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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

47 Urteile

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt


Online seit heute

IMRRS 2018, 1122
Prozessuales
Trotz Erledigung im Vollstreckungsverfahren keine Erledigt-Erklärung: Zurückweisung!

LG Karlsruhe, Beschluss vom 08.06.2018 - 10 O 194/14

Werden im Wege der Zwangsvollstreckung die Ermächtigung zur Vornahme vertretbarer Handlungen (hier Durchführung eines hydraulischen Abgleichs und Übergabe eines Protokolls über denselben) verlangt und diese Handlungen im Laufe des Verfahrens von der Schuldnerin als erbracht nachgewiesen und von der Gläubigerin keine Erledigt-Erklärung abgegeben, ist der Vollstreckungsantrag kostenpflichtig zurückzuweisen. Der Einwand der Schuldnerin, der Anspruch der Gläubigerin sei erfüllt, ist im Ermächtigungsverfahren nach § 887 ZPO zu berücksichtigen.

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Online seit 7. Dezember

IMRRS 2018, 1290
Prozessuales
Bauherr verkündet Architekt den Streit: Kein Beitritt auf Seiten des Unternehmers!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.06.2016 - 29 W 29/16

Ein Architekt, dem vom Bauherrn der Streit verkündet wurde, hat kein rechtliches Interesse daran, dem Rechtsstreit auf Seiten des Werkunternehmers im Wege der Nebenintervention beizutreten.

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IMRRS 2018, 1427
Prozessuales
Per E-Mail verschickte Bilddatei ist kein elektronisches Dokument!

LG Mainz, Beschluss vom 24.10.2018 - 8 T 215/18

Eine per einfacher E-Mail an das Gericht übermittelte Bilddatei mit einem (abfotografierten oder eingescannten) von dem Beschwerdeführer eigenhändig unterzeichneten Schriftstück wahrt nicht die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform für die Einlegung einer Beschwerde gemäß § 64 Abs. 2 Satz 1, § 14 Abs. 2 FamFG i.V.m. § 130a ZPO.*)

 Volltext


Online seit 6. Dezember

IMRRS 2018, 1423
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Dach als Terrasse genutzt: Kündigung wirksam!

AG Pforzheim, Urteil vom 23.11.2018 - 4 C 290/18

Wird ein Blechdach, das nicht zur Mietwohnung gehört und nur über ein Fenster der Mietsache betreten werden kann, vom Mieter als Terrasse genutzt, kann dies die ordentliche Kündigung der Mietvertragsbeziehung rechtfertigen.

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 1307
Sachverständige
Parteigutachter darf nicht an Ortstermin teilnehmen: Sachverständiger befangen?

OLG Schleswig, Beschluss vom 23.10.2018 - 16 W 112/18

Verwehrt der gerichtliche Sachverständige einem im Ortstermin anwesenden Parteigutachter die Teilnahme am Termin, führt das nicht ohne Weiteres zu einem Ablehnungsgrund.

 Volltext


Online seit 5. Dezember

IMRRS 2018, 1422
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Kündigungsschutzklausel bei Immobilienveräußerung begründet eigene (Schutz-)Rechte des Mieters

BGH, Urteil vom 14.11.2018 - VIII ZR 109/18

Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 1421
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Alle Jahre wieder: Mietminderung wegen Baulärms?

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2018 - 67 S 105/18

Auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen führen gemäß § § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete. Das gilt auch dann, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen (Fortführung Kammer, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16, IMR 2016, 321 = NJW-RR 2016, 1162; Anschluss BGH, Urteil vom 23.04.2008 - XII ZR 62/06, IMR 2008, 270 = NJW 2008, 2497; LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16, IMR 2018, 50 = WuM 2018, 25).*)

 Volltext


IMRRS 2017, 1564
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Wirksame Kündigung des Mietverhältnisses bei Zugang in der "Nebenstelle"?

LG Magdeburg, Urteil vom 31.08.2017 - 9 O 615/17

Der Mieter kann gegenüber dem Empfangsboten kündigen, wenn der gesamte Mietvertrag durch ihn abgewickelt wird.

 Volltext  IMR 2018, 21


Online seit 4. Dezember

IMRRS 2018, 1402
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Bezugsgröße für zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand bei geminderter Miete

OLG Dresden, Urteil vom 24.09.2018 - 5 U 1055/18

1. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a oder b BGB ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939).*)

2. Für die Wirksamkeit einer in einer Klageschrift enthaltenen Kündigung kommt es gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB auf deren Zugang an.*)

 Volltext


Online seit 3. Dezember

IMRRS 2018, 1399
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
§ 566 Abs. 1 BGB bei Übertragung von Bruchteilseigentum an weiteren Vermieter nicht anwendbar!

KG, Urteil vom 08.10.2018 - 8 U 111/18

1. Überträgt ein Vermieter bei Vermietermehrheit seinen Eigentumsanteil an den weiteren Vermieter, so erfolgt keine Eigentumsübertragung an einen Dritten im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB. Der Übertragende bleibt daher aus dem Mietvertrag weiter verpflichtet.

2. Da der ursprüngliche Bruchteilseigentümer weiter Vermieter bleibt, würde der Mieter bei Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB schlechter gestellt, da er den Veräußernden als Vertragspartner verlieren würde. Es widerspricht daher der Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB, die Vorschrift hier analog anzuwenden.

 Volltext


IMRRS 2018, 1401
Beitrag in Kürze
Grundbuchrecht
Unterschrift werdenden Wohnungseigentümers genügt für den Verwalternachweis!

KG, Beschluss vom 11.09.2018 - 1 W 233/18

Die Nachweiserleichterung der §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 Satz 2 WEG gilt entsprechend, wenn die Beschlussniederschrift von einem werdenden Wohnungseigentümer unterzeichnet worden ist. Im Grundbuchverfahren muss dabei nicht nachgewiesen werden, dass die Wohnung dem werdenden Wohnungseigentümer bereits übergeben worden ist.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 1400
Beitrag in Kürze
Versicherungen
Ausgleich zwischen Gebäude- und Mieter-Haftpflichtversicherer

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2018 - 12 U 69/18

1. Dem Gebäudeversicherer steht bei Eintritt des Versicherungsfalls gegen den Haftpflichtversicherer eines Mieters analog § 78 Abs. 2 Satz 1 VVG ein Ausgleichsanspruch insoweit zu, als auch der Haftpflichtversicherer für den entstandenen Schaden an sich eintrittspflichtig wäre, dem Gebäudeversicherer aber ein Zugriff auf den Deckungsanspruch aus der Haftpflichtversicherung über § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG wegen des dem Gebäudeversicherungsvertrag im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu entnehmenden Regressverzichts verwehrt ist.*)

2. Für den Ausgleichsanspruch analog § 78 Abs. 2 Satz 1 VVG gelten dieselben Beweislastgrundsätze wie für den Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter. Die Umkehr der Beweislast bezüglich der objektiven Pflichtverletzung und des Verschuldens zu Lasten des Mieters - im Fall des Ausgleichsanspruchs zu Lasten seines Haftpflichtversicherers - setzt voraus, dass der Schaden durch "Mietgebrauch" und damit im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Dagegen bleibt es bei der Beweislast des Vermieters - im Fall des Ausgleichsanspruchs bei der Beweislast des Gebäudeversicherers -, wenn nicht auszuschließen ist, dass der Schadenseintritt vom Mieter in keiner Weise veranlasst oder beeinflusst worden ist.*)

3. Die Beweislast liegt beim Mieter - bzw. bei seinem Haftpflichtversicherer -, wenn Zündquelle eine an das Stromnetz angeschlossene ("eingesteckte") und somit verwendete mobile Mehrfachsteckleiste war. Es kommt dabei nicht darauf an, wer die Mehrfachsteckleiste in die versicherte Mietsache einbrachte; auch ist ohne Belang, in wessen Eigentum sie stand und wer sie ursprünglich in Betrieb nahm.*)

 Volltext


Online seit 30. November

IMRRS 2018, 1395
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Unbestimmtheit der Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 - 2 U 81/18

Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten"

genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 1393
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Auf 20 Jahre alten Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam

LG Magdeburg, Urteil vom 16.10.2018 - 2 S 37/18

Ein auf den Magdeburger Mietspiegel von 1998 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam. Denn anhand eines fast 20 Jahre alten Mietspiegels kann der Mieter nicht beurteilen, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist.

 Volltext  Beitrag Nachricht


IMRRS 2018, 1387
Beitrag in Kürze
Nachbarrecht
Musikhören nur in Zimmerlautstärke!

AG Zweibrücken, Urteil vom 29.10.2018 - 1 OWi 4235 Js 7742/18

1. Auch zulässiger Lärm kann ordnungswidrig sein, wenn er ein nach den Umständen vermeidbares Ausmaß annimmt. Aus der Nähebeziehung des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses entsteht dabei eine gesteigerte Pflicht der Rücksichtnahme.*)

2. Musikhören in der eigenen Wohnung ist verkehrsüblich, aber hinsichtlich der Lautstärke vermeidbar, wenn es darum geht, Zimmerlautstärke einzuhalten. Ob dabei ein Verstoß vorliegt, ist mangels gesetzlicher Vorgaben durch Zeugenbeweis zu ermitteln.*)

 Volltext


Online seit 29. November

IMRRS 2018, 1358
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Durch Modernisierung bedingter Mangel größer als deren Einsparpotenzial: Keine Mieterhöhung!

AG Charlottenburg, Urteil vom 11.01.2018 - 202 C 374/17

1. Die §§ 555b ff. BGB sollen Maßnahmen fördern, die der Verbesserung und Modernisierung von Wohnraum dienen.

2. Von einer solchen Maßnahme kann im Bezug auf eine Dämmung nicht gesprochen werden, wenn gleichzeitig Maßnahmen ausgeführt werden, die die energetische Wirkung der Dämmung neutralisieren.

3. Eine Mieterhöhung ist dann unwirksam, wenn möglicherweise bestehende energetische Vorteile durch Nachteile für die Nutzung der Mietwohnung überwogen werden.

4. Dies ist etwa der Fall, wenn ein neues Fenster eingebaut wird, das sich nur noch einen kleinen Spalt öffnen lässt und lediglich Einsparungen in Höhe von etwa 0,5% der Gesamtmiete bewirkt. Denn der Mangel (kaum zu öffnendes Fenster) würde eine Minderung von deutlich mehr als der eingesparten 0,5% rechtfertigen.

5. Eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist.

 Volltext


Online seit 28. November

IMRRS 2018, 1382
Beitrag in Kürze
Öffentliches Recht
Freistaat Bayern haftet Mietern nicht wegen unwirksamer Mietpreisbremse

LG München I, Urteil vom 21.11.2018 - 15 O 19893/17

1. Der Staat kann grundsätzlich nicht für den Erlass eines unwirksamen Gesetzes in Anspruch genommen werden.

2. Dementsprechend haben Mieter wegen der unwirksamen Mietpreisbremse keinen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Freistaat Bayern.

 Volltext


IMRRS 2018, 1384
Prozessuales
Primäre Aufgabe des Berufungsgerichts ist die Rechtsfehlerkontrolle

OLG München, Beschluss vom 12.07.2018 - 13 U 2892/17 Bau

Im Rahmen der Rechtsfehlerkontrolle ist der Senat des OLG gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO verpflichtet, erneute bzw. eigene Feststellungen zu treffen, soweit konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen.

 Volltext


Online seit 27. November

IMRRS 2018, 1378
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mietpreisbremse: Jetzt wohl auch in Baden-Württemberg unwirksam!

AG Stuttgart, Urteil vom 30.10.2018 - 35 C 2110/18

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 (MietBgVO BW) ist unwirksam, weil die Begründung zum einen nicht ausreicht und sie zum anderen nicht wirksam veröffentlicht wurde.

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 1379
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Verfahren über Sachverständigenablehnung: Außergerichtliche Kosten sind erstattungsfähig!

BGH, Beschluss vom 07.11.2018 - IV ZB 13/18

Die außergerichtlichen Kosten der Gegenpartei des erfolglosen Beschwerdeführers im Verfahren über die Ablehnung eines Sachverständigen gemäß § 406 ZPO gehören zu den erstattungsfähigen notwendigen Kosten des Rechtsstreits im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 97 Abs. 1 ZPO.*)

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Online seit 26. November

IMRRS 2018, 1373
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mietminderung wegen Baulärms: Wer muss was beweisen?

LG München I, Urteil vom 15.11.2018 - 31 S 2182/18

Der Mieter trägt die Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm vom Nachbargrundstück. Der Vermieter hingegen trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er selbst die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich und ortsüblich hinzunehmen hat.

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IMRRS 2018, 1375
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Bei Wärmemengenzählern wird immer nach Heizkostenverordnung abgerrechnet!

LG Dortmund, Beschluss vom 08.06.2018 - 17 S 33/18

1. Die Heizkostenverordnung bietet bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (= VDI 2077).

2. Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand Volumenstrom sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Damit kommt ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht in Betracht.

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Online seit 23. November

IMRRS 2018, 1188
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Eigenbedarf zweifelhaft: Kündigung unwirksam!

LG Berlin, Beschluss vom 19.02.2018 - 65 S 241/17

Bleiben Zweifel bzgl. des Eigenbedarfs, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

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Online seit 22. November

IMRRS 2018, 1372
Beitrag in Kürze
Immobilien
Kein Trompetenspiel in einem Reihenhaus?

BGH, Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 143/17

1. Da das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehört, sind daraus herrührende Geräuscheinwirkungen jedenfalls in gewissen Grenzen zumutbar und in diesem Rahmen als unwesentliche Beeinträchtigung des benachbarten Grundstücks im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB anzusehen; insoweit hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument (hier: Trompete) im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt.*)

2. Dass sich Geräuscheinwirkungen durch die Nutzung von Nebenräumen wie einem Dachgeschoss- oder Kellerraum verhindern oder verringern lassen, rechtfertigt es nicht, dem Nachbarn das Musizieren in den Haupträumen seines Hauses gänzlich zu untersagen.*)

3. Bei der Bestimmung der einzuhaltenden Ruhezeiten kommt es grundsätzlich nicht auf die individuellen Lebensumstände des die Unterlassung beanspruchenden Nachbarn an (hier: Nachtdienst als Gleisbauer); vielmehr sind beim häuslichen Musizieren die üblichen Ruhestunden in der Mittags- und Nachtzeit einzuhalten.*)

4. Wann und wie lange musiziert werden darf, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung üblicher Ruhezeiten, kann als grober Richtwert dienen.*)




IMRRS 2018, 1369
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
§ 16 Abs. 2 WEG als Anspruchsgrundlage!?

AG Schwerte, Urteil vom 12.09.2018 - 6 C 10/17

§ 16 Abs. 2 WEG ist Anspruchsgrundlage auf Erstattung von Kosten der Wasserversorgung eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen Wohnungseigentümer.

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IMRRS 2018, 1359
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Unbewohnbare Wohnung: Wohnungseigentümer muss dennoch Beitrag zahlen!

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2018 - 55 S 81/17 WEG

Ein Wohnungseigentümer ist von der auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden Beitragspflicht nicht deshalb befreit, weil er die ihm gehörenden Wohneinheit nicht nutzen kann. Ihm steht - anders als einem Mieter - wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit ihrer Wohnung hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet.*)

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Online seit 21. November

IMRRS 2018, 1370
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden!

BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17

1. Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.*)

2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.*)




IMRRS 2018, 1349
Bauträger
Übereignung erst nach Abnahme: Klausel unwirksam!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.10.2016 - 19 U 109/14

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

2. Auch wenn der Erwerber den geschuldeten Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat, kann der Bauträger die Auflassung nicht verweigern, wenn diese Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils (hier: 1,2% des vereinbarten Kaufpreises), gegen Treu und Glauben verstößt.

3. Ein Bauträgervertrag kann gegenüber dem vertragstreuen Bauträger nicht "frei" gekündigt werden. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung zu gewähren als auch den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks bzw. des Miteigentumsanteils daran zu belassen.

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IMRRS 2018, 1348
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wann liegt eine gemeinsame Haushaltsführung vor?

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.10.2018 - 224 C 207/18

1. Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als "Hausgenossen" besonders verbunden waren. Dazu gehören Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, auch wenn es sich nicht um Ehe- oder Lebenspartner oder Kinder des Verstorbenen handelt. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten.

2. Das Eintrittsrecht ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts mit dem Verstorbenen gebunden. Die Wohnung muss der gemeinsame Lebensmittelpunkt gewesen sein. Das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung.

3. Eine gemeinsame Haushaltsführung setzt voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen. Die Aufteilung der Miete und das gelegentliche gemeinsame Einnehmen von Mahlzeiten genügt nicht. Entscheidend ist das miteinander Wohnen im Sinne eines gemeinsamen Lebensmittelpunkts.

4. Die gemeinsame Haushaltsführung muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bestehen.

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IMRRS 2018, 1340
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Verwalter macht Fehler - Gemeinschaft muss ihn verklagen

LG Koblenz, Urteil vom 30.04.2018 - 2 S 67/16 WEG

1. Es entspricht regelmäßig dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, auch in zweifelhaften Fällen durch eine gerichtliche Entscheidung klären zu lassen, ob Ansprüche gegen den ehemaligen oder derzeitigen Verwalter bestehen. Das Absehen von der Geltendmachung solcher Ansprüche widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs schlüssig dargelegt und begründet erscheinen.

2. Aus Sicht eines vernünftigen Dritten beurteilt sich, ob eine Entscheidung objektiv vertretbar erscheint, oder ob die Mehrheit gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus reiner Bequemlichkeit - offensichtlich bestehende und durchsetzbare Ansprüche nicht geltend macht.

3. Grundsätzlich besteht in allen Klageverfahren ein Prozesskostenrisiko. Dieses ist von der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vorliegen von schlüssig dargelegten und begründet erscheinenden Ansprüchen gegen Dritte aber einzugehen, um ihre Interessen zu wahren.

4. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass sich die Wohnungseigentümer bei der Vorlage mehrerer Angebote für das günstigste entschieden hätten.

5. Statt die anderen Wohnungseigentümer zur Abgabe einer Willenserklärung zu verpflichten, kann das Gericht die als ordnungsgemäß erkannte, abgelehnte Maßnahme auch unmittelbar anordnen und einem Wohnungseigentümer die Prozessführung zur gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs erteilen, wenn das Führen eines Rechtsstreits durch den beauftragten Wohnungseigentümer als Prozessstandschafter dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht.

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IMRRS 2018, 1368
Beitrag in Kürze
Rechtsanwälte
Berufung nach Telefonat zurückgenommen: Rechtsanwalt erhält Terminsgebühr!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.10.2018 - 6 W 83/18

Eine Terminsgebühr nach Ziff. 3104 VV-RVG fällt auch an, wenn in einem vor der mündlichen Verhandlung zwischen den Parteivertretern geführten Telefongespräch der Vorschlag erörtert wird, die Berufung zurückzunehmen und die Kosten gegeneinander aufzuheben.*)

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Online seit 20. November

IMRRS 2018, 1363
Allgemeines Zivilrecht
Garantieleistung stellt kein konkludentes Anerkenntnis dar!

OLG Koblenz, Beschluss vom 06.11.2018 - 1 U 678/18

1. Ob Mängelbeseitigungsansprüche oder -versuche des Verkäufers nur zu einer Hemmung der Verjährung im Sinne von § 203 BGB oder zum Neubeginn der Verjährung gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB führen, hängt davon ab, ob die betreffenden Maßnahmen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls als konkludentes Anerkenntnis der Mängelbeseitigungspflicht des Verkäufers anzusehen sind. Dies ist keinesfalls regelmäßig anzunehmen, sondern nur dann, wenn der Verkäufer aus der Sicht des Käufers nicht nur aus Kulanz oder zur gütlichen Beilegung eines Streits, sondern in dem Bewusstsein handelt, zur Mängelbeseitigung verpflichtet zu sein. Erheblich sind dabei vor allem der Umfang, die Dauer und die Kosten der Mängelbeseitigung (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 05.10.2005 - VII ZR 16/05; Urteil vom 08.07.1987 - VIII ZR 274/86 = IBRRS 2011, 4271; Urteil vom 02.06.1999 - VIII ZR 322/98 = IBRRS 2000, 0756; OLG Celle, Urteil vom 20.06.2015 - 16 U 287/05).*)

2. Ausnahmsweise kann ein Neubeginn des Laufs der Verjährung angenommen werden, wenn es sich um denselben Mangel oder um die Folgen einer mangelhaften Nachbesserung handelt und die betreffenden Maßnahmen unter Berücksichtigung des Einzelfalls als konkludentes Anerkenntnis der Mängelbeseitigungspflicht des Verkäufers anzusehen sind (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 05.10.2005 - VII ZR 16/05, Urteil vom 08.07.1987 - VIII ZR 274/86 = IBRRS 2011, 4271; Urteil vom 02.06.1999 - VIII ZR 322/98 = IBRRS 2000, 0756; OLG Celle, Urteil vom 20.06.2015 - 16 U 287/05).*)

3. Wird der Verkäufer eines Wohnwagens im Rahmen eines Garantieauftrags tätig, ist damit nicht konkludent die Erklärung verbunden, auch im Rahmen einer etwaigen Gewährleistungspflicht tätig werden zu wollen oder sich zur Gewährleistung verpflichtet zu sehen.*)

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IMRRS 2018, 1360
Rechtsanwälte
Schriftsatzversendung per Telefax: "Sicherheitszuschlag" von 20 Minuten einplanen!

BGH, Beschluss vom 23.10.2018 - III ZB 54/18

1. Bei der Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes per Telefax muss der Absender die Belegung des Empfangsgeräts des Gerichts durch andere eingehende Sendungen - insbesondere auch in den Abend- und Nachtstunden - in Rechnung stellen und zusätzlich zur eigentlichen Sendedauer eine Zeitreserve ("Sicherheitszuschlag") von etwa 20 Minuten einplanen, um gegebenenfalls durch Wiederholung der Übermittlungsvorgänge einen Zugang des zu übersendenden Schriftsatzes bis zum Fristablauf zu gewährleisten.*)

2. Zur Bemessung des "Sicherheitszuschlags" bei der Versendung mehrerer fristgebundener Schriftsätze.*)

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Online seit 19. November

IMRRS 2018, 1333
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Telefonkabel durchtrennt, Sondereigentum beschädigt!

AG Nagold, Urteil vom 22.10.2018 - 3 C 225/18

Zur Beantwortung der Frage, ob eine Versorgungsanlage dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, kommt es darauf an, ob die Anlage/Leitung zumindest auch dem Gemeingebrauch dient oder allein dem Sondereigentümer zugute kommt. Wenn Leitungen außer Betrieb genommen, geändert oder ersetzt werden können, ohne dass die Gesamtanlage bzw. die Gesamtversorgung beeinträchtigt wird, ist davon auszugehen, dass es sich um dem jeweiligen Sondereigentum zugehörige Leitungen handelt und zwar auch dann, wenn sich die jeweiligen Leitungen teilweise außerhalb der Sondereigentumseinheit befinden.

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IMRRS 2018, 1345
Beitrag in Kürze
Immobilienmakler
Partielle Tätigkeit als „Projektentwickler“ ist aufklärungspflichtig!

OLG Hamm, Urteil vom 08.02.2018 - 18 U 41/17

Der Makler ist bei Abschluss des Maklervertrags (Makleralleinauftrag) verpflichtet, den Kunden darüber aufzuklären, dass er zugleich als "Projektentwickler" ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Abschluss eines Erwerbsvertrags hat, der es bestimmten Architekten ermöglicht, eine bereits erbrachte Planungsleistung dem Erwerber gegenüber entgeltlich zu erbringen.*)

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IMRRS 2018, 1325
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Prozessuales
Gebührenstreitwert einer Klage auf zukünftige Nutzungsentschädigung?

LG Karlsruhe, Beschluss vom 03.07.2018 - 9 T 147/17

Der Gebührenstreitwert einer Klage auf zukünftige Leistung von Nutzungsentschädigung für Wohnraum nach beendetem Mietverhältnis bis zum unbekannten Zeitpunkt der Räumung ist nicht nach § 9 ZPO, sondern nach § 3 ZPO zu bestimmen, wobei in einfach gelagerten Fällen dieser Streitwert auf den sechsfachen Betrag der geforderten monatlichen Nutzungsentschädigung festzusetzen ist.

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Online seit 16. November

IMRRS 2018, 1329
Allgemeines Zivilrecht
Keine Schadensberechnung mehr nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten!

LG Darmstadt, Urteil vom 24.10.2018 - 23 O 356/17

1. Die Schadensbemessung nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten bildet das Leistungsdefizit im Werkvertragsrecht - vor allem im Baurecht - nicht mehr zutreffend ab und führt häufig zu einer nach allgemeinen (!) schadensrechtlichen Grundsätzen nicht mehr zu rechtfertigenden Überkompensation des Geschädigten.

2. Entgegen der Auffassung des BGH (IBR 2018, 196) erstreckt sich die dort entschiedene Aufgabe der Zulässigkeit des sogenannten fiktiven Schadensersatzes auf Gutachtenbasis auf sämtliche Sachschadensfälle und damit sowohl auf kauf- oder mietrechtliche Gewährleistung als auch deliktische Ansprüche.*)

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Online seit 15. November

IMRRS 2018, 1318
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Wohnraummiete
Beseitigung einer Parabolantenne

AG Frankenthal, Urteil vom 21.08.2018 - 3a C 156/18

1. In einem Mietverhältnis wird dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht.

2. Nichts Anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann.

3. Zur Verjährung eines Beseitigungsanspruchs.

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IMRRS 2018, 1322
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Nachbarrecht
Wann besteht eine Rechtsgemeinschaft zwischen benachbarten Grundstücken?

BGH, Urteil vom 13.07.2018 - V ZR 308/17

1. Eine aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis folgende selbstständige Verpflichtung (hier: Versorgung des Nachbargrundstücks mit Wasser) ist mit Rücksicht auf die nachbarrechtlichen Sonderregelungen eine eng begrenzte Ausnahme und kann nur dann angenommen werden, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen zwingend geboten erscheint (Bestätigung der st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 56/12, NJW-RR 2013, 650).*)

2. Das Vorhandensein von Leitungen, die Grundstücksgrenzen überschreiten und der Versorgung verschiedener Grundstücke dienen, begründet für sich genommen keine zwischen den Grundstückseigentümern bestehende Rechtsgemeinschaft.*)

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Online seit 14. November

IMRRS 2018, 1314
Bauträger
Wer keine Mängelbeseitigung mehr schuldet, der kann auch keine Mängelbeseitigung verlangen!

OLG Nürnberg, Urteil vom 13.01.2016 - 2 U 609/15

Kann der Bauträger aufgrund Verjährungseintritts von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr wegen Baumängeln in Anspruch genommen werden, kann er wegen dieser Baumängel keine Mängelansprüche gegenüber dem Bauunternehmer geltend machen (im Anschluss an BGH, IBR 2007, 472).

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IMRRS 2018, 1317
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Wohnraummiete
Droht bei Wohnungsverlust Lebensgefahr genügt geringe Eintrittswahrscheinlichkeit

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2018 - 2-11 S 46/17

1. Begründet der Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen, genügt aufgrund des hohen Ranges der betroffenen Grundrechte bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit.

2. Denn es sind bei der Abwägung der betroffenen Grundrechte die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Deshalb gilt der Rechtsgrundsatz, dass je höher das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Konkretheit seiner Gefährdung und deren Feststellung zu treffen sind.

3. In Fällen, in denen der mögliche Schaden hoch und unwiederbringlich ist, wie bei Risiken schwerer dauerhafter Gesundheitsschäden oder gar eines tödlichen Ausgangs, kann dem Gefährdeten dann nicht das Risiko einer Gefahrverwirklichung aufgebürdet werden, wenn eine verlässliche und exakte Prognose der Konkretheit der Gefahr aufgrund der Komplexität der Fragestellung unmöglich ist.

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Online seit 13. November

IMRRS 2018, 1308
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Wohnraummiete
Ortsübliche Vergleichsmiete: Vom Mieter eingebaute Küche bleibt unberücksichtigt

BGH, Urteil vom 24.10.2018 - VIII ZR 52/18

Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rz. 10 ff. sowie vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09, IMR 2010, 411 = NZM 2010, 735 Rz. 12 ff.).*)

 Volltext  IMR 2018, 499 Nachricht


IMRRS 2018, 1293
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Wohnraummiete
Mietpreisbremse: Auf welches Mietverhältnis ist abzustellen?

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2018 - 67 S 174/18

Im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB ist auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen. Es steht der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB nicht entgegen, dass die nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilende Anschlussvermietung dem Wohnraummietverhältnis nicht nahtlos nachfolgt, sondern der Vermieter die Mietsache zuvor leerstehen lässt, selber nutzt oder zu anderen als Wohnzwecken vermietet.*)

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Online seit 12. November

IMRRS 2018, 1291
Prozessuales
PCB-Belastung erkennbar: Auftragnehmer kann keine Preisanpassung verlangen!

OLG Köln, Urteil vom 17.10.2018 - 16 U 3/18

1. Eine aus den Ausschreibungsunterlagen erkennbare PCB-Belastung des Anstrichs von Metallteilen fällt in den Risikobereich des Auftragnehmers, auch wenn die Beseitigung der kontaminierten Anstriche selbst nicht ausdrücklich im Leistungsverzeichnis geregelt ist.

2. An die von ihm gestellte Schlussrechnung ist der Auftragnehmer nicht gebunden.

2. Ist der Auftraggeber Verwender der VOB/B und wird die VOB/B nicht "als Ganzes" vereinbart, hält die Regelung des § 16 Abs. 3 Nr. VOB/B (Ausschluss von Nachforderungen bei vorbehaltloser Annahme der Schlusszahlung) einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand und ist unwirksam.

3. Ein Teilurteil über eine Klage trotz nicht entscheidungsreifer Widerklage und der Gefahr widersprechender Entscheidungen ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn die Erhebung der Widerklage rechtsmissbräuchlich ist. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die "Flucht in die Widerklage" als solche nicht unter die Präklusionsvorschrift des § 296 ZPO fällt. Zu Begründung für die Rechtsmissbräuchlichkeit genügt es daher nicht, dass die kurz vor dem ersten Verhandlungstermin eingereichte Widerklage nur der Verzögerung des Prozesses gedient habe.*)

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IMRRS 2018, 1294
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Gewerberaummiete
Wann ist ein Schiedsgutachten zur angemessenen Miethöhe offenbar unrichtig?

LG Bremen, Urteil vom 16.10.2018 - 1 O 26/18

Eine offenbare Unrichtigkeit eines Schiedsgutachtens über die angemessene Miethöhe liegt vor, wenn der Sachverständige in seine Berechnung auch solche Flächen mit einbezieht, die nicht Teil des Mietvertrags sind, sondern für die lediglich gegen Gebühr die Sondernutzung beantragt werden kann.*)

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IMRRS 2018, 1292
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Wohnraummiete
Fristlose Kündigung: Wann ist das Mietverhältnis zerüttet?

AG Dortmund, Urteil vom 30.10.2018 - 425 C 4296/17

1. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist.*)

2. Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend.*)

3. Zum Maßstab, wann eine Zerrüttung im Mietrecht angenommen werden kann.*)

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IMRRS 2018, 1295
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Wohnungseigentum
Folgen der Einberufung einer Versammlung durch einen Unbefugten

AG Bonn, Urteil vom 01.08.2018 - 27 C 30/18

Hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potentiell Einberufender ist oder war, führt dies dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer i.S.d. WEG stattgefunden hat.

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