Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 5. September

IMRRS 2025, 1010

LG Dresden, Urteil vom 21.02.2025 - 2 S 175/24

1. Sollte die Änderung der Teilungserklärung beschlossen werden, sind alle Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, notwendige Streitgenossen aus materiellem Grunde und können daher nur gemeinsam verklagt werden.

2. Ein Wohnungseigentümer kann die Änderung der Teilungserklärung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwer wiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

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IMRRS 2025, 1138

OLG Celle, Urteil vom 13.08.2025 - 14 U 140/23

1. Die Annahme unverhältnismäßiger, d. h. nicht mehr als "erforderlich" i.S.v. § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB anzusehender Schadensbeseitigungskosten kommt im Fall der Auftragsvergabe im Wege der öffentlichen Ausschreibung vor allem dann in Betracht, wenn entweder die Behörde im Rahmen ihrer Ausschreibung - vor allem durch die Erstellung des Leistungsverzeichnisses und die dort festgelegten Mengenangaben - bereits keine wirtschaftlich nachvollziehbare Ausgangslage für die Preisgestaltung getroffen hat, oder wenn sie bei der Prüfung der Angebote Anhaltspunkte für eine überhöhte oder taktische Preisgestaltung des Bieters hatte oder haben musste und diese daher nicht mehr für wirtschaftlich angemessen halten durfte.*)

2. Bezugspunkt für die Beurteilung der Erforderlichkeit i.S.v. § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB im Zeitpunkt der Zuschlagserteilung ist grundsätzlich der jeweilige Angebotsendpreis für das Gesamtpaket der ausgeschriebenen Leistungen.*)

3. Die jeweiligen Endpreise dürfen bei der Beurteilung, ob insgesamt eine dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügende Auftragsvergabe erfolgt ist, nicht völlig außer Betracht bleiben. Die ausschreibende Behörde kann nur durch eine eingehende Prüfung der Einzelpreise feststellen, ob ein Bieter eine unzulässige Mischkalkulation vorgenommen hat.*)

4. Objektiv drastisch überhöhte Einzelpreise können im schadensrechtlichen Sinn nicht mehr als zur Schadensbeseitigung erforderlicher Geldbetrag angesehen werden.*)

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IMRRS 2025, 1174

OLG Brandenburg, Beschluss vom 13.08.2025 - 11 U 37/25

1. In der gleitenden Neuwertversicherung wird der Anspruch auf Ersatz der notwendigen Reparaturkosten durch § 13 Nr. 7 VGB 2008 eingeschränkt. Der Versicherungsnehmer erwirbt den Anspruch auf Zahlung des Teils der Entschädigung, der den Zeitwertschaden übersteigt (Neuwertanteil) nur, soweit und sobald er innerhalb von drei Jahren nach Eintritt des Versicherungsfalls sicherstellt, dass er die Entschädigung verwenden wird, um versicherte Sachen in gleicher Art und Zweckbestimmung an der bisherigen Stelle wiederherzustellen oder wiederzubeschaffen.

2. Die Sicherstellung der Verwendung der Entschädigung zur Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung ist Voraussetzung für die Entstehung des Anspruchs auf Ersatz des Schadens, der über den Zeitwertschaden hinausgeht. Ohne Sicherstellung beschränkt sich der Anspruch auf den Ersatz des Zeitwertschadens.

3. Die Sicherstellung erfordert eine Prognose in dem Sinne, dass bei vorausschauend-wertender Betrachtungsweise eine bestimmungsgemäße Verwendung hinreichend sicher angenommen werden kann. Diesbezüglich bedarf es Vorkehrungen, die - auch wenn sie keine restlose Sicherheit garantieren - jedenfalls keine vernünftigen Zweifel an der Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung aufkommen lassen, um Manipulationen möglichst auszuschließen. Das wird etwa anzunehmen sein nach verbindlichem Abschluss eines Bauvertrags mit einem leistungsfähigen Unternehmer, wenn die Möglichkeit der Rückgängigmachung des Vertrags nur eine fernliegende ist.

4. Die bloße Vorlage von Kostenvoranschlägen oder eines Parteigutachtens oder die vom Versicherungsnehmer geäußerte Absicht, die Reparatur durchführen zu wollen, genügt zur Sicherstellung nicht.

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IMRRS 2025, 1152

BVerwG, Beschluss vom 21.02.2025 - 9 A 16.24

1. Ein abgelehnter Richter hat vor Erledigung des Ablehnungsgesuchs nur solche Handlungen vorzunehmen, die keinen Aufschub dulden. Die weitere aktive Mitwirkung am Verfahren ist dem Richter untersagt. Hingegen unterfällt eine reine Aktenverwaltung wie beispielsweise die Weiterleitung von Schriftsätzen nicht der Sperrwirkung.

2. Ein Verstoß gegen die Wartepflicht begründet für sich genommen noch keine Besorgnis der Befangenheit. Eine solche ist vielmehr regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn schwerwiegende oder wiederholte Verstöße vorliegen und der abgelehnte Richter den Eindruck hat entstehen lassen, dass ihm das laufende Ablehnungsverfahren gleichgültig sei und er das laufende Ablehnungsverfahren nicht zu berücksichtigen brauche.

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Online seit 4. September

IMRRS 2025, 1139

OLG München, Beschluss vom 29.01.2024 - 28 U 2650/23 Bau

1. Für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden besteht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Partei, die sich auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen (hier: Zustimmungsvorbehalt zu einem geschlossenen Vergleich).

2. Ein Vergleich über die Höhe der Restkaufpreiszahlung bedarf nicht der notariellen Beurkundung.

3. Die Verjährung von Mängelansprüchen schließt die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals die Leistung verweigert werden konnte.

4. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger erweist sich als treuwidrig, wenn die Restkaufpreisforderung geringfügig ist (hier bejaht für bis zu 8,5%) und der Bauträger trotz Aufforderung bestehende - nicht unerhebliche - Mängel nicht beseitigt.

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IMRRS 2025, 1162

VG Stuttgart, Urteil vom 06.08.2025 - 6 K 6654/24

1. Aus der Gesamtschau der gesetzlichen Bestimmungen zum Hochwasserschutz wird hinreichend deutlich, dass es sich dabei um konzertierte Maßnahmen für eine Vielzahl von Grundstücken handelt. Der Schutz eines einzelnen Grundstücks nach dem "Sankt-Florians-Prinzip" unterfällt dem nicht.*)

2. Wer vor Erhalt eines für die Errichtung einer baulichen Anlage beantragten Bescheids mit der Errichtung beginnt, trägt das Risiko des vollständigen Investitionsverlusts und weiterer Kosten.*)

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IMRRS 2025, 1060

LG Berlin II, Urteil vom 06.03.2025 - 64 S 49/23

1. Damit ein Keller wohnwerterhöhend gewertet werden kann, muss er auch an den Mieter mitvermietet sein. Das Vorhandensein irgendeines Kellers im Haus reicht dafür nicht aus.

2. Für ein vierstöckiges Miethaus mit Vorderhaus und Seitenflügel ist ein Fahrradraum mit Platz für nur ca. fünf Fahrräder nicht ausreichend dimensioniert.

3. Eine bevorzugte Citylage ist nur anzunehmen, wenn diese unmittelbar fußläufig erreichbar ist. Eine unmittelbare Nähe zur "City" kann nicht mehr angenommen werden, wenn der Fußweg ungefähr 15 Minuten in Anspruch nimmt.

4. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grund nach Anspruch auf eine Mieterhöhung; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.

5. Die auf die Erhaltungsmaßnahme entfallenden Kosten sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Das gilt sowohl für fällige Instandsetzungen wie auch für anteilige lnstandsetzungskosten bei vorzeitigem Austausch.

6. Der Austausch einer über 30 Jahre alten Gastherme ist als reine Instandsetzung anzusehen.

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IMRRS 2025, 1154

BGH, Urteil vom 08.07.2025 - VI ZR 303/23

1. Bei Behörden und öffentlichen Körperschaften beginnt die Verjährungsfrist für zivilrechtliche Schadensersatzansprüche erst dann zu laufen im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB, wenn der zuständige Bedienstete der verfügungsberechtigten Behörde Kenntnis von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.*)

2. Sind in einer regressbefugten Behörde mehrere Stellen für die Bearbeitung eines Schadensfalls zuständig - nämlich die Leistungsabteilung hinsichtlich der Einstandspflicht gegenüber dem Verletzten und die Regressabteilung bezüglich der Geltendmachung von Schadensersatz- oder Regressansprüchen gegenüber Dritten -, kommt es für den Beginn der Verjährung von Regressansprüchen grundsätzlich auf den Kenntnisstand der Bediensteten der Regressabteilung an. Die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Bediensteten der Leistungsabteilung ist demgegenüber regelmäßig unerheblich.*)

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IMRRS 2025, 1153

BGH, Beschluss vom 26.06.2025 - V ZB 64/24

1. Die Zustellung von Schriftstücken im Zwangsversteigerungsverfahren an einen zu Unrecht bestellten Zustellungsvertreter ist unwirksam.*)

2. Das Vollstreckungsgericht darf im Regelfall von einem unbekannten Aufenthalt des Zustelladressaten ausgehen und einen Zustellungsvertreter bestellen, wenn Zustellungen an die aus den Akten bekannten Adressen gescheitert und auch Anfragen an das Einwohnermeldeamt und die Gläubiger ergebnislos verlaufen sind. Dass der Aufenthalt objektiv unbekannt ist, ist nicht erforderlich. Weitere Nachforschungen sind, anders als bei einer öffentlichen Zustellung bei unbekanntem Aufenthalt nach § 185 Nr. 1 ZPO, nicht geboten.*)

3. Lagen danach die Voraussetzungen für die Bestellung eines Zustellungsvertreters vor, ist die Zustellung an ihn auch dann wirksam, wenn sich der Zustelladressat tatsächlich unter der Zustellanschrift aufhält.*)

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IMRRS 2025, 1158

BGH, Beschluss vom 29.07.2025 - VI ZB 31/24

Eine auf die Verletzung eines Verfahrensgrundrechts gestützte Rechtsbeschwerde ist unzulässig, wenn es der Beschwerdeführer im Rahmen des vorinstanzlichen Rechtsmittels versäumt hat, eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine Grundrechtsverletzung zu verhindern.*)

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