiger Beendigung).*)

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IMRRS 2020, 0052
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Abbuchungen für eigene Zwecke machen Verwalter ungeeignet!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.12.2019 - 2-13 S 143/18

1. Zur Abrechnung der Kosten der Wasserlieferung in der Jahresabrechnung.*)

2. Die Wahl eines Verwalters, der – sei es auch versehentlich - wiederholt Abbuchungen vom Konto der WEG für eigene Zwecke vorgenommen und die Beschlusssammlung fehlerhaft geführt hat, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. In die Beschlusssammlung sind auch die in den Beschlüssen in Bezug genommenen Dokumente aufzunehmen.*)

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Online seit 16. Januar

IMRRS 2020, 0046
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Bei Mietverhältnissen unter engen Verwandten gelten besondere Bedingungen

LG München I, Beschluss vom 30.04.2019 - 14 S 19016/18

1. Ein zwischen Mutter und Sohn geschlossener Mietvertrag, wonach die Kaltmiete bis zum Lebensende des Sohnes fest bleibt, ist nicht sittenwidrig.

2. Für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit kommt es nicht auf die heutige ortsübliche Miete an, sondern auf die Verhältnisse bei Vertragsschluss

3. Für den Fall einer sittenwidrig niedrigen Miete muss diese jedenfalls weniger als die Hälfte der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.

4. Eine Miete in einem Wohnraummietvertrag zwischen nächsten Angehörigen, die lediglich um ein Drittel unter der zum maßgeblichen Vereinbarungszeitpunkt ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, verstößt nicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden.

5. Streitereien und Beleidigungen wiegen bei enger familiärer Verbundenheit zwischen Vermieter und Mieter weniger schwer als bei Mietparteien, zwischen denen keine besondere persönliche Beziehung besteht.

6. Eine mitvermietete Terrasse bzw. ein mitvermieteter Wohnzimmervorplatz kann gem. § 44 Abs. 2 II. BV zwar grundsätzlich bis zur Hälfte angerechnet werden, aber nur dann, wenn die Flächen überdacht wären.

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IMRRS 2020, 0044
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Ist Miete für Rauchmelder umlegbar?

AG Leonberg, Urteil vom 09.05.2019 - 2 C 11/19

Bei den Mietkosten für Rauchmelder handelt es sich nicht um umlegbare Kosten, weil diese Kosten anstelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten.

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Online seit 15. Januar

IMRRS 2019, 1464
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Wann fehlt der Rückerlangungswille des Vermieters?

KG, Beschluss vom 11.04.2019 - 12 U 138/17

1. Durch die wiederholte Übersendung von Nutzungsvereinbarungsentwürfen mit jeweiliger Verlängerung der Nutzungsdauer und gleichbleibender Höhe der Nutzungsentschädigung gibt der Vermieter zu erkennen, mit der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter einverstanden zu sein.

2. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter weder die vorangegangenen Vereinbarungen unterschrieben zurückgesandt noch die in den vorangegangenen Vereinbarungen vorgesehene Bedingung erfüllt hat und der Vermieter dennoch die Weiternutzung nicht in Frage stellt oder auch nur die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung ändert.

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IMRRS 2019, 1460
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Was ist ein "Dachrohling"?

AG Wedding, Urteil vom 02.09.2019 - 10 C 300/19

1. Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch unzulässige bauliche Veränderungen gestört, steht den betroffenen Wohnungseigentümern ein Individualanspruch aus § 1004 BGB auf Beseitigung zu. Die einzelnen Wohnungseigentümer können diesen Anspruch allein geltend machen.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Individualansprüche der Mitglieder jedoch durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; es besteht eine "gekorene" Ausübungsbefugnis gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch, nachdem sie ihn an sich gezogen hat, in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen.

3. Für eine objektive Auslegung muss der Beschluss inhaltlich bestimmt und klar sein. Wenn der Rückbau rechtswidriger baulicher Veränderungen begehrt wird, muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen.

4. Der Wortlaut des Beschlusses "Rückbau des Dachrohlings" lässt aus sich heraus nicht erkennen, was damit gemeint sein soll. Die Bedeutung des Wortes "Dachrohling" lässt sich nicht durch eine feststehende Definition bestimmen.

5. Jedenfalls dann, wenn keine durchführbare Regelung erkennbar ist, ist von der Nichtigkeit eines Beschlusses auszugehen.

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IMRRS 2020, 0042
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Klagerecht gegen Baugenehmigung kann prozessual verwirkt werden!

VerfGH Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 17.12.2019 - 56/19.VB-3

1. Nach dem auch im Prozessrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben kann die Befugnis zur Anrufung der Gerichte im Einzelfall der Verwirkung unterliegen. An die verfassungsrechtliche Kontrolle der Verwirkung sind dieselben Maßstäbe anzulegen, die für Prozessnormen gelten, die den Rechtsweg nach Art. 19 Abs. 4 GG regeln.*)

2. Eine Auslegung und Anwendung der §§ 124, 124a VwGO ist mit dem Gebot effektiven Rechtsschutzes unvereinbar, wenn sie sachlich nicht zu rechtfertigen ist, sich damit als objektiv willkürlich erweist und den Zugang zur nächsten Instanz unzumutbar erschwert. Dies gilt für die gerichtliche Handhabung der Anforderungen an die Darlegung wie auch das Vorliegen von Zulassungsgründen.*)

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Online seit 14. Januar

IMRRS 2019, 1518
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können kurzfristig und limitiert anderweitig verwendet werden

AG Köln, Urteil vom 08.10.2019 - 215 C 45/19

1. Ein Beschluss, wonach dem Verwalter der Zugriff auf die laufenden Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage ermöglicht wird, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es muss allerdings klargestellt werden, dass die Zweckbindung dieser Zuführungen nur temporär und der Höhe nach limitiert aufgehoben wird.

2. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu prüfen. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

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Online seit 13. Januar

IMRRS 2020, 0040
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Welche Vergütungsregeln mit dem Verwalter sind zulässig?

BGH, Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 278/17

1. Die Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung der Verwaltung und eines Beschlusses über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrags führt analog § 47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.*)

2. Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.*)

3. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.*)

4. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.*)

5. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen.*)




IMRRS 2020, 0018
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Fehlerhafte Verbrauchserfassung führt zur Kürzung!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.10.2019 - 11 S 38/19

1. Auch eine fehlerhafte Verbrauchserfassung (hier: keine Verbrauchserfassung über Wärmemengenzähler) führt zum Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV.

2. Es ist auch nicht ausreichend, wenn nur für Warmwasser oder nur für Heizung ein Zähler eingerichtet wird.

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Online seit 10. Januar

IMRRS 2020, 0020
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Die Mietpreisbremse gilt nicht in NRW!

AG Köln, Urteil vom 19.12.2019 - 221 C 200/19

1. Die MietpreisbegrenzungsVO NRW ist nichtig, weil sie entgegen § 556d Abs. 2 Satz 5 und 6 nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht wurde.

2. Zwar war im Zeitpunkt des Inkrafttretens der MietpreisbegrenzungsVO NRW deren Begründung veröffentlicht. Allerdings zusätzlich nur die Kurzfassung eines Gutachtens, auf dem diese Begründung beruht. Das eigentliche Gutachten wurde erst später veröffentlicht.

3. Das Nachschieben der Begründung ist unter Transparenz- und Nachvollziehbarkeitsgesichtspunkten aufgrund der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht zulässig.

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IMRRS 2020, 0033
Mit Beitrag
Immobilien
Mietwohnung hat eigenen Stromzähler: Realofferte richtet sich an Mieter

BGH, Urteil vom 27.11.2019 - VIII ZR 165/18

Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt (im Anschluss an BGH, IMR 2014, 393, und IMR 2014, 394).*)

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IMRRS 2020, 0031
Prozessuales
Auf Textbausteine zurückgegriffen: Berufung unzulässig!

OLG Naumburg, Urteil vom 12.09.2019 - 1 U 168/18

Auch eine umfangreiche Berufungsbegründung genügt nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO, wenn sie sich nicht konkret mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzt, sondern es unter Rückgriff auf Textbausteine bei einer abstrakten Darstellung der Anspruchsvoraussetzungen belässt, die nicht über eine Wiederholung des erstinstanzlichen Vorbringens hinausgeht.*)

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Online seit 9. Januar

IMRRS 2019, 1453
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kann Mieter vom Verwalter die Namen der Eigentümer verlangen?

AG Köpenick, Urteil vom 14.05.2019 - 7 C 4/19

Der Mieter hat gegen den Verwalter der vermietenden Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Anspruch auf Auskunft über die vollständigen Namen sowie Anschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, da insoweit andere Verfahren (etwa die Grundbuchauskunft) vorgreiflich sind.

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IMRRS 2019, 1451
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Wann haftet der Verwalter für die Prozesskosten?

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2019 - 22a C 129/17

1. Auch wenn von einem Berufsverwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden können, so muss er doch mit seiner Leistung den rechtlich-organisatorischen Bereich abdecken und seine diesbezüglichen Kenntnisse durch Fortbildung aktualisieren.

2. Grob fahrlässig handelt insbesondere, wer als gewerblicher Verwalter gegen elementare Grundsätze der Finanzverfassung oder sonstige elementare Rechtsgrundsätze verstößt. Grob fahrlässig handelt auch, wer als gewerblicher Verwalter eine evident fehlerhafte Beschlussvorlage vorgenommen hat.

3. Maßgeblich für eine Kostenhaftung des Verwalters i.S.d. § 49 Abs. 2 WEG ist, ob die Anfechtung allein wegen eines grob schuldhaften Fehlers des Verwalters erfolgreich war. Bei lediglich Mitkausalität greift hingegen noch nicht die Ausnahmekonstellation des § 49 Abs. 2 WEG.

4. Der Grundsatz, dass Instandsetzungsbeschlüsse hinreichend bestimmt den Gegenstand der Instandsetzung bestimmen müssen, damit die Wohnungseigentümer und nicht Dritte das sog. "Wie" der Instandsetzung bestimmen, ist ein Grundsatz, der zu den elementaren Kenntnissen gehört, über die ein professioneller Verwalter verfügen muss.

5. Auch den Rechtsgrundsatz, dass es zu ordnungsgemäßer Verwaltung gehört, vor Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung, die größeren Umfanges sind und insoweit zu größeren Ausgaben führen, drei Vergleichsangebote einzuholen, gehört zu den elementaren Kenntnissen eines professionellen Verwalters.

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IMRRS 2020, 0029
Rechtsanwälte
Keine Fristwahrung per Fax möglich: Rechtsanwalt muss beA nutzen!

OLG Dresden, Beschluss vom 18.11.2019 - 4 U 2188/19

Scheitert die Übertragung eines fristgebundenen Schriftsatzes per Telefax, ist der Rechtsanwalt verpflichtet, den Schriftsatz über das besondere elektronische Anwaltspostfach zu versenden. Das Unterlassen ist der vertretenen Partei nur dann nicht als schuldhaftes Versäumnis zuzurechnen, wenn glaubhaft gemacht wird, dass die Übermittlung aus dem beA nicht möglich war.*)

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IMRRS 2020, 0026
Prozessuales
Wann ist eine Partei von Amts wegen zu vernehmen?

BGH, Urteil vom 12.12.2019 - III ZR 198/18

1. Eine Parteivernehmung von Amts wegen kommt nur in Betracht, wenn zuvor alle angebotenen Beweismittel ausgeschöpft worden sind und keinen vollständigen Beweis erbracht haben. Weiterhin muss die beweisbelastete Partei alle ihr zumutbaren Zeugenbeweise angetreten haben.*)

2. Dagegen ist es zur Wahrung der Subsidiarität der Parteivernehmung nach § 448 ZPO nicht erforderlich, dass die beweisbelastete Partei eine im Lager des Prozessgegners stehende Person als Zeugen benennt. Erst recht muss sie nicht die Parteivernehmung des Gegners beantragen (Fortführung von BGH, Urteil vom 26.03.1997 - IV ZR 91/96, NJW 1997, 1988).*)

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2019, 1484
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Kündigung gegenüber einem Miterben reicht regelmäßig!

LG Berlin, Beschluss vom 25.03.2019 - 64 S 218/18

1. Die Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 10.09.1997 - VIII ARZ 1/97, IMRRS 2007, 2545), wonach Mitmieter sich zur Entgegennahme von Erklärungen in einem Formular-Mietvertrag gegenseitig bevollmächtigen können, gilt auf für Miterben. Denn die gemeinsame Stellung als Erben lässt ebenso wie bei Mitmietern vermuten, dass der jeweilige Miterbe Erklärungen des Vermieters an andere Miterben weitergibt.

2. Bereits nach § 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Miterbe passiv vertretungsbefugt, eine Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen.

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IMRRS 2020, 0007
Prozessuales
Keine Bauteilöffnung ohne Zustimmung des (nicht beteiligten) Eigentümers!

OLG München, Beschluss vom 12.12.2019 - 20 W 1503/19

1. Ein Beschluss, mit dem die Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens festgestellt wird, hat nur deklaratorische und keine konstitutive Wirkung. Denn das selbständige Beweisverfahren endet mit seiner sachlichen Erledigung.

2. Wird in einem selbständigen Beweisverfahrens die Fortführung des Verfahrens beantragt, nachdem ein am Verfahren nicht beteiligter Dritter eine notwendige Bauteilöffnung abgelehnt hat, ist die Entscheidung über die Zurückweisung dieses Antrags mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar.

3. Eine Bohrkernentnahme kann nicht dadurch erzwungen werden, dass das Gericht gegenüber einem am Verfahren nicht beteiligten Dritten die Duldung der Bauteilöffnung anordnet.

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IMRRS 2020, 0022
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Kann ein Landwirt gegen eine Außenbereichssatzung vorgehen?

BVerwG, Beschluss vom 29.10.2019 - 4 BN 36.19

1. Eine planerische Festsetzung nach § 9 Abs. 1 BauGB stellt eine Bestimmung des Inhalts des Grundeigentums dar. Die Rechtswidrigkeit eines derartigen normativen Eingriffs in das Grundeigentum darf der Eigentümer deshalb durch Einleitung eines Normenkontrollverfahrens abwehren. Dies gilt auch dann, wenn der Bebauungsplan eine für den Eigentümer im Vergleich zur bisherigen Rechtslage an sich günstige Festsetzung trifft; denn auch diese kann ihn zugleich in der baulichen Nutzung seines Grundstücks beschränken und für ihn nachteilig sein.

2. Auf Grundeigentümer im Geltungsbereich einer Außenbereichssatzung lassen sich die Erwägungen nicht übertragen. Eine Außenbereichssatzung beschränkt nicht die Nutzungsbefugnisse, die das Eigentum vermittelt; vielmehr hat sie ausschließlich eine positive, die Zulässigkeit bestimmter nicht privilegierter Vorhaben unterstützende, aber keine negative Wirkung.

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Online seit 7. Januar

IMRRS 2019, 1436
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Wohnraummiete
Keine Eigenbedarfskündigung bei öffentlich gefördertem Wohnraum!

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.09.2019 - 12 C 51/19

1. Eine Kündigung öffentlich geförderten Wohnraums ist nur wirksam, wenn sie den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes nicht widerspricht bzw. der Eigentümer mit der Kündigungserklärung eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt vorlegt, dass eine Genehmigung der Kündigung aufgrund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird.

2. Die Bestätigung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG, dass eine Wohnung als "öffentlich gefördert" im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gilt, ist gem. § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Damit ist sie ein feststellender Verwaltungsakt. Ein solcher Verwaltungsakt ist als staatlicher Hoheitsakt mit dem von ihm in Anspruch genommenen Inhalt von allen rechtsanwendenden Stellen, soweit sie nicht zur Entscheidung über Rechtsbehelfe gegen ihn berufen sind, zu beachten und eigenen Entscheidungen zu Grunde zu legen.

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IMRRS 2020, 0008
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Immobilien
Auch länger andauernde Verhandlungen können jederzeit abgebrochen werden!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.12.2019 - 24 U 21/19

1. Auch nach länger andauernden Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag kann sich ein Verhandlungspartner grundsätzlich ohne Nachteile von den Verhandlungen zurückziehen. Macht der andere Vertragsteil im Hinblick auf einen erhofften Vertragsschluss Aufwendungen, dann trägt er selbst die damit verbundenen Risiken.*)

2. Die Eigenverantwortung für die Beschaffung notwendiger Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko stellt einen zentralen Vertrauensaspekt dar, der auch bei der Beurteilung von Informationspflichten zu beachten ist. In einer Marktwirtschaft ist im Grundsatz jede Seite selbst dafür verantwortlich, sich über die Marktverhältnisse zu informieren und sich vertragsrelevante Informationen zu verschaffen. Eine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen können, besteht nicht.*)

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Online seit 3. Januar

IMRRS 2020, 0006
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Gewerberaummiete
Wann sind zur Aufrechnung gestellte Mietminderungsansprüche verwirkt?

OLG Koblenz, Urteil vom 14.11.2019 - 1 U 325/19

1. Sind die Mieter einer keramischen Werkstatt, einer zu den Räumlichkeiten gehörenden Wohnung sowie weiterer gewerbliche Räume aufgrund eines rechtskräftigen Urteils zur Herausgabe der Räumlichkeiten verurteilt worden, und nutzen diese weiterhin, sind sie gemäß § 546a BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verpflichtet.*)

2. Ein zur Aufrechnung gestellter Mietminderungsanspruch wegen einer behaupteter Undichtigkeit des Daches kommt nicht in Betracht, wenn die Mieter den Mietzins für das Gewerbeobjekt für eine geraume Zeit vorbehaltlos an den Vermieter gezahlt haben.*)

3. Die Voraussetzungen der Verwirkung der zur Aufrechnung gestellten Mietminderungsansprüche liegen vor, wenn die Mieter über mehrere Jahre vorbehaltlos den Mietzins für die gemietete Immobilie gezahlt haben, sie können sich nicht nach Treu und Glauben im Nachhinein darauf berufen, das Mietobjekt habe Mängel aufgewiesen (in Anknüpfung an BGH, IBR 1998, 40; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2002 - 24 U 200/01, NJW-RR 2003, 153 f.).*)

4. Bezüglich der zur Aufrechnung gestellten Verwendungen bzw. Investitionen ist in materieller Hinsicht zudem abzugrenzen, welche Einbauten, Investitionen wieder vom Mieter rückgängig bzw. ausbaubar sind und somit der Mieter die eingebauten Teile wieder mitnehmen könnte. Erfolgten Investitionen des Mieters ohne Absprache mit dem Vermieter, kommt eine aufgedrängte Bereicherung in Betracht.*)

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Online seit 2. Januar

IMRRS 2020, 0004
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Wohnraummiete
Balkone sind mit einem Viertel ihrer Fläche anzurechnen!

AG Hamburg, Urteil vom 18.12.2019 - 49 C 213/18

Ausführungen zum energetischen Zustand der Wohnung sind für eine formal ordnungsgemäße begründete Mieterhöhung auf Grundlage eines qualifizierten Mietenspiegels nicht erforderlich. Um sich auf eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen, muss der Vermieter die Wohnfläche, die er seinem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legt, nach der derzeit bestehenden Rechtslage entsprechend der WoFlV bestimmen, da er ansonsten Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien vergleichen würde. Es kommt im Hinblick auf die erforderliche objektive Vergleichbarkeit der Datenerfassung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete für die tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung nicht darauf an, ob eine Wohnung vor Inkrafttreten Ende Dezember 2003 oder erst nach Inkrafttreten der WoFlV Anfang Januar 2004 angemietet worden ist. Nach § 4 Nr. 4 der WoFlV ist eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25.01.2019 - 307 S 75/17, IMRRS 2019, 0273; LG Berlin, IMR 2018, 144). Der Regelanrechnung zu einem Viertel liegt zu Grunde, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer in der Wohnung.*)

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Online seit 30. Dezember 2019

IMRRS 2019, 1512
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Bauvertrag
Bauträger macht Umsatzsteuererstattung geltend: Kann der Fiskus Zahlung an sich verlangen?

OLG Köln, Beschluss vom 25.02.2018 - 11 U 86/18

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) geschlossenen Bauvertrags übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat dieser die auf die erbrachten Bauleistungen entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, hat der Bauunternehmer Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen (Anschluss an BGH, IBR 2018, 372). Entsprechendes gilt, wenn der Bauunternehmer seinen Anspruch an den Fiskus abgetreten hat.

2. Der Anspruch auf Nachzahlung des Umsatzsteueranteils entsteht frühestens in dem Zeitpunkt, in dem der Bauträger die Erstattung der von ihm zunächst abgeführten Umsatzsteuer beantragt (BGH, a.a.O.)

3. Auch eine falsch adressierte Rechnung ist zu bezahlen.

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IMRRS 2019, 1531
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Wohnraummiete
Mieter ausgezogen: Wann enden Verhandlungen über Schadensersatz?

LG Münster, Urteil vom 29.11.2019 - 8 O 224/18

Das Verweigern der Fortsetzung der Verhandlungen gemäß § 203 BGB setzt keine entsprechende ausdrückliche Erklärung voraus. Es gelten die allgemeinen Regeln für die Auslegung von Willenserklärungen entsprechend. Der unmissverständlichen, ohne weitere Einschränkungen erfolgten Anspruchszurückweisung kann ein Verweigern der Fortsetzung der Verhandlungen zu entnehmen sein.*)

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IMRRS 2019, 1528
Rechtsanwälte
Mandant vergleichsbereit: Über Vor- und Nachteile ist umfassend aufzuklären!

OLG Frankfurt, Urteil vom 03.12.2019 - 8 U 129/18

1. Erwägt der Mandant den Abschluss eines Vergleichs, muss ihm sein Rechtsanwalt dessen Vor- und Nachteile darlegen. Dies gilt im besonderem Maße, wenn es sich um einen Abfindungsvergleich handelt.*)

2. Bei der Abwägung der Vor- und Nachteile eines Vergleichsabschlusses ist dem Rechtsanwalt ein Ermessensspielraum zuzubilligen.*)

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IMRRS 2019, 1532
Prozessuales
Zwei Unterschriften mit "i.V.": Berufung zulässig?

BGH, Urteil vom 24.09.2019 - XI ZR 451/17

Befindet sich unter einer Berufungsschrift oder einer Berufungsbegründungsschrift neben der Unterschrift des Prozessbevollmächtigten mit dem Zusatz "i.V." eine weitere Unterschrift einer nicht postulationsfähigen Rechtsanwaltsfachangestellten ebenfalls mit dem Zusatz "i.V.", ist dies nicht dahin zu verstehen, der "i.V." zeichnende Rechtsanwalt habe entgegen § 84 Satz 2 ZPO gesetzwidrig als Gesamtvertreter mit der Rechtsanwaltsfachangestellten Berufung für die Partei einlegen oder diese Berufung begründen wollen (Fortführung von BFH, Beschluss vom 31.07.2008 - IV B 73/07, BeckRS 2008, 25013947).*)

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Online seit 27. Dezember 2019

IMRRS 2019, 1454
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Wohnraummiete
Kosten einer Zwischenablesung sind vom Vermieter zu tragen!

LG Leipzig, Urteil vom 05.09.2019 - 8 O 1620/18

Die Klausel in einem vom Vermieter vorformulierten Wohnraummietvertrag, wonach die Kosten einer Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vom Mieter zu tragen sind, benachteiligt diesen unangemessen und ist unwirksam (Anschluss an BGH, IMR 2008, 77).

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IMRRS 2019, 1432
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Wohnraummiete
Anspruch auf Untervermietung?

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 25.06.2019 - 5 C 74/19

1. Im Fall der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte hat der Mieter regelmäßig einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Hingegen hat er keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung bei vollständiger Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte.

2. In beiden Fällen muss aber die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

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IMRRS 2019, 1524
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Prozessuales
Mieter will die Mietsache in bestimmter Art und Weise nutzen: Streitwert?

BGH, Beschluss vom 13.11.2019 - XII ZB 382/19

Bei einem Rechtsstreit über die Berechtigung des Mieters, die Mietsache in einer bestimmten Art und Weise nutzen zu dürfen, bei dem der Bestand des Mietverhältnisses zwischen den Parteien unstreitig ist, bestimmt sich der Wert des Beschwerdegegenstands nach § 3 ZPO.*)

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