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Online seit heute

IMRRS 2019, 0211
Beitrag in Kürze
Immobilien
Keine unbefristete Bindung des Subventionsempfängers

BGH, Urteil vom 21.09.2018 - V ZR 68/17

Es ist mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit unvereinbar, einem Subventionsempfänger (hier: Grundstückskäufer) Bindungen aufzuerlegen, die er ohne zeitliche Begrenzung und damit auch einhalten muss, nachdem die mit der Subvention (hier: Preisnachlass) verbundenen Vorteile aufgebraucht sind.*)

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IMRRS 2019, 0213
Beitrag in Kürze
Rechtsanwälte
Darf Rechtsanwalt Planer und Bauüberwacher vertreten?

BGH, Urteil vom 10.01.2019 - IX ZR 89/18

1. Ob ein Rechtsanwalt einen haftpflichtigen Versicherten in dessen Auftrag oder im Auftrag des Haftpflichtversicherers vertritt, hängt von den Umständen des Falles ab. Allein die Befugnis und die Verpflichtung des Versicherers, dem Versicherten durch Bestellung eines Rechtsanwalts Rechtsschutz zu gewähren, macht ihn nicht zum Vertragspartner des Rechtsanwalts.*)

2. Ein Rechtsanwalt verstößt mit der Vertretung mehrerer Gesamtschuldner gegen das Verbot der Vertretung widerstreitender Interessen, wenn das Mandat nicht auf die Abwehr des Anspruchs im gemeinsamen Interesse der Gesamtschuldner beschränkt ist und nach den konkreten Umständen des Falles ein Interessenkonflikt tatsächlich auftritt.*)

3. Ein Rechtsanwalt vertritt in der Regel widerstreitende Interessen, wenn er in dem zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer wegen eines Schadensfalls geführten selbständigen Beweisverfahren das unbeschränkte Mandat zur Vertretung mehrerer als Streithelfer beigetretener Sonderfachleute übernimmt, die teils mit der Planung, teils mit der Bauüberwachung beauftragt wurden.*)

4. Ist ein Anwaltsvertrag nichtig, weil der Rechtsanwalt mit dem Abschluss des Vertrags gegen das Verbot verstößt, widerstreitende Interessen zu vertreten, ist ein Bereicherungsanspruch für Leistungen des Rechtsanwalts ausgeschlossen, wenn der Anwalt vorsätzlich gegen das Verbot verstoßen oder sich der Einsicht in das Verbotswidrige seines Handelns leichtfertig verschlossen hat (Anschluss an BGH, IBR 2011, 1120 - nur online).*)

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IMRRS 2019, 0212
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Saldoklage: Anforderungen an Bestimmtheit des Klagebegehrens

BGH, Urteil vom 06.02.2019 - VIII ZR 54/18

Zu den Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens bei der sogenannten Saldoklage (im Anschluss an BGH IMR 2018, 262; IMR 2018, 264, und IMR 2019, 127).*)

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Online seit gestern

IMRRS 2019, 0210
Beitrag in Kürze
Steuerrecht
Gutachten zu Bestimmung ortsüblicher Marktmiete darf nicht auf EOP-Methode basieren

BFH, Urteil vom 10.10.2018 - IX R 30/17

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht auf der Grundlage statistischer Annahmen mit der sog. EOP-Methode bestimmt werden (Anschluss an BGH-Rechtsprechung).*)

2. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, z. B. einen erfahrenen Makler, beurteilen lassen, welchen Miet- oder Pachtzins er für angemessen hält.*)

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Online seit 20. Februar

IMRRS 2019, 0164
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Wer muss Türen und Fenster in Stand halten?

LG Köln, Urteil vom 11.10.2018 - 29 S 66/18

1. Sowohl Fenster als auch Wohnungsausgangstür gehören gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum und damit ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten verpflichtet ist.

2. Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung eine hiervon abweichende Regelung treffen. Die Regelung muss dann jedoch klar und eindeutig sein, im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

3. Knüpft eine Regelung der Gemeinschaftsordnung für die Übertragung der Zuständigkeit und Kosten auf den einzelnen Sondereigentümer ausdrücklich an die Sondereigentumseigenschaft der jeweiligen Bauteile an, müssen diese auch im Sondereigentum stehen, sonst bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

4. Sind die Bauteile nicht evident erneuerungsbedürftig, hat der Eigentümer zunächst nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemeinschaft.

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IMRRS 2019, 0205
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Terminsverlegungsantrag zwecks Prozessverschleppung?

BGH, Urteil vom 24.01.2019 - VII ZR 123/18

Zur Notwendigkeit, bei der Ablehnung eines Terminsverlegungsantrags wegen Prozessverschleppungsabsicht der Partei die nach Auffassung des Gerichts hierfür sprechenden Gründe in der Entscheidung hinreichend zu dokumentieren.*)

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Online seit 19. Februar

IMRRS 2019, 0203
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Keine Kamera im Hausflur!

LG Essen, Urteil vom 30.01.2019 - 12 O 62/18

1. Wohnungsmieter müssen keine Kameras im Hausflur dulden.

2. Das gilt auch für Kameraattrappen.

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IMRRS 2019, 0204
Mit Beitrag
Immobilien
Auch im Kaufrecht ist Schluss mit fiktiven Mangelbeseitungskosten!

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.01.2019 - 29 U 183/17

1. Der Käufer einer Immobilie, der Unwirksamkeit des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses wegen arglistigen Verschweigens verdeckter Mängel durch den Verkäufer geltend macht, muss lediglich die objektiven Umstände darlegen und gegebenenfalls nachweisen, die einen hinreichend sicheren Schluss auf arglistiges Verschweigen bekannter Umstande zulassen.*)

2. Auch der Käufer einer mangelhaften Sache kann seinen Schaden nicht auf der Grundlage der fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnen, wenn er die Sache behält. Dies gilt insbesondere, wenn die fiktiven Mangelbeseitigungskosten den Sachwert des Gebäudes erreichen oder übersteigen. Ebenso wie im Werkvertragsrecht (vgl. BGH, IBR 2018, 196) ist auch im Kaufrecht aus Gründen des allgemeinen vertraglichen Schadensrechts eine solche Abrechnung mit dem Verbot der Überkompensation unvereinbar.

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IMRRS 2019, 0202
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Schriftsatz geht verloren: Was gehört in den Wiedereinsetzungsantrag?

BGH, Beschluss vom 23.01.2019 - VII ZB 43/18

1. Eine Partei darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass im Bundesgebiet werktags aufgegebene Postsendungen am folgenden Werktag ausgeliefert werden. Ohne konkrete Anhaltspunkte muss ein Rechtsmittelführer deshalb nicht mit Postlaufzeiten rechnen, die die ernsthafte Gefahr der Fristversäumung begründen.

2. Wird Wiedereinsetzung mit der Behauptung begehrt, dass ein zur Post aufgegebener fristgebundener Schriftsatz verloren gegangen sei, muss die Partei im Rahmen ihres Antrags auf Wiedereinsetzung eine aus sich heraus verständliche, geschlossene Schilderung der tatsächlichen Abläufe bis zur rechtzeitigen Aufgabe zur Post als Grundlage für die Glaubhaftmachung, dass der Verlust mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht im Verantwortungsbereich der Partei oder ihres Prozessbevollmächtigten eingetreten ist, vortragen.

3. Grundsätzlich müssen alle Tatsachen, die für die Wiedereinsetzung von Bedeutung sein können, innerhalb der Antragsfrist vorgetragen werden; diese sind bei der Antragstellung oder im Verfahren über den Antrag glaubhaft zu machen. Erkennbar unklare oder ergänzungsbedürftige Angaben, deren Aufklärung nach § 139 ZPO geboten ist, dürfen jedoch auch nach Fristablauf noch erläutert oder vervollständigt werden.

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Online seit 18. Februar

IMRRS 2019, 0200
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Wer ist Mietvertragspartei: Unterzeichner selbst oder die Firma?

KG, Urteil vom 04.02.2019 - 8 U 109/17

1. Im Falle des Todes einer Partei kann in der vorbehaltlosen Verhandlung zur Sache trotz Kenntnis der Voraussetzungen gemäß §§ 239, 246 ZPO ein Verzicht auf die Aussetzung des Verfahrens liegen.*)

2. Für die Stellung als Mietvertragspartei ist entscheidend, wer als Mieter im Vertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Unterschrift der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist. Daraus folgt nicht zwingend, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft geschlossen hat (vgl. Senatsurteil vom 18.04.2002 - 8 U 33/01, Grundeigentum 2002, 857).*)

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IMRRS 2019, 0201
Beitrag in Kürze
Öffentliches Recht
Sprengung einer Luftmine: Grundstückseigentümer haftet für Schäden am Nachbargebäude!

LG München I, Urteil vom 08.02.2019 - 15 O 23907/15

1. Zur Frage der Passivlegitimation bei Schäden, die durch die Sprengung einer Luftmine aus dem 2. Weltkrieg im Rahmen der Kampfmittelräumung entstehen.*)

2. Der Anspruch gegen die öffentliche Hand wegen Schäden im Zusammenhang mit der Sprengung einer Luftmine ist aufgrund des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs gegen den Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück die Luftmine liegt, ausgeschlossen.*)

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Online seit 14. Februar

IMRRS 2019, 0181
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Vorzeitige Abberufung = Ende des Verwaltervertrags: Auflösende Bedinung

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 05.11.2018 - 2-13 S 111/18

1. Durch die in einem Verwaltervertrag enthaltene Klausel, dass bei einer vorzeitigen Abberufung des Verwalters der Verwaltungsvertrag automatisch endet, haben die Parteien vereinbart, dass die wirksame Abberufung des Verwalters eine auflösende Bedingung i.S.v. § 158 Abs. 2 BGB des Verwaltervertrages darstellt.*)

2. Ist bei einer derartigen Verknüpfung der Abberufungsbeschluss bestandskräftig, kann der Verwalter sich in Prozessen aufgrund vertraglicher Ansprüche nicht auf die Ungültigkeit der Abberufung berufen.*)

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IMRRS 2019, 0186
Beitrag in Kürze
Immobilienmakler
Zustandekommen eines Maklervertrags im fremden Namen

OLG Zweibrücken, Urteil vom 11.12.2018 - 5 U 65/18

Zu den Anforderungen an das Zustandekommen eines Maklervertrags im fremden Namen (Abgrenzung zu OLG München, IMR 2018, 72).*)

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Online seit 13. Februar

IMRRS 2019, 0185
Bauträger
Bauträger hat keine Umsatzsteuer abgeführt: Unternehmer kann Zahlung an sich verlangen!

BGH, Urteil vom 10.01.2019 - VII ZR 6/18

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers gemäß § 13b Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 1 UStG 2011 ausgegangen, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Restwerklohns in Höhe des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger die Umsatzsteuer nicht an die Finanzverwaltung abgeführt hat und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer entrichten zu müssen (Fortführung von BGH, IBR 2018, 372).*)

2. Die Verjährung dieses Anspruchs beginnt in einem solchen Fall gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Bauunternehmer davon Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Die für das Entstehen des Anspruchs maßgebliche Gefahr, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen, ist jedenfalls nicht vor dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) entstanden.*)

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IMRRS 2019, 0180
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Rechnungslegung ist mehr als Jahresabrechnungen übergeben

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018 - 2-13 S 114/17

1. Ein Klageantrag dahingehend, dass der ehemalige Verwalter sämtliche Unterlagen herauszugeben habe, ist nicht vollstreckungsfähig und daher unzulässig. Die herauszugebenden Gegenstände sind vielmehr konkret zu bezeichnen, was ggf. ein Vorgehen im Wege der Stufenklage erforderlich macht.*)

2. Der Anspruch auf Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) kann i.d.R. nicht alleine mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden, sondern geht darüber hinaus.*)

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Online seit 12. Februar

IMRRS 2019, 0170
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Schwerer Unfall zerstört nicht nur Zukunftsplanung, sondern auch Eigenbedarfskündigung!

LG Berlin, Urteil vom 29.01.2019 - 67 S 9/18

1. Zwar lässt ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens die Wirksamkeit der Kündigung unberührt; es ist allerdings rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolgt.

2. Ein zur Anwendung des § 242 BGB führender Wegfall des Kündigungsgrunds ist auch dann gegeben, wenn ein zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs hinreichend verdichteter Nutzungswunsch des Vermieters bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen wird.

3. Ein hinreichend verdichteter Nutzungswunsch ist nur zu bejahen, wenn ein konkretes Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Eigennutzung der Mietsache vorliegt und dieses in einem absehbaren und zeitlich engen Zusammenhang mit der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses steht.

4. Daran jedoch fehlt es, wenn die weitere private und berufliche Zukunft des Vermieters aufgrund eines schweren Unfalls und der damit im Zusammenhang stehenden physischen und psychischen Folgebeeinträchtigungen bis weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus auf unabsehbare Zeit ungewiss geworden ist.

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IMRRS 2019, 0172
Beitrag in Kürze
Sachverständige
Sachverständiger darf nicht zur Bauteilöffnung gezwungen werden!

OLG Celle, Beschluss vom 31.01.2019 - 8 U 180/18

Grundsätzlich ist das Gericht nicht befugt, einen Bausachverständigen gem. § 404a Abs. 1 ZPO zu einer Bauteilöffnung zu verpflichten. Ob das im Einzelfall anders beurteilt werden kann, hängt vom Ergebnis einer Interessenabwägung ab.*)

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Online seit 11. Februar

IMRRS 2019, 0158
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Altforderungen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung

AG Offenbach, Urteil vom 30.01.2019 - 300 C 128/18

1. Die Aufnahme von Altforderungen in die Betriebskostenabrechnung ist ein materieller Fehler.

2. Die Kosten einer unwirtschaftlichen Heizungsanlage sind ungekürzt in die Betriebskostenabrechnung einzustellen.

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IMRRS 2019, 0157
Beitrag in Kürze
Immobilien
Wann ist Vergleichswertverfahren bei Feststellung des Verkehrswerts anwendbar?

BGH, Beschluss vom 08.01.2019 - XI ZR 535/17

Zur Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens bei der Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie.*)

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IMRRS 2019, 0156
Mit Beitrag
Prozessuales
Ermittlung der Streitwert-Obergrenze bei mehreren Eigentumseinheiten?

BGH, Beschluss vom 06.12.2018 - V ZR 239/17

1. Für die Bemessung der in § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG genannten Obergrenze sind die Verkehrswerte mehrerer Wohnungseigentumseinheiten desselben Klägers zusammenzurechnen.*)

2. Das Gericht muss den gemäß § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG für die Obergrenze maßgeblichen Verkehrswert schätzen; da eine sachverständige Begutachtung im Rahmen der Streitwertfestsetzung nicht in Betracht kommt, ist es Sache der Partei, dem Gericht die für die Schätzung erforderliche Tatsachengrundlage zu unterbreiten.*)

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Online seit 8. Februar

IMRRS 2019, 0110
Bauträger
Wer jahrelang über Mängel verhandelt, kann sich nicht auf Verjährung berufen!

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2018 - 29 U 123/17

Errichtet eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft eine Reihenhaussiedlung und verhandelt sie jahrzehntelang mit den Erwerbern und später der Wohnungseigentümergemeinschaft über Mängel, verstößt die Erhebung der Verjährungseinrede gegen Treu und Glauben.

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IMRRS 2019, 0025
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Mieterhöhung nach Modernisierung: Wann greift der Härteeinwand?

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2018 - 65 S 105/18

1. Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der Härte ist der des Zugangs der Modernisierungsmieterhöhung.

2. Die Bestimmung der (wirtschaftlichen) Belastungsgrenze ist im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen.

3. Dem Mieter muss nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten.

4. Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass eben diese Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind, ohne dass etwa erst mit Unterschreiten des steuerlichen Existenzminimums die Grenze für die Zumutbarkeit der Mieterhöhung erreicht würde.

5. Der Mieter ist nicht verpflichtet, zur Verbesserung seiner Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unterzuvermieten.

6. Auch die Altersvorsorge ist hier nicht als einzusetzendes Vermögen zu berücksichtigen.

7. Die mieterschützenden Regelungen im Modernisierungsrecht wollen und müssen den vertragstreuen Mieter mit Blick auf seinen aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandsschutz vor einem "Hinausmodernisieren" schützen.

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IMRRS 2019, 0154
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Gesetzlicher Fiskalerbe haftet für Wohngeldschulden in WEG regelmäßig nur mit dem Nachlass

BGH, Urteil vom 14.12.2018 - V ZR 309/17

Fällt eine Eigentumswohnung in den Nachlass und ist der Fiskus zum gesetzlichen Alleinerben berufen, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Wohngeldschulden in aller Regel Nachlassverbindlichkeiten. Eigenverbindlichkeiten sind sie nur, wenn eindeutige Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Fiskus die Wohnung für eigene Zwecke nutzen möchte (Abgrenzung zu BGH, IMR 2013, 374).*)

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Online seit 7. Februar

IMRRS 2019, 0153
Mit Beitrag
Mietrecht
Nebenkosten im preisgebundenen Wohnraum: Auch hier zählt die tatsächliche Wohnfläche!

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 173/17

1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist - ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, IMR 2018, 317) - auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.*)

2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr. BGH, IMR 2009, 371; IMR 2010, 123) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.*)




IMRRS 2019, 0150
Mit Beitrag
Mietrecht
Heizkosten: Wann kann Mieter eine Abrechnung zu 70% nach Verbrauch verlangen?

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 113/17

Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.*)

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IMRRS 2019, 0117
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Unpünktliche Mietzahlungen führen zur Kündigung!

AG Dresden, Urteil vom 14.12.2018 - 141 C 3504/18

1. Ein Mieter kann auch dann fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zahlungsunpünktlichkeit sich auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen bezieht.

2. Es bedarf allerdings einer vorherigen Abmahnung.

3. Setzt der Mieter das abgemahnt Verhalten ungerührt fort, so kann eine fristlose Kündigungserklärung bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende Erstzahlungstermin nicht eingehalten wird.

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IMRRS 2019, 0149
Beitrag in Kürze
Versicherungen
Wann tritt der Versicherungsfall bei "Rohrbruch" ein?

OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.12.2018 - 5 U 4/18

Gewährt ein Vertrag über eine Gebäudeversicherung Versicherungsschutz für den Fall des "Rohrbruchs", d.h. "für ein meist punktuelles Ereignis" (BGH, IBR 2017, 709), tritt der Versicherungsfall nicht erst mit Auftreten oder Sichtbarwerden durch den Rohrbruch hervorgerufener Wasserschäden ein, sondern bereits mit der Schädigung des Rohrs, die zu dem Wasseraustritt geführt hat. Bestehen Anhaltspunkte dafür, dass diese Schädigung schon vor Abschluss des Vertrags vorlag, muss der Versicherungsnehmer beweisen, dass der Versicherungsfall in den Haftungszeitraum fällt.*)

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IMRRS 2019, 0148
Mit Beitrag
Prozessuales
Beschwer des Vermieters bei Klage auf Duldung einer Modernisierung

BGH, Beschluss vom 07.01.2019 - VIII ZR 112/18

Die Beschwer des unterlegenen Vermieters bestimmt sich bei einer Klage auf Duldung der begehrten Modernisierungsmaßnahmen nach dem 3,5-fachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung.

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Online seit 6. Februar

IMRRS 2019, 0120
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Balkonmöbel sind keine Balkonverkleidung!

AG Potsdam, Urteil vom 04.10.2018 - 31 C 21/17

Verbietet die Teilungserklärung festmontierte Balkonverkleidungen bzw. verlangt das Entfernen von Sicht- und Windschutz nach dem Gebrauch, so sind diese Regelungen nicht auf Balkonmöbel zu übertragen. Letztere dienen dem Sitzen und Verweilen, Erstere dem Sicht- und Windschutz.

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Online seit 5. Februar

IMRRS 2019, 0143
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Übertragung von Bruchteilseigentum an Mitvermieter ist keine Veräußerung i.S.v. § 566 BGB

BGH, Beschluss vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.*)

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IMRRS 2019, 0091
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Unterschrift mit Zusatz "i.A.": Schriftform nicht eingehalten!

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018 - 26 O 66/18

Wird auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben, so ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, da die Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden kann.

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IMRRS 2019, 0141
Rechtsanwälte
Kanzleimitarbeiter kann keinen Antrag auf Fristverlängerung stellen!

BGH, Beschluss vom 19.12.2018 - XII ZB 53/18

Zum Verschulden eines Rechtsanwalts, der den Antrag auf Verlängerung der Beschwerdebegründungsfrist in einer Familienstreitsache seinem Kanzleiangestellten überlässt, an der Fristversäumung.*)

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Online seit 4. Februar

IMRRS 2019, 0137
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kein Schadensersatz bei nicht nachgewiesenem vorgetäuschten Eigenbedarf

AG Pforzheim, Urteil vom 18.01.2019 - 4 C 318/18

Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist ein Vermieter nicht mehr verpflichtet, den Wegfall des Eigenbedarfs dem Mieter mitzuteilen. Schadensersatzansprüche des Mieters bestehen dann nicht.

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IMRRS 2019, 0133
Beitrag in Kürze
Rechtsanwälte
Vergleichsvorschlag weitergeleitet: Anwalt erhält Terminsgebühr!

BVerwG, Beschluss vom 03.09.2018 - KSt 1.18

Die Terminsgebühr für die Mitwirkung an außergerichtlichen Besprechungen (Nr. 3104 i.V.m. Vorbemerkung 3 Abs. 3 VV RVG) entsteht auch dann, wenn ein Prozessbevollmächtigter einen auf Erledigung des Verfahrens gerichteten fernmündlichen Vorschlag des gegnerischen Prozessbevollmächtigten zur Weiterleitung an seine Partei entgegennimmt.*)

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IMRRS 2019, 0132
Prozessuales
Erledigung zwischen An- und Rechtshängigkeit: Klageänderung zulässig!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.01.2019 - 22 W 43/18

Auch nach der Neufassung des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO ist es im Fall der Erledigung zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage zulässig, die Klage auf Feststellung der Kostentragung zu ändern.*)

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Online seit 1. Februar

IMRRS 2019, 0136
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Betreutes Wohnen: Kontrahierungszwang für Betreuungsverträge zulässig?

BGH, Urteil vom 10.01.2019 - III ZR 37/18

Im Rahmen eines Konzepts zum betreuten Wohnen ist ein in einer Teilungserklärung enthaltener Kontrahierungszwang unwirksam, durch den die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Betreuungsverträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen, und den einzelnen Wohnungseigentümern beziehungsweise der Wohnungseigentümergemeinschaft keine angemessenen Spielräume für eine interessengerechte Ausgestaltung der Verträge einräumt (Anschluss und Fortführung von BGH, IMR 2006, 1095 - nur online, und vom 21.12.2012 - V ZR 221/11, NJW 2013, 1963).*)

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IMRRS 2019, 0123
Bauträger
Unverbindlich ist unverbindlich!

LG Potsdam, Urteil vom 09.03.2018 - 6 O 402/17

1. Ein als Kaufvertrag bezeichneter Vertrag über den Erwerb einer vom Verkäufer noch zu modernisierenden Eigentumswohnung ist ein typengemischter Vertrag. Auf die Verpflichtung zur Modernisierung ist das werkvertragliche Mängelgewährleistungsrecht anzuwenden.

2. Die falsche Angabe eines Sanierungskostenanteils kann zu einem Mangel führen. Das gilt aber nicht, wenn die Modernisierungskosten im Vertrag ausdrücklich als eine "für das Finanzamt unverbindliche Einschätzung des Verkäufers" bezeichnet werden.

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IMRRS 2018, 1205
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Falsche Abrechnungen und unwirksame Mieterhöhungen: Verwalter haftet!

LG Düsseldorf, Urteil vom 27.09.2018 - 14e O 72/16

1. Der entgeltliche Hausverwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag.

2. Vermeintliche Zimmer oder Wohnungen, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht vermietet werden dürfen, sind bei der Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen, d. h. sie können nicht als Leerstand auf den Vermieter umgelegt werden.

3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber seinem Hausverwalter betreffend fehlerhaft erstellte Nebenkostenabrechnungen entsteht in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Nachforderungen gegenüber den Mietern nicht mehr geltend machen kann, mithin nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB.

4. Der Vermieter hat - auch als juristischer Laie - die Pflicht, die Nebenkostenabrechnungen der Hausverwaltung - notfalls mit professionellem Rat - auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen.

5. Der Verwalter ist dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn eine Mieterhöhung deshalb verspätet erfolgt, weil der Verwalter nicht in der Lage war, eine korrekte Mieterhöhung zu erstellen.

6. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt vor, wenn dem Eigentümer unter Beachtung aller Umstände nach Treue und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere wenn durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist.

7. Eine derartige, die außerordentliche Kündigung rechtfertigende Zerstörung des Vertrauensverhältnisses ist anzunehmen, wenn der Verwalter nach einer - aus seiner Sicht unwirksamen - vorherigen fristlosen Kündigung sich eigenmächtig die gesamte Verwaltervergütung bis zum ordentlichen Ende des Verwaltervertrags im Voraus auf sein eigenes Konto überweist, obwohl lediglich eine monatliche Zahlung der Vergütung geschuldet ist.

8. Beruht der Kündigungsgrund - wie vorliegend - auf einer Störung im Vertrauensbereich, bedarf es einer vorherigen Abmahnung nur dann, wenn der Verwalter die Verbotswidrigkeit kennt, aber Grund zur Annahme haben durfte, der Vermieter würde das Fehlverhalten nicht als wichtigen Kündigungsgrund werten (hier zu verneinen).

9. Bei Dauerschuldverhältnissen ist bei Störungen im Leistungsbereich unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes in der Regel eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung auszusprechen, es sei denn, die Verletzungen sind derart erheblich, dass der Dienstleistende erkennen musste, dass sie das Dienstleistungsverhältnis gefährden.




IMRRS 2019, 0114
Mit Beitrag
Grundbuchrecht
Tausch von Abstellräumen: Neue Nummerierung erforderlich?

OLG München, Beschluss vom 24.09.2018 - 34 Wx 194/18

Tauschen Wohnungseigentümer in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft zwei in sich abgeschlossene, vom übrigen Sondereigentum getrennte Nebenräume durch Neuzuordnung zur jeweils anderen Einheit aus, so kann die Inhaltsänderung des Sondereigentums durch Änderungsvermerk im Bestandsverzeichnis der betroffenen Wohnungsgrundbücher so eingetragen werden, dass die ausgetauschten Nebenräume die Nummer desjenigen Sondereigentums beibehalten, zu dem sie bisher gehörten, sofern trotz unterschiedlicher Nummerierung die eindeutige Zuordnung der Räume zum jeweiligen Sondereigentum nicht gefährdet und Verwirrung nicht zu besorgen ist (Abgrenzung zu Senat vom 13.08.2010 - 34 Wx 105/10 = IBRRS 2010, 3600 = IMRRS 2010, 2636).*)

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Online seit 31. Januar

IMRRS 2019, 0131
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs verjährt nicht!

BGH, Urteil vom 19.12.2018 - XII ZR 5/18

Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.*)

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IMRRS 2019, 0126
Prozessuales
Verstoß gegen Tariftreuegesetz: Auftragnehmer muss keine Vertragsstrafe zahlen!

LG Köln, Urteil vom 22.10.2018 - 18 O 33/18

1. Die Bestrafung des Auftragnehmers ist nicht Aufgabe des Zivilrechts. Ist ausgeschlossen, dass dem Auftraggeber aufgrund eines Verstoßes des Auftragnehmers gegen Vorschriften des Tariftreue- und Vergabegesetzes ein Schaden entsteht, kann ein solches Fehlverhalten nicht mit einer Vertragsstrafe belegt werden.

2. Die Kumulierung einzelner Vertragsstrafen ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur wirksam, wenn sie eine vertretbare Höhe aufweisen und betragsmäßig angemessen nach oben begrenzt werden (hier verneint).

3. Eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafenregelung benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist unwirksam.

4. Gerichtskosten sind erst ab Eingang des Kostenfestsetzungsantrags zu verzinsen (Anschluss an OLG München, Urteil vom 30.11.2016 - 7 U 2038/16, IBRRS 2016, 3475).

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IMRRS 2019, 0101
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Auch Behörden sollten prüfen, wozu sie sich verpflichten!

AG München, Urteil vom 03.01.2019 - 472 C 20873/18

1. Bei der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BGB eingeräumten Heilungsmöglichkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung handelt es sich um eine Heilungsmöglichkeit, die weder direkt noch analog auf eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung angewendet werden kann.

2. Bei der Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle i.S.v. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BGB handelt es sich um eine Erklärung zivilrechtlicher Natur, die dogmatisch als Schuldmitübernahme einzuordnen ist. Aufgrund einer solchen Verpflichtung bleibt der Mieter weiterhin zur Zahlung verpflichtet, der Vermieter erwirbt jedoch einen zusätzlichen Anspruch gegen den liquiden Träger Sozialhilfe, so dass Mieter und Träger der Sozialhilfe als Gesamtschuldner haften.

3. Die Übernahmeerklärung bedarf keiner besonderen Form und ist deshalb auch mündlich oder per Telefax möglich.

4. Eine Übernahmeerklärung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist auch dann wirksam, wenn sie lediglich zur Abwendung der fristlosen Kündigung führt, jedoch die zugleich erklärte ordentliche Kündigung weiterhin wirksam bleibt.

5. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter aufgrund der Übernahmeerklärung die vollständige rückständige Miete vom Träger der Sozialhilfe einzieht und sodann dennoch die Räumung aufgrund der weiterhin wirksamen ordentlichen Kündigung betreibt.

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IMRRS 2019, 0125
Prozessuales
Wer ist Rechtsmittelgegner bei mehreren Streitgenossen?

BGH, Beschluss vom 18.12.2018 - XI ZB 16/18

Zur Bezeichnung des Rechtsmittelgegners bei Streitgenossenschaft in der Vorinstanz.*)

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Online seit 30. Januar

IMRRS 2019, 0116
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Vermieter darf mit Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen!

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 31/18

1. Die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung ist nicht ohne Weiteres unbegründet, wenn der Vermieter einen Gegenanspruch behauptet; dieser Anspruch wird vielmehr inzidenter als Voraussetzung des Kautionsrückzahlungsanspruchs geprüft (entgegen AG Dortmund, IMR 2018, 191).*)

2. Der Mietkaution kommt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nur eine Sicherungsfunktion und nicht eine Befriedigungsfunktion zu; (nur) der Vermieter kann allerdings im Prozess die Aufrechnung erklären.*)

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IMRRS 2019, 0107
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Fremder Mieter benutzt Keller: Was tun?

AG Charlottenburg, Beschluss vom 08.11.2018 - 218 C 164/18

1. Wird einem Eigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Keller zugeordnet, so kann er die Herausgabe an die Gemeinschaft - und nur an diese - verlangen, wenn dieser Keller von einem Dritten genutzt wird.

2. Wird dem Mieter ein neuer Keller vorübergehend zugewiesen, weil der aktuelle saniert werden muss, so ist darin keine Änderung des Mietvertrags dahin, dass nun dieser neue Keller Mietobjekt wird, zu sehen.

3. Der fremde Mieter kann vom Eigentümer auch nicht verlangen, dass dieser ihm einen anderen Keller zur Verfügung stellt, bevor er dessen Keller räumt. Dies ist eine Angelegenheit zwischen dem Mieter und seinem Vermieter.

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IMRRS 2019, 0122
Prozessuales
Einzelrichter kann keine Rechtsbeschwerde zulassen!

BGH, Beschluss vom 19.12.2018 - VII ZB 45/18

Lässt der Einzelrichter entgegen § 568 Satz 2 Nr. 2 ZPO selbst die Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zu, ist diese Entscheidung wegen Verletzung des Verfassungsgebots des gesetzlichen Richters gemäß Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG aufzuheben (st. Rspr.; vgl. nur BGH, IBR 2016, 258; BGH, Beschluss vom 18.09.2018 - VI ZB 34/17, IBRRS 2018, 3621 = IMRRS 2018, 1313).*)

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IMRRS 2019, 0099
Prozessuales
Streitigkeiten aus Bürgschaften sind keine „Streitigkeiten aus Bauverträgen“!

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.12.2018 - 11 AR 21/18

Wird der Beklagte ausschließlich aus einer Gewährleistungsbürgschaft im Zusammenhang mit der Errichtung eines Bauwerks in Anspruch genommen, handelt es sich nicht um eine Streitigkeit aus einem Bauvertrag im Sinne von § 72a Satz 1 Nr. 2 GVG, so dass die allgemeinen Zivilkammern zuständig sind.*)

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Online seit 29. Januar

IMRRS 2019, 0111
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Unangekündigte Schlüsselübersendung: Wann ist die Mietsache zurückgegeben?

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 27/18

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.*)

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IMRRS 2019, 0108
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Alle Mieter müssen Verstoß gegen Mietpreisbremse rügen!

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2019 - 67 S 277/18

1. Bei einer Mietermehrheit ist die Rüge der Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn sie von oder für alle Mieter erhoben wurde.*)

2. Für die Abgrenzung zwischen umfassender Rechtsberatungs- und bloßer Inkassotätigkeit kommt es darauf an, ob die - den Rechtsanwälten eigentümliche - Aufgabe, umfassenden rechtlichen Beistand zu leisten, so im Hintergrund steht, dass es gerechtfertigt ist, das übertragene Mandat als bloße Inkassotätigkeit zu werten (Anschluss BGH, Beschluss vom 09.06.2008 - AnwSt (R) 5/05, IBRRS 2008, 3351).*)

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IMRRS 2019, 0112
Mit Beitrag
Immobilien
Muss der Verkäufer über in Eigenleistung beseitigte Mängel informieren?

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.12.2018 - 24 U 216/17

1. Auf in der Vergangenheit aufgetretene Schäden muss ein Veräußerer nur dann hinweisen, wenn er zumindest für möglich hält, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und nachhaltig behoben wurde. Die Ausführung einer Mängelbeseitigung in Eigenleistung rechtfertigt eine Hinweispflicht jedenfalls dann nicht, wenn nachfolgend eine Erfolgskontrolle durchgeführt wurde und der Veräußerer deshalb von einer erfolgreichen Schadensbehebung ausgehen durfte.*)

2. Die Erkennbarkeit von Feuchtigkeitsschäden ist ein individueller Prozess, der von vielfältigen Faktoren (z.B. Vorerfahrungen und Fachkenntnisse, Aufmerksamkeit, visuelle Wahrnehmungsfähigkeit, Häufigkeit der Benutzung der betroffenen Räume etc.) abhängig ist. Er unterliegt der tatrichterlichen Feststellung und nicht der eines Gerichtssachverständigen.*)

3. Soll ein Zeuge über eine bei einer anderen Person eingetretene innere Tatsache (hier: Erkennen des Fehlschlagens einer Sanierung und bewusstes Verbergen von Feuchtigkeitsmängeln) Angaben machen, so ist ein solcher Beweisantritt nur beachtlich, wenn auch Anknüpfungstatsachen genannt werden, aufgrund welcher Umstände die Beweisperson von der bei der anderen Person vorliegenden inneren Tatsache Kenntnis erlangt haben soll (vgl. BGH, (Urteil vom 4. Mai 1983 - VIII ZR 94/82).*)

4. Ein übergangener Feststellungsantrag kann im Berufungsrechtszug lediglich im Wege einer Klageerweiterung geltend gemacht werden. Ein Rechtsmittel kann nicht auf Ergänzung des Urteils gerichtet sein, denn die Beschwer liegt in der getroffenen und nicht in der unterlassenen Entscheidung.*)

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