Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5084 Entscheidungen insgesamt

Online seit 18. Februar

IMRRS 2026, 0207

BGH, Beschluss vom 21.01.2026 - XII ZB 142/25

1. Haben Ehegatten, die keine Ehegatten-Innengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135, und Urteil vom 04.02.1982 - IX ZR 88/80, IMRRS 2007, 2577 = NJW 1982, 1753).*)

2. Der Antrag ist auf Zustimmung zu einer konkret zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135).*)

3. Die Entscheidung, ob nach erfolgter Regelung der Benutzung tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.*)

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IMRRS 2026, 0171

LSG Bayern, Urteil vom 27.06.2025 - L 8 SO 244/24

1. Zur offensichtlichen Unzulässigkeit von Anträgen wegen Besorgnis der Befangenheit.*)

2. Kosten der Zwangsräumung einer Wohnung sind keine laufenden Unterkunftskosten.*)

3. Kosten der Zwangsräumung sind auch keine Umzugskosten.*)

4. Auch ein Anspruch auf Übernahme von Mietschulden ist ausgeschlossen.*)

5. Es besteht auch kein Anspruch auf Hilfe zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten. Bei den Kosten der Zwangsräumung handelt es sich insbesondere nicht um Maßnahmen i.S.d. § 68 Abs. 1 Satz 1 SGB XII.*)

6. Zur Verfassungsmäßigkeit v.a. der Bedarfe für Unterkunft und Heizung.*)

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Online seit 17. Februar

IMRRS 2026, 0089

AG Kreuzberg, Urteil vom 10.04.2025 - 23 C 5041/24

1. Wird eine Staffelmiete erst für die Zeit nach Ende einer Mietpreisbindung während des Bindungszeitraums vereinbart, so ist sie dennoch unwirksam, wenn der zu Grunde liegende Fördervertrag das ausdrückliche Verbot einer Staffelmiete enthält.

2. Für die Anwendbarkeit der §§ 300 ff. BGB kommt es nicht darauf an, ob der Betroffene selbst Vertragspartei ist.

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IMRRS 2025, 1550

LG Berlin II, Urteil vom 15.07.2025 - 65 S 5/25

1. Eine Untervermietung von öffentlich geförderten Wohnungen ist nur an Personen möglich, die eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau besitzen.

2. Für die Frage, ob die Wohnung mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet wird, kommt es auf das Verhältnis der ausschließlich von Untervermietern genutzten Räume zu den ausschließlich den Untermietern vorbehaltenen Räumen an. Die gemeinschaftlich zu nutzenden Wohnflächen bleiben unberücksichtigt.

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Online seit 16. Februar

IMRRS 2026, 0091

LG Berlin II, Urteil vom 17.06.2025 - 65 S 9/25

1. Die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete darf auf der Grundlage ordnungsgemäß aufgestellter Mietspiegel festgestellt werden.

2. Die Miete eines Zimmers ist objektiv nicht vergleichbar mit der Miete einer in sich abgeschlossenen Ein-Zimmer-Wohnung, in der dem Mieter Bad und Küche zur Alleinnutzung zur Verfügung stehen.

3. Allein auf die Größe des Zimmers zuzüglich anteiliger Gemeinschaftsflächen als Mietgegenstand zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nicht abgestellt werden.

4. Die Vermietung von einzelnen Zimmern einer Wohnung durch den Vermieter führt nicht dazu, dass ein Sonderteilmarkt entsteht.

5. Die (subjektive) Entscheidung des Vermieters, die Wohnung zimmerweise zu vermieten und nicht als Ganzes, ist als solche rein verwaltender Art und lässt den objektiven Wohnwert der Wohnung vollkommen unberührt.

6. Die Unwirksamkeit der Befristung des Mietvertrags führt dazu, dass eine ausfüllungsbedürftige planwidrige Lücke im Vertrag entstanden ist, die dahin zu schließen ist, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

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Online seit 13. Februar

IMRRS 2026, 0109

AG Schöneberg, Urteil vom 21.05.2025 - 4 C 39/25

1. Nur zu vorübergehendem Gebrauch ist Wohnraum vermietet, wenn das Mietverhältnis nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein soll, wenn also nur ein kurzzeitiger Sonderbedarf gedeckt werden soll.

2. Bei einem Mietvertrag mit ursprünglicher Befristung auf drei Jahre ist davon auszugehen, dass allgemeiner Wohnbedarf gedeckt werden soll.

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Online seit 11. Februar

IMRRS 2026, 0111

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.06.2025 - 32048 C 83/25

1. Bei Begründung einer Bankverbindung durch einen Privatkunden bei der Bank ist die Annahme wirklichkeitsfremd, dass dies ohne die Einbeziehung der standardmäßig zu Grunde gelegten AGB-Banken gelingen kann.

2. Die Privatinsolvenz des Mieters berührt das Pfandrecht und die daraus entstehenden Rechte des Pfandgläubigers (hier: die Bank) nicht.

3. Ein vom Mieter bei der Bank eingerichtetes Sparguthaben, das der Mieter als Mietkaution an den Vermieter verpfändet, kann die Bank auch nach der Restschuldbefreiung des Mieters aufgrund ihres vertraglichen Pfandrechts (AGB-Banken) die Auszahlung verweigern und die Forderung verwerten.

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Online seit 10. Februar

IMRRS 2026, 0148

LG Berlin II, Urteil vom 14.01.2026 - 66 S 18/25

1. Die Schonfristzahlung greift auch bei einer ordentlichen Kündigung und macht diese unwirksam.

2. Die gegenteilige Rechtsprechung des BGH bietet inhaltlich zu zahlreichen Auslegungsparametern keine Antworten, so dass sie in der Gesamtschau nicht überzeugen kann.

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Online seit 4. Februar

IMRRS 2026, 0118

LG Berlin II, Urteil vom 31.07.2025 - 65 S 24/25

1. Ein Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlässt und selbst nicht mehr bewohnt, da dies eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellt.

2. Die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters, auch wenn der Mieter einen Anspruch auf diese Erlaubnis hat, solange der Mieter die Wohnung selbst noch bewohnt.

3. Der Vermieter kann die Mietsache auch von einem Dritten zurückfordern, dem der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis zum Gebrauch überlassen hat, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

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Online seit 2. Februar

IMRRS 2026, 0128

BGH, Urteil vom 28.01.2026 - VIII ZR 228/23

1. Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22, Rz. 33 f., IMR 2024, 6 = NZM 2024, 27) - grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, Rz. 8, IMRRS 2006, 0387 = NJW 2006, 1200; vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, Rz. 13 f., IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717; vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17, Rz. 55, IMR 2018, 141 = BGHZ 217, 263; vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22, Rz. 21., IMR 2023, 494 = NZM 2023, 924; vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22, Rz. 34, IMR 2024, 6 = NZM 2024, 27).*)

2. Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.*)

IMRRS 2026, 0115

BGH, Urteil vom 21.01.2026 - VIII ZR 247/24

1. Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung i.S.v. § 577a BGB.*)

2. Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Erwerbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren.*)

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Online seit Januar

IMRRS 2026, 0097

LG Berlin II, Beschluss vom 22.07.2025 - 63 S 49/25

Das Aufstellen eines Schuhregals im Treppenhaus rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter das Regal nach Zugang der Kündigung unverzüglich beseitigt hat.

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IMRRS 2026, 0090

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 209/24

1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigungen müssen Vermieter und Bedarfsperson (Sohn, Tochter) einen konkreten Plan gefasst haben, dass die Bedarfsperson in die gekündigte Wohnung einziehen soll. Das grundsätzliche Interesse der Bedarfsperson den Lebens- und Arbeitsmittelpunkt nach Berlin zu verlegen, reicht dazu ebenso wenig wie die nachvollziehbare Intention der Vermieter, zwei Mietwohnungen in Berlin zu erwerben, um diese (irgendeinem) ihrer Kinder zur Verfügung zu stellen.*)

2. Dem konkreten Nutzungswunsch steht nicht entgegen, dass der Sohn mit seinen Eltern noch keine konkrete Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe getroffen und die Wohnung auch noch nicht persönlich besichtigt hat.*)

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IMRRS 2026, 0178

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 07.11.2022 - 44 C 443/22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2026, 0087

KG, Beschluss vom 01.09.2025 - 12 U 52/25

1. Nach Abmahnung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung kann grundsätzlich bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung geeignet sein, eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Im Einzelfall können Ausnahmen in Betracht kommen, wobei stets eine Abwägung der Einzelfallumstände erforderlich ist.

2. Täuschendes Verhalten des Mieters kann neben unpünktlichen Mietzahlungen eine erhebliche Erschütterung der Vertrauensgrundlage zwischen den Vertragsparteien darstellen und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen.

3. Im Rahmen der nach § 719, § 707 ZPO zu treffenden Ermessensentscheidung hat das Gericht die widerstreitenden Interessen des Gläubigers und des Schuldners umfassend abzuwägen. Dabei ist die Wertentscheidung des Gesetzgebers (§§ 708, 709 ZPO) zu beachten, dass grundsätzlich den Belangen des Vollstreckungsgläubigers der Vorrang gebührt. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nur in Betracht, wenn die Berufung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand bei der gebotenen Abwägung überwiegende Interessen der Schuldnerpartei an der vorläufigen Einstellung der Zwangsvollstreckung aus der angefochtenen Entscheidung bestehen.

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IMRRS 2026, 0201

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 10.10.2022 - 44 C 333/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2026, 0083

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.11.2025 - 104 C 5062/25

Eine formularmäßige Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn sie nicht klar und verständlich darstellt, dass gem. § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB neben der vereinbarten Indexmiete nur verlangt werden kann, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

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IMRRS 2026, 0056

OLG Hamm, Urteil vom 05.01.2026 - 18 U 119/24

1. Die Erfüllungswirkung der Hinterlegung setzt u.a. voraus, dass sich der "wahre" Gläubiger zumindest unter den vom hinterlegenden Gläubiger bezeichneten Gläubigern befindet und als solcher zumindest bestimmbar ist, wofür es auf die objektive Sicht der Hinterlegungsstelle ankommt.*)

2. Der Zwangsverwalter kann die Auszahlung hinterlegter Mieten an einen Nichtberechtigten genehmigen, um ihn sodann auf Wertersatz (§ 816 Abs. 2 BGB) in Anspruch zu nehmen.*)

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IMRRS 2026, 0200

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 17.11.2023 - 41 C 457/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2026, 0176

AG Lehrte, Urteil vom 03.08.2022 - 9 C 347/21

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2026, 0051

BVerfG, Beschluss vom 06.10.2025 - 1 BvR 2024/24

1. Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, weil die Beschwerdeführerin entgegen der Begründungsanforderungen aus § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92 BVerfGG nicht vorgetragen hat, dass sie vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde den Rechtsweg gem. § 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG erschöpft hat.

2. Macht ein Räumungsschuldner für den Fall des zwangsweisen Wohnungsverlusts substanziiert ihm drohende schwer wiegende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sachkunde - zur Achtung von Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

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IMRRS 2026, 0053

AG Köpenick, Urteil vom 14.01.2026 - 4 C 165/25

1. Zeigt der Mieter einen Mietmangel nicht an, kann er diesbezüglich auch nicht mindern.

2. Enthält ein vorbereitender Schriftsatz eine Kündigung, muss diese gem. § 130e ZPO klar erkennbar sein, damit der Zugang beim Empfänger derselben fingiert wird.

3. Eine Klageschrift mit einer Kündigung, die klar erkennbar durch Fettdruck und Zentrierung hervorgehoben ist, und die qualifiziert elektronisch signiert ist und der eine entsprechende Vollmacht als Anlage beilag, genügt diesen Anforderungen.

4. Wenn der Mangel vor der Kündigung des Mietverhältnisses eingetreten ist, kommt auch eine Minderung der Nutzungsentschädigung in Betracht.

5. Auch hier bedarf es jedoch einer Anzeige des Mietmangels.

6. Ein Mangel mindert die Nutzungsentschädigung zudem dann nicht, wenn der Vermieter wegen einer Verletzung der gem. § 536c Abs. 1 BGB bestehenden Anzeigepflicht, erst während der Vorenthaltungszeit von dem Mangel erfährt.

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IMRRS 2026, 0055

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 03.12.2025 - L 2 AS 559/25

1. Bei einem jahrelang gelebten Mietverhältnis unter Verwandten kann, auch wenn nun über einen längeren Zeitraum der Mietzins nicht abgeführt wird, nicht ohne Weiteres ein Scheingeschäft angenommen werden.*)

2. Werden bei einem Mietverhältnis unter engen Verwandten bei Nichtzahlung des Mietzinses nicht unmittelbar juristische Konsequenzen eingeleitet, so rechtfertigt dies nicht automatisch die Annahme eines Scheingeschäfts.*)

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IMRRS 2025, 1621

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.08.2025 - 33029 C 10/23

1. Das abgerechnete Betriebskostenguthaben ist auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet.

2. Aus der Betriebskostenabrechnung können die Anspruchsvoraussetzungen bewiesen werden, soweit sie nicht unstreitig sind.

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IMRRS 2026, 0028

LG Hamburg, Urteil vom 18.12.2025 - 334 S 13/22

1. Die Errichtung eines Neubaus vor dem Balkon einer Wohnung in einem Bestandsgebäude kann zu einer dauerhaften Mietminderung wegen Verschattung und Verdunkelung führen.

2. Ein Leitgedanke des § 906 BGB ist die Situationsgebundenheit von Grundstücken. Auch dieser Leitgedanke ist für den Mangelbegriff im Wohnraummietrecht mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall maßgeblich und heranzuziehen.

3. Für die einzelfallbezogene Feststellung einer wesentlichen Verschattung und Verdunkelung kommt es entscheidend auf den Vergleich der Lichtverhältnisse vor und nach Verbauung der Lichtquelle an.

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IMRRS 2025, 1491

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.11.2025 - 107 C 5030/25

1. Bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; "Vorratskündigungen" sind unzulässig.

2. Sofern der Vermieter keine Stellenzusage oder noch laufende Bewerbungsverfahren im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung hat, ist seine Nutzungsabsicht, in diesen Ort zu ziehen und beruflich neu anzufangen, nur vage.

3. Alleine der bloße Gedanke, ein Unternehmen im Ort der Mietwohnung gründen zu wollen, genügt für die Annahme, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung der Wohnung besteht, nicht.

4. Wenn der Vermieter ernsthaft einen Umzug in die Wohnung erwogen hätte, hätte es nahe gelegen, entweder die Ausstattung der Wohnung - zumindest überschlägig hinsichtlich der fest verbauten sanitären Einrichtungen - zu kennen oder Umgestaltungspläne zu haben.

5. Zur Überprüfung, ob tatsächlich Eigenbedarf besteht, darf sich der Mieter eines Detektivs bedienen, dessen Ergebnisse im Verfahren als Beweis dienen können.

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IMRRS 2026, 0189

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 22.03.2023 - 41 C 587/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0742

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025 - 33050 C 204/24

1. Für die Minderung ist eine Gesamtabwägung entscheidend.

2. Eine diffuse Mängelbehauptung reicht nicht.

3. Sachanträge müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

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IMRRS 2025, 1620

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.11.2025 - 2-11 S 107/24

1. Die Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes (100 KBE/100 ml) begründet, ohne Tauglichkeitsbeeinträchtigung, keinen minderungsrelevanten Mangel.

2. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist objektiv festzustellen; subjektive/individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt.

3. Entwarnungs-Signale sind zu beachten!

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IMRRS 2026, 0186

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 10.05.2023 - 41 C 197/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 1622

AG Stadthagen, Urteil vom 10.07.2024 - 4 C 531/23

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen müssen nicht nur substanziiert sein, sondern setzen auch eine vorherige Belegeinsicht voraus.

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IMRRS 2025, 1615

LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 - 2 S 264/24

1. Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Maßgeblich ist, ob im konkreten Fall der Pflichtverletzung soviel Gewicht beizumessen ist, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien hierdurch nachhaltig gestört worden ist und welche Bemühungen der Mieter zur Erfüllung/Schadensbeseitigung unternommen hat.

3. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, der vollständige Ausgleich der offenen Mietforderungen, die künftige Einrichtung des Dauerauftrags durch den Mieter und die wirtschaftlichen Konsequenzen für den Vermieter sind hierbei zu würdigen.

4. Macht der Vermieter im Räumungsprozess selbst den Vorschlag, bei Kostenübernahme durch den Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen, wird deutlich, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien noch besteht.

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IMRRS 2026, 0293

LG Berlin II, Beschluss vom 27.11.2025 - 66 S 118/25

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2026, 0030

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

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IMRRS 2026, 0025

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2025 - 33076 C 50/25

1. Der Entzug der Wohnberechtigung berechtigt den Vermieter einer Sozialwohnung zur Kündigung.

2. Dies gilt erst recht, wenn das Amt für Wohnungswesen den Vermieter zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen hat, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.

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IMRRS 2026, 0288

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.12.2024 - 33026 C 128/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2026, 0002

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.*)

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.*)

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IMRRS 2025, 1549

OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.09.2025 - 5 W 1424/25

1. Die weitere Beschwerde ist nur statthaft, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Die Prozessbevollmächtigten haben ein eigenes Beschwerderecht.

3. Im Rahmen der weiteren Beschwerde wird nur geprüft, ob die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.

4. Der Festsetzung des Streitwerts eines Antrags auf Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung auf 10 Monate der Bruttomiete ist ermessensfehlerfrei.

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IMRRS 2025, 1548

LG Regensburg, Beschluss vom 30.07.2025 - 24 T 152/25

1. Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist nicht nach § 9 ZPO zu bestimmen, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.

2. Bei einfach gelagerten Fällen kann die Dauer bis zur tatsächlichen Räumung und Herausgabe mit 10 Monaten bemessen werden.

3. Der Gesamtstreitwert bei einem Verfahren auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung setzt sich aus der Jahresnettomiete für den Räumungsantrag, der Höhe der rückständigen Miete und der 10-fachen Bruttomiete für die laufende Nutzungsentschädigung zusammen.

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Online seit 2025

IMRRS 2025, 1556

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2025 - 47 C 356/23

1. Mängel der Mietsache sind im Zweifel nachzuweisen.

2. Ob eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden.

3. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen.

4. Auch ein erheblicher Befall der Wohnung durch Silberfische kann nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

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IMRRS 2025, 1612

LG Hamburg, Urteil vom 10.06.2025 - 311 S 4/25

Die Nutzung der Mietwohnung als Zweitwohnung für kulturelle Besuche und familiäre Treffen erfüllt die Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

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IMRRS 2025, 1058

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2025 - 8 U 421/25

1. Zur Auslegung der Besonderen Bedingungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser.*)

2. Einem Risikoausschluss in den Besonderen Vereinbarungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser, demzufolge sich der Versicherungsschutz nicht auf Schäden bezieht, die darauf beruhen, dass Aufträge nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden, unterfallen gegen den mit der Erstellung von Hausnebenkosten- und Heizkostenabrechnungen für die Mieter beauftragten Versicherungsnehmer erhobene Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Abrechnung.

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IMRRS 2025, 1601

AG Heidenheim, Urteil vom 27.02.2024 - 5 C 760/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2025, 1600

AG Dannenberg, Urteil vom 27.02.2024 - 31 C 277/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2025, 1598

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.11.2025 - 14 B 1074/25

1. Eine anderweitige Unterbringung i.S.d. § 9 Abs. 5 Satz 1 WStG erfordert nicht die tatsächliche Verbringung der Bewohnerinnen und Bewohner in den Ersatzwohnraum. Erforderlich, aber auch ausreichend ist es, dass die Verfügungsberechtigten Ersatzwohnraum in einer Weise anbieten, dass dieser durch die Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich bezogen werden kann.*)

2. Angeboten werden muss eine anderweitige Unterbringung zu zumutbaren Bedingungen. Das setzt im Hinblick auf die Ausgestaltung des Angebots im Mindestmaß und unabhängig davon, inwieweit der bisherige mit dem nunmehr angebotenen Wohnraum in tatsächlicher Hinsicht vergleichbar sein muss, voraus, dass es den Bewohnerinnen und Bewohnern möglich ist zu prüfen, ob die Bedingungen der anderweitigen Unterbringung für sie zumutbar sind.*)

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IMRRS 2025, 1500

AG Saarbrücken, Urteil vom 10.06.2025 - 120 C 378/24

Das Vorhandensein eines Balkons von 1,50 m Breite und ca. 6 bis 7 m Länge rechtfertigt nach dem Saarbrücker Mietspiel einen Zuschlag von 2%.

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IMRRS 2025, 1599

AG Velbert, Urteil vom 28.02.2024 - 10 C 87/23

Im Rahmen der Vertragsfreiheit steht es den Mietparteien in den gesetzlichen Grenzen, wie beispielsweise des § 138 Abs. 2 BGB, grundsätzlich frei, einen Mietzins, der unterhalb der ortsüblichen Miete liegt, zu vereinbaren.

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IMRRS 2025, 1580

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2025 - 316 S 24/25

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie eine Darlegung des Interesses dieser Person an der Erlangung der Wohnung.

2. Eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen.

3. Dem steht auch nicht das MoPeG entgegen - zumindest wenn es sich nicht um eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) handelt.

4. Das Tatbestandsmerkmal "benötigt" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst zu nutzen oder sie einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen.

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IMRRS 2025, 1561

AG Bielefeld, Urteil vom 11.09.2025 - 408 C 180/24

Das Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels durch den Vermieter und das unbefugte Betreten der Wohnung seitens des Vermieters stellt einen gravierenden Mangel dar, der eine erhebliche Mietminderung rechtfertigt (hier: 50%).

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IMRRS 2025, 1558

LG Berlin II, Urteil vom 30.10.2025 - 10 O 258/24

1. § 551 BGB erfasst auch Bürgschaften.

2. Eine Bürgschaftsvereinbarung ist trotz Überschreitung der dreifachen Monatskaltmiete wirksam, wenn Dritte unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagen und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt.

3. Das gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

4. Eine Privaturkunde erbringt lediglich vollen Beweis dafür, dass die in ihr enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben worden sind, während die inhaltliche Richtigkeit des Erklärten dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung unterliegt.

5. Eine Ausnahme von dieser Beweisregel wird allerdings für den Fall angenommen, dass ein Rechtsgeschäft beurkundet wird.

6. Die Erklärung, dass die Bürgschaft freiwillig abgegeben worden sein soll, ist genauso wie beispielsweise eine Erklärung, dass die Bürgschaft ohne Androhung von körperlicher Gewalt oder im vollen Besitz der geistigen Kräfte abgegeben wurde, keine Regelung, sondern eine bloße Feststellung. Für sie würde nicht einmal die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit gelten, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde enthalten wäre und erst recht nicht in einer Privaturkunde.

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