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Online seit heute

IMRRS 2019, 1465
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Beteiligung jedes Miteigentümers an Kosten der Beheizung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile zulässig

EuGH, Urteil vom 05.12.2019 - Rs. C-708/17

1. Art. 27 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass die Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, verpflichtet sind, sich an den Kosten des Wärmeenergieverbrauchs der gemeinschaftlichen Teile und der internen Anlage des Gebäudes zu beteiligen, obwohl sie die Wärmelieferung nicht individuell bestellt haben und die Wärme in ihrer Wohnung nicht nutzen, nicht entgegensteht.

2. Art. 13 Abs. 2 Richtlinie 2006/32/EG und Art. 10 Abs. 1 Richtlinie 2012/27/EU sind dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass bei einem in Miteigentum stehenden Gebäude die Abrechnungen über den Wärmeenergieverbrauch der internen Anlage für jeden Eigentümer einer Wohnung in dem Gebäude proportional zum beheizten Volumen seiner Wohnung erstellt werden, nicht entgegenstehen.

 Volltext  Nachricht


IMRRS 2019, 1393
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Verwalter versagt bei Sanierung auf ganzer Linie: Schadensersatz!

AG Düsseldorf, Urteil vom 29.05.2019 - 292a C 30/18

1. Vergibt der Verwalter die Sanierung einer Balkonanlage und von Laubengängen - abweichend von der Beschlusslage - unter Vereinbarung eines Zahlungsplans und leistet sodann ohne weitere Überprüfung der Sanierungsarbeiten Akontozahlungen an das später insolvente Bauunternehmen, ohne dass diesen eine äquivalente Bauleistung gegenüberseht, so ist er der Gemeinschaft zum Ersatz des daraus resultierenden Schadens verpflichtet.

2. Eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter in Hinblick auf Entscheidungen über Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ist nur zulässig, wenn diese Ermächtigung zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt.

3. Wird keine fachkundige Bauaufsicht zur Vertretung der Interessen der Gemeinschaft beauftragt, ist der Verwalter zu regelmäßigen, selbstständigen Feststellungen vor Ort verpflichtet. Er kann sich nicht darauf zurückziehen, dass er lediglich auf Mangelanzeigen von Wohnungseigentümern habe reagieren müssen.

4. Vielmehr hat der Verwalter wie ein sonstiger Bauherr - im Interesse der Wohnungseigentümer - sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Er hat auch zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft gegebenenfalls Mängelrügen zu erheben und eröffnete Zurückbehaltungsrechte geltend zu machen.

5. Der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter besteht entsprechend § 255 BGB Zug-um-Zug gegen Abtretung der sich gegen die Insolvenzmasse aus dem Insolvenzverfahren gegen das ausführende Bauunternehmen möglicherweise ergebenden Zahlungsansprüche.

6. Da eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem Verbraucher im Sinne von § 13 BGB gleichzustellen ist, handelt es sich bei einem zwischen ihr und einem gewerblich tätigen Verwalter abgeschlossenen Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag. Ein formularmäßiger Verwaltervertrag unterliegt somit gem. § 310 Abs. 3 BGB den Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB.

7. Dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB unterliegen auch Vergütungsregelungen, die im Übrigen nach § 307 Abs. 3 BGB keiner Inhaltskontrolle unterliegen.

8. Eine Klausel, wonach gemäß dem Verwaltervertrag eine Sondervergütung i.H.v. 6% der Auftragssumme als Honorar für größere, technisch schwierige Sanierungs- und Baubetreuungsmaßnahmen vereinbart ist, verstößt wegen unangemessener Benachteiligung der Gemeinschaft gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist daher unwirksam.

 Volltext


IMRRS 2019, 1455
Beitrag in Kürze
Steuerrecht
Weihnachtsbaumkulturen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer!

FG Münster, Urteil vom 14.11.2019 - 8 K 168/19 GrE

1. Werden Weihnachtsbaumkulturen zusammen mit dem Grundstück erworben, unterliegt nur der das Grundstück betreffende Teil des Kaufvertrags der Grunderwerbsteuer.

2. Der Kauf der Weihnachtsbäume ist grunderwerbsteuerfrei, weil die Weihnachtsbäume kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern nur Scheinbestandteile sind.

 Volltext  Nachricht


Online seit gestern

IMRRS 2019, 1435
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Fliegen bei einer Party Gegenstände vom Balkon, fliegt auch der Mieter!

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 14.03.2019 - 713 C 270/18

Feiert der Mieter eine Party mit nächtlicher Ruhestörung, bei der auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden, kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist.

 Volltext


Online seit 4. Dezember

IMRRS 2019, 1429
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums darf nicht mit Mietrückständen gegen Kaution aufrechnen

AG Bremen, Urteil vom 08.11.2019 - 3 C 52/18

1. Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen die Aufrechnung erklären gegenüber der vom Mieter begehrten Kautionsrückzahlung. Denn es besteht insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot nach § 9 Abs. 5 WoBindG, wonach die Kaution nur für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden darf.*)

2. Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung kann vom Vermieter aus § 9 Abs. 7 WoBindG die Rückzahlung des Kautionsguthabens verlangen, soweit dieses unter Verstoß gegen § 9 Abs. 5 WoBindG erlangt worden ist.*)

 Volltext


IMRRS 2019, 1437
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Anbringen eines Hinweisschildes mit neuer Adresse nach Vertragsende?

AG Hamburg, Urteil vom 28.03.2019 - 44 C 275/18

1. Im Allgemeinen besteht bei einem Gewerberaummietverhältnis die (nachvertragliche) Pflicht des Vermieters, ein Hinweisschild an der Hauswand mit der neuen Geschäftsadresse des (ehemaligen) Mieters zu dulden.

2. Das gilt aber nicht, wenn die Parteien ausdrückliche und abschließende Vereinbarungen über die zulässige Werbung im Außenbereich getroffen haben.

 Volltext


Online seit 3. Dezember

IMRRS 2019, 1431
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Wann liegt die Rückforderung der Miete ausschließende Kenntnis der Nichtschuld vor?

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.09.2019 - 3 U 73/18

Die Frage, ob ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten. Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen kann dabei zu einem Anscheinsbeweis führen. Im Regelfall ist beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden.

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IMRRS 2019, 1342
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Beschluss nicht durchführbar - Beschluss nichtig!

LG München I, Urteil vom 02.05.2019 - 36 S 8087/17 WEG

1. Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch auf ordnungsgemäße Erstherstellung der im durch die Gemeinschaftsordnung in Bezug genommenen Sondernutzungsflächenplan dargestellten Stellplätze mit den Maßen und der Lage, wie sie sich aus diesem ergeben.

2. Ein Beschluss, der keine durchführbare Regelung zum Gegenstand hat, ist nichtig.

3. Ein Grundbeschluss über die Errichtung von Stellplätzen ist nichtig, da nicht realisierbar, wenn für die Lage der Stellplätze auf die Teilungserklärung verwiesen wird und der Lageplan in der Teilungserklärung nicht der Realität entspricht (hier: Teile der Fläche gehören nicht zum Gemeinschaftsgrundstück).

 Volltext


Online seit 2. Dezember

IMRRS 2019, 1345
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Mietminderung wegen benachbarter Großbaustelle?

LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18

1. Die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen - wird regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung.

2. Wenn die Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierunghilfe ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würden, liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor, was zu einem Mietmangel führt.

3. Weiß der Vermieter um die Baumaßnahmen, ist die Miete unabhängig von einer gesonderten Anzeige des Mangels gemindert.

4. Der Vermieter muss im Einzelfall darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass der Mieter nicht nur die die Mietminderung rechtfertigenden Tatsachen gekannt, sondern auch die im Ergebnis zutreffende Schlussfolgerung gezogen hat, nicht zur Mietzahlung verpflichtet zu sein.

 Volltext


IMRRS 2019, 1414
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung ist Individualanspruch

LG Lüneburg, Beschluss vom 17.05.2019 - 3 S 3/19

1. Das Rechtsschutzbedürfnis kann fehlen, wenn eine Klage objektiv schlechthin sinnlos ist, wenn also der Kläger unter keinen Umständen mit seinem prozessualen Begehren irgendeinen schutzwürdigen Vorteil erlangen kann.

2. Sofern einem Eigentümer ein Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG zusteht, handelt es sich bei diesem Anspruch um einen Individualanspruch, der gegenüber dem Handlungsstörer selbst geltend zu machen ist

 Volltext


IMRRS 2019, 1420
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Streit um Sondernutzungsrecht ist keine WEG-Sache!

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.10.2019 - 2-13 S 72/19

Streitigkeiten über den Bestand oder die Übertragung eines Sondernutzungsrechts sind keine WEG-Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 WEG, sondern gehören vor die allgemeinen Zivilgerichte.*)

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Online seit 29. November

IMRRS 2019, 1412
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Beschlussfassung über Instandsetzung: Verwalter muss auf drohende Verjährung hinweisen

BGH, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18

1. Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.*)

2. Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.*)

3. Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.*)




IMRRS 2019, 1406
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Gemeinschaftsfläche nicht erreichbar: Darf Sondereigentum betreten werden?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.11.2019 - 2-13 S 103/18

Ein Wohnungseigentümer hat im Regelfall kein Betretungsrecht für Freiflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, um „gefangene“ Gemeinschaftsflächen nutzen zu können.*)

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Online seit 28. November

IMRRS 2019, 1346
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Versehentliche Zahlung an alten Vermieter: Ordentliche Kündigung zulässig?

AG Mannheim, Urteil vom 03.04.2019 - 4 C 4743/18

1. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verbleiben grundsätzlich beim bisherigen Vermieter; alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung stehen ihm und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen dem Erwerber zu.

2. Nur positive Kenntnis der Abtretung schließt die befreiende Wirkung der Leistung an den Zedenten aus; Kennenmüssen genügt nicht.

3. Die Verletzung vertraglicher Pflichten berechtigt nur dann zur Kündigung, wenn diese "nicht unerheblich" sind.

4. Die versehentliche Zahlung an den bisherigen Vermieter ist keine erhebliche Pflichtverletzung, wenn alsbald nach Bemerken des Versehens die Zahlung korrigiert wird.

5. Zu der Frage, wann eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs treuwidrig ist.

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IMRRS 2019, 1401
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Für gerichtliche Verwalterbestellung muss es Kandidaten geben!

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.11.2019 - 2-13 T 82/19

1. Zu den Anforderungen an die Vorbefassung bei einer begehrten Verwalterstellung durch das Gericht, wenn Schwierigkeiten bestehen, geeignete Kandidaten zu finden.*)

2. Die Parteien müssen auch im Verfahren nach § 21 Abs. 8 WEG dem Gericht die tatsächlichen Grundlagen für die zu treffende Ermessensentscheidung vortragen, hierzu gehört auch der Vortrag zu übernahmebereiten Verwaltern.*)

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Online seit 27. November

IMRRS 2019, 1388
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Über- statt Unterschrift: Formmangel!

OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18

1. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener (Ergänzung-)Mietvertrag, mit dem die Vertragsparteien die mit dem Ursprungsvertrag vermietete Fläche erweitern, genügt dem Schriftformerfordernis gem. § 550 Satz 1 i.V.m. § 126 BGB nicht, wenn sich die maßgeblichen "Unterschriften" der Vertragsparteien über und nicht unter den getroffenenen ergänzenden Vereinbarungen befinden.

2. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt grundsätzlich dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (Anschluss an BGH NJW 1968, 1229; NJW 1975, 1653; IBRRS 1986, 0017).

3. Obsiegt eine Partei im Berufungsverfahren aufgrund einer erst im Berufungsrechtszug erklärten Kündigung, die bereits während des ersten Rechtszugs möglich gewesen wäre, sind ihr die Kosten des Berufungsverfahrens in entsprechender Anwendung von § 97 Abs. 2 ZPO aufzuerlegen.

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Online seit 26. November

IMRRS 2019, 1389
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Käufer muss Originalvollmacht für Kündigung vorlegen

OLG München, Beschluss vom 21.10.2019 - 7 U 3659/19

1. Schließt der vom Verkäufer hierzu Bevollmächtigte einen Grundstückskaufvertrag ab, in dem der Käufer bevollmächtigt wird, vor Eigentumsübergang das Grundstück betreffende Mietverträge zu kündigen, so ist die vom Käufer ausgesprochene Kündigung eines solchen Mietvertrags, der lediglich die notarielle Ausfertigung des Kaufvertrags und eine beglaubigte Abschrift der Vollmacht des von dem Verkäufer Bevollmächtigten beigefügt ist, unwirksam, wenn der Kündigungsempfänger die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.

2. Dem Schutzzweck des § 174 BGB wird nicht dadurch genüge getan, dass die von dem Verkäufer dem Bevollmächtigten erteilte Vollmacht dem Notar bei Beurkundung des Vertrags vorlag und von diesem überprüft worden ist.

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IMRRS 2019, 1390
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
„mietright“ verstößt nicht gegen das RDG!

LG Berlin, Urteil vom 31.07.2019 - 65 S 18/19

1. Auch neuartige, vom Bild eines traditionellen Berufs abweichende Tätigkeiten unterfallen dem Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG, Eingriffe bedürfen einer gesetzlichen Grundlage.*)

2. Bei einem Verstoß des Inkassodienstleisters "mietright"/LexFox gegen das RDG ist die Rechtsfolge der Nichtigkeit des Inkasso- und Abtretungsvertrages nach § 134 BGB weder zwingend noch mit dem Schutzzweck des RDG vereinbar; das RDG sieht die Rechtsfolge der Nichtigkeit nicht vor.*)

3. Die Rechtsfolge der Nichtigkeit würde den in § 1 Abs. 1 Satz 2 RDG formulierten Schutzzweck des RDG in sein Gegenteil verkehren: sie würde dem Rechtssuchenden Schutz entziehen, die Sicherheit des Rechtsverkehrs belasten, weil trotz behördlicher Registrierung des Inkassodienstleisters auf die Wirksamkeit der von diesem übernommenen Rechtsdurchsetzung nicht vertraut werden kann, ein unstreitiger Verstoß gegen geltende, am Gemeinwohl orientierte Rechtsvorschriften würde sanktioniert.*)

4. Ein "Stichtagszuschlag" kommt nicht in Betracht, wenn die Einzelvergleichsmieten nach zwei aufeinander folgenden Mietspiegeln um 0,10 Euro voneinander abweichen.*)

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IMRRS 2019, 1385
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Keine öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzansprüche zwischen Wohnungseigentümern!

VGH Bayern, Beschluss vom 30.09.2019 - 9 CS 19.967

Das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein- und desselben Grundstücks (grundsätzlich) aus.*)

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Online seit 25. November

IMRRS 2019, 1392
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Anmietung von Wohnraum zur Flüchtlingsunterbringung ist Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18

1. Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB (Fortführung von BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772).*)

2. Eine in diesem Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)




IMRRS 2019, 1391
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Beschluss über Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen zulässig

BGH, Urteil vom 20.09.2019 - V ZR 258/18

1. Der Begriff der Verwaltung i.S.v. § 21 WEG ist weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden.*)

2. Allerdings müssen auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden.*)

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IMRRS 2019, 1370
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mieterhöhungen können vertraglich beschränkt werden

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 19.07.2019 - 12 C 279/19

1. Für die Unterscheidung von allgemeinen (verbindlichen) Vertragsbedingungen und (unverbindlichen) Bitten, Empfehlungen oder tatsächlichen Hinweisen ist auf den Empfängerhorizont abzustellen. Eine Vertragsbedingung liegt demnach vor, wenn ein allgemeiner Hinweis nach seinem objektiven Wortlaut bei den Empfängern den Eindruck hervorruft, es solle damit der Inhalt eines vertraglichen oder vorvertraglichen Rechtsverhältnisses bestimmt werden, wobei auf den rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden und die dabei typischerweise gegebenen Verhältnisse abzustellen ist.

2. Die Regelung in einem Kaufvertrag, Mieterhöhungen nur in dem Maße und zu dem Zeitpunkt vorzunehmen, wie dies der bisherige Vermieter für vergleichbare Wohnungen vorsieht, stellt keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

3. Der Käufer wird nicht unangemessen belastet, sich beim Verkäufer/bisherigen Vermieter zu informieren, wann und in welchem Umfang Mieterhöhungen durchgeführt werden.

4. Gemäß § 557 Abs. 3 BGB können Mieterhöhungen nach den §§ 558 - 560 BGB nur verlangt werden, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Vereinbarungen, die das grundsätzliche Recht des Vermieters zur Vornahme von Mieterhöhungen einschränken, sind demnach zulässig. Einschränkungen sind sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch dem Umfang nach möglich.

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IMRRS 2019, 1371
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Wie hat eine Jahresabrechnung auszusehen?

AG Saarbrücken, Urteil vom 12.04.2019 - 42 C 262/18

1. In der Gesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen. Die Abrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Diese Gesamtabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein.

2. Einnahmen der Gemeinschaft sind vornehmlich die Beiträge, die die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr gezahlt haben. Sie sind im tatsächlich geleisteten Umfang in die Abrechnung einzustellen.

3. Entsprechend ihrer Zweckwidmung im Wirtschaftsplan sind auch in der Abrechnung anteilige Beiträge zu den laufenden Bewirtschaftungskosten und Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage zu unterscheiden.

4. In die Gesamtabrechnung sind die tatsächlich im Abrechnungsjahr geleisteten Beitragszahlungen aufzunehmen, auch wenn die Beitragsrückstände andere Abrechnungsperioden betreffen.

5. Fehlt der Jahresabrechnung die rechnerische Schlüssigkeit, so sind bereits aus diesem Grund die Gesamt- und die daraus entwickelten Einzelabrechnungen aufzuheben.

6. Enthält die Jahresabrechnung unberechtigte, aber tatsächlich erfolgte Ausgaben, so führt dies nicht zur Unrichtigkeit der Abrechnung, denn die Jahresabrechnung ist inhaltlich zutreffend. Vielmehr betrifft dieser Aspekt die Entlastung des Verwalters, der durch die unberechtigte Auszahlung seine Pflichten verletzt und deshalb einem Schadensersatzanspruch ausgesetzt sein kann.

7. Der Beschluss über die Entlastung stellt ein negatives Schuldanerkenntnis dar; es sollen keine weiteren Ansprüche mehr gegen den entlasteten Verwalter und den entlasteten Verwaltungsbeirat mehr in Betracht kommen.

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Online seit 22. November

IMRRS 2019, 1308
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mieter (sonst) stets vertragstreu: Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann treuwidrig sein

AG Rheine, Urteil vom 16.05.2019 - 10 C 234/18

1. Bei einer ordentlichen Kündigung muss im Gegensatz zur fristlosen Kündigung ein Verschulden des Mieters sowie eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung hinzukommen.

2. Hierbei ist eine nachträgliche Zahlung zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen und kann sein vorheriges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.

3. Besteht das Mietverhältnis seit über 14 Jahren und hat der Mieter bisher stets pünktlich gezahlt, so ist die Aufrechterhaltung einer ordentlichen Kündigung treuwidrig, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände innerhalb weniger Tage nach Kündigungszugang zahlt und seitdem wieder stets pünktlich zahlt.

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IMRRS 2019, 1372
Rechtsanwälte
Unterbevollmächtigter Anwalt ist zu überwachen!

OLG Schleswig, Urteil vom 14.10.2019 - 11 U 67/19

1. Wiedereinsetzung kann gewährt werden, wenn eine Partei ohne ihr Verschulden verhindert war, die Frist zur Begründung der Berufung einzuhalten. Dabei steht das Verschulden des Prozessbevollmächtigten dem Verschulden der Klagepartei gleich.

2. Ein Prozessbevollmächtigter kann sich seiner Aufgabe, Fristen einzutragen und zu überwachen, nicht dadurch entziehen, dass er die Fristwahrung auf einen anderen Anwalt überträgt. Eine derartige Übertragung ist nur zulässig, wenn der unterbevollmächtigte Anwalt angeleitet und kontrolliert wird.

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Online seit 21. November

IMRRS 2019, 1355
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Verschattung der Wohnung und Verkleinerung des Balkons sind kein Mietmangel

LG Berlin, Beschluss vom 12.04.2019 - 66 S 14/19

1. Unerheblich sind Mängel, die den Gebrauchswert der Wohnung nur geringfügig beeinträchtigen, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoßen würden.

2. So kann es liegen, wenn die Abweichung objektiv geringfügig ist und nur das ästhetische Empfinden, nicht aber wesentlich die Brauchbarkeit stört.

3. Die nachträgliche Verschattung einer Wohnung aufgrund einer oberhalb des Balkons errichteten Dachterasse bzw. der Schießscharteneffekt durch eine 14 cm breite Dämmung stellen allenfalls einen unerheblichen Mangel dar.

4. Wird durch die Modernisierungsmaßnahme der Balkon um etwa 0,75 qm verkleinert und entspricht dies nur einem Anteil von 1,57% der Gesamtwohnfläche, stellt auch dies nur einen unerheblichen Mangel dar.

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IMRRS 2019, 1361
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Teilungserklärung kann Zustimmung für bauliche Veränderungen abbedingen

LG Hamburg, Urteil vom 03.07.2019 - 318 S 47/18

1. Die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 1 WEG stellt kein zwingendes Gesetzesrecht dar, sondern ist - etwa in einer Teilungserklärung - ganz oder teilweise abdingbar.

2. Liegt eine Vereinbarung vor, deren Gegenstand die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung ist, ist ein Beschluss zur Legitimation der baulichen Veränderung nicht mehr erforderlich. Die Reichweite der baulichen Gestattung ist durch Auslegung der Teilungserklärung zu ermitteln.

3. Die in einer Teilungserklärung enthaltene Regelung, dass jeder Sondereigentümer berechtigt ist, an seinem Sondereigentum und an den seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäudeteilen beliebige bauliche Veränderungen vorzunehmen und auf dem Grundstück Bauwerke, z. B. eine Garage, zu errichten, stellt eine Abbedingung des Zustimmungserfordernisses aus § 22 Abs. 1 WEG dar.

4. Ist § 22 Abs. 1 WEG wirksam abbedungen, sind die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts (insbesondere die §§ 906 ff. BGB und das landesrechtliche Nachbarrecht) und des öffentlichen Rechts, soweit sie drittschützenden Charakter haben (z. B. Abstandsflächenvorschriften), entsprechend anzuwenden.

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Online seit 20. November

IMRRS 2019, 1357
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Ohne Aufenthaltserlaubnis keine Eigenbedarfskündigung!

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2019 - 65 S 227/18

Das Fehlen eines Visums für einen dauerhaften Aufenthalt in Berlin kann der Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches entgegenstehen.

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IMRRS 2019, 1347
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Gartenterrasse ohne Genehmigung muss beseitigt werden

AG Sinzig, Urteil vom 08.08.2019 - 10a C 8/18 WEG

1. Ist zu Gunsten einer Partei eine Auflassungsvormerkunn im Grundbuch eingetragen sowie ihnr bereits der Besitz an der Wohnung eingeräumt, ist sie als "werdender Eigentümer" aktiv legitimiert, einen Anspruch auf Beseitigung einer Terrasse aus eigentumsrechtlichen Vorschriften geltend zu machen.

2. Die Anlage einer Terrasse, insbesondere eine Terrasse mit Pergola stellt eine bauliche Veränderung dar, die zudem über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht.

3. Ein Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG kann sich auch aus einer wesentlichen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage ergeben.

4. Bei einem Schadensersatzanspruch betreffend die Zerstörung des Gemeinschaftseigentums handelt es sich um einen geborenen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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IMRRS 2019, 1365
Beitrag in Kürze
Steuerrecht
Vorzeitige Mietvertragsauflösung: Abfindungszahlung ist umsatzsteuerpflichtig!

BFH, Beschluss vom 22.05.2019 - XI R 20/17

1. Die Lieferungen und sonstigen Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt, unterliegen der Umsatzsteuer.

2. Ein solcher entgeltlicher Leistungsaustausch liegt auch vor, wenn ein Steuerpflichtiger auf eine ihm - auf gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage - zustehende Rechtsposition gegen Entgelt verzichtet.

3. Stimmt der Vermieter der Auflösung des Mietvertrags gegen Abfindungszahlung zu und verzichtet auf die weitere Durchführung des Mietvertrags, stellt diese Abfindungszahlung ein umsatzsteuerpflichtiges Entgelt dar.

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Online seit 19. November

IMRRS 2019, 1341
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Wohnraummiete
Gröbste Beleidigungen und Bedrohungen rechtfertigen fristlose Kündigung

AG Schöneberg, Urteil vom 17.06.2019 - 5 C 318/18

1. Bei der Störung des Hausfriedens muss nicht stets das gleiche Verhalten abgemahnt werden, das sich dann wiederholt, sondern es gilt generell das hausfriedenstörende Gesamtverhalten zu betrachten.

2. Aus der Abmahnung muss deutlich werden, dass jedwede Störung des Hausfriedens zu unterbleiben hat.

3. Beleidigungen gröbster Natur, nächtliche Ruhestörungen, Sachbeschädigungen und Bedrohung der Mitmieter rechtfertigen - nach einer Abmahnung - eine fristlose Kündigung - auch gegenüber einem Mieter mit posttraumatischer Belastungsstörung.

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IMRRS 2019, 1335
Immobilienmakler
Was deckt eine Immobilienmakler-Haftpflichtversicherung ab?

OLG Naumburg, Urteil vom 14.03.2018 - 4 U 58/17

Zur Reichweite des Versicherungsschutzes einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler.*)

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Online seit 18. November

IMRRS 2019, 1343
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Wohnraummiete
Eigenbedarfskündigung muss Bedarfsperson klar benennen

AG Leonberg, Urteil vom 16.05.2019 - 8 C 34/19

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, notwendig.

2. Lässt sich dem Kündigungsschreiben nicht entnehmen, wer von den beiden Eheleuten nach der Trennung die Wohnung nutzen soll, ist die Kündigung unwirksam.

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IMRRS 2019, 1348
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Immobilien
Muss der Voreigentümer eingemauerten Bauschutt beseitigen?

OLG Koblenz, Urteil vom 12.09.2019 - 1 U 350/19

1. Beim Lagern von Müll auf einem Hausgrundstück durch einen Dritten (hier in Keller eingemauerter Bauschutt und Renovierungsmaterialien) handelt es sich grundsätzlich um eine unzulässige Nutzung und damit um eine beseitigungspflichtige Beeinträchtigung des Eigentums (§ 1004 BGB).*)

2. Hat der vormalige Grundstücks-Eigentümer zwar Kenntnis von den zugemauerten Kellern, aber keine von dem eingemauerten Bauschutt, wurde dieser eigenmächtig von dem Bauunternehmer dort eingemauert, so entfällt die nach § 1004 BGB erforderliche Störereigenschaft.*)

3. Der vormalige Eigentümer hat mit Eigentumsübertragung seine Eigentümerstellung hinsichtlich des Bauschutts verloren. Zum einen liegt eine Besitz- und Eigentumsaufgabe (Bauschutt) mit Eigentumsübertragung des Grundstücks nahe. Zum anderen handelt es sich bei dem in zugemauerten Kellerräumen befindlichen Bauschutt um Bestandteile des Gebäudes nach § 93 BGB.*)

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IMRRS 2019, 1338
Beitrag in Kürze
Pacht
Behördliche Nutzungsuntersagung = Mangel?

OLG Hamm, Urteil vom 16.09.2019 - 18 U 145/16

1. Behördliche Verfügungen stellen nur dann einen Mangel der Miet- oder Pachtsache dar, wenn sie nicht auf der Person des Mieters oder Pächters beruhen, sondern ihren Grund in dem Objekt haben, der Mieter/Pächter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich eingeschränkt ist und die Verfügung bestandskräftig ist; insoweit ist es dem Mieter regelmäßig zuzumuten, die Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

2. Eine behördliche Verfügung ist ein nachträglicher Mangel, wenn nicht schon bei Gefahrübergang mit ihr zu rechnen gewesen war.

3. Bei einem derartigen nachträglichen Mangel, obliegt dem Mieter bzw. Pächter der Nachweis, dass ihn der Vermieter bzw. Verpächter zu verschulden hat, es sei denn, es stehe fest, dass der Mangel aus dem Herrschaftsbereich des Vermieters bzw. Verpächters stammt.

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IMRRS 2019, 1332
Versicherungsrecht
Haftung aus Beratungsverschulden ohne Beratung

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.04.2019 - 6 U 95/17

Der Versicherungsmakler kann auch gegenüber einem Versicherten, den er nicht selbst beraten hat, unmittelbar haften.

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IMRRS 2019, 1337
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Prozessuales
Anwalt macht Honoraransprüche aus WEG-Verfahren geltend: Welches Gericht ist zuständig?

AG Idstein, Beschluss vom 07.08.2019 - 3 C 165/19

1. Für Klagen Dritter gegen Wohnungseigentümer, die sich auf das Sondereigentum beziehen, ist nach § 43 Nr. 5 WEG das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet.

2. Dies ist auch bei Honoraransprüchen eines Rechtsanwalts zu bejahen, der im Auftrag eines Wohnungseigentümers Ansprüche wegen des Sondereigentums geltend macht.

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Online seit 14. November

IMRRS 2019, 1322
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Messi kann (meist) nur ordentlich gekündigt werden!

LG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2019 - 9 S 2/19

1. Aus der bloßen Tatsache einer Betreuerbestellung ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine Geschäftsunfähigkeit.

2. Eine erhebliche Gefährdung der Mietsache i.S.v. § 543 Abs. 2 BGB liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten.

3. Eine Sorgfaltsvernachlässigung durch den Mieter kann nur dann für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB herangezogen werden, wenn hierdurch eine erhebliche Gefährdung der Mietsache eintritt.

4. Der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache in Gestalt des völligen Zustellens sämtlicher Räume der Wohnung überwiegend mit Kleidungsstücken und mit Kleidungsstücken gefüllten Plastiktüten, so dass lediglich noch 50-60 cm breite Durchgänge bleiben und auch ein Öffnen der zugestellten Fenster und Balkontüre nicht möglich ist, stellt weder einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB noch nach Abs. 2 dar.

5. Allerdings stellt dies keine Wohnnutzung im üblichen Sinne mehr da, so dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zulässig ist.

6. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist allein auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs abzustellen, ohne dass ein etwaiges nachträgliches Wohlverhalten zu berücksichtigen wäre. In Betracht kommt allenfalls, dass das Festhalten des Vermieters am Räumungsanspruch dann als rechtsmissbräuchlich erscheint, wenn tatsächlich eine nachhaltige Verhaltensänderung vorliegt.

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Online seit 13. November

IMRRS 2019, 1321
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Darf der Mieter einen Raumteiler aufstellen?

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.06.2019 - 13 C 117/18

1. Der Mieter hat ein Feststellungsinteresse daran, ob er einen Raumteiler aufstellen darf, wenn die Mietparteien heftig zerstritten sind, schon diverse Rechststreitgikeiten geführt haben und der Vermieter eine entsprechende Berechtigung vehement bestreitet.

2. Der Mieter ist berechtigt, einen Raumteiler als mit der Bausubstanz nicht fest verankerte, sondern freistehende Konstruktion aus maßgefertigten, raumhohen Schränken, die auf Filzmatten steht und mit einer Fluchttür versehen ist, aufzustellen.

3. Hingegen darf er ohne Zustimmung des Vermieters einen vorhandenen Kaminofen nicht demontieren, da dies eine bauliche Veränderung der Wohnung darstellen würde.

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IMRRS 2019, 1325
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Wohnungseigentum
Und täglich grüßt die DSGVO ....

AG Mannheim, Urteil vom 11.09.2019 - 5 C 1733/19 WEG

1. Der Verwalter ist Mitverantwortlicher i.S.d. Art. 26 DSGVO.

2. Für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind, wenn ein Verwalter bestellt ist, die Wohnungseigentümer sowie die Verwaltung oder ein Verwaltungsbeirat verantwortlich, so dass zumindest eine Alleinverantwortlichkeit des Verwalters auch im Licht der europäischer Rechtsprechung nicht besteht.

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet mit der Bestellung eines Verwalters über das "Wie" und "Warum" der Datenverarbeitung. Der Verwalter bestimmt dann in der Folge über das "Wie" und das "Warum" der Erhebung und Verarbeitung.

4. Die Rechtsfolge einer gemeinsamen Verantwortlichkeit ist, dass nach Art. 26 Abs. 1 DSGVO beide Verantwortliche in einer transparenten Vereinbarung festlegen müssen, wer von ihnen in welchem Maß den Pflichtenkreis der DSGVO zum Schutz der Betroffenen abdeckt, insbesondere was die Wahrnehmung der Rechte der betroffenen Person angeht, und wer welchen Informationspflichten gemäß den Art. 13 und 14 DSGVO nachkommt.

5. Der WEG-Verwalter hat eine Reihe gesetzlicher Aufgaben zu erfüllen. Dazu gehört auch die Speicherung und Verarbeitung personenbezogener Daten für die Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn dies in § 27 WEG nicht ausdrücklich normiert ist.

6. Für Tätigkeiten des Verwalters, die ihm schon kraft Gesetzes zugewiesen sind, hat er grundsätzlich keinen Anspruch auf Sondervergütung. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG haben die Wohnungseigentümer aber die Kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss eine Sondervergütung für einen besonderen Verwaltungsaufwand i.S.v. § 21 Abs. 7 WEG zu vereinbaren.

7. Die Datenschutzgrundverordnung verlangt in Ansehung dessen, dass der Verwalter als Mitverantwortlicher i.S.v. Art. 26 DSGVO anzusehen ist, von den Immobilienverwaltungen zusätzlichen Aufwand, der mit dem Grundhonorar nicht abgedeckt ist.

 Volltext  IMR 2019, 508


IMRRS 2019, 1324
Grundbuchrecht
Ausländisches Gericht überträgt Ehepartner das ganze Grundstück: Wirksam?

BGH, Beschluss vom 16.05.2019 - V ZB 101/18

Ist eine zweigliedrige Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter miteinander verheiratet sind, Eigentümerin eines in Deutschland belegenen Grundstücks und überträgt ein ausländisches Gericht in einer güterrechtlichen Entscheidung einem Ehegatten den Gesellschaftsanteil des anderen, steht § 24 Abs. 1 ZPO der internationalen Zuständigkeit und damit der Anerkennung dieser Entscheidung in einem grundbuchrechtlichen Berichtigungsverfahren nicht entgegen.*)

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IMRRS 2019, 1316
Öffentliches Recht
Nicht fristgerecht gezahlt: Säumnisgebühr rechtmäßig!

VG Cottbus, Urteil vom 07.05.2019 - 4 K 1376/17

1. Ist über einen Widerspruch oder über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden, ist eine Untätigkeitsklage zulässig.

2. Derjenige, auf dessen Rechnung eine Zahlung bewirkt worden ist, hat gegenüber dem Leistungsempfänger einen Anspruch auf Erstattung des gezahlten oder zurückgezahlten Betrags, wenn eine Abgabe oder eine steuerliche Nebenleistung ohne rechtlichen Grund gezahlt oder zurückgezahlt worden ist.

3. Ob ein Abgabenbescheid rechtswidrig ist, hat dabei auf die Entstehung der Säumniszuschläge keinen Einfluss.

4.Für jeden angefangenen Monat der Säumnis ist ein Säumniszuschlag von einem Prozent des abgerundeten rückständigen Abgabenbetrags zu entrichten ist, wenn eine Abgabe nicht bis zum Ablauf des Fälligkeitstages entrichtet wird.

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IMRRS 2019, 1319
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Auch unmittelbar vollstreckbare notarielle Urkunden müssen gerichtlich prüfbar sein!

EuGH, Urteil vom 26.06.2019 - Rs. C-407/18

Die Richtlinie 93/13/EWG ist im Licht des Effektivitätsgrundsatzes dahin auszulegen, dass sie nationalen Rechtsvorschriften wie den im Ausgangsverfahren in Rede stehenden entgegensteht, aufgrund deren ein mit einem Antrag auf Zwangsvollstreckung eines Hypothekenkreditvertrags, der zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher in Form einer unmittelbar vollstreckbaren notariellen Urkunde geschlossen wurde, befasstes nationales Gericht weder auf Antrag des Verbrauchers noch von Amts wegen prüfen kann, ob die in einer solchen Urkunde enthaltenen Klauseln missbräuchlich im Sinne der genannten Richtlinie sind, und aufgrund dessen die beantragte Zwangsvollstreckung aussetzen kann.

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Online seit 12. November

IMRRS 2019, 1314
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Welche Belege muss der Vermieter vorlegen?

AG Bremen, Urteil vom 18.07.2019 - 10 C 221/19

1. Der Vermieter hat die Pflicht, auf Verlangen des Mieters eine Überprüfbarkeit der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnung durch Vorlage geeigneter Belege zu ermöglichen.

2. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Unterlagen gehören dabei auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist.

3. Das Vorlagerecht des Mieters besteht unabhängig von der Entwicklung der Betriebskosten in bestimmten Zeitabschnitten. Die Berechtigung des Mieters ist nicht auf die Prüfung von Kostensteigerungen beschränkt, sondern soll eine umfassende Prüfung der abgerechneten Kosten ermöglichen.

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IMRRS 2019, 1320
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Wie hoch darf der jährliche Beitrag zur Instandhaltungsrücklage sein?

AG Zeitz, Urteil vom 22.08.2019 - 4 C 25/19

1. Bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage und des jährlichen Beitrags dazu haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich überhöhte Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.

2. Die zu beachtenden Kriterien sind das Alter und der bauliche Erhaltungszustand der Anlage, das Vorhandensein und der Wert besonderer technischer Ausstattungen des Gemeinschaftseigentums, eine erkennbare oder absehbare Sanierungsnotwendigkeit und die Finanzkraft der Wohnungseigentümer.

3. Pro Quadratmeter Wohnfläche dürfen im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 Euro, von mindestens 22 Jahren höchstens 9 Euro und bei einem Alter von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 Euro als Instandhaltungskosten angesetzt werden.

4. Werden bei der Bemessung der Instandhaltungsrückstellung diese Sätze eingehalten, so wird regelmäßig ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

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IMRRS 2019, 1311
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Wann liegt Schuldübernahme, wann Novation vor?

OLG Rostock, Urteil vom 04.07.2019 - 3 U 75/17

1. Eine Schuldübernahme gemäß §§ 414, 415 BGB setzt voraus, dass es bei Bestehenbleiben der Schuld und des Gläubigers zu einem vertraglich vereinbarten Wechsel in der Person des Schuldners kommt.*)

2. Eine Novation (Schuldumschaffung) liegt vor, wenn die - selben - Parteien eines Schuldverhältnisses dieses aufheben und mit der Begründung eines neuen Schuldverhältnisses verbinden, das an die Stelle des alten tritt.*)

3. § 1192 Abs. 1a BGB setzt voraus, dass der Grundstückseigentümer auch Partei des Sicherungsvertrags geworden ist.*)

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Online seit 11. November

IMRRS 2019, 1315
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Auf 20 Jahre alten Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam

BGH, Urteil vom 16.10.2019 - VIII ZR 340/18

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam.*)

 Volltext  IMR 2019, 482 Nachricht


IMRRS 2019, 1285
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Zahlungsrückstand von einer Monatsmiete = erhebliche Pflichtverletzung

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.09.2019 - 2-11 S 63/19

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung zur Kündigung. Bei Zahlungsverzug ist bei einem Zahlungsrückstand ab einer Monatsmiete eine erhebliche Pflichtverletzung zu bejahen.

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IMRRS 2019, 0455
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Sondervergütung muss beschränkt werden

LG Köln, Urteil vom 29.11.2018 - 29 S 48/18 WEG

1. Grundsätzlich ist es zulässig, mit der Verwaltung eine Sondervergütung für Wohngeldklagen zu vereinbaren; dies kann auch im Rahmen einer Beschlussfassung erfolgen.

2. Die Vergütung muss jedoch verhältnismäßig sein. Dies ist dann nicht der Fall, wenn eine Begrenzung der Vergütung der Höhe nach im Verhältnis zum rückständigen Betrag nicht erfolgt.

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IMRRS 2019, 1313
Immobilien
Schadensersatz wegen Falschangabe zum Preis einer Küche im Maklerexposé!

OLG München, Urteil vom 09.10.2019 - 20 U 556/19

1. Der Anschaffungspreis einer Küche ist keine vereinbarte Beschaffenheit, wenn er keinen Eingang in die notarielle Urkunde gefunden hat. Als Beschaffenheit kann grundsätzlich nur das vereinbart sein, was Inhalt der Urkunde geworden ist.

2. Wird im Maklerexposé der Anschaffungspreis für eine mitverkaufte Küche von 25.000 Euro genannt und bildet diese Angabe die Grundlage für das Einverständnis des Käufers mit einer Ablöse von 15.000 Euro, steht dem Käufer ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Verkäufer tatsächlich nur 12.200 Euro für die Küche bezahlt hat.

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