Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 4. November

IMRRS 2025, 0763

AG München, Urteil vom 12.06.2024 - 1295 C 19264/23 WEG

1. Die Übertragung der Auswahl eines Sachverständigen an den Verwalter ist gem. § 27 Abs. 2 WEG auch dann zulässig, wenn bereits mehrere von einem Eigentümer angefragte Angebote vorliegen.

2. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der ein verhinderter Wohnungseigentümer sich in der Versammlung durch seinen Ehegatten, durch einen anderen Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter vertreten lassen kann, soweit diese dazu bereit sind, ist zulässig.

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IMRRS 2025, 1411

BGH, Beschluss vom 24.09.2025 - VIII ZB 34/24

1. Zur Frage des Wegfalls der Kausalität eines Anwaltsverschuldens bei der Postausgangskontrolle wegen unterlassener Weiterleitung des Schriftsatzes - hier: Berufungsbegründung - durch ein anderes als das in erster Instanz zuständige Gericht an das Berufungsgericht (im Anschluss an Senatsbeschluss, IBR 2006, 1002 - nur online).*)

2. Zum Entfallen der rechtlichen Erheblichkeit eines Anwaltsverschuldens infolge eines späteren, der Partei oder ihrem Prozessbevollmächtigten nicht zuzurechnenden Ereignisses (hier: Erkrankung des Prozessbevollmächtigten; im Anschluss an Senatsbeschluss vom 17.06.2025 - VIII ZB 54/24, Rz. 42 ff., IBRRS 2025, 1852 = IMRRS 2025, 0914).*)

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IMRRS 2025, 1388

BGH, Beschluss vom 23.09.2025 - XI ZR 160/24

1. Ein Gehörsverstoß liegt vor, wenn das Gericht die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt, den Sachvortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

2. Die Verwertung der Niederschrift einer Zeugenaussage aus einem anderen Verfahren im Wege des Urkundenbeweises ist zwar grundsätzlich zulässig. Unzulässig wird die Verwertung der früheren Zeugenaussagen im Wege des Urkundenbeweises anstelle von deren Vernehmung im anhängigen Verfahren aber dann, wenn eine Partei zum Zwecke des unmittelbaren Beweises die Vernehmung dieses Zeugen beantragt.

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IMRRS 2025, 0432

LG Hagen, Beschluss vom 04.02.2025 - 1 T 6/25

1. Das wirtschaftliche Interesse daran, eine Störung oder Einwirkung auf sein Eigentum abzuwehren oder zu beseitigen, bemisst sich grundsätzlich nach dem Wertverlust, den das Eigentum durch die Störung oder Einwirkung erleidet.

2. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Wertbemessung können sonstige durch die behauptete Störung unmittelbar entstehende Nachteile sein.

3. Dadurch, dass der Beklagte mit seinem Fahrzeug derart gegenüber der Garage des Klägers parkt, dass die Einfahrt in diese Garage erschwert wird, tritt zwar keine unmittelbare Wertminderung der Garage ein. Allerdings hängt der Wert einer Garage zumindest mittelbar auch davon ab, inwiefern die Garage als solche nutzbar ist.

4. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass für Unterlassungsansprüche bei Besitzstörungen wegen unberechtigten Parkens auf Kundenparkplätzen Streitwerte zwischen 1.500 Euro und 2.000 Euro angesetzt worden sind, kommt eine Abwägung des Interesses des Klägers hier zu dem Ergebnis, dass die Bemessung des Streitwerts mit einem Betrag in Höhe von 2.000 Euro angemessen, aber auch ausreichend ist.

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Online seit 3. November

IMRRS 2025, 1340

LG Berlin II, Urteil vom 26.09.2025 - 3 O 151/25

1. Der Mieter, der sich auf einen möglichen Eigentümer- und Vermieterwechsel (§ 566 BGB) beruft, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

2. Eine zu lange Verzögerung der Kündigung nach Vorliegen des Kündigungsgrundes berechtigt zu dem Schluss, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist.

3. Dies ist zu bejahen, wenn sich der Vermieter erst mehr als ein Jahr nach dem letzten Vorfall zur Kündigung entschlossen hat und sich erstmals rund ein Jahr und vier Monate danach auf die Vorfälle als Kündigungsgrund stützt.

4. Der Äußerung "Dann werden wir das Haus eben besetzen!" ist nicht zu entnehmen, dass die Mieter sich bewusst über Recht und Gesetz hinwegsetzen wollen. Es handelt sich um eine ersichtlich umgangssprachlich gemeinte Äußerung, die die Möglichkeit impliziert, eine eventuelle Kündigung gerichtlich überprüfen zu lassen, so wie die mündliche Äußerung eines Vermieters, er werde den Mieter "herausschmeißen", üblicherweise nicht als Drohung mit eigenmächtigem Vorgehen zu verstehen ist, sondern als Ankündigung von Kündigung, Räumungsklage und gegebenenfalls Zwangsvollstreckung.

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IMRRS 2025, 1372

LG Hannover, Beschluss vom 04.04.2025 - 7 S 73/24

1. Die Zustimmungserklärung des Mieters kann abweichend von der Schriftform auch konkludent erfolgen.

2. Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen wird durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung des neuen Mieterhöhungsbetrags geheilt.

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IMRRS 2025, 1403

OLG Rostock, Urteil vom 28.10.2025 - 3 U 42/20

1. Stellt bei einem verkauften Grundstück im Falle des Fehlens einer Erschließung zur Trinkwasserversorgung, Abwasserentsorgung und Niederschlagsentwässerung auf diesem selbst die vorhandene, aber nicht gesicherte Nutzung der Erschließungsanlagen auf einem Nachbargrundstück einen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB dar, wenn die (Mit-)Nutzung der benachbarten Erschließungsanlagen aus Rechtsgründen nicht durchsetzbar ist und deren Gewährung im Belieben des Nachbarn steht, kann die Mangelhaftigkeit auch bei einer entsprechenden Leitungsbaulast als öffentlich-rechtlicher Baubeschränkung zu verneinen sein, auch wenn eine solche privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten einen Nutzungsanspruch gewährt noch den Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet, die Nutzung zu dulden.*)

2. Andernfalls scheiterte unter solchen Gegebenheiten jedenfalls die Annahme einer Arglist i.S.v. § 444 BGB bei einer unterbliebenen Aufklärung über die Anschlüsse über das Nachbargrundstück mangels eines entsprechenden Vorsatzes, nachdem auch Juristen die Unterscheidung zwischen Baulast und dinglicher Grunddienstbarkeit und deren rechtlichen Folgen nicht immer vollends präsent ist.*)

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IMRRS 2025, 1406

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 26.06.2025 - 2 UF 94/25

1. Die Versäumung der Frist zur Einlegung der Beschwerde beruht auf einem ihm gem. § 113 Abs. 1 FamFG, § 85 Abs. 2 ZPO zuzurechnenden Verschulden seines Rechtsanwalts, wenn sich keine hinreichende Kontrolle der Erfassung der Beschwerdefrist in dem durch die Kanzlei geführten elektronischen Fristenkalender durch diesen feststellen lässt.*)

2. Der Rechtsanwalt, der laufende Fristen in einem elektronischen Fristenkalender erfasst, muss durch geeignete Organisationsmaßnahmen die Kontrolle der Fristeingabe gewährleisten. Dabei muss sichergestellt sein, dass nicht nur Datenverarbeitungsfehler des EDV-Programms, sondern auch Eingabefehler oder -versäumnisse mit geringem Aufwand rechtzeitig erkannt und beseitigt werden können (vgl. BGH, IBR 2024, 651; BGH, Beschluss vom 02.02.2021 - X ZB 2/20, Rz. 8, IBRRS 2021, 0774 = IMRRS 2021, 0504; BGH, IBR 2019, 290). Von der Anfertigung von Kontrollausdrucken darf allenfalls dann abgesehen werden, wenn andere Vorkehrungen getroffen werden, die ein vergleichbares Maß an Sicherheit ermöglichen (vgl. BGH, Beschluss vom 02.02.2021 - X ZB 2/20, Rz. 13, BRRS 2021, 0774 = IMRRS 2021, 0504).*)

3. Der Rechtsanwalt bleibt - auch bei elektronischer Aktenführung - verpflichtet, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob das Fristende richtig ermittelt und eingetragen worden ist, wenn ihm die Sache zur Vorbereitung einer fristgebundenen Prozesshandlung vorgelegt wird (BGH, Beschluss vom 25.07.2024 - III ZB 103/23, Rz. 11, IBRRS 2024, 3123).*)

4. Übersieht der Rechtsanwalt bei der Vorlage der Akten an ihn, dass sich - entgegen der allgemeinen anwaltlichen Kanzleianweisung - im Einzelfall ein Fristenzettel nicht in der elektronischen Akte gespeichert findet, handelt es sich um ein dem Mandanten zuzurechnendes anwaltliches Verschulden.*)

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IMRRS 2025, 1408

BGH, Beschluss vom 28.10.2025 - VIII ZR 5/25

1. Eine Anhörungsrüge gegen die Nichtzulassung der Revision ist nur zulässig, wenn eine neue und eigenständige Verletzung des rechtlichen Gehörs dargelegt wird.

2. Die schlichte Behauptung einer Gehörsverletzung oder die Wiederholung bisherigen Vorbringens genügt nicht für die Zulässigkeit einer Anhörungsrüge.

3. Eine Anhörungsrüge ist unbegründet, wenn das Vorbringen des Klägers umfassend geprüft und kein Zulassungsgrund festgestellt wurde.

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IMRRS 2025, 1387

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.10.2025 - 6 W 29/25

1. Die Kosten für ein prozessbegleitend privat eingeholtes Sachverständigengutachten können im Rahmen der Kostenfestsetzung zu erstatten sein, wenn diese Kosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Maßstab dafür ist, ob eine verständige und wirtschaftlich vernünftige Partei die kostenauslösende Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme als sachdienlich ansehen durfte (hier verneint für einen mit der Schadensabwicklung erfahrenen Versicherer).

2. Zur Beurteilung dieser Frage ist eine typisierende Betrachtung anzustellen, indem zuvörderst die berufliche Tätigkeit der Partei und die darin zum Ausdruck kommende, eventuell bestehende fachliche Überlegenheit berücksichtigt wird. Die Partei, die sich auf die Erstattungsfähigkeit von Privatgutachterkosten beruft, hat dazu ihre fehlende Sachkenntnis glaubhaft zu machen.

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