Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 27.04.2026 im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit gestern

IMRRS 2026, 0470

BFH, Urteil vom 07.10.2025 - IX R 26/24

1. Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.*)

2. Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.07.2021, BGBl I 2021, 2805) stellt auch bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Boden- und Gebäudewerts dar.*)

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Online seit 7. Mai

IMRRS 2026, 0528

BGH, Urteil vom 22.04.2026 - VII ZR 88/25

Zur Auslegung der Formulierung "nach vollständiger Fertigstellung" in der Ratenzahlungsbestimmung eines Bauträgervertrags.*)

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IMRRS 2026, 0525

AG Essen, Beschluss vom 17.03.2026 - 138 C 288/25

1. Die fortlaufende unpünktliche Mietzahlung kann dabei einen Kündigungsgrund darstellen.

2. Eine erstmalige Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher Zahlungen kann als Abmahnung gedeutet werden, so dass eine zweite Kündigung wegen danach weiter anhaltender unpünktlicher Zahlungen jedenfalls gerechtfertigt ist.

3. In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fortdauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht.

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Online seit 6. Mai

IMRRS 2026, 0521

OLG Rostock, Beschluss vom 23.12.2025 - 3 U 94/25

Im Falle der bereicherungsrechtlichen Rückforderung von Mehrwertsteuerbeträgen, die im Zusammenhang mit vereinbarten Mietzahlungen geleistet wurden, besteht die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB notwendige Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen bereits dann, wenn dem Mieter bekannt ist, dass er mit seinem Betrieb keine eigenen umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbringt, womit es für den Vermieter gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG ausgeschlossen ist, zu einem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG zu optieren.*)

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IMRRS 2026, 0513

OLG Hamm, Urteil vom 23.03.2026 - 22 U 66/25

Der Verkäufer ist gehalten, Fragen des Käufers zum Zustand der Immobilie vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten. Bagatellisierende Antworten können eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung begründen (im Anschluss an BGH, IMR 2024, 438).*)

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Online seit 5. Mai

IMRRS 2026, 0386

AG Clausthal-Zellerfeld, Urteil vom 29.01.2025 - 44 C 127/23

1. Eine Erklärung über die Amtsniederlegung ist gegenüber dem Beiratsvorsitzenden oder dem Eigentümer abzugeben, der von der Eigentümerversammlung zur Vertretung gegenüber dem Verwalter ermächtigt wurde.

2. Wenn ein Verwalter nach Ablauf seiner Bestellungszeit zu einer Eigentümerversammlung einlädt, wird der darin liegende Mangel dadurch geheilt, dass sämtliche Eigentümer anwesend sind und sich an den Beschlussfassungen beteiligen. Der Teilnahme an der Versammlung steht es dabei gleich, wenn ein Eigentümer wirksam durch einen Vertreter vertreten wird.

3. Grundsätzlich können Zweifel an der Eignung eines Verwalters bestehen, der zuvor trotz seiner Wahl die Verwaltung faktisch nicht geführt hat. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verwalter rechtswidrig abgewählt wird und er bis zur rechtskräftigen Feststellung deshalb die Verwaltung nicht ausübt.

4. Ob der den beschlossenen Vorauszahlungen zu Grunde liegende Wirtschaftsplan von der Verwaltung oder jemand anderem vorgelegt wurde, ist für die Rechtsmäßigkeit der Beschlussfassung selbst irrelevant. Selbst wenn ein Wirtschaftsplan fehlt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses über die Vorauszahlungen.

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IMRRS 2026, 0482

OLG München, Beschluss vom 02.04.2026 - 19 W 410/26

Lässt der Antragsteller wegen des eindeutigen Ergebnisses der Beweiserhebung im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens seinen Anspruch fallen, ist ohne Fristsetzung in analoger Anwendung von § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO ein Kostenbeschluss zu erlassen.

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Online seit 4. Mai

IMRRS 2026, 0505

OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2026 - 4 U 102/24

1. Die Verwendung des Begriffs "Kosten der Wartung" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen begründet keine Intransparenz gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

2. Intransparenz folgt auch nicht daraus, dass eine Klausel keine abschließende Aufzählung der technischen Anlagen der gemeinschaftlich genutzten Gebäudetechnik enthält, deren Kosten für Betrieb und Wartung dem Mieter auferlegt werden. Der Begriff "einzeln bzw. gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik" in Verbindung mit einer folgenden beispielhaften Aufzählung zahlreicher darunterfallender Anlagen ist hinreichend konkret.*)

3. Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen können in Gewerbemietverträgen formularvertraglich ohne Höchstgrenze auf den Mieter umgelegt werden. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1, 2 BGB liegt darin nicht.*)

4. Eine Kostenobergrenze von 10% der Jahresmindestmiete für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik in Gewerbemietverträgen ist nicht überhöht und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter durch eine weitere Klausel Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen ohne Kostenobergrenze auferlegt werden.*)

IMRRS 2026, 0504

BGH, Urteil vom 27.03.2026 - V ZR 169/24

Der wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte.*)

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Online seit 30. April

IMRRS 2026, 0502

LG Bochum, Urteil vom 01.04.2026 - 3 O 232/23

1. Ein verständiger Erklärungsempfänger darf die Angabe eines Baujahrs in einem Makler-Exposé zunächst einmal so verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung eines Gebäudes gemeint ist.

2. Selbst nach einer vollumfänglichen Kernsanierung eines Gebäudes ist bei dem Erhalt tragender Strukturen, wie Fundamente, Wände und Decken, der Begriff "Baujahr" nach diesen Grundsätzen so zu verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung gemeint ist. Gleiches gilt für Um-, An- und Erweiterungsbauten und auch dann, wenn ein Gebäude nur teilweise unbenutzbar wurde und anschließend wiederhergestellt wurde.

3. Demgegenüber ist bei einer nahezu vollständigen Zerstörung eines Gebäudes und dem vollständigen Wiederaufbau eines Gebäudes, etwa durch Kriegseinwirkungen, das Jahr des Wiederaufbaus, also der Herstellung der erneuten Bezugsfertigkeit, zu Grunde zu legen. Dies gilt auch dann, wenn wesentliche Gebäudeteile, wie etwa der Keller, erhalten geblieben sind.

4. In subjektiver Hinsicht genügt für eine Täuschung (hier: über das Baujahr), dass der Täuschende bedingt vorsätzlich handelte, also die Unrichtigkeit der angegebenen Tatsachen für möglich hielt und diesen Umstand billigend in Kauf nahm. Ausreichend ist insbesondere die Erklärung vertragswesentlicher Umstände ohne hinreichende Erkenntnisquelle "ins Blaue hinein".

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Online seit 29. April

IMRRS 2026, 0494

LG Aachen, Urteil vom 03.06.2025 - 7 O 212/25

Der Erwerber eines Hauses darf ohne besondere gegenteilige Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen, dass auf seinem Grundstück als Teil der Leistung „Anschluss des Kaufobjekts an die Ver- und Entsorgungsanlagen“ auch eine taugliche Verbrauchserfassungseinrichtung von Wasser derart errichtet wird, dass eine individuelle Erfassung des tatsächlichen Wasserverbrauchs möglich ist.

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IMRRS 2026, 0490

LG München I, Beschluss vom 03.03.2026 - 31 T 1172/26

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

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IMRRS 2026, 0497

OLG Bamberg, Beschluss vom 07.05.2024 - 12 U 112/23

1. Ist die Insolvenzreife für einen früheren Zeitpunkt bewiesen, so gilt bei Neugläubigerforderungen der Nachweis der im Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses noch andauernden Verletzung der Insolvenzantragspflicht (Dauerdelikt) jedenfalls bei relativ zeitnah erteilten Aufträgen als geführt, sofern der Geschäftsführer nicht seinerseits darlegt, dass im Zeitpunkt der Auftragserteilung die Überschuldung nachhaltig beseitigt und damit die Antragspflicht - wieder - entfallen war.

2. Die Voraussetzungen der Insolvenzreife gelten als bewiesen, wenn der Geschäftsführer die ihm obliegende Pflicht zur Führung und Aufbewahrung von Büchern und Belegen verletzt hat und dem Gläubiger deshalb die Darlegung weiterer Einzelheiten nicht möglich ist.

3. Der Anspruch auf Ersatz eines Neugläubigerschadens unterliegt der Regelverjährung.

4. Wird das Insolvenzverfahren aufgehoben, endet die Unterbrechung des Verfahrens ohne weiteres. Führt der Kläger das Verfahren dann nicht fort, endet die Verjährungshemmung sechs Monate nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens.

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Online seit 28. April

IMRRS 2026, 0474

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 17.12.2025 - 814 C 71/23

1. Der Abriss und Neubau eines Gebäudes fällt grundsätzlich als anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks in den Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

2. Eine Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann jedoch nur dann erfolgen, wenn dem Vermieter andernfalls ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Die Nichtverwirklichung einer Gewinnsteigerung reicht nicht aus.

3. Hypothetische Kosten energetischer Modernisierungsmaßnahmen begründen keinen erheblichen Nachteil i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, solange den Vermieter keine Pflicht zur Durchführung dieser Maßnahmen trifft.

4. Auch konkret benannte zukünftige Defektfälle bleiben für die Wirksamkeit der Verwertungskündigung außer Betracht, solange ein solches Ereignis bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht eingetreten ist.

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IMRRS 2026, 0492

LG München I, Beschluss vom 18.03.2026 - 1 S 11382/25 WEG

1. Ein Beschluss zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für den Austausch von Dachflächenfenstern im Zuge einer Dachsanierung verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er die bestehende objektbezogene Kostenverteilungsabrede der Teilungserklärung unterläuft und einzelne Wohnungseigentümer ohne sachlichen Grund übermäßig belastet.

2. Die Kostenlast für den Austausch von Dachflächenfenstern im Rahmen einer Dachsanierung ist den einzelnen Sondereigentümern nur dann exklusiv zuzuweisen, wenn die Maßnahme dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit der Fenster dient und nicht allein durch die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums veranlasst ist.

3. Eine abweichende Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bedarf eines sachlichen Grundes und darf das schützenswerte Vertrauen in die bestehende Kostenverteilungsabrede nicht verletzen.

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Online seit 27. April

IMRRS 2026, 0458

LG Lübeck, Urteil vom 30.03.2026 - 1 S 3/26

1. Zwar wird grundsätzlich bei der Abrechnung von Heizkosten schon für die formelle Wirksamkeit verlangt, dass die Verbrauchswerte anzugeben sind.

2. Allerdings gilt die Heizkostenverordnung nur für Abrechnungen in Gebäuden mit mehreren Nutzern, sie gilt nicht für die Abrechnung von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnungen und erst recht nicht für vermietete Einfamilienhäuser.

3. Deshalb ist es für eine formell ordnungsgemäße Angabe der Heiz- und Warmwasserkosten bei einem vermieteten Einfamilienhaus nicht erforderlich, neben dem angesetzten Geldbetrag auch den zu Grunde gelegten Verbrauch in Litern anzugeben.

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IMRRS 2026, 0491

OLG Köln, Urteil vom 26.06.2025 - 12 U 51/25

1. Stellen die Parteien eine Vertragsurkunde (hier: für eine Nachtragsvereinbarung) her, die Unterschriftenfelder enthält, liegt darin eine konkludente Schriftformvereinbarung.

2. Der Vertrag ist nicht geschlossen, bis der Vertrag beidseitig unterzeichnet ist. Die Unterzeichnung hat konstitutive Wirkung.

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IMRRS 2026, 0486

OLG Bamberg, Beschluss vom 23.01.2026 - 4 U 83/25

1. Die Bekanntheit einer technischen Störung auf Seiten des Gerichts entbindet den Einreicher nicht von der Verpflichtung, die Ursächlichkeit der Störung für die Ersatzeinreichung glaubhaft zu machen (Anschluss an OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.04.2024 - 2 U 59/23, und OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.2023 - 31 U 71/23, IBRRS 2023, 3302 = IMRRS 2023, 1514 = IVRRS 2023, 0585).*)

2. Der Rechtsirrtum eines Rechtsanwalts ist nicht unverschuldet, wenn er sich ohne nähere Prüfung der in einem Kommentar vertretenen Auffassung angeschlossen hat, bei der es sich erkennbar um eine Einzelmeinung handelt.*)

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