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Online seit gestern

IMRRS 2017, 1298
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Beschluss zum Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Räumen zulässig!

LG Hamburg, Urteil vom 29.03.2017 - 318 S 36/16

1. Eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Installation von Raumwarnmeldern liegt immer dann vor, wenn eine öffentliche-rechtliche Einbaupflicht besteht. In diesem Fall besteht die Beschlusskompetenz unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

2. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder, da zu der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung nach § 45 Abs. 6 HBauO auch der Betrieb der Rauchwarnmelder gehört.

3. Der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnräumen ohne Rücksicht auf bereits vorhandene Geräte ist vom Ermessen der Eigentümer gedeckt.

4. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Beschluss über die öffentlich-rechtliche Einbaupflicht nach § 45 Abs. 6 HBauO hinausgeht und einen Einbau von Rauchwarnmeldern in sämtlichen Wohnräumen der Wohnungen vorsieht.

 Volltext


IMRRS 2017, 1291
Mit Beitrag
Immobilien
Wer braucht schon eine Grunddienstbarkeit, wenn eine Baulast besteht?

OLG Hamm, Urteil vom 06.07.2017 - 5 U 152/16

Wer aus einer Baulast verpflichtet ist, kann Dritte an entsprechenden Nutzungen häufig nicht hindern.

 Volltext  Beitrag Nachricht


IMRRS 2017, 1302
Beitrag in Kürze
Zwangsvollstreckung
"Scheinuntervermietung" kann einstweilen untersagt werden!

OLG München, Beschluss vom 04.09.2017 - 7 W 1375/17

1. Um zu verhindern, dass die Räumung trotz entsprechender Titelumschreibungen (§ 727 ZPO) mittels immer neuer "Untermieter" immer wieder vereitelt wird, kann der Vermieter eine strafbewehrte einstweilige Verfügung beantragen, mit der dem vormaligen Mieter die Gebrauchsüberlassungen an Dritte untersagt wird.

2. Diesem Vorgehen kann auch nicht die Möglichkeit eines Klauselumschreibungsverfahrens entgegengehalten werden.

 Volltext  Nachricht


Online seit 15. September

IMRRS 2017, 1287
Beitrag in Kürze
Umwelt und Naturschutz
Erhöhtes Tötungsrisiko für Milanenpaare: Keine Windkraftgenehmigung!

OVG Saarland, Beschluss vom 05.09.2017 - 2 A 316/16

1. Seit der durch die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (vgl. dazu EuGH, Urteil vom 10.01.2006 - C 98/103) veranlassten Neufassung der individuenbezogenen artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände im Jahre 2007 haben auch Zulassungsbehörden im immissionsschutzrechtlichen Einzelgenehmigungsverfahren die Beachtung dieser Verbote bei der Verwirklichung zulassungsbedürftiger Vorhaben uneingeschränkt zu gewährleisten. Eine subjektive Zielgerichtetheit der Handlung im Sinne einer Absicht oder eines Vorsatzes ist für die Annahme eines Verstoßes gegen das Verbot der "Tötung" von Exemplaren besonders geschützter Arten (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG), hier konkret des Rotmilans (milvus milvus), nicht erforderlich.*)

2. Beim Merkmal der nach dieser Vorschrift verbotenen "Tötung" ist unter Hintanstellung "sozialadäquater Risiken" für die Tiere in Form allgemein nicht abzuwendender Kollisionen mit dem zu errichtenden Bauwerk, hier mit zwei geplanten Windkraftanlagen zu prüfen, ob es mit hoher Wahrscheinlichkeit zu in dem Sinne "gehäuften Opfern" beziehungsweise zu einer "signifikanten Erhöhung des Tötungsrisikos" kommt (hier bejaht für den Rotmilan im Falle der Errichtung von zwei Windkraftanlagen des Typs Nordex 117 im Bereich des Neuhofplateaus/Priorspitze in Blieskastel).*)

3. Der Genehmigungsbehörde steht bei der Entscheidung über die Erteilung oder Versagung einer immissionsschutzrechtlichen Anlagengenehmigung für Windkraftanlagen bei der Prüfung, ob artenschutzrechtliche Verbotstatbestände erfüllt sind, hinsichtlich der Bestandserfassung und der Risikobewertung eine naturschutzfachliche Einschätzungsprärogative zu (im Anschluss an BVerwG, Urteil vom 21.11.2013 - 7 C 40.11 = IBRRS 2014, 2048).*)

4. Dieser Vorrang führt gleichzeitig zu einer Einschränkung der Kontrolldichte bei der Überprüfung der Entscheidung durch die Verwaltungsgerichte, die aber verpflichtet bleiben, festzustellen, ob im Gesamtergebnis die artenschutzrechtlichen Untersuchungen sowohl in ihrem methodischen Vorgehen als auch in ihrer Ermittlungstiefe ausreichten, um die Behörde in die Lage zu versetzen, die Voraussetzungen der artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände sachgerecht zu beurteilen.*)

5. Die sich aus dem § 86 Abs. 2 VwGO ergebende Pflicht zur Vorabentscheidung des Gerichts über in der mündlichen Verhandlung gestellte Beweisanträge gilt nur für dort unbedingt gestellte, nicht aber für Hilfsbeweisanträge. Solchen kann vielmehr auch materiell lediglich eine Anregung zur weiteren Erforschung des Sachverhalts im Sinne des § 86 Abs. 1 VwGO entnommen werden.*)

6. Sofern die Genehmigungsbehörde die Zulässigkeit der Anlagen grundsätzlich und in dem Sinne "unvermeidlich" verneint, ist es Sache des Bauherrn beziehungsweise Betreibers in Erkenntnis des Ablehnungsgrundes (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) eine genehmigungsfähige Variante zu entwickeln und in das Verfahren einzubringen. Insofern ist die rechtliche Situation mit derjenigen eines "steckengebliebenen" Genehmigungsverfahrens zu vergleichen, in dem eine umfassende behördliche Prüfung noch nicht erfolgt ist. Die Genehmigungsbehörde ist weder verpflichtet noch befugt, eine genehmigungsfähige Variante der Anlage oder ihres Betriebs "herauszusuchen" oder gar selbst zu "entwickeln" und dann zu genehmigen.*)

7. Bei einer dauerhaften Raumbeanspruchung im Standortbereich durch mehrere Exemplare des Rotmilans kann ausgeschlossen werden, dass die Abschaltung der Anlagen nur an drei Tagen eine geeignete Vermeidungsmaßnahme darstellt, die das Tötungsrisiko unter die Signifikanzschwelle senkt, wobei ganz allgemein ein möglicher Ausgleich von Verlusten durch "Populationsreserven" nicht maßgeblich ist.*)

 Volltext


IMRRS 2017, 1288
Beitrag in Kürze
Immobilienmakler
§ 16a EnEV: Makler muss Pflichtangaben machen!

OLG Bamberg, Urteil vom 05.04.2017 - 3 U 102/16

1. Die in § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Informationen (zur Art des Energieausweises, zum Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch pp.) sind wesentlich im Sinne von § 5a Abs. 2 UWG.

2. Die Vorschrift des § 16a Abs. 1 EnEV richtet sich nur an den Verkäufer/Vermieter einer Immobilie, nicht aber an einen Immobilienmakler.

 Volltext


Online seit 14. September

IMRRS 2017, 1278
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer baulichen Veränderung

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.06.2017 - 2-13 S 191/14

In die Verjährungsfrist des Anspruchs auf Beseitigung einer baulichen Veränderung ist die Zeit nicht einzuberechnen, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.*)

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Online seit 13. September

IMRRS 2017, 1276
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Unerlaubte Untervermietung über airbnb.com: Abmahnung erforderlich!

LG Amberg, Urteil vom 09.08.2017 - 24 S 299/17

Es besteht ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte. Bei der Prüfung der Entbehrlichkeit der Abmahnung ist vorrangig auf die vertraglichen Abreden abzustellen. Aber auch im Übrigen ist keine solche schwere Pflichtverletzung gegeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Abmahnung unzumutbar wäre.

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IMRRS 2017, 1277
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Boardinghaus in Teileigentum?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.08.2017 - 2-13 S 207/14

Sieht die Teilungserklärung keine Nutzungseinschränkungen vor, kann im Teileigentum auch ein Boardinghaus betrieben werden.*)

 Volltext


Online seit 12. September

IMRRS 2017, 1271
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Kinderlärm hat Grenzen

BGH, Urteil vom 22.08.2017 - VIII ZR 226/16

1. Zur Rücksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)Lärm aus der Nachbarwohnung eines Mehrfamilienhauses.*)

2. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bestätigung der st. Senatsrspr.: Senatsurteile vom 29.02.2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rz. 17 = IMR 2012, 178; vom 20.06.2012 - VIII ZR 268/11, NJW-RR 2012, 977 Rz. 18; jeweils m.w.N.; Senatsbeschluss vom 21.02.2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rz. 12 = IMR 2017, 208).*)

 Volltext  Nachricht


IMRRS 2017, 1270
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Beschlüsse gelten bis zur ihrer Aufhebung fort

AG Dortmund, Urteil vom 22.08.2017 - 512 C 18/17

1. Beschlüsse gelten solange fort, bis eine rechtskräftige Aufhebung erfolgt ist.

2. Eine isolierte Drittwiderklage ist grundsätzlich unzulässig.

 Volltext


Online seit 11. September

IMRRS 2017, 1265
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Mietverhältnis wegen Erbfall erloschen: Miterbe muss räumen!

AG München, Urteil vom 31.05.2016 - 421 C 17180/15

1. Der Nutzer als Miterbe kann nicht zugleich Mieter und Vermieter einer nicht rechtsfähigen Erbengemeinschaft sein.*)

2. Wenn der aktuelle Nutzer erst nach Beginn der Nutzung Miterbe des Anwesens in Erbengemeinschaft mit seiner Schwester geworden ist, so ist das Mietverhältnis zumindest zum Zeitpunkt des Erbfalls durch Konfusion erloschen (Vergleiche BGH, Urteil vom 27. April 2016, VIII ZR 323/14, ZMR 2016, 771).*)

 Volltext


IMRRS 2017, 0835
Prozessuales
Beweisverfahren übereinstimmend erledigt: Keine Kostenerstattung für Streithelfer!

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 11.05.2017 - 6 OH 7295/07

1. Eine übereinstimmende Erledigungserklärung der Hauptparteien im selbständigen Beweisverfahren steht einer Kostenerstattung für einen Streithelfer entgegen.

2. Eine einseitige Erledigungserklärung des Antragstellers ist im selbständigen Beweisverfahren unzulässig und wird in eine Antragsrücknahme mit der Kostenfolge des § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO umgedeutet. Bei einer übereinstimmenden Erledigungserklärung ist für eine Umdeutung in eine Antragsrücknahme kein Raum und es kommt auch keine Kostenentscheidung nach § 91 Abs. 1 ZPO in Betracht.

 Volltext


Online seit 8. September

IMRRS 2017, 1259
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Für sporadische berufliche Wohnnutzung muss Mieter nicht weichen!

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.12.2016 - 23 C 258/15

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn die beabsichtigte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann. Dieselbe Lage ist gegeben, wenn nicht insgesamt nur eine kurze Nutzungsdauer beabsichtigt ist, sondern sporadische Nutzung über längere Zeit. Denn auch hier lässt sich der Bedarf auf zumutbare Weise anderweitig befriedigen.

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IMRRS 2017, 1258
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Vereitelung der Vorbefassung?

LG München I, Beschluss vom 06.07.2016 - 1 S 1079/16 WEG

1. Eine in der Vergangenheit einmal durch vorzeitiges Verlassen von Beiräten bewirkte Beschlussunfähigkeit einer Versammlung zum Antrag, Schadensersatz gegen die Hausverwaltung geltend zu machen, ist kein ausreichender Beleg dafür, dass die Befassung der Eigentümer mit dem Antrag über die Abmahnung der Verwaltung mit hoher Wahrscheinlichkeit verhindert werden würde.

2. Die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, aus denen eine Verpflichtung der Eigentümer zur begehrten Beschlussfassung besteht, trägt der klagende Eigentümer. Er muss deshalb auch darlegen, welches die Grundlagen der begehrten Entscheidung sind.

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IMRRS 2017, 0940
Prozessuales
Gegenstandswert bei Streit über die Zulässigkeit eines Streitbeitritts?

OLG Dresden, Beschluss vom 23.06.2017 - 10 W 290/16

1. Der Gegenstandswert des Zwischenstreits über die Zulässigkeit des Streitbeitritts (auf der Gegenseite) bestimmt sich nach dem Interesse des Beitretenden am Streitbeitritt.

2. Das Interesse stimmt jedenfalls dann mit dem der unterstützten Hauptpartei überein, wenn sich der Beitretende den Anträgen der unterstützten Hauptpartei angeschlossen hat.

3. Andernfalls bestimmt es sich nach dem Betrag, in dessen Höhe der Beitretende befürchten muss, in Anspruch genommen zu werden.

 Volltext


Online seit 7. September

IMRRS 2017, 1256
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Eltern dürfen über Mietrückstände und Kündigung informiert werden!

AG Wedding, Beschluss vom 13.01.2017 - 13 C 1001/17

1. Wird den Eltern eines Mieters mitgeteilt, dass dieser wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wurde, ist dieser Eingriff in das Persönlichkeitsrecht hinzunehmen.

2. Besteht zwischen Vermieter und Vater des Mieters ein Bürgschaftsvertrag, liegt durch diese Mitteilung keine rechtswidrige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts vor.

 Volltext


IMRRS 2017, 1161
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Nachholklausel bindet die ursprünglichen Vertragsparteien!

KG, Beschluss vom 15.06.2017 - 8 U 116/16

1. Eine sog. "Nachholklausel" bindet jedenfalls die ursprünglichen Vertragsparteien.

2. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax.

 Volltext  Beitrag


Online seit 6. September

IMRRS 2017, 1195
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt: Versorgungssperre unzulässig!

AG Pforzheim, Beschluss vom 09.08.2017 - 8 C 162/17

1. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

2. Dazu gehört auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Ein Vermieter greift in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters ein, wenn er die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der Mietwohnung unterbindet.

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2017, 1103
Mit Beitrag
Kaufrecht
Vorvertragliche Pflichtverletzung: Schadensersatz trotz Gewährleistungsausschluss?

LG Hamburg, Urteil vom 04.07.2017 - 326 O 193/15

1. Trotz wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschlusses für Rechts- und Sachmängel und ohne dass dem Verkäufer Arglist nachgewiesen werden muss, kann die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten einen Schadensersatzanspruch auslösen.

2. Eine zum Schadensersatz verpflichtende Aufklärungspflichtverletzung kann darin begründet sein, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung auch ohne Nachfrage des Erwerbers nicht darüber aufklärt, dass auf dem Nachbargrundstück eine Bebauung geplant wird.

 Volltext  IMR 2017, 379


IMRRS 2017, 1253
Mit Beitrag
Prozessuales
Rücknahme eines Mieterhöhungsverlangens: Hauptsacheerledigung oder Klagerücknahme?

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.08.2017 - 9 C 62/17

1. Die Rücknahme eines Mieterhöhungsverlangens im laufenden Zustimmungsprozess durch den Vermieter ist als einseitiger Klageverzicht nicht als erledigendes Ereignis in der Hauptsache, sondern zwingend als Fall der Klagerücknahme zu bewerten.

2. Liegt das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen nach dem Stichpunkt des neuen Mietspiegels, kann das Gericht im laufenden Erhöhungsverfahren den neuen Mietspiegel zur Anwendung bringen.

3. Da die Frage der Begründetheit im erledigten Erhöhungs- und Anschlussprozess Berücksichtigung findet, werden dem Mieter in unbilliger Weise die Kosten des Rechtsstreits doppelt auferlegt.




Online seit 5. September

IMRRS 2017, 1240
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Gebrauchsregelungen trifft die Eigentümergemeinschaft!

AG Remscheid, Urteil vom 04.05.2017 - 7 C 152/16

1. Es obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft, Gebrauchsregelungen (hier: über den Betrieb einer Zirkulationspumpe) nach eigenem Ermessen zu treffen.

2. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft von diesem Ermessen im Beschlusswege Gebrauch gemacht und ist der Beschluss unanfechtbar geworden, setzt ein Anspruch auf abweichende Gebrauchsregelung (ohne Kostenübernahme) voraus, dass der bestandskräftige Beschluss nichtig ist.

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2017, 1252
Mit Beitrag
Immobilienmakler
Immobilienmakler sollte Angaben zum wesentlichen Energieträger machen!

OLG Oldenburg, Urteil vom 14.07.2017 - 6 U 6/17

1. Informationen zum wesentlichen Energieträger für die Heizung eines Gebäudes sind wesentliche Informationen im Sinne des Wettbewerbsrechts.

2. Das Vorenthalten der betreffenden Informationen zur vorhandenen Energiequelle ist geeignet, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Handlung zu veranlassen, die er anderenfalls nicht getroffen hätte.

3. Ein Immobilienmakler, der in einer Immobilienanzeige zum Verkauf eines Familienhauses keine Angaben zum wesentlichen Energieträger für die Heizung macht, handelt unlauter.

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2017, 0903
Versicherungen
Umnutzung von Wohngebäude nicht angezeigt: Versicherung wird leistungsfrei!

OLG Naumburg, Urteil vom 14.04.2016 - 4 U 26/15

Unterlässt der Versicherungsnehmer die Anzeige einer Nutzungsänderung des versicherten Wohngebäudes in ein Bordell nach Vertragsschluss vorsätzlich, ist der Versicherer wegen der darin liegenden Gefahrerhöhung leistungsfrei, wenn es zum Versicherungsfall kommt und ein Ursachenzusammenhang zwischen der Umnutzung und dem Eintritt des Versicherungsfalls nicht auszuschließen ist.

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IMRRS 2017, 1245
Steuerrecht
Aufstellen einer Freiland-Photovoltaikanlage ist Bauleistung!

FG Hessen, Urteil vom 16.05.2017 - 4 K 63/17

1. Bauleistungen sind nach § 48 Abs. 1 Satz 3 EStG alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken und deren bestimmungsgemäßer Nutzung dienen.

2. Der Begriff des Bauwerks ist weit auszulegen und umfasst nicht nur Gebäude, sondern darüber hinaus sämtliche irgendwie mit dem Erdboden verbundene oder infolge ihrer eigenen Schwere auf ihm ruhende, aus Baustoffen oder Bauteilen mit baulichem Gerät hergestellte Anlagen.

3. Auch das Aufstellen einer Freiland-Photovoltaikanlage ist grundsätzlich als Bauleistung anzusehen.

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Online seit 4. September

IMRRS 2017, 1241
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Sperrung einer Landstraße als Mangel der vermieteten Gaststätte?

OLG Frankfurt, Urteil vom 05.07.2017 - 2 U 152/16

1. Ein Mangel der Mietsache kommt aber dann in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist, aber eine Einwirkung von außen vorliegt, welche sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt.

2. Dabei ist stets zu beachten, dass auch bei einem Gewerberaummietverhältnis das Verwendungs- und Ertragsrisiko grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt.

3. Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts.

4. Die angekündigte Teilsperrung der zu dem angemieteten Objekt führenden Landesstraße kann einen Mangel der Mietsache darstellen.

 Volltext


IMRRS 2017, 0960
Versicherungen
Kein Abzug von Sowieso-Kosten in der Wohngebäudeversicherung

OLG Celle, Beschluss vom 06.02.2017 - 8 U 5/17

Den Versicherungsnehmer einer Wohngebäudeversicherung trifft keine Verpflichtung, vorrangig beim Schadensverursacher Regress zu nehmen. Der Versicherer ist in diesem Fall nicht berechtigt, seine vertraglich geschuldete Leistung zu reduzieren.

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IMRRS 2017, 1218
Beitrag in Kürze
Steuerrecht
Wie wird eine gemischte Schenkung mit vorbehaltenem Wohnrecht besteuert?

FG Hamburg, Beschluss vom 14.03.2017 - 3 V 12/17

1. Bei der Besteuerung gemischter Schenkungen sind seit der Verkehrswertorientierung 2009 grundsätzlich die steuerrechtlichen Bewertungen zugrunde zu legen.*)

2. Bei der Einzelbewertung des vorbehaltenen Wohnrechts ist von dem durch 18,6 geteilten Wert der Wohnung als Jahreswert auszugehen, der einer Rendite von 5,5 % entspricht und verhindert, dass der Kapitalwert der Nutzungen den Wert des Wirtschaftsguts übersteigt.*)

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Online seit 1. September

IMRRS 2017, 1212
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kosten für Dachbegrünung sind nicht umlagefähig!

AG Köln, Urteil vom 01.03.2016 - 206 C 232/15

Dachbegrünungskosten stellen keine Gartenpflegekosten und somit keine umlagefähigen Betriebskosten dar.

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Online seit 31. August

IMRRS 2017, 1244
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Wann kommt ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens in Betracht?

BGH, Urteil vom 14.07.2017 - V ZR 290/16

1. Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen.*)

2. Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (Präzisierung des Senatsbeschlusses vom 19.09.2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff. = IBRRS 2003, 0103 = IMRRS 2003, 0036).*)




IMRRS 2017, 1213
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Auch mit Garage ist Kappungsgrenze zu beachten!

AG Köln, Urteil vom 27.01.2016 - 220 C 409/15

1. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen.

2. In einem einheitlichen Mietverhältnis ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen; die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten.

3. Die Kappungsgrenze bezieht sich dann auf die Gesamtmiete.

4. Ein Recht, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht.

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IMRRS 2017, 0978
Sachverständige
Vormaliger Schiedsgutachter ist als gerichtlicher Sachverständiger ausgeschlossen

LG Berlin, Beschluss vom 30.06.2017 - 12 O 149/15

Hinsichtlich eines Sachverständigen, der bereits von den Parteien des Rechtsstreits als Partei- und Schiedsgutachter beauftragt war, besteht ein absoluter Ablehnungsgrund nach § 41 Nr. 8 ZPO.

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Online seit 30. August

IMRRS 2017, 1224
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Verspätete Einwendungen des Mieterbunds muss sich Mieter zurechnen lassen!

LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2017 - 67 S 129/17

1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.*)

2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGBG gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbundes gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.*)

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IMRRS 2017, 1238
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Keine Erstattung der Reisekosten eines auswärtigen Rechtsanwalts!

AG Frankenthal, Beschluss vom 14.06.2017 - 3a C 302/16

Keine Erstattung der Reisekosten eines auswärtigen Rechtsanwaltes der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft in Beschlussanfechtungsverfahren durch unterlegenen Prozessgegner.*)

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Online seit 29. August

IMRRS 2017, 1235
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Nutzung von Büroraum für einen Fotoautomaten?

OLG Dresden, Beschluss vom 07.07.2017 - 5 U 556/17

Wird in einem Mietvertrag über (Büro-)Räume mit einer Stadt als Mietzweck die Nutzung für Verwaltungszwecke vereinbart, fällt darunter auch die Aufstellung eines Selbstbedienungsterminals in einem Wartebereich, wenn damit Passbilder angefertigt werden, die den Bürgern nicht ausgehändigt, sondern automatisch an den Sachbearbeiter der Meldebehörde weitergeleitet, also nur für die Zwecke der Meldebehörde erstellt werden.

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IMRRS 2017, 1236
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Eigentümerversammlung: Wer darf teilnehmen und abstimmen?

AG Bonn, Urteil vom 22.07.2016 - 27 C 160/15

1. Liegen der Eigentümerversammlung 3 aussagekräftige Alternativangebote zur Wahl eines Verwalters vor, ist es unschädlich, wenn ein Angebot am Versammlungstag zurückgenommen wird.*)

2. Hinsichtlich der Berechtigung zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und des Stimmrechts ist allein auf die Umschreibung im Grundbuch abzustellen um Rechtsklarheit auch für den Verwalter und die Miteigentümer herzustellen.*)

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Online seit 28. August

IMRRS 2017, 1220
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Ausweisung der Umsatzsteuer in der Nebenkostenabrechnung

OLG Köln, Beschluss vom 17.07.2017 - 22 U 60/16

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll und hat der Vermieter von Gewerberaum seinerseits optiert und will der Mieter seinerseits die auf die Miete und die Betriebskosten geleistete Umsätzsteuer im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen, benötigt er hierzu gem. § 15 I 1 UStG eine Rechnung i.S.d. § 14 UStG. Der Mieter hat insoweit grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung, die ihn in die Lage versetzt, die Vorsteuer geltend zu machen: Dem Mieter steht insoweit auch grundsätzlich gem. § BGB § 273 BGB bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung einer solchen "Rechnung" ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins zu.

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IMRRS 2017, 1239
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Nach Entlastung des Verwalters keine Schadensersatzansprüche mehr gegen ihn!

LG Krefeld, Urteil vom 03.05.2017 - 7 O 20/16

1. Die Entlastung stellt rechtlich ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gem. § 397 Abs. 2 BGB dar, das jegliche Schadenersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger, zumutbarer Sorgfalt mindestens hätten erkennen können.

2. Die Entlastung sähe sich lediglich dann erschüttert, wenn es um Folgen der Tätigkeit der Beklagten ginge, die nicht auf bloße Unzulänglichkeiten oder Fehler bzw. Irrtümer der Verwaltung zurückzuführen sind, sondern ihren Ursprung in strafbarem Verhalten haben.

3. In den Fällen der zufälligen Schadensverlagerung kann der Inhaber des verletzten Rechtsgutes auf Leistung an sich oder den Geschädigten klagen.

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IMRRS 2017, 1228
Prozessuales
Sachverständiger muss sein Gutachten auf Parteiantrag hin mündlich erläutern!

BGH, Beschluss vom 30.05.2017 - VI ZR 439/16

1. Für die Frage, ob die Ladung eines Sachverständigen zur mündlichen Erläuterung des von ihm erstatteten Gutachtens geboten ist, kommt es nicht darauf an, ob das Gericht noch Erläuterungsbedarf sieht oder ob ein solcher von einer Partei nachvollziehbar dargetan worden ist. Jede Partei hat einen Anspruch darauf, dass sie dem Sachverständigen die Fragen, die sie zur Aufklärung der Sache für erforderlich hält, zur mündlichen Beantwortung vorlegen kann (§§ 397, 402 ZPO).*)

2. Hat das Erstgericht einem rechtzeitig gestellten Antrag auf Ladung eines Sachverständigen zur mündlichen Erläuterung seines schriftlichen Gutachtens nicht entsprochen, so muss das Berufungsgericht dem im zweiten Rechtszug wiederholten Antrag stattgeben.*)

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Online seit 25. August

IMRRS 2017, 1217
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Vermieter ist nicht Eigentümer: Tritt Erwerber in das Mietverhältnis ein?

BGH, Urteil vom 12.07.2017 - XII ZR 26/16

Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22.10.2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657).*)

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IMRRS 2017, 0989
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Wohnraummiete
Berechtigt eine Strafanzeige zur Kündigung?

AG Hamburg, Urteil vom 14.04.2016 - 42 C 61/15

1. Eine Strafanzeige gegen den Vermieter stellt als solche noch keine Pflichtverletzung des Mieters dar; pflichtwidrig ist eine Strafanzeige nur dann, wenn sie schuldhaft falsch war, was wiederum der Vermieter beweisen muss.

2. Allerdings trifft den Mieter, der die Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet hat, eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Umstände, die zu der Strafanzeige geführt haben. Wenn danach zwar die behauptete Straftat nicht bewiesen ist, aber Anhaltspunkte für den behaupteten Geschehensablauf vorliegen, so dass nicht eine offensichtliche Verleumdung vorliegt, ist der Kündigende wieder in der Beweislast.

3. Steht zur Überzeugung des Gerichts weder fest, dass der Mieter bei der Erstattung der Strafanzeige den Vermieter bewusst fälschlich der Körperverletzung bezichtigt hat, noch, dass der Vermieter die vom Mieter behauptete Körperverletzung tatsächlich begangen hat, ist eine außerordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt.

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IMRRS 2017, 1222
Prozessuales
Berufungsgericht will Zeugenaussage anders würdigen: Erneute Vernehmung notwendig!

BGH, Beschluss vom 02.08.2017 - VII ZR 155/15

1. Das Grundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehörs verpflichtet das Rechtsmittelgericht, erstinstanzlich vernommene Zeugen erneut zu vernehmen, wenn es deren protokollierte Aussagen anders als die Vorinstanz verstehen oder würdigen will.

2. Eine nochmalige Vernehmung kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht lediglich auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen.

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Online seit 24. August

IMRRS 2017, 1211
Mit Beitrag
Mietrecht
Eilbedürftigkeit von SGB-II-Unterkunftsleistungen auch vor Räumungsklage möglich

BVerfG, Beschluss vom 01.08.2017 - 1 BvR 1910/12

Sozialgerichte dürfen in einstweiligen Rechtsschutzverfahren über die Eilbedürftigkeit von Leistungen für Unterkunft und Heizung nicht schematisch darauf abstellen, ob schon eine Räumungsklage erhoben worden ist. Vielmehr müssen sie prüfen, welche negativen Folgen finanzieller, sozialer, gesundheitlicher oder sonstiger Art dem Antragsteller im konkreten Einzelfall drohen.

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IMRRS 2017, 0794
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Wohnraummiete
Stützpfeiler müssen angekündigt werden!

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.07.2016 - 216 C 98/16

1. Eine Modernisierungsankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen enthalten.

2. Sollen Balkone angebracht werden und diese durch Stützpfeiler auf der Terrasse der Erdgeschosswohnung abgestützt werden, muss dies in der Modernisierungsankündigung enthalten sein.

3. Durch Balkone wird eine ohnehin schon dunkle Erdgeschosswohnung im Hinterhaus weiter verdunkelt. Auch eine Terrasse nebst bodentiefer Tür mit Blick auf eine nahe und emittierende Müllstandsfläche stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar.

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IMRRS 2017, 1200
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Immobilien
Wann wird der vom Vorkaufsberechtigten geschuldete Kaufpreis fällig?

BGH, Urteil vom 12.05.2017 - V ZR 210/16

Ist zusammen mit einem Grundstückskaufvertrag die Auflassung erklärt worden, führt dies bei Ausübung eines Vorkaufsrechts in der Regel dazu, dass der von dem Vorkaufsberechtigten geschuldete Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Auflassung ihm gegenüber erklärt worden ist. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Mitbeurkundung der Auflassung nicht (auch) der Sicherung des Käufers, sondern nur der Erleichterung der Vertragsabwicklung dienen sollte.*)

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IMRRS 2017, 1196
Prozessuales
Zweifel an der Person des Rechtsmittelklägers muss ausgeschlossen sein!

BGH, Beschluss vom 08.08.2017 - X ZB 9/15

1. Die in § 519 Abs. 2 Nr. 2 ZPO vorgeschriebene Erklärung, dass gegen ein bestimmtes Urteil Berufung eingelegt werde, muss auch die Angabe enthalten, für und gegen welche Partei das Rechtsmittel eingelegt wird. Die Berufungsschrift muss entweder für sich allein betrachtet oder mit Hilfe weiterer Unterlagen bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist eindeutig erkennen lassen, wer Berufungskläger ist und wer Berufungsbeklagter sein soll.

2. Von einem Rechtsanwalt kann erwartet werden, dass er den Unterschied zwischen richterlicher Zulässigkeitsprüfung und vorausgehender verwaltungsmäßiger Prüfung seitens der Geschäftsstelle erkennt und dass er ferner weiß, dass die Bezeichnung des Berufungsklägers der Schriftform bedarf, die auch dann nicht erfüllt ist, wenn ein Geschäftsstellenbeamter telefonische Angaben in der Akte schriftlich vermerkt.

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Online seit 23. August

IMRRS 2017, 1043
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Wohnraummiete
Keine Eigenbedarfskündigung nach unwirksamer Mieterhöhung!

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 29.05.2017 - 40 C 217/17

Die Eigenbedarfskündigung nach unwirksamem Mieterhöhungsverlangen und Kündigungsandrohung zur Durchsetzung der Mieterhöhung ist unwirksam.

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IMRRS 2017, 1191
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Wohnungseigentum
Fußgänger rutscht in Tiefgaragen-Ausfahrtsbereich aus: WEG haftet nicht!

LG Heidelberg, Urteil vom 28.07.2017 - 3 O 128/17

1. Keine Haftung der Wohnungseigentumsgemeinschaft wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich eines von ihr in der Tiefgarage betriebenen öffentlichen Parkhauses gegenüber einer Passantin, die bei niederschlagsbedingter Nässe in einem Bereich verunfallt, der für den bestimmungsgemäßen Zutritt durch Fußgänger ersichtlich nicht vorgesehen ist (Ausrutschen auf einem Wasserablaufgitter in der als solche deutlich kenntlich gemachten Ausfahrt für die parkenden Kraftfahrzeuge zum Verlassen der Tiefgarage).*)

2. In einem solchen Ausfahrtbereich sind etwaige Verkehrssicherungspflichten des Inhabers oder Betreibers eines öffentlichen Parkhauses maßgeblich und vorrangig nach den Bedürfnissen des fahrenden bzw. ausfahrenden Kraftfahrzeugverkehrs zu richten und gerade nicht im Hinblick auf eine etwaige Nutzung durch Fußgänger, die entgegen der ohne weiteres erkennbaren Widmung bestimmungswidrig erfolgt.*)

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IMRRS 2017, 1209
Öffentliches Recht
Welche Anforderungen bestehen an die Zulassung als Prüfsachverständiger?

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 14.06.2017 - 4 A 1958/14

1. Die Bestimmungen über die Anerkennung von Prüfsachverständigen nach der PrüfVO-NW haben das Ziel, die Prüfqualität in Bezug auf die nach der PrüfVO-NW vorzunehmenden, in Bezug auf die Bausicherheit besonders sensiblen Prüfungen für Sonderbauten sicherzustellen.*)

2. Die zuständige Behörde muss sich vor der Anerkennung eines Prüfsachverständigen bezogen auf jeden einzelnen Antragsteller individuell die Gewissheit darüber verschaffen, dass die für die Wahrnehmung der Aufgaben eines Prüfsachverständigen erforderlichen Kenntnisse abrufbar vorliegen und verlässlich damit gerechnet werden kann, dass der Bewerber den Anforderungen bei der Aufgabenwahrnehmung gerecht werden wird.*)

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IMRRS 2017, 1205
Prozessuales
Privatgutachten ist kein "Rechtsmittel"!

BGH, Beschluss vom 27.07.2017 - III ZR 440/16

Die Einholung eines Privatgutachtens zählt nicht zu den "Rechtsmitteln" im Sinne von § 839a Abs. 2, § 839 Abs. 3 BGB.*)

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Online seit 22. August

IMRRS 2017, 1087
Bauträger
Abnahmeklausel unwirksam: Muss der Bauträger die aufgelaufenen Verwaltungskosten tragen?

OLG München, Urteil vom 09.05.2017 - 9 U 2687/16 Bau

Die aus AGB-rechtlichen Gründen (hier: Unwirksamkeit der Abnahmeklausel) nicht wirksam erklärte Abnahme der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bausubstanz hat nicht zur Folge, dass der Bauträger auch noch nach Übergabe an die Erwerber die laufenden Kosten der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen hat.

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