Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 14.05.2025 im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit gestern

Wohnraummiete

AG Friedberg, Urteil vom 20.11.2024 - 2 C 380/24

1. Für die Bestimmung der Minderungshöhe ist allein die objektive Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit maßgeblich.

2. Die fehlende Funktion der Rollläden in einer EG-Wohnung stellt insbesondere nachts ein Sicherheitsrisiko dar und begründet deshalb ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der vollen Miete (hier: bis zur Reparatur).

3. Ist nach einem Wasserschaden aufgrund von Schimmel und Feuchtigkeit der Großteil der Wohnung nicht nutzbar, ist eine Minderungsquote von 60% angemessen.

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Gewerberaummiete

LG Lübeck, Urteil vom 26.07.2024 - 5 O 26/23

Lädt ein E-Bike-Händler einen Akku über Nacht im eingebauten Zustand auf und explodiert der Akku dabei, so hat der Händler als Mieter dem Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden nach § 7 StVG zu ersetzen.

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Prozessuales

BGH, Beschluss vom 08.05.2025 - V ZB 44/24

Eine Wiedereinsetzung von Amts wegen kommt nicht in Betracht, wenn die Partei ausdrücklich und unmissverständlich erklärt, die Wiedereinsetzung werde nicht beantragt, und daran nach einem Hinweis des Gerichts festhält.*)

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Online seit 19. Mai

Gewerberaummiete

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2025 - 2 U 35/24

1. Der Austausch des Geschäftsführers der juristischen Person oder die Änderung der Gesellschafter begründet keinen Wechsel des Vertragspartners im Miet- oder Pachtvertrag. Eine unbefugte Überlassung an einen Dritten liegt in diesem Fall nicht vor.

2. Eine sog. "Change-of-Control-Klausel" bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft benachteiligt den Vertragspartner unangemessen und ist damit unwirksam. Bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft muss ein Vermieter mit einem Gesellschafterwechsel rechnen. Die Annahme eines Kontrollinteresses bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung geht zu weit.

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Wohnungseigentum

OLG Hamm, Urteil vom 26.11.2024 - 21 U 60/22

1. Ist ein Bauunternehmer mit Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beauftragt, hat der Verwalter diese Maßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Er ist grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei berücksichtigen (vgl. BGH, IMR 2020, 124).

2. Auch bei der Abnahme hat er die Arbeiten auf für ihn erkennbare Mängel zu überprüfen und auf deren Beseitigung hinzuwirken.

3. Erklärt der Verwalter aber, dass bei Beauftragung einer ihm unbekannten Firma er die Baubetreuung ablehne und die Gemeinschaft einen Architekten mit der Baubetreuung beauftragen müsse, er aber bei Beauftragung einer ihm bekannten Firma die Baubetreuung selbst übernehmen würde, signalisiert er damit, dass er eine Baubetreuung höherer Qualität als die "wie ein Bauherr" zu leisten im Stande und bereit ist.

4. Dies gilt erst recht, wenn der Verwalter meint, in diesem Fall die Überprüfung des Angebots durch seinen hauseigenen Architekten vornehmen zu lassen.

5. Im Fall von Abdichtungsarbeiten am Dach ist somit der Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers maßgeblich, der über den eines durchschnittlichen Bauherrn hinausgeht, dabei aber nicht dem eines Architekten entsprechen muss.

6. Handelt es sich bei den vorgenommenen Abdichtungsarbeiten am Dach eines Mehrfamilienhauses um standardisierte Maßnahmen, die ein fachkundiger Handwerker beherrschen muss, ist vom Verwalter somit zwar keine durchgängige Überwachung der Arbeiten, aber doch eine Prüfung bei Abnahme auf für einen fachkundigen Dachdecker ohne Weiteres sichtbare und sich aufdrängende Ausführungsfehler zu erwarten.

7. Die Gemeinschaft kann den entstandenen Schaden fiktiv abrechnen.

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Online seit 16. Mai

Bauträger

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.04.2025 - 10 U 54/24

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Das gilt auch für den Vorschussanspruch, mit der Maßgabe, dass er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

2. Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen durch vorbehaltlose Abnahme tritt ein, wenn der Besteller im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an.

3. Sieht die Baubeschreibung vor, dass eine Erdgeschosswohnung barrierefrei geplant ist, dann liegt ein Mangel vor, wenn Türschwellen an einer - dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden - Terrasse 8 cm hoch sind.

4. Der Vorschussanspruch ist nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu bemessen und umfasst auch die zukünftig anfallende Umsatzsteuer.

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Online seit 15. Mai

Gewerberaummiete

LG Bonn, Urteil vom 31.03.2025 - 12 O 66/22

1. Der Mieter kann grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.

2. Ein Aushandeln liegt nicht vor, wenn die für den Vertragspartner des Verwenders nachteilige Wirkung der Klausel im Zuge von Verhandlungen zwar abgeschwächt, der gesetzesfremde Kerngehalt der Klausel vom Verwender jedoch nicht ernsthaft zur Disposition gestellt wird.

3. Eine AGB-Klausel, wonach der Mieter innerhalb von vier Wochen nach Übersendung der Nebenkostenabrechnung Belegeinsicht fordern muss, ist unwirksam.

4. Dies gilt erst recht, wenn dem Vermieter hingegen für die Aufstellung der Abrechnungen im Vertrag keine Ausschlussfrist auferlegt, und die Vorgabe jährlicher Abrechnung nicht sanktionsbewehrt ausgestaltet worden ist.

5. Zwar kann ein Einwendungsausschluss auch formularmäßig vereinbart werden. Seine Wirksamkeit hängt aber insbesondere davon ab, dass dem Mieter die gleiche Zeit für Einwendungen bleibt wie dem Vermieter für die Abrechnung.

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Online seit 14. Mai

Wohnungseigentum

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.04.2025 - 980b C 16/24 WEG

1. Eine bauliche Veränderung setzt eine auf Dauer angelegte Maßnahme an realen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums voraus. Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich lediglich um eine des Gebrauchs.

2. Dementsprechend regelt ein Beschluss, der das temporäre Aufstellen einer aufgrund eigener Schwere auf dem Boden ruhenden Kinderwagen-Garage für einen überschaubaren vordefinierten Zeitraum auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass es dazu eines Eingriffs in selbiges bedarf, genehmigt, lediglich die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

3. Bei der Beschlussfassung über eine "Benutzung" ist eine umfassende Einzelfallbetrachtung vorzunehmen; die Regelung muss der "goldenen Grundregel" gegenseitiger Rücksichtnahme und sonstigem Recht entsprechen und die Interessen der Betroffenen (inklusive individueller Bedürfnisse) und der Eigentümer im Übrigen zum schonenden Ausgleich bringen, also ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben fördern und der Wahrung des Hausfriedens dienen.

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Wohnungseigentum

AG Friedberg, Urteil vom 10.01.2025 - 2 C 580/24

1. Ein Beschluss, dass die Eigentümer ihren Balkon sanieren, ist unbestimmt, da diesem Beschluss nicht zu entnehmen ist, in welchem Umfang die Sanierung der Balkone durchgeführt werden soll, sprich nur das Sondereigentum (etwa Oberbelag) oder auch das Gemeinschaftseigentum (die Grundkonstruktion des Balkons und alle für die Sicherheit des Balkons erforderlichen Teile).

2. Ein Beschluss mit dem Ziel, Sondereigentum zu verwalten, ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Es besteht selbst dann keine Beschlusskompetenz, wenn eine öffentlich-rechtliche Vorschrift Maßnahmen am Sondereigentum erfordert.

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