Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 09.02.2026 im Volltext bei imr-online eingestellt

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IMRRS 2025, 1625

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.11.2025 - 9 U 92/22

1. § 27 NachbG-NW macht den Grundstückseigentümer nicht zum Garanten dafür, dass auf das Nachbargrundstück keinerlei Niederschlag von den baulichen Anlagen auf sein Grundstück gelangt.

2. Voraussetzung für den Anspruch aus §§ 27, 29 NachbG-NW ist nicht, dass das Grundstück vollständig vor Überschwemmungen geschützt ist. Eine spürbare Verminderung ist ausreichend.

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IMRRS 2026, 0156

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 27.01.2026 - 19 W 1/25

1. Versäumt ein zur Erstattung des Gutachtens verpflichteter Sachverständiger die ihm gesetzte Frist zur Gutachtenerstattung, soll gegen ihn ein Ordnungsgeld festgesetzt werden.

2. Von der Verhängung eines Ordnungsgeldes darf nur in Ausnahmefällen abgesehen werden.

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IMRRS 2026, 0157

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.01.2026 - 23 U 155/23

1. Bauträgerverträge sind, soweit es um den Bau des Hauses oder der Wohnung geht, auf die Ausführung werkvertraglicher Leistungen gerichtet. Bei Mängeln des Bauwerks richten sich die Gewährleistungsansprüche deshalb nach Werkvertrags- und nicht nach Kaufrecht.

2. Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik wird grundsätzlich auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Vertrag als Mindeststandard (stillschweigend) vereinbart.

3. Die DIN-Norm 1988-200 kann als „Bibel“ der Trinkwasserinstallation betrachtet werden und gibt die anerkannten Regeln der Technik wieder.

4. Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik stellt stets einen Baumangel dar. Einer darüberhinausgehenden Beeinträchtigung der Leistung bedarf es nicht. Es kommt auch nicht darauf an, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist.

5. Im Falle der Minderung ist die Vergütung in dem Umfang herabzusetzen, der dem Verhältnis des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert des Werkes entspricht.

6. Dabei können der Schätzung nicht die fiktiven Mängelbeseitigungskosten zu Grunde gelegt werden. Maßstab für die Minderung ist die Störung des Äquivalenzinteresses, die infolge des Mangels entstanden ist.

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IMRRS 2026, 0111

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.06.2025 - 32048 C 83/25

1. Bei Begründung einer Bankverbindung durch einen Privatkunden bei der Bank ist die Annahme wirklichkeitsfremd, dass dies ohne die Einbeziehung der standardmäßig zugrunde gelegten AGB-Banken gelingen kann.

2. Die Privatinsolvenz des Mieters berührt das Pfandrecht und die daraus entstehenden Rechte des Pfandgläubigers (hier: die Bank) nicht.

3. Ein vom Mieter bei der Bank eingerichtetes Sparguthaben, das der Mieter als Mietkaution an den Vermieter verpfändet, kann die Bank auch nach der Restschuldbefreiung des Mieters aufgrund ihres vertraglichen Pfandrechts (AGB-Banken) die Auszahlung verweigern und die Forderung verwerten.

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IMRRS 2026, 0099

LG Dortmund, Beschluss vom 29.04.2025 - 1 S 194/24

1. Lediglich ein unberechtigter Verweis aus dem Versammlungslokal oder der unberechtigte Ausschluss eines Vertreters oder Beraters kann nicht nur die Anfechtbarkeit eines Beschlusses begründen, sondern zur Nichtigkeit aller auf der Versammlung gefassten Beschlüsse führen, weil der unberechtigte Ausschluss in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer eingreift.

2. Sieht die Teilungserklärung keine Vertretung durch die eigenen Kinder vor, liegt in der Nichtzulassung der Kinder zur Versammlung kein unberechtigter Ausschluss von der Eigentümerversammlung.

3. Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmte Wohnungseigentümern abhängig, ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Eigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet.

4. Für eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft kann nichts anderes gelten, wenn der zur Einladung ermächtigte Wohnungseigentümer das Protokoll unterschreibt.

5. Erfolgt die Protokollierung nicht ordnungsgemäß, führt dies nicht zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse, sondern lediglich zu einer Anfechtbarkeit.

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IMRRS 2026, 0154

OLG Schleswig, Urteil vom 04.02.2026 - 9 U 27/24

1. Erklärt der Schuldner (hier: Bauunternehmer), Mittel zur Zahlung fälliger Beträge seien nicht vorhanden und es müsse erst der nächste Zahlungseingang abgewartet werden, lässt das den sicheren Schluss auf die Zahlungseinstellung zu.

2. Zur Annahme eines Gläubigerbenachteiligungsvorsatzes reicht es nur in Ausnahmefällen aus, auf die Verbindlichkeiten zu verweisen, die eine Zahlungseinstellung tragen. Vielmehr muss die Deckungslücke ein Ausmaß erreichen, das selbst bei optimistischer Einschätzung der zukünftigen Entwicklung in absehbarer Zeit keine vollständige Befriedigung der bereits vorhandenen und der absehbar hinzutretenden Gläubiger erwarten lässt; (erst) dann muss dem Schuldner klar sein, dass er nicht einzelne Gläubiger befriedigen kann, ohne andere zu benachteiligen

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IMRRS 2026, 0152

OLG Hamm, Urteil vom 19.09.2025 - 7 U 32/25

Die Übernahme der Protokollführung über die Beweisaufnahme, konkret die Protokollierung des mündlichen Gutachtens durch den Sachverständigen selbst, ist - anders als die Möglichkeit eines Wortlautprotokolls - in § 159 ZPO nicht vorgesehen, daher verfahrensfehlerhaft, und kann keine Grundlage für eine instanzbeendende Entscheidung sein, so dass entweder die Beweisaufnahme in zweiter Instanz zu wiederholen oder das erstinstanzliche Urteil auf Antrag aufzuheben und das Verfahren an das Landgericht zurückzuverweisen ist (im Anschluss an OLG Hamm, IBR 2025, 553).*)

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Online seit 10. Februar

IMRRS 2026, 0148

LG Berlin II, Urteil vom 14.01.2026 - 66 S 18/25

1. Die Schonfristzahlung greift auch bei einer ordentlichen Kündigung und macht diese unwirksam.

2. Die gegenteilige Rechtsprechung des BGH bietet inhaltlich zu zahlreichen Auslegungsparametern keine Antworten, so dass sie in der Gesamtschau nicht überzeugen kann.

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Online seit 9. Februar

IMRRS 2026, 0112

LG München I, Beschluss vom 10.04.2025 - 36 S 15962/22 WEG

1. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass jeder Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Regelmäßig genügt eine nur schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes.

2. Die Wohnungseigentümer müssen auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundenen Beschlüssen rechnen.

3. Eine "Vorformulierung der geplanten Beschlüsse" ist zwar möglich, von Gesetzes wegen aber nicht erforderlich.

4. Ferner sind die Wohnungseigentümer stets berechtigt, von einem angekündigten Beschlussantrag abzuweichen, soweit sich dadurch der Beschlussgegenstand nicht ändert und ein "aliud" (= etwas anderes) wird.

5. Der erste Schritt einer Sanierung muss die (soweit erforderlich sachverständige) Überprüfung von Schadensursache, Schadensumfang und Sanierungskonzepten sein, damit die Eigentümer das ihnen zustehende Ermessen auf einer hinreichenden Tatsachen- und Entscheidungsgrundlage ausüben und sachgerecht informiert über die Vergabe entsprechender Arbeiten Beschluss fassen können.

6. Notwendige Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum hat ein Wohnungseigentümer im Grundsatz auch im Bereich seines Sondereigentums zu dulden.

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IMRRS 2026, 0141

OLG Hamm, Urteil vom 18.09.2025 - 22 U 52/24

1. Liegt das verkaufte Grundstück in einem Naturschutzgebiet, weist es einen Sachmangel auf, weil es sich nur eingeschränkt für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.

2. Der Verkäufer verschweigt einen Mangel arglistig, wenn er den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde.

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IMRRS 2026, 0147

OLG Schleswig, Beschluss vom 02.02.2026 - 12 U 44/25

Der Einlieferungsbelegs eines Einwurfeinschreibens nebst einer Darstellung des Sendungsverlaufs begründet keinen Anscheinsbeweis für den Zugang des Schreibens beim Empfänger. Hierfür ist vielmehr ein Auslieferungsbeleg erforderlich (Anschluss an BAG, IBR 2025, 313).

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