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43 Urteile

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt


Online seit 20. Juli

IMRRS 2018, 0829
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Privatsachverständiger muss vernommen werden!

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.05.2018 - 13 U 20/17

Ein als sachverständiger Zeuge angebotener Privatsachverständiger muss auch dann vernommen werden, wenn sich das Gericht mit seinen schriftlichen Feststellungen im Rahmen der Beweiswürdigung befasst.*)

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Online seit 19. Juli

IMRRS 2018, 0803
Beitrag in Kürze
Bauträger
Keine Abnahme durch den vom Bauträger bestellten Erstverwalter!

OLG München, Urteil vom 09.05.2017 - 28 U 2050/16 Bau

1. Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung und Schadensersatz für Mangelfolgeschäden an alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.

2. Der Auftraggeber genügt im Allgemeinen seiner Darlegungspflicht, wenn er einen Mangel, aus dem er Rechte herleitet, in seinem äußeren Erscheinungsbild behauptet und belegt (Symptomtheorie). Erforderlich ist somit nur eine hinreichend genaue Bezeichnung von Mangelerscheinungen, die einer fehlerhaften Leistung eines Baubeteiligten zugeordnet werden.

3. Eine in einem Bauträgervertrag enthaltene Formularklausel, wonach das Gemeinschaftseigentum durch den Verwalter bei gleichzeitiger Bestimmung des Erstverwalters durch den Bauträger erfolgt, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.

 Volltext


Online seit 18. Juli

IMRRS 2018, 0749
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Überbürdung von Schönheitsreparaturen ist nicht immer unwirksam!

LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 - 64 S 120/17

1. Die Klausel "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" stellt eine zulässige Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht insbesondere dann dar, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben wurde.

2. Das Umgehungsverbot der mietrechtlichen Gewährleistung aus § 536 Abs. 4 BGB steht einer Überbürdung der Schönheitsreparaturen nicht entgegen (entgegen LG Berlin, IMR 2017, 187)

3. Bei den fälligen und notwendigen Schönheitsreparaturen am Mietende handelt es sich nicht um den Fall einer unzulässigen "Auszugsrenovierung".

 Volltext  Beitrag


Online seit 17. Juli

IMRRS 2018, 0807
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Mieterhöhung: Vergleichswohnungen müssen aus preisfreiem Wohnungsmarkt stammen!

LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018 - 14 S 47/17

Nach der Konzeption der §§ 558 ff. BGB müssen Mieterhöhungsverlangen, die sich der Benennung von Vergleichswohnungen bedienen, Bezug auf Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes nehmen. Etwas anderes gilt auch nicht dann, wenn es sich bei der Wohnung, hinsichtlich der die Mieterhöhung geltend gemacht wird, selbst um öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Denn auch in diesem Fall gilt nach der Konzeption der § 558 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 7 SHWoFG, dass Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind, welche sich durch Ermittlung der Vergleichsmieten auf dem preisfreien Wohnungsmarkt bestimmt. Ist Referenzmaßstab aber auch in diesem Fall der preisfreie Wohnungsmarkt, so muss auch hier die Begründung nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB eine Einschätzung des Preisgefüges auf eben diesem Segment des Wohnungsmarktes ermöglichen - und deswegen Vergleichswohnungen aus diesem Markt in Bezug nehmen.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0808
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Duldung von Modernisierungsmaßnahmen: Streitwert?

LG Berlin, Beschluss vom 28.06.2018 - 67 S 373/15

Bei Klagen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG für die Bemessung des Gebührenstreitwertes nicht nur auf den Jahresbetrag des voraussichtlichen Erhöhungsbetrages abzustellen, der das vom Mieter zu entrichtende (Netto-)Grundentgelt betrifft. Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahmen auch die modernisierungsbedingte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen, sind die darauf voraussichtlich entfallenden Beträge ebenfalls zu berücksichtigen.*)

 Volltext


Online seit 16. Juli

IMRRS 2018, 0809
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Durchführung von Beschlüssen: Verwalter haftet für seine Pflichtverletzung und nicht WEG

BGH, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 125/17

1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 94/11, IMR 2012, 422 = NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14, IBR 1999, 322 = BGHZ 207, 40 Rn. 15).*)

2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.

3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22.04.1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).




IMRRS 2018, 0220
Mit Beitrag
Immobilien
Kellerfeuchtigkeit bei altem Haus: Mangel?

OLG Schleswig, Urteil vom 14.12.2017 - 11 U 44/17

Beim Verkauf eines 50 Jahre alten Hauses mit Hinweis im Vertrag "Vorratskeller" liegt bei Feuchtebelastung der Kellerräume kein Mangel vor.

 Volltext  IMR 2018, 165


Online seit 12. Juli

IMRRS 2018, 0756
Bauträger
Keine Abnahme durch den vom Bauträger beauftragten Gutachter!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.2018 - 8 U 19/14

1. Grundsätzlich stehen jedem einzelnen Erwerber auch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sämtliche Mängelansprüche zu.

2. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüchen auf Erfüllung, Nacherfüllung, Selbstvorname mit Aufwendungsersatz oder Vorschuss an sich gezogen, ist der einzelne Erwerber von der Verfolgung dieser Rechte ausgeschlossen.

3. Beschließen die Eigentümer, einen Sachverständigen mit einer für alle Beteiligten verbindlichen Mangelbeurteilung zu beauftragen, haben sie - inzidenter - auch die Ausübung der Rechte wegen dieser Mängel an sich gezogen.

4. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (...), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen von dem Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen.", benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

5. Der Beginn der fünfjährigen Verjährung ist nicht zwingend an die Abnahme der Werkleistung geknüpft. Die Verjährungsfrist beginnt auch zu laufen, wenn der Besteller das Werk zwar nicht abgenommen hat, er aber gleichwohl keine Erfüllung des Vertrags mehr verlangt oder das vertragliche Erfüllungsverhältnis aus anderen Gründen in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis umgewandelt ist.

 Volltext


IMRRS 2018, 0800
Allgemeines Zivilrecht
Welche Angaben muss eine Abtretungsvereinbarung enthalten?

OLG Koblenz, Urteil vom 28.06.2018 - 1 U 952/17

Ein Abtretungsvertrag genügt den Bestimmtheitsanforderungen, wenn sowohl das Sicherungsvolumen (Summe der abgetretenen Forderungen) feststeht als auch die erfassten Forderungen bestimmbar sind Die abzutretende Forderung als Verfügungsgegenstand muss zum Zeitpunkt, in dem sie übergehen soll, individuell hinreichend bestimmt oder bestimmbar sein (in Anknüpfung an BGH, IBR 2011, 1293 - nur online).*)

 Volltext


Online seit 11. Juli

IMRRS 2018, 0798
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Gebäudeversicherung umgelegt: Auch Mietausfallkosten sind umlagefähig!

BGH, Urteil vom 06.06.2018 - VIII ZR 38/17

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.*)

 Volltext  Beitrag Nachricht


IMRRS 2018, 0789
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Sparbuch als Mietsicherheit: Wann wird der Freigabeanspruch fällig?

AG Dortmund, Urteil vom 19.06.2018 - 425 C 376/18

1. Der Anspruch auf Freigabe eines verpfändeten Sparbuchs wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Das kann auch erst mehr als sechs Monate nach Mietvertragsende sein.*)

2. Der Vermieter darf sich wegen bestrittener Forderungen aus der Mietsicherheit auch nach Mietvertragsende nicht befriedigen.*)




IMRRS 2018, 0779
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Beschluss zur Aufforderung zum Rückbau ist (fast) immer rechtmäßig!

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.01.2018 - 73 C 70/17

1. Eine lediglich zulässige Nutzung des Balkons bedarf keiner ausdrücklichen Genehmigung durch die Gemeinschaft.

2. Die Rechtmäßigkeit eines Vorbereitungsbeschlusses - also eines Beschlusses, der Rechte im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung überträgt und die gerichtliche Durchsetzung dieser Ansprüche durch die Gemeinschaft vorbereiten soll - hängt nicht davon ab, ob der von der Gemeinschaft bzw. der Eigentümermehrheit vermutete Anspruch tatsächlich besteht.

3. Das Gleiche gilt für einen Beschluss zur Aufforderung zum Rückbau eines Klimageräts.

4. Die Frage, ob es sich beim Aufstellen eines Klimageräts (Splitgeräts) auf dem Balkon um eine bauliche Veränderung handelt, bleibt offen.

 Volltext


IMRRS 2018, 0738
Prozessuales
Bezugnahme auf Anlagen ist kein schlüssiger Sachvortrag!

KG, Urteil vom 27.04.2018 - 7 U 98/15

1. Die alleinige Bezugnahme auf Anlagen in der Klageschrift ersetzt einen substanziierten und damit schlüssigen Sachvortrag nicht.

2. Eines richterlichen Hinweises zur Unschlüssigkeit bedarf es nicht, wenn der Kläger durch die Gegenseite zutreffend über die Sach- und Rechtslage unterrichtet ist.

 Volltext


Online seit 10. Juli

IMRRS 2018, 0769
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Festlegung einer neuen Miete durch Schiedsgutachten

AG Köln, Urteil vom 02.03.2018 - 213 C 136/17

1. Haben die Parteien eines Mietvertrags vereinbart, dass der Mietzins unter gewissen Voraussetzungen durch einen Gutachter neu festgelegt werden soll, handelt sich im Ergebnis um eine sog. "Schiedsgutachtenabrede im engeren Sinne", da sie lediglich auf eine tatbestandliche Feststellung gerichtet ist, nämlich eine Wertfeststellung.

2. Ist diese Drittbestimmungsrecht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart, so unterfällt eine solche Klausel der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB.

3. Ist dieses Wertbestimmungsrecht für den Fall vorgesehen, dass sich die Parteien auf einen neuen Mietzins nicht einigen können, besteht gegen die Klausel keine Bedenken.

4. Haben die Parteien eines Mietvertrags vereinbart, dass der Mietzins unter gewissen Voraussetzungen durch ein Schiedsgutachten neu festgesetzt werden soll, so ergibt mangels besonderer Abrede die ergänzende Vertragsauslegung, dass Vermieter und Mieter die Kosten des Schiedsgutachters je zur Hälfte zu tragen haben.

5. Hat dieses Schiedsgutachten die "marktübliche" und "angemessene Miete" festzustellen, ist dies dahin auszulegen, dass der ortsübliche und marktübliche Mietzins maßgeblich sein soll.

6. Deshalb kann es im Rahmen von § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht auf Unbilligkeit, sondern nur auf Unrichtigkeit ankommen.

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Online seit 9. Juli

IMRRS 2018, 0768
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Ohne Zweckentfremdungsgenehmigung keine Verwertungskündigung!

AG Köln, Urteil vom 27.02.2018 - 201 C 202/17

1. Der Abriss eines Gebäudes zwecks Neubaus ist als wirtschaftliche Verwertung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB anerkannt.

2. Die ernsthafte Absicht des Vermieters, das Mietobjekt anderweitig zu verwerten, ist mit der Vorlage einer Bauvoranfrage und der Abrissgenehmigung hinreichend dargelegt.

3. Soll ein Haus abgerissen werden und besteht in der Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot, so ist die Kündigung nur wirksam, wenn für den Abriss eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt ist

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Online seit 6. Juli

IMRRS 2018, 0761
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Darf der Mieter untervermieten?

LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2018 - 65 S 202/17

1. Der Wunsch des Mieters, nach dem Auszug seiner Söhne mit einer anderen Person zusammenzuleben und sich mit dieser Person die Wohnkosten zu teilen, um seine eigene finanzielle Belastung zu senken, erfüllt die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB.

2. Hierbei ist es unerheblich, ob beide verlobt bzw. Lebenspartner sind oder nur gemeinsam die Wohnung bewohnen wollen.

3. Dem Mieter kann auch nicht vorgehalten werden, sich eine billigere Wohnung zu suchen. Die Regelung in § 553 Abs. 1 BGB verfolgt gerade den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten.

4. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der das Versagen der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit rechtfertigt. Entsprechend muss der Mieter den Untermieter benennen.

5. Die etwaige Verschlechterung der Bonität des Mieters im Verlaufe des Vertragsverhältnisses allein löst keine Rechte des Vermieters aus, sondern allenfalls und erst dann, wenn der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht mehr nachkommt.

6. Weder die Gewährung noch die Nichtgewährung einer Schriftsatzfrist sind gesondert anfechtbar; ein Fehlgebrauch des in § 283 ZPO eingeräumten Ermessens kann nur mit dem gegen das Endurteil gegebene Rechtsmittel angefochten werden.

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IMRRS 2018, 0764
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Wirtschaftsplan mit zwei unterschiedlichen Beträgen für das Wohngeld: Nichtig?

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.01.2018 - 16 S 76/17

1. Die Fortgeltung der Wirtschaftspläne für die Folgejahre kann zulässigerweise durch Beschluss angeordnet werden.

2. Der Beschluss über einen Wirtschaftsplan ist auch dann, wenn dieser zwei unterschiedlichen Zahlbeträgen für das Wohngeld angibt, nicht nichtig, wenn durch Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermittelbar ist.

3. Die Angabe von zwei unterschiedlichen Wohngeldbeträgen - einerseits unter Zugrundelegung auch der Kosten für Heizung, Wasser/Abwasser und Strom und andererseits ohne Berücksichtigung dieser Kosten - macht deutlich, dass die Höhe des vom Verband einzufordernden Wohngelds davon abhängig sein sollte, wer - nämlich entweder der Verband oder die einzelnen Wohnungseigentümer - diese Kosten im Außenverhältnis zu den Versorgungsunternehmen zu tragen hat.

4. Tragen die einzelnen Wohnungseigentümer im Außenverhältnis die genannten Kosten, ist der Beschluss dahingehend auszulegen, dass lediglich die Wohngeldbeträge "ohne Kosten für Heizung" etc. an den Verband zu zahlen sind.

5. Ein zunächst vollmachtlos eingelegtes Rechtsmittel darf nach Genehmigung nicht aufgrund dieses ursprünglichen Mangels verworfen werden, auch wenn die Rechtsmittelfrist im Zeitpunkt der Genehmigung bereits verstrichen war.

6. Die Berufungsanträge können bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erweitert werden, soweit die erweiterten Anträge durch die fristgerecht eingereichten Berufungsgründe gedeckt sind.

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IMRRS 2018, 0763
Mit Beitrag
Immobilienmakler
Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag in Immobilienscout24-E-Mail unwirksam!

OLG Naumburg, Urteil vom 01.06.2018 - 7 U 13/18

1. Die in der Bestätigungsemail von Immobilienscout24 enthaltene Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag entspricht nicht den Anforderungen des Art. 246a § 4 Abs. 1 EGBGB.

2. Soweit keine weitere Widerrufsbelehrung erfolgt, ist der Maklervertrag deshalb 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsschluss widerrufbar.

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IMRRS 2018, 0759
Beitrag in Kürze
Nachbarrecht
Vorsicht beim Beschnitt alter Nachbarbäume!

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.02.2018 - 5 U 109/16

1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann herüberragende Äste und Zweige, die von einem Nachbargrundstück eingedrungen sind, abschneiden und behalten (§ 910 BGB).

2. Allerdings ist es geboten, sich vor der Kürzung eines erkennbar alten, über mehrere Jahrzehnte gewachsenen fremden Baumbestandes nach den Folgen für das fremde Eigentum zu erkundigen.

3. Die Beauftragung einer Fachfirma mit dem Baumrückschnitt ist nicht mit der Einholung einer sachverständigen Meinung zum erheblichen Eingriff in die Baumkronen alten Baumbestandes gleichzusetzen.

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Online seit 5. Juli

IMRRS 2018, 0771
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wohnlage in der Innenstadt: Wann handelt es sich um eine bevorzugte City-Lage?

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.05.2018 - 13 C 431/17

1. Der Annahme des Mittelwerts bei der Spanneneinordnung im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ist eine plausible Schätzung. Für die überdurchschnittliche Spanneneinordnung trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

2. Das Gericht kann sich aufgrund der Vorlage von Lichtbildern eine hinreichende Überzeugung von den Örtlichkeiten bilden.

3. Eine innerstädtische Wohnlage ist ohne überregional bedeutsame Dienstleistungszentren, Einkaufsmöglichkeiten, Shoppingcenter und Kultureinrichtungen nicht als bevorzugte City-Lage im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017 zu bewerten. Eine positive Mietenentwicklung und ein Zuzug von Bewohnern reichen hierfür nicht aus.

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IMRRS 2018, 0773
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Überwegerecht - Kostenlast nicht einheitlich geregelt: Wer muss zahlen?

AG Oldenburg, Urteil vom 07.06.2018 - 10 C 25/17

1. Schuldrechtliche Vereinbarungen, die neben dem dinglichen Recht selbstständig oder als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden - wie beispielsweise die Übernahme einer Unterhaltungspflicht des Berechtigten -, wirken grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien. Sie sind nicht eintragungsfähig und wirken ohne Übernahme nicht gegenüber dem Sondernachfolger.

2. Entsprechendes gilt auch für schuldrechtliche Vereinbarungen über die Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Sie wirken nur inter pares, d. h. zwischen den Wohnungseigentümern, die sie abgeschlossen haben.

3. Liegt keine Zustimmung des Sondernachfolgers vor, kann die Vereinbarung ihren Zweck, das Gemeinschaftsverhältnis zu regeln, nicht mehr erfüllen. Sie wird insgesamt unwirksam.

4. Vereinbaren der Verkäufer eines Grundstücks und der kaufende Bauträger, dass auf einem Vordergrundstück ein Überwegungsrecht eingeräumt wird und der Bauträger die Unterhaltungskosten hierfür trägt, und übernimmt der Bauträger diese Unterhaltungspflicht nicht in alle seine Kaufverträge mit den einzelnen Eigentümern, ist diese Vereinbarung unwirksam.

5. Bei einer grundbuchlich zu Gunsten des Nachbarn gesicherten Überwegung hat im Zweifel der Eigentümer die hälftigen Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung entsprechend § 1020 Satz 2 BGB zu tragen.

6. Das Beschlussergebnis ist durch den Verwalter zu verkünden und hat konstitutive Wirkung, da die Bekanntgabe des Ergebnisses Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses ist. Bei dieser Wirkung bleibt es auch dann, wenn die Verkündung nicht zutreffend erfolgt.

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IMRRS 2018, 0774
Beitrag in Kürze
Steuerrecht
Zuschlag zu ortsüblicher Marktmiete bei Überlassung möblierter Wohnungen

BFH, Urteil vom 06.02.2018 - IX R 14/17

1. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S.d. § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt.*)

2. Ein solcher Möblierungszuschlag kann nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.*)

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Online seit 4. Juli

IMRRS 2018, 0760
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Keine Mieterhöhung für Modernisierungen während Staffelmietvereinbarung

LG Berlin, Urteil vom 28.02.2018 - 65 S 225/17

Modernisierungsmaßnahmen, die während der Dauer der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung durchgeführt werden, berechtigen den Vermieter nicht zu einer entsprechenden Mieterhöhung - auch nicht nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung.

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IMRRS 2018, 0770
Beitrag in Kürze
Immobilien
AGB: Auskehr des Mehrerlöses zulässig?

BGH, Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 306/16

1. Bei der in einem Grundstückskaufvertrag von der Gemeinde als Verkäufer verwendeten Klausel, dass der Käufer verpflichtet ist, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert, handelt es sich um eine der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegende Preisnebenabrede.*)

2. Eine solche Klausel benachteiligt den Käufer nicht unangemessen, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat.*)

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IMRRS 2018, 0767
Sachverständige
Sachverständiger darf sich verteidigen!

OLG Bamberg, Beschluss vom 10.01.2018 - 4 W 1/18

1. Hat eine Partei in einem umfangreichen Schriftsatz sowohl Einwendungen gegen ein Gerichtsgutachten erhoben als auch weiteren und unter Zeugenbeweis gestellten Sachvortrag unterbreitet, jedoch keine konkreten Beweisfragen zum Gutachten selbst gestellt, so verletzt das Gericht seine Anleitungspflicht gegenüber dem Sachverständigen, wenn es ihn lediglich mit einem ergänzenden Gutachten "zu den Fragen" der Partei beauftragt.*)

2. In einem solchen Fall erweckt der Sachverständige nicht bereits dadurch den Eindruck der Befangenheit, dass seine Stellungnahme lediglich auf die Einwände gegen seine fachliche Kompetenz eingeht, ohne sich zugleich mit den weiteren Beanstandungen auseinanderzusetzen.*)

3. Auch Entgegnungen eines Sachverständigen auf persönliche Vorwürfe einer Partei sind stets im jeweiligen Kontext zu würdigen; der Gutachter darf auf persönliche Angriffe gegen seine fachliche Kompetenz auch mit einer zugespitzten Wortwahl - bis hin zu einer gewissen Schärfe - reagieren, solange sich seine Formulierungen im Rahmen dessen bewegen, was angesichts der Vorwürfe der Partei noch angemessen und vertretbar erscheint (Anschluss an OLG München, 18.11.2011 - 1 W 1768/11 = IBRRS 2011, 5306).*)

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IMRRS 2018, 0753
Prozessuales
Stellungnahmefrist muss ausreichend bemessen sein!

BGH, Beschluss vom 15.05.2018 - VI ZR 287/17

Der Anspruch auf rechtliches Gehör wird verletzt, wenn die vor Erlass einer Entscheidung vom Gericht gesetzte Frist zur Äußerung objektiv nicht ausreicht, um innerhalb der Frist eine sachlich fundierte Äußerung zum entscheidungserheblichen Sachverhalt und zur Rechtslage zu erbringen.*)

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Online seit 3. Juli

IMRRS 2018, 0754
Mit Beitrag
Mietrecht
Mietpreisbremse der Hansestadt gilt nicht für Mietverträge aus 2015

LG Hamburg, Urteil vom 14.06.2018 - 333 S 28/17

Die sog. "Mietpreisbremse" ist auf im Jahr 2015 geschlossene Mietverträge nicht anzuwenden.

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Online seit 2. Juli

IMRRS 2018, 0690
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Mieter als Hausmeister?

AG Köln, Urteil vom 09.01.2018 - 204 C 87/17

1. Bei einer vier Sondereigentumseinheiten umfassenden Wohnungseigentumsanlage ist eher zweifelhaft, ob ein kostenintensiver Hausmeisterdienst erforderlich ist.

2. Bei einem Unternehmen ist regelmäßig eine spezielle Haftpflichtversicherung für die Hausmeistertätigkeit abgeschlossen. Bei einem einzelnen Mitbewohner als Hausmeister ist dies nicht der Fall, so dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dass ein einzelner Mitbewohner die Hausmeistertätigkeiten übernimmt.

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IMRRS 2018, 0737
Mit Beitrag
Immobilien
Voll erschlossen = Anschluss an öffentliche Sielanlagen?

LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2017 - 314 O 62/17

Der Bezeichnung eines Grundstücks als erschlossen oder voll erschlossen ist nicht zu entnehmen, dass keine Einrichtungen zur Wasserver- und -entsorgung auf dem Grundstück mehr vorhanden sind, die einer früheren Grundstücksnutzung dienten. Darüber hinaus kann nicht angenommen werden, dass eine vorhandene Altbausubstanz an alle im Straßenbereich vorhandenen Erschließungsanlagen auch tatsächlich angeschlossen worden ist.

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IMRRS 2018, 0740
Prozessuales
Wechsel von Leistungs- auf Feststellungsbegehren ist keine Klageänderung!

OLG Koblenz, Urteil vom 04.05.2018 - 5 U 1321/17

1. Der bei Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs vor Abnahme erfolgte Wechsel von einem Leistungs- auf ein Feststellungsbegehren aufgrund der Änderung der Rechtsprechung des BGH zur fiktiven Abrechnung von werkvertraglichen Mängelbeseitigungskosten (BGH, IBR 2018, 196) unterfällt der privilegierenden Regelung des § 264 Nr. 2 ZPO.*)

2. Der Gläubiger ist bei der Nachfristsetzung nicht gehalten, dem Schuldner eine das Vielfache der zur Leistungsausführungen erforderlichen Zeit einzuräumen, um diesem eine Klärung der Verantwortlichkeit im Verhältnis zu Dritten zu eröffnen. Die Frist muss den Schuldner nur in die Lage versetzen, die bereits vorbereitete Leistung zu vollenden.*)

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Online seit 29. Juni

IMRRS 2018, 0638
Bauträger
Bauträger in Verzug: Kann der Erwerber vom Vertrag zurücktreten?

OLG Naumburg, Urteil vom 24.09.2015 - 9 U 82/14

1. Ein Erwerbsvertrag kann ein relatives Fixgeschäft darstellen, so dass der Erwerber vom Vertrag zurücktreten kann, wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin nicht eingehalten wird.

2. Ein Fixgeschäft erfordert nicht nur die Festlegung einer genauen Lieferzeit oder -frist, sondern darüber hinaus Einigkeit der Parteien darüber, dass der Vertrag mit der Einhaltung oder Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins stehen oder fallen soll. Die ausdrückliche Vereinbarung eines Rücktrittsrechts ist nicht erforderlich.

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IMRRS 2018, 0750
Mit Beitrag
Prozessuales
Verwalter muss ordnungsgemäße Eigentümerliste vorlegen!

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 266/16

1. Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist (Fortführung von Senat, Urteil vom 14. 12.2012 - V ZR 162/11, IMRRS 2013, 0263 = NJW 2013, 1003).*)

2. Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgelds entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung (Fortführung von Senat, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11, IMRRS 2013, 0263 = NJW 2013, 1003).*)

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Online seit 28. Juni

IMRRS 2018, 0747
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Wohnungseigentum
Sondereigentümer muss Dachterrasse sanieren!

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 163/17

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 9/12, IMR 2013, 26 = NJW 2013, 681).*)

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IMRRS 2018, 0719
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Wohnraummiete
Wer nicht fristgerecht auszieht, muss die ortsübliche Miete zahlen!

LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 - 18 S 381/16

1. Der Anspruch auf Zahlung der ortsüblichen Miete entsteht bei verzögerter Räumung der Wohnung, unabhängig von einem Verschulden des Mieters. Entscheidend ist allein, dass das Mietverhältnis beendet und der Vermieter mit einer auch nur befristeten Fortsetzung nicht einverstanden ist.

2. Insbesondere ist es für die Entstehung des Anspruchs nicht notwendig, dass der Vermieter den Mieter auffordert, die gegenüber der Vertragsmiete erhöhte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese Aufforderung ist lediglich eine Fälligkeitsvoraussetzung für den Zahlungsanspruch.

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IMRRS 2018, 0732
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Wohnungseigentum
Rohrleitungen im Estrich sind nicht "freiliegend"!

LG Köln, Urteil vom 25.01.2018 - 29 S 163/16

1. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden (hier: VDI Richtlinie).

2. "Freiliegend" sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen, jedoch keine Rohrleitungen, die innerhalb der Wohnung im Estrich verlaufen.

3. Wurden die Heizkosten fehlerhaft nach der VDI-Richtlinie festgelegt, widerspricht der Beschluss über die Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Online seit 27. Juni

IMRRS 2018, 0714
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Wohnraummiete
Miete von 1 Euro für Zahlungsverzug nicht relevant!

BGH, Beschluss vom 15.05.2018 - VIII ZR 150/17

1. Ist lediglich eine symbolische Miete (hier: 1 Euro) vereinbart, so ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht auf diese symbolische Miete, sondern auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen.

2. Eine Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

3. Dies ist anzunehmen, wenn die Grundsatzbedeutung einer Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Gegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf diesen Anspruch zu sehen ist.

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IMRRS 2018, 0674
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Wohnraummiete
Eigenbedarfskündigung: Wohnungsnot in Berlin!

AG Charlottenburg, Urteil vom 09.04.2018 - 237 C 321/17

Benötigt der Enkelsohn der Vermieterin deren Eigentumswohnung für bevorstehende Prüfungen und ist dieser stark mit der Stadt verwurzelt, in der sich die Immobile befindet, genügt dies, um wirksam Eigenbedarf begründen zu können.

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IMRRS 2018, 0745
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Immobilienmakler
Wohnungsvermittlung: Gehilfe des Verwalters erhält keine Provision!

BGH, Urteil vom 22.02.2018 - I ZR 38/17

Nach der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes verliert der Wohnungsvermittler seinen Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn er selbst oder - wenn es sich bei ihm um eine juristische Person handelt - sein Organ zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags oder beim Abschluss des Mietvertrags Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 02.10.2003 - III ZR 5/03, IBR 2003, 700 = NJW 2004, 286, 287).*)

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Online seit 26. Juni

IMRRS 2018, 0730
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Mietrecht
Wie lange währt Anspruch auf Zahlung der Mietkaution?

OLG Koblenz, Beschluss vom 09.04.2018 - 5 U 1323/17

1. Beruft sich der Mieter auf einen Aufhebungsvertrag und eine darin getroffene Abgeltungsabrede bezüglich aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag, muss er das Zustandekommen und den Umfang der von ihm behaupteten Abrede beweisen.*)

2. Der Vermieter hat solange einen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, wie ihm aus dem beendeten Mietvertrag noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, da die Kaution ihren Rechtsgrund letztlich in der Sicherungsabrede findet. Der Anspruch erlischt erst, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen.*)

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IMRRS 2018, 0731
Beitrag in Kürze
Grundbuchrecht
Keine Grundbucheinsicht bei bloßen Behauptungen!

OLG München, Beschluss vom 14.06.2018 - 34 Wx 188/18

1. Um ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in das Grundbuch iSv § 12 Abs. 1 GBO darzulegen, müssen Tatsachen so nachvollziehbar vorgetragen werden, dass dem Grundbuchamt daraus ein überzeugender Anhalt für die Berechtigung des geltend gemachten Interesses verschafft wird, denn es hat in jedem Einzelfall genau zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme schutzwürdige Interessen der Eingetragenen oder ihrer Rechtsnachfolger verletzt werden können, und darf Unbefugten keinen Einblick in deren Rechts- und Vermögensverhältnisse gewähren.

2. Bloßes Behaupten von Ansprüchen und schlagwortartige Formulierungen belegen kein nachvollziehbares berechtigtes Interesse.

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Online seit 25. Juni

IMRRS 2018, 0728
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Wohnungseigentum
Gravierende bauliche Mängel bedürfen zwingend sofortiger Instandsetzung!

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 203/17

1. Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.*)

2. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.*)

3. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.*)

4. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, IMR 2015, 29 = BGHZ 202, 375 ff.).*)




IMRRS 2018, 0712
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Wohnungseigentum
Auch in Zweier-WEG steht der Duldungsanspruch nur der Gemeinschaft zu!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 - 2-13 S 98/17

1. Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen.*)

2. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt.*)

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IMRRS 2018, 0726
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Immobilien
Keine Miete - kein Wohnungsrecht

OLG Koblenz, Urteil vom 18.04.2018 - 5 U 1303/17

Zum nachträglichen Wegfall des Rechtsgrunds für die Bewilligung des Wohnungsrechtes wegen der ausgebliebenen Entgeltleistung aus einem parallel abgeschlossenen Mietvertrag.*)

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