Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 10. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1563

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.11.2025 - 9 W 15/25

Der auf einen Antrag nach § 33 RVG festzusetzende Gegenstandswert für eine (zurückgenommene, weil unstatthafte) Beschwerde gegen einen Beweisbeschluss, mit dem ein Antrag auf Vorlage von Dokumenten nach § 371 Abs. 1 und 2 ZPO teilweise zurückgewiesen wurde, entspricht nicht dem Wert des Hauptsacheverfahrens, sondern orientiert sich an der Streitwertfestsetzung für einen Auskunftsanspruch.*)

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Online seit 9. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1566

BGH, Urteil vom 14.11.2025 - V ZR 190/24

Im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (hier: Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung).*)

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IMRRS 2025, 1510

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.08.2024 - 23 U 187/22

1. Eine Vertragsübernahme ist nicht wegen Verstoßes gegen zwingende Bestimmungen der Insolvenzordnung unwirksam, wenn der Übernahmevertrag vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits vollständig erfüllt war.

2. Ein Eigeninsolvenzantrag des Unternehmers zerstört in der Regel das für die Fortführung des Bauvertrags erforderliche Vertrauensverhältnis und stellt somit einen wichtigen Kündigungsgrund dar.

3. Das Vertragsverhältnis geht unter anderem dann in ein Abrechnungsverhältnis über, wenn der Unternehmer das Werk als fertiggestellt zur Abnahme anbietet und feststeht, dass keine Nacherfüllung mehr verlangt wird. Das ist auch dann der Fall, wenn die Selbstvornahme zwischenzeitlich erfolgreich durchgeführt worden ist, und zwar unabhängig davon, ob ein Selbstvornahmerecht bestand.

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IMRRS 2025, 1547

AG Pankow, Urteil vom 25.11.2025 - 101 C 69/24

1. Zwar können Mietvertragsparteien grundsätzlich auch einen bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Substandard als vertragsgemäß vereinbaren. Das gilt aber nur so lange, wie durch diesen Substandard die Verwirklichung des eigentlichen Vertragszwecks, nämlich des Wohnens überhaupt, nicht gefährdet wird.

2. Das aber ist der Fall, wenn die in der Wohnung verbaute Elektroanlage nicht betriebssicher ist.

3. Eine Kostenbeteiligung des Mieters kann der Vermieter keinesfalls verlangen, auch dann nicht, wenn sich die Betriebssicherheit der Elektroanlage nicht herstellen lässt, ohne deren Standard gegenüber dem bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen zu verbessern.

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IMRRS 2025, 1560

AG Koblenz, Urteil vom 10.04.2025 - 154 C 2008/24

1. Eine nachhaltige Zahlungsunpünktlichkeit als Kündigungsgrund setzt eine fortdauernde und erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter voraus, die nicht durch gelegentliche Zahlungsverzögerungen begründet werden kann.

2. Die vertragliche Klausel, die für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf die Ankunft des Geldes abstellt, ist unwirksam, da sie das Risiko einer Verzögerung durch den Zahlungsdienstleister dem Mieter auferlegt

3. Ein einmaliger Zahlungsverzug nach Abmahnung stellt nicht stets eine nachhaltige Verzögerung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

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IMRRS 2025, 1553

OLG Hamburg, Beschluss vom 14.10.2025 - 7 W 299/25

Macht der Antragsteller mehrere identische Verfügungsanträge bei verschiedenen Gerichten rechtshängig, verhält er sich rechtsmissbräuchlich.

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Online seit 8. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1546

OLG Celle, Urteil vom 25.11.2025 - 3 U 171/24

1. Der Geschäftsführer einer als Bauträger tätigen Projektgesellschaft haftet persönlich auf Schadensersatz, wenn er sämtliche Aufgaben im Zusammenhang mit der Anforderung und Entgegennahme der Raten an Mitarbeiter delegiert hat, ohne diese entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu instruieren bzw. anzuleiten, sowie die Vorgehensweise der Mitarbeiter im Übrigen nicht überwacht und dadurch die jeweiligen Baufortschrittsraten vor Erreichen des Baufortschritts am Gemeinschaftseigentum vereinnahmen lässt.

2. Maßgeblicher Zeitpunkt für das tatsächliche Vorliegen des jeweiligen Baufortschritts ist der Zeitpunkt der Entgegennahme.

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IMRRS 2025, 1552

LG Hamburg, Beschluss vom 30.04.2025 - 316 S 77/24

1. Die bloße Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, muss nicht zwingend den Schluss zulassen, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, IMR 2022, 174).*)

2. Alleine der Umstand, dass der Vermieter ohne Widerspruch nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietzahlung entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis des Vermieters von einer Gebrauchsfortsetzung des Mieters auszugehen.*)

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IMRRS 2025, 1551

LG Berlin II, Urteil vom 03.06.2025 - 65 S 169/24

1. Liegen die Änderungen der Miethöhe vor Beginn des Mietverhältnisses, bleibt es bei der Anwendung der §§ 556d ff. BGB.

2. Wird also zunächst bei Vertragsschluss eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% überschreitet, erfolgt dann allerdings eine Mieterhöhung - und zwar vor dem Mietbeginn! -, die zu einer Überschreitung der Höchstgrenze führt, ist die vereinbarte Überschreitung unwirksam.

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IMRRS 2025, 1545

OLG Celle, Beschluss vom 03.11.2025 - 4 U 127/25

Nach der Rücknahme der Berufung ist eine Abänderung der vom Berufungsgericht als falsch erkannten erstinstanzlichen Kostenentscheidung jedenfalls dann nicht möglich, wenn die Abänderung zulasten des Berufungsklägers ginge und der Berufungsbeklagte selbst keine eigenständige Berufung, sondern lediglich eine Anschlussberufung eingelegt hat.*)

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Online seit 5. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1501

AG Bielefeld, Urteil vom 19.07.2025 - 413 C 266/24

Handelt es sich beim direkten Wohnumfeld um ein weitgehend durchgrüntes Gebiet, sind weitere Grünanlagen in ca. 400 m erreichbar sowie Lärmimission kaum vorhanden und verfügt die Wohnlage über ein positives Image, ist die Wohnlage als gut zu bewerten.

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IMRRS 2025, 1499

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.07.2025 - 33067 C 577/24

1. Wenn die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen durch Vereinbarung objektbezogen verteilt sind, ist in typisierender Betrachtung davon auszugehen, dass die vereinbarte Kostentrennung für die konkrete Anlage grundsätzlich angemessen ist.

2. In diesem Fall hat ein Beschluss, der in einer solchen Konstellation von der vereinbarten Kostentrennung abweicht, indem er die übrigen Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet, in der Regel eine mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung unvereinbare ungerechtfertigte Benachteiligung der zuvor kostenbefreiten Wohnungseigentümer zur Folge.

3. Es bedarf in dieser Fallkonstellation - anders als bei üblichen Beschlüssen über die Änderung der Kostenverteilung - eines sachlichen Grundes, damit die Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden dürfen.

4. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn die Kosten für den Austausch des Rolltores der Tiefgarage auf alle Eigentümer verteilt werden sollen, da nicht nur die Stellplatzeigentümer, sondern alle Eigentümer Zugang zur Tiefgarage haben, die Mülltonnen in selbiger stehen und auch Handwerker den Zugang durch die Tiefgarage nutzen.

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IMRRS 2025, 1544

OLG Jena, Beschluss vom 24.11.2025 - 8 W 310/25

1. Die Kosten eines von einer Partei eingeholten prozessbegleitenden Privatgutachtens sind ausnahmsweise dann als notwendige Kosten des Rechtsstreits anzusehen, wenn sich das Gutachten auf den konkreten Rechtsstreit bezieht und gerade mit Rücksicht auf den konkreten Prozess in Auftrag gegeben worden ist und die Partei zur sachgerechten Darlegung ihres Anspruchs, zur Erfüllung ihrer Substantiierungspflicht oder zur Stellungnahme zu einem vom Gericht eingeholten Gutachten sachverständiger Hilfe bedarf, mithin die Partei infolge fehlender Sachkenntnisse nicht zu einem sachgerechten Vortrag in der Lage ist (hier verneint).

2. Eine Partei, die selbst vom Fach ist, wird sich nicht sachverständiger Hilfe bedienen müssen, selbst wenn der nicht sachkundige Gegner seinerseits ein Privatgutachten vorgelegt hat.

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Online seit 4. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1497

LG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2025 - 19 S 20/25

1. Das anbringen einer Kameraattrappe am Gemeinschaftseigentum ohne entsprechende Gestattung ist rechtswidrig.

2. Wird das bestehende Gartenhaus, bei dem es sich um einen alten Bretterverschlag handelt, vollständig abgerissen und durch ein neues, in Massivbauweise errichtetes und innen mit Trockenbauelementen ausgebautes Gebäude ersetzt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung und nicht lediglich um Sanierungsmaßnahmen.

3. Der Umstand, dass alte Fundamente in ergänzter Form weiterverwendet werden bzw. das neue Gebäude die gleiche Funktion wie das alte Gartenhaus haben soll, ändert nichts daran, dass es sich bei dem neuen Gebäude um ein vollständig anderes Bauwerk handelt.

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IMRRS 2025, 1542

BGH, Urteil vom 07.11.2025 - V ZR 121/24

Ein Überbau muss nur unter den Voraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB geduldet werden; liegen diese nicht vor, kann eine Pflicht zur dauerhaften Duldung des Überbaus weder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis noch aus dem Schikaneverbot hergeleitet werden.*)

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IMRRS 2025, 1541

LSG Thüringen, Beschluss vom 18.11.2025 - L 1 JVEG 725/25

1. Für die Vergütung einer ergänzenden Stellungnahme zu einem bereits erstatteten Gutachten gelten die Grundsätze für die Vergütung eines Sachverständigengutachtens entsprechend. Zu berücksichtigen ist, ob für die Fertigung der ergänzenden Stellungnahme erneut das vollständige Studium der Gerichts- und beigezogenen Akten und ein erneutes Eingehen auf wesentliche Elemente der Beurteilung erforderlich ist.*)

2. Der Zeitablauf zwischen Erstellung des Gutachtens und Anforderung der ergänzenden Stellungnahme ist einzubeziehen.*)

3. Eine schematische Betrachtung verbietet sich, da Inhalt und Umfang der vom Gericht angeforderten ergänzenden Stellungnahmen deutlich variieren können.*)

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IMRRS 2025, 1543

BGH, Beschluss vom 20.11.2025 - IX ZR 21/25

1. Für die Bewertung der Beschwer ist allein der rechtskraftfähige Inhalt des angefochtenen Urteils maßgebend. Das Urteil muss nicht zwingend materielle Rechtskraft erlangen können; dass es der formellen Rechtskraft fähig ist, kann ausreichen.

2. Für den rechtskraftfähigen Inhalt der Entscheidung kommt es grundsätzlich auf den Wortlaut der Urteilsformel an. Gibt diese zu Zweifeln Anlass, so können zu ihrer Auslegung auch Tatbestand, Entscheidungsgründe und das dort in Bezug genommene Parteivorbringen herangezogen werden. Eine solche Auslegung ist jedoch nur eingeschränkt möglich; sie hat sich im Interesse der Rechtssicherheit allein an das zu halten, was der Richter erkennbar zum Ausdruck gebracht hat.

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IMRRS 2025, 1540

OLG Koblenz, Beschluss vom 25.11.2025 - 9 W 415/25

1. Eine Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts ist grundsätzlich nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

2. Im Falle der Verfahrensbeendigung durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beginnt die Frist bereits mit dem Eingang der letzten (Zustimmungs-)Erklärung bei Gericht. Der Erlass des nachfolgenden Kostenbeschlusses oder gar der Eintritt seiner Rechtskraft sind insoweit ohne Relevanz

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