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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 17.06.2025 im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit heute

IMRRS 2025, 0520

OLG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2025 - 3 U 82/23

1. Auf den anrechenbaren Baukostenzuschuss ist nicht nur § 547 BGB, sondern - jedenfalls nach der Aufhebung des § 57c ZVG mit Wirkung zum 01.02.2007 - auch § 566c Satz 1 BGB anwendbar.

2. Im Einzelfall können unbillige Ergebnisse für den Mieter nach § 242 BGB korrigiert werden.

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IMRRS 2025, 0828

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.06.2025 - 10 U 146/24

Eine Preisanpassungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag ist auch einer AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterworfen und im Falle eines Verstoßes von Anfang an unwirksam. Nur Verstöße gegen die Vorschriften des Preisklauselgesetzes (PrKG) führen zu der in § 8 PrKG angeordneten Rechtsfolge.*)

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IMRRS 2025, 0810

LG Bamberg, Beschluss vom 07.05.2025 - 31 T 19/25

1. Kommt es aufgrund einer übereinstimmenden Erledigterklärung nicht mehr zu einer Beweisaufnahme und ist aus diesem oder aus sonstigem Grund offen, wie das Verfahren ohne die Erledigung geendet hätte, sind die Kosten in der Regel aufzuheben.

2. Diese Grundsätze sind analog auf die Beendigung des Verfahrens durch Vergleichsschluss und dem Gericht insoweit vorbehaltener Kostenentscheidung zu übertragen.

3. Lediglich in engen Grenzen ist eine Antizipation des Ergebnisses einer noch durchzuführenden Beweiserhebung zulässig, wenn aufgrund konkreter Umstände mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass der beweisbelasteten Partei der Beweis gelungen oder misslungen wäre.

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IMRRS 2025, 0823

BGH, Beschluss vom 08.04.2025 - VIII ZR 245/22

1. Eine Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn sie die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d Abs. 1 BGB überschreitet und die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete nicht berücksichtigt.

2. Allein der Umstand, dass der Vermieter dem Mieter die Wahlmöglichkeit zwischen der Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer niedrigeren Miete einerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nichtausführung von Schönheitsreparaturen andererseits eingeräumt hat, genügt nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln und damit für das Vorliegen einer wirksamen (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel.

3. Die Vornahme von Änderungen in einem Vertragsentwurf jenseits der kontrollgegenständlichen Klausel genügt ebenso wenig für die Annahme, der Vertragstext sei insgesamt oder hinsichtlich der kontrollgegenständlichen Klausel individuell ausgehandelt, wie der Umstand, dass Verwendungsgegner die von der Verwenderin eingeräumte Möglichkeit einer Besprechung zu dem geänderten Vertragstext nicht genutzt, sondern diesen ohne Äußerung von Änderungswünschen unterzeichnet hat.

4. Dass die Vertragspartner bei Verhandlungen jeweils für sich ihre wirtschaftliche Position als einheitliches Paket beurteilt haben, rechtfertigt nicht, eine vom Verwender gestellte, konkret nicht verhandelte und unverändert in den Vertrag übernommene Vertragsbedingung als ausgehandelt anzusehen.

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IMRRS 2025, 0825

OLG Hamburg, Urteil vom 29.04.2025 - 4 W 105/24

Verstößt ein Heimbewohner nachhaltig gegen das Selbstbestimmungs- oder Persönlichkeitsrecht anderer Bewohner, insbesondere durch wiederholte sexuelle Übergriffe, stellt dies regelmäßig eine gröbliche Pflichtverletzung i.S.d. § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG dar.*)

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IMRRS 2025, 0749

LG Berlin II, Beschluss vom 10.02.2025 - 63 T 18/25

Für die Klage auf Zustimmung zur Auswechslung eines Teils der Mieter bei einer Mietermehrheit ist ein Streitwert in Höhe der Jahresnettomiete anzusetzen.

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Online seit 27. Juni

IMRRS 2025, 0817

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.05.2025 - 24 U 227/23

1. Der Rücktritt von einem Dauerschuldverhältnis (hier: Miete) ist zulässig, wenn aufgrund einer gegenwärtigen Tatsachengrundlage objektiv und mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit prognostiziert werden kann, dass eine Vertragsverletzung (hier: Erfüllungsgefährdung) gem. § 323 Abs. 1 BGB eintreten wird.*)

2. Der Befall einer Wohnung mit Bettwanzen stellt einen Mangel der Mietsache gem. § 536 BGB dar, welcher vor Mietbeginn einen Rücktritt begründen kann.*)

3. Ein aufgetretener Bettwanzenbefall und die damit einhergehende Notwendigkeit des wiederholten Einsatzes hochwirksamer Insektizide begründet eine Unzumutbarkeit der Nutzung für den Mieter.*)

4. Da ein Bettwanzenbefall regelmäßig durch ein übliches und sozialadäquates Nutzungsverhalten hervorgerufen wird, begründet dies keine Überschreitung des Mietgebrauchs gem. § 538 BGB. Demgemäß begründet das Einbringen von Bettwanzen auch kein Verschulden gem. § 276 BGB.*)

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IMRRS 2025, 0783

LG Lüneburg, Urteil vom 04.03.2025 - 9 S 28/24

Zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen im Falle der Einberufung durch Nichtberechtigte.*)

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Online seit 26. Juni

IMRRS 2025, 0796

OLG Braunschweig, Beschluss vom 02.06.2025 - 8 U 29/24

1. Eine vertragliche Zahlungsvereinbarung, die eine vollständige "Kaufpreiszahlung" bereits dann vorsieht, wenn die Außenanlagen und das Gemeinschaftseigentum noch nicht (vollständig) fertiggestellt sind, den Erwerber - bei Vollstreckungsunterwerfung - aber gleichwohl zur Abnahme verpflichtet, ist unwirksam.

2. Eine erklärte Abnahme bleibt wirksam, auch wenn der Erwerber keine Überprüfung vorgenommen hat oder sich hierzu nicht in der Lage sah. Das gilt auch bei fehlender Abnahmereife.

3. Nicht jede unwirksame Abnahmeklausel führt zur Unwirksamkeit der Abnahme selbst.

4. Mit der Abnahme wird die Fertigstellungsrate von 3,5% auch dann fällig, wenn noch wesentliche Restleistungen oder Mängel vorhanden sind.

5. Bei (hier: Wohnungs-)Abnahmeprotokollen handelt es sich nicht um Vertragsbedingungen, sondern um Willenserklärungen bzw. geschäftsähnliche Handlungen, die keine vertragsgestaltende Wirkung haben.

6. Der erwerbende Verbraucher kann nach Abnahme keine Vertragserfüllungssicherheit mehr verlangen. Sofern er keine Vertragserfüllungssicherheit erhalten und auch keinen Einbehalt vorgenommen hat, hat er gegen den Bauträger keinen Rückzahlungsanspruch.

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IMRRS 2025, 0652

LG Karlsruhe, Urteil vom 28.03.2025 - 9 S 41/24

1. Um auf den Verkäufer keinen indirekten Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags auszuüben, kommt ein Anspruch auf vorvertraglichen Schadensersatz nur bei besonders schwer wiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzungen infrage (in Anlehnung an BGH, IMR 2018, 68).

2. Einer wesentlichen Bedeutung kommen dabei Ablauf und Inhalt der zwischen den Parteien geführten Vertragsverhandlungen zu: Veranlasst der Verkäufer den potenziellen Erwerber beispielsweise zur Beauftragung eines Notarvertragsentwurfs mit der Aussage: "Sie sind der Käufer!", so ist aufgrund des dadurch begründeten besonderen Vertrauensverhältnisses dem Erwerber im Einzelfall auch bei Vorliegen eines späteren, besseren Angebots eines Drittinteressenten Gelegenheit zu geben, mit dem Angebot "gleichzuziehen".

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IMRRS 2025, 0500

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.04.2025 - 2-04 O 66/24

Ein Amtshaftungsanspruch ist begründet, wenn die Bauaufsicht widerrechtlich die Nutzungsaufnahme eines Bauvorhabens vor dessen Fertigstellung untersagt.

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IMRRS 2025, 0812

OLG Celle, Beschluss vom 03.06.2025 - 14 U 226/24

1. Die Störung des Intermediärs der Justiz stellt eine dem Verantwortungsbereich des Gerichts zuzuordnende Verhinderung des fristgerechten Zugangs von Schriftsätzen, die über das beA eingereicht werden müssen, dar.*)

2. Ist wegen einer technischen Störung auf Seiten der Justiz keine Kommunikation mit dem Gericht möglich, besteht wegen einer darauf beruhenden Fristversäumnis ein Wiedereinsetzungsgrund. Der Absender muss dann auch keine andere Art der Einreichung wählen.*)

3. Eine gesetzliche Pflicht zur fristgemäßen Ersatzeinreichung bei Vorliegen einer vorübergehenden technischen Störung lässt sich aus § 130d Satz 2 ZPO jedenfalls dann nicht ableiten, wenn die Störung - wie hier - nicht der Partei des Rechtsstreits, sondern dem Gericht zuzurechnen ist.*)

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Online seit 25. Juni

IMRRS 2025, 0762

LG Lübeck, Urteil vom 26.11.2024 - 17 O 49/24

1. Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters und wird erst fällig, wenn dieses Sicherungsbedürfnis entfallen ist, der Vermieter also keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr hat. Bis zum Eintritt der Fälligkeit hat der Mieter keinen Zugriff auf die Kaution, insbesondere nicht durch Aufrechnung.

2. Endet das Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, kann der Vermieter sämtliche Forderungen aus dem Mietvertrag unabhängig vom Entstehungszeitpunkt gegen den nach Vertragsende fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ver- bzw. aufrechnen.

3. Die Kautionsforderung kann nicht als Insolvenzforderung qualifiziert werden. Masseforderung ist sie andererseits auch nicht, da sie als Sicherheitsleistung keine Gegenleistung für die Zeit des eröffneten Verfahrens darstellt und vor Insolvenzeröffnung fällig geworden ist.

4. Der Vermieter kann sich nach Beendigung des Insolvenzverfahrens aus der Kaution befriedigen.

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IMRRS 2025, 0785

LG Hamburg, Urteil vom 06.11.2024 - 318 S 49/23

1. Wesentliche Bestandteile des Gebäudes können nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, wenn sie nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern.

2. Dies ist bei Rollläden jedenfalls dann anzunehmen, wenn sie von außen angebracht und sichtbar sind.

3. Dabei ist unerheblich, wenn nicht sämtliche Fenster des Gebäudes mit Rollläden ausgestattet sind, da die Einheitlichkeit der Außenfassade nicht Voraussetzung für eine erhebliche Beeinträchtigung der äußeren Gestaltung durch die Beseitigung des wesentlichen Bestandteils ist.

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IMRRS 2025, 0776

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 07.05.2025 - 5 W 25/25

Die Einholung einer rechtzeitig beantragten Gutachtenergänzung im selbständigen Beweisverfahren - hier: gegen den Wohngebäudeversicherer - kann auch nach Klageerhebung und Beiziehung der Akten durch das Prozessgericht nicht mit dem Hinweis auf die "Beendigung" des Beweisverfahrens abgelehnt werden, wenn die zur Hauptsache getroffenen Anordnungen (noch) nicht erkennbar darauf abzielen, die unerledigten Fragen des Antragstellers aus dem selbständigen Beweisverfahren erschöpfend zu beantworten.*)

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Online seit 24. Juni

IMRRS 2025, 0756

OLG München, Beschluss vom 05.06.2025 - 7 W 661/25

1. Der Wert der Hauptsache ist maßgebend für die Gebühren der Nebenintervention, wenn die Nebenintervenienten sich uneingeschränkt den Anträgen der unterstützten Partei anschließen.

2. Das wirtschaftliche Interesse der Nebenintervenienten ist für die Wertbestimmung irrelevant, sofern kein selbstständiges Rechtsmittel eingelegt wird. Nur für diesen Fall hat der Bundesgerichtshof offengelassen, ob es dann auf das wirtschaftliche Interesse des Nebenintervenienten ankommt. Für alle anderen Fälle, kommt es jedenfalls ausdrücklich nicht darauf an, ob das wirtschaftliche Interesse des Nebenintervenienten dem der unterstützten Hauptpartei gleichkommt oder ob es geringer oder gar höher ist. Solche Aspekte betreffen nämlich das Innenverhältnis des Nebenintervenienten zur unterstützten Partei und sind deshalb für den Rechtsstreit zwischen den Hauptparteien weder relevant noch in diesem aufzuklären.

3. Der Antrag auf gesonderte Wertfestsetzung nach § 33 Abs. 1 RVG ist unbegründet, wenn die Gebühren der Nebenintervention sich nach dem für die Gerichtsgebühren maßgebenden Wert richten.

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Online seit 23. Juni

IMRRS 2025, 0744

KG, Urteil vom 25.06.2024 - 21 U 98/23

1. Eine Vertragsstrafenklausel begegnet auch als Allgemeine Geschäftsbedingung keinen Bedenken, wenn sie einen angemessenen Tagessatz bestimmt (hier 0,01% des Kaufpreises pro Werktag) und insgesamt auf 5% der Kaufpreissumme gedeckelt ist.*)

2. Derjenige, der zu einer Bauleistung verpflichtet ist und sich von der Nichteinhaltung eines Termins entlasten will (§ 286 Abs. 4 BGB), hat konkret darzulegen, wie sich die Umstände, auf die er sich beruft, auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt haben ("bauablaufbezogene Darstellung").*)

3. Durch einen Rücktritt erlischt der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe grundsätzlich nicht.*)

4. Tritt ein Besteller aufgrund eines ihm in einem Bauträgervertrag vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung eines abnahmereifen Bauwerks von dem Vertrag zurück, erlischt hierdurch nicht der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben.*)

5. Stellt die erstinstanzlich obsiegende Partei ihren Feststellungsantrag im Berufungsrechtszug teilweise auf Zahlung um, so kann dies eine Anschlussberufung darstellen, die nicht den für die Klageänderung im Berufungsverfahren in § 533 ZPO aufgestellten besonderen Erfordernissen unterliegt.*)

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IMRRS 2025, 0782

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 05.12.2024 - 303c C 10/23

Die in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach jeder Eigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die in seinem Sondereigentum stehen, ihm zur Sondernutzung überlassen sind oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden und ausschließlich diesem zu dienen bestimmt sind, auf seine Kosten ordnungsgemäß in Stand zu halten und in Stand zu setzen hat, ist dahin auszulegen, dass sie die Instandsetzung auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Balkone betrifft.*)

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Online seit 22. Juni

IMRRS 2025, 0791

AG Hanau, Urteil vom 11.04.2025 - 32 C 37/24

1. Der Inhalt eines von den Parteien unterzeichneten Über- oder Rückgabeprotokolls ist, so keine abweichenden Abreden getroffen werden, sowohl hinsichtlich positiv aufgeführter Verschlechterungen der Mietsache als auch Fehlens nicht aufgeführter bindend, es sei denn, solche können im Zug einer üblichen Prüfung nicht erkannt werden.*)

2. Unterzeichnet der Mieter das Protokoll behauptetermaßen nur, um nicht selbst für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, steht das der vereinbarten Protokollwirkung nicht entgegen.*)

3. Behauptet der Mieter entgegen einem den mangelfreien Zustand der Mietsache bei Rückgabe bestätigenden unterzeichneten Protokoll, es hätten bis zu Ende Mängel vorgelegen, ist er mit diesem Vortrag insgesamt ausgeschlossen, da bzw. wenn er nicht vorträgt, wann zuvor bestehende Mängel behoben worden seien.*)

4. Einrichtungen, welche der Mieter in die Wohnung einbringt (hier: Laminat), sind spätestens bei Mietende wieder zu entfernen. Ein Anspruch des Mieters auf Kostenerstattung besteht nur, wenn dieses vereinbart wurde oder der Vermieter der Entfernung widerspricht.*)

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Online seit 20. Juni

IMRRS 2025, 0788

LG München I, Urteil vom 23.10.2024 - 1 S 4107/24 WEG

1. Hat die Gemeinschaft ein Ermessen, kann die Anfechtung des Negativbeschlusses keinen Erfolg haben.

2. Will ein Eigentümer eine Beschlussersetzung über eine Auftragsvergabe erreichen, muss er dem Gericht die erforderlichen Tatsachen - unter anderem Angebote - vortragen.

3. Die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf Wiederinbetriebnahme eines defekten Aufzugs.

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Online seit 18. Juni

IMRRS 2025, 0688

KG, Beschluss vom 27.05.2025 - 21 W 8/25

1. Der Begriff der "vollständigen Fertigstellung" im Sinne der MaBV ist mit der Herstellung der Abnahmereife gleichzusetzen. Das Vertragsobjekt des Bauträgervertrags ist deshalb "vollständig fertig gestellt", wenn es insgesamt abgenommen oder die in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum fallenden Bereiche abnahmereif hergestellt sind (vgl. Senat, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 44/22, IBRRS 2025, 1437).*)

2. Die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel, die sog. Protokollmängel, hindern die Fälligkeit der Schlussrate nicht, sondern begründen zu Gunsten des Erwerbers eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung (vgl. Senat, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 44/22, IBRRS 2025, 1437).*)

3. Zahlt der Erwerber die nach dem Bauträgervertrag vorgesehene Schlussrate von 3,5% nicht und beruft sich auf Mängel am Gemeinschaftseigentum, hat er bis zum Abschluss der Beweisaufnahme über diese Mängel keinen Anspruch auf Zustimmung des Bauträgers zur Eigentumsübertragung.*)

4. Gegebenenfalls ist die vom Erwerber begehrte Eigentumsumschreibung Zug-um-Zug gegen Zahlung der restlichen Kaufpreisforderung auszusprechen, wobei letzteres wiederum erst Zug-um-Zug gegen Beseitigung der Mängel zu erfolgen hat. Für eine solche Konstellation kann eine "doppelte Zug-um-Zug-Verurteilung" sachgerecht sein.*)

5. Die folgende Bestimmung zur Regelung von Flächenabweichungen des Vertragsobjekts ist als Allgemeine Geschäftsbedingung eines Bauträgers wirksam (vgl. Senat, Urteil vom 27.05.2025 - 21 U 44/22, IBRRS 2025, 1437): "Verändert sich die ca.-Fläche des Kaufgegenstands um mehr als 3%, so verändert sich der Kaufpreis entsprechend für die 3% überschreitende Abweichung. Maßgeblich für die Flächenberechnung ist die Wohnflächenverordnung, wobei bei der Berechnung die Rohbaumaße zu Grunde gelegt und die Flächen ohne Putzabzug ermittelt sowie nicht tragende Zwischenwände, Vorwandinstallationen und Treppen übermessen wurden."*)

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IMRRS 2025, 0771

AG Hannover, Urteil vom 28.08.2024 - 544 C 4784/24

1. Nach Beendigung des Verwaltervertrags hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Herausgabe von allen, was der Verwalter zur Ausführung seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat, insbesondere alle Verwaltungsunterlagen in Bezug auf das Verwaltungsobjekt.

2. Die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht durch den Verwalter.

3. Demzufolge richtet sich ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Herausgabe von Unterlagen an die Gemeinschaft und nicht an den Verwalter.

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Online seit 17. Juni

IMRRS 2025, 0721

LG Paderborn, Urteil vom 20.11.2024 - 51 C 172/24

1. Der Vermieter muss den Mieter gegen Störungen im Gebrauch, insbesondere auch durch andere Mieter, im möglichen und zumutbaren Umfang schützen.

2. Der Vermieter muss nicht einschreiten, wenn der Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt ist.

3. Wann eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, beurteilt sich nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und dem, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist.

4. Deutlich (intensiv) wahrnehmbarer Rauch ist grundsätzlich als eine wesentliche Beeinträchtigung anzusehen; das gilt auch dann, wenn sie nur eine Zigarettenlänge andauert.

5. Allerdings besteht ein Unterlassungsanspruch gegenüber als wesentlich anzusehenden Beeinträchtigungen durch Tabakrauch nicht uneingeschränkt, weil der gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der Wohnung und auf dem Balkon gehört.

6. Bei Beeinträchtigungen durch Tabakrauch führt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme - wenn eine Verständigung der Parteien untereinander nicht möglich ist - im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind.

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IMRRS 2025, 0743

OLG Brandenburg, Urteil vom 26.05.2025 - 2 U 2/25

1. Bei einem gemischten Vertrag über die Lieferung von Pflastersteinen, Entsorgung von Betonschutt und die Vermietung von Baumaschinen sind die verschiedenen Gewährleistungsregelungen zu kombinieren mit der Folge, dass bei Leistungsstörungen jeweils die Regeln des Vertragstyps heranzuziehen sind, für den die betreffende Leistung charakteristisch ist (hier: Kaufrecht für Mängel der gelieferten Pflastersteine).

2. Pflastersteine müssen sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignen, andernfalls sind sie auch dann mangelhaft, wenn sie der vereinbarten Beschaffenheit entsprechen.

3. Der Käufer hat über den Anspruch auf Ersatzlieferung hinaus auch einen Vorschussanspruch auf die erforderlichen Kosten für den Ausbau der mangelhaften und den Einbau der bestimmungsgemäß verlegten Pflastersteine.

4. Bei absoluter Unverhältnismäßigkeit der Ein- und Ausbaukosten kann der Verkäufer seine Kostenbeteiligung auf einen angemessenen Betrag beschränken. Dies gilt jedoch grundsätzlich nur für ästhetische Beeinträchtigungen und nicht - wie hier - für funktionale Einschränkungen.

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