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Online seit 12. Oktober

IMRRS 2018, 1179
Beitrag in Kürze
Öffentliches Baurecht
Nutzungsuntersagung wegen formeller Illegalität

VGH Bayern, Beschluss vom 14.06.2018 - 2 CS 18.960

1. Ein Rechtsverstoß, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt, liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vor, wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird.

2. Die Nutzungsuntersagung hat in erster Linie die Funktion, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen. Deshalb muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine wegen eines Verstoßes gegen die Vorschrift über die Genehmigungspflicht formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist.

 Volltext


IMRRS 2018, 1181
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Fensterreinigung ist Mietersache!

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 188/16

1. Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

2. Auf die Frage, ob die Reinigung vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, muss sich der Mieter professioneller Hilfe bedienen.

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IMRRS 2018, 1152
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Schonftristzahlung wirksam?

LG Berlin, Beschluss vom 30.05.2018 - 65 S 66/18

1. Allein die Tilgung der offenen Forderungen des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB reicht für sich genommen nicht aus, um die Pflichtverletzung des Mieters in Form des Zahlungsverzugs als weniger schwer wiegend und eine fristgemäße Kündigung nicht mehr rechtfertigend zu bewerten.

2. Der Vermieter ist nicht gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Mieter trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen.

3. Ein Vermieter ist Mietern, die ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen, nicht weitergehend verpflichtet als anderen Mietern.

 Volltext


IMRRS 2018, 1176
Beitrag in Kürze
Sachverständige
Kein Hinweis auf Vorschussüberschreitung: Kürzung der Vergütung ohne Wenn und Aber!

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 28.09.2018 - 15 W 57/18

Für die Entscheidung nach § 8a Abs. 4 JVEG kommt es nicht darauf an, ob eine Partei von ihrem Beweisantritt im Falle der Kenntnis von den durch die Begutachtung entstehenden Kosten Abstand genommen hätte.*)

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IMRRS 2018, 1175
Prozessuales
Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises: Welches Gericht ist örtlich zuständig?

OLG München, Urteil vom 04.10.2018 - 24 U 279/18

Zur Frage eines einheitlichen Gerichtsstands des Erfüllungsorts im kaufrechtlichen Rückgewährschuldverhältnis.*)

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Online seit 11. Oktober

IMRRS 2018, 1173
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mietpreisbremse ist auch in Brandenburg unwirksam!

AG Potsdam, Urteil vom 27.09.2018 - 23 C 93/17

1. Die sog. "Mietpreisbremse" ist jetzt auch in Brandenburg unwirksam, da die Verordnungsbegründung nicht veröffentlicht worden ist.

2. Der Gegenstandswert einer Feststellungsklage auf geringere Mietzahlung aufgrund der "Mietpreisbremse" bemisst sich an dem 3,5-fachen Jahresdifferenzbetrag.

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 0957
Sachverständige
Sachverständiger muss sich auf Anhörungstermin sorgfältig vorbereiten!

KG, Beschluss vom 09.05.2018 - 27 W 7/18

Ein gerichtlicher Sachverständiger, der sich auf eine Anhörung nicht sorgfältig vorbereitet, riskiert, für diese keine Vergütung zu erhalten.

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Online seit 10. Oktober

IMRRS 2018, 1068
Bauträger
Anforderungen an die ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung

LG Duisburg, Urteil vom 02.02.2018 - 7 S 69/17

An das Vorliegen einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen. Ein Nachverhandeln reicht hierzu nicht aus.

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IMRRS 2018, 1154
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Instandsetzung ist keine Modernisierung: Anforderungen an Ankündigung sind gering!

LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2018 - 65 T 73/18

1. Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es nach § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann (etwa Beantragung von Urlaub; Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren etc.).

2. Zwar beschränkt sich ein "Dulden" regelmäßig auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Müssen aber Arbeiten in der Wohnung erfolgen, umfasst das Dulden auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.

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IMRRS 2018, 1158
Sachverständige
Machen Rechtsausführungen den HOAI-Sachverständigen befangen?

OLG Nürnberg, Beschluss vom 21.08.2018 - 13 W 1095/18

1. Der bei der Klärung von Architekten-Vergütungsansprüchen gerichtlich einbezogene Sachverständige macht sich nicht dadurch befangen, dass er betreffend die Anwendung bestimmter Regelungen der HOAI in seinem Gutachten neben technischen Angaben rechtliche Ausführungen liefert.

2. Wird der Sachverständige in einem Ablehnungsgesuch heftig angegangen und kontert er mit starken Formulierungen, ergibt dies noch nicht seine Befangenheit.

 Volltext


IMRRS 2018, 1169
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Einstweilige Verfügung: "Hauptsache" ist Verfügungsgrund!

AG Brandenburg, Beschluss vom 05.07.2018 - 31 C 107/18

Die "Hauptsache" i.S.v. § 91a ZPO ist bei einem einstweiligen Verfügungsverfahren nicht der zu sichernde materielle Verfügungsanspruch, sondern vielmehr die begehrte Rechtsfolge auf einstweilige Regelung oder Sicherung, also der Verfügungsgrund.

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Online seit 9. Oktober

IMRRS 2018, 1162
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Betriebskosten: Wann ist die formularmäßige Umlage wirksam?

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2018 - 2 U 142/17

1. Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags - auch formularmäßig -, dass der Mieter "die Nebenkosten" oder "die umlagefähigen Nebenkosten" zu tragen hat, so liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV /Anlage 3 zu § 27 II. BerechnungsVO eine wirksame Umlage jedenfalls der in dem Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten (Anschluss und Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141).*)

2. Die Unwirksamkeit einer Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten bzw. Nebenkosten führt nicht dazu, dass die hierfür angesetzten Vorauszahlungen gänzlich aus der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) entfallen. Es liegt insoweit vielmehr eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vor.*)

3. Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse an dem Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann.*)

4. Die Erhebung einer Stufenklage auf Erstellung der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung und Auszahlung des sich hieraus ergebenden Guthabens hemmt nicht die Verjährung einer später erhobenen Leistungsklage auf Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen für diesen Zeitraum aufgrund der Nichtabrechnung.*)

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IMRRS 2018, 1113
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Sicherheit eines Dritten für Höchstgrenze des § 551 Abs. 1 BGB unerheblich?

AG Weinheim, Urteil vom 02.08.2018 - 1 C 413/16

Für die Bemessung der Höchstgrenze der Sicherheiten nach § 551 Abs. 1 BGB ist eine zusätzlich gestellte Sicherheit nicht zu berücksichtigen, soweit diese gewährt wurde, um den Vermieter überhaupt zum Mietvertragsschluss zu bewegen.

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IMRRS 2018, 1160
Beitrag in Kürze
Versicherungen
Flachdachbungalow statt zweigeschossiges Wohnhaus: Auszahlung der Neuwertspitze?

OLG Dresden, Urteil vom 29.05.2018 - 4 U 1779/17

1. Die Voraussetzungen für die Auszahlung der Neuwertspitze in der Gebäudeversicherung liegen bei Vereinbarung einer strengen Wiederherstellungsklausel auch dann vor, wenn anstelle eines zweigeschossigen Wohnhauses ein Bungalow mit Flachdach erstellt wird.*)

2. Bei dem gebotenen Größenvergleich findet § 2 Abs. 3 WoFlV keine Anwendung.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 1168
Beitrag in Kürze
Öffentliches Recht
Anspruch kann bereits vor seiner Entstehung verwirkt sein!

BVerwG, Beschluss vom 29.08.2018 - 3 B 24.18

Entsteht ein Anspruch auf Kostenerstattung erst mit prüfbarer Rechnungslegung, kann der Gläubiger das Recht, von dem Schuldner Erstattung der Kosten zu verlangen, bereits vor Rechnungslegung verwirkt haben.*)

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IMRRS 2018, 1156
Prozessuales
Klage wegen Bauablaufstörung: Kosten für "Abwehrgutachten" sind erstattungsfähig!

BGH, Beschluss vom 12.09.2018 - VII ZB 56/15

Werden umfangreiche Gutachten, welche die beklagte Partei mangels eigener Sachkunde nicht nachvollziehen kann, zur Grundlage einer Klage gemacht, können unabhängig von der Darlegungs- und Beweislast die Kosten für von ihr eingeholte Sachverständigengutachten nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO erstattungsfähig sein.*)

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Online seit 8. Oktober

IMRRS 2018, 1149
Beitrag in Kürze
Bauträger
Änderung der BFH-Rechtsprechung: Bauträger muss Brutto-Vergütung zahlen!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2017 - 23 U 23/16

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei einem zwischen ihnen vor Erlass des Urteils des BFH vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauvertrag übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen und hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn dem Bauträger die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet wurde.

2. Die (ergänzende) Vertragsauslegung hat Vorrang vor der Anwendung der Grundsätze zur Störung der Geschäftsgrundlage.

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IMRRS 2018, 1147
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Nichtzustimmung zur Mieterhöhung: Mieter trägt die verzugsbedingten Anwaltskosten

AG Köpenick, Urteil vom 04.09.2018 - 7 C 199/18

1. Befindet sich der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug, ist der Vermieter berechtigt, einen Rechtsanwalt mit der Mahnung zur Abgabe der Zustimmungserklärung zu beauftragen.

2. Der Vermieter verstößt nicht gegen seine Schadensminderungspflichten. Die anwaltliche Tätigkeit ist geeignet, dem Mieter die Ernsthaftigkeit der beabsichtigten Rechtsverfolgung vor Augen zu führen.

3. Der Gegenstandswert für die Bemessung der außergerichtlichen Anwaltskosten ist anhand des 12fachen Erhöhungsbetrags zu bemessen.

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IMRRS 2018, 0988
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Begriff des Hausstands gilt für Räume im Haupthaus und ggf. auch in Nebengebäuden

OLG Celle, Urteil vom 17.10.2017 - 4 U 148/16

1. Soweit sich "eine Person" in der Bundesrepublik abmeldet, hat dieses keinen Einfluss auf den Wohnsitz, so dass gleichwohl der Wohnungsschutz aus § 149 Abs. 1 ZVG in Anspruch genommen werden kann.

2. Der Umfang des dinglichen Wohnrechts ist objektbezogen.

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Online seit 5. Oktober

IMRRS 2018, 1104
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Anforderungen an Eigenbedarfskündigung

AG Reinbek, Urteil vom 21.08.2018 - 12 C 131/18

1. Für die formelle Wirksamkeit eines Kündigungsschreibens wegen Eigenbedarfs genügt es, wenn das Schreiben angibt, für wen die Wohnung künftig genutzt werden soll, und es darüber hinaus den wesentlichen Grund für die Überlassung an Familienangehörige, nämlich die Unterstützung der Eltern, beinhaltet.

2. Der Vermieter ist nicht daran gehindert, das Mietverhältnis bereits nach etwas mehr als zwei Jahren unter Berufung auf Eigenbedarf zu kündigen.

3. Die Aufnahme von jetzt oder alsbald benötigten Hilfs- oder Pflegepersonen begründet den Eigenbedarf des Vermieters grundsätzlich. Daneben bestehende weitere Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses - etwa Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter - ändern an der Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung nichts.

4. Der Vermieter muss dem Mieter auch keine frei gewordene Wohnung anbieten, wenn er diese mit seiner eigenen Wohnung zusammenlegen möchte.

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IMRRS 2018, 1144
Beitrag in Kürze
Immobilien
Hauskauf: Arglist und Aufklärungspflicht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2018 - 9 U 38/17

1. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Nicht gutgläubig handelt allerdings, wer ohne tatsächliche Grundlagen "ins Blaue hinein" unrichtige Angaben macht.

2. Eine allgemeine, im Präsens formulierte Frage nach Rissen begründet schon rein objektiv keine Pflicht zur Offenbarung von bei einem Erdbeben vor 25 Jahren entstandenen und sach- und fachgerecht verschlossenen Rissen.

3. Nur auf die ausdrückliche Frage des Käufers hin, ob früher einmal Schäden existierten, müsste der Verkäufer die Risse erwähnen.

4. Ein beseitigter Schaden, der in einem Zeitraum von 25 Jahren nicht, jedenfalls nicht merklich erneut aufgetreten ist, muss einem Verkäufer nicht als ein möglicherweise immer noch oder wieder vorhandener Mangel präsent sein.

5. Bei einer Fachfirma darf der Auftraggeber grundsätzlich auf eine sach- und fachgerechte Ausführung der Arbeiten vertrauen.

6. Zieht der Käufer von sich aus einen Sachverständigen hinzu, der in allen Räumen Messungen an den Kelleraußenwänden und der Bodenplatte vornimmt, besteht für den Verkäufer keine Veranlassung, auf hierbei feststellbare Mängel hinzuweisen.

7. Nach Gefahrübergang besteht grundsätzlich ein Anwendungsvorrang der §§ 434 ff. BGB, der einen Rückgriff auf die Grundsätze über das Verschulden bei Vertragsschluss nur im Falle vorsätzlich falscher Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache gestattet.

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Online seit 4. Oktober

IMRRS 2018, 1134
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Keine Leistungen nach SGB II für reinen Mitbewohner

LSG Sachsen, Beschluss vom 27.08.2018 - 7 AS 705/18 B ER

1. Wer aus einem Mietvertrag nicht zur Zahlung der Miete und der Kaution verpflichtet ist, hat auch keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach § 22 Abs. 6 SGB II. Das Kopfteilsprinzip führt bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nicht zu einer anderen Betrachtungsweise, denn ein nicht am Mietvertrag Beteiligter würde sonst für unerfüllte Mietvertragsforderungen mithaften und wäre durch Rückzahlungsverpflichtungen nach § 42a Abs. 1 Satz 3 SGB II belastet.*)

2. Zu den Voraussetzungen der Gewährung eines Mietkautionsdarlehens an einen Leistungsempfänger nach dem SGB XII gem. § 19 Abs. 2 i.V.m. §§ 42 Nr. 4, 42a Abs. 1, 35 Abs. 2 Satz 5, 6 SGB XII.*)

3. Kein Anspruch auf Übernahme der Mietkaution nach dem SGB II/SGB XII für eine möblierte Wohnung mit Komplettaustattung auf gehobenem Niveau und monatlichem Reinigungsservice.*)

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IMRRS 2018, 0788
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Geringstes Gebot nicht richtig - trotzdem kann der Zuschlag erteilt werden

BGH, Beschluss vom 19.04.2018 - V ZB 93/17

1. Eine Verletzung der Vorschriften über die Feststellung des Geringsten Gebotes führt nur dann zu einer Zuschlagsversagung, wenn der Schuldner in seinen Rechten beeinträchtigt ist. Das Gericht hat abzuschätzen, ob bei richtiger Feststellung des Geringsten Gebot das gleiche Ergebnis erzielt worden wäre.

2. Eine nicht erfolgte Zustellung der Terminsbestimmung an einen Beteiligten führt dann nicht zu einer Zuschlagsversagung, wenn mit einer an Gewissheit grenzender Wahrscheinlichkeit eine Beeinträchtigung des Übergangenen nicht zu erwarten ist.

3. Wird der Beschluss über die Wertfestsetzung nach § 74a ZVG einem Beteiligten nicht zugestellt, kann er den Zuschlag dann nicht anfechten, wenn er sich nur auf die mangelnde Zustellung beruft und inhaltlich zum festgesetzten Wert sich nicht einlässt.

 Volltext


Online seit 2. Oktober

IMRRS 2018, 1126
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wasserschaden: Haftung zwischen Mietern

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.09.2018 - 10 U 8/18

Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter.*)

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IMRRS 2018, 1131
Prozessuales
Klage auf Beseitigung einer Eigentumsstörung: Wert der Rechtsmittelbeschwer?

BGH, Beschluss vom 12.07.2018 - V ZB 218/17

Bei Abweisung einer Klage auf Beseitigung einer Eigentumsstörung richtet sich das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse des Eigentümers, wenn sich die Störung nach Art bzw. Umfang nicht in einer Wertminderung der Sache niederschlägt, ausnahmsweise nach den Kosten, die dem Eigentümer durch die Störung entstehen und die ohne diese nicht angefallen wären.*)

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Online seit 1. Oktober

IMRRS 2018, 1125
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Verstoß gegen Heizkostenverordnung macht Beschluss nur anfechtbar!

BGH, Urteil vom 22.06.2018 - V ZR 193/17

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.*)

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IMRRS 2018, 1118
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Härteeinwand bei Einbau einer Fußbodenheizung

LG Berlin, Urteil vom 17.05.2018 - 64 S 145/17

1. Der Einbau einer Fußbodenheizung stellt sich auch bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments nicht grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar, sondern führt regelmäßig zu einer Verbesserung des Wohnwerts. Die Baumaßnahme ist einem Mieter gegen seinen Willen aber nicht zuzumuten, wenn die Wohnung für einen Zeitraum von drei Monaten vollständig geräumt werden müsste. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall auf den Härteeinwand berufen, sofern nicht zwingende Interessen des Vermieters entgegenstehen, die eine Durchführung der Umbaumaßnahme während des laufenden Mietverhältnisses erfordern (Anschluss/Abgrenzung LG Berlin, Urteil vom 18.01.2018 - 64 S 7/17).*)

2. Der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster an Stelle einer Fensterfront mit hüfthoher Brüstung kann wegen der dadurch verbesserten Belichtung und Belüftung als Wohnwertverbesserung angesehen werden. Allerdings würde der Wohnraum durch die Maßnahme zugleich leichter einsehbar, was sich nach den konkreten Umständen und der Lage der Wohnung als nachteilig darstellen kann. Im Ergebnis kann es daher an einer Wohnwertverbesserung fehlen, wenn nach dem geplanten Umbau kein Raum der Wohnung verbliebe, der ohne Anbringung eines bodentiefen Sichtschutzes als Schlafzimmer nutzbar wäre.*)

3. Der Einbau einer Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung stellt regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar. Würde die Baumaßnahme Änderungen am Grundriss der Wohnung mit sich bringen (hier u. a.: Reduzierung der Breite des Flurs um einen Meter), so dass Stellflächen für Möbel des Mieters wegfallen, kann es dem Vermieter zuzumuten sein, die Baumaßnahme bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen.*)

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IMRRS 2018, 1120
Prozessuales
Grundstücksverkauf ohne Vergaberichtlinien: Zivilgerichte sind zuständig!

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 09.04.2018 - 15 E 219/18

Ein Begehren, das auf die Verhinderung eines Grundstücksverkaufs durch die Gemeinde zielt, ist nur dann als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren, wenn dem Grundstücksverkauf eine öffentlich-rechtliche (Auswahl-)Entscheidung - etwa anhand von Vergaberichtlinien - vorgeschaltet ist.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 0959
Mit Beitrag
Prozessuales
Besitzverschaffung per einstweiliger Verfügung auch bei Zahlung unter Vorbehalt

LG Stuttgart, Urteil vom 27.04.2018 - 15 O 110/18

Die Besitzverschaffung im Wege der einstweiligen Verfügung ist auch bei Zahlung der fälligen Kaufpreisrate unter Vorbehalt durchsetzbar. Eine solche Zahlung unter Vorbehalt hat Erfüllungswirkung nach § 362 BGB, wenn sich der Käufer offenhalten will, die Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückzufordern, ohne sich dem Einwand ausgesetzt zu sehen, er habe die Forderung bereits anerkannt oder in Kenntnis der Nichtschuld bezahlt.

 Volltext  IMR 2018, 442


Online seit 28. September

IMRRS 2018, 1115
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Pfusch am Bau: Eigentümer haftet den anderen Eigentümer für Handwerker

AG Pinneberg, Urteil vom 12.06.2018 - 60 C 40/17

1. Ein Sondereigentümer kann von dem Sondereigentümer der Wohnung über ihm Schadensersatz gem. § 280 BGB hinsichtlich der Folgekosten von Wasserdurchlaufschäden beanspruchen, die entstanden sind aufgrund der mangelhaften Ausführung von Sanitärarbeiten in der oberen Wohnung. Das Verschulden des ausführenden Unternehmers wird dem in Anspruch genommenen Sondereigentümer der Wohnung, in dem die Schadensursache aufgetreten ist, gemäß § 278 BGB zugerechnet.*)

2. Tatsächlich erbrachte, geldwerte Eigenleistungen, die objektiv erforderlich und sinnvoll sind, sind als Schaden ebenso erstattungsfähig wie der Mietausfall in Höhe der Brutto-Kaltmiete.*)

3. Teilregulierungen der Gebäudehaftpflichtversicherung, die über den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Geschädigten Sondereigentümer weitergeleitet werden, dann schuldbefreiender Wirkung, wenn eine entsprechende Tilgungsbestimmung getroffen wurde. Eine stillschweigende Tilgungsbestimmung durch die konkrete Betragshöhe liegt nicht vor, wenn dem Geschädigten keine Informationen über die Zusammensetzung des Betrags und seine alleinige Berechtigung diesbezüglich vorliegen.*)

 Volltext


IMRRS 2018, 1117
Mit Beitrag
Immobilien
Schriftform für Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung?

BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 213/17

Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung sind formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB; Bestätigung u.a. von Senat, Urteil vom 28.09.1984 - V ZR 43/83, WM 1984, 1539).*)

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 1119
Prozessuales
Muss der Sachverständige mündlich befragt werden dürfen?

BVerfG, Beschluss vom 02.05.2018 - 1 BvR 2420/15

1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst grundsätzlich auch die Anhörung gerichtlicher Sachverständiger. Die Prozessbeteiligten sind berechtigt, dem Sachverständigen diejenigen Fragen vorlegen zu lassen, die sie zur Aufklärung der Sache für dienlich erachten.

2. Die Gerichte sind verpflichtet, dem Antrag eines Beteiligten auf mündliche Befragung gerichtlicher Sachverständiger stattzugeben. Auf die Frage, ob das Gericht selbst das Sachverständigengutachten für erklärungsbedürftig hält, kommt es nicht an.

3. Die mündliche Anhörung eines Sachverständigen ist nicht die einzig mögliche Behandlung eines Antrags auf Befragung des Sachverständigen. Die Gerichte können die Beteiligten auch darauf verweisen, Fragen und Einwendungen schriftlich vorzutragen, um den Sachverständigen damit zu konfrontieren.

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Online seit 27. September

IMRRS 2018, 1111
Bauvertrag
Erstellung einer Doppelhaushälfte: Schnellbindender Estrich ist ein Mangel!

OLG Oldenburg, Urteil vom 08.05.2018 - 2 U 120/17

1. Beim Bauträgervertrag ist auf den Anspruch auf Sachmängelhaftung Werkvertragsrecht anzuwenden.

2. Ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Es ist anzunehmen, dass die Beachtung der allgemeinen anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard geschuldet ist. Entspricht die Werkleistung dem nicht, liegt ein Werkmangel vor.

3. Im Rahmen der Erstellung einer Doppelhaushälfte zählt die Ausführung eines Estrichs mit einer Schnellbinder-Konstruktion nicht zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik.

4. Ob die Nutzung des Bauwerks auch dann als konkludente Abnahme zu werten ist, wenn der Auftraggeber Mängel gerügt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Werden wesentliche Mängel gerügt, wird in der Regel auch ohne ausdrückliche Abnahmeverweigerung keine konkludente Abnahme angenommen werden dürfen.

5. Der Einzug in das Bauvorhaben oder dessen Nutzung ist jedenfalls dann keine hinreichende Grundlage für eine konkludente Abnahme, wenn der Auftraggeber zuvor die Abnahme zu Recht aufgrund von Mängeln verweigert hat, die zum Zeitpunkt des Einzugs oder der Nutzung nicht beseitigt worden sind.

6. Auch die vorbehaltlose Zahlung der Vergütung kann Abnahme bedeuten, wenn sich aus den Umständen, zum Beispiel den Rügen wesentlicher Mängel, nichts anderes ergibt.

 Volltext


IMRRS 2018, 1081
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Mieterhöhungsverlangen mit sog. "Typengutachten"?

LG München I, Urteil vom 10.01.2018 - 14 S 7847/17

1. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dabei muss das Gutachten nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB nur gewährleisten, dass dem Mieter verständlich und nachvollziehbar dargelegt wird, warum die begehrte Miete ortsüblich ist; die Anforderungen hierfür dürfen nicht überspannt werden.

2. Ein Mieterhöhungsverlangen kann sich auch auf ein sog. "Typengutachten" stützen.

3. Es bedarf nicht unbedingt der Nennung der genauen Adresse der Vergleichswohnungen, sonerd es kann die Nennung der Anliegerstraße und weiterer ortsspezifischer Merkmale genügen, wenn damit die behauptete Vergleichbarkeit überprüft werden kann.

4. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen, denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mitniveau in der gesamten Gemeinde.

5. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind, es ist hingegen keine annähernde oder gar vollständige Identität erforderlich.

6. Bei der historischen Bedeutung der Siedlung (gebaut auf ehemaligem KZ-Außengelände) handelt es sich nicht um ein erhebliches Wohnwertmerkmal, das sich auf die Miete niederschlägt.

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IMRRS 2018, 1110
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wie hoch dürfen Hauswartkosten sein?

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 09.04.2018 - 18 C 46/17

1. Für Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht.

2. Um zu beurteilen, ob bei den Hauswartkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eingehalten worden ist, kann die Berliner Betriebskostenübersicht herangezogen werden.

 Volltext  Beitrag


IMRRS 2018, 1114
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Balkonsanierung durch Ständerneubau ist keine modernisierende Instandsetzung

AG Pinneberg, Urteil vom 12.06.2018 - 60 C 41/17

1. Ein Beschluss über den Abriss von sanierungsbedürftigen Balkonen und Neubau in so genannter Ständerbauweise betrifft eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG. Es handelt sich nicht um eine modernisierende Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 3 WEG, da es sich bei der Ständerbauweise nicht allgemein um eine technische Weiterentwicklung im Bereich Balkonbau handelt, sondern um eine alternative Errichtungsweise. Wenn bereits Balkone vorhanden sind, ist die beschlossene Maßnahme auch deswegen nicht technisch überlegen ist, weil die Abbruchstellen der Balkonplattenstümpfe ihrerseits Instandsetzungsarbeiten zur Vermeidung von Feuchtigkeitsproblemen erfordern.*)

2. Ist die Feststellung oder Bekanntgabe eines Beschlussergebnisses in der Eigentümerversammlung unterblieben, während das Protokoll einen möglichen Beschlussinhalt unter der Überschrift des Tagesordnungspunktes irreführend wiedergibt, hat die Anfechtung durch einen Wohnungseigentümer insofern Erfolg, als dass die Nichtigkeit eines eventuell ergangenen Beschlusses festzustellen ist. Es könnte nämlich eine Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses erfolgt sein, deren Protokollierung nur versehentlich unterblieben ist, oder diese konstitutiven Akte könnten nachgeholt werden, vergleiche BGH, Beschluss vom 23.08.2001, NJW 2001, 339.*)

3. Wenn ein Beschluss über eine bauliche Maßnahme für unwirksam zu erklären war, ist auch der damit zusammenhängende Beschluss über eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme für ungültig zu erklären, ohne dass diesbezüglich ein eigener Teilstreitwert beizumessen wäre.*)

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IMRRS 2018, 1112
Notare
Auf gelöschten Zwangsversteigerungsvermerk muss der Notar nicht hinweisen!

BGH, Urteil vom 23.08.2018 - III ZR 506/16

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen die Unterschreitung der Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG unschädlich sein kann.*)

2. Auf einen zeitweilig im Grundbuch eingetragenen, im Zeitpunkt der Beurkundungsverhandlung aber bereits wieder gelöschten Zwangsversteigerungsvermerk muss der Notar grundsätzlich nicht hinweisen.*)

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Online seit 26. September

IMRRS 2018, 1105
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Wohnraummiete
Mietspiegel: Flensburg ist nicht Kiel!

LG Flensburg, Beschluss vom 12.07.2018 - 1 S 1/18

1. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist bereits unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.

2. Der Verweis auf einen bestehenden Mietspiegel kann ausreichen, um den formalen Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 1 BGB zu genügen. Allerdings muss dieser Mietspiegel, auf den verwiesen wird, zur Begründung auch geeignet sein.

3. Dies ist insbesondere dann nicht der Fall, wenn der Mietspiegel, auf den Bezug genommen wird, zu einer Gemeinde/Stadt gehört, die mit der Gemeinde/Stadt, in der sich die betreffende Wohnung befindet, nicht vergleichbar ist.

4. Bei der Stadt Flensburg und der Stadt Kiel handelt es sich nicht um "vergleichbare Städte" im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

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IMRRS 2018, 1089
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Wohnraummiete
Trunkenheit schützt vor Kündigung nicht!

AG Pforzheim, Urteil vom 18.05.2018 - 8 C 63/18

Verursacht ein betrunkener Mieter, der dem Alkohol regelmäßig stark zuspricht, im Mietobjekt einen erheblichen Wasserschaden, ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung der Mietvertragsbeziehung berechtigt.

 Volltext  IMR 2018, 420


IMRRS 2018, 1106
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Nachbarrecht
Glockengeläut zwei mal am Tag ist zumutbar!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 03.08.2018 - 4 U 17/18

1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann von einem anderen Grundstück ausgehende Immissionen nur verbieten, wenn die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks wesentlich beeinträchtigt.

2. Ob Geräuschimmissionen wesentlich sind, richtet sich nach Dauer und Häufigkeit der Geräusche. Dabei ist in erster Linie auf die Lautstärke und Lästigkeit des stärksten Einzelgeräuschs und damit auf den Wirkpegel abzustellen.

3. Ein Glockengeläut, das nur zweimal am Tag und damit relativ selten für jeweils nur 2 1/2 Minuten zu hören ist und immer zur gleichen Zeit einsetzt, ist ein vorhersehbares Geräusch auf das sich die betroffenen Nachbarn einstellen können.

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IMRRS 2018, 1006
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Immobilien
Wirksam Altkleidercontainer abwehren!

LG Bonn, Urteil vom 27.03.2018 - 8 S 135/17

1. Das unbefugte Aufstellen von Altkleider-Sammelcontainern auf einem Grundstück stellt eine verbotene Eigenmacht gem. § 858 Abs. 1 BGB dar, für die auch der Mitbesitzer als Zustandsstörer verantwortlich ist.

2. (Mit-)Besitzer und damit Störer ist auch, wer nach der Verkehrsanschauung die tatsächliche Gewalt über einen Altkleider-Sammelcontainer ausübt; hier derjenige, der den Altkleider-Sammelcontainer leert und betreut.

3. Gegen den Störer bestehen sowohl Ansprüche auf Beseitigung und Unterlassung als auch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 978 i.V.m. § 990 BGB.

 Volltext  IMR 2018, 437


Online seit 25. September

IMRRS 2018, 1083
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Prozessuales
WEG versorgt Nachbar-WEG mit Heizenergie: Wer kann klagen bzw. verklagt werden?

LG Düsseldorf, Urteil vom 10.07.2018 - 2b O 199/17

1. Für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wird eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG angenommen. Allerdings begründet diese lediglich die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung der bei den einzelnen Wohnungseigentümern eingetreten Schäden und nicht ein eigenes Forderungsrecht des Verbands.

2. Die Zur-Verfügung-Stellung von Heizenergie aus einer Reallast betrifft nicht den Verband, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer.

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Online seit 24. September

IMRRS 2018, 1095
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Wohnungseigentum
Kein WEG-Beschluss zu Verrechnungen über das Baukonto!

AG Halle/Saale, Urteil vom 10.07.2018 - 120 C 206/18

Eine Wohnungseigentümerversammlung ist nicht in der Lage, aus sich heraus Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer durch Beschluss zu begründen, die sich nicht bereits aus anderen Regelungen ergeben.*)

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Online seit 21. September

IMRRS 2018, 1088
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Prozessuales
Vermieter klagt Mietsicherheit ein: Mieter muss Prozesszinsen zahlen!

AG Dortmund, Urteil vom 11.09.2018 - 425 C 5989/18

Klagt der Vermieter die vereinbarte Mietsicherheit ein, muss der Mieter gem. § 291 BGB Prozesszinsen zahlen, auch wenn dem Vermieter ein Verzugsschaden nicht entstanden ist, da die aus der Kaution erwirtschafteten Zinsen unabhängig von der Höhe dem Mieter zustehen.*)

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Online seit 20. September

IMRRS 2018, 1087
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Mietrecht
Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei "Renovierungsvereinbarung" mit Vormieter unwirksam!

BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16

1. Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, IMR 2015, 220 = BGHZ 204, 302 Rz. 15, 35).*)

2. Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag - mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind - daran nichts zu ändern.*)

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IMRRS 2018, 1054
Mit Beitrag
Mietrecht
Schwimmbecken statt Bio-Teich: Fristlose Kündigung gerechtfertigt

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.08.2018 - 2 U 9/18

Einem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er ohne Einverständnis des Vermieters ein betoniertes Schwimmbecken errichtet. Der Mieter ist zudem zum Rückbau verpflichtet.

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IMRRS 2018, 1080
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Realofferte des Stromversorgers richtet sich allein an den Mieter!

LG Itzehoe, Urteil vom 08.05.2018 - 1 S 116/17

Wird der Stromverbrauch in einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus über einen dieser Wohnung zugeordneten Zwischenzähler erfasst und haben der Hauseigentümer und der Wohnungsmieter im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei Bezug der Wohnung auf eigenen Namen einen Stromversorgungsvertrag mit dem örtlichen Versorger abschließen soll, richtet sich die Realofferte nach § 2 Abs. 1 StromGVV an den Mieter und nicht an den Hauseigentümer.*)

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IMRRS 2018, 1059
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Kann einzelner Eigentümer Schadensersatz vom Verwalter verlangen?

AG Ratingen, Urteil vom 04.04.2018 - 8 C 298/17

Der Verwalter haftet dem Verband der Wohnungseigentümer und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer auf Erfüllung und gegebenenfalls auf Schadensersatz.

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IMRRS 2018, 1085
Prozessuales
Ausdrücklich aufgegebener Parteivortrag führt nicht zu Widersprüchen!

BGH, Beschluss vom 24.07.2018 - VI ZR 599/16

1. Im Prozessrecht findet sich keine Grundlage, Parteivortrag nur deshalb unberücksichtigt zu lassen, weil er im Widerspruch zu vorangegangenem, ausdrücklich aufgegebenem Vortrag steht. Im Gegenteil ist eine Partei nicht daran gehindert, ihr Vorbringen im Laufe des Rechtsstreits zu ändern, insbesondere zu präzisieren, zu ergänzen oder zu berichtigen; eine Vortragsänderung kann nur bei der Beweiswürdigung Bedeutung erlangen (Fortführung BGH, Urteil vom 05.11.2015 - I ZR 50/14; GRUR 2016, 705 Rn. 41, m.w.N.).*)

2. Zum Vorliegen eines Gehörsverstoßes wegen unterbliebener Berücksichtigung erstinstanzlich geänderten Vortrags durch das Berufungsgericht.*)

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Online seit 19. September

IMRRS 2018, 1073
Prozessuales
Kündigung gleich nach Vertragsschluss: Anrechenbare Kosten können geschätzt werden!

OLG München, Beschluss vom 22.05.2018 - 13 U 3256/17 Bau

1. Abrechnungsgrundlage für Honorare aus allen Leistungsphasen ist ausschließlich die Kostenberechnung. Nur "soweit diese nicht vorliegt", kann die Kostenschätzung zu Grunde gelegt werden.

2. Wird ein Architektenvertrag bereits eine Woche nach der Beauftragung und noch vor der Grundlagenermittlung gekündigt, können die anrechenbaren Kosten ausnahmsweise geschätzt werden.

3. Im Fall einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO hat der Berufungsführer auch die Kosten der gem. § 524 Abs. 4 ZPO wirkungslos gewordenen Anschlussberufung zu tragen.

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