Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 03.12.2025 im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit gestern

IMRRS 2025, 1568

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.11.2025 - 2-13 S 60/24

Die Ablehnung der Beschlussfassung über eine Warmwasserversorgung im gemeinschaftliche Saunabereich stellt keinen Ermessenfehler dar.*)

 Volltext

Online seit 10. Dezember

IMRRS 2025, 1569

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.12.2025 - 2-13 S 71/25

1. Eine Beschlussklage kann vom Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt werden.*)

2. In einer verwalterlosen Gemeinschaft, die nur aus zwei Personen besteht, kann das Anerkenntnis durch den die Wohnungseigentümergemeinschaft vertretenden nicht klagenden Eigentümer abgegeben werden.*)

3. Ein Widerruf des Anerkenntnisses in der Berufungsinstanz ist nur möglich, wenn ein Rechtsmissbrauch oder ein Restitutionsgrund gem. § 580 ZPO vorliegt; ein Irrtum über die Rechtslage genügt auch bei einem unzureichenden Hinweis des Gerichts nicht.*)

 Volltext

Online seit 9. Dezember

IMRRS 2025, 1566

BGH, Urteil vom 14.11.2025 - V ZR 190/24

Im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (hier: Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung).*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1510

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.08.2024 - 23 U 187/22

1. Eine Vertragsübernahme ist nicht wegen Verstoßes gegen zwingende Bestimmungen der Insolvenzordnung unwirksam, wenn der Übernahmevertrag vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits vollständig erfüllt war.

2. Ein Eigeninsolvenzantrag des Unternehmers zerstört in der Regel das für die Fortführung des Bauvertrags erforderliche Vertrauensverhältnis und stellt somit einen wichtigen Kündigungsgrund dar.

3. Das Vertragsverhältnis geht unter anderem dann in ein Abrechnungsverhältnis über, wenn der Unternehmer das Werk als fertiggestellt zur Abnahme anbietet und feststeht, dass keine Nacherfüllung mehr verlangt wird. Das ist auch dann der Fall, wenn die Selbstvornahme zwischenzeitlich erfolgreich durchgeführt worden ist, und zwar unabhängig davon, ob ein Selbstvornahmerecht bestand.

 Volltext

Online seit 8. Dezember

IMRRS 2025, 1546

OLG Celle, Urteil vom 25.11.2025 - 3 U 171/24

1. Der Geschäftsführer einer als Bauträger tätigen Projektgesellschaft haftet persönlich auf Schadensersatz, wenn er sämtliche Aufgaben im Zusammenhang mit der Anforderung und Entgegennahme der Raten an Mitarbeiter delegiert hat, ohne diese entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu instruieren bzw. anzuleiten, sowie die Vorgehensweise der Mitarbeiter im Übrigen nicht überwacht und dadurch die jeweiligen Baufortschrittsraten vor Erreichen des Baufortschritts am Gemeinschaftseigentum vereinnahmen lässt.

2. Maßgeblicher Zeitpunkt für das tatsächliche Vorliegen des jeweiligen Baufortschritts ist der Zeitpunkt der Entgegennahme.

 Volltext


IMRRS 2025, 1552

LG Hamburg, Beschluss vom 30.04.2025 - 316 S 77/24

1. Die bloße Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, muss nicht zwingend den Schluss zulassen, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, IMR 2022, 174).*)

2. Alleine der Umstand, dass der Vermieter ohne Widerspruch nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietzahlung entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis des Vermieters von einer Gebrauchsfortsetzung des Mieters auszugehen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1551

LG Berlin II, Urteil vom 03.06.2025 - 65 S 169/24

1. Liegen die Änderungen der Miethöhe vor Beginn des Mietverhältnisses, bleibt es bei der Anwendung der §§ 556d ff. BGB.

2. Wird also zunächst bei Vertragsschluss eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% überschreitet, erfolgt dann allerdings eine Mieterhöhung - und zwar vor dem Mietbeginn! -, die zu einer Überschreitung der Höchstgrenze führt, ist die vereinbarte Überschreitung unwirksam.

 Volltext

Online seit 5. Dezember

IMRRS 2025, 1499

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.07.2025 - 33067 C 577/24

1. Wenn die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen durch Vereinbarung objektbezogen verteilt sind, ist in typisierender Betrachtung davon auszugehen, dass die vereinbarte Kostentrennung für die konkrete Anlage grundsätzlich angemessen ist.

2. In diesem Fall hat ein Beschluss, der in einer solchen Konstellation von der vereinbarten Kostentrennung abweicht, indem er die übrigen Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet, in der Regel eine mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung unvereinbare ungerechtfertigte Benachteiligung der zuvor kostenbefreiten Wohnungseigentümer zur Folge.

3. Es bedarf in dieser Fallkonstellation - anders als bei üblichen Beschlüssen über die Änderung der Kostenverteilung - eines sachlichen Grundes, damit die Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden dürfen.

4. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn die Kosten für den Austausch des Rolltores der Tiefgarage auf alle Eigentümer verteilt werden sollen, da nicht nur die Stellplatzeigentümer, sondern alle Eigentümer Zugang zur Tiefgarage haben, die Mülltonnen in selbiger stehen und auch Handwerker den Zugang durch die Tiefgarage nutzen.

 Volltext


IMRRS 2025, 1544

OLG Jena, Beschluss vom 24.11.2025 - 8 W 310/25

1. Die Kosten eines von einer Partei eingeholten prozessbegleitenden Privatgutachtens sind ausnahmsweise dann als notwendige Kosten des Rechtsstreits anzusehen, wenn sich das Gutachten auf den konkreten Rechtsstreit bezieht und gerade mit Rücksicht auf den konkreten Prozess in Auftrag gegeben worden ist und die Partei zur sachgerechten Darlegung ihres Anspruchs, zur Erfüllung ihrer Substantiierungspflicht oder zur Stellungnahme zu einem vom Gericht eingeholten Gutachten sachverständiger Hilfe bedarf, mithin die Partei infolge fehlender Sachkenntnisse nicht zu einem sachgerechten Vortrag in der Lage ist (hier verneint).

2. Eine Partei, die selbst vom Fach ist, wird sich nicht sachverständiger Hilfe bedienen müssen, selbst wenn der nicht sachkundige Gegner seinerseits ein Privatgutachten vorgelegt hat.

 Volltext

Online seit 4. Dezember

IMRRS 2025, 1497

LG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2025 - 19 S 20/25

1. Das anbringen einer Kameraattrappe am Gemeinschaftseigentum ohne entsprechende Gestattung ist rechtswidrig.

2. Wird das bestehende Gartenhaus, bei dem es sich um einen alten Bretterverschlag handelt, vollständig abgerissen und durch ein neues, in Massivbauweise errichtetes und innen mit Trockenbauelementen ausgebautes Gebäude ersetzt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung und nicht lediglich um Sanierungsmaßnahmen.

3. Der Umstand, dass alte Fundamente in ergänzter Form weiterverwendet werden bzw. das neue Gebäude die gleiche Funktion wie das alte Gartenhaus haben soll, ändert nichts daran, dass es sich bei dem neuen Gebäude um ein vollständig anderes Bauwerk handelt.

 Volltext


IMRRS 2025, 1542

BGH, Urteil vom 07.11.2025 - V ZR 121/24

Ein Überbau muss nur unter den Voraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB geduldet werden; liegen diese nicht vor, kann eine Pflicht zur dauerhaften Duldung des Überbaus weder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis noch aus dem Schikaneverbot hergeleitet werden.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1541

LSG Thüringen, Beschluss vom 18.11.2025 - L 1 JVEG 725/25

1. Für die Vergütung einer ergänzenden Stellungnahme zu einem bereits erstatteten Gutachten gelten die Grundsätze für die Vergütung eines Sachverständigengutachtens entsprechend. Zu berücksichtigen ist, ob für die Fertigung der ergänzenden Stellungnahme erneut das vollständige Studium der Gerichts- und beigezogenen Akten und ein erneutes Eingehen auf wesentliche Elemente der Beurteilung erforderlich ist.*)

2. Der Zeitablauf zwischen Erstellung des Gutachtens und Anforderung der ergänzenden Stellungnahme ist einzubeziehen.*)

3. Eine schematische Betrachtung verbietet sich, da Inhalt und Umfang der vom Gericht angeforderten ergänzenden Stellungnahmen deutlich variieren können.*)

 Volltext

Online seit 3. Dezember

IMRRS 2025, 1519

LG Hamburg, Urteil vom 16.10.2025 - 307 S 8/25

1. Der Vermieter muss, sofern er behaupten möchte, dass der Mietenspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht korrekt wiedergibt, jedenfalls substanziierte Angriffe hiergegen vorbringen.

2. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist.

3. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu.

4. Ein solches auffälliges Missverhältnis liegt vor, wenn die Gegenleistung bei etwa dem Doppelten des Marktwerts der Leistung liegt; in der Wohnraummiete wird wegen der hohen sozialen Bedeutung von Wohnraummietverhältnissen ein grobes Missverhältnis mitunter bereits bei 50% Überschreitung angenommen.

5. Allein der Umstand, dass der Vermieter etwa 70.000 Euro in die Sanierung der Wohnung investiert hat, genügt für sich genommen noch nicht für die Annahme eines Baualtersklassenwechsels.

 Volltext


IMRRS 2025, 1536

AG München, Urteil vom 18.10.2024 - 411 C 10560/24

1. Exhibitionistische Handlungen gegenüber Mitmietern stellen eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Mehrere wiederholte Vorfälle trotz erfolgter Abmahnungen begründen eine nachhaltige Störung des Hausfriedens und rechtfertigen eine Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Daran ändert auch der Einwand, die Handlungen seien durch Medikamente oder eine psychische Erkrankung ausgelöst worden, nichts. Denn eine eingeschränkte oder fehlende Schuldfähigkeit schließt eine Kündigung nicht aus, wenn die Störungen das Maß des Zumutbaren überschreiten.

 Volltext


IMRRS 2025, 1538

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 28.10.2025 - 16 U 1/25

1. Voraussetzungen für eine Schadensersatzhaftung des Gerichtssachverständigen sind ein unrichtiges Gutachten, das vorsätzlich oder grob fahrlässig erstattet wurde und Eingang in eine unrichtige gerichtliche Entscheidung gefunden hat, und ein durch diese Entscheidung herbeigeführter Schaden. Der Anspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Geschädigte es im Vorverfahren schuldhaft unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.

2. Der Geschädigte muss sämtliche zur Korrektur des unrichtigen Sachverständigengutachtens zur Verfügung stehenden innerprozessualen Behelfe ausschöpfen, will er einen Ausschluss seines Anspruchs vermeiden.

3. Zum einen kommen solche Behelfe in Betracht, die sich unmittelbar gegen das fehlerhafte Gutachten selbst richten und die bestimmt und geeignet sind, eine auf das Gutachten gestützte instanzbeendende gerichtliche Entscheidung zu verhindern. Zum anderen fallen unter die Rechtsmittel auch solche gegen die gerichtliche Entscheidung, die deren Korrektur im Rechtsmittelzug erstreben.

 Volltext