Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 30. Oktober

IMRRS 2024, 1313

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.09.2024 - 12 U 93/23

1. Bezahlt der Erwerber einer Eigentumswohnung den Kaufpreis wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht vollständig, kann die Verweigerung der Eigentumsumschreibung treuwidrig sein, wenn nur ein verhältnismäßig geringfügiger Teil des Kaufpreises zurückgehalten wird.

2. Auch ein Betrag von 8,5 % des Kaufpreises kann noch als verhältnismäßig geringfügig anzusehen sein.

3. Der Erwerber kann wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein Zurückbehaltungsrecht selbst dann geltend machen, wenn die Eigentümergemeinschaft gegen den Bauträger wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich einen Kostenvorschuss geltend macht.

4. Das Zurückbehaltungsrecht steht dem Erwerber nicht nur in Höhe seiner Miteigentumsquote zu. Es ist vielmehr darauf abzustellen, ob die von verschiedenen Wohnungseigentümern geltend gemachten Leistungsverweigerungsrechte in ihrer Addition die Höhe der Mangelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung des Druckzuschlags übersteigen.

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Online seit 29. Oktober

IMRRS 2024, 1321

BGH, Beschluss vom 26.09.2024 - I ZR 161/23

Kann der Auftragnehmer die von ihm erbrachten Leistung nicht durch ein Aufmaß ermitteln, genügt er seiner Verpflichtung zur prüfbaren Abrechnung, wenn er alle ihm zur Verfügung stehenden Umstände mitteilt, die Rückschlüsse auf den Stand der erbrachten Leistung ermöglichen (vgl. BGH, IBR 2004, 488).

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IMRRS 2024, 1324

OLG Brandenburg, Beschluss vom 14.10.2024 - 10 W 26/24

1. Eine Änderung des festgesetzten Streitwerts ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

2. Ein selbständiges Beweisverfahren ist ungeachtet des Inhalts und der Qualität des Gutachtens jedenfalls dann beendet, wenn der Gutachter sich zu den gestellten Beweisfragen geäußert hat und innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach der mündlichen Anhörung keine Anträge einer Partei zur Ergänzung des Gutachtens gestellt werden (BGH, IBR 2009, 363).

3. Bei der Beweiserhebung im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens handelt es sich um einen vorgezogenen Hauptsachebeweis, sodass grundsätzlich der (beabsichtigte) Hauptsachewert maßgebend ist.

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Online seit 28. Oktober

IMRRS 2024, 1177

LG Bamberg, Urteil vom 28.03.2024 - 45 O 600/23 Miet

1. Die Kündigung wird nur unwirksam, wenn der Vermieter vor deren Zugang vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).

2. Die Zahlung einen Tag nach Zugang der Kündigung ist nicht mehr "rechtzeitig".

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IMRRS 2024, 1309

LG Berlin II, Urteil vom 18.06.2024 - 56 S 9/24 WEG

1. Ein Grundlagenbeschluss, durch den die Gemeinschaft grundsätzlich das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen/an der straßenseitigen Fassade genehmigt, ist nichtig.

2. Eine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Aufrechterhaltung des äußeren Erscheinungsbilds des Gebäudes kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur allstimmig abgeändert werden.

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Online seit 25. Oktober

IMRRS 2024, 1303

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 30.09.2024 - 10 A 483/23

Eine Nutzungsuntersagung ist rechtmäßig, wenn ein Objekt zur Überlassung von Wohnraum genutzt wird und diese Nutzung nicht von der vorhandenen Baugenehmigung gedeckt ist. Der Grundstückseigentümer ist Zustandsstörer und demnach richtiger Adressat der Ordnungsverfügung.

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IMRRS 2024, 1318

LG Itzehoe, Urteil vom 15.03.2024 - 9 S 28/23

1. Der Mieter muss das Zurückbehaltungsrecht des § 273 Abs. 1 BGB vor Ausspruch der Kündigung geltend machen.*)

2. Für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB muss die Vertragspflichtverletzung des Mieters nicht erheblich sein; es genügt, wenn sie „nicht unerheblich“ ist.*)

3. Eine Abmahnung ist nicht Voraussetzung für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung. Allerdings kann ihr insofern Bedeutung zukommen, als ihre Missachtung der Vertragsverletzung des Mieters eine höheres, womöglich erst das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.*)

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Online seit 24. Oktober

IMRRS 2024, 1295

KG, Beschluss vom 18.09.2024 - 8 U 40/24

1. Wohnraummiete liegt nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Ob die vermieteten Räume tatsächlich zum Wohnen geeignet und letztlich auch (von Dritten) zu Wohnzwecken genutzt werden, spielt dagegen für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis keine Rolle.

2. Ist die Vertragspartei auf Mieterseite eine juristische Person, liegt regelmäßig eine Gewerberaummiete vor, weil eine juristische Person schon begrifflich weder selbst wohnen noch nahe Angehörige haben kann, so dass auch der Vertragszweck nicht auf die Erfüllung eigener Wohnbedürfnisse gerichtet sein kann.

3. Mietet der Mieter die Räumlichkeiten an, um sie dann selbst zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, liegt eine gewerbliche Miete vor.

4. Die Geltung von Wohnraummietrecht oder auch nur einzelner Mieterschutzvorschriften im Einzelfall kann - gegebenenfalls auch stillschweigend - von den Vertragsparteien des Gewerbemietverhältnisses vereinbart werden.

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Online seit 23. Oktober

IMRRS 2024, 1294

LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024 - 318 S 51/23

Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.

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IMRRS 2024, 1292

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.01.2024 - 7 U 243/22

Ein "Einfamilienhaus" i.S.v. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine untergeordnete gewerbliche oder berufliche Nutzung (hier: 1/5 der Gesamtnutzfläche als Bürofläche) ist unschädlich.

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IMRRS 2024, 1293

LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 21.08.2024 - L 10 KO 2110/24

1. Der beauftragte Sachverständige handelt nicht im Rahmen eines Dienst- oder Werkvertrags, zivilrechtliche Regelungen über Leistungsstörungen oder Mängelhaftung sind nicht anwendbar. Seine Vergütung bezieht sich auf seine Tätigkeit als Gehilfe des Gerichts, weshalb sachliche Richtigkeit und Überzeugungskraft eines Sachverständigengutachtens kein Maßstab für die Vergütung der Tätigkeit des Sachverständigen sind.*)

2. Der Vergütungsanspruch ist aber nach § 8a Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 JVEG zu versagen, wenn das Gutachten wegen objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und das Gutachten daher im Prozess auch tatsächlich unberücksichtigt bleibt. Die Unverwertbarkeit kann sich auch aus einem zu langen zeitlichen Abstand zwischen Untersuchung und Abfassung des Gutachtens ergeben.*)

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IMRRS 2024, 1297

LG Berlin II, Beschluss vom 11.06.2024 - 56 T 13/24 WEG

Wird die Zahlung künftig fälliger Wohngeldvorschüsse beantragt, bis wirksam über neue Vorschüsse beschlossen wurde, so bemisst sich der Gebührenwert für diesen Antrag nicht mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der Wirtschaftsplan typischerweise jährlich angepasst wird. In diesem Fall begegnet die Festsetzung des Gebührenwertes mit dem Jahresbetrag des geforderten monatlichen Vorschusses keinen Bedenken.*)

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Online seit 22. Oktober

IMRRS 2024, 1243

LG München I, Urteil vom 08.11.2023 - 14 S 3525/23

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend

2. Verlangt der Mieter bei der Suche nach Ersatzwohnraum, dass die künftigen Vermieter ihm verbindlich mitteilen, dass und wie lange sie keinen Eigenbedarf geltend machen werden, so geht dies über die berechtigten Anforderungen an einen in Betracht zu ziehenden zumutbaren Ersatzwohnraum hinaus.

3. Im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB geht es nicht um die Suche nach optimalem und individuell auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnittenen Wohnraum , sondern um dessen (bloße) Zumutbarkeit.

4. Vorangegangene mietrechtliche Auseinandersetzungen erfordern eine besonders sorgfältige und gewissenhafte Beweiswürdigung sowie ein kritisches Hinterfragen des geltend gemachten Eigenbedarfs.

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IMRRS 2024, 1290

KG, Beschluss vom 19.09.2024 - 1 W 410/23

1. Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach den Eigentümern die Vermietung ihres Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-)Behörde untersagt wird, ist nicht offensichtlich unwirksam.*)

2. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.*)

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Online seit 21. Oktober

IMRRS 2024, 1271

AG Hamburg, Urteil vom 12.08.2024 - 49 C 535/23

1. Die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen "Wasser" und "Abwasser" angenommen wird.

2. Die Abrechnung muss sich danach grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auch auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden.

3. Es ist nicht zulässig, verschiedene Kostenarten zu vermischen, soweit dies nicht von der Betriebskostenverordnung ausnahmsweise zugelassen wird.

4. Die Positionen "Hausmeister" und "Gartenpflege" können nicht zusammengefasst werden.

5. Bei einer formell unwirksamen Abrechnung kommt es nicht darauf an, ob die Mieterseite durch eine Belegeinsicht feststellen könnte, ob nicht umlagefähige Kosten in der Kostenposition enthalten sind, da dies letztlich die formelle Wirksamkeit der Abrechnung voraussetzt.

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IMRRS 2024, 1287

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18.04.2024 - 20 A 726/20

1. Bei einem Abfallgemisch ist für die Beurteilung, ob Abfälle zur Verwertung oder Abfälle zur Beseitigung vorliegen, im Regelfall auf das Abfallgemisch als Ganzes und nicht auf den sortenreinen Einzelabfall abzustellen (Anschluss an BVerwG, Urteil vom 15.06.2000 - 3 C 4.00 -, NVwZ 2000, 1178).*)

2. Auch bei einem Abfallgemisch ist für die Beurteilung, ob Abfälle zur Verwertung oder Abfälle zur Beseitigung vorliegen, ausnahmsweise auf den Einzelabfall abzustellen, wenn es unter Verstoß gegen abfallrechtliche gesetzliche Bestimmungen nachträglich, d. h. nach Anfall der Einzelabfälle, unter Verstoß gegen die Grundpflicht des Erzeugers oder Besitzers zur gemeinwohlverträglichen Entsorgung entstanden ist und das Vermischen von Abfällen zur Verwertung und Abfällen zur Beseitigung unzulässig gewesen ist (Anschluss an BVerwG, Urteil vom 15.06.2000 - 3 C 4.00 --, NVwZ 2000, 1178). Das gilt erst recht, wenn entgegen dem Vermischungsverbot gem. § 9 Abs. 2 Satz 1 KrWG in der bis zum 28.10.2020 gültigen Fassung (KrWG a. F.) - jetzt § 9a Abs. 1 KrWG - oder gem. § 15 Abs. 3 Satz 2 KrWG a. F. i. V. m. § 9 Abs. 2 Satz 1 KrWG a. F. gefährliche Abfälle mit anderen Kategorien von gefährlichen Abfällen oder mit anderen Abfällen vermischt worden sind. Das kann bei einer Vermischung von asbestbelasteten Baustoffbruchstücken mit asbestunbelasteten Baustoffbruchstücken der Fall sein.*)

3. Einer abfallrechtlichen Verwertung asbesthaltiger Baustoffbruchstücke steht das uneingeschränkte Verbot, Asbestfasern in den Verkehr zu bringen, gem. § 16 Abs. 1 GefStoffV i. V. m. Art. 67 Abs. 1 der Verordnung (EG) Nr. 1907/2006 und Eintrag 6 Nr. 1 Satz 1 des Anhangs XVII der VO (EG) 1907/2006 entgegen.*)

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IMRRS 2024, 1235

LG Freiburg, Beschluss vom 15.12.2023 - 9 S 32/23

Ein Antrag nach § 712 ZPO kann in der Berufungsinstanz nicht nachgeholt werden. Ein erstinstanzlicher allgemeiner - hilfsweiser - Antrag auf "die Gewährung von Vollstreckungsschutz" stellt keine ausreichende Antragstellung gem. § 712 ZPO dar. Die Zwangsvollstreckung kann im Berufungsverfahren nach §§ 719, 707 ZPO nach pflichtgemäßem Ermessen des Gerichts eingestellt werden, wenn das Berufungsgericht die Berufung nach summarischer Prüfung nicht von vorneherein als aussichtslos erachtet.

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IMRRS 2024, 1284

OLG Nürnberg, Beschluss vom 16.10.2024 - 8 U 2323/23

1. Zur Verwertung eines schriftlichen Gutachtens und des Ergebnisses einer mündlichen Sachverständigenanhörung nach erfolgtem Richterwechsel.*)

2. Es ist verfahrensrechtlich unbedenklich, einem mündlich angehörten Sachverständigen zum Zwecke der vorläufigen Protokollaufzeichnung vorübergehend das Diktiergerät zu übergeben, wenn gewährleistet ist, dass Unstimmigkeiten oder Missverständnisse über Wortlaut und Inhalt der Aufzeichnung unmittelbar geklärt werden können (Abgrenzung von OLG Hamm, IBR 2024, 387).*)

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Online seit 18. Oktober

IMRRS 2024, 1281

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.10.2024 - 2-13 S 612/23

1. Aus einer Abmahnung, die einem Entziehungsbeschluss gem. § 17 WEG vorauszugehen hat, muss hinreichend deutlich werden, dass die Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens zum Eigentumsverlust führt, die Androhung von Zahlungsklagen genügt nicht.*)

2. Die Abmahnung fällt nach der WEG-Reform in die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass diese im Regelfall von dem Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG) zu erteilen ist. Einzelne Eigentümer können mangels Vertretungsbefugnis auch in einer verwalterlosen Gemeinschaft eine Abmahnung nicht wirksam erklären.*)

3. Eine Beschlusskompetenz, durch Beschluss einzelne Wohnungseigentümer zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu ermächtigen, besteht nicht.*)

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IMRRS 2024, 1280

OLG Hamm, Beschluss vom 07.10.2024 - 12 W 21/24

1. Eine Präklusionswirkung kann der Ablauf einer richterlichen Frist zum Vorbringen von Einwendungen gegen ein Gutachten im selbständigen Beweisverfahren und der die Begutachtung betreffenden Anträge nur dann auslösen, wenn bei den Parteien keine Fehlvorstellungen über diese Wirkung aufkommen können.

2. Gibt das Gericht den Parteien in einer Verfügung lediglich Gelegenheit zur Stellungnahme zum gleichzeitg übersandten Gutachten, ist ein nach Fristablauf eingehendes Vorbringen nicht präkludiert.

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Online seit 17. Oktober

IMRRS 2024, 1279

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.10.2024 - 2-13 S 33/23

Der Beschluss zur Ermöglichung der hybriden Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) muss keine Vorgaben hinsichtlich der technischen Umsetzung der Online-Teilnahme enthalten. Fehlen derartige Regelungen, hat der Einberufende - im Regelfall der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) - über die Durchführung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.*)

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IMRRS 2024, 1270

BGH, Urteil vom 25.09.2024 - IV ZR 350/22

Eine Klausel in Allgemeinen Versicherungsbedingungen der Wohngebäudeversicherung, die dem Versicherungsnehmer vor Eintritt des Versicherungsfalls die Einhaltung aller gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften aufgibt, verstößt nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und benachteiligt den Versicherungsnehmer nicht unangemessen i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

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IMRRS 2024, 1251

LG Berlin II, Beschluss vom 25.06.2024 - 67 S 103/24

Die Gerichte sind befugt, den Vermieter als Partei auch ohne Beweisnot über den von ihm behaupteten - und von dem Wohnraumieter bestrittenen - Eigenbedarf anzuhören sowie von der Vernehmung weiterer beweislich benannter Zeugen abzusehen, sofern sie vom Vorliegen des Eigenbedarfs schon aufgrund der Parteianhörung des Vermieters überzeugt sind.*)

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Online seit 16. Oktober

IMRRS 2024, 0715

AG Leipzig, Urteil vom 30.03.2023 - 152 C 2732/22

1. Nimmt eine verwalterlose Gemeinschaft per Beschluss ein Angebot zum Abschluss eines Verwaltervertrags an, so ist dieser Beschluss weiter dahin auszulegen, dass mit diesem Beschluss auch der Verwalter bestellt werden soll.

2. Beschlüsse zur Wiederbestellung des Verwalters verstoßen nur gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es aus Sicht eines vernünftigen Wohnungseigentümers in die Zukunft blickend unter Abwägung aller Umstände unvertretbar erscheint, eine bestimmte Person mit dem Amt des Verwalters zu betrauen.

3. Ein solcher wichtiger Grund und damit eine fehlerhafte Ausübung der Ermessensentscheidung liegt regelmäßig dann vor, wenn die Mehrheit der Eigentümer mit der Bestellung des Verwalters gewissermaßen gegen ihre eigenen Interessen stimmen.

4. Im Fall der Wiederbestellung eines Verwalters bedarfs es keiner Vergleichsangebote.

5. Werden verschiedene Gesamt- und Einzelabrechnungen erstellt und in Umlauf gebracht, so muss der Beschluss zur Bestätigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen klar erkennen lassen, welche dieser Fassungen bestätigt werden soll.

6. Das Gleiche gilt für einen Beschluss zur Bestätigung des Wirtschaftsplans.

7. Der Beschluss zur Ermächtigung der Verwaltung, Unterlagen zu digitalisieren, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil vermietende Eigentümer Gefahr laufen, ihren Mietern zustehende Rechte auf Belegeinsicht nicht vollständig erfüllen zu können, da diese Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege haben.

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IMRRS 2024, 1269

OLG Hamm, Beschluss vom 06.05.2024 - 7 U 23/24

1. Besteht für einen Grundstückseigentümer keine tatsächliche Möglichkeit, das Übergreifen eines Brandes vom Nachbargrundstück zu verhindern, kommt grundsätzlich ein Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 97/21, Rz. 23, IBRRS 2023, 1290 = IMRRS 2023, 0579 = NJW-RR 2023, 1252; BGH, IMR 2021, 163; IMR 2018, 163).*)

2. Richtiger Anspruchsgegner als Störer i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB ist dabei aber - wie hier - nicht immer der Eigentümer des Nachbargrundstücks, sondern unter Umständen auch ausschließlich der Grundstücksmieter (im Anschluss an BGH, IMR 2021, 163; IMR 2018, 163).*)

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IMRRS 2024, 1267

BFH, Urteil vom 13.08.2024 - IX R 31/23

Der Abschluss einer energetischen Maßnahme i.S.d. § 35c des Einkommensteuergesetzes liegt nicht bereits mit deren Fertigstellung, sondern erst mit der vollständigen Zahlung des Rechnungsbetrags auf das Konto des Erbringers der Leistung vor.*)

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Online seit 15. Oktober

IMRRS 2024, 1258

LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2024 - 66 S 24/24

1. Verweigert der Vermieter einem behinderten Mieter widerrechtlich den Bau einer Rollstuhlrampe, so wird der Mieter diskriminiert und erhält eine Entschädigung nach dem AGG.

2. Dieses Verhalten des Vermieters begründet eine hohe Entschädigung, weil es für den Mieter gravierende Folgen hat, da es dem Mieter ohne Hilfe Dritter nicht möglich ist, die vorhandenen Treppenstufen zu überwinden, und er deshalb das Haus nicht spontan verlassen oder betreten kann.

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IMRRS 2024, 1261

BGH, Beschluss vom 30.07.2024 - VI ZR 122/23

Dem Geschädigten wird durch § 287 ZPO nicht nur die Beweisführung, sondern bereits die Darlegung erleichtert. Er muss zur substanziierten Darlegung des mit der Klage geltend gemachten Schadens weder ein Privatgutachten vorlegen, noch ein vorgelegtes Privatgutachten dem Ergebnis der Beweisaufnahme oder der gerichtlichen Überzeugungsbildung entsprechend ergänzen. Der Geschädigte kann durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen aufklären lassen, in welcher geringeren als von ihm ursprünglich geltend gemachten Höhe Reparaturkosten anfallen.*)

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Online seit 14. Oktober

IMRRS 2024, 1264

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 226/23

1. Die Wohnungseigentümer können seit dem 01.12.2020 eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll (Fortführung von Senat, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22, Rz. 14, IBRRS 2024, 0570 = IMRRS 2024, 0240 = NJW 2024, 1030).*)

2. Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist.*)

3. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen.*)

IMRRS 2024, 1255

OLG Stuttgart, Urteil vom 07.08.2024 - 3 U 233/22

1. Ein im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossener Maklervertrag kommt nur zu Stande, wenn der Makler die Schaltfläche für die Abgabe der Bestätigung des Maklerkunden, das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages anzunehmen, gut lesbar mit nichts anderem als den Wörtern "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet hat.*)

2. Bei Vorliegen eines Vertragsschlusshindernisses gem. § 312j Abs. 4 BGB ist der Maklervertrag zunächst schwebend unwirksam und kann durch ein späteres Verhalten des Maklerkunden wirksam bestätigt werden.*)

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Online seit 11. Oktober

IMRRS 2024, 1092

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.07.2024 - 3 U 51/24

1. Die Unterlassung einer ausdrücklich untersagten künftigen Kontaktaufnahme oder Näherung kann unabhängig von der Art und dem Anlass des Kontakts beansprucht werden.

2. Der in einer untersagten persönlichen Kontaktaufnahme liegende Eingriff in das Persönlichkeitsrecht ist auch dann widerrechtlich, wenn ein berechtigtes Interesse des Kontaktsuchenden besteht, das aber auch schriftlich befriedigt werden kann.

3. Der Mieter hat nur dann keinen Anspruch auf Zurücknahme eines gegen Besucher der Mietwohnung ausgesprochenen Hausverbots, wenn ihr Besuch zu einer schweren Störung des Hausfriedens führt.

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Online seit 10. Oktober

IMRRS 2023, 1631

AG Brandenburg, Urteil vom 11.12.2023 - 30 C 86/23

1. Wiederholte nächtliche Ruhestörung durch laute Musik rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.

2. Lässt ein Mieter seine Katzen im Treppenhaus frei herumlaufen und urinieren diese dann ins Treppenhaus, so rechtfertigt auch dies eine fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung.

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IMRRS 2024, 1247

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024 - 11 S 162/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.*)

2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.*)

3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.*)

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Online seit 9. Oktober

IMRRS 2024, 1241

AG Hanau, Urteil vom 15.03.2024 - 32 C 243/21

1. Teilt der Veräußerer einer Eigentumswohnung den Erwerbern wenige Tage vor der vertraglich geschuldeten Fälligstellung des Kaufpreises mit, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung wegen Fehlern in der Teilungserklärung nicht möglich ist, und bietet er diesen in Kenntnis, dass ihre bisherige Mietwohnung bereits gekündigt ist und eine Schwangerschaft besteht, für die Überlassung der Eigentumswohnung bis zum Besitzübergang durch Kaufpreiszahlung den Abschluss eines Mietvertrags unter der Bedingung an, dass die Erwerber auf sämtliche Schadensersatzansprüche wegen der Eintragungsverzögerung verzichten, sind der Mietvertrag und die Verzichtserklärung wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig.*)

2. Der Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Verzögerung der Leistung bei Grundstückskaufverträgen unterliegt bis zum Vollzug der Auflassung der Beurkundungspflicht gem. § 311b BGB (BGH, Urteil vom 08.04.1988 - V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262]).*)

3. Die Gerichte sind von Amts wegen verpflichtet, Feststellungen dahingehend zu treffen, ob der Anwendungsbereich der EU-Klausel-Richtlinie 93/13/EWG eröffnet ist. Sie haben hierzu Nachforschungen anzustellen und Informationen zur Vervollständigung der Akte einzuholen Die Beibringungsgrundsätze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit überlagert (EuGH, Urteil vom 07.12.2023 - Rs. C-140/22, SM ua/mBank S. A., NZM 2024, 157 [158]; EuGH, Urteil vom 11.03.2020 - Rs. C-511/17, L./UniCredit-Bank Hungary Zrt), IBRRS 2020, 0926 = EuZW 2020, 673 [675]; EuGH, Urteil vom 09.11.2010 - Rs. C-137/08, VB Pénzügyi Lízing Zrt./Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27; entgegen BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23, IBRRS 2024, 0815 = IMRRS 2024, 0359 = NZM 2024, 325).*)

4. Im Fall einer Klauselunwirksamkeit nach Art. 7 Richtlinie 93/13/EWG scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden Lücke der Vereinbarung durch Anwendung von Vorschriften, die Grundsätze von Treu und Glauben beinhalten, also insbesondere §§ 157, 242 BGB, aus (EuGH, Urteile vom 08.09.2022 - Rs. C-80/21, Rs. C-81/21, Rs. C-82/21, NZM 2022, 838 [843]; EuGH, Urteil vom 03.10.2019 - Rs. C-260/18, Dziubak u.a./Raiffeisen Bank International AG, prowadzący działalność w Polsce w formie oddziału pod nazwą, EuZW 2020, 246).*)

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IMRRS 2024, 1229

LG Schwerin, Urteil vom 26.06.2023 - 2 O 335/22

1. Der Käufer von Sondereigentum hat keinen Anspruch auf Freistellung von Kosten weitergehender Sonderumlagen trotz kaufvertraglicher Vereinbarung, wenn der Beschluss über die Sonderumlage nichtig ist.

2. Ein Beschluss über mehrere bauliche Maßnahmen und dahingehende Sonderumlagen muss bestimmen und aufschlüsseln, welche Beträge auf die einzelnen Maßnahmen entfallen. Andernfalls kann der Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig sein.

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IMRRS 2024, 1238

BGH, Urteil vom 19.09.2024 - IX ZR 130/23

Nach dem für Verjährungsfragen maßgeblichen "Gebot des sichersten Weges" hat der Rechtsanwalt bei einer unklaren Rechtslage, ob ein triftiger Grund vorliegt, das Verfahren nicht zu betreiben, im Hinblick auf eine etwaige ungünstigere Beurteilung der Rechtslage durch das mit der Sache befasste Gericht den Weg aufzuzeigen, der eine Verjährung des Anspruchs des Mandanten sicher verhindert (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.09.2004 - IX ZR 137/03, NJW-RR 2005, 494, 495 = IBRRS 2004, 4860 = IMRRS 2004, 2359).*)

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Online seit 8. Oktober

IMRRS 2024, 1236

LG Berlin II, Urteil vom 25.06.2024 - 67 S 80/24

1. Die Überzeugungskraft eines Mietspiegels wird erhöht, wenn die Parteien des Rechtsstreits ihm - trotz etwaiger Erstellungsmängel - übereinstimmend die Tauglichkeit zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zusprechen.*)

2. Das Positivmerkmal des Berliner Mietspiegels (2021) "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe (ausreichend dimensioniert)" ist auch erfüllt, wenn die Überlassung nur entgeltlich erfolgt (Festhaltung Kammer, Urteil vom 16.10.2018 - 67 S 150/18, ZMR 2019, 25).*)

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IMRRS 2024, 1234

AG Wedding, Urteil vom 19.08.2024 - 21 C 59/24

1. Nicht genehmigte Aufnahmen von gegen die Hausordnung verstoßender Dritter stellen eine unzulässige Datenerhebung dar und unterliegen einem Beweis- sowie Sachvortragsverwertungsverbot.

2. Dies gilt auch dann, wenn die abgelichteten Personen verpixelt werden, da dies nicht das Erheben von Daten, sondern allenfalls deren Verwendung und Verbreitung betrifft.

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IMRRS 2024, 1231

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.01.2024 - 2-31 O 6/23

1. Macht der Auftraggeber widerklagend eine Überzahlung geltend, führt das Anerkenntnis dieses Anspruchs durch den Auftragnehmer nicht schon deshalb zu einer Abweisung der Restvergütungsklage des Auftragnehmers, weil die Überzahlung denklogisch ausschließe, dass der Auftragnehmer weitere Zahlungen an sich verlangen könne.

2. Ein prozessuales Anerkenntnis gegenüber einer (verspäteten) Widerklage mit dem Ziel, die Präklusion der Klageerwiderung zu bewirken, ist möglich. Eine Partei, die bewusst in die Widerklage "flieht", um die Präklusion zu umgehen, ist nicht schutzwürdig.

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Online seit 7. Oktober

IMRRS 2024, 1232

OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 - 4 U 31/24

1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gem. §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).*)

2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.*)

3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.*)

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IMRRS 2024, 1224

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024 - 5 U 166/23

1. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt zur Beendigung der GbR, da diese stets das Vorhandensein von mindestens zwei Gesellschaftern verlangt.

2. Der Übernehmende wird unmittelbar Vertragspartei der der GbR zugeordneten Rechtsverhältnisse und damit Schuldner der Gesellschaftsgläubiger.

3. Dementsprechend kann der allein verbliebene ehemalige Gesellschafter der GbR einen Mietvertrag allein kündigen.

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IMRRS 2024, 1228

LG Karlsruhe, Beschluss vom 16.05.2024 - 6 OH 15/16

Einem Antrag eines Streithelfers nach § 494a ZPO fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn zu der von ihm unterstützen Partei das Insolvenzverfahren eröffnet wurde und die Gegenpartei dadurch zu einem wirtschaftlich sinnwidrigen Hauptsachprozess gezwungen wird.*)

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