Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

4573 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IMRRS 2023, 0751

AG Oberhausen, Beschluss vom 01.06.2023 - 332 c 1706/22

1. Die Rückgabe einer Mietsache erfordert in aller Regel eine Veränderung der Besitzlage zu Gunsten des Vermieters. Eine Besitzveränderung zu Gunsten des Vermieters erfordert es meist, dass der Mieter den (eigenen) Besitz endgültig und vollständig aufgibt.

2. Nach einer Schlüsselrückgabe hat allein der Vermieter die Fähigkeit, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben; diese Möglichkeit reicht zur Besitzbegründung aus.

 Volltext


IMRRS 2023, 0612

KG, Urteil vom 28.04.2022 - 8 U 201/21

Für die Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohn- oder Geschäftsraummiete kommt es darauf an, ob die Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung der im Urteil des BGH vom 09.07.2014 (IMR 2014, 365) dargelegten denkbaren Umstände des Einzelfalls ergibt, dass der Parteiwille bei Vertragsschluss auf den vorherrschenden Vertragszweck einer gewerblichen Nutzung gerichtet war.

 Volltext


IMRRS 2023, 0748

LG Berlin, Urteil vom 23.05.2023 - 67 S 87/23

1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.*)

2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen (Anschluss BGH, Beschluss vom 25.10.2022 - VIII ZR 223/21, IMRRS 2023, 0749 = WuM 2023, 281).*)

3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete.*)

4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu "richtigeren" Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens.*)

5. Zum prozessualen Risiko einer "Beweismittelflucht" in die zweite Instanz.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0744

LG Berlin, Urteil vom 02.06.2023 - 66 S 170/22

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn die Bedarfsperson die bisher genutzte Wohnung aufgibt, damit der kündigende Vermieter die Wohnung leerstehend zu einem besseren Kaufpreis verkaufen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die veräußerte und gekündigte Wohnung vergleichbar waren und die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen.

 Volltext


IMRRS 2023, 0616

LG Traunstein, Urteil vom 03.05.2023 - 3 S 2451/22

1. Bei der "selbst bewohnten" Wohnung des Vermieters im Gebäude kann es sich auch um eine Zweitwohnung handeln, aber wegen des Schutzzwecks der Regelung in § 573a BGB ist eine Nutzungsintensität zu verlangen, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt.

2. Eine Nutzung im Umfang von drei Tagen alle zwei Monate ist für die Kündigungsprivilegierung nach § 573a BGB deshalb nicht ausreichend.

 Volltext


IMRRS 2023, 0739

BGH, Urteil vom 19.04.2023 - VIII ZR 280/21

Zur Frage der "fiktiven" Schadensbemessung im Mietrecht (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 26.04.2022 - VIII ZR 364/20, Rz. 8 ff., IMRRS 2022, 1692 = NJW-RR 2022, 1307; vom 10.05.2022 - VIII ZR 277/20, Rz. 14 ff., IMRRS 2022, 1693 = NJW-RR 2022, 1460; IMR 2021, 239).*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0718

LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2023 - 67 S 10/23

Der Eigenbedarf des Vermieters macht die Kündigung des Mietverhältnisses nicht "notwendig" im Sinne einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel, wenn es dem Vermieter möglich ist, den von ihm behaupteten Wohnbedarf in der Gemeinde durch den Erwerb oder die Anmietung von Alternativwohnraum zu decken.*)

 Volltext


IMRRS 2022, 1655

LG München I, Beschluss vom 03.07.2022 - 14 T 7020/22

1. Eine Straftat kann hinreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben, wenn sie innerhalb des Mietobjekts begangen wird, was insbesondere bei der Aufbewahrung von Betäubungsmitteln zu bejahen ist.

2. Ein hinreichender Bezug zum Mietverhältnis kann nicht nur dann bestehen, wenn eine der Mietvertragsparteien der Straftäter ist. Vielmehr kann das Mietverhältnis ebenso betroffen sein, wenn die Straftat von einem Familienangehörigen, (engen) Freund, Untermieter oder Hausbewohner verwirklicht wird.

3. Demnach kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Sohn des Mieters aus der Wohnung heraus in erheblichem Maße Handel mit Marihuana betreibt.

4. Allein für die Stellung eines Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO kann Prozesskostenhilfe nicht bewilligt werden.

 Volltext


IMRRS 2023, 0658

AG Delbrück, Urteil vom 01.02.2022 - 2 C 200/21

Der Vermieter muss seine Besichtigungsabsicht rechtzeitig - im Regelfall ca. 14 Tage vorher - anzeigen. Der Besichtigungszweck ist so anzugeben, dass der Mieter über den räumlichen und zeitlichen Umfang der Besichtigung informiert wird. Der Vermieter muss sein Informationsinteresse "bündeln", so dass der Mieter nicht mehr als nach den Umständen unvermeidlich beeinträchtigt wird. Auf mehrere aufeinander folgende Besichtigungstermine muss sich der Mieter grds. nicht einlassen.

 Volltext


IMRRS 2023, 0709

VG München, Urteil vom 20.10.2022 - M 10 K 21.1982, M 10 K 21.2037

1. Für das Merkmal des Innehabens iSd §2 Abs. 2 S. 1 ZwStS der Landeshauptstadt München kommt es entscheidend auf die tatsächliche Verfügungsmacht und die rechtliche Verfügungsbefugnis an. Der steuerpflichtige Inhaber der Wohnung begibt sich der Verfügungsmacht über sie nicht dadurch, dass er sie dem Dritten nur tatsächlich zur Nutzung überlässt.

2. Hat der eigentliche Mieter seine Wohnung vertraglich an seine Tochter geliehen, ohne bei Abschluss des Leihvertrags die mietrechtlichen Kündigungsvorschriften für anwendbar zu erklären sowie eine bestimmte Dauer des Leihverhältnisses oder einen Zweck zu vereinbaren, kann er weiterhin rechtlich gesichert über die Wohnung verfügen, weil er Mieter der Wohnung bleibt.

 Volltext


IMRRS 2023, 0657

LG Hanau, Beschluss vom 10.10.2022 - 2 S 87/21

1. Ist in Miet-AGB vorgesehen, dass eine Verletzung der dem Mieter auferlegten Pflichten zur Reinigung gemeinschaftlicher Flächen bzw. an der Straße oder eine Verletzung der Pflicht zum Herausstellen der Mülltonnen die Ersatzvornahme gegen Kostenerstattung auslösen kann, ohne ein Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietvertrags aus diesem Grund zu thematisieren, lässt die Formulierung einer derart bestimmten Rechtsfolge in Ansehung von § 305c Abs. 2 BGB jedenfalls die Auslegung zu, dass ein Kündigungsrecht nicht vorbehalten ist.

2. Selbst die mehrfache Missachtung der dem Mieter obliegenden Reinigungs- und Mülltonnenpflichten stellt auch nach Abmahnung noch keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar, weil sich der Vermieter bereits in Ansehung der besonderen Bedeutung des Wohnraums für seinen Mieter auch jenseits von Allgemeinen Vertragsbedingungen auf eine Ersatzvornahme gegen Kostenerstattung verweisen lassen muss.

 Volltext


IMRRS 2023, 0652

AG Dillingen, Urteil vom 18.08.2021 - 2 C 82/21

Eigenbedarf besteht, wenn ein Familienunternehmen die Ausweitung der Geschäftstätigkeit in den Mieträumen beabsichtigt.

 Volltext


IMRRS 2023, 0673

FG München, Urteil vom 07.12.2020 - 4 K 2988/17

1. Weicht die tatsächlich vereinbarte Miete um mehr als 20 % nach oben von der üblichen Miete ab, liegt es im eigenen Interesse des Steuerpflichtigen, die Abweichung nachzuweisen, ihn trifft also in diesem Fall die Nachweislast.

2. Für die Überprüfung der Ortsüblichkeit von tatsächlich erzielten Mieten anhand des Mietspiegels ist auf den jeweils unteren Wert oder den jeweils oberen Wert der Spanne abzustellen, das heißt eine Miete, die mehr als 20 % niedriger ist als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr ortsüblich.

3. Befinden sich auf einem Grundstück mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile und lässt sich für mindestens eines dieser Gebäude oder Gebäudeteile keine übliche Miete ermitteln, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren.

4. Für die Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens fordert § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG lediglich, dass sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass eine übliche Miete bereits ermittelt worden ist.

 Volltext


IMRRS 2023, 0651

VG München, Urteil vom 23.07.2021 - M 9 K 20.4909

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2023, 0648

LG Berlin, Urteil vom 23.11.2022 - 64 S 333/21

1. Kündigt der Eigentümer das Wohnungsmietverhältnis nach § 573 Abs. 1 BGB, weil er die Wohnung selber sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken nutzen möchte (sog. "Mischnutzung"), können die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen Anhalt für die Interessenbewertung und -abwägung geben. Tendenziell ist das Interesse des Vermieters wegen des dann auch personalen Bezugs umso höher zu bewerten, als es einem Eigenbedarf nahe kommt; steht das Interesse an der wirtschaftlichen Ertragskraft der Wohnung im Vordergrund, ist die Interessenlage eher derjenigen bei einer Verwertungskündigung vergleichbar, so dass dem Räumungsverlangen nur stattgegeben werden kann, wenn dem Vermieter sonst gewichtige Nachteile drohen.*)

2. Solange allerdings Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für den Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht begründen kann, weil dem die Sperrfrist nach § 577a BGB entgegensteht, wäre es unangemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deswegen als besonders schützenswert und gewichtig einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahe kommt; die beabsichtigte Mischnutzung genießt dann nicht mehr Schutz als das Interesse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung. Darin liegt keine analoge Anwendung des § 577a BGB auf Kündigungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, sondern eine Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Gesetzgebers im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen von Vermieter und Mieter auf Grundlage der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0631

AG Paderborn, Urteil vom 01.10.2021 - 55 C 114/21

Die Regelung des § 573a BGB ist nicht anzuwenden, wenn eine dritte Wohnung zwar leer steht, aber die objektive Qualifikation einer Wohnung aufweist, oder sich im Keller- oder Dachgeschoss eine jederzeit beziehbare dritte Wohnung befindet. Dabei ist unerheblich, ob die Wohnung über einen separaten Stromzähler oder einen eigenen Briefkasten verfügt.

 Volltext


IMRRS 2023, 0611

AG Hameln, Urteil vom 05.10.2022 - 32 C 19/22

1. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundfläche der Abstellräume außerhalb der Wohnung, der Waschküchen, der Bodenräume und der Trockenräume.

2. Eine Abrechnung der Kosten für Wasser und Abwasser nach Kopfteilen ist zulässig.

3. Ist eine solche Abrechnung vertraglich vereinbart, bleibt es hierbei auch dann, wenn Wasseruhren eingebaut sind.

4. Muss der Mieter die Kosten der Treppenhausreinigung übernehmen, so trifft ihn diese Pflicht auch dann, wenn er eine Putzkraft einschaltet.

 Volltext


IMRRS 2023, 0608

LG Stuttgart, Urteil vom 26.01.2022 - 13 S 113/21

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IMRRS 2023, 0571

LG Berlin, Beschluss vom 25.04.2023 - 67 S 223/20

1. Die erfolgreiche prozessuale Geltendmachung des Anspruchs auf Zustimmung zur Vergleichsmietenerhöhung erfordert im Falle einer Vermietermehrheit die Klageerhebung durch sämtliche Vermieter.*)

2. Selbst im Falle der Zulässigkeit einer gewillkürten Prozessstandschaft nur eines von mehreren Vermietern wäre nicht nur ein auf Zusimmung gegenüber sämtlichen Vermietern gerichteter Klageantrag erforderlich, sondern auch die Wahrung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB. Die Fristwahrung verlangt eine Klageerhebung durch sämtliche Vermieter oder jedenfalls die Offenlegung einer gewillkürten Prozessstandschaft sowie eine deren Anforderungen genügende Antragstellung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0607

LG Köln, Urteil vom 11.11.2021 - 1 S 124/20

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IMRRS 2023, 0615

OLG Hamburg, Beschluss vom 15.02.2019 - 2 UF 112/17

1. Die fehlende Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft steht der Zuweisung der Ehewohnung nach § 1586a BGB für sich genommen nicht entgegen.*)

2. Wegen Art. 9 Abs. 1 GG unzulässig ist aber die Übertragung der Mitgliedschaft im Rahmen der Zuweisungsentscheidung.*)

3. Die Genossenschaft kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 563 Abs. 4 BGB kündigen, wenn der die Wohnung zugewiesen erhaltene Ehegatte nicht Mitglied der Genossenschaft ist.*)

4. Die Genossenschaft kann sich auf die Kündigung aus wichtigem Grund wegen der fehlenden Mitgliedschaft aber nur dann berufen, wenn sie dem Nichtmitglied zuvor eine Mitgliedschaft zu den üblichen Konditionen erfolglos angeboten hat.*)

5. Solange das Nichtmitglied daher bereit und in der Lage ist, in die Genossenschaft einzutreten, hat die Billigkeitsabwägung im Rahmen der Zuweisungsentscheidung nach § 1568a BGB auch bei einer genossenschaftlichen Wohnung nach den gewöhnlichen Maßstäben zu erfolgen.*)

6. Dabei ist die erste Tatbestandalternative des § 1568a Abs. 1 BGB "in stärkerem Maße angewiesen sein" vorrangig vor der Tatbestandalternative "sonstige Billigkeitsgründe" zu prüfen.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0609

AG Schöneberg, Urteil vom 08.02.2022 - 17 C 96/21

Eine erhebliche Beeinträchtigung wegen der umfassenden Bauarbeiten, der Einrüstung und auch wegen der Wasser- und Putzschäden in der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt. Die Minderung wird deshalb nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter tagsüber aus beruflichen oder sonstigen Gründen abwesend ist.

 Volltext


IMRRS 2023, 0610

LG Bückeburg, Beschluss vom 13.10.2022 - 1 S 5/22

1. Die Frage der Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deswegen die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage.*)

2. Ein vom Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogener Grundstücksmarktbericht 2019 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hameln-Hannover darf als ein sonstiges Begründungsmittel i.S.d. § 558a Abs. 2 BGB für ein Mieterhöhungsverlangen in Rinteln im Landkreis Schaumburg herangezogen werden, weil dieser zumindest mit einem einfachen Mietspiegel vergleichbar ist.*)

3. Die Aufzählung der Begründungsmittel des § 588a BGB ist nicht abschließend, sondern ist durch die Verwendung des Wortes "insbesondere" lediglich beispielhaft.*)

4. Sind die Daten eines Begründungsmittels repräsentativ und ausreichend erhoben worden, ist es von einem Mieter hinzunehmen, dass es für diesen kaum eine Möglichkeit der Überprüfung gibt, so lange durch die Person des Aufstellers eine gewisse Richtigkeitsgewähr sichergestellt ist. Das ist dann der Fall, wenn ein nach § 192 BauGB örtlich zuständiger Gutachterausschuss der Aufsteller ist.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0606

LG Berlin, Urteil vom 26.01.2023 - 67 S 228/22

1. Der Vermieter erfüllt seine vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB - im Falle der dem Mieter bekannten oder bekannt gemachten Fläche der Mietsache - auch dann, wenn er die Vormiete lediglich als Quadratmetermiete und nicht als Gesamtmiete angibt.*)

2. Die Auskunftspflicht umfasst weder die konkrete Nennung der Ausnahmevorschrift noch eine Erläuterung des gesetzlichen Ausnahmetatbestandes, auf die sich der Vermieter beruft.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0591

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.02.2020 - 2-11 S 154/19

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2023, 0590

LG Hamburg, Urteil vom 28.06.2018 - 307 S 60/15

1. Wenn bauseitig verursachte Schimmelerscheinungen vorliegen, die der Architekt des Vermieters nicht als solche erkannt hat, und der Mieter einen Maler nicht zur Mängelbeseitigung in die Wohnung lässt, liegt mangels geplanter geeigneter Maßnahmen keine kausale Mängelbeseitigungsverweigerung des Mieters vor.*)

2. Mängel, die eine Minderung von 15% rechtfertigen, bewirken nur ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. insgesamt 5 Monatsmieten.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0588

AG Hamburg, Urteil vom 20.12.2022 - 48 C 115/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2023, 0559

LG Berlin, Urteil vom 25.04.2023 - 67 S 103/22

Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später - wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin - tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten - im Fall der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift - mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0560

AG Essen, Urteil vom 15.03.2023 - 138 C 93/22

1. Die Abmahnung muss stets allen Mietern gegenüber erklärt werden, auch wenn ein am Mietverhältnis nicht beteiligter Dritter die Vertragsstörung begangen hat.

2. Dauernde Ruhestörungen rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung eine fristlose Kündigung.

3. Dies gilt erst Recht, wenn die Ruhestörungen auch nach ausgesprochener Kündigung und eingeleitetem Räumungsverfahren andauern.

 Volltext


IMRRS 2023, 0453

LG Berlin, Beschluss vom 14.07.2022 - 66 S 144/22

1. Ausschlaggebend für die Spanneneinordnung ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden.

2. Unter einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld versteht man eine Anlage, die durch einen erhöhten Aufwand entweder bei der gärtnerischen oder bei der architektonischen Gestaltung über ein durchschnittliches Maß hinausgeht. Ein schlichter Sandkasten sowie eine Bank erfüllen nicht den Tatbestand einer aufwändigen Gestaltung.

 Volltext


IMRRS 2023, 0452

AG Kreuzberg, Urteil vom 27.04.2022 - 24 C 117/21

1. Ausschlaggebend für die Spanneneinordnung ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden.

2. Unter einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld versteht man eine Anlage, die durch einen erhöhten Aufwand entweder bei der gärtnerischen oder bei der architektonischen Gestaltung über ein durchschnittliches Maß hinausgeht. Ein schlichter Sandkasten sowie eine Bank erfüllen nicht den Tatbestand einer aufwändigen Gestaltung.

 Volltext


IMRRS 2023, 0437

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 - 8 C 263/21

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlichen üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben.

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

3. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2021 weder die Voraussetzungen eines qualifizierten noch die eines einfachen Mietspiegels erfüllen würde, ist das Gericht berechtigt, den Berliner Mietspiegel 2021 bei seiner Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Grunde zu legen. Denn Anknüpfungspunkt für die tatrichterliche Überzeugungsbildung ist nicht die Qualifikation eines Mietspiegels, sondern seine Indizwirkung, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

4. Das Gesetz schreibt weder die Form der Fortschreibung vor noch begrenzt es die Anzahl der möglichen Mietspiegelfortschreibungen. Letztendlich wird die Entscheidung, wie und wie oft die Fortschreibung erfolgt, davon abhängen, wie sich das Mietenniveau verändert hat. Bei größeren Veränderungen dürfte eine Neuaufstellung sinnvoll sein, ansonsten kommt die Fortschreibung in Betracht.

 Volltext


IMRRS 2023, 0551

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 48/22

1. Schon die - vermieterseits im Mietvertrag vorgesehene (grundlose) - Befristung des Mietvertrages bis zum ... spricht aufgrund der zeitlichen Dimension und der "Verlängerungsoption" gegen eine Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch.*)

2. Bruttowarmmieten sind nach § 4 HeizKV unzulässig.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0545

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2023 - 64 S 180/21

1. Auf Grundlage einer Jahresabrechnung nachgeforderte Nebenkosten sind keine (laufende) Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und spielen deswegen für die Vollständigkeit der Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB selbst dann keine Rolle, wenn die Kündigung ausdrücklich auch auf die Nebenkosten-Nachforderung gestützt war (Anschluss BGH, IMR 2008, 371; Abgrenzung BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14, Rz. 17, IMRRS 2016, 1353).*)

2. Zeigt die seit vielen Jahren im Leistungsbezug stehende Mieterin bei dem zuständigen Jobcenter an, sie wolle sich selbstständig machen, und stellt das Jobcenter daraufhin jegliche Leistungen ein, um zunächst rund drei Monate der begonnenen selbstständigen Tätigkeit auszuwerten, bevor es die beantragten Leistungen gewährt, so kann das Verschulden der Mieterin an den aufgelaufenen Mietrückstand in milderem Licht zu sehen sein; der Vermieter kann sich dann nach der vollständigen Tilgung des Rückstands nicht erfolgreich darauf berufen, dass nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden sei.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0540

LG Berlin, Urteil vom 19.04.2023 - 64 S 190/21

Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gem. § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete - beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt - nur dann im eigenen Namen geltend machen kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt. (Anschluss LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 17/21, und LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 - 316 S 81/15, IMRRS 2016, 1287 = GE 2016, 917 ff.).*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0492

LG Heilbronn, Beschluss vom 21.11.2022 - 2 S 12/22

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

 Volltext


IMRRS 2023, 0491

AG Marbach, Urteil vom 19.05.2022 - 3 C 166/21

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

 Volltext


IMRRS 2023, 0505

LG Berlin, Urteil vom 11.05.2022 - 64 S 280/21

Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0506

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2022 - 64 S 340/21

Ist in der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft angegeben, die als Bedarfsperson benannte Gesellschafterin wolle künftig nicht mehr von ihrem zwei Fahrstunden entfernten Familienheim pendeln und deswegen unter der Woche in der Wohnung übernachten, vermag das Gericht aber nur festzustellen, dass die Bedarfsperson die Wohnung allenfalls in Ausnahmefällen als Zweitwohnung nutzen will, kann die Räumungsklage abzuweisen sein.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0487

LG Berlin, Beschluss vom 30.03.2023 - 67 S 270/22

1. Zur Befugnis der Instanzgerichte, anhängige Rechtsstreitigkeiten entsprechend § 148 ZPO bis zur Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union in dem dort anhängigen Verfahren Rs. C-400/22 auszusetzen.*)

2. Der Mieter verstößt gegen die ihm gegenüber seinem Vermieter obliegende Schadensminderungspflicht, wenn er das mit einem Inkassodienstleister zur Geltendmachung von Ansprüchen aus den §§ 556 ff. BGB gegenüber dem Vermieter eingegangene und - wegen eines dem Inkassodienstleister zur Last fallenden Verstoßes gegen Vorschriften des Verbraucherschutzes - zunächst nicht wirksam zu Stande gekommene Vertragsverhältnis im Nachhinein bestätigt oder genehmigt, sofern erstmals durch die nachträgliche Genehmigung oder Bestätigung Vergütungsansprüche des Inkassodienstleisters für von diesem zum Zeitpunkt der Genehmigung oder Bestätigung bereits erbrachte vorgerichtliche Rechtsdienstleistungen begründet werden.*)

 Volltext


IMRRS 2023, 0493

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.12.2022 - 1 C 843/22

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite meh­rere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden.

2. Nur ausnahmsweise kann die Berufung auf die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber dem an­deren Mieter treuwidrig sein. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der eine Mieter an einer Vertragsänderung zur Ent­lassung des anderen Mieters nicht mitwirkt und für die feh­lende Mitwirkung auch keine schutzwürdigen Belange existieren.

 Volltext


IMRRS 2023, 0462

LG Mannheim, Urteil vom 16.08.2021 - 15 O 155/20

Wird seitens des Vermieters einer Gewerbeimmobilie vor Vermietung eine Circa-Angabe über die Mietflächengröße im Rahmen eines Exposés ausgewiesen, ohne dass diese Angabe Gegenstand des späteren Mietvertrags wird, ist die Behauptung des Mieters, die Mietflächen sind zu klein, unbeachtlich. Eine Kündigung, die auf die Behauptung einer zu kleinen Mietfläche gestützt wird, ist demnach unwirksam. Ebenso wenig kann ein Mieter eine Beendigung auf die bloße Schlüsselrückgabe der Gewerbeimmobilie stützen.

 Volltext


IMRRS 2023, 0477

LG München I, Beschluss vom 23.11.2022 - 14 S 11196/22

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IMRRS 2022, 0673

AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 37 C 2283/20

1. Das Ermessen des Vermieters ist durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bezüglich der Duldung des Aufstellens einer Solaranlage zumindest dahingehend eingeschränkt, dass der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen kann, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht zurückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist sowie keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgeht.

2. Dies ergibt sich vor dem Hintergrund, dass die Nutzung des Solarstroms nicht nur zur Einsparung von Energiekosten der Mieter führt, sondern auch zur Einsparung von Energie. Im Zuge der politisch angestrebten Energiewende hin zu erneuerbaren Energien bringt die Solaranlage auch unter dem Aspekt des Umweltschutzes, welcher als Staatsziel in Art. 20a GG verankert ist, objektiv - wenn auch in kleinem Umfang - Vorteile.

 Volltext


IMRRS 2023, 0460

AG Starnberg, Urteil vom 10.02.2023 - 4 C 768/21

Die Begegnung mit landesüblichen Tierarten - und damit auch mit ihren Exkrementen - ist in einer ländlichen Wohnlage hinzunehmen. Eine messbare Minderung der Wohnqualität kann nur eintreten, wenn infolge von baulichen Gegebenheiten die störenden Tiere erheblich vermehrt auftreten ober im Bereich des Mietobjekts gezüchtet werden.

 Volltext


IMRRS 2023, 0444

AG Münster, Urteil vom 29.08.2022 - 98 C 1500/22

1. Ein zwischenzeitlich aufgegebener Nutzungswunsch führt nicht zur Unwirksamkeit einer wirksam ausgesprochenen Kündigung.

2. Mieter, die sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen, sind verpflichtet darzulegen, dass ihnen nicht gelungen ist, zu zumutbaren Bedingungen angemessenen Wohnraum zu finden.

 Volltext


IMRRS 2023, 0432

AG München, Urteil vom 15.06.2022 - 461 C 6326/21

1. Beleidigungen von Passanten und Mitmietern sowie fortlaufende Ruhestörungen rechtfertigen nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung.

2. Die Kündigung muss sich auf eine gleiche oder ähnliche Pflichtverletzung stützen, die auch der Abmahnung zu Grunde lag.

3. Die Beleidigung der Ehefrau des Vermieters als "fette Proletenhausfrau" ist ein Kündigungsgrund auch ohne Abmahnung, weil sich der Vermieter so etwas nicht gefallen lassen muss, dies vielmehr eine starke und endgültige Störung des Mietverhältnisses darstellt.

4. Für das Verhalten seiner Familien- und Hausangehörigen, die mit ihm in der Wohnung leben, hat der Mieter einzustehen.

 Volltext


IMRRS 2023, 0430

AG Schöneberg, Urteil vom 17.10.2022 - 105 C 191/22

1. Eine allgemeine Wohnungsmangellage begründet noch keine unzumutbare Härte, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt, sondern erhöht die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.

2. Zumutbar ist die Beauftragung eines Maklers, die Wohnungssuche auch in Außenbezirken, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, auch über eine Wohnung mit schlechtem Schnitt.

 Volltext


IMRRS 2023, 0407

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023 - 17 C 281/22

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf und nicht mehr als drei Zimmer untervermietet werden dürfen, ist darin keine Gestattung der gewerblichen Untervermietung zu sehen.

2. Eine - auch nur teilweise - gewerbliche Untervermietung von Wohnraum mit einem jährlichen Gewinn in vierstelliger Höhe ist grob vertragswidrig und stellt - nach Abmahnung - einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung dar.

3. Stellt der Vermieter klar, dass allenfalls eine Untervermietung an drei Personen genehmigt werde, überlässt der Mieter die Mietsache mindestens einer Person als Dritten unbefugt, wenn er an vier Personen untervermietet.

 Volltext


IMRRS 2023, 0286

LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 - 65 T 15/23

1. Der Gebührenstreitwert einer auf Feststellung der nach § 556d BGB höchst zulässigen Miete bei Mietbeginn gerichteten Klage bestimmt sich nach § 48 Abs. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO.

2. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ist auf diesen Fall weder unmittelbar noch analog anwendbar.

 Volltext