Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 24. Oktober

IMRRS 2025, 1347

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.09.2025 - 3 W 26/24

Die Beschwer des Rechtsanwalts, der gem. § 32 Abs. 1 Satz 1 RVG aus eigenem Recht eine Beschwerde gegen den Streitwertbeschluss einlegt, ist gegeben, wenn er geltend macht, dass die Streitwertfestsetzung zu gering sei und er deswegen nur geringere Gebühren abrechnen könne. Dabei ist jeder Rechtsanwalt beschwert, der in der Instanz einen Gebührenanspruch erworben hat oder dem der bereits entstandene Vergütungsanspruch abgetreten wurde.*)

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Online seit 23. Oktober

IMRRS 2025, 1357

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 108/24

Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.*)

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IMRRS 2025, 1349

LG Regensburg, Urteil vom 18.09.2025 - 85 O 1495/24

1. Ein Mietvertrag über ein Hotelzimmer fällt nicht unter § 29a ZPO, da dieser Raum nicht zum dauernden Aufenthalt bestimmt ist.

2. Der Tod eines Mieters stellt keine Pflichtverletzung dar und begründet keinen Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 535 ff. BGB.

3. Ein Erbe haftet nur für Altverbindlichkeiten, die bis zum Tod des Erblassers entstanden sind; Kosten für die Instandsetzung des Hotelzimmers nach dem Tod des Mieters sind keine Altverbindlichkeiten.

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IMRRS 2025, 1297

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 221/24

1. Die Rechte des Mieters im Falle einer Veräußerung des Wohnraums sind durch § 566 BGB umfassend geschützt und verringern sich nicht dadurch, dass nunmehr eine natürliche statt einer juristischen Person auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintritt.

2. Nimmt eine Modernisierungsvereinbarung ausdrücklich Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag und ändert diesen (lediglich) "in den nachstehenden Punkten ab", bringen die Parteien damit zum Ausdruck, dass der ursprünglich vereinbarte Mietvertrag und die darin enthaltenen Regelungen weiter Bestand haben sollen, sofern nicht grundsätzlich durch die Modernisierungsvereinbarung eine neue Regelung getroffen wird.

3. Ausreichend ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs regelmäßig die Angabe der Person, die die Wohnung benötigt und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Angaben zur Wohnsituation sind erforderlich, soweit sie für den Erlangungswunsch von Bedeutung sind.

4. Sieht eine Vertragsklausel vor, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausreicht; vielmehr "wichtige berechtigte Interessen (...) eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen" müssen, so reicht das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse nicht aus; es muss darüber hinaus vielmehr ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der durch das Erfordernis wichtiger berechtigter Interessen, die die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, definiert ist. Die Klausel billigt dem Mieter einen gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhten Bestandsschutz zu.

5. Eine "Familienzusammenführung" genügt hierfür nicht.

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IMRRS 2025, 1331

OLG Nürnberg, Urteil vom 12.09.2025 - 1 U 2003/24

Die Beweiskraft eines elektronisch abgegebenen Empfangsbekenntnisses wird nicht allein durch die Tatsache erschüttert, dass zwischen der Zusendung des Urteils an den Rechtsanwalt und dem im Empfangsbekenntnis angegebenen Zustellzeitpunkt zwölf Tage liegen und die Partei von dem Urteilstenor bereits Kenntnis erlangt hatte.*)

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IMRRS 2025, 1344

BGH, Urteil vom 15.10.2025 - VIII ZR 51/24

Ein Gericht ist nicht ordnungsgemäß besetzt, wenn es seine Zuständigkeit aus einem Präsidiumsbeschluss ableitet, der im Einzelfall sowohl die Neuverteilung als auch die Beibehaltung bestehender Zuständigkeiten ermöglicht und dabei die konkreten Zuständigkeiten von Beschlüssen einzelner Spruchkörper abhängig macht (im Anschluss an BVerfG, wistra 2017, 187 Rn. 26; NJW 2018, 1155 Rn. 19; BGH, Urteil vom 7. April 2021 - 1 StR 10/20, NStZ 2023, 122 Rn. 31; jeweils mwN). Eine solche Delegation der Entscheidung über die Geschäftsverteilung an die Spruchkörper, die gerade Adressaten der generell-abstrakten Zuständigkeit sein sollen, ist mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG nicht vereinbar (im Anschluss an BVerfG, wistra 2017, 187 Rn. 31; NJW 2018, 1155 Rn. 22; BGH, Beschlüsse vom 27. Januar 2020 - 1 StR 622/17, StV 2020, 821 Rn. 18; vom 17. Januar 2023 - 2 StR 87/22, BGHSt 67, 234 Rn. 49).*)

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IMRRS 2025, 1055

OLG Brandenburg, Beschluss vom 25.07.2025 - 1 AR 20/25

Die Regelung des § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO findet über den Wortlaut hinaus auch dann Anwendung, wenn ein gemeinsamer allgemeiner Gerichtsstand der in Anspruch genommenen Streitgenossen (hier Mieter und Bürge) gegeben ist, einer der Beklagten jedoch infolge eines ausschließlichen anderweitigen Gerichtsstandes (hier der Mieter gem. § 29a ZPO) dort nicht verklagt werden kann.

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Online seit 22. Oktober

IMRRS 2025, 1336

LG München I, Urteil vom 25.06.2025 - 14 S 14073/24

1. Die Zustimmung nach § 558b Abs. 1 BGB ist bedingungsfeindlich und darf auch nicht unter einem Vorbehalt erklärt werden. Eine unter Bedingungen oder einem Vorbehalt erteilte Zustimmung ist rechtlich nichtig.

2. Gibt der Mieter durch den Vorbehalt zu erkennen, dass er die Zustimmung nur gelten lassen will, wenn weitere Umstände oder Ereignisse eintreten, dann fehlt es an einer wirksamen Zustimmung.

3. Erklärt sich der Mieter grundsätzlich mit der Mieterhöhung einverstanden, meldet aber Zweifel an der Korrektheit der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete an und benennt dabei konkret drei falsch angewandte Mietspiegelmerkmale, liegt darin keine vollumfängliche vorbehaltlose Zustimmung zur Mieterhöhung.

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IMRRS 2025, 1283

AG Wedding, Urteil vom 14.08.2025 - 6 C 5202/24

1. Bei abgezogenen Holzdielen handelt es sich um den üblichen Standard in Berliner Altbauten und nicht um einen hochwertigen Bodenbelag.

2. Gute ÖPNV-Anbindung und gute Nahversorgung sind nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, denn die Verkehrsanbindung und Nahversorgung werden im Rahmen des Berliner Mietspiegels bereits bei der Wohnlageneinteilung berücksichtigt.

3. Da Verkehrsanbindung und Nahversorgung einer Wohnung bereits im Rahmen der Einteilung der Wohnlage berücksichtigt werden, können diese Kriterien nur dann als zusätzliches wohnwertminderndes oder wohnwerterhöhendes Merkmal einer Wohnung in einer bestimmten Wohnlage berücksichtigt werden, wenn sie in erheblichem Maße von dem Durchschnitt innerhalb der gegebenen Wohnlage abweichen.

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IMRRS 2025, 1332

OLG Hamm, Beschluss vom 23.06.2025 - 25 W 98/25

1. Die eine Hinweispflicht des Sachverständigen auslösende Erheblichkeitsgrenze ist jedenfalls bei einer Überschreitung des angeforderten Vorschusses von 25% anzunehmen.

2. Da bereits leichte Fahrlässigkeit ausreicht, kann sich ein fehlendes Vertretenmüssen des Sachverständigen nicht daraus ergeben, dass die Höhe des Vorschusses (nur) der mit der Ladung zum Termin übersandten gerichtlichen Verfügung zu entnehmen war.

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IMRRS 2025, 1334

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.10.2025 - 2-06 O 286/25

1. Stellt der Rechtsanwalt eine einstweilige Verfügung gem. § 195 ZPO ohne Signaturdatei des Gerichts der Gegenseite zu, liegt ein Zustellungsmangel vor.*)

2. Gibt der Antragsgegnervertreter bei der Zustellung einer einstweiligen Verfügung von Anwalt zu Anwalt ein Empfangsbekenntnis ab und fehlte lediglich die Signaturdatei des Gerichts, so ist dieser Zustellungsmangel als nach § 189 ZPO geheilt anzusehen.*)

3. Zur Heilung eines Zustellungsmangel nach § 189 ZPO, wenn die Antragsgegnerseite im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Anhörung einbezogen wurde.*)

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IMRRS 2025, 1335

BGH, Beschluss vom 01.10.2025 - VII ZR 113/25

Gegen einen Beschluss, durch den die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen wird, ist die Rechtsbeschwerde nur statthaft, wenn dies im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist oder das Berufungsgericht sie in dem Beschluss zugelassen hat.

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IMRRS 2025, 1246

LG München I, Urteil vom 05.02.2025 - 1 S 1215/24 WEG

1. Die durch eine einfache Nebenintervention verursachten Kosten gehören nicht zu den Kosten des Rechtsstreits, so dass es eines ausdrücklichen Ausspruchs im Urteil bedarf, wenn die durch die Nebenintervention verursachten Kostendem Gegner auferlegt werden sollen.

2. Das Prozessgericht ist dazu befugt, die Entscheidung über die Erstattungsfähigkeit der Kosten der Nebenintervention gem. § 44 Abs. 4 WEG i.V.m. § 91 Abs. 1 ZPO auch bereits im Rahmen der Kostengrundentscheidung zu treffen.

3. Die Vorschrift des § 44 Abs. 4 WEG erfasst auch den Beitritt des Verwalters auf Seiten der Gemeinschaft in einem gegen sie geführten Beschlussklageverfahren.

4. Da der Verwalter als gesetzlicher Vertreter die Gemeinschaft im Prozess, sofern er nicht selbst Partei ist, vertritt und dadurch maßgeblichen Einfluss auf ihre Rechtsverteidigung nehmen kann, besteht in der Regel noch weniger ein Bedürfnis für seine eigene Beteiligung am Rechtsstreit durch einen Beitritt als für einen Wohnungseigentümer.

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Online seit 21. Oktober

IMRRS 2025, 1278

LG Berlin, Beschluss vom 13.06.2023 - 67 S 88/23

1. Lässt sich einer Schönheitsreparaturklausel nicht zweifelsfrei entnehmen, dass bei Fenstern und Balkontüren nur ein Innenanstrich geschuldet ist, ist diese Klausel unwirksam.

2. Stellt sich die Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam.

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IMRRS 2025, 1333

OLG Naumburg, Urteil vom 12.06.2023 - 12 U 172/22

1. Eine Streitigkeit aus dem Nachbarrecht i.S.d. §§ 34 Abs. 1 Nr. 2 SchStG-SA ist grundsätzlich schon dann zu bejahen, wenn das Nachbarschaftsgesetz Sachsen-Anhalt (NbG-SA) Regelungen enthält, die für den Interessenkonflikt im konkreten Fall von Bedeutung sind.*)

2. Die Ausnahme von der obligatorischen Streitschlichtung nach § 34 Abs. 1 Nr. 2.e SchStG-SA ist nicht bereits dann gegeben, wenn der störende Nachbar einen Gewerbebetrieb führt. Erforderlich ist, dass die störende Einwirkung von dem Nachbargrundstück aus einem Gewerbebetrieb herrührt.*)

3. Selbst wenn sie im Zusammenhang mit einem Nachbarschaftsstreit stehen, unterliegen Zahlungsansprüche in Sachsen-Anhalt nicht der obligatorischen Streitschlichtung nach § 34a Abs. 1 Nr.2.a SchStG-SA.*)

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IMRRS 2025, 0768

OLG Celle, Beschluss vom 27.08.2024 - 2 W 117/24

1. Der gerichtlich bestellte Sachverständige erhält eine Vergütung grundsätzlich nur insoweit, als seine Leistung bestimmungsgemäß verwertbar ist. Weist sein Gutachten Mängel auf, hat er diese innerhalb einer ihm hierfür gesetzten angemessenen Frist zu beseitigen.

2. Die Einräumung einer Frist zur Mängelbeseitigung ist entbehrlich, wenn die Leistung grundlegende Mängel aufweist oder wenn offensichtlich ist, dass eine Mängelbeseitigung nicht erfolgen kann.

3. Inhaltliche Mängel berühren den Vergütungsanspruch des Sachverständigen grundsätzlich nicht. Voraussetzung für eine Versagung der Vergütung ist vielmehr, dass das Gutachten aufgrund inhaltlicher, objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und mithin unter keinem Gesichtspunkt als Entscheidungsgrundlage dienen kann.

4. Mangelhaft ist eine gutachterliche Leistung, wenn sie fachliche oder objektiv feststellbare, inhaltliche Defizite aufweist, die gestellte Beweisfrage nicht, weitgehend nicht eindeutig oder nicht nachvollziehbar beantwortet oder sich auf die Mitteilung eines Ergebnisses beschränkt.

5. Allein der Umstand, dass der Sachverständige entsprechende DIN-Normen nicht kennt, führt zwar regelmäßig zur Mangelhaftigkeit der Leistung, lässt aber eine Fristsetzung nicht per se entbehrlich erscheinen.

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IMRRS 2025, 1321

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.06.2025 - 5 A 1399/22

1. Schriftsätze, die über das beA übermittelt werden, müssen einfach oder qualifiziert elektronisch signiert sein.

2. Da Rechtsanwälte verfahrensleitende Schriftsätze über das beA nur selbst übertragen dürfen, müssen sie deren Inhalt vor Versand prüfen.

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IMRRS 2025, 1330

BFH, Beschluss vom 19.09.2025 - III B 95/24

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör folgt kein Anspruch auf die Durchführung einer Videoverhandlung, wenn der Antrag erstmals nach Dienstschluss des Gerichts am Vorabend des Verhandlungstags gestellt wird, die mündliche Verhandlung auf den frühen Vormittag terminiert wurde und im Gerichtsgebäude keine Videokonferenztechnik verfügbar ist.*)

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Online seit 20. Oktober

IMRRS 2025, 1247

LG Berlin II, Urteil vom 28.01.2025 - 65 S 208/24

1. Die Gerichte können zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der - wie der Berliner Mietspiegel 2023 - tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

2. Hierzu besteht allerdings keine Pflicht.

3. Für die Feststellung eines Verstoßes gegen die Mietenbegrenzungsverordnung kann der Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 herangezogen werden.

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IMRRS 2025, 1315

LG Berlin II, Beschluss vom 06.05.2024 - 64 S 19/22

1. § 548 Abs. 1 BGB stellt für die dort bezeichneten Ansprüche eines Vermieters eine abschließende Sonderregelung dar, die den allgemeinen Verjährungsvorschriften vorgeht.

2. Den Mietern ist die Verjährungseinrede nach §§ 548 Abs. 1, 214 BGB weder nach Art. 14 GG deswegen zu versagen, weil der vom Vermieter geltend gemachte Schaden der Höhe nach existenzvernichtend sei, noch gemäß § 242 BGB deshalb, weil die Mieter die Wohnung vorsätzlich zerstört hätten, statt die versprochenen Instandsetzungsarbeiten und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB erfasst auch Schadenersatzansprüche wegen - fahrlässiger oder auch vorsätzlicher - unerlaubter Handlung.*)

3. Der Vermieter kann sich gemäß § 162 Abs. 1 BGB nicht darauf berufen, die Mieter hätten die als Gegenleistung für einen Mieterlass versprochenen Renovierungsmaßnahmen nicht durchgeführt, wenn er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Mieter vereitelte.*)

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IMRRS 2025, 1221

AG München, Urteil vom 18.09.2025 - 419 C 23314/24

1. Die vom Vertragszweck gedeckte Nutzung zum Wohnen kann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnanschrift als Sitz der Betriebsstätte angibt, in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Maßgeblich sind jedoch die Umstände des Einzelfalls.

2. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des "Wohnens". Die bloße Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse gegenüber Kunden auf einer Website, trägt die Annahme einer Überschreitung der Grenze der Wohnnutzung allein nicht.

3. Der Vermieter ist für die über die Wohnnutzung hinausgehende gewerbliche Nutzung beweisbelastet.

4. Mahnt der Vermieter ab und mahnt danach erneut ab, statt eine Kündigung auszusprechen, kann eine Kündigung nicht mehr auf Sachverhalte gestützt werden, die zwischen der ersten und der zweiten Abmahnung liegen.

5. Die nicht genehmigte Untervermietung eines Teils der Wohnung an den stellt eine Pflichtverletzung dar, die mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet ist, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen - jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung hat.

6. Bereits die Absicht des Mieters, nach dem Auszug eines bisherigen Mitmieters nicht allein leben zu wollen, oder der nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine Wohngemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, kann ein solches Interesse begründen.

7. Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse ist auch zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will.

8. Das berechtigte Interesse des Mieters tritt nur zurück, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre, was insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten oder bei Überbelegung anzunehmen ist.

9. Es ist dem Mieter in dem Fall, in dem er ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, einen Dritten in die Wohnung aufgenommen hat, nicht verwehrt, sich gegenüber der Kündigung des Vermieters darauf zu berufen, dass ihm ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung zusteht.

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IMRRS 2025, 1328

BGH, Beschluss vom 31.07.2025 - I ZB 11/25

1. Die Verpflichtung zur Auskunftserteilung und Belegvorlage ist eine unvertretbare Handlung, die nur vom Schuldner selbst vorgenommen werden kann.

2. Die Zwangsvollstreckung einer unvertretbaren Handlung erfolgt gemäß § 888 ZPO durch Zwangsgeld und Zwangshaft.

3. Eine Handlung ist unvertretbar, wenn sie die Mitwirkung des Schuldners erfordert und nicht durch Dritte vorgenommen werden kann.

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IMRRS 2025, 1325

BGH, Beschluss vom 16.09.2025 - VI ZB 2/25

1. Wiedereinsetzung kann nicht gewährt werden, wenn die Ursächlichkeit des Organisationsmangels für das Versäumen der Frist nicht ausgeräumt ist. Hat ein Rechtsanwalt nicht alle ihm möglichen und zumutbaren Maßnahmen zur Wahrung einer Berufungsbegründungsfrist ergriffen, zu denen auch die Eintragung einer grundsätzlich etwa einwöchigen Vorfrist gehört, geht es zu seinen Lasten, wenn nicht festgestellt werden kann, dass die Frist auch bei Durchführung dieser Maßnahmen versäumt worden wäre.*)

2. Die Eintragung einer Vorfrist bietet eine zusätzliche Fristensicherung. Ein dem Rechtsanwalt insoweit anzulastender Fehler wird nicht dadurch rechtlich unerheblich, dass er bei ordnungsgemäßer Durchführung der Ausgangskontrolle am Tag des Fristablaufs noch hätte behoben werden können.*)

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IMRRS 2025, 1329

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.10.2025 - 3 W 21/25

Bei Anträgen auf Zahlung einer bezifferten Geldsumme ist deren Zahlbetrag für den Streitwert maßgebend. Eine Festsetzung des Wertes nach freiem Ermessen gem. § 3 ZPO kommt in diesem Fall nicht in Betracht.*)

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