Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 26.06.2026 im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 6. Juli

IMRRS 2026, 0562

AG Hamburg, Urteil vom 04.02.2026 - 9 C 254/24

1. Bei drei Kernbohrungen durch die Kellerdecke/den Boden handelt es sich um eine bauliche Veränderung.

2. Allein die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, wegen eines nicht legitimierten Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum gegen den Störer vorzugehen. Dass daneben, gleichsam als Reflex, auch ein Sondereigentümer entsprechende Ansprüche gegen den Störer haben könnte, ist unschädlich.

3. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch nicht entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG besteht.

4. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben liegt allerdings nicht bereits dann vor, wenn die Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands mit hohen Kosten verbunden ist und ein Miteigentümer die Veränderungen eigenmächtig vorgenommen hat.

 Volltext


IMRRS 2026, 0749

BGH, Urteil vom 11.06.2026 - VII ZR 93/25

1. Die Kosten einer vor Einleitung des gerichtlichen Erkenntnisverfahrens eingeholten Auskunft über die Bonität des in Verzug geratenen Schuldners sind grundsätzlich kein ersatzpflichtiger Verzugsschaden. Aus der maßgeblichen Sicht des Gläubigers zum Zeitpunkt der Einholung ist diese Auskunft für die Verfolgung seiner Rechte grundsätzlich nicht erforderlich.*)

2. Der Gläubiger trägt die Darlegungs- und Beweislast für Tatsachen, aufgrund deren er die Bonitätsauskunft für seine Rechtsverfolgung ausnahmsweise für erforderlich halten durfte. *)

 Volltext

Online seit 3. Juli

IMRRS 2026, 0715

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.06.2026 - 33029 C 130/25

Die Mietpreisbremse in Hessen wurde auf rechtswidriger Grundlage verlängert, denn für jede einzelne betroffene Stadt und Gemeinde hätte eine Begründung geliefert werden müssen, so dass sie in Frankfurt nicht mehr gilt.

 Volltext


IMRRS 2025, 1562

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.11.2025 - 113 C 5049/25

1. Ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei der vereinbarten Abtretung führt zur Unwirksamkeit des Vertrags.

2. Das Angebot von Rechtsdienstleistungen durch Nicht-Anwälte und deren Honorierung muss sich an den Gebühren für Anwälte messen lassen und verstößt gegen die guten Sitten, wenn es der gesetzlichen Regelung zuwider läuft.

3. Ansonsten ist die Abtretung von Ansprüchen des Mieters gem. § 138 Abs. 1 BGB wegen wucherähnlicher Geschäfte nichtig.

 Volltext

Online seit 2. Juli

IMRRS 2026, 0726

AG Hamburg, Urteil vom 27.02.2026 - 49 C 607/24

1. Die Kostenposition "Wartung RWR Anlage" ist unwirksam, da es sich der Sache nach um eine unverständliche Abkürzung handelt. Insbesondere kann aus dem Kürzel RWR schwer auf die Wartung einer Lichtkuppel mit einem Rauchabzugs- und Fernbetätigungselement geschlossen werden.

2. Auch die Kostenposition "Schornstein. HOH. Gef. 2. OG. re" ist ein vollkommen unverständlichen Angabe.

3. Soweit im Mietvertrag sonstige Betriebskosten als umlagefähig vereinbart sind, bedarf es einer spezifizierten Einzelangabe.

4. Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder sind nur umlagefähig, wenn es hierfür eine Umlagevereinbarung gibt.

5. Grundsätzlich sind bei einer Auflistung nur die ausdrücklich genannten Positionen umlagefähig. Soweit die Vorauszahlungen auf bestimmte Kostenarten beschränkt werden, sind nur die Kostenarten umlagefähig, die zum einen aufgelistet werden und zum anderen für die auch eine Vorauszahlung erfolgt.

6. Wer seine Vertragspartner grundlos herabwürdigt und beleidigt und dazu noch bedroht, kann nicht erwarten, dass seine Vertragspartner in seinen Räumen Belegeinsicht nehmen.

 Volltext

Online seit 1. Juli

IMRRS 2026, 0725

AG Hamburg, Urteil vom 27.02.2026 - 49 C 276/24

1. Eine Kostenposition "Strom" kann andere Stromquellen beinhalten, die keine Kosten der Beleuchtung sind, wie etwa den Aufzugsstrom, die Stromkosten der Klingelanlage, die Stromkosten eines Signalverstärkers, der Heizung oder auch einer Entlüftungsanlage. Insoweit handelt es sich bei einer Kostenposition "Strom" um eine unzulässige Vermischung verschiedener Kostenarten, die als solche teilunwirksam ist.

2. Es entspricht der üblichen Praxis der Verwaltungen, unter einer Kostenposition "Strom" alle Stromquellen zusammenzufassen, für die es keinen Stromzähler gibt.

3. Eine Abrechnung hat nach den Ist-Vorauszahlungen zu erfolgen.

4. Erhöhte Vorauszahlungen sind nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr geschuldet.

5. Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist unwirksam, wenn lediglich auf etwaig mögliche Kostensteigerungen pauschal Bezug genommen wird.

 Volltext


IMRRS 2026, 0738

OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 08.06.2026 - 1 M 299/26

1. Gegen den Sachverständigen wird ein Ordnungsgeld festgesetzt, wenn er zur Erstattung des Gutachtens verpflichtet ist, ordnungsgemäß zum Termin geladen war und dennoch nicht erschienen ist und sich auch nicht vorher genügend entschuldigt hat.

2. Erklärt der Sachverständige, er könne wegen vordringlicher anderer Termine nicht erscheinen, hat er auf Verlangen des Gerichts die konfiligierenden Termine zu konkretisieren und glaubhaft zu machen.

3. Wird eine Terminsaufhebung bzw. -verlegung erst kurz vor der mündlichen Verhandlung beantragt und mit einer Erkrankung begründet, so muss der Verhinderungsgrund so dargelegt und untermauert sein, dass das Gericht ohne weitere Nachforschungen selbst beurteilen kann, ob Verhandlungs- bzw. Reisefähigkeit besteht. Aus der zur Glaubhaftmachung übersandten Bescheinigung muss sich in einem solchen Fall jedenfalls ihr Aussteller sowie die Art, Schwere und voraussichtliche Dauer der Erkrankung entnehmen lassen.

 Volltext

Online seit 30. Juni

IMRRS 2026, 0720

AG Zeitz, Urteil vom 08.04.2026 - 4 C 106/25

1. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, wofür der Mieter den vereinbarten Mietzins zu leisten hat (§ 535 Abs. 2 BGB). Ein Anspruch kann sich sogar dann ergeben, wenn die konkrete Ursache für den Mangel ggf. nicht direkt in den Mieträumlichkeiten, sondern in nicht mitvermieteten Bereichen des Mietobjektes (Fassade, Fundament, Gemeinschaftsräume etc.) liegt. Maßgeblich ist allein, dass die Ursache des Mangels sich auf die Mieträumlichkeiten auswirkt.*)

2. Der Anspruch aus § 535 BGB kann aber nicht derart weit ausgelegt werden, dass ohne spürbare Einwirkung auf die eigentliche Mietsache, für die eine Mietzahlung erfolgt, einem Mängelanspruch stattgegeben wird.*)

3. Allein der Vortrag, dass eine Dachlattung einen besorgniserregenden Zustand aufweist sowie erhebliche Probleme befürchtet werden, die mit dieser Dachlattung einhergehen könnten, genügt hierfür nicht. Auch wenn im Weiteren auf einen sichtbaren Reparaturstau bei dem Haus hingewiesen wird, ist damit gerade aber keine Einwirkung auf die Wohnung verbunden. Es erfolgte weder ein Vortrag zu sichtbaren Feuchtigkeitseintritten im Dachbereich noch zu Zugerscheinungen, die auf eine undichte Dachkonstruktion hinweisen könnten. Auch anderweitige sichtbare Spuren, etwa Risse in dem Dachbereich - mit dem Auge sichtbar in ihrer Wohnung - wurden nicht vorgetragen. Einem Mieter kann zwar nicht zugemutet werden, erst einen Zustand abwarten zu müssen, der eine spürbare und wertmäßig bezifferbare Beschädigung der Mietsache bzw. gar des persönlich eingebrachten Eigentums des Mieters zur Folge hat; es kann aber auch nicht genügen, wenn sich dem Vorbringen keine konkrete Einwirkung auf die Mietsache entnehmen lässt.*)

 Volltext


IMRRS 2026, 0642

LG Köln, Urteil vom 30.03.2026 - 15 S 6/25

1. Die Anfechtung eines Beschlusses wegen Unterschreitung der Ladungsfrist setzt voraus, dass der Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist konkret darlegt, welche weiteren Vorbereitungsmaßnahmen bei ordnungsgemäßer Ladung möglich gewesen wären und wie sich der Mangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben könnte.

2. Die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf Grundbesitzabgaben nur berücksichtigen, soweit diese im Abrechnungsjahr tatsächlich gezahlt wurden; eine bloße Buchung oder Rücklastschrift genügt nicht.

3. Die dauerhafte Übertragung der Entscheidung über Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage auf den Verwalter ist auch ohne ausdrückliche inhaltliche Vorgaben zulässig, sofern der Verwalter bei der Ausübung der Kompetenz die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung beachtet.

 Volltext

Online seit 29. Juni

IMRRS 2026, 0723

AG Wedding, Urteil vom 05.03.2026 - 13 C 319/25

1. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB zur Mietpreisbremse finden auf einen Mieterwechsel im Wege der Vertragsübernahme durch Nachtragsvereinbarung keine Anwendung, wenn das bestehende Mietverhältnis lediglich mit neuen Mietern fortgesetzt wird.*)

2. Ein unzulässiges Umgehungsgeschäft i.S.d. §§ 556d ff. BGB liegt nicht bereits dann vor, wenn die Parteien anstelle eines Neuabschlusses den Eintritt neuer Mieter in ein bestehendes Mietverhältnis vereinbaren, sofern keine Umgehungsabsicht erkennbar ist.*)

3. Die Vereinbarung einer erhöhten Nettokaltmiete im Rahmen eines Mieterwechsels durch Nachtragsvereinbarung ist nicht nach § 556g Abs. 1 BGB unwirksam, wenn kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.*)

 Volltext


IMRRS 2026, 0729

BGH, Urteil vom 12.06.2026 - V ZR 205/24

1. Eine Untätigkeit der Parteien führt nicht zum Stillstand des Verfahrens i.S.d. § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB, wenn die Verfahrensleitung bei dem Gericht liegt, das für den Fortgang des Prozesses Sorge zu tragen hat.*)

2. Die Verfahrensleitung geht nicht dadurch auf die Parteien über, dass sie das Gericht über einen längeren Zeitraum nicht an die Fortsetzung des Prozesses erinnern.

 Volltext

Online seit 26. Juni

IMRRS 2026, 0709

OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.01.2026 - 4 U 51/24

Zum Nachweis des arglistigen Verschweigens von Mängeln eines erworbenen Hausanwesens (hier: Feuchtigkeit/Nässeschäden im Keller bei vorangegangenen Sanierungsversuchen des Verkäufers).*)

 Volltext


IMRRS 2026, 0359

OLG Hamm, Urteil vom 15.01.2026 - 34 U 103/24

1. Die Vermittlung einer Anlageimmobilie (hier: denkmalgeschützte Wohnung mit Steuervorteilen) ist nicht nur nach einfachem Maklerrecht zu beurteilen ist, sondern kann auch einen Anlageberatungsvertrag begründen.

2. Der Vermittler/Berater muss über wesentliche Risiken aufklären - dazu zählt explizit auch die mangelnde Erfahrung des Bauträgers, wenn Wohnungen als Kapitalanlage vermittelt werden.

3. Vermittler dürfen sich nicht blind darauf verlassen, dass die Risiken einer Anlage in einem Verkaufsprospekt ausreichend dargestellt sind, wenn wesentliche Faktoren wie die Unerfahrenheit des Bauträgers verschwiegen werden.

 Volltext


IMRRS 2026, 0712

KG, Beschluss vom 24.02.2026 - 7 W 2/26

Zur Frage, ob und wann die Ablehnung von weiteren Beweisfragen bzw. Ergänzungsfragen im selbständigen Beweisverfahren im Wege der sofortigen Beschwerde überprüft werden kann.*)

 Volltext