Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4573 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IMRRS 2023, 0857

AG Oberndorf, Urteil vom 22.03.2022 - 3 C 123/21

1. Für Schadensersatzansprüche aus einem Mietverhältnis gilt die Verjährungsfrist des § 548 BGB. Danach verjährt der Anspruch sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache.

2. Der Rückerhalt der Mietsache liegt vor, wenn der Vermieter die Möglichkeit erhalten hat, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand zu überprüfen und der Mieter danach keine Möglichkeit der Einwirkung mehr hat.

3. Wird der Sachverhalt geändert, ändert sich der Streitgegenstand. Eine Änderung des Streitgegenstands ist eine Klageänderung.

4. Wird das Datum des angeblichen Schadensereignisses während des Verfahrens geändert, handelt es sich um eine Klageänderung.

5. Die Hemmung der Verjährung durch eine Klage erfolgt erst ab dem Datum der Klageänderung. Liegt dieses hinter dem Ende der Verjährung, hilft es nicht, dass die Klage zwar davor, aber mit falschem Streitgegenstand eingereicht wurde.

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IMRRS 2023, 0958

AG Nienburg, Urteil vom 05.07.2023 - 6 C 100/23

1. Wird eine Eigenbedarfskündigung auf die Nutzung durch die Bedarfsperson als Altersruhesitz gestützt, müssen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zwingend vernünftige und nachvollziehbare Gründe bestehen, weshalb der Vermieter oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.

2. Der Nutzungswunsch muss hinreichend bestimmt und konkret sein, ernsthaft verfolgt und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen werden, so dass der bloße Nutzungswunsch des Vermieters allein nicht genügt.

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IMRRS 2023, 0971

LG Berlin, Beschluss vom 31.03.2023 - 64 S 16/22

Macht der Vermieter einen Anspruch nach § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung weiterer, über die einstmalige Vertragsmiete hinausgehender Nutzungsentschädigung für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren erstmals rückwirkend nach Räumung und Rückgabe der Wohnung geltend, so ist mit Blick auf die Wertungen des § 571 BGB sorgfältig zu prüfen, ob der Forderung der Einwand der Verwirkung entgegensteht. So kann es liegen, wenn der Vermieter den ehemaligen Mieter im Verlaufe des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen und später einer Räumungsfristverlängerung zugestimmt hat, ohne sich die Nachforderung weiterer Nutzungsentschädigung vorzubehalten.*)

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IMRRS 2023, 0975

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 - 66 S 273/22

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum führt die beispielhafte Erwähnung von Möbeln, die "sofern vorhanden" zum Inhalt des Mietgegenstandes zählen sollen, nicht dazu, dass der Mietvertrag über "möblierten Wohnraum" geschlossen ist. Bei dieser Vertragsgestaltung ist für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete weder ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, noch kommt die Anerkennung eines "Teilmarktes" in Betracht, der etwa vom Berliner Mietspiegel 2021 nicht erfasst wäre.

2. Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier von 50%) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig.

IMRRS 2023, 0476

AG Hannover, Urteil vom 21.02.2023 - 443 C 4261/22

1. Verwendet der Vermieter in einem AGB-Mietvertrag eine unwirksame Indexklausel, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich, aber gedeckelt auf die Miethöhe, die nach der (unwirksamen) Indexvereinbarung möglich gewesen wäre.

2. Das Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist formell unwirksam, wenn in diesem nicht dargelegt wird, welche Miethöhe nach der (unwirksamen) Indexklausel möglich gewesen wäre und dass die ebenfalls dargelegte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt wird auf die Indexmiete.

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IMRRS 2023, 0972

LG Berlin, Urteil vom 07.03.2023 - 63 S 218/21

Die Vereinbarung in einem Mietvertrag mit Bruttomiete, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, auf Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen umzustellen, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter der Umstellung im Voraus zugestimmt hat.

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IMRRS 2023, 0968

BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 60/22

1. Zur Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB bei Vereinbarung einer Staffelmiete.*)

2. Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbstständig und unabhängig vom Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

3. Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.

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IMRRS 2023, 0864

AG Görlitz, Urteil vom 28.02.2023 - 9 C 255/22

1. Sind im Wohnhaus des Vermieters noch weitere freie Mietwohnungen mit ähnlicher Ausstattung vorhanden, die ohne Weiteres den Eigenbedarf der Bedarfsperson befriedigen könnten, liegt kein Eigenbedarf vor.

2. Auch die Äußerung des Vermieters etwa eine Woche vor Aussprache der Eigenbedarfskündigung, der Mieter werde schon sehen, was er davon habe und werde dies schon in Kürze erfahren, legt einen vorgetäuschten Eigenbedarf nahe.

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IMRRS 2023, 0892

LG München I, Urteil vom 06.07.2022 - 14 S 17555/21

1. Der Umstand, dass die Bruttomiete Bemessungsgrundlage für die Minderungshöhe ist, führt nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen ist.

2. Über Vorauszahlungen ist wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endgültig ist.

3. Eine Aufrechnung braucht nicht ausdrücklich erklärt zu werden. Es genügt, wenn der Aufrechnungswille hinreichend deutlich erkennbar wird, was mit dem Verweis auf entsprechende "Guthaben" der Fall ist.

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IMRRS 2023, 0951

LG Berlin, Beschluss vom 22.06.2023 - 64 S 280/22

Eine mehrmonatige "Workation" kann ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB begründen. Der Mieter darf sich aber nicht darauf beschränken, sein Interesse an der Untervermietung bloß abstrakt zu formulieren, sondern muss seine Pläne konkret darlegen; das gilt erst recht, wenn er es in der Vergangenheit hinter dem Rücken der Vermieterin unternommen hatte, die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu 12 Monate zu vermieten.*)

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IMRRS 2023, 0950

LG Berlin, Urteil vom 06.06.2023 - 65 S 39/23

Der Wunsch, aus hu­ma­ni­tä­ren Grün­den eine ge­flüch­te­te Frau aus der Ukrai­ne auf­zu­neh­men, be­grün­det ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se an einer Un­ter­ver­mie­tung (Abgrenzung zu AG München, IMR 2023, 56).

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IMRRS 2023, 0948

BGH, Urteil vom 21.06.2023 - VIII ZR 303/21

Zur Schadensersatzpflicht eines Vermieters (hier nach § 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB), der schuldhaft nicht mehr in der Lage ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewähren, wenn der Mieter hiernach zur Vermeidung sonst drohender Obdachlosigkeit in einer öffentlichen "Notunterkunft" untergebracht wird.*)

IMRRS 2023, 0868

LG Essen, Beschluss vom 16.11.2022 - 15 S 35/22

1. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gestattet auch eine Aufrechnung mit solchen Forderungen, die erst nach Zugang der Kündigung fällig werden, nicht indes mit solchen, die nur wegen der Beendigung des Mietverhältnisses entstehen.

2. Von daher ist eine Aufrechnung mit dem Rückforderungsanspruch der Kaution nicht möglich, weil dieser Anspruch erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird.

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IMRRS 2023, 0936

AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 - 49 C 104/21

1. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 II. BV bei der Überwälzung von Schönheitsreparaturen verstoßen gegen das Übermaßverbot. Daher dürfte die Abwälzung des Anstrichs der Versorgungsleitungen zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel führen.

2. Insoweit dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung "von innen" hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde.

3. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung von § 28 Abs. 4 II. BV AGB-rechtlich nicht zu beanstanden wäre.

4. Unabhängig davon dürfte auch die Vorgabe der handwerksgerechten Ausführung bei richtiger Bewertung als Fachhandwerkerklausel zur Unwirksamkeit führen. Handwerksgerecht entspricht nämlich der mittleren Art und Güte eines Malergesellen, geschuldet ist aber nur eine fachgerechte Ausführung im Sinne von Schönheitsreparaturen, die keine auffallenden Mängel aufweisen.

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IMRRS 2023, 0854

LG Krefeld, Urteil vom 01.03.2023 - 2 S 27/22

Beleidigungen und der unberechtigte Vorwurf strafbaren Verhaltens gegen den Vermieter rechtfertigen bei einem psychisch kranken Mieter nicht ohne Weiteres eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.

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IMRRS 2022, 1480

AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 - 49 C 150/22

Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel.

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IMRRS 2023, 0933

AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 - 49 C 382/22

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung vermag bezogen auf eine Genossenschaftswohnung bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nur dann zu bestehen, wenn der Mieter die kostenorientierte Miete anteilig an den Untermieter weiter reicht, auch wenn dies angemessene Zuschläge für Möblierung oder nicht mit der Miete abgedeckte Kosten nicht ausschließt (vgl. AG Hamburg, ZMR 2018, 53; AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 481/19, IMRRS 2022, 0573; AG Hamburg, GE 2020, 1326; AG Hamburg, Urteil vom 17.04.2020 - 46 C 321/15 und AG Hamburg, Urteil vom 26.01.2018 - 49 C 325/17, jeweils n.v.). Die Beschränkung ist aus dem Satzungszweck abzuleiten, dem sich der Mieter gleichermaßen verpflichtet hat wie die Vermieterin.*)

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IMRRS 2023, 0929

OLG Hamburg, Beschluss vom 17.07.2023 - 4 W 23/23

Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung der nach § 556d BGB zulässigen Miete bemisst sich nach dem 42-fachen Überschreitungsbetrag. § 41 Abs. 5 GKG ist nicht anzuwenden.

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IMRRS 2023, 0928

AG Hanau, Urteil vom 07.07.2023 - 34 C 126/22

Weist der Mietspiegel im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Miete einen Zuschlag für Einfamilienhäuser aus (hier: 25%), so gilt dieser auch für Doppelhaushälften. Ein Einfamilienhaus muss nicht allein- bzw. freistehend sein.*)

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IMRRS 2023, 0925

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 - 64 S 189/22

1. Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der "Mietpreisbremse" gem. § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte.*)

2. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten.*)

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IMRRS 2023, 0886

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 - 65 S 271/20

1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er die Untervermietung fortsetzt, nachdem die Untervermieterlaubnis vermieterseitig wirksam widerrufen worden war.*)

2. Ein einseitiger Widerruf der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte i.S.v. § 540 Abs. 1 BGB durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht.*)

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IMRRS 2023, 0697

AG Bottrop, Urteil vom 17.05.2023 - 11 C 264/22

1. Zu der Frage, wann nicht zugestimmten Tonbandaufnahmen als Beweismittel bei fristloser Kündigung zulässig sind.

2. Schwere Beleidigungen und Bedrohungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung.

3. Ungenehmigte Wanddurchbrüche muss der Mieter auf eigene Kosten rückbauen.

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IMRRS 2023, 0865

AG Göttingen, Beschluss vom 30.01.2023 - 26 C 93/21

Nach der Rechtsprechung des BGH liegen keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder 5 BGB vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen unter Veränderung des Grundrisses so weit­reichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Die Vergrößerung der Wohnfläche einer Wohnung ist nicht als Modernisierungsmaßnahme, sondern als eine Verände­rung des Vertragsgegenstandes anzusehen.

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IMRRS 2023, 0872

LG Dortmund, Urteil vom 16.06.2023 - 3 O 514/22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 0659

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 21.07.2022 - 409 C 172/21

Haben die Parteien mietvertraglich eine Nettomiete nebst Vorauszahlungen vereinbart, kann der Vermieter neue Betriebskosten, d. h. solche, die er in der Vergangenheit nicht umgelegt hat, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag aber vereinbart ist, ohne Einhaltung eines besonderen Verfahrens im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Er muss sie vorher auch nicht ankündigen.

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IMRRS 2023, 0873

LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2023 - 64 S 116/22

1. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Vermieter den erforderlichen Abzug fiktiver Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlässt. Abweichendes gilt nur dann, wenn der Erklärung gar nicht zu entnehmen ist, ob und in welcher Höhe überhaupt Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abgesetzt wurden (Anschluss BGH, Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19, Rz. 27, IMRRS 2020, 0928; Abgrenzung LG Berlin, IMR 2021, 491).*)

2. Eine Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist formell unwirksam, mithin nichtig, wenn die zu Grunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch gar nicht abgeschlossen sind. Der Vermieter kann der verfrüht unternommenen Mieterhöhung auch nicht dadurch zum Erfolg verhelfen, dass er wegen der erst später abgerechneten Kosten eine ergänzende Mieterhöhung erklärt.*)

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IMRRS 2023, 0871

LG Darmstadt, Urteil vom 23.06.2023 - 19a O 23/23

Der Vermieter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er Sorge dafür trägt, dass Müllcontainer standsicher sind. Die Standsicherheit wird gewährleistet, wenn Pedalbremsen benutzt werden. Der Vermieter darf sich dabei grundsätzlich darauf verlassen, dass das Müllentsorgungsunternehmen auch die Pedalbremse betätigt. Nur unter besonderen Umständen ist ein Handeln darüber hinaus notwendig. Etwa bei ersichtlichem oder angekündigtem schwerem Unwetter oder wenn bekannt ist, dass die Pedalbremse nicht angezogen zu werden pflegt.*)

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IMRRS 2023, 0859

OLG Brandenburg, Beschluss vom 16.05.2023 - 3 W 31/23

1. Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen.

2. Der Untermieter kann deshalb keine Versorgung mit Wasser vom Hauptvermieter verlangen.

3. Die zur Nutzung des Mietobjekts erforderlichen Energielieferungen sind nicht Bestandteil des Besitzes und können daher auch nicht Gegenstand des Besitzschutzes nach §§ 858 ff. BGB sein. Die Einstellung oder Unterbrechung von Versorgungsleistungen (hier: Wasserversorgung) ist kein Eingriff in die tatsächliche Sachherrschaft des Besitzers. Der Zufluss von Versorgungsleistungen kann zwar Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch sein, der nach Beendigung des Vertrags nicht mehr geschuldet wird. Er ist aber nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher.

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IMRRS 2023, 0858

AG Besigheim, Urteil vom 27.04.2023 - 7 C 481/22

Die Abrechnung der Betriebskosten muss auf korrekten Zahlenwerten beruhen. Wird eine Holz-Pellets-Heizung als Gasheizung abgerechnet, liegt keine korrekte Zahlenangabe vor, da bei­des ohne aufwendiges Rechenwerk nicht vergleichbar, son­dern letztlich nur eine Schätzung ist. So liegt der Fall auch, wenn die Abrechnung weder den konkreten Verhält­nissen entsprechende Verbrauchswerte von Holz (sondern nur für Öl, welches wiederum in Raummeter Holz umge­rechnet wurde) noch konkret angefallene Kosten für zur Beheizung/Erwärmung verwendetes Holz (sondern nur für Öl) enthält.

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IMRRS 2023, 0800

LG Konstanz, Urteil vom 11.01.2023 - B 61 S 9/22

Die in einem vorformulierten Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach sonstige Neben- und Betriebskosten "als monatlicher Festbetrag" zu zahlen sind, ist intransparent und unwirksam, wenn der durchschnittliche Adressat aufgrund der übrigen Formulierungen im Mietvertrag davon ausgehen darf, dass nur abrechenbare Betriebskosten zu erwarten sind.

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IMRRS 2023, 0706

LG Duisburg, Beschluss vom 03.01.2023 - 7 T 109/22

Wird dem Mieter die "Beherbergung" von Hunden gerichtlich untersagt, so ist dieser Titel unbestimmt, wenn aus dem Urteil nicht hervorgeht, was unter "Beherbergung" zu verstehen sein soll.

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IMRRS 2023, 0687

VG Augsburg, Urteil vom 06.12.2022 - Au 8 K 20.1807

1. Wird die Wohnungstür durch die Polizei aufgebrochen, weil der Mieter darin Betäubungsmittel lagert und verkauft, so hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Schadens durch die Behörde, wenn seine Ansprüche gegen den Mieter nicht oder jedenfalls nicht in absehbarer und angemessener Zeit durchsetzen kann.

2. Die Behörde ihrerseits kann die entsprechenden Ausgaben vom Mieter ersetzt verlangen.

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IMRRS 2023, 0678

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.01.2023 - 33 C 644/21

1. Eine Mietwohnung, die in einem älteren, um das Jahr 1970 errichteten Gebäude liegt, weist - wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist - in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Schallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht.

2. In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen sind grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen.

3. Ein Mangel der Mietsache wird erst begründet, wenn die Störungen nach den Umständen des Einzelfalls ein gewisses Maß überschreiten, wobei Maßstab der durchschnittliche, verständige Mieter ist.

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IMRRS 2023, 0826

BGH, Urteil vom 24.05.2023 - VIII ZR 213/21

1. Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile, IMR 2015, 309, und IMR 2015, 308) - grundsätzlich keine Modernisierung i.S.v. § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist.*)

2. Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.*)

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IMRRS 2023, 0752

LG Berlin, Urteil vom 30.01.2023 - 64 S 204/22

1. Die Familie des Mieters ist kein Dritter i.S.d. § 540 BGB.

2. Eine Teilgebrauchsüberlassung ist auch dann noch anzunehmen, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam ausübt, etwa indem er ein Zimmer für sich belegt, persönliche Gegenstände in der Wohnung lässt oder im Besitz von Schlüsseln ist.

3. Auf einen gemeinsamen Hausstand kommt es nicht an.

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IMRRS 2023, 0798

LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2023 - 64 S 63/22

Die Klausel

"Der Vermieter ist berechtigt, die . . . Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart."

verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB. Für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach § 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gem. § 1a WoBauG BE unwirksam.*)

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IMRRS 2023, 0799

LSG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 30.03.2023 - L 32 AS 1888/17

1. Bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit sind wegen dessen normativer Vorprägung die gesetzgeberischen Entscheidungen zur Sicherung angemessenen Wohnraums für Hilfebedürftige zu beachten, um sicherzustellen, dass der Vergleich mit der Referenzgruppe gelingt. Dazu gehört in angespannten Wohnungsmärkten der Vergleich mit den Mieten im sozialen Wohnungsbau.*)

2. Wohnraum der nach den Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus und des WoGG angemessen ist, kann jedenfalls in angespannten Wohnungsmärkten nicht grundsicherungsrechtlich unangemessen sein.*)

3. Auch wenn sich das Gericht nicht in der Lage sieht, eine Angemessenheitsgrenze zu bestimmen, ist bei einem Vergleich mit Sozialmieten die Feststellung zulässig, dass die konkrete Bruttokaltmiete im Einzelfall angemessen war.*)

4. Das Sozialrechtsoptimierungsgebot des § 2 Abs. 2 SGB I schließt in seiner verfahrensrechtlichen Wirkung bei der Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit die Verortung der Darlegungs- und Beweislast auf Seiten des Leistungsberechtigten aus.*)

5. Ein Rückgriff auf die um den Faktor 1,1 erhöhten Werte der Wohngeldtabelle im Hinblick auf das verfassungsrechtliche Realitätsgebot erscheint für 2015/2016 im Land Berlin nicht sachgerecht.*)

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IMRRS 2023, 0764

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.05.2023 - 2-11 T 33/23

Erklärt der Mieter, dass die ursprüngliche Mietvereinbarung fortgelte, er aber aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die erhöhte Miete zahlen werde, ist dies keine Zustimmungserklärung zum Mieterhöhungsverlangen.

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IMRRS 2023, 0681

LG Köln, Urteil vom 01.07.2021 - 1 S 125/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2023, 0749

BGH, Beschluss vom 25.10.2022 - VIII ZR 223/21

Die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Ergebnis eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese ist letztlich Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens.

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IMRRS 2023, 0791

BGH, Beschluss vom 24.01.2023 - VIII ZR 223/21

Da die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden darf, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen abbildet, begegnet es keinen Bedenken, wenn das Gericht sich nicht nur auf einen Mietspiegel gestützt hat, sondern ein Sachverständigengutachten eingeholt hat, das den Mietspiegel berücksichtigt hat.

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IMRRS 2023, 0707

AG Köln, Urteil vom 11.11.2022 - 219 C 95/21

Die Teilnahme an mehrstündigen Trinkgelagen mit lautstarken Unterhaltungen und Gegröle im Bereich des Hauseingangs des Mietobjekts rechtfertigt die ordentliche Kündigung.

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IMRRS 2023, 0784

BGH, Beschluss vom 27.04.2023 - V ZB 58/22

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zu Gunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.*)

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IMRRS 2023, 0783

BGH, Urteil vom 26.04.2023 - VIII ZR 420/21

Es besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund (hier: beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) gibt. Eine solche Pflicht kann sich zudem aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13, Rz. 16 f., 20, IMR 2014, 366 = NJW 2014, 2566).*)

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IMRRS 2023, 0776

KG, Urteil vom 08.05.2023 - 8 U 1144/20

1. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum ist der Mieter verpflichtet, die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung zu entrichten (im Anschluss an BGH, IMR 2010, 364 = NJW 2011, 145).*)

2. Dem Mieter steht nach rückwirkendem Wegfall der Sozialbindung ein Anspruch auf Rückforderung der Miete zu, soweit die Mietzahlungen die ortsübliche Miete übersteigen.*)

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IMRRS 2023, 0774

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.04.2023 - 25 C 183/22

"Familienangehörige" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nur Personen, für die das Prozessrecht mit Rücksicht auf die persönliche Beziehung zur Vermieterin ein Zeugnisverweigerungsrecht vorsieht (§ 383 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZPO). Darauf, ob ein besonders enges persönliches Band zwischen der Vermieterin und der Bedarfsperson besteht, kommt es nicht an.*)

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IMRRS 2023, 0771

AG Hanau, Urteil vom 22.05.2023 - 34 C 80/22

Bedroht im Rahmen einer verbalen Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien der Mieter den Vermieter mit dem Tode und fordert zugleich Dritte auf, ihm ein Messer zu bringen, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Ob und in welchem Umfang es im Nachfolgenden zu Tätlichkeiten kommt, ist ohne Relevanz.*)

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IMRRS 2023, 0768

LG Berlin, Urteil vom 13.06.2023 - 67 S 160/22

1. Die verfahrensfehlerfreie Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete erfordert bei einer dem Mieter nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern auch zur teilgewerblichen Nutzung überlassenen Wohnung grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens.*)

2. Der Umfang der vom Mieter nach Vertragsschluss in der Mietsache tatsächlich entfalteten gewerblichen Nutzung ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete ohne Belang. Entscheidend ist allein der Umfang der im Mietvertrag eingeräumten Befugnis zur teilgewerblichen Nutzung.*)

IMRRS 2023, 0729

AG Hanau, Urteil vom 05.05.2023 - 32 C 172/22

1. Schließen die Parteien an demselben Tag einen Wohnraummietvertrag und einen Vertrag über die Anmietung einer Garage, hat, so keine gegenteiligen Anhaltspunkte vorliegen, zumindest der Mieter einen Verknüpfungswillen hinsichtlich beider Verträge, was zu ihrer Einheitlichkeit führt. Sie können dann auch nur gemeinsam nach wohnungsmietrechtlichen Grundsätzen gekündigt werden. Auf die Frage, ob sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden, kommt es hingegen nicht an.*)

2. Werden beide Verträge von dem Vermieter gestellt und handelt es sich hierbei um Formularverträge, folgt aus der Verwendung unterschiedlicher Vertragsurkunden auch keine Vermutung für einen Trennungswillen der Parteien.*)

3. Klauseln in einem Garagenmietvertrag, die eine Trennung dieses Vertrages von einem zugleich bestehenden Wohnraummietvertrag anordnen, sind unwirksam, sie geben auch keinen Rückschluss auf den Willen der Parteien bei Vertragsschluss.*)

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IMRRS 2023, 0759

LG Berlin, Beschluss vom 02.06.2022 - 67 S 259/21

Vorlagebeschluss an den Gerichtshof der Europäischen Union zur Auslegung des Art. 8 Abs. 2 UAbs. 2 Richtlinie 2011/83/EU (hier: Anforderungen an Beschriftung eines Internet-Bestellbuttons in Fällen, in denen der Verbraucher aufgrund eines auf elektronischem Wege angebahnten Vertragsschlusses nicht unbedingt, sondern nur unter bestimmten weiteren Voraussetzungen - etwa ausschließlich im späteren Erfolgsfall einer beauftragten Rechtsverfolgung oder im Fall der späteren Versendung einer Mahnung an einen Dritten - zur Zahlung verpflichtet ist).*)

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