Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 09.01.2026 im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit heute

IMRRS 2026, 0033

OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2025 - 11 U 7/24

1. Ob in der lngebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller eine konkludente Abnahme liegt, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls (hier verneint).

2. Zur üblichen, aber auch stillschweigend vereinbarten Beschaffenheit einer Tiefgarage gehört jedenfalls bei hochwertigen Objekten, dass sie mit Mittelklassefahrzeugen ohne größere Beschränkungen genutzt werden kann. Aus öffentlich-rechtlicher Sicht geben hierfür die in der SBauVO NW vorgeschriebenen Maße Anhaltspunkte für die erforderliche Dimensionierung der Stellplätze und Fahrgassen.

3. Die in der SBauVO NW vorgeschriebene Mindestbreite der Fahrgasse ist über die gesamte Fahrgasse einzuhalten. In die Fahrgasse hineinragende Stützen, die zu einer Unterschreitung der Mindestbreite führen, begründen einen Mangel, da die Tiefgarage insoweit nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.

4. Die Übertragung des Eigentums darf nicht verweigert werden, wenn die vollständige Zahlung des Erwerbspreises aus Gründen unterbleibt, die der Bauträger zu vertreten hat.

5. Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Bedingung für die Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. Soweit das Zurückbehaltungsrecht eines Erwerbers den Restbetrag aus der Vergütung des Bauträgers abdeckt, besteht der Auflassungsanspruch.

6. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger ist treuwidrig, wenn die rückständige Kaufpreisforderung geringfügig ist. Dass ist jedenfalls bei einer Restkaufpreisforderung von unter 10% des Kaufpreises anzunehmen. Dabei sind etwaige Sicherungseinbehalte nicht als Rückstand anzusehen.

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IMRRS 2025, 1620

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.11.2025 - 2-11 S 107/24

1. Die Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes (100 KBE/100 ml) begründet, ohne Tauglichkeitsbeeinträchtigung, keinen minderungsrelevanten Mangel.

2. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist objektiv festzustellen; subjektive/individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt.

3. Entwarnungs-Signale sind zu beachten!

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IMRRS 2026, 0038

AG Wolfratshausen, Urteil vom 26.04.2024 - 1 C 577/23 WEG

Ein Beschluss, wonach die Installation fachgerecht und nach den allgemein "anerkannten Regeln der Technik" zu erfolgen hat, ist hinreichend bestimmt.

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IMRRS 2025, 0653

VG Stuttgart, Urteil vom 27.01.2025 - 6 K 4450/24

Eine mit einem Unkrautvlies abgedeckte und mit Schotter aufgeschüttete Gartenfläche ist auch dann keine Grünfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 LBO-BW, wenn sie mit Pflanzen durchsetzt wird.*)

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IMRRS 2025, 1557

OLG Hamm, Beschluss vom 04.09.2025 - 25 W 10/25

1. Die gerichtliche Festsetzung dient gerade der exakten Bezifferung der dem Sachverständigen zustehenden Vergütung. Es darf es nicht dem Ermessen des Kostenbeamten überlassen bleiben, in welcher Höhe die Vergütung für welche Leistungen an den Sachverständigen ausgekehrt oder ggf. zurückgefordert werden muss.

2. Sachliche Richtigkeit und Überzeugungskraft eines Sachverständigengutachtens sind kein Maßstab für die Vergütung der Tätigkeit des Sachverständigen; es kommt lediglich darauf an, dass diese Leistung überhaupt erbracht wurde, nicht etwa auch darauf, wie das Gericht oder die Parteien das Gutachten inhaltlich beurteilen. Der Vergütungsanspruch ist nur ausnahmsweise und nur insoweit zu versagen, als das Gutachten wegen objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und deshalb im Prozess auch tatsächlich unberücksichtigt bleibt.

3. Ein vollständiger Vergütungsverlust für erbrachte (Teil-)Leistungen tritt nur dann ein, wenn das Gericht dem Sachverständigen zuvor eine Möglichkeit zur Nachbesserung eingeräumt hat, diese aber keinen Erfolg hatte. Zur Fristsetzung soll das Gericht gegenüber dem Sachverständigen die objektiv feststellbaren Mängel benennen und dem Sachverständigen unter Fristsetzung ermöglichen, diese zu beheben. Von einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kann nur dann abgesehen werden, wenn die Leistung grundlegende Mängel aufweist.

4. Eine niedrigere Festsetzung der Vergütung als diejenige der angegriffenen Entscheidung kann im Beschwerdeverfahren aufgrund des Verschlechterungsverbotes (reformatio in peius) nicht erfolgen.

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Online seit gestern

IMRRS 2025, 1622

AG Stadthagen, Urteil vom 10.07.2024 - 4 C 531/23

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen müssen nicht nur substanziiert sein, sondern setzen auch eine vorherige Belegeinsicht voraus.

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IMRRS 2025, 1606

AG Frankenthal, Urteil vom 28.03.2024 - 3a C 249/21

1. Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also auf die von ihnen zu leistenden Nachschüsse oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

2. Der Vermögensbericht als solcher ist überhaupt nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung über die von den Eigentümern zu zahlenden Nachschüsse bzw. über die Anpassung der Vorschüsse, so dass eine fehlerhafte Darstellung der Instandhaltungsrücklage und der Inhalt des Vermögensberichtes nicht zur Anfechtung des Beschlusses berechtigen.

3. Lehnt die Gemeinschaft die Ergreifung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung aufgrund Arbeiten am Entwässerungssystem ab, obwohl diese Arbeiten geltendem Recht widersprechen und dies aus einen (teureren) Vergleichsangebot ersichtlich ist, widerspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IMRRS 2025, 0337

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.11.2024 - 5 W 63/24

1. Eine Zwischenverfügung, mit der dem Antragsteller die Vorlage einer Löschungsbewilligung aufgegeben wird, darf jedenfalls dann nicht ergehen, wenn aus dem Vorbringen des Antragstellers offenbar wird, dass eine solche Bewilligung nicht existiert.*)

2. Ob eine Grundbucheintragung inhaltlich unzulässig ist, ist anhand der Grundbucheintragung und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zu beurteilen, deren Verbleib ggf. im Rahmen des Amtsverfahrens nach § 148 GBO i.V.m. den entsprechenden landesrechtlichen Verordnungen aufgeklärt werden muss. Eine Prüfung lediglich anhand einer vom Antragsteller vorgelegten Abschrift der Bezugsurkunde und der Erklärung, die darin in Bezug genommene Skizze sei nicht auffindbar, wäre nicht statthaft.*)

3. Verweist die Eintragungsbewilligung eines Geh- und Fahrrechts wegen des Ausübungsbereichs auf eine "beigefügte Skizze" und fehlt es mangels Beifügung an der wirksamen Bezugnahme, ist weiter zu prüfen, ob die wörtliche Beschreibung des Inhalts der Dienstbarkeit in der notariell beglaubigten Urkunde für sich genommen eine hinreichend eindeutige Bezeichnung der Ausübungsstelle ergibt.*)

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IMRRS 2025, 1624

OLG Schleswig, Urteil vom 29.10.2025 - 12 U 23/25

1. Klagen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind grundsätzlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen einzelne Miteigentümer.

2. Auch Nachbarrechte wie das Notwegerecht nach § 917 BGB fallen unter § 9a Abs. 2 WEG.

3. Auch schon vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Notwegrecht nur einheitlich geltend gemacht werden kann.

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Online seit 12. Januar

IMRRS 2026, 0010

OLG Köln, Urteil vom 05.11.2025 - 11 U 138/23

1. Der Architekt kann kein zusätzliches Honorar für zusätzliche Planungsvarianten verlangen, wenn diese wegen mangelhafter Leistungserbringung notwendig wurden (hier: unterlassenes Erfragen der Kostenvorstellungen des Auftraggebers).

2. Werden im Rahmen der Baugenehmigung für ein Gebäude auch Anforderungen an Außenanlagen gestellt, die bei der Planung des Gebäudes zu berücksichtigen sind (hier: Angaben zu Zufahrts- und Rettungswegen sowie notwendigen Stellplätzen), ist der Architektenvertrag regelmäßig dahin auszulegen, dass die erforderlichen Leistungen der Freianlagenplanung zumindest konkludent vom Architektenvertrag erfasst sind.

3. Zur Zulässigkeit eines Grundurteils bei einer aus mehreren Positionen bestehenden Architekten-Honorarrechnung.*)

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IMRRS 2025, 1615

LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 - 2 S 264/24

1. Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Maßgeblich ist, ob im konkreten Fall der Pflichtverletzung soviel Gewicht beizumessen ist, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien hierdurch nachhaltig gestört worden ist und welche Bemühungen Mieter zur Erfüllung/Schadensbeseitigung unternommen hat.

3. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, der vollständige Ausgleich der offenen Mietforderungen, die künftige Einrichtung des Dauerauftrags durch den Mieter und die wirtschaftlichen Konsequenzen für den Vermieter sind hierbei zu würdigen.

4. Macht der Vermieter im Räumungsprozess selbst den Vorschlag, bei Kostenübernahme durch den Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen, wird deutlich, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien noch besteht.

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Online seit 9. Januar

IMRRS 2026, 0030

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

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IMRRS 2026, 0019

AG Hamburg, Urteil vom 19.12.2025 - 49 C 213/25

1. Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt.

2. Die ist für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern, noch irgendwelche Störungen verursachen, wie etwa Schriftstellerei, Malerei oder auch eine Erfinder- oder Konstrukteurstätigkeit sowie ähnliche Berufe, bei denen typisch ist, dass die Berufsausübung in der Wohnung erfolge, der Fall.

3. Eine Außenwirkung liegt nicht bereits bei einer bloßen Anbringung eines Briefkastens des betreffenden ohne Waren- oder Personalverkehr in der Wohnung betriebenen Unternehmens und einer Adressangabe im Internet (Impressum), nach der sich der Sitz des betreffenden Unternehmens in der streitgegenständlichen Wohnung befindet, vor.

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