Gesamtsuche

Steuerrecht

FG Köln, Urteil vom 12.02.2020 - 5 K 2225/18

Die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, kann als sog. innere Tatsache nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Entscheidend ist, ob die Vermietungstätigkeit bei objektiver Betrachtung einen Totalüberschuss erwarten lässt.

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Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 29.01.2020 - 65 S 231/19

1. Auch wenn der Mieter (absichtlich) tagelang seinen Briefkasten nicht leert, gilt die Kündigung am Tag des Einwurfs in den Briefkasten als zugegangen.

2. Auch die Nichterfüllung titulierter Schadenersatzansprüche des Vermieters ist eine Vertragsverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (hier verneint).

3. Gleicht der Mieter eine titulierte Forderung nicht aus und tritt auch sonst nicht an den Vermieter heran, um die Modalitäten des Ausgleichs zu klären, rechtfertigt dies eine ordentliche Kündigung.

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 IMR 2020, 281

Wohnraummiete

AG München, Urteil vom 22.11.2019 - 411 C 19436/18

Ein 89-jähriger alleinstehender Mieter darf auf unbestimmte Dauer in seiner Mietwohnung bleiben, wenn er im Fall einer Räumungspflicht nach einer Eigenbedarfskündigung selbstmordgefährdet ist (Härtegrund).

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 IMR 2020, 56

Wohnraummiete

AG Forchheim, Urteil vom 05.09.2019 - 70 C 265/19

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum ist auch ein beiderseitiger formularmäßiger Verzicht auf eine ordentliche Kündigung bis zu einer Dauer von 4 Jahren zulässig.

2. Eine Untervermietung i.S.d. § 540 BGB erfasst auch die Fälle, in denen der Hauptmieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überlassen will.

3. Bringt der Vermieter unmissverständlich zum Ausdruck, dass die vom Mieter angebotene Untervermietung für ihn nicht in Betracht kommt, ohne dass in der Person der Mietinteressenten ein wichtiger Grund vorliegt, ist der Mieter zur Kündigung gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt.

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 IMR 2020, 55

Steuerrecht

FG Münster, Urteil vom 04.07.2019 - 5 K 2423/17 U

1. Der unionsrechtliche Begriff der "Vermietung von Grundstücken" setzt voraus, dass dem Vertragspartner auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, ein Grundstück so in Besitz zu nehmen, als wäre er dessen Eigentümer und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen.

2. Die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude ist nach ständiger Rechtsprechung steuerbefreit, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte und nicht um eine kurzfristige Überlassung handelt.

3. Steht nicht die Grundstücksnutzung, sondern die Möglichkeit, die Prostitution und damit eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben aus der Sicht des Leistungsempfängers im Vordergrund, ist die Vermietung nicht steuerbefreit.

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 IMR 2019, 478

Wohnraummiete

AG Bielefeld, Urteil vom 03.07.2019 - 415 C 56/18

1. Treten in einem Kinder-/Schlafzimmer, in dem ein Kleinkind wohnt, bauseits bedingte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Die Beweislast dafür, dass diese Schäden nicht bauseits bedingt sind, trägt der Vermieter.

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 IMR 2020, 57

Mietrecht

KG, Urteil vom 20.06.2019 - 8 U 132/18

(Ohne)

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Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 14.06.2019 - 31 C 249/17

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüberhinausgehende Arbeiten erfordern (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 249, § 535 BGB).*)

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Wohnraummiete

AG Leipzig, Urteil vom 13.05.2019 - 162 C 266/18

1. Wird die Kündigung durch einen Rechtsanwalt erklärt, so ist die gesamte Kette der Bevollmächtigungen bis hin zum die Kündigungserklärung unterzeichnenden Rechtsanwalt mit Originalurkunden nachzuweisen.

2. Kündigt also ein Rechtsanwalt als freier Mitarbeiter einer Kanzlei, so bedarf es der Originalvollmacht der Beauftragung der Kanzlei sowie der Originalvollmacht der Beauftragung des Anwalts.

3. Dabei ist es unerheblich, dass der Rechtsanwalt auf dem Briefkopf der Kanzlei steht.

4. Eine Privatperson muss nicht sofort die Zurückweisung der Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht erklären. Sie darf sich die Zurückweisung gut überlegen und für die Entscheidung anwaltlichen Rat einholen. Demnach ist jede Zurückweisung, die innerhalb Wochenfrist erfolgt, wenn nicht ausnahmsweise Umstände vorliegen, die ein schuldhaftes Verzögern begründen, als unverzüglich im Sinne von § 121 BGB anzuerkennen.

5. Der Erklärungsempfänger ist mit der Zurückweisung gemäß § 242 BGB ausgeschlossen, wenn er schon vorher in zeitlichem Zusammenhang und in vergleichbarer Sache eine Originalvollmachtsurkunde erhalten hat und kein begründeter Zweifel daran besteht, dass diese Vollmacht noch gilt.

6. Nach allgemeiner Verkehrsauffassung ist Voraussetzung für den Wegfall einer vereinbarten Minderung wegen Wasserschadens jedenfalls die volle Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache ohne Wasserschäden und damit im Zusammenhang stehende Mängel.

7. Die mietvertragliche Mitwirkungspflicht der Mieters an einer Mangelbeseitigung erschöpft sich in der Zugangsgewährung zur Mietsache an vermieterseits ordnungsgemäß mit ausreichendem Zeitvorlauf vorangekündigten Terminen zur notwendigen Schadensfeststellung und Mangelbeseitigung.

8. Verbleibende erhebliche Zweifel an der behaupteten Eigennutzungsabsicht des Vermieters in Bezug auf die Mietsache gehen zu dessen Lasten.

9. Ist das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter aufgrund eines langen Rechtsstreits bereits außerordentlich angespannt, so ist die Beleidigung "dumme Mutter" ausnahmsweise als einmalige verbale Entgleisung anzusehen, die weder eine ordentliche noch eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

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 IMR 2019, 454

Gewerberaummiete

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.05.2019 - 2 U 39/19

Verbotene Eigenmacht gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mieterin kann auch dann vorliegen, wenn ein nur gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer allein ihren Besitz an den Mieträumen eigenmächtig an den Vermieter zurückgibt. Eine Notgeschäftsführungsmaßnahme kommt insoweit nur dann in Betracht, wenn die Besitzübergabe zur Abwendung einer akuten Gefahr für die Gesellschaft erforderlich ist und der andere Vertretungsberechtigte nicht rechtzeitig erreicht werden kann. An der für den Erlass einer einstweiligen Verfügung erforderlichen Eilbedürftigkeit fehlt es nicht schon dann, wenn der Vermieter den Besitz an einen Nachfolgemieter weitergegeben hat, der den Besitz aufgrund eines Mietvertrags nun berechtigt ausübt, wenn dem Nachfolgemieter die Umstände der Rückerlangung des Besitzes durch den Vermieter bekannt waren. *)

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 IMR 2019, 500

Wohnraummiete

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 266/18

1. Zur Frage, wann missglückte Termine für die Wartung/Überprüfung von Rauchmeldern eine Kündigung rechtfertigen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Strafanzeige gegen vertretungsberechtigte Organe einer Gesellschaft eine Kündigung rechtfertigen.*)

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 IMR 2019, 361

Prozessuales

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.04.2019 - 2 U 11/19

1. Es kann durchaus plausibel sein, dass der Zeuge, der als Hausmeister üblicherweise auch mit der Zustellung von Schriftstücken befasst ist, sich nicht an jeden konkreten Einzelfall erinnert. Wenn er sich an den Einzelfall nicht erinnert, können von ihm weder eine "Detailqualität" noch "Realkennzeichen" noch eine "Tatsachenfundierung" erwartet werden.

2. Es kann ohne Weiteres ausreichend sein, aus einem allgemein geübten Verhalten eines Zeugen auf die gleiche Handhabung im konkreten Fall zu schließen.

3. Selbst wenn der Zeuge im Nachhinein versuchen sollte, sich konkrete Kenntnis zu verschaffen, so folgt hieraus nicht, dass er sich hierüber bei seiner Vernehmung nicht sicher gewesen ist.

4. Die für das Strafrecht entwickelte sog. "Nullhypothese" ist nicht geeignet, die dem Richter in § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO übertragene Freiheit der Beweiswürdigung im Sinne von festen Beweisregeln einzuschränken

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Wohnraummiete

AG Mannheim, Urteil vom 03.04.2019 - 4 C 4743/18

1. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verbleiben grundsätzlich beim bisherigen Vermieter; alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung stehen ihm und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen dem Erwerber zu.

2. Nur positive Kenntnis der Abtretung schließt die befreiende Wirkung der Leistung an den Zedenten aus; Kennenmüssen genügt nicht.

3. Die Verletzung vertraglicher Pflichten berechtigt nur dann zur Kündigung, wenn diese "nicht unerheblich" sind.

4. Die versehentliche Zahlung an den bisherigen Vermieter ist keine erhebliche Pflichtverletzung, wenn alsbald nach Bemerken des Versehens die Zahlung korrigiert wird.

5. Zu der Frage, wann eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs treuwidrig ist.

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 IMR 2020, 1045 (nur online)

Wohnraummiete

AG Speyer, Urteil vom 27.02.2019 - 32 C 32/18

ohne amtlichen Leitsatz

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Wohnraummiete

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 27/18

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.*)

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 IMR 2019, 232

Wohnraummiete

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 28/18

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.*)

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Wohnraummiete

AG Bremen, Urteil vom 23.11.2018 - 16 C 4/18

1. Kein Anspruch auf Nachzahlung einbehaltener Betriebskostenvorauszahlungen nach verfristeter Abrechnung, in Rahmen derer fälschlicherweise die Soll-Zahlungen und nicht die tatsächlich geringeren Zahlungen berücksichtigt wurden.*)

2. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, dass im Falle der fehlerhaften Einstellung der Sollzahlungen anstelle der wegen eines Zurückbehaltungsrechts geminderten Ist-Zahlungen die einbehaltenen Beträge im Falle der nicht fristgerechten Abrechnung über die Betriebskosten nicht nachverlangt werden können.*)

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 IMR 2019, 61

Wohnraummiete

AG Pforzheim, Urteil vom 23.11.2018 - 4 C 290/18

Wird ein Blechdach, das nicht zur Mietwohnung gehört und nur über ein Fenster der Mietsache betreten werden kann, vom Mieter als Terrasse genutzt, kann dies die ordentliche Kündigung der Mietvertragsbeziehung rechtfertigen.

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 IMR 2020, 1009 (nur online)

Wohnraummiete

AG Schöneberg, Urteil vom 12.11.2018 - 5 C 53/18

1. Der Berliner Mietspiegel 2017 kann in jedem Fall als einfacher Mietspiegel und damit als Schätzungsgrundlage herangezogen werden.

2. Dass die Wohnung nicht über einen Balkon verfügt, stellt sich nicht als wohnwertmindernd dar, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht und dies einen nachträglichen Balkonanbau verbietet.

3. Das wohnwertmindernde Merkmal "Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz" ist nicht erfüllt, wenn lediglich Heizungsrohre über Putz liegen.

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 IMR 2020, 1010 (nur online)

Wohnraummiete

AG Homburg, Urteil vom 09.11.2018 - 4 C 216/18

Reagiert ein Wohnungsmieter einmalig aggressiv auf ständige Vorhaltungen, Unterstellungen, Gängelungen und Nachspionieren einer Nachbarin, rechtfertigt dies keine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mieters.

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 IMR 2019, 184

Mietrecht

BGH, Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 261/17

1. Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17, IMR 2018, 449).*)

2. Ein nach § 564c BGB a.F. begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren - §§ 564b, 565, 565a BGB a.F. zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23.06.2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rz. 19).*)

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 IMR 2018, 503

 Nachricht

Wohnraummiete

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.09.2018 - 911 C 245/17

Vormalige Lebensgefährten können nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die regelmäßig als Kündigung der die Lebensgefährten verbindenden Innen-GbR zu sehen ist, wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.

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Gewerberaummiete

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2018 - 29 O 150/18

Zum kollusiven Zusammenwirken zwischen Haupt- und Untermieter zur Vollstreckungsvereitelung.

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Wohnraummiete

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.06.2018 - 2-11 S 9/18

1. Grundsätzlich gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, d. h. gegenüber den Mietern abzugebende Erklärungen, somit auch die Kündigung, sind gegenüber allen Mietern abzugeben, da sie alle zusammen die Mieterseite bilden.

2. Ausnahmsweise gilt dieser Grundsatz jedoch nicht, wenn im Einzelfall das Festhalten an dem Erfordernis unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben als überspitzt formalistisch erscheint.

3. Dies kann dann anzunehmen sein, wenn die Mitmieter die Wohnung seit Jahren endgültig verlassen und aufgegeben haben, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen und ihre neue Anschrift anzugeben.

4. Es ist anerkannt, dass in der Erhebung der Räumungsklage eine konkludente Kündigungserklärung liegt, wenn mit hinreichender Deutlichkeit der Wille der Klagepartei zu entnehmen ist, die Prozesshandlung solle nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außergerichtlich erklärten Kündigung dienen, sondern daneben auch eine materiell rechtliche Willenserklärung enthalten.

5. Dies ist zumindest dann der Fall, wenn die Klageschrift konkret auf eine bestimmte Kündigung Bezug nimmt und eine Kopie der Kündigung als Anlage beigefügt ist.

6. Das Fehlen der Originalunterschrift in dieser Anlage ist unerheblich, wenn jedenfalls die Klageschrift die Unterschrift des Prozessbevollmächtigten enthält, der regelmäßig auch zu einer materiell rechtlichen Willenserklärung, die im Zusammenhang mit dem Streitgegenstand steht und dem Klagbegehren zum Erfolg verhelfen soll, bevollmächtigt ist.

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 IMR 2018, 412

Wohnraummiete

AG Neukölln, Urteil vom 19.04.2018 - 6 C 432/17

1. Art. 6 GG betrifft nur das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Ein Untermieter kann sich gegenüber dem (Haupt-)Vermieter nicht auf Art. 6 GG berufen, da zwischen ihnen keinerlei vertragliche Beziehungen vorliegen.

2. Das Gesetz sieht keinen Anspruch des Untermieters gegen den (Haupt-)Vermieter auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an weitere Personen vor, da zwischen diesen kein Vertragsverhältnis besteht.

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 IMR 2019, 364

Wohnraummiete

AG München, Urteil vom 22.03.2018 - 472 C 23258/17

1. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird.

2. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen ist als unzulässig abzuweisen.

3. Eine Mietdatenbank i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht.

4. Der "MietpreisCheck" des Internetportals www.immobilienscout24.de ist keine Mietdatenbank i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB.

5. Ein Mieter, der mit einem offensichtlich formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen konfrontiert wird, hat keinen Ersatzanspruch für seine aufgewandten Rechtsanwaltskosten.

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Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 05.03.2018 - 64 S 72/17

1. Es liegt der Verdacht nahe, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt.

2. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen.

3. Ist der diesbezügliche Vortrag des Vermieters widersprüchlich und voller Ungereimtheiten, kommt er seiner Substanziierungspflicht nicht nach.

4. Ein Schadensersatzanspruch aufgrund unberechtigter Eigenbedarfskündigung kommt nicht nur bei vorsätzlich vorgetäuschter Absicht, sondern auch bei "ungewisser Absicht" in Betracht, also in Fällen, wo der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungs-/Überlassungsabsicht verwirklichen kann. Dies setzt voraus, dass die Unsicherheit der beabsichtigten Nutzung auf Fahrlässigkeit beruht, was regelmäßig zu bejahen ist.

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 IMR 2018, 368

Öffentliches Recht

VG Berlin, Beschluss vom 23.01.2018 - 6 L 756.17

Auch die Vermietung von Wohnraum an Unternehmen zur vorübergehenden Unterkunft von Mitarbeitern verstößt gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz.

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 IMR 2018, 174

 Nachricht

Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2018 - 66 S 230/17

1. Zur Darlegung der Kündigungsgründe reichen auch Angaben wie "grob verschmutzt" und "schwerst verdreckt" unter Nennung der geschilderten Orte des Auftretens und der Bezeichnung der Art des Schmutzes und Unrates vollständig aus.

2. Der Mieter verletzt die ihm obliegende Sorgfaltspflicht, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt. Hierdurch wird die Mietsache erheblich gefährdet.

3. Dies rechtfertigt eine fristlose Kündigung - insbesondere wenn hierdurch die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdend wird und die Gefahr des Ungezieferbefalls über das gesamte Haus besteht.

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 IMR 2018, 238

Wohnraummiete

AG München, Urteil vom 12.01.2018 - 433 C 20391/17

1. Eine Verwertungskündigung muss Angaben zur Angemessenheit und zum Nachteil enthalten, wobei vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnungen entbehrlich sind, wenn der derzeitige Zustand des Gebäudes und der Wohnungen eine Modernisierung/Sanierung nahelegt.

2. Die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung hängt nicht davon ab, dass eine Baugenehmigung bereits erteilt ist.

3. Eine Verwertung ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

4. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind i.d.R. angemessen, wenn hierdurch Wohnverhältnisse geschaffen werden, wie sie allgemein üblich sind.

5. Bad und Küche gehören auch in Studentenwohnungen zum Standard und zu allgemein üblichen Wohnverhältnissen.

6. Es widerspricht dem heutigen Hygieneanspruch, sich mit einer Vielzahl von Personen ein WC zu teilen, auf dem keine Möglichkeit besteht, sich die Hände zu waschen.

7. Das Tatbestandsmerkmal der Hinderung der Verwertung liegt bei einer Sanierung/Modernisierung vor, wenn die Mietsache bei geplanter Durchführung der Maßnahme nicht mehr in ihrer ursprünglichen Gestalt vorhanden ist, was bei Zusammenlegung mehrerer Kleinwohnungen bejaht werden muss. Weiterhin gilt, dass wenn die Maßnahme zu einer Grundrissänderung führt, das Tatbestandsmerkmal vorliegt, wenn der Grundriss so wesentlich verändert wird, dass nicht mehr vom selben Mietobjekt gesprochen werden kann.

8. Ein Namensschild an der Klingel spricht für einen Mitbesitz am Objekt. Dasselbe muss für ein Namensschild am Briefkasten gelten.

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 IMR 2018, 418

Mietrecht

AG Charlottenburg, Urteil vom 09.01.2018 - 224 C 254/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Gewerberaummiete

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.09.2017 - 2 U 102/16

1. Die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen unterbliebener Sicherheitsleistung nach § 133 Abs. 1 Satz 2, § 22 UmwG aufgrund der Ausgliederung der Mieterin ist ausgeschlossen, sofern über die Leistung einer solchen Sicherheit noch verhandelt wird.

2. Eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Untervermietung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Untervermietung über einen längeren Zeitraum hinweg stillschweigend geduldet hat.

3. Ein (Unter-)Mieter ist verpflichtet, auf die rechtlich geschützten Interessen des (Unter-)Vermieters auch über das Mietobjekt selbst hinaus Rücksicht zu nehmen, insbesondere soweit Verpflichtungen des Untervermieters gegenüber dessen Hauptvermieter betroffen sind.

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 IMR 2018, 193

Gewerberaummiete

KG, Beschluss vom 15.06.2017 - 8 U 116/16

1. Eine sog. "Nachholklausel" bindet jedenfalls die ursprünglichen Vertragsparteien.

2. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax.

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 IMR 2017, 441

Mietrecht

OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2017 - 3 U 70/13

1. Für eine Änderung des vertraglich bestimmten Fälligkeitstermins der Miete genügt es nicht, dass der Mieter über 11 Monate die Miete verspätet und an unterschiedlichen Kalendertagen zahlt und der Vermieter unpünktliche Zahlungen nicht anmahnt.*)

2. Eine durch die Auswechslung des Schlosses begangene verbotene Eigenmacht kann der Vermieter nicht mit der Ausübung des Vermieterpfandrechtes entschuldigen.*)

3. Ist dem Mieter aufgrund Zahlungsverzuges wirksam fristlos gekündigt worden, kann der Mieter gegen den Vermieter auch dann nicht einen entgangenen Gewinn für die noch nicht abgelaufene Vertragslaufzeit verlangen, wenn der Vermieter nach der Kündigung die Schlösser zu den Mieträumen in verbotener Eigenmacht ausgewechselt hat. *)

 Volltext

Wohnraummiete

AG Mannheim, Urteil vom 03.05.2017 - 8 C 6/16

1. Der Anspruch auf Schadensersatz (hier: wegen unberechtigt erfolgter Eigenbedarfskündigung) verjährt innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und bekannt ist.

2. Spätestens mit freiwilligem Auszug des Klägers und dem Einzug in die Nachfolgewohnung standen die Schadenspositionen (Umzugskosten und Mietzinsveränderungen) fest, sodass die Verjährungsfrist am Ende dieses Jahres zu laufen beginnt.

3. Geht der Klageschriftsatz erst am 01.01. und damit einen Tag zu spät bei Gericht ein, muss der Kläger beweisen, dass das Schriftstück bereits am 31.12. in den Herrschaftsbereich des Gerichts gelangt ist.

 Volltext 2 Beiträge

Wohnraummiete

LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2017 - 316 S 77/16

1. Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das ihr nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB.

2. Entsprechend darf die andere Partei einen Anwalt einschalten und dessen Kosten als Schadensersatz fordern.

3. Schlägt der Mieter innerhalb der Widerspruchsfrist einer Eigenbedarfskündigung einen Aufhebungsvertrag vor, rühmt er sich jedoch nicht eines solchen Rechts, sondern gibt lediglich eine auf Abschluss eines Vertrags gerichtete Willenserklärung ab.

4. Die Kosten eines hierauf eingeschalteten Rechtsanwalts hat der Mieter deshalb nicht zu ersetzen.

5. Die Aufforderung zur Belegeinsicht zur Überprüfung der Abrechnung begründet ein Zurückbehaltungsrecht i.S.d. § 273 Abs. 1 BGB.

6. Die einseitige Bestimmung einer Leistungszeit nach dem Kalender durch den Gläubiger genügt nicht, wenn der Gläubiger nicht nach § 315 BGB zur Bestimmung der Leistung berechtigt ist.

7. Eine Betriebkostenabrechnung, die an Silvester bis 18 Uhr in den privaten Briefkasten eingeworfen wird, gilt noch als an diesem Tage zugegangen.

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Insolvenz und Zwangsvollstreckung

AG Brandenburg, Urteil vom 21.04.2017 - 31 C 37/17

1. Die Räumung und Herausgabe von Räumlichkeiten kann bei besonderer Dringlichkeit auch im Wege des Eilverfahrens verlangt werden. Dies setzt jedoch voraus, dass verbotene Eigenmacht des Mieters oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben vorliegt.

2. Das Herabwerfen von Wein-, Sekt-, Bier- und Schnapsflaschen aus dem Obergeschoß des Hauses kann die Gesundheit und/oder sogar das Leben von Personen schädigen, wenn diese getroffen werden. Ein solche Behauptung muss jedoch detailliert dargelegt und glaubhaft gemacht werden.

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Mietrecht

AG Saarbrücken, Urteil vom 07.04.2017 - 36 C 512/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Wohnraummiete

OLG Hamm, Urteil vom 22.02.2017 - 30 U 115/16

Der Abschluss eines eigenen (Haupt-)Mietvertrages mit dem Hauptvermieter und Grundstückseigentümer entbindet den Untermieter gegenüber dem Untervermieter bei fortbestehendem (Haupt-)Mietvertrag des Untervermieters mit dem Hauptvermieter/Grundstückseigentümer nicht von seiner vertraglichen Herausgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Untermietverhältnisses.*)

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 IMR 2017, 239

Wohnraummiete

AG Pforzheim, Urteil vom 06.02.2017 - 6 C 260/16

Liegt ein vom Vermieter zu vertretender Mangel nicht vor, kann ihm die Verletzung einer vertraglichen Schutzpflicht nicht vorgeworfen werden und ein Mieter hat keinen Schmerzensgeldanspruch wegen des von ihm behaupteten Körperschadens infolge "Mobbings" durch den Vermieter.

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 IMR 2017, 358

Wohnraummiete

AG Ottweiler, Urteil vom 24.11.2016 - 16 C 170/15

1. Fordert ein Mieter nach Ende des Mietverhältnisses seine Kaution zurück, kann der Vermieter diese nicht mit Kosten verrechnen, die er selbst verursacht hat (hier z.B. Schimmelanalyse), noch bevor die dem Mieter gesetzte Frist zur Schadenbehebung verstrichen ist.

2. Der Vermieter darf außerdem keine Kosten mit der Kaution verrechnen, die er aufgewendet hat, um Schäden zu beheben, die bei Auszug nicht als Mängel festgestellt und nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden.

3. Hat die Mieterin, wie im Übergabeprotokoll festgehalten, das Edelstahlgeländer des Balkons selbst von Moos befreit und die Fliesenfugen der Dusche der Wohnung gereinigt, was Zeugen auch bestätigen, kann der Vermieter die Kaution nicht mit Kosten für eine professionelle Reinigung verrechnen.

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 IMR 2017, 101

Mietrecht

LG Saarbrücken, Beschluss vom 14.11.2016 - 10 T 73/16

1. Wird ein Zugang der Nebenkostenabrechnung vor einem Prozess nicht schlüssig vorgetragen, hat der Vermieter die Kosten des Prozesses zu tragen.

2. Um zu beweisen, dass ein Schriftstück dem Empfänger im Rechtssinne zugegangen ist, genügt es nicht, dass der Absender unter Beweis stellt, das Schreiben dem Postdienstleister übergeben zu haben.

3. Der Zugang setzt in rechtlicher Hinsicht voraus, dass die zuzustellende Sendung in den Bereich des Empfängers gelangt, so dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Sendung Kenntnis zu nehmen. Diese Voraussetzung ist erst dann erfüllt, wenn das Schreiben in den Hausbriefkasten des Empfängers gelangt.

4. Nach der Lebenserfahrung ist es keineswegs nur im Einzelfall zu beobachten, dass postalische Sendungen auf dem Postweg verloren gehen.

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Wohnraummiete

AG Hamburg, Urteil vom 03.11.2016 - 48 C 61/16

1. Es liegt keine Ausstattung mit "hochwertigen Fußböden" vor, wenn in 2 von 4,5 Zimmern gut erhaltenes Fischgrätenparkett verlegt ist, aber der Dielenfußboden im dritten Zimmer große Spalten und Abnutzungen bei Vermietung aufwies und die Beschaffenheit der übrigen 1,5 Zimmer nicht bewiesen wurde.

2. Der Umstand, dass Naherhohlungsmöglichkeiten, sowie Einkaufs- und Nahverkehrsmöglichkeiten mit einem Fußweg von fünf bis zehn Minuten zu erreichen sind, ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

3. Allein ein gepflegtes Gebäude in einer Gegend mit erhöhtem Lärmaufkommen und ein zum Hof gelegener Balkon rechtfertigen keine Mieterhöhung.

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Gewerberaummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2016 - 29 O 407/15

1. Nimmt eine Gesellschaft in Deutschland am Rechtsverkehr teil, muss sie auch die Möglichkeit haben, Rechte zu begründen und klageweise geltend zu machen. Bei Zweifeln über die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft nach ausländischem Recht, ist diese als nicht eintragungspflichtige rechtsfähige Personengesellschaft deutschen Rechts zu behandeln.

2. Wird ein erheblich sanierungsbedürftiges Objekt für ein Theater mietfrei überlassen, aber regelmäßig ein Betriebskostenvorschuss in Rechnung gestellt und zunächst auch über drei Jahre hinweg bezahlt, besteht ein Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs, wenn der Mieter diese Zahlungspflicht mehr als zwei Monate in Folge nicht erfüllt.

3. Gemietete Flächen, für die kein Besitzrecht mehr besteht, weil der Mietvertrag wirksam beendet ist, sind zu räumen und herauszugeben.

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 IMR 2017, 61

Wohnraummietrecht

AG Saarbrücken, Urteil vom 09.09.2016 - 36 C 195/15

1. Die Zustellung mit Einwurf-Einschreiben dokumentiert nicht, welchen Inhalt das zugestellte Schriftstück hat.

2. Möchte der Vermieter vom Mieter für bei dessen Auszug vorhandene Schäden Ersatz, so muss ein eingeholtes Angebot den konkreten Schäden oder Pflichtverletzungen zugeordnet werden können.

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 IMR 2017, 1014 (nur online)

Mietrecht

AG Hamburg, Urteil vom 31.08.2016 - 49 C 282/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Gewerberaummietrecht

KG, Urteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15

1. Soll der Mieter die Räume erst durch erhebliche Investitionen in einen Zustand versetzen, die eine Nutzung für den vereinbarten Zweck ermöglicht, so stellt ein baurechtswidriger Zustand der Bestandsräume einen zur Minderung auf Null führenden Sachmangel (§ 536 BGB) dar, wenn der Mieter die Investitionen und damit die Nutzungsaufnahme (auch) wegen der öffentlich-rechtlichen Lage unterlässt. In einem solchen Fall setzt der Sachmangel nicht voraus, dass die Behörde gegen eine Nutzung eingeschritten ist.

2. Auch individualvertragliche Abreden über eine Risikoübernahme oder Beschränkung von Gewährleistungsrechten sind eng auszulegen. Übernimmt der Mieter das Risiko, dass für die von ihm auszubauenden Räume eine Baugenehmigung erteilt wird, so erstreckt sich das grundsätzlich nicht auf Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhaften und die er nicht kannte (vorliegend: unter Verstoß gegen materielles Baurecht in einer Brandwand errichtetes Fenster).

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 IMR 2016, 331

Wohnraummietrecht

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2016 - 33 C 3463/15

1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter einen Briefkasten zur Verfügung zu stellen, der eine ordnungsgemäße Postzustellung ermöglicht. Das bedeutet, dass auch dickere DIN-A4 Umschläge hineinpassen müssen und der Briefkasten gegen das unbefugte Herausnehmen eingeworfener Post gesichert ist.

2. Maßgeblich ist die "Briefkastennorm" (DIN EN 13724).

3. Dass die Wohnungseigentümerschaft dem Anbringen eines neuen Briefkastens nicht zustimmt, ist für die Pflicht des Vermieters unerheblich. Nur das Vorhandensein eines funktionstüchtigen Briefkastens entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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 IMR 2016, 365

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 - 63 S 199/15

Nutzt ein Rechtsanwalt seine Privatwohnung zwar für die Ausübung seines Berufs (hier: Angabe der Adresse bei der Rechtsanwaltskammer und Empfang von Post), findet aber kein Mandantenverkehr statt, ist eine Kündigung wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung nicht gerechtfertigt.

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 IMR 2016, 276

Wohnraummietrecht

AG Wedding, Urteil vom 17.02.2016 - 18 C 380/15

Ein Mieterhöhungsverlangen ist durch Einlegen in den Hausbriefkasten wirksam zugestellt, wenn zwar der Briefkasten defekt ist (fehlende Klappe), der Mieter den Mangel aber über ein Jahr lang hingenommen hatte.

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 IMR 2016, 279

Dienstleistungsrichtlinie 06/123/EG (RICHTLINIE 2006/123/EG DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt)

  Einleitung

Verordnung (EG) Nr. 805/2004 (VERORDNUNG (EG) Nr. 805/2004 DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 21. April 2004 zur Einführung eines europäischen Vollstreckungstitels für unbestrittene Forderungen)

  Art. 14

VwZG

  § 5

ZPO (Zivilprozeßordnung)

  § 180