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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 15.10.2025 im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit heute

IMRRS 2025, 1339

OLG München, Beschluss vom 12.03.2024 - 27 U 3051/23 Bau

1. Ein Vertrag, mit dem die Verpflichtung begründet werden soll, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung. Dem Formzwang unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören, einschließlich vor der Beurkundung bewirkte Zahlungen sowie Sonderentgelte.

2. Haben die Parteien bewusst Unrichtiges beurkunden lassen, ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nichtig (hier bejaht).

3. Die Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrags kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig sein. Der Treuwidrigkeitseinwand scheidet jedoch in Fällen aus, in denen die Parteien wissentlich und willentlich einen einen niedrigeren als den tatsächlich gewollten Kaufpreis beurkunden lassen.

4. § 817 Satz 2 BGB steht dem Rückforderungsanspruch des Erwerbers hinsichtlich der an den Verkäufer geleisteten (nicht beurkundeten) Kaufpreiszahlungen nicht entgegen.

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IMRRS 2025, 1364

OLG Köln, Beschluss vom 20.08.2025 - 19 W 21/25

1. Bei einer Kenntniserlangung der Gründe für die Ablehnung des Sachverständigen während der mündlichen Erstattung des Sachverständigengutachtens ist das Befangenheitsgesuch unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, anzubringen.

2. Der Verlust des Ablehnungsrechts nach rügelosem Verhandeln zur Sache umfasst hiernach jedenfalls die der Partei bekannten Ablehnungsgründe, d.h. solche, die sich aus Äußerungen des Gutachters im Rahmen seiner Anhörung ergeben.

3. Der allgemein gehaltene Antrag auf Gewährung einer Frist zur Stellungnahme zur Beweisaufnahme genügt nicht.

4. Eine fehlerhafte Tatsachengrundlage für das Sachverständigengutachten kann allenfalls Anlass für die Einholung einer ergänzenden erläuternden Stellungnahme oder/und einer (weiteren) mündlichen Anhörung des Sachverständigen geben, keinesfalls aber die Besorgnis einer Befangenheit begründen.

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IMRRS 2025, 1356

OLG Köln, Beschluss vom 19.07.2023 - 16 U 39/22

1. Der Besteller genügt seiner Darlegungspflicht, wenn er einen Mangel in seinem äußeren Erscheinungsbild behauptet und belegt (sog. Symptomtheorie). Erforderlich ist nur eine hinreichend genaue Bezeichnung von Mangelerscheinungen, die einer fehlerhaften Leistung eines Baubeteiligten zugeordnet werden können. Der Besteller ist nicht gehalten, auch die Mängelursachen im Einzelnen anzugeben.

2. Eine schlüssige Klage setzt die Darstellung des Sachverhalts voraus, und zwar in dem Sinne, dass der Schriftsatz aus sich heraus verständlich und die Bezugnahme auf Anlagen nachvollziehbar bleibt. Der Vortrag darf insgesamt nicht so angelegt sein, dass die Bezugnahme auf Anlagen substantiierten Vortrag ersetzt. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, sich etwaige Tatsachengrundlagen für die Subsumtion aus den Anlagen herauszusuchen.

3. Ein gerichtlicher Hinweis ist nicht erforderlich, wenn der Mangel des Vortrages auf der Hand liegt und von einer gewissenhaften und sachkundigen Prozesspartei hätte erkannt werden müssen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Prozessgegner auf den Mangel des Vortrages hinweist und dieser Hinweis auch zutreffend ist.

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Online seit gestern

IMRRS 2025, 1352

OLG Schleswig, Urteil vom 20.08.2025 - 12 U 74/24

1. Der Einwand eines Verstoßes gegen die Schriftform ist von Amts wegen zu berücksichtigen, selbst wenn sich keine Partei auf den Formmangel berufen hat.

2. Für die Festlegung des Mietobjekts reichen konkrete Angaben der Örtlichkeiten sowie eine Circa-Angabe an Quadratmetern, während sich die präzise Lage und Anordnung regelmäßig an Ort und Stelle feststellen lässt. Es genügt also, wenn das Mietobjekt vor Ort bestimmbar ist.

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IMRRS 2025, 1355

LG München I, Beschluss vom 22.05.2025 - 1 S 9755/24 WEG

Ein Anspruch auf eine Änderung der Teilungserklärung besteht nicht, wenn das Ziel (hier bauliche Veränderung) auch durch einen Beschluss erreicht werden kann.

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Online seit 24. Oktober

IMRRS 2025, 1324

AG Minden, Urteil vom 16.09.2025 - 36 C 8/25

Entfernt man sich nach einer körperlichen Auseinandersetzung und dem Herbeirufen der Polizei von der Versammlung, kann dennoch mit Beschlussfassungen zu rechnen sein; es besteht eine Erkundigungsobliegenheit, deren Verletzung einer Wiedereinsetzung in die versäumte Klagefrist entgegensteht.

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Online seit 23. Oktober

IMRRS 2025, 1357

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 108/24

Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.*)

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IMRRS 2025, 1297

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 221/24

1. Die Rechte des Mieters im Falle einer Veräußerung des Wohnraums sind durch § 566 BGB umfassend geschützt und verringern sich nicht dadurch, dass nunmehr eine natürliche statt einer juristischen Person auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintritt.

2. Nimmt eine Modernisierungsvereinbarung ausdrücklich Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag und ändert diesen (lediglich) "in den nachstehenden Punkten ab", bringen die Parteien damit zum Ausdruck, dass der ursprünglich vereinbarte Mietvertrag und die darin enthaltenen Regelungen weiter Bestand haben sollen, sofern nicht grundsätzlich durch die Modernisierungsvereinbarung eine neue Regelung getroffen wird.

3. Ausreichend ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs regelmäßig die Angabe der Person, die die Wohnung benötigt und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Angaben zur Wohnsituation sind erforderlich, soweit sie für den Erlangungswunsch von Bedeutung sind.

4. Sieht eine Vertragsklausel vor, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausreicht; vielmehr müssen "wichtige berechtigte Interessen (...) eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", so reicht das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse nicht aus; es muss darüber hinaus vielmehr ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der durch das Erfordernis wichtiger berechtigter Interessen, die die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, definiert ist. Die Klausel billigt dem Mieter einen gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhten Bestandsschutz zu.

5. Eine "Familienzusammenführung" genügt hierfür nicht.

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Online seit 22. Oktober

IMRRS 2025, 1336

LG München I, Urteil vom 25.06.2025 - 14 S 14073/24

1. Die Zustimmung nach § 558b Abs. 1 BGB ist bedingungsfeindlich und darf auch nicht unter einem Vorbehalt erklärt werden. Eine unter Bedingungen oder einem Vorbehalt erteilte Zustimmung ist rechtlich nichtig.

2. Gibt der Mieter durch den Vorbehalt zu erkennen, dass er die Zustimmung nur gelten lassen will, wenn weitere Umstände oder Ereignisse eintreten, dann fehlt es an einer wirksamen Zustimmung.

3. Erklärt sich der Mieter grundsätzlich mit der Mieterhöhung einverstanden, meldet aber Zweifel an der Korrektheit der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete an und benennt dabei konkret drei falsch angewandte Mietspiegelmerkmale, liegt darin keine vollumfängliche vorbehaltlose Zustimmung zur Mieterhöhung.

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IMRRS 2025, 1332

OLG Hamm, Beschluss vom 23.06.2025 - 25 W 98/25

1. Die eine Hinweispflicht des Sachverständigen auslösende Erheblichkeitsgrenze ist jedenfalls bei einer Überschreitung des angeforderten Vorschusses von 25 % anzunehmen.

2. Da bereits leichte Fahrlässigkeit ausreicht, kann sich ein fehlendes Vertretenmüssen des Sachverständigen nicht daraus ergeben, dass die Höhe des Vorschusses (nur) der mit der Ladung zum Termin übersandten gerichtlichen Verfügung zu entnehmen war.

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Online seit 21. Oktober

IMRRS 2025, 0768

OLG Celle, Beschluss vom 27.08.2024 - 2 W 117/24

1. Der gerichtlich bestellte Sachverständige erhält eine Vergütung grundsätzlich nur insoweit, als seine Leistung bestimmungsgemäß verwertbar ist. Weist sein Gutachten Mängel auf, hat er diese innerhalb einer ihm hierfür gesetzten angemessenen Frist zu beseitigen.

2. Die Einräumung einer Frist zur Mängelbeseitigung ist entbehrlich, wenn die Leistung grundlegende Mängel aufweist oder wenn offensichtlich ist, dass eine Mängelbeseitigung nicht erfolgen kann.

3. Inhaltliche Mängel berühren den Vergütungsanspruch des Sachverständigen grundsätzlich nicht. Voraussetzung für eine Versagung der Vergütung ist vielmehr, dass das Gutachten aufgrund inhaltlicher, objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und mithin unter keinem Gesichtspunkt als Entscheidungsgrundlage dienen kann.

4. Mangelhaft ist eine gutachterliche Leistung, wenn sie fachliche oder objektiv feststellbare, inhaltliche Defizite aufweist, die gestellte Beweisfrage nicht, weitgehend nicht eindeutig oder nicht nachvollziehbar beantwortet oder sich auf die Mitteilung eines Ergebnisses beschränkt.

5. Allein der Umstand, dass der Sachverständige entsprechende DIN-Normen nicht kennt, führt zwar regelmäßig zur Mangelhaftigkeit der Leistung, lässt aber eine Fristsetzung nicht per se entbehrlich erscheinen.

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IMRRS 2025, 1321

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.06.2025 - 5 A 1399/22

1. Schriftsätze, die über das beA übermittelt werden, müssen einfach oder qualifiziert elektronisch signiert sein.

2. Da Rechtsanwälte verfahrensleitende Schriftsätze über das beA nur selbst übertragen dürfen, müssen sie deren Inhalt vor Versand prüfen.

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Online seit 20. Oktober

IMRRS 2025, 1315

LG Berlin II, Beschluss vom 06.05.2024 - 64 S 19/22

1. § 548 Abs. 1 BGB stellt für die dort bezeichneten Ansprüche eines Vermieters eine abschließende Sonderregelung dar, die den allgemeinen Verjährungsvorschriften vorgeht.

2. Den Mietern ist die Verjährungseinrede nach §§ 548 Abs. 1, 214 BGB weder nach Art. 14 GG deswegen zu versagen, weil der vom Vermieter geltend gemachte Schaden der Höhe nach existenzvernichtend sei, noch gemäß § 242 BGB deshalb, weil die Mieter die Wohnung vorsätzlich zerstört hätten, statt die versprochenen Instandsetzungsarbeiten und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB erfasst auch Schadenersatzansprüche wegen - fahrlässiger oder auch vorsätzlicher - unerlaubter Handlung.*)

3. Der Vermieter kann sich gemäß § 162 Abs. 1 BGB nicht darauf berufen, die Mieter hätten die als Gegenleistung für einen Mieterlass versprochenen Renovierungsmaßnahmen nicht durchgeführt, wenn er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Mieter vereitelte.*)

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IMRRS 2025, 1221

AG München, Urteil vom 18.09.2025 - 419 C 23314/24

1. Die vom Vertragszweck gedeckte Nutzung zum Wohnen kann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnanschrift als Sitz der Betriebsstätte angibt, in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Maßgeblich sind jedoch die Umstände des Einzelfalls.

2. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des "Wohnens". Die bloße Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse gegenüber Kunden auf einer Website, trägt die Annahme einer Überschreitung der Grenze der Wohnnutzung allein nicht.

3. Der Vermieter ist für die über die Wohnnutzung hinausgehende gewerbliche Nutzung beweisbelastet.

4. Mahnt der Vermieter ab und mahnt danach erneut ab, statt eine Kündigung auszusprechen, kann eine Kündigung nicht mehr auf Sachverhalte gestützt werden, die zwischen der ersten und der zweiten Abmahnung liegen.

5. Die nicht genehmigte Untervermietung eines Teils der Wohnung an den stellt eine Pflichtverletzung dar, die mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet ist, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen - jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung hat.

6. Bereits die Absicht des Mieters, nach dem Auszug eines bisherigen Mitmieters nicht allein leben zu wollen, oder der nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine Wohngemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, kann ein solches Interesse begründen.

7. Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse ist auch zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will.

8. Das berechtigte Interesse des Mieters tritt nur zurück, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre, was insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten oder bei Überbelegung anzunehmen ist.

9. Es ist dem Mieter in dem Fall, in dem er ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, einen Dritten in die Wohnung aufgenommen hat, nicht verwehrt, sich gegenüber der Kündigung des Vermieters darauf zu berufen, dass ihm ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung zusteht.

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Online seit 17. Oktober

IMRRS 2025, 1327

BGH, Urteil vom 06.08.2025 - VIII ZR 250/23

Zur Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers für Schäden, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.*)

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IMRRS 2025, 1323

LAG Hamburg, Urteil vom 14.07.2025 - 4 SLa 26/24

1. Der Beweis des ersten Anscheins greift bei typischen Geschehensabläufen ein, also in Fällen, in denen ein bestimmter Sachverhalt feststeht, der nach der allgemeinen Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache oder auf einen bestimmten Ablauf als maßgeblich für den Eintritt eines bestimmten Erfolgs hinweist (im Anschluss an BAG, IBR 2024, 546; BGH, Urteil vom 12.12.2023 - VI ZR 76/23, Rz. 19, IBRRS 2024, 0468).*)

2. Sind auf der Reproduktion des Zustellbelegs bei einem Einwurf-Einschreiben die Art der Sendung (Einschreiben Einwurf), die Sendungsnummer, die Postleitzahl und der Zustellbezirk erfasst, stehen unter der Kategorie Empfangsberechtigter zum Ankreuzen die Möglichkeiten "Empf", "EmpfBev" und "And.EmpfBer" zur Verfügung und steht hinter dem Titel Empfangsbestätigung der Text "Ich habe die o.g. Sendung dem Empfangsberechtigten übergeben, bzw. das Einschreiben Einwurf in die Empfangsvorrichtung des Empfängers eingelegt", streitet bei Übersendung eines Schriftstücks per Einwurf-Einschreiben und gleichzeitiger Vorlage des Einlieferungsbelegs und der Reproduktion des Auslieferungsbelegs nicht der Beweis des ersten Anscheins für den Zugang dieses Schriftstücks bei dem Empfänger.*)

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IMRRS 2025, 1322

OLG Köln, Beschluss vom 09.10.2025 - 5 W 28/25

1. Sieht eine Partei darin einen Befangenheitsgrund, dass der im selbständigen Beweisverfahren bestellte Sachverständige den Gutachtenauftrag im schriftlichen Gutachten überschreitet, muss sie den Befangenheitsantrag bereits im selbständigen Beweisverfahren unverzüglich stellen. Der erst im Hauptsacheverfahren gestellte Befangenheitsantrag ist unzulässig.*)

2. Zur Frage, ob die einmalige Antwort "Unsinn" des Sachverständigen auf eine Frage der Partei in der mündlichen Verhandlung die Besorgnis der Befangenheit rechtfertigt.*)

3. Ein Mangel an Sachkunde sowie Unzulänglichkeiten oder Fehler des Gutachtens begründen die Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen nicht.*)

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Online seit 16. Oktober

IMRRS 2025, 1163

AG Bocholt, Urteil vom 28.03.2025 - 21 C 10/24

1. Sperrmüllkosten sind als umlagefähig anzusehen, wenn diese Kosten zwar nicht jährlich, aber doch laufend dadurch entstehen, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Es muss sich demnach um für den Vermieter zumindest wiederkehrende Kosten handeln.

2. Dagegen sind die Kosten einer einmaligen "Entrümpelungsaktion" nicht im Rahmen von laufenden Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

3. Wohnungsabnahmen und das Einweisen von Handwerkern gehört nicht zu den umlagefähigen Tätigkeiten eines Hauswarts.

4. Nimmt der Vermieter eine klare Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts nicht vor, müssen die vollständigen angesetzten Kosten für den Hauswart als nicht umlagefähig angesehen werden.

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IMRRS 2025, 1311

LG Hamburg, Urteil vom 14.03.2025 - 318 S 39/23

Die Entastung und Kappung einer Scheinzypresse im Bereich der Einfahrt zu einer Wohnungseigentumsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar.

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Online seit 15. Oktober

IMRRS 2025, 1275

LG Berlin II, Urteil vom 11.02.2025 - 63 S 141/24

1. Eine gewerbliche Zwischenvermietung i.S.d. § 565 BGB kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter mit der Eigennutzung durch den Mieter einverstanden war und dem Mieter (Zwischenvermieter) nur wenige Wohnungen überlassen wurden.

2. Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt in einer späteren Mietsenkung keine Vereinbarung über die zukünftigen Mietforderungen, die den Beschränkungen des § 556d BGB nicht unterliegt; aus der Entscheidung des BGH (GE 2022, 1201) zu einer Mieterhöhungsvereinbarung folgt nichts anderes.

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IMRRS 2025, 1309

AG Böblingen, Urteil vom 28.01.2025 - 23 C 866/24 WEG

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die "untergeordnete Bedeutung" haben und "nicht zu erheblichen Verpflichtungen" führen. Beide Tatbestandsmerkmale müssen kumulativ erfüllt sein. Nur für eine Geldverwaltung, die sich im Rahmen üblicher, ordnungsmäßiger Verwaltung hält, besteht eine Befugnis gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Befugnis besteht jedoch nicht für die Anlage von Geldern mit einer festen Laufzeit von mehreren Jahren, die nur unter wirtschaftlichen Einbußen zurückgezahlt werden können.

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