Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2012, 0825

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.2011 - 24 U 2/11

1. Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen muss der Vermieter beweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt hat, d.h. dass er dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat. Demgegenüber trägt aber nach Überlassung der Mietsache gemäß § 363 BGB grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat.

2. Wenn jemand eine Leistung als Erfüllung annimmt, trägt er dann die Beweislast, wenn er die Leistung später nicht mehr als die geschuldete gelten lassen will.

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IMRRS 2012, 0790

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.03.2012 - 24 U 162/11

1. Verlangt der Vermieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten, ohne den Beklagten hierauf hinzuweisen, fällt ihm eine Aufklärungspflichtverletzung nicht zur Last.*)

2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters ist nur dann zu bejahen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.*)

3. Der Mieter kann sich wegen möglicher Beeinträchtigungen seines Mietgebrauchs durch Bauarbeiten gegenüber seinem Ladenlokal nicht auf ein Minderungsrecht berufen, wenn er dem Vermieter einen entsprechenden Mangel während der gesamten Mietzeit nicht angezeigt hat.*)

4. Wird der Zugang zu einem von Kundenströmen frequentierten Ladenlokal erheblich erschwert, kann ein Mangel der Mieträume vorliegen.*)

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IMRRS 2012, 0785

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2011 - 24 U 43/10

1. Ein zur Minderung berechtigender Rechtsmangel liegt zwar nicht schon dann vor, wenn nur ein Recht eines Dritten auf die vermietete Sache besteht, das zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches führen könnte. Ein Rechtsmangel entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt, etwa einen ihm zustehenden Herausgabeanspruch geltend macht und Räumung verlangt.

2. Eine ungeklärte Rechtslage, bei der der Mieter um den ungestörten Mietgebrauch fürchten muss, ist der einer angedrohten Ordnungsverfügung einer Behörde vergleichbar. Dort ist ein Sachmangel anzunehmen, wenn die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.

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IMRRS 2012, 0777

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011 - 24 U 56/11

1. Eine "ca."-Angabe zur vermieteten Fläche im Rahmen der Beschreibung des Mietgegenstandes in einem Mietvertrag stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB dar.

2. Die Flächenangabe rechtfertigt die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung regelmäßig erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist.

3. Bei der Wohnraummiete liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dann vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (BGB § 536 Abs. 1 Satz 1) endet, nämlich bei 10%.

4. Der Mieter von Gewerberäumen kann eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten. Für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Flächen von Gewerbemieträumen sind die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 II. BV nicht einschlägig. Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen.

5. Wenn der Mieter von Gewerberäumen die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich regelmäßig damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist, wie z. B. die DIN 277.

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IMRRS 2012, 0769

OLG Schleswig, Urteil vom 10.02.2012 - 4 U 7/11

Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen.*)

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IMRRS 2012, 0692

BFH, Urteil vom 18.10.2011 - IX R 15/11

1. Wird ein Grundstück gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten in eine vermögensverwaltende Personengesellschaft mit Vermietungseinkünften eingebracht, so liegen Anschaffungsvorgänge insoweit vor, als sich die nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO zuzurechnenden Anteile der Gesellschafter an dem Grundstück gegenüber den bisherigen Beteiligungsquoten erhöht haben.*)

2. Zu Anschaffungskosten führt auch die Übernahme einer Verbindlichkeit, die die Personengesellschaft als Gegenleistung von dem einbringenden Gesellschafter übernimmt, und zwar auch dann, wenn die Verbindlichkeit ursprünglich aufgenommen wurde, um ein privat genutztes Gebäude damit zu finanzieren.*)

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IMRRS 2012, 0624

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.02.2012 - 4 U 146/11

1. Einer ausdrücklichen Erklärung bedarf es zu der Abtretung eines Herausgabeanspruchs nicht; vielmehr kann es genügen, dass der Abtretungserfolg den Zwecken und Absichten der Beteiligten entspricht.

2. Für die Entstehung des mittelbaren Besitzes eines Grundstückseigentümers ist die Wirksamkeit eines Vertrages (z.B. eines Pachtvertrages), aufgrund dessen der unmittelbare Besitz des Pächters an dem Grundstück begründet worden ist, irrelevant. Entscheidend ist, dass nur irgendein Herausgabeanspruch besteht und der unmittelbare Besitzer Besitzmittlungswillen hat.

3. Gegenstand eines Geständnisses kann nur eine Tatsachenbehauptung sein, Rechtsbegriffe hingegen können nicht zugestanden werden.

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IMRRS 2012, 0588

LG Schwerin, Beschluss vom 20.01.2012 - 3 O 120/12

Beruht die Beendigung des Mietverhältnisses auf einem Zahlungsverzug des Mieters und muss der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlung des Mieters auf eigene Kosten erbringen, so ist der Vermieter regelmäßig nicht verpflichtet, bei der Geschäftsraummiete dem Mieter weitere Versorgungsleistungen zu erbringen.

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IMRRS 2012, 0411

BGH, Urteil vom 11.01.2012 - XII ZR 40/10

Zu den Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung bei einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel.*)

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IMRRS 2012, 0402

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.10.2011 - 10 U 68/11

1. Die Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV bei Abschluss eines Mietvertrages von mindestens zehnjähriger Laufzeit setzt die Einhaltung der Schriftform bei Abschluss des Mietvertrages voraus.

2. Eine formgerechte, formularmäßige Regelung für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Untermietverhältnisses in der Form einer antizipierten Einigung der Parteien über einen Vertragspartnerwechsel auf Vermieterseite ist unbedenklich.

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IMRRS 2012, 0401

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.10.2011 - 10 U 66/11

1. Die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen früherem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel ist formfrei. Gleiches gilt für die Zustimmung des neuen Mieters zu einem vom Vermieter und altem Mieter vereinbarten Mieterwechsel.

2. Der Schriftform genügt auch ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll. § 550 BGB verfolgt nicht den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das Zustandekommen oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen.

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IMRRS 2012, 0205

OLG Dresden, Beschluss vom 10.08.2010 - 3 AR 46/10

Für den Streit zwischen Mieter und Vermieter, der in mehreren Gerichtsbezirken belegene Geschäftsräume betrifft, ist eine Gerichtsstandsbestimmung entsprechend § 36 Abs. 1 Nr. 4 ZPO möglich, wenn ein einheitliches Vertragsverhältnis zugrunde liegt, nicht aber dann, wenn für jedes Objekt ein eigener Mietvertrag abgeschlossen wurde.*)

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IMRRS 2012, 0009

BGH, Urteil vom 30.11.2011 - XII ZR 170/06

1. Im Fall der nur teilweise möglichen Aufnahme des Prozesses nach dessen Unterbrechung wegen Insolvenzeröffnung ist ein Teilurteil auch dann zulässig, wenn sich die Gefahr der Widersprüchlichkeit zu einer späteren Entscheidung über den nicht aufgenommenen Teil nicht ausschließen lässt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 7. Juli 2010 - XII ZR 158/09 - NZM 2011, 75; BGH Urteil vom 7. November 2006 - X ZR 149/04 - NJW 2007, 156).*)

2. Ein Vertrag über die entgeltliche Freistellung von einer Mietzinsschuld ist im Fall der Unwirksamkeit des Mietverhältnisses auf eine unmögliche Leistung gerichtet und daher nach § 306 BGB a.F. nichtig. Die Unwirksamkeit der Freistellungsvereinbarung kann in der Rechtsmittelinstanz nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Partei, die sich auf die Unwirksamkeit beruft, bereits eine Forderung aus dem Freistellungsvertrag zugesprochen worden ist und das Urteil der Vorinstanz insoweit nicht angefochten und daher rechtskräftig ist (im Anschluss an BGHZ 109, 179 = NJW 1990, 447).*)

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IMRRS 2011, 3927

BGH, Urteil vom 23.11.2011 - XII ZR 210/09

1. Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR.*)

2. Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.*)

3. Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.*)

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IMRRS 2011, 3876

OLG Hamm, Urteil vom 24.11.2011 - 28 U 196/10

1. Klagt eine (nicht existente) Einmann-GbR, ist die falsche Parteibezeichnung regelmäßig dahingehend zu berichtigen, dass der betreffende "Einpersonengesellschafter" richtige Partei des Rechtsstreits ist.*)

2. Vereinbaren zwei Rechtsanwälte in einem Untermietvertrag über Kanzleiräume, dass für den Fall unüberbrückbarer Differenzen zunächst eine Schlichtung durch die zuständige Anwaltskammer versucht werden soll, kann die auf Zahlung rückständiger Untermiete gerichtete Klage trotz unterbliebener Schlichtung durch die Anwaltskammer zulässig sein, wenn in zweiter Instanz ein richterlicher Mediationsversuch unternommen worden ist.*)

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IMRRS 2011, 3872

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2011 - 10 W 149/11

1. Rechtsstreitigkeiten zwischen Ehegatten aus gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen fallen nicht in die Zuständigkeit der Familiengerichte.

2. Für die Zulässigkeit des Rechtswegs ist der jeweilige Streitgegenstand maßgebend, der allein vom Kläger bestimmt wird. Inhalt und Rechtsnatur der vom Beklagten erhobenen Einwendungen sind dagegen für die Frage der Zuständigkeit belanglos, selbst dann, wenn zuständigkeits- und anspruchsbegründende Tatsachen zusammenfallen.

3. Eine Haupt- oder Hilfsaufrechnung des Schuldners hat auf die Rechtsnatur der vom Gläubiger geltend gemachten Ansprüche keinerlei Einfluss.

4. Gewerbliche Miet- oder Pachtverhältnisse zwischen Ehegatten gehören nicht zu den allgemeinen Zivilrechtsstreitigkeiten, die eine besondere Nähe zu familienrechtlich geregelten Rechtsverhältnissen (Verlöbnis, Ehe)aufweisen oder die in engem Zusammenhang mit der Auflösung eines solchen Rechtsverhältnisses stehen.

5. Bei noch ausstehenden Mietzinsforderungen zwischen Ehegatten handelt es sich weder um aus der Ehe herrührende Ansprüche im Sinne von § 266 Abs. 1 Nr. 2 FamFG noch um "Ansprüche im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung" im Sinne von § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG.

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IMRRS 2011, 3687

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.07.2011 - 24 U 35/11

1. Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann allein aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden.

2. Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, insbesondere das Risiko, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen sowie das Risiko einer Mietpreisentwicklung, die dazu führt, dass sich ein langfristig vereinbarter Mietzins aufgrund von Veränderungen des Marktes als nicht mehr marktüblich darstellt.

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IMRRS 2011, 3380

OLG Bremen, Urteil vom 24.03.2011 - 5 U 32/10

1. Die Verjährung des Ausgleichsanspruchs zwischen zur Sanierung Verpflichteten gemäß § 24 Abs. 2 S. 4 BBodSchG beginnt erst mit der vollständigen Beendigung der Sanierungsmaßnahmen, nicht bereits mit dem Abschluss einzelner Teilmaßnahmen.*)

2. Dem Ausgleichsanspruch gemäß § 24 Abs. 2 S. 4 BBodSchG unterliegen nicht solche Kosten, die einem Beteiligten im Rahmen des Verwaltungsverfahrens entstanden sind (Rechtsanwaltsgebühren, Gebührenrechnungen der zuständigen Behörde). Soweit hier Ausgleichsansprüche nach den allgemeinen Bestimmungen in Betracht kommen, insbesondere aus Geschäftsführung ohne Auftrag, gelten hierfür die allgemeinen Verjährungsvorschriften.*)

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IMRRS 2011, 3294

BGH, Urteil vom 10.11.1976 - VIII ZR 115/75

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 3285

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 129/08

1. Hat der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet, steht dem Mieter ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch zu, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgezehrt sind.*)

2. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot darf der Vermieter in Gewerberaummietverhältnissen nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist.*)

3. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.*)

4. Der Begriff der "Center-Managementkosten" ist ohne zusätzliche Erläuterungen nicht hinreichend bestimmt, weil keine tragfähigen Erkenntnisse dazu vorliegen, welche Tätigkeiten üblicherweise mit dem Center-Management verbunden sind.*)

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IMRRS 2011, 3284

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.09.2011 - 24 U 4/11

Vermietet der Vermieter dem Mieter einen von anderen, nicht vermieteten Räumen umschlossenen Raum ("Enklave"), ohne für einen rechtlich und tatsächlich gesicherten Zugang zu sorgen, so ist der Mieter von der Zahlung des Mietzinses befreit.*)

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IMRRS 2011, 3283

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011 - 24 U 218/10

1. Die Bezeichnung des Vermieters als "Vorname Nachname Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)" im Mietvertrag ist hinreichend bestimmt und genügt der mietrechtlichen Schriftform ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Gemeinschaft ist.*)

2. Zur Einhaltung der mietrechtlichen Schriftform gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist und, wenn die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet ist, aus den vorhandenen Unterschriften deutlich wird, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind.*)

3. Der Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" gilt auch für formgebundene Geschäfte.*)

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IMRRS 2011, 3269

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2011 - 24 U 200/10

1. Das Mietobjekt ist mangels abweichender Vereinbarungen nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte.*)

2. Eine Mietsache wird nicht vorenthalten, wenn der Mieter wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert; für das Unterschreiten dieser "Bagatellgrenze" ist der Mieter beweispflichtig.*)

3. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters, steht ihm ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens zu, der als Ersatzanspruch eigener Art nicht von einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung abhängt.*)

4. Haben die Mietvertragsparteien vor mehr als 40 Jahren eine Abfindung des Mieters für Investitionen in das Mietobjekt vereinbart und hat der Mieter diese zeitlich befristete und von weiteren Bedingungen abhängige Abfindung nicht rechtzeitig in Anspruch genommen, so erlischt der Aufwendungsersatzanspruch und wird nicht durch einen Bereicherungsanspruch ersetzt.*)

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IMRRS 2011, 3268

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.06.2011 - 24 U 123/09

1. Ist auf Grund eines im Vorprozess ergangenen Urteils rechtskräftig festgestellt, dass der Mieter dem Vermieter für alle schadensrechtlichen Folgen eines Brandereignisses einschränkungslos haftet, ist jener nicht mit dem Einwand ausgeschlossen, der Vermieter könne nicht die Kosten der Wiederherstellung des Grundstücks (Reparaturkosten), sondern nur den geringeren Zeitwert des Grundstücks ersetzt verlangen.*)

2. Der Herstellungsaufwand ist nicht um einen Wertzuwachs "neu für alt" zu kürzen, wenn sich der Geschädigte an dem Wertzuwachs nicht bereichern würde.*)

3. Ob dem Geschädigten die Wiederherstellung eines beschädigten Grundstücks dann aus rechtlichen Gründen unmöglich ist, wenn er es im beschädigten Zustand veräußert, bleibt offen.*)

4. Der für die Restitution erforderliche Aufwand ist unangemessen, wenn er den Verkehrswert des Grundstücks um mehr als das Doppelte, nämlich ca. 135% übersteigt.*)

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IMRRS 2011, 3232

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.05.2011 - 24 U 150/10

1.Unterzeichnen beide Partner den Mietvertrag in einer Vertragsurkunde, müssen die beiderseitigen Unterschriften den gesamten Vertragsinhalt decken und den Vertragstext räumlich abschließen.*)

2. Steht beim Mietzweck die gewerbliche Nutzung im Vordergrund, so ist allgemeines Mietrecht maßgeblich und es sind Regelungen über den Kündigungsschutz in Wohnraummietverhältnissen nicht anwendbar.*)

3. Nutzt eine GmbH als Mieterin das Mietobjekt hauptsächlich selbst und gestattet sie ihrem Geschäftsführer, das Objekt als Untermieter auch zu Wohnzwecken zu nutzen, so ist er nicht Endmieter einer gewerblichen Zwischenvermietung und genießt nur eingeschränkten Kündigungsschutz.*)

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IMRRS 2011, 3231

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2011 - 24 U 106/10

1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Gesamtkosten nicht angegeben sind.*)

2. Der Vermieter kann die Abrechnung noch während des Rechtsstreits um wesentliche Merkmale vervollständigen und sachlich berichtigen.*)

3. Für die formelle Wirksamkeit unschädlich ist die Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen in dem Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung.*)

4. Die Fälligkeit einer formell wirksamen Abrechnung ist nicht bis zum Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist hinausgeschoben.*)

5. Der Mieter darf die abgerechneten Heizkosten nicht bloß pauschal wegen ihrer angeblich ungewöhnlichen Höhe bestreiten, ohne sich dabei konkret auf die Unrichtigkeit bestimmter zugrunde liegender Berechnungsfaktoren zu beziehen.*)

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IMRRS 2011, 3226

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.11.2010 - 24 U 120/10

1. Die Klausel eines Pachtvertrages:

"Die Verpächterin räumt dem Pächter zweimalige Option von jeweils 5 Jahren ein, die dann wirksam wird, wenn das Vertragsverhältnis nicht 12 Monate vor Ablauf der Vertragszeit gekündigt wird."

ist als fingierte Ausübung eines Optionsrechts des Pächters auszulegen.*)

2. Die schon im Vertrag fingierte Ausübung der Option bezweckt die Einhaltung der Schriftform langfristiger Mietverträge zum Schutz des Grundstückserwerbers.*)

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IMRRS 2011, 3220

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.07.2011 - 24 U 31/11

1. Solange die zuständige Behörde trotz eines Verstoßes gegen Brandschutzvorschriften eine Nutzung des Mietobjekts (hier: Arztpraxis) duldet und der Gebrauch nicht oder nur unerheblich beeinträchtigt ist, liegt ein Mangel nicht vor.*)

2. Die Äußerung des Vermieters, ein Mahnschreiben des Mieters mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung wirke wie eine Nötigung, stellt noch keinen Grund zur außerordentlichen Kündigung dar.*)

3. Schimmelpilzbildung in einer Arztpraxis berechtigt zur Minderung, deren Höhe sich an deren Ausbreitung und dem gesundheitsgefährdenden Ausmaß bemisst.*)

4. Auf Schimmelpilzbildung in seiner Arztpraxis kann der Mieter eine fristlose Kündigung erst stützen, wenn der Vermieter nach Anzeige des Mangels nicht alsbald für Abhilfe sorgt.*)

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IMRRS 2011, 3167

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.06.2011 - 24 U 149/10

1. Bleiben die Partner im Modus der Vertragsverhandlungen, kommt es ihnen dennoch aber gerade darauf an, miteinander schon eine vertragliche Bindung einzugehen, obwohl sie noch keine vollständige Einigung über alle zu regelnden Punkte getroffen haben, so ist die Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 S. 1 BGB nicht anwendbar.*)

2. Haben die Parteien sich über die wesentlichen Punkte des Mietvertrages geeinigt, so kann ohne ausdrückliche Regelung eine anhand von Indizien festzustellende Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ohne Abrechnung getroffen worden sein.*)

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IMRRS 2011, 3166

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.04.2011 - 24 U 195/10

1. Die sogenannte doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel ist jedenfalls als Individualabrede zulässig und bewirkt, dass die Schriftform für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nicht durch individuelle mündliche Vereinbarung ohne eine klare Absprache über die Geltung des mündlich Vereinbarten entgegen dem ursprünglich vereinbarten Formerfordernis abbedungen werden kann (Anschluss an BGHZ 66, 378, 382).*)

2. Ein vertragliches Aufrechnungsverbot, von dem "unbestrittene" Forderungen ausgenommen sind, gilt auch nicht, wenn die im Rechtsstreit aufgerechnete Gegenforderung entscheidungsreif ist.*)

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IMRRS 2011, 3165

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.03.2011 - 24 U 95/10

1. Der Vermieter ist ohne besondere Vereinbarung nicht berechtigt, zusätzlich zur vereinbarten Miete Umsatzsteuer zu verlangen.*)

2. Ob eine solche Vereinbarung getroffen worden ist, ist durch Auslegung des Mietvertrages nach allgemeinen Auslegungsregeln festzustellen.*)

3. Nachträgliches Verhalten der Parteien kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten jedenfalls dann von Bedeutung sein, wenn die vertraglichen Bestimmungen nicht eindeutig sind.*)

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IMRRS 2011, 3163

OLG Naumburg, Urteil vom 16.08.2011 - 9 U 16/11

1. Grundsätzlich hat der Mieter bei beendeten Mietverhältnissen das Recht, die Betriebskostenvorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen, wenn der Vermieter für einen bestimmten Abrechnungszeitraum die geschuldete Abrechnung nicht innerhalb angemessener Frist erteilt. Insbesondere ist er nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen.

2. Es besteht kein Rückzahlungsansprucht des Mieters bei laufenden Mietverhältnissen.

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IMRRS 2011, 2969

OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2011 - 13 U 1179/10

Der Insolvenzverwalter kann gemäß § 366 BGB bestimmen, dass bei der Auskehrung von Erlösen für Gegenstände, die einem Vermieterpfandrecht unterliegen, zunächst Masseverbindlichkeiten getilgt werden sollen.

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IMRRS 2011, 2918

BGH, Urteil vom 24.11.1995 - V ZR 88/95

a) Verwendungen sind Vermögensaufwendungen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung der Sache dienen.*)

b) Die tatsächlich erbrachte geldwerte Arbeitsleistung des Besitzers ist eine Vermögensaufwendung.*)

c) Die geldwerte Eigenarbeit darf bei notwendigen Verwendungen ohne Einschränkung und bei nützlichen Verwendungen nach Maßgabe einer noch vorhandenen Wertsteigerung auf Eigentümer abgewälzt werden.*)

d) Der tatsächliche geldwerte Arbeitsaufwand, der ohne das schädigende Ereignis nicht erbracht worden wäre, ist ebenso ein Vermögensschaden wie die verhinderte geldwerte Arbeitsleistung (teilweise Aufgabe von BGHZ 69, 34).*)

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IMRRS 2011, 2868

VG Gelsenkirchen, Urteil vom 07.07.2011 - 5 K 2759/09

1. Jedenfalls dann, wenn es - wie hier - um einen Erlass für einen Zeitraum vor der Änderung des § 33 GrStG durch Artikel 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794, 2844) geht, können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages nur dann erfüllt sein, wenn entweder ein "strukturell bedingter" Leerstand vorliegt oder der Minderertrag des Grundstück auf "vorübergehende" Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen "atypisch" sind.*)

2. Auch eine beachtliche Ertragsminderung durch einen Mieterwechsel kann durchaus erlassrelevant sein, wenn nicht im Einzelfall Umstände vorliegen, die die atypische Ertragsminderung dennoch als "normal" erscheinen lassen. Insoweit ist auch ein längerer Leerstand einer in einem vermietbaren Zustand befindlichen Immobilie, der auf Umständen beruht, die außerhalb der Einflussmöglichkeiten des Grundstückseigentümers liegen, wie z. B. eine mangelnde Mieternachfrage, ohne weiteres atypisch im vorstehenden Sinne.*)

3. Ebenso wird man bei gewerblich genutzten Objekten einen längerfristigen Leerstand zwischen zwei Mietverträgen als einen atypischen Zustand zu bewerten haben. Etwas anderes kommt für gewerblich genutzte Objekte allenfalls dann in Betracht, wenn das Objekt ein derart besonderes Verwendungsprofil aufweist, das einen längerfristigen Leerstand wiederum als durchaus typisch erscheinen lässt.*)

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IMRRS 2011, 2732

OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2011 - 9 U 213/10

1. Die Auslegung der zwischen den Parteien eines Formularmietvertrages getroffenen mietvertraglichen Regelungen wird mit Rücksicht auf den abstrakt-generellen Charakter allgemeiner Geschäftsbedingungen von dem Grundsatz objektiver Auslegung bestimmt. Danach sind die durch die Parteien vereinbarten Regelungen ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird.

2. Werden in der Vertragsurkunde und in Anlagen, die Bestandteil dieses Vertrages sind, widersprüchliche Regelungen getroffen, ohne dass eine Konfliktregelung existiert, so ist die Schriftform des § 566 Satz 1 a.F. BGB nicht gewahrt, da nicht alle wesentlichen Regelungen des Vertrages schriftlich festgelegt worden sind. Die unterbliebene Wahrung der Schriftform nach § 566 Satz 1 BGB a. F. hat zur Folge, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Eine Kündigung kann dann unter Einhaltung der in § 580 a Abs. 2 BGB normierten Frist erfolgen.

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IMRRS 2011, 2690

AG Köln, Urteil vom 26.10.2010 - 221 C 128/09

1. Die "Gebrauchsfähigkeit bzw. Dichtheit" einer Gasrohre muss alle 12 Jahre überprüft werden.

2. Kosten für eine in einem 5- jährigen Turnus durchgeführte Gasdichtigkeitsprüfung widersprechen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach nur Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

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IMRRS 2011, 2688

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2011 - 3 U 137/10

1. Unterhält nur einer vom mehreren Mitmietern eine Rechtsschutzversicherung, sind auch die übrigen Mitmieter mitversichert, so dass die Rechtsschutzversicherung die allen Mietern entstehenden Kosten eines Mietrechtsstreits zu übernehmen hat.

2. Zu den unter die Deckung fallenden Kosten gehören auch die Mehrvertretungszuschläge nach VV Nr. 1008 RVG.

3. Verstirbt ein mitversicherter Mitmieter, so erstreckt sich die Deckungspflicht auch auf die bei Vertretung der Erbengemeinschaft neu entstehenden Mehrvertretungsgebühren.

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IMRRS 2011, 2597

AG Rendsburg, Urteil vom 04.06.2010 - 3 C 85/10

1. Eine Heizkostenabrechnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn unklar bleibt, aufgrund welcher Schätzgrundlage das Abrechnungsunternehmen einen Ablesewert geschätzt hat.

2. Die tatsächliche Ablesung eines Zählers muss sich im Wesentlichen mit dem Ablesezeitraum decken, wobei geringfügige Über- oder Unterschreitungen hinnehmbar sind. Ein Zeitpunkt von 10 Wochen nach dem Ende der Heizperiode ist nicht mehr ausreichend.

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IMRRS 2011, 2552

KG, Urteil vom 12.09.2011 - 8 U 141/11

Zur Durchsetzung der Betriebspflicht durch einstweilige Verfügung.*)

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IMRRS 2011, 2525

OLG Hamburg, Urteil vom 30.03.2011 - 4 U 100/07

1. Nach deutschem Prozessrecht ist eine Zuständigkeit deutscher Gerichte für Insolvenzanfechtungsklagen gegen einen in Dänemark wohnhaften Anfechtungsgegner nicht begründet.

2. Deutsche Gerichte sind im Geltungsbereich des EuGVÜ für die Entscheidung über eine gegenüber einer ausländischen Partei erklärten Prozessaufrechnung mit bestrittenen inkonnexen Gegenforderungen zuständig. Eine internationale Zuständigkeit für die Entscheidung über die Gegenforderungen muss dafür nicht gegeben sein.

3. Ein rechtlicher Zusammenhang im Sinne von § 33 ZPO liegt dann vor, wenn die geltend gemachten Forderungen auf ein gemeinsames Rechtsverhältnis zurückzuführen sind. Dies ist bei einem Anspruch des Vermieters auf Bezahlung und dem Anspruch des Insolvenzverwalters auf Rückzahlung der geleisteten Mieten des Schuldners nicht der Fall. Die Insolvenzanfechtungsansprüche haben ihre Grundlage im Insolvenzrecht mit ganz anderen Anknüpfungstatsachen - wie Zahlungsunfähigkeit und Kenntnis des Anfechtungsgegners hiervon - als die mietrechtlichen Zahlungsansprüche.

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IMRRS 2011, 2463

LG Essen, Urteil vom 02.08.2011 - 15 S 116/11

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter erst nach erfolgloser Fristsetzung zur Nacherfüllung.

2. Ebenso wie den Vermieter im Fall der Inbesitznahme der Mietwohnung durch verbotene Eigenmacht eine Obhutspflicht für die eingebrachten Sachen des Mieters trifft (IMR 2010, 416), trifft den Mieter eine Obhutspflicht für das ihm vom Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses überlassene Inventar.

3. Zwar kommt eine Umkehr der Beweislast für den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der überlassenen Gegenstände im Normalfall nicht in Betracht. Anders jedoch, wenn die Verletzung der Obhutspflicht durch den Mieter feststeht - wie im umgekehrten Fall die Verletzung der Vertragspflicht des Vermieters feststehen muss - und diese Pflichtverletzung generell zur Verursachung des vom Vermieter behaupteten Schadens geeignet ist.

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IMRRS 2011, 2422

OLG Koblenz, Beschluss vom 03.06.2011 - 2 U 793/10

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution kann eine schwerwiegende Störung des gewerblichen Mietverhältnisses sein, weil der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis hat. Hierauf kann eine außerordentliche Kündigung jedoch nicht gestützt werden, wenn seit Kenntnis des Vorliegens des Kündigungsgrundes - Nichtzahlung der Kaution - 10 Monate vergangen sind.*)

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IMRRS 2011, 2409

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.02.2011 - 24 U 170/10

1. Da dem Vermieter die altersbedingte Abnutzung des PVC-Bodens in den Räumen einer Arztpraxis durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last fällt, hat er zur Haftung des Mieters zu beweisen, dass die Ursache der Schäden im Verantwortungsbereich des Mieters lag (unsachgemäße Reinigung).*)

2. Der Vermieter ist auch dafür beweisbelastet, dass eine von dem Mieter vorgenommene Erneuerung des Fußbodenbelages zu einem Schaden an der Mietsache geführt hat.*)

3. Ein fast 20 Jahre alter Fußbodenbelag in den Räumen einer Arztpraxis ist im Allgemeinen vollständig abgenutzt.*)

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IMRRS 2011, 2406

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.02.2011 - 24 U 121/10

1. Eine unter Mitwirkung des Mieters durch Rechtsgeschäft vereinbarte Auswechslung des Vermieters lässt die Bürgenhaftung für Verbindlichkeiten des Mieters unberührt.*)

2. Der bisherige Vermieter verliert durch den Eintritt des neuen Vermieters die Gläubigerstellung aus dem Bürgschaftsvertrag.*)

3. Tritt der neue Vermieter seine Bürgschaftsforderung erst im zweiten Rechtszug an den früheren Vermieter ab, so liegt eine an § 533 ZPO zu messende Klageänderung vor.*)

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IMRRS 2011, 2405

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2011 - 24 U 6/10

1. Da der Hauptvermieter keine Vertragsbeziehungen zu den Untermietern unterhält, bleibt die Beendigung des Hauptmietverhältnisses grundsätzlich ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse.*)

2. Das Verfahren der Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung wird nicht dadurch beeinflusst, dass der Kläger und Berufungskläger kein Interesse mehr an einer sachlichen Entscheidung über seinen im Berufungsrechtszug zunächst weiterverfolgten Klageantrag hat und deshalb den Rechtsstreit in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt hat.*)

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IMRRS 2011, 2404

OLG Naumburg, Beschluss vom 19.05.2011 - 1 W 14/11

Der Senat schließt sich der Ansicht anderer Oberlandesgerichte an, wonach bei einer Klage auf künftige Nutzungsentschädigung weder § 41 GKG noch § 9 Satz 1 ZPO für die Streitwertbemessung maßgeblich sind, sondern § 3 ZPO. Diesen zugrunde gelegt, sind aber die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen, hier die durchschnittliche Dauer des Erkenntnisverfahrens und die voraussichtliche Dauer bis zur Räumung.*)

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IMRRS 2011, 2397

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2010 - 24 U 109/10

Das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist weder dafür bestimmt noch dazu geeignet, das Unternehmerrisiko des Mieters einseitig zu Lasten des Vermieters zu verändern (hier Umsatzrückgang im Ladenlokal des Mieters).*)

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IMRRS 2011, 2396

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.12.2010 - 24 U 65/10

1. Es stellt einen erheblichen Mangel einer vermieteten Gaststätte dar, wenn sie in den Monaten August und September nicht ausreichend beheizt werden kann.*)

2. Der Vermieter kann ein etwaiges Recht, die Heizleistung wegen bestehender Mietrückstände zu verweigern, nicht nachträglich im Rechtsstreit erstmals mit Erfolg zu seiner Rechtfertigung geltend machen.*)

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IMRRS 2011, 2394

LG Köln, Urteil vom 30.08.2011 - 5 O 299/10

Ist hinreichend wahrscheinlich, dass der in einem Urkundenprozess geltend gemachte Zahlungsanspruch auf einem Vertrag beruht, der deshalb nichtig ist, weil es sich bei der versprochenen Leistung um eine rechtswidrige Beihilfe handelt, ist der Urkundenprozess nicht statthaft.

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