Gesamtsuche

Gewerberaummiete

OLG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025 - 4 U 48/25

1. Allein die Personenidentität des Geschäftsführers des Mieters mit dem Geschäftsführer des Untermieters führt nicht dazu, dass die in den Geschäftsräumen des Untermieters tätige Mitarbeiterin zugleich auch für andere Gesellschaften, die dort faktisch kein Geschäftslokal unterhalten (wie hier eben der (Haupt-)Mieter), als Empfangsbotin fungiert.

2. Es gibt keine Verkehrssitte, wonach ein Mieter in angemieteten Räumen stets seinen Geschäftssitz nimmt und dort Zustellungen ermöglichen muss.

3. Eine Zugangsfiktion aufgrund einer Zugangsvereitelung bzw. einer vergleichbaren schwer wiegenden Treuepflichtverletzung des Mieters greift nicht zu Gunsten des Vermieters, wenn der (Haupt-)Mieter seinen Anschriftenwechsel nicht mitgeteilt hat. Eine solche Pflichtverletzung erreicht keinen Schweregrad, der eine Fiktion des Zugangs rechtfertigen würde. Dies gilt umso mehr, wenn die neue Anschrift sich dem Handelsregister entnehmen lässt.

4. § 174 BGB findet auf Prozessvollmachten keine Anwendung.

5. Bei mehreren Streitgegenständen oder einem teilbaren Streitgegenstand hat die Berufungsbegründung sich grundsätzlich auf alle Teile des Urteils zu erstrecken, hinsichtlich derer eine Abänderung beantragt ist; andernfalls ist das Rechtsmittel für den nicht begründeten Teil unzulässig.

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 IMR 2026, 25

Wohnraummiete

AG München, Urteil vom 18.09.2025 - 419 C 23314/24

1. Die vom Vertragszweck gedeckte Nutzung zum Wohnen kann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnanschrift als Sitz der Betriebsstätte angibt, in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Maßgeblich sind jedoch die Umstände des Einzelfalls.

2. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des "Wohnens". Die bloße Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse gegenüber Kunden auf einer Website, trägt die Annahme einer Überschreitung der Grenze der Wohnnutzung allein nicht.

3. Der Vermieter ist für die über die Wohnnutzung hinausgehende gewerbliche Nutzung beweisbelastet.

4. Mahnt der Vermieter ab und mahnt danach erneut ab, statt eine Kündigung auszusprechen, kann eine Kündigung nicht mehr auf Sachverhalte gestützt werden, die zwischen der ersten und der zweiten Abmahnung liegen.

5. Die nicht genehmigte Untervermietung eines Teils der Wohnung an den stellt eine Pflichtverletzung dar, die mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet ist, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen - jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung hat.

6. Bereits die Absicht des Mieters, nach dem Auszug eines bisherigen Mitmieters nicht allein leben zu wollen, oder der nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine Wohngemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, kann ein solches Interesse begründen.

7. Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse ist auch zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will.

8. Das berechtigte Interesse des Mieters tritt nur zurück, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre, was insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten oder bei Überbelegung anzunehmen ist.

9. Es ist dem Mieter in dem Fall, in dem er ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, einen Dritten in die Wohnung aufgenommen hat, nicht verwehrt, sich gegenüber der Kündigung des Vermieters darauf zu berufen, dass ihm ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung zusteht.

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 IMR 2025, 490

Wohnraummiete

LG Essen, Urteil vom 11.09.2025 - 10 S 22/25

Durch den Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters ist der Rückerhalt der Mietsache gegeben, ab diesem Zeitpunkt ist nur noch der Vermieter, nicht aber der Mieter in der Lage, auf die Mietsache tatsächlich zuzugreifen. Durch den Schlüsseleinwurf ist der Besitzaufgabewille des Mieters nach außen manifestiert.

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 IMR 2026, 53

Wohnraummiete

LG München I, Urteil vom 06.08.2025 - 14 S 13520/24

1. Mehrere Vermieter sind Mitgläubiger i.S.v. § 432 BGB bzgl. des Anspruchs auf Mietzahlung nach § 535 Abs. 2 BGB. Dies hat insbesondere zur Folge, dass die Miete nur an alle Vermieter gemeinschaftlich geleistet werden kann bzw. einer der Mitgläubiger nur Leistung an alle verlangen kann.*)

2. Einer Mietzahlung kann daher grundsätzlich nur dann schuldbefreiende Wirkung beigemessen werden, wenn sie auf das - dem Mieter bekanntgegebene - Gemeinschaftskonto aller Vermieter fließt. Eine versehentlich fortgeführte Zahlung der Miete auf das Konto des bisherigen alleinigen Vermieters einer Wohnung wirkt dagegen in der Regel nicht schuldbefreiend.

3. Die unterlassene Weiterleitung derartiger Mietzahlungen seitens des bisherigen Alleinvermieters auf das Gemeinschaftskonto bei gleichzeitigem rechtsgrundlosem Einbehalt der Mietzahlungen kann jedoch im Einzelfall einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung bzw. der Geltendmachung eines darauf gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Vermietermehrheit nach Treu und Glauben entgegenstehen, § 242 BGB.*)

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 IMR 2026, 10

Wohnraummiete

AG Bremen, Urteil vom 21.07.2025 - 16 C 181/24

1. Mit der Kenntnisnahme einer Kündigungserklärung, die in den der Wohnung zugeordneten Briefkasten eingelegt wird, darf unter normalen Umständen spätestens am Folgemorgen gerechnet werden, so dass eine vorübergehende Abwesenheit des Empfängers - wie hier wegen der Untersuchungshaft - grundsätzlich den Zugang nicht verhindert.

2. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter weiß, dass sich der Mieter in U-Haft befindet, dann besteht die Obliegenheit, die Kündigung am Haftort zuzuleiten.

3. Weiß der neue Vermieter nichts von der U-Haft, der alte Vermieter allerdings schon, muss sich der neue Vermieter diese Kenntnis zurechnen lassen.

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 IMR 2026, 101

Wohnraummiete

VGH Nordrhein-Westfahlen, Urteil vom 09.07.2025 - 22 K 1242/24

ohne amtliche Leitsätze

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Gewerberaummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2025 - 30 C 17/24

1. Nach Zugang einer Erklärung über die Erhöhung der Vorauszahlungen kann auch ein gewerblicher Mieter Klage auf Feststellung erheben, dass er den erhöhten Betrag nicht schuldet.

2. Ein gesetzliches Recht zur einseitigen Änderung von Vorauszahlungen der Betriebskosten besteht bei einen Gewerberaummietverhältnis zwar nicht; ein solches kann aber vereinbart werden - und zwar auch in Vermieter-AGB.

3. Betriebskostenvorauszahlungen dürfen auch bei Geschäftsraummietverträgen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

4. Eine Klausel in gewerblichen Mietverträgen hinsichtlich der Erhöhung der Betriebskosten ist grundsätzlich nur insoweit wirksam, als dass der Vermieter auf der Grundlage einer Betriebskostenabrechnung über den letzten Abrechnungszeitraum eine Erhöhung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung auch tatsächlich verlangen kann.

5. Eine Vereinbarung über eine Erhöhung der Betriebskosten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann nicht rückwirkend, sondern nur für künftige Vorauszahlungen geltend gemacht werden.

6. Ein Vermieter hat grundsätzlich die Möglichkeit der Aufrechnung von Betriebskostenguthaben des Mieters mit rückständigen Mieten.

7. Vorprozessuale Rechtsanwaltskosten sind als Verzögerungsschaden nur ersatzfähig, wenn der Schuldner vor der anwaltlichen Tätigkeit gemahnt und damit erfolgreich in Verzug gesetzt wurde.

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 IMR 2025, 360

Wohnraummiete

AG Bottrop, Urteil vom 05.05.2025 - 12 C 11/25

1. Behauptet der "Mieter", dass ein Mietvertrag mit einer monatlichen Miete von 900 Euro vorliege, muss er schlüssig vortragen, dass er überhaupt über die finanziellen Möglichkeiten verfügt, die von ihm behauptete Miete i.H.v. 900 Euro monatlich zu entrichten.

2. Bei einem Nettoeinkommen von 1.200 Euro sowie monatlichen Belastungen für Bewährungsauflage, Handyvertrag und Fitnessstudio erscheint dies nicht glaubhaft.

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Wohnraummiete

AG Itzehoe, Beschluss vom 22.02.2025 - 92 C 112/24

Das mehrfache/wiederholte Abbrennen von Feuerwerkskörpern u.a. auf dem Balkon der Mietwohnung berechtigt nach erfolgloser Abmahnung zur Kündigung aus wichtigem Grund.*)

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 IMR 2025, 447

Wohnraummiete

LG München I, Urteil vom 05.02.2025 - 14 S 9406/23

1. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn zudem eine Aufrechnungsbeschränkung für eine Mietzahlung vorliegt, die sich wegen eines Mangels gemindert hat.

2. Der zeitnahe Ausgleich eines Betriebskostenrückstands nach der Kündigung lässt den Kündigungsgrund nicht entfallen.

3. Eine Mängelanzeige beim Hausverwalter der WEG ist dem Vermieter nicht zuzurechnen, dieser ist auch weder Empfangsvertreter noch Empfangsbote.

4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt.

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 IMR 2025, 395

Dienstleistungsrichtlinie 06/123/EG (RICHTLINIE 2006/123/EG DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt)

  Einleitung

Verordnung (EG) Nr. 805/2004 (VERORDNUNG (EG) Nr. 805/2004 DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 21. April 2004 zur Einführung eines europäischen Vollstreckungstitels für unbestrittene Forderungen)

  Art. 14

VwZG

  § 5

ZPO (Zivilprozeßordnung)

  § 180