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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 12.05.2025 im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit gestern

IMRRS 2025, 0635

AG Friedberg, Urteil vom 20.11.2024 - 2 C 380/24

1. Für die Bestimmung der Minderungshöhe ist allein die objektive Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit maßgeblich.

2. Die fehlende Funktion der Rollläden in einer EG-Wohnung stellt insbesondere nachts ein Sicherheitsrisiko dar und begründet deshalb ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der vollen Miete (hier: bis zur Reparatur).

3. Ist nach einem Wasserschaden aufgrund von Schimmel und Feuchtigkeit der Großteil der Wohnung nicht nutzbar, ist eine Minderungsquote von 60% angemessen.

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IMRRS 2025, 0585

LG Lübeck, Urteil vom 26.07.2024 - 5 O 26/23

Lädt ein E-Bike-Händler einen Akku über Nacht im eingebauten Zustand auf und explodiert der Akku dabei, so hat der Händler als Mieter dem Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden nach § 7 StVG zu ersetzen.

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IMRRS 2025, 0641

BGH, Beschluss vom 08.05.2025 - V ZB 44/24

Eine Wiedereinsetzung von Amts wegen kommt nicht in Betracht, wenn die Partei ausdrücklich und unmissverständlich erklärt, die Wiedereinsetzung werde nicht beantragt, und daran nach einem Hinweis des Gerichts festhält.*)

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Online seit 19. Mai

IMRRS 2025, 0354

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2025 - 2 U 35/24

1. Der Austausch des Geschäftsführers der juristischen Person oder die Änderung der Gesellschafter begründet keinen Wechsel des Vertragspartners im Miet- oder Pachtvertrag. Eine unbefugte Überlassung an einen Dritten liegt in diesem Fall nicht vor.

2. Eine sog. "Change-of-Control-Klausel" bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft benachteiligt den Vertragspartner unangemessen und ist damit unwirksam. Bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft muss ein Vermieter mit einem Gesellschafterwechsel rechnen. Die Annahme eines Kontrollinteresses bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung geht zu weit.

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IMRRS 2025, 0627

OLG Hamm, Urteil vom 26.11.2024 - 21 U 60/22

1. Ist ein Bauunternehmer mit Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beauftragt, hat der Verwalter diese Maßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Er ist grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei berücksichtigen (vgl. BGH, IMR 2020, 124).

2. Auch bei der Abnahme hat er die Arbeiten auf für ihn erkennbare Mängel zu überprüfen und auf deren Beseitigung hinzuwirken.

3. Erklärt der Verwalter aber, dass bei Beauftragung einer ihm unbekannten Firma er die Baubetreuung ablehne und die Gemeinschaft einen Architekten mit der Baubetreuung beauftragen müsse, er aber bei Beauftragung einer ihm bekannten Firma die Baubetreuung selbst übernehmen würde, signalisiert er damit, dass er eine Baubetreuung höherer Qualität als die "wie ein Bauherr" zu leisten im Stande und bereit ist.

4. Dies gilt erst recht, wenn der Verwalter meint, in diesem Fall die Überprüfung des Angebots durch seinen hauseigenen Architekten vornehmen zu lassen.

5. Im Fall von Abdichtungsarbeiten am Dach ist somit der Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers maßgeblich, der über den eines durchschnittlichen Bauherrn hinausgeht, dabei aber nicht dem eines Architekten entsprechen muss.

6. Handelt es sich bei den vorgenommenen Abdichtungsarbeiten am Dach eines Mehrfamilienhauses um standardisierte Maßnahmen, die ein fachkundiger Handwerker beherrschen muss, ist vom Verwalter somit zwar keine durchgängige Überwachung der Arbeiten, aber doch eine Prüfung bei Abnahme auf für einen fachkundigen Dachdecker ohne Weiteres sichtbare und sich aufdrängende Ausführungsfehler zu erwarten.

7. Die Gemeinschaft kann den entstandenen Schaden fiktiv abrechnen.

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Online seit 16. Mai

IMRRS 2025, 0580

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.04.2025 - 10 U 54/24

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Das gilt auch für den Vorschussanspruch, mit der Maßgabe, dass er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

2. Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen durch vorbehaltlose Abnahme tritt ein, wenn der Besteller im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an.

3. Sieht die Baubeschreibung vor, dass eine Erdgeschosswohnung barrierefrei geplant ist, dann liegt ein Mangel vor, wenn Türschwellen an einer - dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden - Terrasse 8 cm hoch sind.

4. Der Vorschussanspruch ist nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu bemessen und umfasst auch die zukünftig anfallende Umsatzsteuer.

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Online seit 15. Mai

IMRRS 2025, 0621

LG Bonn, Urteil vom 31.03.2025 - 12 O 66/22

1. Der Mieter kann grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.

2. Ein Aushandeln liegt nicht vor, wenn die für den Vertragspartner des Verwenders nachteilige Wirkung der Klausel im Zuge von Verhandlungen zwar abgeschwächt, der gesetzesfremde Kerngehalt der Klausel vom Verwender jedoch nicht ernsthaft zur Disposition gestellt wird.

3. Eine AGB-Klausel, wonach der Mieter innerhalb von vier Wochen nach Übersendung der Nebenkostenabrechnung Belegeinsicht fordern muss, ist unwirksam.

4. Dies gilt erst recht, wenn dem Vermieter hingegen für die Aufstellung der Abrechnungen im Vertrag keine Ausschlussfrist auferlegt, und die Vorgabe jährlicher Abrechnung nicht sanktionsbewehrt ausgestaltet worden ist.

5. Zwar kann ein Einwendungsausschluss auch formularmäßig vereinbart werden. Seine Wirksamkeit hängt aber insbesondere davon ab, dass dem Mieter die gleiche Zeit für Einwendungen bleibt wie dem Vermieter für die Abrechnung.

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Online seit 14. Mai

IMRRS 2025, 0511

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.04.2025 - 980b C 16/24 WEG

1. Eine bauliche Veränderung setzt eine auf Dauer angelegte Maßnahme an realen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums voraus. Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich lediglich um eine des Gebrauchs.

2. Dementsprechend regelt ein Beschluss, der das temporäre Aufstellen einer aufgrund eigener Schwere auf dem Boden ruhenden Kinderwagen-Garage für einen überschaubaren vordefinierten Zeitraum auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass es dazu eines Eingriffs in selbiges bedarf, genehmigt, lediglich die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

3. Bei der Beschlussfassung über eine "Benutzung" ist eine umfassende Einzelfallbetrachtung vorzunehmen; die Regelung muss der "goldenen Grundregel" gegenseitiger Rücksichtnahme und sonstigem Recht entsprechen und die Interessen der Betroffenen (inklusive individueller Bedürfnisse) und der Eigentümer im Übrigen zum schonenden Ausgleich bringen, also ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben fördern und der Wahrung des Hausfriedens dienen.

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IMRRS 2025, 0597

AG Friedberg, Urteil vom 10.01.2025 - 2 C 580/24

1. Ein Beschluss, dass die Eigentümer ihren Balkon sanieren, ist unbestimmt, da diesem Beschluss nicht zu entnehmen ist, in welchem Umfang die Sanierung der Balkone durchgeführt werden soll, sprich nur das Sondereigentum (etwa Oberbelag) oder auch das Gemeinschaftseigentum (die Grundkonstruktion des Balkons und alle für die Sicherheit des Balkons erforderlichen Teile).

2. Ein Beschluss mit dem Ziel, Sondereigentum zu verwalten, ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Es besteht selbst dann keine Beschlusskompetenz, wenn eine öffentlich-rechtliche Vorschrift Maßnahmen am Sondereigentum erfordert.

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Online seit 13. Mai

IMRRS 2025, 0615

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 282/23

Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 283/23, IMRRS 2025, 0614).*)

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IMRRS 2025, 0595

KG, Urteil vom 27.02.2025 - 7 U 84/24

Eine Preisänderungsklausel ist unwirksam, wenn der Vertragspartner dem frühzeitig widersprochen hat. Dies gilt auch, wenn der Vertrag danach nicht gekündigt wurde. Dies gilt jedenfalls, wenn eine Kündigung erst zu einem Zeitpunkt mehrere Jahre später möglich gewesen wäre und zeitnah nach Ablauf der Kündigungsfrist erneut Widerspruch erhoben wurde.

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Online seit 12. Mai

IMRRS 2025, 0614

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 283/23

Der Vermieter einer Wohnung kann eine Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann.*)

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IMRRS 2025, 0613

BGH, Urteil vom 16.04.2025 - VIII ZR 270/22

1. Der erforderliche hinreichend substanziierte Sachvortrag des Mieters zu einer gesundheitlichen Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann insbesondere - muss aber nicht stets - durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden (Bestätigung von Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, Rz. 38, IMRRS 2019, 0707 = NZM 2019, 527; Senatsbeschluss vom 13.12.2022 - VIII ZR 96/22, Rz. 21, IVR 2023, 127 = NZM 2023, 210).*)

2. Vielmehr kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizinisch qualifizierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an.*)

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IMRRS 2025, 0593

AG Karlsruhe, Urteil vom 24.03.2025 - 9 C 268/25

Die Zahlung der erhöhten Miete "unter Vorbehalt" stellt keine Zustimmung zur Mieterhöhung i.S.v. §§ 558, 558b BGB dar.

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IMRRS 2025, 0598

AG Düsseldorf, Urteil vom 12.12.2024 - 95b C 72/24

1. Bei der beabsichtigten Umgestaltung der Fassade durch Anbringung eines Fassadengemäldes handelt es sich nicht um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage gem. § 20 Abs. 4 WEG.*)

2. Wenn der Beschluss die zu gestaltende Fläche konkret und abschließend beschreibt, Auskunft zu dem Kostenrahmen gibt, zum beabsichtigten Beginn der Arbeiten, zur Frage der fachlichen Begleitung der Arbeiten und den Anforderungen an die zu verwendenden Farben, zu der Mindestdauer, vor deren Ablauf das Kunstwerk nicht entfernt werden darf, Angaben enthält, ist er hinreichend bestimmt.*)

3. Unschädlich ist das Fehlen der Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seinem Abschluss konkret aussehen wird. Dies führt nicht zu einer Unbestimmtheit im Rechtssinne. Denn es gehört zum Wesen der Kunst, dass deren Ergebnis für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist.*)

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IMRRS 2025, 0574

OLG Stuttgart, Beschluss vom 10.03.2025 - 3 W 10/25

Die Besorgnis der Befangenheit ist nicht gerechtfertigt, wenn der abgelehnte Richter die Zurückweisung des Antrags auf Durchführung einer Videoverhandlung gem. § 128a ZPO mit der Komplexität des Falls und der Höhe des Streitwerts begründet, weil es sich hierbei um sachliche Erwägungen handelt, die bei der Geeignetheit des Falles eine Rolle spielen.*)

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