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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit gestern

IMRRS 2025, 1080

BGH, Urteil vom 06.08.2025 - VIII ZR 161/24

1. Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.*)

2. Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündigungssperrfrist gem. § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit i.S.d. § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maßgeblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt.*)

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IMRRS 2025, 1064

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.04.2025 - 4 U 27/24

1. Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft.

2. Ein Sachmangel liegt überdies im Allgemeinen dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.

3. Arglistig handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (hier verneint).

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Online seit 14. August

IMRRS 2025, 1038

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.08.2025 - 980b C 47/24 WEG

1. Es darf eine abweichende Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten in den Einzelabrechnungen erfolgen, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer im Vorfeld, aber auch auf der betreffenden Versammlung selbst mehrfach bestätigt, dass er die Kosten für einen zu beauftragenden Sachverständigen übernehmen wird, und dies auch nach der Beauftragung noch einmal bestätigt.

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IMRRS 2025, 1045

OLG Schleswig, Urteil vom 22.07.2025 - 7 U 25/25

1. Schadensersatzansprüche aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück verjähren auch bei arglistig verschwiegenen Mängeln – hier: fehlende Baugenehmigung für ein Nebengebäude (sog. Behelfsheim aus der Nachkriegszeit) – spätestens mit Ablauf von zehn Jahren nach ihrer Entstehung, ohne dass es hierfür auf die (fehlende) Kenntnis des Käufers ankommt.*)

2. Der Schadenseintritt bestimmt sich für die Zwecke des Verjährungsrechts bei mehreren Schadensfolgen anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten. Der Zeitpunkt der einzelnen Schadensfolgen spielt so lange keine Rolle, als diese eine bloße Weiterentwicklung darstellen und mit ihnen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte.*)

3. Der Minderwert des mit einem Mangel behafteten Grundstücks gegenüber seinem Verkehrswert ohne den Mangel stellt einen (ersten) Schaden dar, der bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages, spätestens jedoch mit dessen Vollzug eintritt. Tätigt der Käufer später Aufwendungen, die sich angesichts des Mangels – hier: fehlende Genehmigung des Nebengebäudes – als nutzlos erweisen, stellt dieser (zweite) Schaden eine bloße Weiterentwicklung des bereits eingetretenen Schadens dar.*)

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Online seit 13. August

IMRRS 2025, 1030

AG Gießen, Urteil vom 17.01.2025 - 46 C 55/24

1. Eine vermieterseits auf § 543 Abs. 1 und 2 Satz 1 Nr. 3 a und b BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist nach § 242 BGB ohne vorherige Abmahnung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter über einen Zeitraum von 16 Monaten nach einer vermeintlichen übereinstimmenden Mieterhöhung zugewartet hat, bis der vermeintliche Zahlungsverzug einen kündigungsrelevanten Umfang nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erreicht, wenn für den Vermieter erkennbar war, dass der Mieter von einer vollständigen Zahlung des geschuldeten Mietzinses ausging (hier: monatliche Zuwenigzahlung von 102,62 Euro).*)

2. Im Souterrain gelegene Räumlichkeiten weisen auch dann die notwendige räumliche Abgeschlossenheit für eine Wohnung i.S.d. § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB auf, wenn der Flur der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten der einzige Weg zu dem Heizungskeller des Wohngebäudes darstellt.*)

3. Der Einordnung als eigenständige Wohnung steht auch nicht entgegen, dass es sich bei dem dritten und letzten Raum auf der linken Seite um einen typischen Kellerraum handelt, der als Durchgang zur Garage genutzt wird, wenn die Garage auch von außen erreichbar ist.*)

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IMRRS 2025, 0985

AG Hamburg-St.Georg, Urteil vom 01.08.2025 - 980b C 2/25 WEG

1. Für die Anfechtung sog. Absenkungsbeschlüsse fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil die ordnungsmäßige Gebrauchmachung von der vorgenannten Beschlusskompetenz durch die Eigentümer inzident im Rahmen einer (möglichen) Anfechtung eines (etwaigen) Sachbeschlusses geprüft werden kann/muss.

2. Wird beschlossen, einen bereits rechtskräftig für ungültig erklärten Beschluss aufzuheben, so kann dieser Beschluss nicht angefochten werden, da sich durch ihn an der Rechtslage nichts ändert, weswegen kein schutzwürdiges Interesse an einer Anfechtung besteht.

3. Gibt es nur einen Entwurf des Wirtschaftsplans, so kann auf ihn mit den Worten "Wirtschaftsplan in der vorliegenden Form" verwiesen werden, ohne dass der Beschluss unbestimmt wäre.

4. Soll ein Anwalt beauftragt werden, muss der Beschluss auch bestimmen, wie die Kosten der Beauftragung finanziert werden sollen.

5. Ein Beschluss über die Entlastung des Beirats widerspricht nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Beiratsmitglieder eine Pflichtverletzung begangen haben und deswegen Ansprüche gegen sie in Betracht kommen.

6. Ein Beschluss, mit dem ein Bausachverständiger (Ingenieur/Architekt) für die Bestandsaufnahme/Begehung beauftragt werden soll, ist unbestimmt, wenn nicht feststeht, was unter "Begehung" und "Bestandsaufnahme" zu verstehen sein soll.

7. Ein Beschluss, mit dem eine Firma mit Instandsetzungsarbeiten beauftragt werden soll, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Vergleichsangebote vorliegen und es keine Regelung zur Kostenhöhe/Deckelung der Kosten gibt.

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Online seit 12. August

IMRRS 2025, 0894

AG Rheine, Urteil vom 12.06.2025 - 10 C 78/24

1. Eine Wohnung muss lediglich besenrein zurückgegeben werden. Im Normalfall genügt der Mieter daher seiner Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt.

2. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem - auch hygienisch - gebrauchsfähigen Zustand befinden.

3. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind - auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken - zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.

4. Ein 10 cm lange Kratzer an der Duschtür ist als unsachgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen.

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IMRRS 2025, 1014

AG Neuss, Urteil vom 12.02.2025 - 82 C 2493/23

1. Bei Schäden eines Wohnungseigentümers wegen einer Pflichtverletzung des Verwalters kann der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Schadensersatz verlangen.

2. Eine Haftung des Verwalters kommt in Betracht für Fehler bei der Vorbereitung einer Beschlussfassung, z.B. in Form der Vorformulierung unzureichender Beschlussvorlagen.

3. Weist ein Eigentümer den Verwalter bereits vor der Eigentümerversammlung mehrfach darauf hin, dass bei ihm ein falscher, weil zu hoher Miteigentumsanteil zu Grunde gelegt wird, und ignoriert der Verwalter dies, macht er sich haftbar.

4. Die Ersatzpflicht erstreckt sich auch auf die zur Geltendmachung einer Pflichtverletzung entstandenen Kosten und damit regelmäßig auch auf Rechtsanwaltskosten. Die Ersatzpflicht setzt allerdings voraus, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts aus der ex-ante Sicht erforderlich und zweckmäßig war.

5. Hat der Eigentümer auf den Fehler bereits mehrfach hingewiesen und ignoriert der Verwalter dies stets, kann der Eigentümer nicht darauf hoffen, dass sich das Verhalten des Verwalters durch Einschalten eines Rechtsanwalts ändern würde. Aus der ex-ante Sicht liegt es für den Eigentümer daher nahe, sich auf eine Anfechtung der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschlüsse zu beschränken.

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IMRRS 2025, 1017

OLG Nürnberg, Urteil vom 03.06.2025 - 6 U 519/24

1. Um im Rahmen des gutgläubigen Erwerbs eine Bösgläubigkeit des Erwerbers anzunehmen, müssen diesem Umstände bekannt gewesen sein, die mit auffallender Deutlichkeit dafür sprechen, dass der Verkäufer nicht Eigentümer war. Für den Erwerber muss also auch bei nur durchschnittlichem Merk- und Erkenntnisvermögen ohne besonders hohe Aufmerksamkeit und besonders gründliche Überlegung zu erkennen gewesen sein, dass die Verkaufssache dem Verkäufer nicht gehörte (BGH, Urteil vom 05.07.1978 - VIII ZR 180/77, IBRRS 1978, 0125). Dabei ist anerkannt, dass eine allgemeine Nachforschungspflicht bei Dritten als Voraussetzung für einen gutgläubigen Eigentumserwerb nicht besteht (BGH, Urteil vom 05.02.1975 - VIII ZR 151/73, IBRRS 1975, 0302). Eine solche Erkundigungspflicht obliegt dem Erwerber aber dann, wenn die Umstände den Verdacht nahelegen, dass der Verkäufer veräußert, obwohl er (noch) kein Eigentum an der Sache erworben hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1972 - VIII ZR 66/71, IBRRS 1972, 0104). In einem solchen Fall genügt der Erwerber seiner Nachforschungsobliegenheit nicht bereits dadurch, dass er sich von dem Veräußerer bestätigen lässt, dass dieser Eigentümer der Sache oder zumindest verfügungsbefugt ist (vgl. BGH, Urteile vom 04.10.1972 und 05.07.1978, jeweils a.a.O.). Denn es besteht ersichtlich keine hinreichende Gewähr dafür, dass ein Verkäufer, der in Kenntnis der Umstände eine ihm nicht gehörende Sache zum Verkauf anbietet, auf ausdrückliche Nachfrage wahrheitsgemäß erklären wird, nicht Eigentümer oder Verfügungsbefugter und deshalb zu einer Eigentumsübertragung nicht in der Lage zu sein.*)

2. Ob die Umstände der Veräußerung den Verdacht nahe legen, dass der Veräußerer weder Eigentümer noch verfügungsbefugt ist, bedarf einer Gesamtwürdigung. Dabei ist insbesondere von Bedeutung, wie es zu der Veräußerung gekommen ist, wie die dabei beteiligten Personen sich verhalten haben, der Zustand des Kaufgegenstands, der ausgehandelte Preis, der Zeitpunkt des Verkaufs - zum Beispiel in der Hochsaison - und die Motivierung des Verkaufs (BGH, Urteil vom 04.10.1972, a.a.O.); auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten oder die verkehrsübliche Möglichkeit des Bestehens von Dritteigentum sind zu berücksichtigen. Dabei ist anerkannt, dass beim Erwerb hochwertiger Investitions- oder Konsumgüter vom Händler oder Endabnehmer mit dem üblicherweise vereinbarten Eigentumsvorbehalt des Vorlieferanten bzw. mit einer Sicherungsübereignung zu rechnen ist, wenn der Erwerb innerhalb der üblichen Finanzierungsdauer erfolgt (Grüneberg/Bassenge, BGB, 82. Aufl., § 932 Rn. 12; MüKoBGB/Oechsler, 9. Aufl., § 932 Rn. 58; OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.11.1998 - 11 U 36/98, IBRRS 1998, 0826; OLG Koblenz, Urteil vom 09.04.2010 - 8 U 1007/09, IBRRS 2017, 0293.*)

3. Beim Sorgfaltsmaßstab ist dann aber auch die besondere berufliche Stellung des Erwerbers zu berücksichtigen. Etwaiges Sonder- oder Spezialwissen des Erwerbers muss bei der Bestimmung des Sorgfaltsmaßstabs mit beachtet werden (MüKoBGB/Oechsler, 9. Aufl., § 932 Rn. 54 "Sonderhorizont des Erwerbers").*)

4. Ein Baumaschinenhändler muss beim Erwerb eines Baufahrzeugs wissen, dass dieses branchenüblich fremdfinanziert wird (OLG Koblenz, Urteil vom 15.12.2016 - 6 U 113/16, IBRRS 2017, 0293). Gerade bei "jüngeren" Baumaschinen muss ein Baumaschinenhändler damit rechnen, dass solche Geräte fremdfinanziert und damit nicht im Eigentum des Veräußerers stehen. Gerade der Umstand, dass solche Maschinen typischerweise unter Eigentumsvorbehalt geliefert bzw. gekauft werden, kann je nach Einzelfall eine Nachfrageobliegenheit begründen, wobei dieser Umstand aber nicht allein maßgeblich sein kann, sondern eine Gesamtwürdigung vorzunehmen ist (BGH, Urteil vom 04.10.1972 - VIII ZR 66/71, IBRRS 1972, 0104).*)

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Online seit 11. August

IMRRS 2025, 0975

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.07.2025 - 980b C 3/25 WEG

1. Es ist anerkannt, dass eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen auf Grundlage von § 28 Abs. 2 WEG gerechtfertigt ist (sofern ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede steht), wenn der Anspruch tituliert ist oder "sonst feststeht", etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Beschließen die Eigentümer einen Vornahmebeschluss, ist damit inzident auch der entsprechende Grundlagenbeschluss beschlossen.

3. Im Rahmen der Delegation nach § 27 Abs. 2 WEG kann die Verwaltung auch generell ermächtigt werden, im Rahmen einer anwaltlichen Beauftragung mit einem noch nicht namentlich benannten Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen.

4. Die Eigentümer sind bei dem Abschluss einer solchen Vereinbarung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und ihrer ermessensgeleiteten Mehrheitsmacht weitgehend frei, darüber zu entscheiden, ob sie eine Vergütungsvereinbarung zur Grundlage einer anwaltlichen Beauftragung machen wollen oder - mit dem Ergebnis, dass sich die Honorarhöhe dann nach dem RVG bzw. den gesetzlichen Gebühren richtet - nicht.

5. Eine Ermächtigung der Verwaltung, einen Stundenlohn zwischen 150 und 300 Euro zu vereinbaren, widerspricht - zumindest in Hamburg - nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

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Online seit 8. August

IMRRS 2025, 0993

LG Köln, Urteil vom 25.04.2024 - 29 S 121/21

1. Ein Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands kann nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

2. So kann es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind.

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Online seit 7. August

IMRRS 2025, 1019

BGH, Urteil vom 18.07.2025 - V ZR 29/24

1. Wird ein Wohnungseigentümer gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in Anspruch genommen, findet das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Anwendung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war.*)

2. Beurteilt sich die bauliche Veränderung nach dem bis zum 30.11.2020 geltenden Recht, kann der Störer dem Beseitigungsverlangen nach § 242 BGB einen nach Maßgabe von § 22 Abs. 1 WEG a.F. gegebenen Gestattungsanspruch entgegenhalten.*)

3. Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt nicht zwingend einen Substanzeingriff voraus, sondern kann auch bei einer sonstigen auf Dauer angelegten Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert, gegeben sein (hier: Solaranlage).*)

IMRRS 2025, 0997

OLG Braunschweig, Urteil vom 31.07.2025 - 8 U 193/22

1. Erhält der Bauträger vom Erwerber den vollen Kaufpreis und ist er keinen mangelbedingten Ansprüchen des Erwerbers mehr ausgesetzt, ist der Bauträger gehindert, gegenüber "seinem" Architekten wegen dieser Mängel Ansprüche geltend machen (vgl. BGH, IBR 2007, 472). Ein Beispiel ist die Verjährung der mangelbedingten Ansprüche gegen den Bauträger.

2. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche des Bestellers gegen den Bauträger beginnt mit der Abnahme bzw. mit der endgültigen Verweigerung der Abnahme zu laufen.

3. Hat der Erwerber die Leistung nicht abgenommen und liegt auch keine endgültige Abnahmeverweigerung vor, wird der Erfüllungsanspruch des Erwerbers - wenn keine Fertigstellungsfrist vereinbart wurde - nach Ablauf einer angemessenen Herstellungsfrist fällig und verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

4. Da es sich bei einem Nacherfüllungsanspruch um einen modifizierten Erfüllungsanspruch handelt, ist das Bestehen eines durchsetzbaren Erfüllungsanspruchs bis zur Abnahme Voraussetzung des Bestehens eines Nacherfüllungsanspruchs.

5. Beruft sich der Bauträger vor der Abnahme auf den Eintritt der Verjährung des Erfüllungsanspruchs, entsteht der Nacherfüllungsanspruch nicht.

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IMRRS 2025, 0994

AG Schwerin, Urteil vom 18.07.2025 - 14 C 19/25

1. Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel.

2. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Der Vermieter muss aber nicht das Kreditinstitut wählen, das den höchsten Zinssatz gewährt.

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IMRRS 2025, 0977

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.07.2025 - 980a C 27/23 WEG

1. Im Rahmen einer Zweier-Gemeinschaft muss sich die Gemeinschaft das Wissen bzw. die Kenntnisse der einzelnen Wohnungseigentümer ohne Weiteres als eigene zurechnen lassen.

2. Der Anspruch auf Beseitigung einer Terrasse verjährt in drei Jahren.

3. Zwar kann der Gemeinschaft in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum grundsätzlich ein Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer (rechtswidrigen) Eigentumsbeeinträchtigung in Form einer baulichen Veränderung zustehen, wenn der gegen den "störenden Eigentümer" (Bauherrn) gerichtete Beseitigungsanspruch verjährt ist.

4. Allerdings unterliegt die Geltendmachung dieses Anspruchs auch den Grundsätzen der Verwirkung.

5. Je länger der Inhaber des Rechts untätig bleibt, desto mehr wird der Gegner in seinem Vertrauen schutzwürdig, das Recht werde nicht mehr ausgeübt werden.

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Online seit 6. August

IMRRS 2025, 0976

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.07.2025 - 980b C 38/24 WEG

1. Gibt der Kläger für den Beklagten eine falsche Adresse an, so hat er die verzögerte Zustellung der Klage zu vertreten.

2. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf null reduziert ist.

3. Die Unbestimmtheit eines Beschlusses führt nicht stets zur Nichtigkeit. Jedenfalls dann, wenn der Beschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt, die Unbestimmtheit also nicht auf inhaltlicher Widersprüchlichkeit beruht, führen die Mängel nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit.

4. Dürfen nach dem Beschluss Balkonkraftwerke angebracht werden, wenn der Eigentümer die Kosten trägt und das Gebäude nicht beschädigt wird, regelt der Beschluss aber keine weiteren Einzelheiten zu Art, Größe, Umfang, Installationsort, Hersteller etc., entspricht er zwar mangels konkreter Festlegungen zu der jeweiligen Maßnahme nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, ist aber nicht nichtig.

5. Ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Fassung eines Zweitbeschlusses bei einem ordnungswidrigen Erstbeschluss kann gegeben sein, wenn schwer wiegende tatsächliche Gründe das Festhalten an dem - nicht nichtigen - (Erst-)Beschluss als treuwidrig erscheinen lassen und der bestehende Zustand in seinem Sinn verändert werden muss oder wenn eine Abänderung wegen einer wesentlichen Änderung der rechtlichen Verhältnisse - aufgrund einer Gesetzesänderung oder einer Änderung der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung - geboten ist.

6. Es verbleibt dem Eigentümer die Möglichkeit, sich gegen Störungen, die von den aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses umgesetzten baulichen Veränderungen bzw. deren Nutzung ausgehen, zur Wehr zu setzen.

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IMRRS 2025, 0999

OLG Nürnberg, Beschluss vom 30.07.2025 - 8 W 1286/25

1. Ob objektive Gründe vorliegen, die an der Unvoreingenommenheit eines Sachverständigen zweifeln lassen, entzieht sich einer schematischen Betrachtungsweise und kann nur aufgrund der Umstände des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden.

2. Die bloße Überschreitung des Gutachtensauftrags durch den Sachverständigen begründet regelmäßig noch nicht die Besorgnis der Befangenheit, solange sie nicht als Ausdruck einer unsachlichen Grundhaltung bzw. einer "Belastungstendenz" zu Ungunsten einer Partei gedeutet werden kann. Nicht ausreichend ist jedenfalls, dass der Sachverständige lediglich irrtümlich das Beweisthema unzutreffend erfasst.

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IMRRS 2025, 0995

KG, Beschluss vom 30.07.2025 - 7 U 87/24

1. Maßgeblich für den Fristbeginn für ein Rechtsmittel eines Streithelfers für die von ihm unterstützte (Haupt-)Partei kommt es nicht auf den Zugang der angegriffenen Entscheidung bei ihm, dem Streithelfer, sondern auf den Zugang der angegriffenen Entscheidung bei der unterstützten Partei an.

2. Die Beschränkung des Rechtsmittels, die wegen der offensichtlich schlechten Erfolgsaussichten des Rechtsmittels erkennbar (allein oder jedenfalls maßgeblich) der Gebühren- und Kostenreduktion dienen soll, ist für die Bestimmung des Gegenstandswerts ohne Bedeutung.

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Online seit 5. August

IMRRS 2025, 0882

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 13.06.2025 - 2-09 S 12/25

1. Eine Anfechtungsklage ist nicht schon dann begründet, wenn dem klagenden Eigentümer vor der Beschlussfassung keine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und Belege gewährt wurde.

2. Vielmehr liegt lediglich ein formeller Fehler vor, so dass der Eigentümer vortragen muss, dass sich dieser Mangel auch kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat oder dass die Ursächlichkeit des Mangels jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann.

3. Erfolgt das Verlangen nach Einsichtnahme erst nach der Beschlussfassung, kann eine Kausalität ausgeschlossen werden.

4. Für die Ordnungsgemäßheit der Jahresabrechnung ist alleine maßgeblich, dass die tatsächlich stattgefundenen Ausgaben rechnerisch richtig ermittelt und zutreffend umgelegt wurden, wobei unerheblich ist, ob es hierfür einen Sachgrund gibt oder Beschlüsse vorgelegen haben.

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Online seit 4. August

IMRRS 2025, 0978

OLG Schleswig, Urteil vom 10.07.2025 - 12 U 12/24

1. Bei einem Bauträgervertrag stellen kauf- und werkvertraglicher Teil Teile eines einheitlichen Ganzen dar und ergeben nur gemeinsam Sinn. Die einzelnen Leistungen sind daher beim Bauträgervertrag ins Synallagma eines einheitlichen Vertragsverhältnisses einbezogen, es handelt sich mithin in aller Regel um einen einheitlichen, gemischten Vertrag. Ein solcher unterfällt schon aufgrund der objektiven Untrennbarkeit seiner Bestandteile in Gänze der Beurkundungspflicht des § 311b Abs. 1 BGB (vgl. BeckOGK/Schreindorfer, 1.10.2023, BGB § 311b Rn. 209; ausführlich auch KG, IBR 2021, 228).*)

2. Wird die Form nicht eingehalten, erstreckt sich die Nichtigkeit auf den gesamten Vertrag, nichtig ist danach nicht nur die formlose Nebenabrede, sondern grundsätzlich auch der notariell beurkundete Vertrag, § 125 BGB (s. zu dieser umfassenden Rechtsfolge Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl., § 311b Rn. 45).*)

3. Bei - weiteren - objektiv selbständigen Verträgen (hier: zusätzlich zum Rohbauvertrag ein weiterer Vertrag über einen schlüsselfertigen Ausbau) bedarf es zur Herstellung des rechtlichen Zusammenhangs eines zusätzlichen subjektiven Verknüpfungsmoments - dem Verknüpfungswillen der Parteien.*)

4. Für den Verknüpfungswillen kommt es nicht auf die wechselseitige Abhängigkeit der Verträge voneinander, sondern nur auf die einseitige Abhängigkeit des Grundstücksvertrags von dem anderen Vertrag bzw. den anderen Verträgen an. Nur, wenn der Grundstücksvertrag nach dem Willen der Parteien von dem anderen Vertrag abhängig ist, erstreckt sich der Normzweck des § 311b Abs. 1 BGB auf letzteren, welcher daher mitzubeurkunden ist, im umgekehrten Fall nicht (vgl. zu alledem BeckOGK/Schreindorfer, 1.10.2023, BGB § 311b Rn. 183-185, m.w.N.; ebenso BGH, IBR 2010, 570 ).*)

4. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Verknüpfungswillens trägt grundsätzlich die Partei, die sich auf die Formnichtigkeit des Vertrags beruft (vgl. BeckOGK/Schreindorfer, 1.10.2023, BGB § 311b Rn. 186-197).*)

5. Im Fall der Formnichtigkeit einer Vereinbarung kann die Berufung einer Partei hierauf ausnahmsweise wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unbeachtlich sein. Das gilt dann, wenn auf Seiten desjenigen, welcher der Geltendmachung der Formnichtigkeit entgegentritt, ein Irrtum über die rechtliche Notwendigkeit der Förmlichkeit vorgelegen hat und dieser Irrtum vom Geschäftsgegner schuldhaft, mindestens fahrlässig, verursacht worden war, oder wenn derjenige, der sich auf den Formverstoß beruft, eine Haltung eingenommen hat, die mit seinem früheren Verhalten nach Treu und Glauben unvereinbar ist. Entsprechendes gilt, wenn eine Partei, sei es auch nur unabsichtlich, die andere zum Absehen vom erforderlichen Abschluss eines formgültigen Vertrags veranlasst und diese daraufhin angenommen hat, dass eine formlose Vereinbarung genüge (vgl. BGH, Urteil vom 12.02.1981 - VII ZR 230/80, IBRRS 1981, 0504).*)

6. Insbesondere für Bauverträge hat der Bundesgerichtshof überdies entschieden, die Geltendmachung von deren Nichtigkeit durch den Unternehmer sei unter dem Gesichtspunkt selbstwidersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen, wenn er in Kenntnis der die Nichtigkeit begründenden Umstände den Vertrag durchführt, sozusagen "ins Werk gesetzt" und seine Bauleistung erbracht hat (vgl. BGH, IBR 2008, 431, zu den Auswirkungen einer nach §§ 134, 138 BGB nichtigen "Ohne-Rechnung-Abrede" in einem Bauvertrag; vgl. außerdem: KG, IBR 2020, 348; OLG Karlsruhe, IBR 2018, 564).

7. Ein Rücktritt des Verkäufers vom Grundstückskaufvertrag wegen Ausstehens eines geringen Kaufpreisanteils (hier: 5 %) scheidet gem. § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB wegen Unerheblichkeit aus.*)

8. Der Auflassung und Bewilligung der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch steht nicht entgegen, dass er den Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt hat, wenn dem Anspruch des Verkäufers auf restliche Kaufpreiszahlung Mängelbeseitigungsansprüche des Klägers entgegenstehen, aufgrund derer er nach Treu und Glauben den restlichen Kaufpreis zurückbehalten kann.*)

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IMRRS 2025, 0982

AG Hamburg, Urteil vom 04.07.2025 - 49 C 237/24

1. Es handelt sich bei einer Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung um eine schwer wiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung.

2. Es steht dem Mieter insbesondere nicht frei, die Vorgaben seiner gerichtlich rechtskräftig titulierten Duldungspflicht weiter einzuschränken.

3. Einer Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf es nicht, da dem Mieter bereits im Klageverfahren deutlich gemacht worden ist, was er zu dulden hat. Eine nochmalige Fristsetzung wäre eine sinnlose Förmlichkeit.

4. Einem Mieter, der seinem Vermieter nur eine Mängelbesichtigung von 10 Minuten erlaubt, obwohl ihm das Gericht eine halbe Stunde gewährt hat, und ein Berühren der angeblich schadhaften Sachen verbietet, kann fristlos gekündigt werden.

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IMRRS 2025, 0969

OLG Hamburg, Urteil vom 12.12.2024 - 6 U 116/21

1. Eine Beschaffenheitsvereinbarung setzt keine ausdrücklichen Erklärungen der Parteien voraus, sondern kann sich auch aus den Umständen des Vertragsschlusses wie etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche oder den bei dieser Gelegenheit abgegebenen Beschreibungen ergeben.

2. Die Angabe eines "Circa"-Baujahrs steht der Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung nicht entgegen.

3. Die Auslegung des Begriffs "zeitgemäße Elektroausstattung" ergibt, dass ein vor längerer Zeit modernisierter Zustand geschaffen wurde, so dass die Elektrik den üblichen Anforderungen gewachsen ist. Damit geht auch einher, dass überhaupt eine Nutzung der Elektroinstallation ohne Gefahr für die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude bzw. die dort wohnenden Personen möglich ist.

4. Eine Beschreibung der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit der Vermietung von acht Wohneinheiten stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

5. Als Rechtsfolge ist bei einer Minderung der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum wirklichen Wert gestanden haben würde.

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Online seit 1. August

IMRRS 2025, 0881

AG Dortmund, Urteil vom 26.06.2025 - 514 C 112/24

1. Ein Beschluss über die zu zahlenden Vorschüsse ist hinreichend bestimmt, wenn sich dem Beschluss unter Heranziehung der Einzelwirtschaftspläne eindeutig die Zahlungsverpflichtung entnehmen lässt.

2. Erst nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres können die Eigentümer rückwirkend keine Vorschusspflichten für das abgelaufene Wirtschaftsjahr mehr begründen.

3. Für den Eintritt der Fälligkeit des Hausgeldes ist es nicht von Bedeutung, auf welches Konto (Eigenkonto oder Treuhandkonto) der Eigentümer Zahlungen leisten soll.

4. Auch ein Zurückbehaltungsrecht besteht bei fehlender Einrichtung eines Eigenkontos nicht, da neben der Überweisungsmöglichkeit auch die Möglichkeit der Barzahlung besteht.

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IMRRS 2025, 0940

KG, Beschluss vom 15.05.2025 - 17 U 4/25

1. Zum Nachweis der Unrichtigkeit des elektronischen Empfangsbekenntnisses eines Rechtsanwalts.*)

2. Die Angabe eines Empfangs eines Urteils sechs Wochen nach Eingang und zwei Wochen nach Kenntnisnahme des Urteils in einem elektronischen Empfangsbekenntnis kann nach den Umständen des Einzelfalls willkürlich und damit treuwidrig sein.*)

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Online seit 31. Juli

IMRRS 2025, 0980

BGH, Urteil vom 04.07.2025 - V ZR 77/24

1. Ein Beschluss, durch den der Verwalter mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens beauftragt wird, ist nicht anders zu behandeln als ein Abmahnungsbeschluss und deshalb selbstständig anfechtbar. Dass der Verwalter die Abmahnung bereits ausgesprochen hat, lässt das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage nicht entfallen (Fortführung von Senat, Urteil vom 05.04.2019 - V ZR 339/17, IMR 2019, 326).*)

2. Lässt sich einem solchen Beschluss nicht entnehmen, dass bei Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht, und führt der Verwalter den Beschluss aus, liegt zwar keine wirksame Abmahnung i.S.d. § 17 Abs. 2 WEG vor. Der Beschluss enthält aber bei der gebotenen objektiven Auslegung jedenfalls die zulässige Aufforderung an den Wohnungseigentümer, das monierte Verhalten zukünftig zu unterlassen.*)

3. Im Rahmen einer gegen einen solchen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen, nicht jedoch, ob ein Unterlassungsanspruch besteht.*)

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IMRRS 2025, 0883

AG Hannover, Urteil vom 13.06.2025 - 480 C 7761/24

1. Die Formulierung in einer Gemeinschaftsordnung, wonach die Kosten "von der Gesamtheit der Raumeigentümer" zu tragen sind, beschreibt keine gesamtschuldnerische Außenhaftung, sondern stellt eine interne Lastenverteilung im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern dar.

2. Bei einer individuell bezifferten Kostenverteilung (z.B. nach Miteigentumsanteilen) liegt regelmäßig keine gesamtschuldnerische Haftung, sondern eine anteilige Verpflichtung vor.

3. Auch der Begriff "Gesamtheit" rechtfertigt keine andere Auslegung. Der Begriff beschreibt lediglich die Gruppe der Verpflichteten und bedeutet nicht "Gesamtschuldnerschaft" im technischen Sinn. Wäre eine solche Haftung gewollt, hätte dies klar und eindeutig formuliert werden müssen.

4. Allein die gemeinsame Verpflichtung mehrerer Eigentümer in einem Vergleich führt noch nicht automatisch zu § 427 BGB. Vielmehr ist im Zweifel nur von einer anteiligen Verpflichtung auszugehen, wenn - wie hier - eine interne Umlage nach einem Schlüssel geregelt ist.

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IMRRS 2025, 0966

KG, Beschluss vom 11.07.2025 - 7 W 11/25

1. Im selbständigen Beweisverfahren ist grundsätzlich außerhalb des Anwendungsbereichs von § 494a ZPO keine Entscheidung über die Kostentragungspflicht zu treffen; diese Entscheidung ist dem Hauptsacheverfahren vorbehalten.*)

2. Ein selbständiges Beweisverfahren ist sachlich erledigt und damit beendet, wenn trotz Erinnerung ein angeforderter Vorschuss für ein Ergänzungsgutachten nicht eingezahlt wird.*)

3. Die Einholung eines Ergänzungsgutachtens darf nicht von der Einzahlung offener Vorschüsse für bereits eingeholte Sachverständigengutachten abhängig gemacht werden. Hierfür besteht keine Rechtsgrundlage.*)

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Online seit 30. Juli

IMRRS 2025, 0967

KG, Beschluss vom 30.06.2025 - 7 W 3/25

1. Hat die Verfügungsklägerin vorprozessual einen Vertrag als wirksam behandelt, kann sie dessen Wirksamkeit im einstweiligen Verfügungsverfahren nicht mit der bloßen Behauptung in Abrede stellen, dass ihr nicht bekannt sei, ob eine - im Vertrag als aufschiebende Bedingung geregelte - Vertragsvereinbarung zwischen Dritten getroffen wurde.*)

2. Fristverlängerungsanträge führen im einstweiligen Verfügungsverfahren regelmäßig zur Selbstwiderlegung der Dringlichkeit.*)

3. Hat ein Sicherungsschuldner eine Sicherheit in Form einer Bürgschaft auf erstes Anfordern geleistet, hat er grundsätzlich zu dulden, dass der Sicherungsgläubiger den Bürgen in Anspruch nimmt, auch wenn noch nicht abschließend feststeht, ob die besicherte Forderung tatsächlich besteht.

4. Anderes gilt, wenn und soweit es bereits im Zeitpunkt der Inanspruchnahme durch den Sicherungsgläubiger des Bürgen klar auf der Hand liegt oder liquide feststellbar ist, dass der besicherte Anspruch nicht besteht (hier bejaht).

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IMRRS 2025, 0885

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2025 - 2-01 S 68/24

1. Löst sich ein Gebäudeteil infolge von Witterungseinwirkungen spricht die Lebenserfahrung dafür, dass die Anlage entweder fehlerhaft errichtet oder mangelhaft unterhalten ist.

2. Der Anscheinsbeweis gilt nicht, wenn ein außergewöhnliches Naturereignis vorliegt, dem auch ein fehlerfrei errichtetes oder mit der erforderlichen Sorgfalt unterhaltenes Werk nicht standzuhalten vermag.

3. Einem stürmischen Wind müssen sorgfältig errichtete und unterhaltene Gebäude standhalten können.

4. Der Verwalter ist verpflichtet, die Sicherheit des Daches zu kontrollieren und zu überwachen.

5. An die Überwachungspflicht eines Gebäudes sind hohe Anforderungen zu stellen.

6. Das Dach ist in regelmäßigen Intervallen durch eine zuverlässige, fachkundige Person überprüfen zu lassen.

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IMRRS 2025, 0965

BayObLG, Beschluss vom 06.03.2025 - 101 Sch 27/24

Lücken und Unzulänglichkeiten in den Ausführungen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen stellen für sich genommen dessen Unparteilichkeit nicht in Frage. Sie rechtfertigen eine Ablehnung wegen Befangenheit nur, wenn Umstände hinzutreten, die darauf schließen lassen, dass die Mängel auf einer Voreingenommenheit des Sachverständigen beruhen (vorliegend in Bezug auf eine Sachverständige für das Recht der Volksrepublik China verneint).*)

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Online seit 29. Juli

IMRRS 2025, 0899

AG Kassel, Urteil vom 28.03.2024 - 800 C 2582/23

1. Ein Beschluss, wonach Überwachungskameras installiert werden sollen, ist nicht nichtig.

2. Hat ein Eigentümer der Installation der Kameras zugestimmt, kann er sich nicht darauf berufen, seine Rechte seien übergangen worden.

3. Sofern die Installation nicht den Vorgaben des Beschlusses entsprechen, muss ein Eigentümer gegen die Gemeinschaft vorgehen und nicht gegen den Installateur, der nur im Auftrag der Gemeinschaft handelt.

4. Auch wenn der Installateur die Überwachungsanlagen als Beauftragter der Gemeinschaft betreiben soll, richten sich mögliche Ansprüche gegen die Gemeinschaft.

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IMRRS 2025, 0880

AG Dortmund, Urteil vom 03.07.2025 - 514 C 4/25

1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf null reduziert war.

2. Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gibt.

3. Die Ablehnung der Beschlussfassung stellt keine Genehmigung der ohne Erlaubnis errichteten baulichen Veränderung dar.

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Online seit 28. Juli

IMRRS 2025, 0951

BGH, Urteil vom 08.05.2025 - IX ZR 90/23

1. Die Vergütungsvereinbarung bestimmt, auf welche Tätigkeiten und welche Angelegenheiten die Prüfung der unangemessenen Höhe der Vergütung zu beziehen ist. Danach richtet sich, ob von einer einheitlichen Vergütungsvereinbarung erfasste anwaltliche Tätigkeiten, die jeweils den Gegenstand eines selbstständigen Anwaltsdienstvertrags bilden können, für die Prüfung der Angemessenheit der Vergütung getrennt von anderen nach der Vergütungsvereinbarung erfassten Aufträgen zu betrachten sind. Wurde der Rechtsanwalt mit anwaltlichen Tätigkeiten betraut, die üblicherweise den Gegenstand eines selbstständigen Anwaltsdienstvertrags bilden, ist grundsätzlich auf die hierfür ausgeübten Tätigkeiten, den darauf entfallenden Teil der Vergütung nach der Vergütungsvereinbarung sowie die hierfür fiktiv anfallenden gesetzlichen Gebühren abzustellen.*)

2. Die tatsächliche Vermutung, dass ein vereinbartes Honorar unangemessen hoch ist, welches die gesetzlichen Gebühren um mehr als das Fünffache übersteigt, gilt auch bei Vereinbarung eines Zeithonorars für zivilrechtliche Streitigkeiten.*)

3. Bei der Herabsetzung einer unangemessen hohen Vergütung auf den angemessenen Betrag ist dem von den Parteien gewählten Vergütungsmodell Rechnung zu tragen. Ein von den Parteien vereinbartes Zeithonorar kann nicht durch Kappung des Honoraranspruchs auf einen Pauschalbetrag der Sache nach in ein Pauschalhonorar umgestaltet werden.*)

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Online seit 24. Juli

IMRRS 2025, 0945

BGH, Urteil vom 18.06.2025 - VIII ZR 291/23

1. Die Mietsache wird dem Vermieter dann i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn - kumulativ - der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, Rz. 19, 25, IMR 2017, 351 = NJW 2017, 2997; siehe auch BGH, Urteil vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12, Rz. 23, IMRRS 2013, 0935 = BGHZ 196, 318; jeweils m.w.N.).*)

2. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, Rz. 20 f., a.a.O.; siehe auch BGH, Urteil vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12, a.a.O.; jeweils m.w.N.).*)

3. Für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch des Vermieters, der dann gegeben sein kann, wenn der (ehemalige) Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, kommt es maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an; der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht hierfür nicht aus (Bestätigung von Senatsurteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, Rz. 30 ff., a.a.O.; vgl. auch BGH, Urteile vom 07.03.2013 - III ZR 231/12, Rz. 26, IMRRS 2013, 2489 = BGHZ 196, 285, vom 15.12.1999 - XII ZR 154/97, IMRRS 1999, 0013 = NJW-RR 2000, 382 unter 4 [zu § 557 BGB a.F.]; jeweils m.w.N.).*)

4. Zur Bemessung des Werts der nach dieser Maßgabe herauszugebenden Nutzungen, wenn der (ehemalige) Mieter die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht mehr als solche - also zum Wohnen -, sondern nur noch in der Form nutzt, dass er einige Möbelstücke dort belässt.*)

IMRRS 2025, 0944

BGH, Urteil vom 04.07.2025 - V ZR 225/24

1. Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können auch juristische Personen (hier: Gemeinde) bestellt werden, nicht aber - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung - deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind.*)

2. Beschlüsse über die Bestellung zum Verwaltungsbeirat, in denen solche Vertreter oder Mitarbeiter namentlich benannt werden, sind im Zweifel so auszulegen, dass die durch sie vertretene juristische Person zum Verwaltungsbeirat bestellt werden soll.*)

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IMRRS 2025, 0941

BGH, Urteil vom 17.07.2025 - IX ZR 70/24

1. Der Insolvenzverwalter kann einen Anspruch auf Vergütung für die vom Schuldner vorinsolvenzlich erbrachten Leistungen auf einen zur Zeit der Verfahrenseröffnung beiderseitig nicht oder nicht vollständig erfüllten gegenseitigen Vertrag unabhängig von einer Erfüllungswahl zur Masse ziehen, wenn die beiderseitig geschuldeten Leistungen teilbar sind.*)

2. Sind die beiderseitig geschuldeten Leistungen teilbar, bewirkt bereits die Eröffnung des Insolvenzverfahrens, und nicht erst die spätere Erfüllungswahl oder -ablehnung eine Aufspaltung des einheitlichen Vertragsverhältnisses in den vom Schuldner erfüllten und den nicht erfüllten Teil.*)

3. Eine mangelhafte Leistung ist nur teilweise - im Umfang der Mängelfreiheit - erbracht. Sie ist teilbar, wenn sich ein mangelfreier Leistungsteil abgrenzen lässt. Es kommt darauf an, ob sich der Wert der mangelfrei erbrachten Teilleistung und ein auf sie entfallender Anteil der Gegenleistung im Verhältnis zur Gesamtleistung und Gesamtvergütung objektiv bestimmen lassen.*)

4. Ist eine Werkleistung teilbar, setzt die Durchsetzung des Vergütungsanspruchs für den vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom Schuldner erbrachten Teil der Leistung aufgrund der insolvenzrechtlichen Modifikationen keine Abnahme dieser Teilleistung voraus.*)

5. Weist die vorinsolvenzlich erbrachte Teilleistung Mängel auf, ist der auf diese Teilleistung entfallende Vergütungsanspruch von vornherein um die Mängelbeseitigungskosten gemindert.*)

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Online seit 23. Juli

IMRRS 2025, 0691

OLG Stuttgart, Urteil vom 13.05.2025 - 10 U 4/25

1. Eine Klausel in einem Bauträgervertrag, die den Fristbeginn für einen Widerspruch des Erwerbers gegen die beabsichtigte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Vertreter an das Absenden eines Informationsschreibens des Vertreters anknüpft, hält einer Inhaltskontrolle nicht Stand.*)

2. Verhandlungen einer WEG oder die Klage einer WEG im Hinblick auf Mängel des Gemeinschaftseigentums hemmen die Verjährung der Mängelrechte, wenn und sobald die WEG berechtigt ist, diese Ansprüche für die Erwerber geltend zu machen.*)

3. Die Rechtsanwendung unterliegt nicht der Dispositionsfreiheit der Parteien. Ob ein Erfüllungsanspruch oder ein Nacherfüllungsanspruch vorliegt und deren Verjährung sind Fragen der Rechtsanwendung auf den der Entscheidung zu Grunde zu legenden, also festgestellten bzw. unstreitigen Lebenssachverhalt und sind damit Aufgabe des Gerichts. Insoweit können weder die Parteien das Gericht noch das Gericht sich selbst auf die Prüfung einzelner Anspruchsnormen unter Außerachtlassung anderer, auf den Sachverhalt anwendbarer Normen beschränken.*)

4. Liegt beim Bauträgervertrag eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor, die wegen Verstoßes gegen Rechtsnormen unwirksam ist, verjähren die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln spätestens mit Ablauf von 15 Jahren nach Fertigstellung bzw. letztem Erwerb (noch offengelassen im Urteil des Senats vom 02.04.2024 - 10 U 13/23 = IBR 2024, 301; a.A. OLG Stuttgart, IBR 2024, 460).*)

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IMRRS 2025, 0846

AG München, Urteil vom 27.03.2025 - 1293 C 13987/24 WEG

1. Eine Anfechtungsklage kann nicht mit einer Beschlussersetzungsklage verbunden werden. Sollte ein Beschluss für ungültig erklärt werden, muss zunächst wieder eine Eigentümerversammlung mit der Thematik befasst werden.

2. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, ausgelegt werden kann. In diesem Fall muss das Dokument, auf das Bezug genommen wird, mit hinreichender Sicherheit bestimmbar sein. Dass das in einem Beschluss in Bezug genommene Dokument dem Versammlungsprotokoll als Anlage beigefügt wird, ist zwar wünschenswert, aber nicht zwingend erforderlich (ebenso BGH, Urteil vom 08.04.2016 - V ZR 104/15, IMR 2106, 334).

3. Das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Auswahl von zu treffenden Maßnahmen bezüglich einer Wohnungstür ist nicht auf "null" reduziert, wenn nur die kostenintensivere Maßnahme das derzeitige Schalldämmmaß der Wohnungstür gewährleistet. Damit kann auch die Wahl des kostengünstigeren Alternativangebots, das das derzeitige Schalldämmmaß nicht ausdrücklich garantiert, der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen.

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Online seit 22. Juli

IMRRS 2025, 0888

AG Charlottenburg, Beschluss vom 17.04.2025 - 73 C 6/24

1. Leitungen für Abwasser sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden, bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit von der Abzweigung der Hauptleitung an.

2. Gibt es diese Absperrmöglichkeit bei der Abwasserleitung nicht, ist regelmäßig die gesamte Abwasserleitung, unabhängig von abweichenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, Gemeinschaftseigentum.

3. Außerdem liegt Gemeinschaftseigentum auch dann vor, wenn die Leitung nicht ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden kann.

4. Befinden sich die in Stand zu setzenden Abwasserleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums, trifft die Instandsetzungslast, einschließlich Kostenlast hierfür den Verband.

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IMRRS 2025, 0907

OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.06.2025 - 6 W 39/25

1. Ist ein Rechtsstreit nicht anhängig, kann die Partei die Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn sie ein rechtliches Interesse hat.

2. Ein rechtliches Interesse ist in Fällen zu verneinen, in denen ein Rechtsverhältnis, ein möglicher Prozessgegner oder ein Anspruch nicht ersichtlich ist, wobei es sich um eindeutige Fälle handeln muss. Es ist ferner zu verneinen, wenn dem Sachverständigen keine Anschlusstatsachen zu Verfügung stehen und das Beweismittel deshalb offensichtlich ungeeignet ist, einen tauglichen Beweis zu erbringen (hier bejaht).

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Online seit 21. Juli

IMRRS 2025, 0876

AG Heilbronn, Urteil vom 28.01.2025 - 18 C 2632/24 WEG

Erlaubt die Teilungserklärung den Anbau eines Balkons, kann die Gemeinschaft einen solchen Anbau nicht ablehnen, weil der Anbau eine bauliche Veränderung darstellen oder eine Änderung von Lichteinfall und Schattenwurf bewirken würde.

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IMRRS 2025, 0920

BVerwG, Beschluss vom 31.01.2025 - 7 B 19.24

1. Ein Befangenheitsgrund kann in einer nahen verwandtschaftlichen Beziehung des Richters zu einem Mitglied der als Prozessbevollmächtigte auftretenden Rechtsanwaltskanzlei liegen.

2. Erforderlich ist, dass die nahe Verwandtschaft den Richter dazu bewegen könnte, allein wegen des Arbeitsverhältnisses des nahen Verwandten der den Prozessbeteiligten vertretenden Rechtsanwaltskanzlei entweder (unbewusst) solidarisch oder - umgekehrt - besonders kritisch zu begegnen (hier verneint).

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IMRRS 2025, 0911

OLG München, Beschluss vom 02.06.2025 - 32 W 702/25 WEG

Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht auf künftige Leistung von Vorschüssen, sondern auf Feststellung der Pflicht zur Leistung der Vorschüsse klagt, ist bei der Bemessung des Streitwertes ein Abschlag von 20% von dem Gesamtbetrag der Vorschüsse zu machen.*)

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Online seit 18. Juli

IMRRS 2025, 0877

OLG Köln, Urteil vom 11.05.2023 - 7 U 96/22

1. Der Auftragnehmer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die von ihm erbrachten und abgerechneten Leistungen eine zusätzliche Vergütung rechtfertigen (hier: Mehraufwände wegen verlängerter Bauüberwachung).

2. Die schlüssige Darlegung setzt insbesondere eine hinreichende Abgrenzung zwischen der mit dem ursprünglichen Honorar abgegoltenen Hauptvertragsleistung und den Nachtragsleistungen, für die eine zusätzliche Vergütung beansprucht wird, voraus.

3. Ein wegen Überschreitung der 3-Monats-Verkündungsfrist verfahrensfehlerhaft ergangenes Urteil ist nur dann aufzuheben, wenn es auf diesem Fehler beruhen kann (hier verneint).

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IMRRS 2025, 0767

AG Paderborn, Urteil vom 12.12.2024 - 52 C 11/24

Befindet sich die im Gemeinschaftseigentum stehende Anlage in zum Sondereigentum gehörenden Räumen, hat der Sondereigentümer es gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 zu dulden, wenn Personen die Heizungsanlage im Auftrag der Eigentümergemeinschaft bei einem Anlass aufsuchen.

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