Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit heute

IMRRS 2026, 0064

LG Darmstadt, Urteil vom 27.06.2025 - 19 O 166/23

Eine Terrorversicherung ist als Teil der Sachversicherung nur dann umlagefähig, wenn diese nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit aufgrund einer erhöhten Terrorgefahr erforderlich scheint (BGH, Urteil vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09, IMR 2010, 522 = NJW 2010, 3648). Das ist der Fall, wenn das Gebäude selbst oder dessen unmittelbare Umgebung Symbolcharakter aufweist, dort staatliche Macht ausgeübt wird oder sich dort regelmäßig eine größere Anzahl an Menschen aufhält. Bei einem unbedeutenden Gebäude im ländlichen Raum ist das nicht der Fall.*)

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IMRRS 2026, 0053

AG Köpenick, Urteil vom 14.01.2026 - 4 C 165/25

1. Zeigt der Mieter einen Mietmangel nicht an, kann er diesbezüglich auch nicht mindern.

2. Enthält ein vorbereitender Schriftsatz eine Kündigung, muss diese gem. § 130e ZPO klar erkennbar sein, damit der Zugang beim Empfänger derselben fingiert wird.

3. Eine Klageschrift mit einer Kündigung, die klar erkennbar durch Fettdruck und Zentrierung hervorgehoben ist, und die qualifiziert elektronisch signiert ist und der eine entsprechende Vollmacht als Anlage beilag, genügt diesen Anforderungen.

4. Wenn der Mangel vor der Kündigung des Mietverhältnisses eingetreten ist, kommt auch eine Minderung der Nutzungsentschädigung in Betracht.

5. Auch hier bedarf es jedoch einer Anzeige des Mietmangels.

6. Ein Mangel mindert die Nutzungsentschädigung zudem dann nicht, wenn der Vermieter wegen einer Verletzung der gem. § 536c Abs. 1 BGB bestehenden Anzeigepflicht, erst während der Vorenthaltungszeit von dem Mangel erfährt.

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Online seit gestern

IMRRS 2026, 0058

LG Darmstadt, Urteil vom 03.11.2025 - 18 O 25/23

Die Funktion eines Schreibens als kaufmännisches Bestätigungsschreiben muss sich aus seinem Inhalt unmissverständlich ergeben.*)

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IMRRS 2026, 0055

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 03.12.2025 - L 2 AS 559/25

1. Bei einem jahrelang gelebten Mietverhältnis unter Verwandten kann, auch wenn nun über einen längeren Zeitraum der Mietzins nicht abgeführt wird, nicht ohne Weiteres ein Scheingeschäft angenommen werden.*)

2. Werden bei einem Mietverhältnis unter engen Verwandten bei Nichtzahlung des Mietzinses nicht unmittelbar juristische Konsequenzen eingeleitet, so rechtfertigt dies nicht automatisch die Annahme eines Scheingeschäfts vorliegt.*)

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IMRRS 2025, 1621

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.08.2025 - 33029 C 10/23

1. Das abgerechnete Betriebskostenguthaben ist auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet.

2. Aus der Betriebskostenabrechnung können die Anspruchsvoraussetzungen bewiesen werden, soweit sie nicht unstreitig sind.

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Online seit 20. Januar

IMRRS 2026, 0048

OLG Braunschweig, Beschluss vom 28.07.2025 - 8 U 67/20

1. Ein zwischen Besteller und Unternehmer geschlossener Bauvertrag ist kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Nachbarn als Dritten. Insbesondere begründet das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis kein hinreichendes Einbeziehungsinteresse.

2. Der Bauunternehmer, der für den Besteller Arbeiten auf einem benachbarten Grundstück ausführt, wird dadurch nicht zum Benutzer des Nachbargrundstücks, der dem Eigentümer zu einem Ausgleich bei wesentlichen, für ihn unzumutbaren Beeinträchtigungen (z.B. Rissen im Gebäude) verpflichtet ist.

3. Der Nachbar hat zu beweisen, dass der Unternehmer eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen hat, indem er sich nicht an die ihm zur Verfügung gestellte Ausführungsplanung nebst Leistungsverzeichnis gehalten hat.

4. Zwar muss der Unternehmer auf Widersprüche in den ihm übergebenen Plänen hinweisen. Diese Hinweispflicht hat aber ihre Grenzen. So gehört es nicht zum Pflichtenkreis des Unternehmers, die Erkenntnisse des Architekten oder Sonderfachmannes (hier: Gründungsempfehlung und Wasserhaltung) auf ihre Richtigkeit zu überprüfen, es sei denn, es liegt ein offenkundiger Fehler vor, der förmlich „ins Auge springt“.

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IMRRS 2026, 0028

LG Hamburg, Urteil vom 18.12.2025 - 334 S 13/22

1. Die Errichtung eines Neubaus vor dem Balkon einer Wohnung in einem Bestandsgebäude kann zu einer dauerhaften Mietminderung wegen Verschattung und Verdunkelung führen.

2. Ein Leitgedanke des § 906 BGB ist die Situationsgebundenheit von Grundstücken. Auch dieser Leitgedanke ist für den Mangelbegriff im Wohnraummietrecht mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall maßgeblich und heranzuziehen.

3. Für die einzelfallbezogene Feststellung einer wesentlichen Verschattung und Verdunkelung kommt es entscheidend auf den Vergleich der Lichtverhältnisse vor und nach Verbauung der Lichtquelle an.

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IMRRS 2025, 1619

KG, Urteil vom 10.11.2025 - 10 U 147/22

1. Wird Maklerprovision als "Dienstleistungspauschale" bezeichnet, um im Fall einer gewerblichen Nutzung gegenüber dem Finanzamt steuermindernde Ausgaben geltend machen zu können, bleibt es dennoch bei einem Maklervertrag.

2. Das Herunterhandeln des Kaufpreises sowie Aufwendungen bei der Besichtigung des Objekts sind typische Maklerleistungen, die bereits mit einer Maklerprovision vergütet werden.

3. Die Provisionsvereinbarung des Kunden mit dem Makler ist sittenwidrig, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung des Maklers oder eine Ausnutzung der schwierigen Lage des Geschäftspartners.

4. Ein auffälliges Missverhältnis ist in der Regel zu bejahen, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung oder der geforderte Zins den marktüblichen Zins um etwa 100% übersteigt.

5. Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision (hier: 4,6-fache!), dann wird die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt. Ein derartiges Missverhältnis macht die Provisionsabrede sittenwidrig; es lässt den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu.

6. Auch der Einwand, bei schwer zu vermittelnden Immobilien werde eine Provision gezahlt, die deutlich über dem Durchschnittssatz liege, greift bei einer Käuferprovision nicht, da dies allenfalls eine höhere Verkäuferprovision rechtfertigen könnte.

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IMRRS 2026, 0052

BGH, Beschluss vom 16.12.2025 - VI ZR 226/23

Die offenkundig unrichtige Nichtberücksichtigung eines Bestreitens wegen mangelnder Substanziierung verletzt Art. 103 Abs. 1 GG (hier: Bestreiten des Unterschiebens eines Fehlzitats - Kohl-Protokolle).*)

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Online seit 19. Januar

IMRRS 2025, 1491

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.11.2025 - 107 C 5030/25

1. Bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; "Vorratskündigungen" sind unzulässig.

2. Sofern der Vermieter keine Stellenzusage oder noch laufende Bewerbungsverfahren im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung hat, ist seine Nutzungsabsicht, in diesen Ort zu ziehen und beruflich neu anzufangen, nur vage.

3. Alleine der bloße Gedanke, ein Unternehmen im Ort der Mietwohnung gründen zu wollen, genügt für die Annahme, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung der Wohnung besteht, nicht.

4. Wenn der Vermieter ernsthaft einen Umzug in die Wohnung erwogen hätte, hätte es nahe gelegen, entweder die Ausstattung der Wohnung - zumindest überschlägig hinsichtlich der fest verbauten sanitären Einrichtungen - zu kennen oder Umgestaltungspläne zu haben.

5. Zur Überprüfung, ob tatsächlich Eigenbedarf besteht, darf sich der Mieter eines Detektivs bedienen, dessen Ergebnisse im Verfahren als Beweis dienen können.

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IMRRS 2026, 0042

LAG Hamburg, Beschluss vom 03.12.2025 - 2 Sa 18/23

1. Das Tatbestandsberichtigungsverfahren dient allein dem Zweck, zu verhindern, dass unrichtig wiedergegebener Parteivortrag infolge der positiven Beweiskraft des Urteilstatbestandes zur fehlerhaften Entscheidungsgrundlage des Rechtsmittelgerichts wird. Eine Tatbestandsberichtigung ist daher nur zulässig, soweit der Tatbestand die verstärkte Beweiskraft gem. § 314 ZPO besitzt.

2. Eine Unrichtigkeit meint vor diesem Hintergrund, dass das Gericht den ihm unterbreiteten Sach- oder Streitstand unzutreffend wiedergibt und im Tatbestand etwas beurkundet, was die Parteien nicht oder nicht so vorgetragen haben, oder etwas als streitig oder unstreitig behandelt, was es aber nicht ist.

3. Zum Tatbestand gehören neben dem formellen Tatbestand auch die in den Urteilsgründen getroffenen tatsächlichen Feststellungen.

4. Eine vollständige Wiedergabe aller Ausführungen der Partei - insbesondere auch aller Rechtsausführungen - im Tatbestand kann nicht verlangt werden. Da dem Tatbestand insoweit keine negative Beweiskraft zukommt, kann die Wiedergabe des Inhalts von Schriftsätzen, die in Bezug genommen sind, nicht unter Berufung auf eine Unvollständigkeit verlangt werden.

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Online seit 16. Januar

IMRRS 2025, 1614

LG Stuttgart, Urteil vom 26.06.2025 - 19 O 160/24

1. Eine Beweislastumkehr tritt ein, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine Handlung oder Unterlassung aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt. In einem solchen Fall muss der Schuldner darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft (sog. Sphärentheorie).

2. Der Begriff Aufwendungen umfasst alle freiwilligen Vermögensopfer des Mieters auf die Mietsache, die sich auf deren Aussehen, Wirkungsweise, Brauchbarkeit und Haltbarkeit günstig auswirken, mithin die zumindest auch der Mietsache zugutekommen.

3. Zahlt der Mieter, der vertragsgemäß die monatlichen Abschläge für die Neben- und Verbrauchskosten an den Vermieter geleistet hat, zusätzlich einen Betrag für die Versorgungsleistungen (hier: Heizwärme und Wasser) unmittelbar an den Versorger, weil dieser aufgrund eines Zahlungsrückstands des Vermieters eine Einstellung der Versorgung bzw. Versorgungssperre angedroht hat, dann handelt es sich bei dieser Zahlung um Aufwendungen des Mieters.

4. Der Mieter handelt mit Fremdgeschäftsführungswille, wenn er für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt hat und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen wurden. Es liegt bereits zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegenüber den Mietern im ureigenen Interesse eines Vermieters, dass die Versorgung gewährleistet ist.

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Online seit 15. Januar

IMRRS 2025, 0742

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025 - 33050 C 204/24

1. Für die Minderung ist eine Gesamtabwägung entscheidend.

2. Eine diffuse Mängelbehauptung reicht nicht.

3. Sachanträge müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

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IMRRS 2026, 0039

LG Itzehoe, Urteil vom 26.04.2024 - 11 S 31/23

1. Ist in der Teilungserklärung nicht nur die Kostenlast, sondern auch die Erhaltungslast auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen worden, ist der Wohnungseigentümergemeinschaft die entsprechende Verwaltungskompetenz entzogen.

2. Wird die Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden) auf einzelne Eigentümer überwälzt, fehlt es für einen Beschluss über entsprechende Erhaltungsmaßnahmen an einer Beschlusskompetenz.

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IMRRS 2024, 1514

LG Köln, Urteil vom 11.11.2024 - 15 O 2/23

Zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Grundstücks i.S.d. § 917 Abs. 1 BGB gehört ein Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

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IMRRS 2025, 1576

OLG Celle, Urteil vom 18.09.2025 - 11 U 97/23

Die Kosten eines im ersten Rechtszug eingeholten Sachverständigengutachtens kann - etwa wegen Unbrauchbarkeit des Gutachtens - nur das erstinstanzliche Gericht niederschlagen, nicht das Berufungsgericht.*)

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Online seit 14. Januar

IMRRS 2026, 0033

OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2025 - 11 U 7/24

1. Ob in der lngebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller eine konkludente Abnahme liegt, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls (hier verneint).

2. Zur üblichen, aber auch stillschweigend vereinbarten Beschaffenheit einer Tiefgarage gehört jedenfalls bei hochwertigen Objekten, dass sie mit Mittelklassefahrzeugen ohne größere Beschränkungen genutzt werden kann. Aus öffentlich-rechtlicher Sicht geben hierfür die in der SBauVO NW vorgeschriebenen Maße Anhaltspunkte für die erforderliche Dimensionierung der Stellplätze und Fahrgassen.

3. Die in der SBauVO NW vorgeschriebene Mindestbreite der Fahrgasse ist über die gesamte Fahrgasse einzuhalten. In die Fahrgasse hineinragende Stützen, die zu einer Unterschreitung der Mindestbreite führen, begründen einen Mangel, da die Tiefgarage insoweit nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.

4. Die Übertragung des Eigentums darf nicht verweigert werden, wenn die vollständige Zahlung des Erwerbspreises aus Gründen unterbleibt, die der Bauträger zu vertreten hat.

5. Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Bedingung für die Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. Soweit das Zurückbehaltungsrecht eines Erwerbers den Restbetrag aus der Vergütung des Bauträgers abdeckt, besteht der Auflassungsanspruch.

6. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger ist treuwidrig, wenn die rückständige Kaufpreisforderung geringfügig ist. Dass ist jedenfalls bei einer Restkaufpreisforderung von unter 10% des Kaufpreises anzunehmen. Dabei sind etwaige Sicherungseinbehalte nicht als Rückstand anzusehen.

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IMRRS 2025, 1620

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.11.2025 - 2-11 S 107/24

1. Die Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes (100 KBE/100 ml) begründet, ohne Tauglichkeitsbeeinträchtigung, keinen minderungsrelevanten Mangel.

2. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist objektiv festzustellen; subjektive/individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt.

3. Entwarnungs-Signale sind zu beachten!

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IMRRS 2026, 0038

AG Wolfratshausen, Urteil vom 26.04.2024 - 1 C 577/23 WEG

Ein Beschluss, wonach die Installation fachgerecht und nach den allgemein "anerkannten Regeln der Technik" zu erfolgen hat, ist hinreichend bestimmt.

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IMRRS 2025, 0653

VG Stuttgart, Urteil vom 27.01.2025 - 6 K 4450/24

Eine mit einem Unkrautvlies abgedeckte und mit Schotter aufgeschüttete Gartenfläche ist auch dann keine Grünfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 LBO-BW, wenn sie mit Pflanzen durchsetzt wird.*)

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IMRRS 2025, 1557

OLG Hamm, Beschluss vom 04.09.2025 - 25 W 10/25

1. Die gerichtliche Festsetzung dient gerade der exakten Bezifferung der dem Sachverständigen zustehenden Vergütung. Es darf es nicht dem Ermessen des Kostenbeamten überlassen bleiben, in welcher Höhe die Vergütung für welche Leistungen an den Sachverständigen ausgekehrt oder ggf. zurückgefordert werden muss.

2. Sachliche Richtigkeit und Überzeugungskraft eines Sachverständigengutachtens sind kein Maßstab für die Vergütung der Tätigkeit des Sachverständigen; es kommt lediglich darauf an, dass diese Leistung überhaupt erbracht wurde, nicht etwa auch darauf, wie das Gericht oder die Parteien das Gutachten inhaltlich beurteilen. Der Vergütungsanspruch ist nur ausnahmsweise und nur insoweit zu versagen, als das Gutachten wegen objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und deshalb im Prozess auch tatsächlich unberücksichtigt bleibt.

3. Ein vollständiger Vergütungsverlust für erbrachte (Teil-)Leistungen tritt nur dann ein, wenn das Gericht dem Sachverständigen zuvor eine Möglichkeit zur Nachbesserung eingeräumt hat, diese aber keinen Erfolg hatte. Zur Fristsetzung soll das Gericht gegenüber dem Sachverständigen die objektiv feststellbaren Mängel benennen und dem Sachverständigen unter Fristsetzung ermöglichen, diese zu beheben. Von einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kann nur dann abgesehen werden, wenn die Leistung grundlegende Mängel aufweist.

4. Eine niedrigere Festsetzung der Vergütung als diejenige der angegriffenen Entscheidung kann im Beschwerdeverfahren aufgrund des Verschlechterungsverbotes (reformatio in peius) nicht erfolgen.

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Online seit 13. Januar

IMRRS 2025, 1622

AG Stadthagen, Urteil vom 10.07.2024 - 4 C 531/23

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen müssen nicht nur substanziiert sein, sondern setzen auch eine vorherige Belegeinsicht voraus.

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IMRRS 2025, 1606

AG Frankenthal, Urteil vom 28.03.2024 - 3a C 249/21

1. Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also auf die von ihnen zu leistenden Nachschüsse oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

2. Der Vermögensbericht als solcher ist überhaupt nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung über die von den Eigentümern zu zahlenden Nachschüsse bzw. über die Anpassung der Vorschüsse, so dass eine fehlerhafte Darstellung der Instandhaltungsrücklage und der Inhalt des Vermögensberichtes nicht zur Anfechtung des Beschlusses berechtigen.

3. Lehnt die Gemeinschaft die Ergreifung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung aufgrund Arbeiten am Entwässerungssystem ab, obwohl diese Arbeiten geltendem Recht widersprechen und dies aus einen (teureren) Vergleichsangebot ersichtlich ist, widerspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IMRRS 2025, 0337

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.11.2024 - 5 W 63/24

1. Eine Zwischenverfügung, mit der dem Antragsteller die Vorlage einer Löschungsbewilligung aufgegeben wird, darf jedenfalls dann nicht ergehen, wenn aus dem Vorbringen des Antragstellers offenbar wird, dass eine solche Bewilligung nicht existiert.*)

2. Ob eine Grundbucheintragung inhaltlich unzulässig ist, ist anhand der Grundbucheintragung und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zu beurteilen, deren Verbleib ggf. im Rahmen des Amtsverfahrens nach § 148 GBO i.V.m. den entsprechenden landesrechtlichen Verordnungen aufgeklärt werden muss. Eine Prüfung lediglich anhand einer vom Antragsteller vorgelegten Abschrift der Bezugsurkunde und der Erklärung, die darin in Bezug genommene Skizze sei nicht auffindbar, wäre nicht statthaft.*)

3. Verweist die Eintragungsbewilligung eines Geh- und Fahrrechts wegen des Ausübungsbereichs auf eine "beigefügte Skizze" und fehlt es mangels Beifügung an der wirksamen Bezugnahme, ist weiter zu prüfen, ob die wörtliche Beschreibung des Inhalts der Dienstbarkeit in der notariell beglaubigten Urkunde für sich genommen eine hinreichend eindeutige Bezeichnung der Ausübungsstelle ergibt.*)

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IMRRS 2025, 1624

OLG Schleswig, Urteil vom 29.10.2025 - 12 U 23/25

1. Klagen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind grundsätzlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen einzelne Miteigentümer.

2. Auch Nachbarrechte wie das Notwegerecht nach § 917 BGB fallen unter § 9a Abs. 2 WEG.

3. Auch schon vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Notwegrecht nur einheitlich geltend gemacht werden kann.

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Online seit 12. Januar

IMRRS 2026, 0010

OLG Köln, Urteil vom 05.11.2025 - 11 U 138/23

1. Der Architekt kann kein zusätzliches Honorar für zusätzliche Planungsvarianten verlangen, wenn diese wegen mangelhafter Leistungserbringung notwendig wurden (hier: unterlassenes Erfragen der Kostenvorstellungen des Auftraggebers).

2. Werden im Rahmen der Baugenehmigung für ein Gebäude auch Anforderungen an Außenanlagen gestellt, die bei der Planung des Gebäudes zu berücksichtigen sind (hier: Angaben zu Zufahrts- und Rettungswegen sowie notwendigen Stellplätzen), ist der Architektenvertrag regelmäßig dahin auszulegen, dass die erforderlichen Leistungen der Freianlagenplanung zumindest konkludent vom Architektenvertrag erfasst sind.

3. Zur Zulässigkeit eines Grundurteils bei einer aus mehreren Positionen bestehenden Architekten-Honorarrechnung.*)

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IMRRS 2025, 1615

LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 - 2 S 264/24

1. Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Maßgeblich ist, ob im konkreten Fall der Pflichtverletzung soviel Gewicht beizumessen ist, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien hierdurch nachhaltig gestört worden ist und welche Bemühungen Mieter zur Erfüllung/Schadensbeseitigung unternommen hat.

3. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, der vollständige Ausgleich der offenen Mietforderungen, die künftige Einrichtung des Dauerauftrags durch den Mieter und die wirtschaftlichen Konsequenzen für den Vermieter sind hierbei zu würdigen.

4. Macht der Vermieter im Räumungsprozess selbst den Vorschlag, bei Kostenübernahme durch den Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen, wird deutlich, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien noch besteht.

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Online seit 9. Januar

IMRRS 2026, 0030

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

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IMRRS 2026, 0019

AG Hamburg, Urteil vom 19.12.2025 - 49 C 213/25

1. Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt.

2. Die ist für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern, noch irgendwelche Störungen verursachen, wie etwa Schriftstellerei, Malerei oder auch eine Erfinder- oder Konstrukteurstätigkeit sowie ähnliche Berufe, bei denen typisch ist, dass die Berufsausübung in der Wohnung erfolge, der Fall.

3. Eine Außenwirkung liegt nicht bereits bei einer bloßen Anbringung eines Briefkastens des betreffenden ohne Waren- oder Personalverkehr in der Wohnung betriebenen Unternehmens und einer Adressangabe im Internet (Impressum), nach der sich der Sitz des betreffenden Unternehmens in der streitgegenständlichen Wohnung befindet, vor.

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2026, 0025

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2025 - 33076 C 50/25

1. Der Entzug der Wohnberechtigung berechtigt den Vermieter einer Sozialwohnung zur Kündigung.

2. Dies gilt erst recht, wenn das Amt für Wohnungswesen den Vermieter zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen hat, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.

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IMRRS 2026, 0022

BGH, Urteil vom 19.12.2025 - V ZR 15/24

1. Ein Erbbaurecht kann für ein bestehendes oder noch zu errichtendes einheitliches Gebäude bestellt werden, das sich auf benachbarte Grundstücke erstreckt (sog. Nachbarerbbaurecht); § 1 Abs. 3 ErbbauRG steht dem nicht entgegen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 22.06.1973 - V ZR 160/71, WM 1973, 999; Urteil vom 15.07.2016 - V ZR 195/15, NJW-RR 2016, 1489).*)

2. Den Parteien eines Vertrags, der auf die Bestellung eines gegen den sachenrechtlichen Typenzwang verstoßenden dinglichen Rechts gerichtet ist, ist es grundsätzlich nicht nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die aus der Nichtigkeit des Rechts und der anfänglichen Unmöglichkeit der Leistung ergebenden Rechtsfolgen zu berufen.*)

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IMRRS 2026, 0023

BGH, Beschluss vom 20.11.2025 - V ZR 66/25

1. Für ein Berufungsgericht besteht in aller Regel kein Anlass, den Inhalt einer anwaltlich unterschriebenen Berufungsbegründung darauf zu überprüfen, in welchem Umfang und wie gründlich der Anwalt den Prozessstoff tatsächlich selbst durchgearbeitet hat.

2. Eine Ausnahme hiervon gilt unter anderem dann, wenn nach den Umständen außer Zweifel steht, dass der Rechtsanwalt den Schriftsatz ohne eigene Prüfung, also unbesehen, unterschrieben hat. Hierzu gehören insbesondere Rechtsmittelbegründungsschriftsätze, die weitgehend unverständlich sind und Ausführungen enthalten, die mit dem Urteil des erstinstanzlichen Gerichts in keinem Zusammenhang stehen oder nach deren Inhalt schlechthin auszuschließen ist, dass der Anwalt sie in der gebotenen Weise überprüft haben kann.

3. Dass ein (hier: Berufungsbegründungs-)Schriftsatz üblichen anwaltlichen Gepflogenheiten nicht entspricht und sein juristischer Gehalt deutlich unter dem liegt, was von einer anwaltlichen Rechtsmittelbegründung üblicherweise erwartet werden kann, beeinträchtigt die Wirksamkeit eines vom Prozessbevollmächtigten unterschriebenen Schriftsatzes grundsätzlich nicht. Die juristische Qualität eines Schriftsatzes ist für seine Beurteilung als Rechtsmittelbegründung grundsätzlich unerheblich.

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Online seit 7. Januar

IMRRS 2026, 0020

OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2025 - 18 U 127/24

Hat der Vermieter/Verpächter zu Gunsten eines Grundstücksnachbarn eine Stellplatzbaulast übernommen, so steht dies einem Herausgabeanspruch des Vermieters/Verpächters nach Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses nicht notwendig entgegen, doch kann die Baulast gem. § 242 BGB dem Anspruch auf Rückbau des Parkplatzes entgegenstehen, wenn dadurch ein (realisiertes) Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück (materiell) baurechtswidrig wird und ein Anspruch des Vermieters/Verpächters auf Verzicht auf die Baulast (§ 85 Abs. 3 Satz 2 BauO-NW) nicht besteht; die Entscheidungen des BGH vom 24.01.2024 (V ZR 51/24, IMRRS 2025, 0211) und vom 27.06.2025 (V ZR 150/24, IMRRS 2025, 0973) stehen nicht entgegen.*)

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IMRRS 2026, 0015

LG Dresden, Urteil vom 22.04.2025 - 5 O 1146/24

1. Ein Mietvertrag, der die Schriftform gem. § 550 BGB nicht wahrt, kann nach § 550 Satz 2 BGB mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden.

2. Die Schriftform des Mietvertrags erfordert, dass wesentliche Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ersichtlich sind, einschließlich klarer Angaben zur Vertretung bei Unterschriften von Gesellschaftern einer GbR.

3. Das Schriftformerfordernis erstreckt sich auch auf Nebenabreden, die den Inhalt des Mietverhältnisses wesentlich gestalten.

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IMRRS 2026, 0012

OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2025 - 11 W 32/25

Im selbständigen Beweisverfahren ist die Zurückweisung eines Antrags auf Bewilligung einer Schriftsatzfrist nach mündlicher Sachverständigenanhörung nicht mittels der sofortigen Beschwerde anfechtbar.*)

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Online seit 5. Januar

IMRRS 2026, 0002

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.*)

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.*)

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IMRRS 2026, 0009

LG Darmstadt, Beschluss vom 10.11.2025 - 19 O 527/16

Verwendet ein Sachverständiger bei der Erstellung seines Gutachtens in erheblichem Umfang KI, ohne dies dem Gericht gegenüber zu deklarieren, so kann allein deswegen seine Vergütung auf 0,00 Euro festgesetzt werden.*)

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IMRRS 2025, 1549

OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.09.2025 - 5 W 1424/25

1. Die weitere Beschwerde ist nur statthaft, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Die Prozessbevollmächtigten haben ein eigenes Beschwerderecht.

3. Im Rahmen der weiteren Beschwerde wird nur geprüft, ob die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.

4. Der Festsetzung des Streitwerts eines Antrags auf Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung auf 10 Monate der Bruttomiete ist ermessensfehlerfrei.

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Online seit 2. Januar

IMRRS 2025, 1498

LG Augsburg, Beschluss vom 03.11.2025 - 101 O 3790/25

1. Dem Grundstücksnachbarn kann gegen geplante Baumaßnahmen ein - im Wege einstweiliger Verfügung durchsetzbarer - Anspruch auf Unterlassung gem. §§ 861 f. BGB zustehen, wenn die geplanten Baumaßnahmen eine Besitzstörung ohne gesetzliche Gestattung begründen und eine konkret drohende erste Störung vorliegt.

2. Dies ist zu bejahen, wenn die beabsichtigten Baumaßnahmen dazu führen, dass der Heizkeller des benachbarten Hotelturms nicht mehr betretbar sein wird, so dass die Heizung nicht mehr in Betrieb genommen werden kann, und während der Baumaßnahmen ganztägige Unterbrechungen der Gasversorgung zu befürchten sind.

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IMRRS 2026, 0005

OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.12.2025 - 10 W 22/25

1. Die Besorgnis der Befangenheit eines Sachverständigen kann sich aus inhaltlichen Unzulänglichkeiten oder Fehlern regelmäßig erst dann ergeben, wenn der Sachverständige den Gutachterauftrag in einer Weise erledigt, dass darin der Ausdruck einer unsachlichen Grundhaltung gegenüber einer Partei gesehen werden kann.

2. Die Beschaffung von Anknüpfungstatsachen durch den Sachverständigen begründet kein Misstrauen gegen seine Neutralität, wenn der Sachverständige sein Verfahren spätestens in seinem Gutachten offen legt.

3. Die Bewertung von Parteivortrag durch den Sachverständigen als unzutreffend oder falsch begründet keine Besorgnis der Befangenheit, solange sie keine unsachliche oder zu Lasten der vortragenden Partei gehende Grundhaltung erkennen lässt.

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IMRRS 2025, 1548

LG Regensburg, Beschluss vom 30.07.2025 - 24 T 152/25

1. Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist nicht nach § 9 ZPO zu bestimmen, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.

2. Bei einfach gelagerten Fällen kann die Dauer bis zur tatsächlichen Räumung und Herausgabe mit 10 Monaten bemessen werden.

3. Der Gesamtstreitwert bei einem Verfahren auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung setzt sich aus der Jahresnettomiete für den Räumungsantrag, der Höhe der rückständigen Miete und der 10-fachen Bruttomiete für die laufende Nutzungsentschädigung zusammen.

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Online seit 30. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1597

AG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2025 - 290a C 42/25

1. Ein potenzieller Erwerber einer Wohnung kann aufgrund gewillkürter Prozessstandschaft eine Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage erheben, wenn er vom Rechtsinhaber ermächtigt wurde und ein schutzwürdiges Eigeninteresse hat.

2. Die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums darf nur aus wichtigem Grund erfolgen, wobei dieser Grund in der Person des Erwerbers liegen muss und objektiv begründete Zweifel an dessen Zuverlässigkeit bestehen müssen.

3. Eine Veränderung der sozialen Struktur der Bewohner rechtfertigt allein keine Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums, da dies keinen wichtigen Grund darstellt.

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Online seit 29. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1556

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2025 - 47 C 356/23

1. Mängel der Mietsache sind im Zweifel nachzuweisen.

2. Ob eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden.

3. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen.

4. Auch ein erheblicher Befall der Wohnung durch Silberfische kann nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

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IMRRS 2025, 1057

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.07.2025 - 24 U 23/24

1. Ein schuldrechtlicher Anspruch des Verpächters gegenüber dem Pächter auf Löschung der Baulast begründet kein Aussonderungsrecht gem. § 47 InsO.*)

2. § 818 Abs. 4 BGB verweist nicht auf die allgemeinen schuldrechtlichen Bestimmungen der §§ 280, 281 BGB.*)

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IMRRS 2025, 0968

LG Konstanz, Urteil vom 22.05.2025 - B 61 S 54/24

1. Ein Urteil nach Aktenlage darf nach § 251a Abs. 2 Satz 1 ZPO nur ergehen, wenn in einem früheren Termin mündlich verhandelt wurde.

2. Verhandeln in diesem Sinne setzt Sachanträge der Parteien voraus. Die Anwesenheit in der Güteverhandlung allein genügt nicht.

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