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47 Urteile

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt


Online seit 20. April

IMRRS 2018, 0500
Bauträger
Jeder einzelne Erwerber muss das Gemeinschaftseigentums abnehmen!

LG Heidelberg, Urteil vom 28.02.2018 - 4 O 118/17

1. Die Verjährungsfrist bezüglich Ansprüchen aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum beginnt abschließend erst zu laufen, wenn auch der letzte Erwerber die Abnahme erklärt hat.

2. Fehlt eine vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit einzelnen Erwerbern, kann sich der Bauträger grundsätzlich immer noch auf eine konkludente Abnahme berufen.

3. An eine konkludente Abnahme sind hohe Anforderungen zu stellen.

 Volltext


IMRRS 2018, 0501
Beitrag in Kürze
Immobilien
Wie ausführlich müssen denkmalbegründende Merkmale dargelegt werden?

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 21.03.2018 - 1 LA 77/17

Das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege ist nicht in jedem Fall verpflichtet, die denkmalbegründenden Merkmale eines Gebäudes oder eines Ensembles in einer wissenschaftlichen Ansprüchen vollständig genügenden Weise darzulegen. Je nach Aussagekraft der Dokumentation bei Unterschutzstellung sowie der Qualität der gegen die Denkmaleigenschaft angeführten Gründe kann es vielmehr ausreichen, diese Merkmale stichwortartig aufzuführen, um das für die Einstufung maßgebliche Fachwissen zu vermitteln.*)

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Online seit 19. April

IMRRS 2018, 0496
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Räum- und Streupflichten des Eigentümers enden an der Grundstücksgrenze

BGH, Urteil vom 21.02.2018 - VIII ZR 255/16

1. Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.*)

2. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB.*)

 Volltext  Nachricht


IMRRS 2018, 0462
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
Nicht in die Handwerksrolle eingetragen: Vertrag wegen Schwarzarbeit nichtig?

KG, Urteil vom 05.09.2017 - 7 U 136/16

1. Ein Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit führt grundsätzlich nur dann zur Nichtigkeit eines Werkvertrags, wenn beide Parteien vorsätzlich gegen das Gesetz verstoßen haben. Ein einseitiger Verstoß des Auftragnehmers zieht nur dann die Nichtigkeit des Werkvertrags nach sich, wenn der Auftraggeber den Verstoß kennt und ihn bewusst zu seinem Vorteil ausnutzt.

2. Der Abschluss eines Werkvertrags mit einem nicht in die Handwerksrolle eingetragenen "Unternehmer" führt ebenfalls nicht zur Nichtigkeit des Vertrags (entgegen OLG Frankfurt, Urteil vom 24.05.2017 - 4 U 269/15, IBRRS 2018, 1177).

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IMRRS 2018, 0495
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Nur jeweils Urkunde des Vertragspartners unterschrieben: Schriftform gewahrt!

BGH, Urteil vom 07.03.2018 - XII ZR 129/16

1. Dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB kann auch gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.*)

2. Für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist es dann ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 und vom 18.10.2000 - XII ZR 179/98, NJW 2001, 221).*)

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IMRRS 2018, 0481
Mit Beitrag
Nachbarrecht
Abschneiden herüberwachsende Zweige: Keine Entschädigung ohne Fristsetzung!

LG Kleve, Urteil vom 15.02.2018 - 6 S 92/17

1. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung für das Abschneiden herüberragender Zweige setzt voraus, dass dem Baumeigentümer zuvor erfolglos eine wirksame Frist nach § 910 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzt worden ist.*)

2. Eine entscheidungserhebliche, aber aktuell nicht mehr vertretene Einzelmeinung im Schrifttum verleiht einer Sache keine grundsätzliche Bedeutung. Daher rechtfertigt die Frage, ob Ansprüche aus § 910 BGB auch lediglich obligatorisch Berechtigten zustehen, keine Revisionszulassung.*)

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0494
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Zulässigkeit einer Saldoklage?

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 84/17

Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrückstände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbständigten Bestandteilen hiervon (Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 68/17, zur Veröffentlichung bestimmt).*)

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Online seit 18. April

IMRRS 2018, 0480
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Absichtlich verursachter Einberufungsmangel: Beschluss ist nichtig!

AG Kassel, Urteil vom 15.02.2018 - 800 C 3197/17

Beschlüsse, die auf einer unter bewusster Umgehung der einschlägigen Rechtsvorschriften einberufenen und durchgeführten Eigentümerversammlung gefasst wurden, sind nichtig und nicht lediglich anfechtbar.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0476
Beitrag in Kürze
Öffentliches Recht
Rohbau fertiggestellt: Kein vorläufiger Rechtsschutz gegen Baugenehmigung!

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.04.2018 - 10 S 40.17

1. Wendet sich ein Dritter gegen die von einer genehmigten baulichen Anlage als solcher ausgehenden Beeinträchtigungen, nicht aber gegen deren bestimmungsgemäße Nutzung, ist sein Begehren auf vorläufigen Rechtsschutz gegen die an einen anderen gerichtete Baugenehmigung (vgl. § 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO i.V.m. § 212a Abs. 1 BauGB) mangels Fortbestehens des Rechtsschutzbedürfnisses ab Fertigstellung des Rohbaus unzulässig.*)

2. Dritter im Sinne von § 80a VwGO kann auch eine Gemeinde sein, die sich gegen die unter Ersetzung des von ihr versagten Einvernehmens einem Bauherrn erteilte Baugenehmigung wendet.*)

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Online seit 17. April

IMRRS 2018, 0464
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Kein Beschluss über die Auslegung einer Teilungserklärung

AG Potsdam, Beschluss vom 01.03.2018 - 31 C 34/17

Die Klärung der Frage, wie Teilungserklärungen auszulegen sind, ist nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich. Eine Auslegung ist verbindlich allein nur durch das Gericht oder durch eine einheitliche Entscheidung aller Wohnungseigentümer möglich.

 Volltext


IMRRS 2018, 0477
Prozessuales
Wann bestehen Zweifel an der Richtigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen?

BGH, Beschluss vom 21.03.2018 - VII ZR 170/17

1. Das Berufungsgericht ist grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszugs gebunden. Diese Bindung entfällt aber, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dieses Gebot kann sich auch auf die erneute Vernehmung von Zeugen erstrecken.

2. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen, sind alle objektivierbaren rechtlichen oder tatsächlichen Einwände gegen die erstinstanzlichen Feststellungen. Derartige konkrete Anhaltspunkte können sich unter anderem aus Vortrag der Parteien, vorbehaltlich der Anwendung von Präklusionsvorschriften auch aus Vortrag der Parteien in der Berufungsinstanz ergeben.

3. Zweifel im Sinne der Regelung in § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO liegen schon dann vor, wenn aus der für das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt.

 Volltext


Online seit 16. April

IMRRS 2018, 0475
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Bei bestrittener Heizkostenabrechnung trifft Vermieter Beweislast für erhobene Forderung

BGH, Urteil vom 07.02.2018 - VIII ZR 189/17

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.*)

2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.*)




Online seit 13. April

IMRRS 2018, 0249
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Rechtsanwaltsbeauftragung: Stundenhonorar von 260 Euro ist zu viel!

LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG

1. Die Ausschlussfristen des des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sind lediglich materielle Ausschlussfristen, die keine Zulässigkeitsvoraussetzungen der Beschlussmängelklage darstellen.

2. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

3. Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beauftragung eines Rechtsanwalts ist der Verwalter nicht kraft Gesetzes berechtigt. Vielmehr bedarf er hierfür einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer.

4. Die Vereinbarung eines Stundenhonorars bedarf einer ausdrücklichen Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Die Delegation der Auswahl eines Rechtsanwalts in Verbindung mit der Ermächtigung zur Vereinbarung eines Stundenhonorars von 260 Euro netto, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen jedoch mindestens der Vergütung nach den Vorschriften des RVG, kann nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden.

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Online seit 12. April

IMRRS 2018, 0469
Mit Beitrag
Mietrecht
Eigenbedarfskündigung: Sperrfrist für Personengesellschaften

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

1. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.*)

2. Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.*)

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IMRRS 2018, 0466
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Ein "Ingenieur" muss mindestens drei Jahre studiert haben!

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 05.03.2018 - 4 A 480/14

1. In Nordrhein-Westfalen darf die Berufsbezeichnung "Ingenieur" nicht führen, wer nur ein zweijähriges weiterbildendes technisches oder naturwissenschaftliches Masterstudium an einer deutschen Hochschule mit der Masterprüfung bestanden, aber nicht insgesamt mindestens drei Studienjahre erfolgreich in einer technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung an einer deutschen Hochschule studiert hat.*)

2. Grundsätzlich hat ein Rechtsanwalt dafür zu sorgen, dass das Empfangsbekenntnis über fristauslösende gerichtliche Entscheidungen erst dann unterzeichnet und zurückgesandt werden darf, wenn in den Handakten die Rechtsmittelfrist festgehalten und vermerkt ist, dass die Frist im Fristenkalender notiert worden ist.*)

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IMRRS 2018, 0455
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Bankautomaten sind keine Filiale!

LG Schwerin, Urteil vom 22.03.2018 - 21 HK O 42/17

Verpflichtet sich der Mieter, eine Bankfiliale in den Mieträumen zu betreiben, so muss er auch eine Filiale, d. h. mit Personal, dort führen. Allein das Aufstellen von Bankautomaten in den Mieträumen genügt hierfür nicht.

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0458
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mieter kennt Mangel und kann trotzdem Überzahlung zurückfordern!

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2018 - 67 S 342/17

Zahlt der Mieter trotz Vorliegens eines Mangels vorbehaltlos die vollständige Miete, kann er seine Überzahlungen gemäß § 812 BGB im Umfang der gemäß § 536 BGB eingetretenen Minderung kondizieren, ohne dass dem Vermieter im Rahmen des § 814 Alt. 1 BGB für eine mieterseitige Kenntnis seiner Nichtschuld Darlegungs- oder Beweiserleichterungen zu Gute kommen. Eine tatsächliche Vermutung, dem Mieter sei "sein Recht zur Herabsetzung der Miete" regelmäßig in einer die Anwendbarkeit des § 814 Alt. 1 BGB begründenden Weise bekannt, ist nicht gerechtfertigt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 274/02, IBR 2003, 702).*)

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0459
Mit Beitrag
Prozessuales
Wie hoch ist der Streitwert einer Nutzungsuntersagung?

OLG München, Beschluss vom 14.03.2018 - 32 W 288/18 WEG

1. Streitwertbestimmung der Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Teileigentümer und gegen dessen Pächter auf Unterlassung der Nutzung einer als Restaurant genutzten Einheit.*)

2. Der Streitwert richtet sich nach der Wertminderung der übrigen Sondereigentumseinheiten, die durch das Verhalten der Beklagten herbeigeführt wird, dessen Unterlassen begehrt wird.*)

3. Der Mietwert der betroffenen Einheit spielt keine Rolle bei der Bemessung des Streitwertes.*)

 Volltext  Beitrag


Online seit 11. April

IMRRS 2018, 0454
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Mietvertrag zwischen GbR und Gesellschafter: Kündigung ist einstimmig zu erklären!

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.03.2018 - 2 U 125/17

Steht allen Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegen die Gesellschaft gleichfalls ein Anspruch auf Anmietung von Immobilien zu günstigen Konditionen zu, müssen mangels abweichender Regelungen im Gesellschaftsvertrag über die Kündigung des Mietvertrages eines Gesellschafters wegen Unwirtschaftlichkeit alle Gesellschafter gemeinsam abstimmen. Ein zum Stimmrechtsausschluss führender Interessenwiderspruch nur des betroffenen Gesellschafters besteht nicht. Die Kündigung kann daher auch nur von allen gesamtvertretungsberechtigten Gesellschaftern gemeinsam ausgesprochen werden.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0412
Prozessuales
Vier-Augen-Gespräch: Parteierklärung kann Zeugenaussage vorgehen!

KG, Beschluss vom 07.02.2017 - 27 U 111/16

1. Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde gilt als widerlegt, wenn die Parteien unstreitig maßgebliche Nebenabreden getroffen haben, die in der Urkunde nicht verkörpert sind; wer sich gleichwohl auf die inhaltliche Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde berufen will, muss darlegen und beweisen, dass die nicht beurkundeten Nebenabreden im Zeitpunkt der Beurkundung gegenstandslos waren.

2. Dem Grundsatz der Waffengleichheit bei einem Vier-Augen-Gespräch kann auch dadurch genügt werden, dass die durch ihre prozessuale Stellung bei der Aufklärung des Vier-Augen-Gesprächs benachteiligte Partei persönlich angehört wird. Das Gericht ist nicht gehindert, einer solchen Parteierklärung den Vorzug vor den Bekundungen eines Zeugen zu geben.

 Volltext


Online seit 10. April

IMRRS 2018, 0453
Mit Beitrag
Wohnraummiete
"Mietpreisbremse" ist in Hessen unwirksam!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17

Die sog. "Mietpreisbremse" ist in Hessen unwirksam, da die Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet worden ist.

 Volltext  IMR 2018, 188 Nachricht


IMRRS 2018, 0449
Mit Beitrag
Rechtsanwälte
Fristverlängerungsantrag gestellt: Rechtsanwalt muss nicht nachfragen!

BGH, Beschluss vom 20.02.2018 - VI ZB 47/17

Ein Rechtsanwalt darf regelmäßig erwarten, dass einem ersten Antrag auf Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist entsprochen wird, wenn er einen erheblichen Grund vorträgt. Demgemäß besteht keine Verpflichtung, sich innerhalb des Laufs der Berufungsbegründungsfrist beim Gericht zu erkundigen, ob der Verlängerungsantrag rechtzeitig eingegangen ist und ob ihm stattgegeben werde (Anschluss Senatsbeschluss vom 30.05.2017 - VI ZB 54/16, NJW-RR 2017, 1532 Rn. 12 m.w.N.).*)

 Volltext  IMR 2018, 210


IMRRS 2018, 0112
Prozessuales
Ist streitiges neues Vorbringen in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen?

OLG Frankfurt, Urteil vom 15.01.2018 - 29 U 278/16

1. Das Berufungsgericht ist an erstinstanzliche Tatsachenfeststellungen nicht gebunden, soweit diese einer materiell gerechten Entscheidung des Einzelfalls im Wege stehen.

2. In diesem Fall ist streitiges neues Vorbringen auch in Ansehung des § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen.

 Volltext


Online seit 9. April

IMRRS 2018, 0433
Mit Beitrag
Versicherungen
Wasserhöhe von 1 cm ist keine Überschwemmung!

OLG Koblenz, Beschluss vom 15.12.2017 - 10 U 811/16

1. Als eine Überschwemmung ist nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers eine Überflutung von Grund und Boden zu verstehen, die voraussetzt, dass sich erhebliche Wassermengen auf der Geländefläche ansammeln. Auch wenn ein versicherter Überschwemmungsschaden nicht voraussetzt, dass das gesamte Grundstück überflutet wird, ist jedoch erforderlich, dass das Wasser in erheblichem Umfang meist mit schädlichen Wirkungen nicht auf normalem Weg abfließen kann und sich Wassermengen auf der Geländeoberfläche ansammeln. Erforderlich ist die Darlegung, wo und auf welche Weise sich auf der Geländeoberfläche erhebliche Wassermengen angesammelt haben. Es genügt nicht, dass Wasser ohne eine solche Ansammlung außerhalb des Grundstücks in ein Gebäude hineingeflossen ist. (in Anknüpfung an BGH, 20.04.2005 - IV ZR 252/03 = IBRRS 2005, 1823 = IMRRS 2005, 0940; OLG Köln, 09.04.2013 - 9 U 198/12 = IBRRS 2013, 2568 = IMRRS 2013, 1401; OLG Karlsruhe, 20.09.2011 - 12 U 92/11 = IBRRS 2011, 3575 = IMRRS 2011, 2542; LG Kiel, 31.03.2008 - 8 S 130/07; OLG Oldenburg, 20.10.2011 - 5 U 160/11 = IBRRS 2012, 2182 = IMRRS 2012, 1610; OLG Hamm, 03.08.2005 - 20 U 103/05; OLG Nürnberg, 18.06.2007 - 8 U 2837/06).*)

2. Kommt es infolge eines Erdrutsches eines Hangs hinter dem versicherten Wohnhaus zu einem naturbedingten Abgleiten oder Abstürzen von Gesteins- und Erdmassen, wobei Geröll- und Steinmassen gegen die Hauswand drücken, sind hierdurch bedingte Aufräum- und Abbruchkosten sowie Bewegungs- und Schutzkosten nach § 2 Nr. 4 VGB 2006 versichert.*)

3. Ein Vorschussanspruch für Hangsicherungsmaßnahmen kann nicht auf § 30 VGB 2006 gestützt werden, da dort lediglich eine Zahlungsmodalität geregelt ist.*)

4. § 90 VVG gewährt keinen Vorschussanspruch, etwa für Kosten zur Sicherung eines Hangs hinter einem versicherten Wohnhaus, sondern nur einen Aufwendungsersatzanspruch für Aufwendungen, um einen unmittelbar bevorstehenden Versicherungsfall abzuwenden oder in seinen Auswirkungen zu mindern.*)

2. Kommt es infolge eines Erdrutsches eines Hanges hinter dem versicherten Wohnhaus zu einem naturbedingten Abgleiten oder Abstürzen von Gesteins- und Erdmassen, wobei Geröll- und Steinmassen gegen die Hauswand drücken, sind hierdurch bedingte Aufräum- und Abbruchkosten sowie Bewegungs- und Schutzkosten nach § 2 Nr. 4 VGB 2006 versichert.*)

3. Ein Vorschussanspruch für Hangsicherungsmaßnahmen kann nicht auf § 30 VGB 2006 gestützt werden, da dort lediglich eine Zahlungsmodalität geregelt ist.*)

4. § 90 VVG gewährt keinen Vorschussanspruch, etwa für Kosten zur Sicherung eines Hangs hinter einem versicherten Wohnhaus, sondern nur einen Aufwendungsersatzanspruch für Aufwendungen, um einen unmittelbar bevorstehenden Versicherungsfall abzuwenden oder in seinen Auswirkungen zu mindern.*)

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0191
Sachverständige
Schlechter Sachverständiger: Anhörung und neues Gutachten gehen Ablehnung vor!

KG, Beschluss vom 01.02.2018 - 10 W 21/18

Zweifel an Sachkunde oder Unzulänglichkeiten mögen ein Gutachten entwerten, rechtfertigen für sich aber nicht die Ablehnung des Sachverständigen. Das Prozessrecht gibt in den §§ 411, 412 ZPO den Parteien ausreichende Mittel an die Hand, solche Mängel zu beseitigen und auf ein Gutachten hinzuwirken, das als Grundlage für die gerichtliche Entscheidung geeignet ist.

 Volltext


IMRRS 2018, 0448
Mit Beitrag
Prozessuales
Zustimmung zur Veräußerung: Streitwert?

BGH, Beschluss vom 18.01.2018 - V ZR 71/17

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.*)

 Volltext  IMR 2018, 215


Online seit 6. April

IMRRS 2018, 0447
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Mietvertrag mit Festlaufzeit: Individualvertragliche Bestätigung eines Aufhebungsantrags

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2018 - 2 U 25/17

Steht dem gewerblichen Mieter infolge Festlaufzeit des Mietvertrags allein ein außerordentliches Kündigungsrecht zur Verfügung, erklärt er aber ohne einen zur Kündigung berechtigenden wichtigen Grund, den Mietvertrag möglichst bald beenden zu wollen, kann seine Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsbeendigung umgedeutet werden. Macht der Vermieter die Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis davon abhängig, dass dieser den vereinbarten Miet-AGB entsprechend 50% der bis zum Ablauf der nächsterreichbaren ordentlichen Kündigungsfrist zu zahlenden "Gesamtvergütung" leistet und verhält sich der Mieter daraufhin zunächst wie ein beendigungswilliger Mieter, bleibt aber die Zahlung schuldig, kann, selbst wenn die formularvertragliche Regelung Wirksamkeitsbedenken ausgesetzt ist, von einer individualvertraglichen Bestätigung i.S.v. §§ 141 Abs. 2, 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgegangen werden.*)

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0443
Mit Beitrag
Immobilien
Haftungsausschluss auch für erwartete Eigenschaften?

BGH, Urteil vom 19.01.2018 - V ZR 256/16

1. Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rz. 7).*)

2. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15, IMR 2016, 478 = NJW 2017, 150 Rz. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.*)

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0436
Prozessuales
Keine sofortige Beschwerde gegen Einholung eines Obergutachtens!

OLG Koblenz, Beschluss vom 20.07.2017 - 10 W 319/17

1. Hat das mit der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens befasste Gericht nach Einholung eines fachorthopädischen Sachverständigengutachten das selbständige Beweisverfahren für beendet erklärt und einen Antrag auf Einholung eines zusätzlichen radiologischen Gutachtens bzw. Obergutachtens zurückgewiesen, ist gegen diese Entscheidung eine sofortige Beschwerde nicht statthaft (in Anknüpfung an BGH, IBR 2010, 729).*)

2. Die Beweismöglichkeiten im selbständigen Beweisverfahren gehen grundsätzlich nicht weiter als im Hauptsacheverfahren. Im Erkenntnisverfahren ist gegen die Ablehnung der Einholung eines neuen Gutachtens grundsätzlich kein Rechtsmittel gegeben.*)

 Volltext


Online seit 5. April

IMRRS 2018, 0442
Mit Beitrag
Prozessuales
Ersetzungsbeschluss rechtskräftig: Nichtigkeit nicht mehr prüfbar!

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 148/17

1. Mit Rechtskraft eines stattgebenden Gestaltungsurteils tritt die Gestaltungswirkung ein; zugleich erwächst die Feststellung in materielle Rechtskraft, dass das Gestaltungsrecht des Klägers im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestand und die Gestaltungswirkung daher zu Recht eingetreten ist.*)

2. Ist ein Urteil, das einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt, rechtskräftig geworden, steht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger fest, dass der (ersetzte) Beschluss gültig ist; daher kann nicht mehr geltend gemacht werden, er sei nichtig, und zwar auch dann nicht, wenn die Beschlussersetzung durch Versäumnisurteil erfolgt ist.*)

 Volltext  IMR 2018, 214


IMRRS 2018, 0439
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mitmieter zieht aus: Wann haftet er weiter und wann ist er aus dem Mietverhältnis entlassen?

AG Brandenburg, Urteil vom 23.03.2018 - 34 C 93/15

1. In der Regel kann ein Mitmieter von zwei Mietern selbst dann noch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der Miete durch den Vermieter in Anspruch genommen werden, wenn der eine Mitmieter die gemeinsame Wohnung verlassen hat und es ihm nicht gelungen ist, den anderen Mitmieter zum Auszug zu bewegen.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Zahlungs- und Räumungsklage gegen einen ausgezogenen Mitmieter fehlt selbst dann nicht, wenn der Mitmieter den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben haben sollte.

3. Anders liegen die Dinge jedoch ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter eine neue Vereinbarung trifft, die diesen zum Verbleib im Mietobjekt bewegen.

4. Teil-Kündigungen, die zu einer personellen Aufspaltung des Mietverhältnisses führen, sind als unzulässig anzusehen, weil sie den Mietvertrag umgestalten würden.

5. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter den ausziehenden Mitmieter - zumindest konkludent - aus dem Mietvertrag entlassen hat (etwa durch einen Mietaufhebungsvertrag).

6. Die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags kann grundsätzlich dann angenommen werden, wenn sich die Parteien einig sind, dass der bisherige Mietvertrag so nicht mehr zwischen ihnen fortgeführt werden soll.

7. Ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag ist zu bejahen, wenn der ausziehende Mitmieter mit demselben Vermieter einen neuen Mietvertrag über eine neue Wohnung schließt und ab diesem Zeitpunkt der Vermieter die Betriebskosten der alten Wohnung nur noch gegenüber dem dort verbliebenen Mitmieter abrechnet und die Kündigung der alten Wohnung auch nur gegenüber diesem dort verbliebenen Mitmieter erklärt.

 Volltext  IMR 2018, 190


IMRRS 2018, 0435
Mit Beitrag
Immobilien
Kauf vermieteter Immobilie: Vertragsstrafe ist formbedürftig!

OLG Koblenz, Beschluss vom 24.10.2017 - 10 U 1249/16

1. Schließen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung, in der sich der Mieter eines Wohnhauses verpflichtet, unter Anrechnung der Nettomiete die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu einem festen Kaufpreis zu erwerben und im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags als Schadensersatz eine Vertragsstrafe zu zahlen, begründet diese Klausel im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags keinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe, weil die Formerfordernisse der notariellen Urkunde gemäß § 311b BGB nicht eingehalten sind.*)

2. Ein Schadensersatzanspruch kann aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) gemäß §§ 311 Abs. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB bestehen, wenn ein Verhandlungspartner eine (Ver-)kaufsbereitschaft von Anfang an nicht gehabt und dem Vertragspartner fälschlicher Weise vorgespiegelt hat oder aber eine (Ver-)Kaufsbereitschaft zwar tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren, insbesondere dann, wenn sich der potentielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt hat, so dass er der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen ausgesetzt wird.*)

3. Für das Bestehen einer zunächst vorhandenen Abschlussbereitschaft des potentiellen Käufers und Mieters des Objekts spricht, wenn dieser in das Mietobjekt investiert hat und aufgrund aus seiner Sicht bestehenden Feuchtigkeitsmängeln an dem Objekt, die ihn veranlasst haben, ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten, Abstand genommen hat.*)

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0431
Versicherungen
Begriff "Textform" in Widerrufsbelehrung ist eindeutig!

OLG Koblenz, Beschluss vom 08.11.2017 - 10 U 1008/16

1. Der Begriff Textform in einer Widerrufsbelehrung ist nicht erläuterungsbedürftig. Denn ohne die gesetzliche Erläuterung in § 126b BGB kennen zu müssen, kann der Versicherungsnehmer diesem Begriff ohne Weiteres entnehmen, dass er den Widerruf in letztlich lesbarer Form dem Versicherer übermitteln und als Urheber erkennbar sein muss (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 10.06.2015 - IV ZR 105/13, IBR 2015, 456, und Koch, BGH: Begriff "Textform" selbstredend, LMK 2015, 371071).

2. Für die Erkennbarkeit des Widerspruchs- bzw. Widerrufsadressaten mit der vollständigen Anschrift reicht aus, wenn sich dies aus dem Briefkopf des Policenbegleitschreibens ergibt.

3. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Mindestrückkaufswert in Höhe der Hälfte des mit den Rechnungsgrundlagen der Prämienkalkulation berechneten ungezillmerten Deckungskapitals ohne Stornoabzug gilt lediglich für die Lebensversicherungsverträge, die zwischen 1994 und 2007 abgeschlossen worden sind, nicht aber für einen Leibrentenversicherungsvertrag aus dem Jahre 2008 (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 09.05.2011 - IV ZR 121/00, BGHZ 147, 373 ff. = NJW 2001, 2014 ff.; Urteil vom 11.09.2013 - IV ZR 17/13, BGHZ 198, 195 ff. = NJW 2013, 3240 ff.).

 Volltext


IMRRS 2018, 0441
Prozessuales
Beweisverfahren wegen Baumängeln: Welche Kammer ist zuständig?

KG, Beschluss vom 22.03.2018 - 2 AR 11/18

1. Bei einem negativen Kompetenzkonflikt zwischen einer Zivilkammer mit einer Spezialzuständigkeit nach § 72a GVG und einer allgemeinen Zivilkammer desselben Landgerichts ist § 36 Abs. 1 Nr. 6 ZPO entsprechend anwendbar.*)

2. Eine Zuständigkeitsbestimmung durch das im Rechtszug übergeordnete Oberlandesgericht setzt auch in diesem Fall voraus, dass sich die an der Zuständigkeitsstreitigkeit beteiligten Spruchkörper jeweils "rechtskräftig" für unzuständig erklärt haben, was eine Bekanntgabe der jeweiligen Entscheidungen an die Parteien erfordert.*)

 Volltext


Online seit 4. April

IMRRS 2018, 0403
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Kein Direktanspruch der Wohnungseigentümer gegeneinander!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 2-13 S 71/16

Zum unmittelbaren Ausgleichsanspruch der Wohnungseigentümer in einer 2er WEG.*)

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0410
Mit Beitrag
Grundbuchrecht
Vollmacht für Wohnungskauf ist vom Grundbuchamt auszulegen!

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 25.01.2018 - 3 W 95/17

1. Eine Vollmacht zur Veräußerung einer Eigentumswohnung zu einem Mindestkaufpreis deckt auch den Fall ab, dass im Mindestkaufpreis der Mitverkauf weiterer Gegenstände enthalten ist, sofern die Umstände ergeben, dass dies dem Willen der vollmachtgebenden Partei entspricht.

2. Das Grundbuchamt kann zur Auslegung einer Vollmacht auch Umstände, die nicht den Voraussetzungen des § 29 GBO entsprechen, heranziehen.

 Volltext  Beitrag


Online seit 3. April

IMRRS 2018, 0434
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Selbständiges Beweisverfahren auch ohne Vorbefassung zulässig!

BGH, Beschluss vom 14.03.2018 - V ZB 131/17

Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.*)

 Volltext  IMR 2018, 213 Nachricht


IMRRS 2018, 0406
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Abrechnungsfrist vorbei: Nachforderungen bis zur Höhe der Sollvorschüsse zulässig!

LG Berlin, Urteil vom 29.12.2017 - 63 S 41/17

1. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen.

2. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist.

3. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0407
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Nachzahlungen von Hausgeld gehören in die Gesamtabrechnung!

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.01.2018 - 2-13 S 72/17

(Nach)zahlungen auf Hausgelder sind nicht in den Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer als Einnahmen zu verteilen.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0426
Prozessuales
Nach § 296a Satz 1 ZPO unberücksichtigt gebliebenes Vorbringen ist nicht präkludiert!

BGH, Beschluss vom 27.02.2018 - VIII ZR 90/17

1. § 531 Abs. 1 ZPO, wonach Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszug zu Recht zurückgewiesen worden sind, auch in der Berufungsinstanz ausgeschlossen sind, ist nicht anwendbar, wenn in erster Instanz Vorbringen nach § 296a ZPO unberücksichtigt geblieben ist (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 21.03.2013 - VII ZR 58/12, IBRRS 2013, 1711 = NJW-RR 2013, 655 Rz. 10).*)

2. Um ein von § 531 Abs. 2 ZPO erfasstes neues Vorbringen in der Berufungsinstanz handelt es sich dann, wenn ein (streitiger) Vortrag bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz nicht vorgebracht und daher im erstinstanzlichen Urteil zu Recht gem. § 296a ZPO unberücksichtigt geblieben ist (im Anschluss an BGH, Urteile vom 02.04.2004 - V ZR 107/03, IBRRS 2004, 1087 = NJW 2004, 2382 unter II 1 a m.w.N.; vom 31.05.2017 - VIII ZR 69/16, IBRRS 2017, 2120 = NJW 2017, 2288 Rz. 19). Anders liegen die Dinge jedoch, wenn das Vorbringen durch ein nach § 283 Satz 1 ZPO gewährtes Schriftsatzrecht gedeckt und damit zu dem nach § 296a Satz 2 ZPO zu beachtenden erstinstanzlichen Prozessstoff gehört.*)

3. Von einem nach § 283 Satz 1 ZPO gewährten Schriftsatzrecht ist nur solches Vorbringen gedeckt, das sich als Erwiderung auf den verspäteten Vortrag des Gegners darstellt (Fortführung von BGH, Urteil vom 12.03.1992 - IX ZR 141/91, NJW 1992, 1446 unter II 2 b). Dazu zählen auch neue tatsächliche Behauptungen, soweit sie als Reaktion auf das der Partei nicht rechtzeitig mitgeteilte gegnerische Vorbringen erfolgen (Fortführung von BGH, Urteil vom 11.11.1964 - IV ZR 320/63, JR 1965, 263, 264 [zu § 272a ZPO a.F.]).*)

 Volltext


Online seit 29. März

IMRRS 2018, 0422
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Ersatz für Schäden an der Sachsubstanz bedarf keiner Fristsetzung

BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.*)

 Volltext  IMR 2018, 185 Nachricht


IMRRS 2018, 0421
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Verwalterwechsel: Welcher Verwalter muss Jahresabrechnung erstellen?

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 89/17

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.*)

 Volltext  IMR 2018, 198 Nachricht


IMRRS 2018, 0338
Bauträger
Sanierung eines Altbaus: Schallschutz muss Neubaustandard entsprechen!

OLG Köln, Urteil vom 02.03.2018 - 19 U 166/15

1. Verpflichtet sich ein Bauträger zur umfassenden Modernisierung und Renovierung eines Altbaus, schließt das im Zweifel alle Maßnahmen ein, die für einen aktuellen Standard und Wohnkomfort erforderlich sind.

2. Dazu gehört auch ein den heutigen allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechender bzw. bei deren Einhaltung zu erzielender (Tritt- und Luft-)Schallschutz, wenn dem Vertrag und/oder der Baubeschreibung nicht zu entnehmen ist, dass der Käufer beim Schallschutz konkrete Abstriche machen muss.

3. Die Klausel, der Verkäufer hafte nicht für die nicht zu verändernde Altbausubstanz, beinhaltet keine Vereinbarung über Abstriche im Schallschutz.

4. Üblich ist heute auch bei Altbausanierungen ein erhöhter Schallschutz nach Beiblatt 2 zur DIN 4109:1989-11 oder den Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100.

5. Die unterlassene schallschutztechnische Ertüchtigung eines mehr als 100 Jahre alten Gebäudes kann daher sogar eine grob fahrlässige Pflichtverletzung darstellen.

6. Grundsätzlich ist der Erwerber von Wohnungseigentum berechtigt, seine auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte (Erfüllungs- oder Nacherfüllungsansprüche) selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt werden oder die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung dieser Rechte nicht durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat.

7. Das gilt auch für im Gemeinschaftseigentum begründete Schallschutzmängel.

8. Individuelle Interessen einzelner Wohnungseigentümer, von umfangreichen und störenden Mängelbeseitigungsmaßnahmen verschont zu bleiben, stellen kein gemeinschaftsbezogenes Interesse dar.

 Volltext


IMRRS 2018, 0402
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Keine Eigentümerversammlungen in der Waschküche!

AG Dortmund, Urteil vom 27.03.2018 - 512 C 31/17

1. Versammlungsort und Versammlungsstätte einer Wohnungseigentümerversammlung müssen so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist.

2. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen also frei zugänglich sein. Dafür hat der Verwalter zu sorgen.

3. Eine Versammlung in der Waschküche ist zumindest bei strittigen Punkten, bei denen eine Diskussion ggf. zu erwarten ist, rechtswidrig.

4. Ein Beschluss, "kurze Versammlungen" in der Waschküche abzuhalten, ist nichtig, weil völlig unbestimmt.

 Volltext  IMR 2018, 203


Online seit 28. März

IMRRS 2018, 0409
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Umzugskostenpauschale in Höhe von 100 Euro ist unangemessen!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2017 - 2-13 S 69/16

Eine Beschluss über eine Umzugskostenpauschale von 100 Euro entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0408
Mit Beitrag
Prozessuales
WEG-Streitigkeit über Grenzbepflanzung: Schlichtungsverfahren ist entbehrlich!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 102/17

Für den Streit zwischen zwei Wohnungseigentümern über die "Grenzbepflanzung" der jeweiligen Sondernutzungsrechte ist kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren durchzuführen (Abgrenzung zu LG Dortmund, Urteil vom 11.07.2017 - 1 S 282/16, IMR 2018, 44).*)

 Volltext  IMR 2018, 219


Online seit 27. März

IMRRS 2018, 0398
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Schimmelbekämpfung: Was ist dem Mieter zumutbar?

LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2018 - 14 S 14/17

1. Der Mieter darf ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird.

2. Der Mieter kann deshalb auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren.

3. Für die Annahme eines Mangels genügt es außerdem, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.

4. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist.

5. Ein Mieter ist - ohne besondere vertragliche Vereinbarungen - grundsätzlich nur verpflichtet, täglich zweimal für fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften und die Innenraumtemperatur im Schlafzimmer auf mindestens 16° C und in allen übrigen Räumen auf mindestens 20° C zu halten: hierbei ist bereits die Feuchtigkeitsproduktion beim Kochen und Duschen berücksichtigt.

6. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden.

7. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung dreimal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

8. Die Grenze der Zumutbarkeit ist ferner überschritten, wenn die ständige Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C notwendig ist.

9. Des Weiteren ist die Zumutbarkeitsgrenze überschritten bei dem notwendigen Einbau einer Dämmung oder Aufstellen zusätzlicher Heizquellen.

10. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraums, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann.

11. Auch eine besondere "Klimapflege" unter Zuhilfenahme eines Hygrometers, mit der das Ablagern von Kondensfeuchtigkeit mit der Folge des Pilzbefalls vermieden werden könnte, kann nicht als "übliches" Wohnverhalten von Mietern gefordert werden.

12. Der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben.

13. Eine Klausel, dass der Mieter für eine ausreichende Lüftung und Heizung der Mieträume zu sorgen hat, ist die Beschreibung einer regelhaften Mieterpflicht und ihr kann deshalb der Erklärungsinhalt einer spezifischen Einschränkung einer Hauptleistungspflicht des Vermieters nicht beigemessen werden.

14. Neben der Minderung kann der Mieter auch ein - zeitlich und Höhe mäßig begrenztes - Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten.

15. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

16. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

17. Der zur Ersatzvornahme Berechtigte hat einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

 Volltext  Beitrag