Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 12.11.2025 im Volltext bei imr-online eingestellt

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IMRRS 2025, 1517

OLG München, Beschluss vom 24.11.2025 - 9 W 1431/25 Bau

1. Der "dringende familiäre Wohnbedarf" eines Familienmitglieds des Erwerbers stellt keinen Verfügungsgrund dar, wenn das Familienmitglied nicht in die erworbenen Wohnräume einziehen soll. Gleiches gilt für die Beteiligung des Erwerbers an den Mietkosten des Familienmitglieds, wenn diese "so oder so" erfolgt.

2. Es begründet keinen Verfügungsgrund aufgrund einer "Verwahrlosung" der Wohnräume, wenn der Bauträger oder Dritte (z. B. Handwerker oder "Kaufinteressenten") die - noch im Eigentum und Besitz des Bauträgers stehende - Wohnung des Erwerbers betreten. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber Eigenleistungen (hier: Einbau einer hochwertigen Küche) erbracht hat. Allerdings trifft den Bauträger die vertragliche Nebenpflicht, mit dem Eigentum des Erwerbers pfleglich umzugehen und es vor Schaden zu bewahren.

3. Aus der Notwendigkeit einer Mietfortzahlung folgt jedenfalls dann kein Verfügungsgrund, wenn nicht ersichtlich ist, dass der Erwerber ohne die Übergabe der erworbenen Wohnräume bei Berücksichtigung seiner persönlichen Lebensverhältnisse eine Einschränkung von Gewicht erfährt.

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IMRRS 2025, 1521

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.03.2025 - 531 C 84/24

Der Mieter kann, wenn nach seiner eigenen Prüfung keine Ansprüche des Vermieters gegeben sind, für die die Mietsicherheit haftet, auch direkt auf Rückzahlung klagen, muss dann jedoch zur schlüssigen Begründung der Klage das Nichtbestehen von Ansprüchen des Vermieters darlegen.

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IMRRS 2025, 1505

LG Bochum, Urteil vom 12.09.2025 - 10 S 41/25

1. Lässt sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin im Gesellschaftsregister eintragen, wird also aus einer GbR eine eGbR, ändert sich an der Identität der Vermieterin nichts.

2. Auch eine vermietende eGbR kann wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen.

3. Auch ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat.

4. Ein berechtigtes Interesse ist zu bejahen, wenn sich Eheleute trennen und ein Ehepartner ausziehen und in die vermietete Wohnung einziehen will.

5. Ein Fall der Räumungsunfähigkeit liegt vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würden. Gleiches gilt, für Familienangehörige des Mieters.

6. Voraussetzung für die Gewährung einer Räumungsfrist ist, dass das Interesse des Schuldners am vorübergehenden Verbleib in seiner Wohnung (Bestandsinteresse) größer ist, als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Durchsetzung seines Räumungstitels (Erlangungsinteresse).

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IMRRS 2025, 1402

AG Böblingen, Urteil vom 08.04.2025 - 23 C 72/25

1. Nur für eine Geldverwaltung, die sich im Rahmen üblicher, ordnungsmäßiger Verwaltung hält, besteht eine Befugnis des Verwalters. Die Befugnis besteht jedoch nicht für die Anlage von Geldern mit einer festen Laufzeit, die nur unter wirtschaftlichen Einbußen zurückgezahlt werden können.

2. Anlageformen ordnungsgemäßer Verwaltung sind Festgeldkonten, Sparbücher oder festverzinsliche Wertpapiere. Spekulative Anlagen, etwa in Aktien, offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Der Verwalter ist verpflichtet, die von ihm verwalteten Gelder mündelsicher anzulegen.

4. Mündelsicher sind alle Vermögensanlagen, bei denen Wertverluste der Anlage praktisch ausgeschlossen sind.

5. Für unübliche Geldanlagen, insbesondere für solche, die weniger sicher sind, bedarf es eines vorhergehenden Beschlusses.

6. Da die Gemeinschaft über eigenes Vermögen verfügt, tritt bei Vermögensabflüssen in ihrem Vermögen ein Schaden ein.

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IMRRS 2025, 1516

BVerfG, Beschluss vom 08.09.2025 - 2 BvR 1760/22

1. § 522 Abs. 2 ZPO eröffnet die Möglichkeit, "substanzlose" Berufungen im Interesse einer einfachen Erledigung sowie des Berufungsbeklagten an einer schnellen rechtskräftigen Entscheidung in einem schriftlichen Verfahren zurückzuweisen. Das Berufungsgericht darf die Berufung durch Beschluss zurückweisen, wenn offensichtlich keine Erfolgsaussichten bestehen, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Einheitlichkeit der Rechtsprechung keine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

2. Grundsätzliche Bedeutung i. S. des § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO kommt einer Sache zu, wenn sie eine klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl weiterer Fälle stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Die Klärungsfähigkeit einer Rechtsfrage setzt die Revisibilität des anzuwendenden Rechts nach § 545 Abs. 1 ZPO voraus.

3. Klärungsbedürftig sind solche Rechtsfragen, deren Beantwortung zweifelhaft ist oder zu denen unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und die noch nicht oder nicht hinreichend höchstrichterlich geklärt sind.

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IMRRS 2025, 1515

BGH, Beschluss vom 28.10.2025 - VIII ZR 17/25

Zur Verletzung des Anspruchs eines Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) im Falle der Geltendmachung einer unzumutbaren Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 26.05.2020 - VIII ZR 64/19, Rz. 13 ff., NJW-RR 2020, 1019 = IBRRS 2020, 1732 = IMRRS 2020, 0765; vom 13.12.2022 - VIII ZR 96/22, Rz. 13 ff., NZM 2023, 210 = IBRRS 2023, 0327 = IMRRS 2023, 0582; vom 26.08.2025 - VIII ZR 262/24, Rn. 17 ff., IBRRS 2025, 2601 = IMRRS 2025, 1296).*)

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IMRRS 2025, 1504

AG Wiesbaden, Urteil vom 22.07.2025 - 915 C 3064/24

1. Die Zustellung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, der mit einer Beschlussanfechtungsklage in einem Schriftsatz verbunden ist, wahrt nicht die Anfechtungsfrist, wenn die Übersendung des Schriftsatzes nicht von einem Zustellungswillen bezüglich der Anfechtungsklage getragen wird.*)

2. Die Zustellung des Antrages auf Erlass einer einstweiligen Verfügung kann nicht die Heilung der versäumten Klagefrist gemäß § 189 ZPO bewirken.*)

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Online seit 24. November

IMRRS 2025, 1512

BGH, Urteil vom 08.10.2025 - VIII ZR 18/24

Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt einen Verkauf an einen Dritten i.S.v. § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks.*)

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IMRRS 2025, 1495

LG Essen, Urteil vom 11.09.2025 - 10 S 22/25

Durch den Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters ist der Rückerhalt der Mietsache gegeben, ab diesem Zeitpunkt ist nur noch der Vermieter, nicht aber der Mieter in der Lage, auf die Mietsache tatsächlich zuzugreifen. Durch den Schlüsseleinwurf ist der Besitzaufgabewille des Mieters nach außen manifestiert.

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Online seit 21. November

IMRRS 2025, 1503

AG Bremen, Urteil vom 21.07.2025 - 16 C 181/24

1. Mit der Kenntnisnahme einer Kündigungserklärung, die in den der Wohnung zugeordneten Briefkasten eingelegt wird, darf unter normalen Umständen spätestens am Folgemorgen gerechnet werden, so dass eine vorübergehende Abwesenheit des Empfängers - wie hier wegen der Untersuchungshaft - grundsätzlich den Zugang nicht verhindert.

2. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter weiß, dass sich der Mieter in U-Haft befindet, dann besteht die Obliegenheit, die Kündigung am Haftort zuzuleiten.

3. Weiß der neue Vermieter nichts von der U-Haft, der alte Vermieter allerdings schon, muss sich der neue Vermieter diese Kenntnis zurechnen lassen.

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IMRRS 2025, 1506

OLG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025 - 4 U 48/25

1. Allein die Personenidentität des Geschäftsführers des Mieters mit dem Geschäftsführer des Untermieters führt nicht dazu, dass die in den Geschäftsräumen des Untermieters tätige Mitarbeiterin zugleich auch für andere Gesellschaften, die dort faktisch kein Geschäftslokal unterhalten (wie hier eben der (Haupt-)Mieter), als Empfangsbotin fungiert.

2. Es gibt keine Verkehrssitte, wonach ein Mieter in angemieteten Räumen stets seinen Geschäftssitz nimmt und dort Zustellungen ermöglichen muss.

3. Eine Zugangsfiktion aufgrund einer Zugangsvereitelung bzw. einer vergleichbaren schwer wiegenden Treuepflichtverletzung des Mieters greift nicht zu Gunsten des Vermieters, wenn der (Haupt-)Mieter seinen Anschriftenwechsel nicht mitgeteilt hat. Eine solche Pflichtverletzung erreicht keinen Schweregrad, der eine Fiktion des Zugangs rechtfertigen würde. Dies gilt umso mehr, wenn die neue Anschrift sich dem Handelsregister entnehmen lässt.

4. § 174 BGB findet auf Prozessvollmachten keine Anwendung.

5. Bei mehreren Streitgegenständen oder einem teilbaren Streitgegenstand hat die Berufungsbegründung sich grundsätzlich auf alle Teile des Urteils zu erstrecken, hinsichtlich derer eine Abänderung beantragt ist; andernfalls ist das Rechtsmittel für den nicht begründeten Teil unzulässig.

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Online seit 20. November

IMRRS 2025, 1488

AG Hamburg, Urteil vom 07.11.2025 - 49 C 174/25

1. Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, kann daraus nicht auf ein Vertreterhandeln des unterschreibenden Mieters geschlossen werden, wenn es nach den konkreten Umständen ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen worden ist.

2. Werden getrennte Verträge mit unterschiedlichen Kündigungsregelungen für Wohnung und Garage geschlossen und wird zudem im Garagenmietvertrag klargestellt, dass eine Einheit mit dem Wohnraummietvertrag nicht gewollt ist, handelt es sich nicht um einen einheitlichen Vertrag von Garage und Wohnung.

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IMRRS 2025, 1493

LG München I, Urteil vom 06.08.2025 - 14 S 13520/24

1. Mehrere Vermieter sind Mitgläubiger i.S.v. § 432 BGB bzgl. des Anspruchs auf Mietzahlung nach § 535 Abs. 2 BGB. Dies hat insbesondere zur Folge, dass die Miete nur an alle Vermieter gemeinschaftlich geleistet werden kann bzw. einer der Mitgläubiger nur Leistung an alle verlangen kann.*)

2. Einer Mietzahlung kann daher grundsätzlich nur dann schuldbefreiende Wirkung beigemessen werden, wenn sie auf das - dem Mieter bekanntgegebene - Gemeinschaftskonto aller Vermieter fließt. Eine versehentlich fortgeführte Zahlung der Miete auf das Konto des bisherigen alleinigen Vermieters einer Wohnung wirkt dagegen in der Regel nicht schuldbefreiend.

3. Die unterlassene Weiterleitung derartiger Mietzahlungen seitens des bisherigen Alleinvermieters auf das Gemeinschaftskonto bei gleichzeitigem rechtsgrundlosem Einbehalt der Mietzahlungen kann jedoch im Einzelfall einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung bzw. der Geltendmachung eines darauf gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Vermietermehrheit nach Treu und Glauben entgegenstehen, § 242 BGB.*)

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Online seit 19. November

IMRRS 2025, 1469

LG Gera, Urteil vom 23.09.2024 - 5 S 199/23

1. Die eigenmächtige Einberufung einer Eigentümerversammlung durch einen Miteigentümer führt zu anfechtbaren, nicht aber zu nichtigen Beschlüssen.*)

2. Das Gebrauchmachen von einer angefochtenen - nicht bereits rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlussfassung - Ermächtigung zur Einberufung und das Verweigern einer Terminsverlegung bei einer Klein-Anlage führt zur Ungültigerklärung auch der Zweitbeschlüsse.*)

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Online seit 18. November

IMRRS 2025, 1474

OLG Jena, Urteil vom 30.10.2025 - 8 U 533/24

1. Macht der Auftraggeber gegen den Auftragnehmer Mängelansprüche wegen Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit geltend, hat der Auftraggeber im Ausgangspunkt die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele, an denen das Planungs- und Überwachungswerk zu messen ist, darzulegen.

2. Ist keine Beschaffenheit vereinbart, kann ein Mangelanspruch nur gegeben sein, wenn sich das Werk nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann. Entscheidend ist, welche Planung die verkehrsbeteiligten Kreise im konkreten Fall erwarten durften.

3. Die Höhe der geschuldeten Vergütung richtet sich beim Fehlen einer Vereinbarung nach dem Preisrecht der HOAI. Dafür hat der Auftragnehmer zunächst vorzutragen, welche konkreten Leistungen beauftragt und erbracht wurden.

4. Notwendige Voraussetzung der Nichterhebung eines Beweises wegen unterbliebener Zahlung des Vorschusses ist die Anordnung der Vorschusszahlung unter Fristsetzung. Ausnahmsweise kann eine zweimalige Fristsetzung geboten sein (hier bejaht).

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IMRRS 2025, 1478

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2025 - 14 U 103/20

1. Ist der Vermieter lediglich für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an "Dach und Fach" auf seine Kosten verpflichtet und ordnet der Mietvertrag dem Bereich "Fach" einerseits konstruktive Teile und andererseits solche Teile, die der Funktionsfähigkeit dienen und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachen, zu, kann der Innenputz als "Überzug aus Mörtel auf Wand- und Deckenflächen" nicht als konstruktiver Teil des Gebäudes angesehen werden, so dass Schäden am Innenputz der Mieter selbst zu beseitigen hat.

2. Dies gilt erst recht, wenn der Außenputz an der Fassade ausdrücklich in der Klausel erwähnt und insoweit die Instandsetzungsverpflichtung dem Vermieter auferlegt wird, sich zum Innenputz dagegen keine Regelung findet.

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IMRRS 2025, 1480

BGH, Urteil vom 10.10.2025 - V ZR 41/24

1. Für die bereits vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird.

2. Die Rechtswidrigkeit einer baulichen Veränderung, die zur Entstehung eines Beseitigungsanspruchs führt, beurteilt sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war.

3. Alle Wohnungseigentümer, denen über das bei einem gedeihlichen Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG a.F. durch die bauliche Veränderung erwachsen, müssen zustimmen.

4. Unter einem einen Gestattungsanspruch ausschließenden Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche konkrete und objektive Beeinträchtigung zu verstehen. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

5. Ein Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG a.F. kann sich auch aus einer Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage ergeben

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IMRRS 2025, 1479

BGH, Urteil vom 21.10.2025 - XI ZR 187/23

Zur Ordnungsgemäßheit der Angabe über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (Fortführung Senatsurteile vom 03.12.2024 - XI ZR 75/23, IMRRS 2025, 0039 = BGHZ 242, 227, und vom 20.05.2025 - XI ZR 22/24, IMRRS 2025, 0731 = BGHZ 244, 50).*)

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Online seit 17. November

IMRRS 2025, 1473

BVerwG, Urteil vom 11.09.2025 - 7 C 7.24

Eine geänderte Bewertung bei Erteilung der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung schon vorhandener Tatsachen ist eine nachträgliche Änderung der Sachlage, wenn diese auf neuen fachlichen Erkenntnissen beruht. Eine derartige Änderung der Sachlage berührt die Rechtmäßigkeit der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung nicht und kann nur dann berücksichtigt werden, wenn diese zu Gunsten des Anlagenbetreibers wirkt.*)

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IMRRS 2025, 1475

BGH, Urteil vom 09.10.2025 - I ZR 159/24

1. Ein Maklervertrag stellt einen Vertrag dar, bei dem sich der Verbraucher i.S.v. § 312j Abs. 3 Satz 1 BGB zu einer Zahlung verpflichtet (Anschluss an EuGH, Urteil vom 30.05.2024 - Rs. C-400/22, IBRRS 2024, 1730 = IMRRS 2024, 0730 - Conny).*)

2. Gestaltet der Makler bei einem im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossenen Maklervertrag die Annahmeerklärung des Verbrauchers entgegen § 312j Abs. 3 BGB nicht als ausdrückliche Bestätigung der Provisionspflicht aus, so ist der Maklervertrag gem. § 312j Abs. 4 BGB nicht schwebend, sondern endgültig unwirksam.*)

3. Ist ein Maklervertrag mangels Wahrung der Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB nach § 312j Abs. 4 BGB unwirksam, so kann der Verbraucher gem. § 141 Abs. 1 BGB den Neuabschluss des Vertrags durch eine einseitige Bestätigung bewirken. Die Bestätigung unterliegt zur Vermeidung eines Umgehungsgeschäfts i.S.v. § 312m Abs. 1 Satz 2 BGB dem Erfordernis des § 312j Abs. 3 BGB, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten.*)

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IMRRS 2025, 1477

BGH, Beschluss vom 09.10.2025 - V ZB 67/24

1. Eine Entscheidung, mit der dem Antragsteller eines selbständigen Beweisverfahrens die dem Gegner entstandenen Kosten gemäß § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO auferlegt werden, ist im Beschwerdeverfahren auch dann aufzuheben, wenn die Hauptsacheklage erst nach Erlass der erstinstanzlichen Kostenentscheidung erhoben wird (insoweit Fortentwicklung von BGH, IBR 2007, 532).*)

2. Wird eine Kostenentscheidung nach § 494a ZPO im Beschwerdeverfahren aufgehoben, weil die Hauptsacheklage erst nach Erlass der erstinstanzlichen Kostenentscheidung erhoben wird, sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens regelmäßig nach § 97 Abs. 2 ZPO dem Antragsteller des selbständigen Beweisverfahrens aufzuerlegen.*)

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Online seit 13. November

IMRRS 2025, 1457

OLG Dresden, Beschluss vom 13.10.2025 - 12 U 565/25

1. Wird eine der Vertragsparteien des Mietvertrags, hier die Vermieterin als GbR, durch eine Mehrzahl an Personen, hier durch ihre Gesellschafter, vertreten, so ist in dem Fall, dass nur eine der zur Vertretung berufenen Personen den Mietvertrag unterzeichnet, die Schriftform nur gewahrt, wenn die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Mitglied auch die anderen vertretungsberechtigten Mitglieder vertreten will.

2. Unterschreibt für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist nicht auszuschließen, dass auch die Unterschrift des anderen Mitglieds oder die Unterschriften der anderen Mitglieder hinzugefügt werden sollten, so dass angenommen werden kann, dass mindestens eine weitere Unterschrift fehlt.

3. Die Bezeichnung der vermietenden GbR unter der Unterschriftszeile steht der Verwendung eines Firmenstempels nicht gleich.

4. Der spätere Formfehler eines Nachtrags infiziert den gesamten Vertrag mit der Folge seiner ordentlichen Kündbarkeit.

5. Der Einwand treuwidriger Ausnutzung einer Rechtsposition kommt allenfalls dann in Betracht, wenn der formwidrig vereinbarte Umstand allein der kündigenden Vertragspartei zum Vorteil gereicht oder die Kündigungsfolgen zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen, insbesondere die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners bedrohen.

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IMRRS 2025, 1455

AG Hamburg, Urteil vom 24.10.2025 - 49 C 518/24

1. Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führt wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.*)

2. Schon die Position "Beleuchtung/Allg. Strom Am Sandtorkai 1" ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe "Allgemeinstrom" und "Kosten der Beleuchtung" werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt.*)

3. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.*)

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IMRRS 2025, 1461

OLG Schlewsig, Beschluss vom 01.10.2025 - 16 U 98/24

1. Fliesen sind zwar kein Hausrat im Sinne des § 6 VHB, können aber gleichwohl als "Bodenbeläge" im Sinne des § 8 Nr. 1 h) VHB zu qualifizieren sein.*)

2. Ein Versicherungsfall "Leitungswasserschaden" liegt nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers auch dann vor, wenn der Bodenbelag (hier: Fliesen) nur wegen notwendiger Reparaturarbeiten am Unterboden (Estrich) - als gewöhnlicher Durchfeuchtungs-Folgeschaden - zwangsläufig entfernt werden muss.*)

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IMRRS 2025, 1462

OLG Hamburg, Beschluss vom 10.10.2025 - 4 W 153/25

1. Die Anhörung des Sachverständigen im Rahmen des Ablehnungsverfahrens ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Einholung einer Äußerung des Sachverständigen kann sich aber dann als notwendig erweisen, wenn dies zur sachlichen Prüfung des Befangenheitsantrags erforderlich ist (hier verneint).

2. Nimmt der Sachverstände in enger Abstimmung mit dem Gericht und unter Befolgung gerichtlicher Weisungen bestimmte Messungen nicht vor, kommt eine Besorgnis der Befangenheit wegen Unterlassens dieser Messungen von vorneherein nicht in Betracht.

3. Eine Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen kommt aber u.a. dann in Betracht, wenn der Sachverständige den Eindruck erweckt, eine streitige Behauptung zu Lasten einer Partei als erwiesen zu erachten, wenn die Feststellungen des Sachverständigen über die durch den Beweisbeschluss vorgegebenen Beweisfragen hinausgehen und vom Auftrag nicht erfasste Fragen beantworten oder wenn er sich zu Rechtsfragen äußert (hier jeweils im Ergebnis verneint).

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IMRRS 2025, 1465

OLG Köln, Beschluss vom 08.03.2024 - 7 U 57/23

1. Der Rechtsanwalt darf nach seine Angestellten erst dann anweisen, den verschobenen Ablauf der Berufungsbegründungsfrist im Fristenkalender zu notieren, wenn das Gericht seinem darauf gerichteten Fristverlängerungsantrag entsprochen oder zumindest die für eine Fristverlängerung über einen Monat hinaus erforderliche Einwilligung der Gegenseite vorgelegen hätte.

2. Wenn der Rechtsanwalt nicht mit der beantragten Fristverlängerung rechnen darf, weil diese die einwilligungsfreie Dauer überstieg und eine Einwilligung des Beklagten zu einer weitergehenden Fristverlängerung weder erteilt noch von dessen Prozessbevollmächtigten angekündigt war, muss er sich rechtzeitig nach dem Schicksal des von ihm gestellten Fristverlängerungsantrags erkundigen.

3. Einer Partei ist auch bei einem ihr zuzurechnenden Verschulden an der Fristversäumung Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn sich das Verschulden wegen einer hierfür ursächlichen Verletzung der gerichtlichen Hinweispflicht nicht ausgewirkt hat (hier verneint).

4. Die Regelung des § 518 ZPO, wonach bei einer Urteilsergänzung mit der Zustellung der nachträglichen Entscheidung der Lauf der Berufungsfrist - und damit zugleich der Berufungsbegründungsfrist - auch für die Berufung gegen das zuerst ergangene Urteil von neuem beginnt, gilt nur, wenn das Ergänzungsurteil vor Ablauf der Frist für die Berufung gegen das ursprüngliche Urteil erlassen wird.

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IMRRS 2025, 1453

OLG Hamburg, Beschluss vom 20.02.2025 - 6 W 55/24

1. Dass der Schuldner nicht bereits bei Fälligkeit gezahlt hat, bedeutet nicht, dass er Veranlassung zur Klage gegeben hätte. Regelmäßig gibt ein Schuldner erst dann Veranlassung zur Klageerhebung, wenn er eine fällige Forderung trotz Aufforderung nicht erfüllt, insbesondere dann, wenn er in Verzug geraten ist oder auf mehrere Anspruchsschreiben über einen längeren Zeitraum überhaupt nicht reagiert.

2. Es spricht gegen eine Veranlassung zur Klageerhebung, wenn eine Forderung erst in der Klage konkret berechnet wird.

3. Der Umstand, dass der beklagte Schuldner zunächst Verteidigungsbereitschaft angezeigt hat, ist unschädlich, sofern er keinen auf Klageabweisung gerichteten Sachantrag gestellt hat.

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Online seit 12. November

IMRRS 2025, 1423

OLG Frankfurt, Urteil vom 26.03.2025 - 9 U 47/24

1. Der Besteller hat nach Kündigung (hier: wegen unberechtigter Leistungsverweigerung) Anspruch auf Erstattung der durch die Ersatzvornahme entstandenen Mehrkosten der Fertigstellung. Dabei ist er so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn der ursprüngliche Unternehmer das Werk ordnungsgemäß hergestellt hätte. Dies umfasst auch die Beseitigung etwaiger vor Abnahme vorhandener Mängel.

2. Berücksichtigt das erstinstanzliche Gericht Vortrag aus einem innerhalb der Schriftsatzfrist eingegangenen nachgelassenen Schriftsatz nicht, weil der Schriftsatz erst nach Verkündung des angefochtenen Urteils vorgelegt worden war, liegt gleichwohl ein Gehörsverstoß vor, der zur Aufhebung des angefochtenen Urteils in der Berufung führen kann, wenn die Entscheidung darauf beruht.*)

3. Das Gericht erfüllt seine Hinweispflicht nach § 139 Abs. 1 ZPO regelmäßig nicht, wenn es lediglich allgemeine und pauschale Hinweise - z.B. auf fehlende Schlüssigkeit - erteilt. Es muss die Parteien auf fehlenden Sachvortrag, den es als entscheidungserheblich ansieht, unmissverständlich hinweisen, indem es den einzelnen Mangel konkret anspricht.*)

4. Ein Beweisangebot "Zeuge N.N. Mitarbeiter der Firma (Name)" ist wegen des begleitenden Hinweises auf den Arbeitgeber nicht von vornherein unbeachtlich.*)

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IMRRS 2025, 1400

AG Wedding, Urteil vom 23.06.2025 - 18 C 4/25

1. Voraussetzung für eine wirksame Befristung des Mietvertrags ist unter anderem, dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

2. Bei der Absicht baulicher Maßnahmen ist die Art der Arbeiten so konkret mitzuteilen, dass der Mieter erkennt, inwiefern sie seine Räume betreffen und das Mietverhältnis geeignet ist, die Durchführung der Arbeiten zu erschweren.

3. Eine Erschwernis liegt nicht nur dann vor, wenn ein Mieter die Arbeiten nicht dulden muss, vielmehr wird hiervon jeder bedeutende Mehraufwand des Vermieters erfasst.

4. Eine Duldungspflicht des Mieters schließt eine erhebliche Erschwerung nicht aus, falls die Baumaßnahmen nur deutlich umständlicher und damit teurer durchzuführen wären, wenn der Mieter in der Wohnung verbleiben würde.

5. Für die Wirksamkeit der Befristung reicht es aus, wenn das Vorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist, ihm also keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.

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