Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit heute

IMRRS 2024, 0752

VG Minden, Urteil vom 27.07.2023 - 1 K 6952/21

1. Begrünt i.S.d. § 8 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauO-NW ist eine nicht überbaute Grundstücksfläche, wenn ihr Charakter sich als eine durch Bewuchs geprägte nichtbauliche Nutzung darstellt. Dabei muss der Bewuchs so dicht sein, dass der Eindruck einer durchgehenden Bepflanzung entsteht.*)

2. Die Begrünung muss auf den nicht überbaubaren Flächen unmittelbar wachsen, eine flächenhafte Ausdehnung von Baumkronen und sonstigem Blattgrün im Luftraum, etwa von Wein auf erhöhten Rankhilfen, ist nicht ausreichend.*)

3. Das Auslegen von Kunstrasen stellt keine Begrünung i.S.d. § 8 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauO-NW dar.*)

4. Der Charakter einer durch Bewuchs geprägten nichtbaulichen Nutzung fehlt jedenfalls dann, wenn sich eine substanzielle Fläche, etwa der überwiegende Teil eines Vorgartens, als sog. Schottergarten darstellt, der fast ausschließlich aus Steinschüttungen besteht, hinter deren Massivität der - so überhaupt vorhandene - Bewuchs zurücktritt.*)

5. Der Begriff "Pflanzperiode" ist hinreichend bestimmt.*)

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Online seit gestern

IMRRS 2024, 0651

AG Schöneberg, Urteil vom 18.04.2024 - 107 C 159/22

Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter nach Mietende die Wohnung noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt weiter nutzen darf und hierfür eine Nutzungsentschädigung zahlt, so bleibt es für den Beginn der Verjährung von Ansprüchen nach § 548 Abs. 2 BGB beim eigentlichen Mietende.

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IMRRS 2024, 0648

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 06.05.2024 - 980b C 23/23 WEG

1. Legen die Wohnungseigentümer einem Beschluss über eine Sonderumlage einen fehlerhaften Verteilungsschlüssel zu Grunde, wird damit zwar die endgültige Kostenverteilung noch nicht verbindlich festgelegt, dieser Beschluss zur Ergänzung des Wirtschaftsplans ist aber anfechtbar.

2. Ob dieser fehlerhafte Verteilungsschlüssel bewusst oder unbewusst gewählt worden ist, ist für die Frage der Ordnungsmäßigkeit im Rahmen der Anfechtungsklage nicht von Belang.

3. Schon aus dem Beschluss selbst muss hinreichend konkret hervorgehen, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine von der bisherig geltenden Kostenverteilung abweichende Regelung zu beschließen.

4. Typischerweise entspricht eine abweichende Kostenverteilung, gestützt auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

5. Dies ist zu verneinen, wenn der betroffene Eigentümer durch den neuen Verteilungsschlüssel erheblich mehr belastet wird (hier um den Faktor 2,4), ohne dass er von der Maßnahme unmittelbar selbst partizipiert.

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IMRRS 2024, 0759

VG Berlin, Beschluss vom 28.05.2024 - 6 L 125.24

An der erforderlichen Ernsthaftigkeit von Vermietungsbemühungen zur Beendigung von Leerstand fehlt es, wenn der Wohnraum zu einem offensichtlich überdurchschnittlichen Mietzins angeboten wird.*)

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IMRRS 2024, 0617

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 25.04.2024 - 980a C 40/23 WEG

1. Ein Anerkenntnis darf als Prozesshandlung nicht unter einer Bedingung erklärt werden. Eine unzulässige Bedingung stellt es prozessual nur dann nicht dar, wenn der Beklagte sein Anerkenntnis davon abhängig macht, dass die - von Amts wegen zu prüfenden - Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Klage erfüllt werden.

2. Ein(e) Anerkenntnis(erklärung) ist nicht für wirksam zu erachten, sofern die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft diese(s) von der Einhaltung der Klagefrist abhängig macht. Denn bei den Klagefristen nach § 45 Satz 1 WEG (Klage- und Klagebegründungsfrist) handelt es sich nicht um Zulässigkeitsvoraussetzungen der Klage, sondern um materiell-rechtliche Ausschlussfristen.

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Online seit 6. Juni

IMRRS 2024, 0607

AG Wedding, Urteil vom 12.03.2024 - 16 C 298/23

Aus der Zielsetzung von § 573b BGB, der eine Teilkündigung des Vermieters von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen ermöglicht, wenn er Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will, folgt, dass es einer Teilkündigung nicht entgegensteht, wenn zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben waren oder eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden hat.

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IMRRS 2024, 0747

OLG München, Beschluss vom 21.05.2024 - 9 W 705/24 Bau

1. Ein selbständiges Beweisverfahren endet mit seiner sachlichen Erledigung, so dass ein Beschluss, mit dem die Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens festgestellt wird, nur deklaratorische und keine konstitutive Wirkung hat.

2. Sachliche Erledigung tritt bei rückschauender Betrachtung nach einer mündlichen Erläuterung des schriftlichen Gutachtens durch den Sachverständigen grundsätzlich mit dem Verlesen des Sitzungsprotokolls über die Vernehmung des Sachverständigen oder dessen Vorlage zur Durchsicht ein.

3. Einer Beschwerde gegen einen deklaratorischen Beschluss zur Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens fehlt regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis.

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Online seit 5. Juni

IMRRS 2024, 0750

BGH, Urteil vom 23.02.2024 - V ZR 132/23

1. Sind nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet, kann nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; dies gilt auch dann, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Anlage betreffen.*)

2. Die Kompetenz, durch Beschluss über die gerichtliche Geltendmachung der vergemeinschafteten Ansprüche und die mit der Prozessführung im Zusammenhang stehenden Fragen (hier: Aufnahme von Vergleichsverhandlungen und Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Prozesskosten) zu entscheiden, steht ebenfalls allein der Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.*)

3. Grundsätzlich muss in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann.*)

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IMRRS 2024, 0736

LG Berlin II, Beschluss vom 01.02.2024 - 66 S 103/23

1. Bei der Überprüfung der Anforderungen für eine beigefügte Vollmachtsurkunde sind strenge Maßstäbe geboten, weil § 174 BGB dem Interesse des Erklärungsempfängers dient, auf der Grundlage der ihm vorliegenden Originalurkunden zweifelsfrei beurteilen zu können, ob bei dem fraglichen Rechtsgeschäft ein wirksames Vertreterhandeln vorliegt oder nicht.

2. Eine geeignete Vollmachtsurkunde muss den Bevollmächtigten, die Erteilung der Vollmacht und deren Umfang deutlich niederlegen.

3. Eine Vollmacht kann zurückgewiesen werden, wenn sie auf einem Anwaltsformular erstellt ist, ein konkretes Streitverhältnis nicht angegeben ist oder auch nur ein vage für den Empfänger ersichtlicher Hinweis darauf fehlt, dass der Rechtsanwalt in dem streitgegenständlichen Mietverhältnis gegenüber dem Mieter tätig werden soll.

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IMRRS 2024, 0720

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2023 - 316 O 4/22

1. Zwar obliegt dem Vertragspartner des Verwenders die Beweislast für das Vorliegen von AGB. Dieser wird er jedoch regelmäßig schon durch Hinweis auf die äußere Form der vorformulierten Vertragsbedingungen als Indiz für das Vorliegen von AGB gerecht.

2. Von einem Aushandeln der einzelnen Klauseln kann nur dann gesprochen werden, wenn sich der Verwender deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt; die entsprechenden Umstände hat der Verwender darzulegen.

3. Nachträgliche Veränderungen des vorformulierten Textes können grundsätzlich nur ein Indiz dafür sein, dass der Vertrag insoweit im Einzelnen ausgehandelt wurde.

4. (Preis-)Nebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der AGB-Kontrolle.

5. Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Eine Preisanpassungsklausel hält der Inhaltskontrolle jedoch nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern.

6. Eine Preisanpassungsklausel, die nur eine Richtung kennt - nämlich zu Gunsten des Verwenders nach oben -, ist unwirksam.

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Online seit 3. Juni

IMRRS 2024, 0730

EuGH, Urteil vom 30.05.2024 - Rs. C-400/22

1. Art. 8 Abs. 2 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass im Fall von über Webseiten geschlossenen Fernabsatzverträgen die dem Unternehmer obliegende Pflicht, dafür zu sorgen, dass der Verbraucher bei der Bestellung ausdrücklich mit einer Zahlungsverpflichtung einverstanden ist, auch dann Anwendung findet, wenn der Verbraucher erst nach der Erfüllung einer weiteren Bedingung verpflichtet ist, dem Unternehmer die entgeltliche Gegenleistung zu zahlen.*)

2. Wenn der Unternehmer seine Informationspflicht nicht beachtet hat, ist der Verbraucher an die Bestellung nicht gebunden. Den Verbraucher hindert allerdings nichts daran, seine Bestellung zu bestätigen.

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IMRRS 2023, 1617

VerfGH Bayern, Entscheidung vom 26.10.2023 - Vf. 6-VII-22

1. Zur aufgrund der Autonomie des Parlaments eingeschränkten verfassungsrechtlichen Überprüfung des einem Gesetzesbeschluss vorausgehenden parlamentarischen Beratungsverfahrens.*)

2. Die Regelung zum Einsatz und Betrieb von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gem. Art. 46 Abs. 4 BayBO ist mit der Bayerischen Verfassung vereinbar. Sie verletzt insbesondere weder das Eigentumsgrundrecht (Art. 103 BV) noch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 106 Abs. 3 BV) und verstößt nicht gegen den Gleichheitssatz (Art. 118 Abs. 1 BV).*)

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IMRRS 2024, 0728

BGH, Beschluss vom 23.01.2024 - VI ZB 88/21

Gemäß § 80 Satz 1 ZPO ist die Vollmacht schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen. Wurde die Prozessvollmacht nicht unmittelbar von der Partei bzw. deren gesetzlichem Vertreter erteilt, muss die Vollmachtkette lückenlos in der Form des § 80 ZPO nachgewiesen werden. Dabei muss grundsätzlich auch die behauptete Generalvollmacht eines Bevollmächtigten zu den Gerichtsakten gegeben werden. Der Nachweis der schriftlichen Vollmacht kann nur durch Einreichung der Originalurkunde - gegebenenfalls in beglaubigter Form - geführt werden, die Vorlage von Kopien oder ein urkundlicher Nachweis irgendwelcher Art genügen nicht.*)

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Online seit 31. Mai

IMRRS 2024, 0719

OLG Hamburg, Urteil vom 01.06.2023 - 4 U 10/22

1. Die Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht durch den Mieter ist zwar nicht vom Regelbeispiel des § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB erfasst, kann aber im Rahmen de Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Voraussetzung dafür ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens de Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.*)

2. Grundsätzlich kommt eine Einschränkung der Betriebspflicht nach Maßgabe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Der Vermieter, der auf Erfüllung der Betriebspflicht durch den Mieter besteht, handelt allerdings nicht schon allein deswegen treuwidrig, weil die Betriebsaufnahme oder deren Fortsetzung für den Mieter unrentabel ist. Denn das Risiko der Gewinnerzielung in einem angemieteten Objekt trägt der Mieter.*)

3. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB für den Fall der Verletzung von Betriebspflichten sind zugunsten des Gewerberaummieters die außergewöhnlichen Umstände der Corona-Pandemie zu berücksichtigen. Aufgrund der verschiedenen "Lockdowns" in den Jahren 2020 und 2021 erscheint die Nichtöffnung einer Mietfläche in einem Einkaufszentrum im Sommer 2021 vergleichsweise kurz nach Ende des weitreichenden sog. "zweiten Lockdowns" und der sog. "Bundesnotbremse" in deutlich milderen Licht als zu "normalen" Zeiten vor und nach der Pandemie.*)

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IMRRS 2024, 0727

BGH, Urteil vom 18.04.2024 - IX ZR 89/23

Vermittelt ein Dritter einem Rechtsanwalt den Auftrag eines Mandanten zur entgeltlichen Geschäftsbesorgung und lässt er sich für die Leistung bezahlen, ist die dem zu Grunde liegende Vereinbarung unwirksam.*)

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Online seit 29. Mai

IMRRS 2024, 0724

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.11.2023 - 5 S 1096/23

1. Grundsätzlich dienen die Vorschriften über die Zuständigkeit nicht dem Schutz des Nachbarn, sondern ausschließlich dem öffentlichen Interesse an einem geordneten Verwaltungsverfahren. Daher entfaltet auch § 48 Abs. 2 LBO-BW weder allgemein noch in Bezug auf einen Dritten, der Einwendungen gegen das Vorhaben erhoben hat, drittschützenden Charakter, wenn der Bauherr einen Anspruch auf die Baugenehmigung hat.

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die sachlich zuständige Baurechtsbehörde Ermessenserwägungen im Hinblick auf nachbarschützende Regelungen anzustellen hat. Insofern muss aber die Verletzung materieller Rechtspositionen im Rahmen der Ermessensausübung zumindest möglich erscheinen. Steht dem Bauherrn hingegen ein (gebundener) Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung zu und sind Ermessenserwägungen nicht anzustellen, kommt § 48 Abs. 2 LBO-BW keine nachbarschützende Funktion zu.

3. Daran fehlt es, wenn es sich bei der angefochtenen Baugenehmigung um eine gebundene Entscheidung nach § 34 Abs. 1 BauGB handelt und keine Ausnahmen oder Befreiungen von drittschützenden materiell-rechtlichen Bestimmungen erteilt wurden, die eine Ermessensausübung erforderlich gemacht hätten.

4. § 48 Abs. 2 LBO-BW ist weder direkt noch analog auf den Fall anzuwenden, dass die Baurechtsbehörde des Landratsamts über einen Bauantrag einer anderen Behörde des Landratsamts zu entscheiden hat.

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IMRRS 2024, 0714

KG, Urteil vom 01.06.2023 - 8 U 23/23

Allein aus dem Umstand, dass der (ursprüngliche) Vermieter von Mietbeginn an über neun Jahre nicht über die Betriebskosten abgerechnet hat, lässt sich nicht auf einen Willen des Vermieters schließen, ein ihm nachteiliges konkludentes Vertragsänderungsangebot dahingehend abzugeben, dass die vereinbarte Abrechnung der Betriebskosten für die Zukunft ausgeschlossen sein solle.

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IMRRS 2024, 0721

LAG Baden-Württemberg, Urteil vom 12.12.2023 - 15 Sa 20/23

1. Ist der Zugang einer schriftlichen Erklärung streitig und beruft sich der darlegungs- und beweisbelastete Absender auf einen Zugang beim Empfänger per Einwurf-Einschreiben der Deutschen Post AG, begründet die Kombination von Einlieferungsbeleg der Post und Sendungsstatus der Post noch keinen Beweis des ersten Anscheins für den Zugang.*)

2. Die Aussagekraft eines Sendungsstatus unterscheidet sich von derjenigen der Reproduktion eines Auslieferungsbelegs darin, dass hinter dem Sendungsstatus kein individueller, konkreter Mensch als Gewährsperson steht, während der Auslieferungsbeleg die Unterschrift des Postzustellers trägt. Kann keine Reproduktion des Auslieferungsbelegs von der Deutschen Post AG mehr zur Verfügung gestellt werden, fällt dies in die Risikosphäre des Absenders.*)

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Online seit 28. Mai

IMRRS 2024, 0716

BFH, Urteil vom 23.01.2024 - IX R 14/23

1. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint (Anschluss an Senatsurteil vom 28.07.2021 - IX R 25/19, Rz 19; z.T. entgegen Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22.02.2023, BStBl I 2023, 332, Rz 24).*)

2. Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darzulegen und nachzuweisen.*)

3. Der kapitalisierte Wert eines lebenslangen, fortbestehenden Nießbrauchsrechts an einem Grundstück ist nicht Bestandteil der Anschaffungskosten des Grundstücks, wenn der Nießbraucher das Eigentum am belasteten Grundstück erwirbt.*)

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Online seit 27. Mai

IMRRS 2024, 0708

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18.01.2024 - 29 C 33/23 WEG

1. Grundsätzlich hat die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz, über Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan erneut zu beschließen. Kommt der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht vollständig nach, so schuldet er das rückständige Hausgeld auf der Basis des Wirtschaftsplans. Die Rückstände dürfen nicht in der Jahresabrechnung erneut eingestellt und damit beschlossen werden. Entsprechende Beschlüsse wären grundsätzlich nichtig.

2. Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung unter Verwendung einer nicht mehr aktuellen E-Mail-Adresse führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in einer Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

3. Nichtigkeitsgründe sind allenfalls bei einer vorsätzlichen Nichteinladung denkbar.

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Online seit 24. Mai

IMRRS 2024, 0703

BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 141/23

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums "der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten; dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 01.12.2020 getroffen wurde.*)

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Online seit 23. Mai

IMRRS 2024, 0560

AG München, Urteil vom 02.10.2023 - 1291 C 650/23 WEG

1. Ein Beschluss, der ohne Versammlung gefasst wird, ist nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.

2. Wollen die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll (entgegen der eigentlichen Allstimmigkeit in einem Umlaufbeschluss), muss dies in dem entsprechenden Beschluss hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden.

3. Bei Fehlen eines Absenkungsbeschlusses ist der im Umlaufverfahren mehrheitlich gefasste Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

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IMRRS 2024, 0691

LG Dresden, Urteil vom 03.11.2023 - 2 S 130/23

Das auf die unwirksame Willenserklärung zurückgehende, aber gleichwohl ins Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht wird vom Gutglaubensschutz des § 892 BGB erfasst und kann grundsätzlich gutgläubig erworben werden.

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Online seit 22. Mai

IMRRS 2024, 0686

AG Paderborn, Urteil vom 19.10.2023 - 50c C 156/23

Bei der Frage der Überbelegung ist auf das Verhältnis der Anzahl an Mietern und Untermietern zur Gesamtwohnfläche der Wohnung und zur Anzahl der Wohnräume abzustellen. Dabei werden die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder als Maßstab genommen, wonach pro Person ein Raum und eine Nutzfläche von 6 bis 9 qm bzw. pro Erwachsenem oder zwei Kindern bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm zur Verfügung stehen müssen. Nach Außerkrafttreten des Wohnungsaufsichtsgesetzes heißt es nunmehr in § 10 Abs. 2 WohnStG, dass einzelne Wohnräume nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 8 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen.

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IMRRS 2024, 0699

BFH, Beschluss vom 22.04.2024 - III B 82/23

1. Die Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung wegen eines in der Privatsphäre liegenden Vorhabens setzt die Darlegung und (gegebenenfalls) die Glaubhaftmachung von Umständen voraus, wonach das Vorhaben in seiner Planung bereits vor Zugang der Ladung so ausgestaltet war, dass die Wahrnehmung des gerichtlichen Termins während dieser Zeit unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist.*)

2. Ein vor Zugang der Ladung gefasster Entschluss zu einem Kurzurlaub "ins Blaue" ist kein erheblicher Grund für eine Terminsverlegung, sofern nicht im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten.*)

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IMRRS 2024, 0399

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2024 - 3 U 96/23

1. Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zu Grunde zu legen ist, ist allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Klägers - nicht hingegen nach dessen bloßer Rechtsauffassung - zu entscheiden, da sich hiernach der Streitgegenstand bestimmt.

2. Sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache eine doppelrelevante Tatsache - also die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage - ist, wird über das Vorliegen dieser Tatsache kein Beweis erhoben, sondern ist das Vorbringen des Klägers für die Entscheidung über die Zulässigkeit als wahr zu unterstellen.

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Online seit 21. Mai

IMRRS 2024, 0697

BGH, Urteil vom 08.03.2024 - V ZR 119/23

1. Ist in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage vereinbart, dass die Wohnungseigentümer weitgehend so gestellt werden sollen, als handelte es sich um real geteilte Grundstücke bzw. als wären sie Alleineigentümer, und ist den Wohnungseigentümern eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums gestattet, begründet im Zweifel nicht jeder Verstoß gegen eine öffentlich-rechtliche Norm einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB; vielmehr muss der Norm Drittschutz zukommen.*)

2. Die Festsetzung in einem Bebauungsplan über die Grundfläche der Wochenendhäuser in einem Wochenendhausgebiet ist Teil der Gebietsfestsetzung und hat drittschützenden Charakter.*)

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IMRRS 2024, 0639

AG Recklinghausen, Urteil vom 10.07.2023 - 17 C 24/23

1. Die Belegeinsicht erfolgt in der Geschäftsstelle des Vermieters. Der Mieter hat regelmäßig keinen Anspruch auf Übersendung der Belege.

2. Ausnahmsweise gilt etwas anderes, wenn die Einsichtnahme in der Geschäftsstelle für den Mieter unzumutbar ist.

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IMRRS 2024, 0689

LG Dresden, Urteil vom 19.01.2024 - 2 S 177/23

Mit der Aufstellung eines Gedenksteins - auch wenn dieser optisch einem Grabstein ähnelt - wird die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet. Auch die Tatsache, dass man von der Wohnung der anfechtenden Eigentümerin auf diesen Stein und eine Kirche blickt und sich dadurch der Eindruck einer Grabstätte verstärkt, spricht nicht für ein Sonderopfer. Eine GdWE ist nicht verpflichtet, nur Kunstwerke aufzustellen, die keine Reaktionen oder Diskussionen hervorrufen.*)

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Online seit 17. Mai

IMRRS 2024, 0683

AG Dachau, Urteil vom 10.05.2024 - 4 C 240/22

1. Bei einem Kaufpreisabschlag von 15 - 20% eines vermieteten gegenüber einem unvermieteten Objekt liegt ein erheblichen Nachteil vor, der den Vermieter zu einer Verwertungskündigung berechtigen kann.

2. Bei Überschreiten der 20%-Grenze kommt es weiter nicht (mehr) auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters im Übrigen an.

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IMRRS 2024, 0684

AG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2024 - 37 C 285/23

Bei unklaren Formulierungen in AGB des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Fall einer Nachforderung des Vermieters im Zweifel eine Pauschale anzunehmen.*)

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IMRRS 2024, 0680

OLG München, Beschluss vom 26.04.2024 - 23 U 8369/21

Die Behauptung des Beklagtenvertreters, das Urteil habe ihn erst zwei Wochen nach dessen Versand per beA erreicht, kann auf Antrag des Klägers dazu führen, dass die Vorlage des beA-Nachrichtenjournals anzuordnen ist.

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Online seit 16. Mai

IMRRS 2024, 0658

OLG Dresden, Beschluss vom 26.04.2023 - 22 U 1887/22

1. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers, wonach der Erwerber die Person bestimmt, die die Abnahme für ihn als Vertreter erklären soll, benachteiligt den Erwerber nicht unangemessen und ist daher wirksam.

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Geltendmachung von (Nach-)Erfüllungsansprüchen auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen.

3. Eine Verjährungshemmung durch Klageerhebung des Erwerbers kommt nicht in Betracht, wenn der Erwerber aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit der sie die Verfolgung der behaupteten Mangelrechte an sich zog, nicht mehr berechtigt war, diese gerichtlich geltend zu machen. Rechtshandlungen eines Nichtberechtigten hemmen die Verjährung nicht.

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IMRRS 2024, 0655

AG Hamburg, Urteil vom 19.04.2024 - 49 C 373/23

Die Übertragung des Eigentums an einem Mietobjekt im Rahmen der Auseinandersetzung einer Kommanditgesellschaft auf einen Kommanditisten führt nach § 566 Abs. 1 BGB zu einem Wechsel der Vermieterstellung (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 133). Auf den Fall des § 566 Abs. 1 BGB ist § 727 Abs. 1 ZPO jedenfalls analog anwendbar. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB folgt eine Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 566 Abs. 1 BGB auf Fälle, in denen mieterseitig ein Besitzrecht besteht.

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IMRRS 2024, 0662

OLG Hamm, Urteil vom 19.12.2023 - 7 U 73/23

Die Aufnahme der Angaben des Sachverständigen in das Verhandlungsprotokoll ist originäre richterliche Aufgabe und kann nicht dem Sachverständigen übertragen werden; erfolgt die Protokollierung durch den Sachverständigen unmittelbar selbst, ergibt dies einen nicht heilbaren Verfahrensfehler.

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Online seit 15. Mai

IMRRS 2024, 0646

LG Berlin II, Urteil vom 05.03.2024 - 67 S 179/23

Die Schuldhaftigkeit der dem Wohnraummieter zur Last gelegten Pflichtverletzung ist eine Kündigungsvoraussetzung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beweislast dafür richtet sich nach allgemeinen kündigungsrechtlichen Grundsätzen. Sie obliegt dem Vermieter (entgegen BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, IMR 2016, 272 = ZMR 2016, 523).*)

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IMRRS 2024, 0606

AG Paderborn, Urteil vom 30.11.2023 - 52 C 18/23

1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft, etwa mit ihm ein Kaufvertrag, ein Werkvertrag, ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll oder wenn ihm Sonderrechte eingeräumt werden sollen.

2. Der betroffene Wohnungseigentümer ist bei einem Beschluss über die Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme eines Rechtsgeschäftes mit diesem Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt.

3. Eine trotz Stimmverbots abgegebene Stimme ist unwirksam und darf vom Versammlungsleiter bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses nicht berücksichtigt werden.

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Online seit 14. Mai

IMRRS 2024, 0647

OLG Dresden, Beschluss vom 27.02.2024 - 5 U 2077/23

Rechtsfolge des Verstoßes eines befristeten Mietvertrages über Geschäftsräume gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB ist nicht nur gem. § 550 Satz 1 BGB, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine in formunwirksamen Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12, Rz. 28, IBRRS 2013, 0924 = IMRRS 2013, 0583).*)

IMRRS 2024, 0654

AG Brandenburg, Urteil vom 30.04.2024 - 30 C 196/23

Eine Kündigungsgrund kann auch nach Inkrafttreten des Konsum-Cannabis-Gesetz - KCanG - grundsätzlich dann gegeben sein, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsums überschritten wird, da insofern dann ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine erhebliche Störung des Hausfriedens in Betracht kommt (§ 241 Abs. 2, §§ 535, 543 Abs. 1, §§ 549, 569 Abs. 2, §§ 573, 573c, 574, 574a BGB unter Beachtung des KCanG).*)

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IMRRS 2024, 0668

OLG Hamm, Beschluss vom 18.04.2024 - 24 W 5/24

Eine Kostenentscheidung gem. § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO kommt in einem selbständigen Beweisverfahren dann nicht in Betracht, wenn die Hauptsacheklage zwar nicht innerhalb der gem. § 494a Abs. 1 ZPO gesetzten Frist, aber noch vor Erlass der Kostenentscheidung erhoben wird. Dies gilt auch dann, wenn die Hauptsacheklage erst während des wegen der Kostenentscheidung durchgeführten Beschwerdeverfahrens vor Erlass der Beschwerdeentscheidung erhoben wird. Die Kostenentscheidung ist dann auf die Beschwerde hin aufzuheben und der Kostenantrag zurückzuweisen (Anschluss an OLG Köln, Beschuss vom 04.01.2022 – 11 W 50/21, IBRRS 2022, 0178 = IMRRS 2022, 0094, und LG Lübeck, Beschluss vom 31.03.2021 – 7 T 127/21, IBRRS 2021, 1131 = IMRRS 2021, 0429).*)

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IMRRS 2024, 0671

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 30.01.2024 - 12 KN 61/21

1. Ein anerkannter Umweltverband kann keinen zulässigen Normenkontrollantrag gegen einen Regionalplan stellen, der Flächen für die Windenergienutzung ausweist.*)

2. Die Kosten einer anwaltlichen Vertretung des Antragsgegners einer Normenkontrolle sind grundsätzlich nicht zu erstatten, wenn die Beauftragung des Rechtsanwalts erst erfolgt ist, nachdem sich die Normenkontrolle bereits im Hinblick auf § 45 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO und die Rechtskraft eines Normenkontrollurteils in einem Parallelverfahren in der Hauptsache erledigt hatte.*)

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Online seit 13. Mai

IMRRS 2024, 0600

LG München I, Urteil vom 21.06.2023 - 14 S 11787/22

Nach dem Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietvertrags liegt im Mischmietverhältnis genau genommen keine separate Garagenmiete vor. Vielmehr ist letztlich in der ausdrücklichen Ausweisung des auf eine Garage entfallenden Mietzinsanteils letztlich nur eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage - ähnlich wie im Fall des "Zuschlags Schönheitsreparaturen" - zu sehen.

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