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Volltexturteile nach Sachgebieten

5053 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2022

IMRRS 2022, 0316

AG Lichtenberg, Urteil vom 05.11.2021 - 10 C 53/21

1. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin vom 28.04.2015, die zum 01.06.2015 in Kraft trat, ist wirksam.

2. Die Verordnungsbegründung ist in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 01.06.2015 veröffentlicht worden, indem sie als Drucksache auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses veröffentlicht wurde.

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IMRRS 2022, 0310

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2021 - 39 O 238/21

1. Da Sanitätshäuser nie von einer Schließung aufgrund der Corona-Pandemie betroffen waren, können diese regelmäßig keine Vertragsanpassung oder gar Kündigung des Vertrags verlangen.

2. Wegen Umsatzeinbußen kommt eine Vertragsanpassung allenfalls in Betracht, wenn sie existenzbedrohende Konsequenzen für den Mieter haben.

3. Nur weil sich der Vermieter weigert, Verhandlungen über eine Vertragsanpassung aufzunehmen, steht dem Mieter kein Rücktritts- oder Kündigungsrecht zu. Im Zweifel muss der Mieter die Vertragsanpassung gerichtlich durchsetzen.

4. Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht inkl. einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß hiergegen ist grundsätzlich nicht als eine i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten.

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IMRRS 2022, 0339

LG Hanau, Beschluss vom 11.01.2021 - 2 S 105/20

Ein Einkommensrückgang durch Kurzarbeit rechtfertigt in keiner Weise den Einbehalt der vollständigen Miete.

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IMRRS 2022, 0337

LSG Bayern, Beschluss vom 26.01.2021 - L 16 AS 7/21 B ER

1. Nach dem Wortlaut des § 22 Abs. 8 S. 1 SGB II können „Schulden“ übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt und erforderlich ist. Unter „Schulden“ fallen Mietschulden, zudem aber auch Schulden, die im Mietverhältnis gründen. Deshalb sind auch solche Verbindlichkeiten umfasst, die der Leistungsberechtigte eingegangen ist, um eine drohende Wohnungslosigkeit zu verhindern.

2. Nach § 22 Abs. 8 SGB II übernahmefähig sind auch die Neuverbindlichkeiten, die nach dem Tod des Mieters von der gem. § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Person zu tragen sind.

3. Die Verpflichtung im einstweiligen Rechtsschutz zur Abgabe der Erklärung zur Übernahme von Mietschulden innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB kann ausreichend sein, um die Wirkung des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB herbeizuführen.

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IMRRS 2022, 0335

SG Landshut, Beschluss vom 05.01.2021 - S 5 AS 541/20 ER

1. Drohende Wohnungslosigkeit bedeutet den drohenden Verlust der bewohnten, kostenangemessenen Wohnung bei fehlender Möglichkeit, ebenfalls angemessenen Ersatzwohnraum zu erhalten.

2. Sind die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 22 Abs. 8 SGB II erfüllt, verbleibt dem Antragsgegner bei Ausübung seines Ermessens kein Spielraum.

3. § 563 Abs. 2 S. 1 BGB gewährt eng mit dem verstorbenen Mieter verbundenen Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, ohne selbst Mietvertragspartei zu sein, besonderen Schutz, der den bisherigen Lebensmittelpunkt der Hausgenossen des Mieters sichert.

4. Die Verpflichtung des Antragsgegners zur darlehensweisen Übernahme von Mietschulden vorbehaltlich des Ausgangs des zivilrechtlichen Verfahrens die Wohnungskündigung betreffend beansprucht den Antragsgegner nur in dem Maße, wie das zur Verhinderung von Obdachlosigkeit auch tatsächlich erforderlich wird.

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IMRRS 2022, 0322

AG Charlottenburg, Urteil vom 07.05.2021 - 73 C 58/20

(Fehl)Vorstellungen oder subjektive Absichten der Urkundsbeteiligten, die im Grundbuchinhalt keinen Niederschlag gefunden haben, können bei der Auslegung - aber auch im Zusammenhang des § 10 II WEG - keine Berücksichtigung finden.

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IMRRS 2022, 0318

AG Spandau, Urteil vom 13.12.2021 - 6 C 296/21

1. Eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, die Mietstruktur durch einseitige Erklärung von einer Betriebskostenpauschale auf Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen, ist unwirksam.

2. Die widerspruchslose Zahlung von Betriebskostennachforderungen durch den Mieter stellt keine Zustimmung zu einer Änderung der Mietstruktur dar.

3. Ohne Zustimmung des Mieters kann der Vermieter nur unter den in § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Voraussetzungen von einer Bruttomiete oder einer Betriebskostenpauschale abweichen, nämlich dann, wenn er Betriebskosten zukünftig nach Verbrauch oder Verursachung abrechnen und umlegen will.

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IMRRS 2022, 0309

AG München, Urteil vom 26.03.2021 - 414 C 22283/20

Da nach § 9a Abs. 2 WEG nur die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft einen Schadensersatzanspruch wegen einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums geltend machen kann, geht die Aufrechnung des Vermieters wegen eines derartigen Anspruchs gegen das Verlangen auf Rückgabe der Mietkaution ins Leere.

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IMRRS 2022, 0255

AG Stuttgart, Urteil vom 18.06.2021 - 35 C 303/21

1. Der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, den er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen.

2. Wenn die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam.

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IMRRS 2021, 1449

AG Freiburg, Urteil vom 19.05.2021 - 11 C 290/19

1. Sind in einem Formularmietvertrag sämtliche Betriebskosten enumerativ aufgezählt, aber nur einige Betriebskostenarten individuell gekennzeichnet, so sind nur Letztere umlagefähig. Eine Auslegung, dass sich diese Kennzeichnung nur auf die Erhebung von Vorauszahlungen beziehe, kommt nicht in Betracht.

2. Auch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung der nicht gekennzeichneten Betriebskostenarten führt nicht zu einer stillschweigenden Änderung der Betriebskostenvereinbarung dahingehend, dass alle Betriebskosten umlagefähig sind.

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IMRRS 2022, 0297

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 29.01.2020 - 531 C 310/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2022, 0286

LG Freiburg, Urteil vom 01.07.2021 - 3 S 89/20

Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.*)

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IMRRS 2022, 0287

LG Itzehoe, Beschluss vom 12.02.2021 - 9 S 39/20

Trägt der Vermieter für den von ihm geltend gemachten Eigenbedarf die Beweislast, so müssen letzte Zweifel zu seinen Lasten gehen.

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IMRRS 2022, 0285

AG Paderborn, Urteil vom 29.06.2021 - 54 C 20/21

1. Für einen Wasserschaden im Bad, der dazu geführt hat, dass mehrere Wände, unter anderem auch die zum Schlafzimmer, durchfeuchtet wurden und Schimmel auftat, ist eine Minderung i.H.v. 40% angemessen.

2. Ein Anspruch auf Erstattung der Fahrtkosten für die Entleerung der Behälter der Trocknungsgeräte kann sich aus § 536a Abs. 1 BGB ergeben (hier verneint).

IMRRS 2022, 0290

BGH, Beschluss vom 26.10.2021 - VIII ZR 150/20

1. Mieter können in einem laufenden Mietverhältnis die Rückzahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert.

2. Die Mieter sind insoweit auch bei einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist.

3. Überdies können Mieter ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen, sofern der Vermieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigert.

4. Die vorgenannten Grundsätze über das Belegeinsichtsrecht gelten auch für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum.

5. Die beschriebenen Grundsätze gelten auch für die Rückforderung vom Mieter entrichteter Nachzahlungen auf die Betriebskosten.

6. In einem laufenden Mietverhältnis kann der Mieter nicht die Rückerstattung von Abschlagszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten verlangen, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet. Dies gilt erst Recht, wenn der Vermieter Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert.

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IMRRS 2022, 0281

LG München I, Beschluss vom 23.12.2021 - 14 S 10254/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2021, 1453

LG Berlin, Urteil vom 16.02.2021 - 63 S 41/20

1. Die Wirksamkeit der auf einer Modernisierung beruhenden Mieterhöhungserklärung setzt voraus, dass die entstandenen Modernisierungskosten zur Berechnung der Mieterhöhung dem Mieter so erläutert werden, dass diesem eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

2. Bei der parallelen Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen sind in der Mieterhöhungserklärung neben der Angabe der Gesamtkosten der einzelnen Maßnahmen auch die Kosten der einzelnen hierzu beitragenden Gewerke erforderlich.

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IMRRS 2022, 0258

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 - 64 S 45/21

Dem Vermieter ist eine kompensationslose Erteilung der Untervermietungserlaubnis i.S.d. § 553 Abs. 2 BGB regelmäßig nicht zuzumuten, wenn er es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglichen soll, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen.

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IMRRS 2022, 0268

LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 03.02.2022 - L 11 AS 578/20

1. Aus der Direktzahlung der Miete an den Vermieter (§ 22 Abs. 7 SGB II) ergeben sich grundsätzlich keine einklagbaren Ansprüche des Vermieters.*)

2. Der Vermieter hat keinen Anspruch gegenüber dem Jobcenter auf Angabe eines konkreten Verwendungszwecks der Überweisung bei einer Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 SGB II.*)

3. Die Klage eines Vermieters gegen das Jobcenter auf Direktzahlung der Miete eines Grundsicherungsempfängers ist gerichtskostenpflichtig (§ 197a SGG).*)

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IMRRS 2022, 0254

AG Münster, Urteil vom 23.06.2021 - 7 C 3079/19

In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

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IMRRS 2022, 0251

AG Freiburg, Beschluss vom 25.02.2022 - 2 C 1651/21

1. Schließt eine Partei in der mündlichen Verhandlung einen Vergleich und rügt die Befangenheit des Richters aufgrund der Verfahrensführung in dieser Verhandlung erst im Vollstreckungsverfahren, kann sie sich darauf gem. § 43 ZPO nicht mehr berufen.

2. Die Formulierung eines Vergleichs fällt in erster Linie in den Verantwortungsbereich der Parteien. Eine Ablehnung des Richters mit dem Vortrag, eine Regelung im Vergleich sei unklar bzw. werde nun möglicherweise zum Nachteil einer Partei ausgelegt, begründet in der Sache keine Besorgnis der Befangenheit.

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IMRRS 2021, 1437

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.08.2021 - 33 C 100/21

1. Mit Eintritt des Erbfalls sind alle Erben in das bisher mit dem Erblasser bestehende Mietverhältnis auf Mieterseite eingetreten.

2. Er reicht, die Kündigung gegenüber einem von mehreren Mieter zu erklären.

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IMRRS 2022, 0240

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.01.2022 - 3 U 25/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0219

LG Freiburg, Urteil vom 23.02.2022 - 9 S 15/21

1. Übernimmt ein Mieter die Terminkoordination mit Handwerkern und meldet sich nach einem gescheiterten Termin trotz der Zusage, einen neuen Termin vorzuschlagen, nicht mehr, verhindert er mutwillig die Mängelbeseitigung.

2. Sein Minderungsrecht gem. § 536 Abs. 1 BGB verliert er ab dem Zeitpunkt der voraussichtlich erfolgten Mängelbeseitigung.

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IMRRS 2022, 0244

AG Schwäbisch Gmünd, Beschluss vom 11.10.2021 - 2 C 533/21

Auf eine tatsächliche Befangenheit des Richters oder seine Selbsteinschätzung kommt es nicht an, weil sich seine tatsächliche innere Befindlichkeit einer Feststellung entzieht. Erforderlich ist, dass auf Grund der äußeren, objektiv feststellbaren Umstände in der Person des Ablehnenden der Eindruck erzeugt werden kann, dass die Besorgnis der Befangenheit des abgelehnten Richters besteht.

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IMRRS 2022, 0235

AG Köln, Urteil vom 10.02.2022 - 221 C 248/21

Keine Vertragsanpassung gem. § 313 BGB bei einem gewerblichen Mietvertrag, wenn der Mieter bereits vor der Corona-Pandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt hat.*)

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IMRRS 2022, 0213

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 01.09.2021 - 15 C 5144/19

1. Das MietenWoG Berlin ist verfassungswidrig und mithin von Anfang an nichtig und unwirksam.

2. Dementsprechend war eine Klage auf Mietrückzahlung wegen Verstoßes gegen das MietenWoG Berlin von Anfang an unbegründet. Durch die Erklärung des Gesetzes für verfassungswidrig ist kein erledigendes Ereignis eingetreten. Es liegt kein Fall vom Wechsel einer wirksamen Rechtslage zu einer anderen neuen wirksamen Rechtslage vor.

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IMRRS 2022, 0215

LG Hannover, Beschluss vom 10.04.2021 - 17 T 15/21

Indem der Mieter das Prüfen des Rauchmelders verhindert, gefährdet er das Mietobjekt, das gesamte Wohnhaus und seine Bewohner. Dies dürfte eine schwer wiegende Vertragsverletzung darstellen, die die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht.

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IMRRS 2022, 0221

BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 95/20

1. Bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen.

2. Es bedarf der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände des Einzelfalls, die die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

3. Zwar mag die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, regelmäßig die Annahme rechtfertigen, dass dessen Vermietung nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag einbezogen sein soll. Zwingend ist dies indes jedenfalls dann nicht, wenn es andere Umstände gibt, die die tatsächliche Vermutung für zwei separate Verträge bekräftigen.

4. Solche Umstände können darin gesehen werden, dass der Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt und nicht unter denselben Voraussetzungen wie dieser ordentlich gekündigt werden kann.

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IMRRS 2022, 0170

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.08.2021 - 10 C 3/19

1. Das hohe Lebensalter eines Mieters kann in Verbindung mit weiteren Umständen - im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung - bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels, eine Härte begründen.

2. Insbesondere kann eine Härte zu bejahen sein, wenn zu den genannten Umständen (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer) etwa Erkrankungen des Mieters hinzukommen, aufgrund derer im Falle seines Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht.

3. Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen.

4. Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe soziale Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen.

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IMRRS 2022, 0212

AG Saarbrücken, Urteil vom 17.11.2021 - 36 C 195/21

1. Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist unter den Voraussetzungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 3 BGB möglich.

2. Sind beide Parteien bei Vertragsschluss von der Nutzbarkeit zu Wohnzwecken ausgegangen, stellt sich dies im Nachhinein jedoch als falsch heraus, kann das Mietverhältnis nach § 313 BGB gekündigt werden.

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IMRRS 2022, 0203

LG Lüneburg, Urteil vom 09.02.2022 - 6 S 27/21

1. Ein negatives Feststellungsinteresse liegt nicht vor, wenn der Vermieter über die Kaution hinausgehende Ansprüche beziffert und sich die Geltendmachung der über die Kaution hinausgehenden Ansprüche vorbehält, da dies für ein Berühmen eines Anspruchs nicht ausreicht.

2. Ein negatives Feststellungsinteresse liegt nicht vor, wenn der Beklagte zum Ausdruck bringt, dass Schadensersatzforderungen ausschließlich im Rahmen der Aufrechnung geltend gemacht werden.

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IMRRS 2022, 0057

AG Kehl, Urteil vom 04.01.2022 - 4 C 158/21

Liegen die Voraussetzungen eines Studentenwohnheims gem. § 549 Abs. 3 BGB vor, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine vorzeitige Vertragsbeendigung; weder wegen eines krankheitsbedingten Abbruchs des Studiums noch wegen eines pandemie-bedingten Wegfalls von Präsenzveranstaltungen an der Hochschule.

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IMRRS 2022, 0198

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2022 - 67 S 298/21

1. Für den Mieter nicht erkenn- oder beherrschbare Pflichtverstöße seines Erfüllungsgehilfen mindern das Gewicht der ihm zugerechneten und zum Gegenstand einer ordentlichen Kündigung erhobenen Pflichtverletzung deutlich (hier: Zurechnung des Verhaltens einer Betreuerin mit dem Aufgabenkreis "Wohnungsangelegenheiten").*)

2. Es geht kündigungsrechtlich zu Lasten des Vermieters, wenn er den Mieter ohne vorherige Zahlungsaufforderung durch den umgehenden Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung "ins Messer laufen lässt", obwohl er erkennen musste, dass der Zahlungsrückstand nicht auf der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters beruht, sondern auf einem geringfügigen Versehen oder sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen.*)

3. Der Verzug des Mieters mit im Vertrauen auf die Verfassungsgemäßheit des MietenWoG Bln einbehaltenen Mietanteilen ist abhängig von den sonstigen Umständen des Einzelfalls geeignet, die Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Dabei kommt der Pflichtverletzung des Mieters das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht aber jedenfalls solange nicht zu, wie der Vermieter dem Mieter gegenüber nicht seine eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Schlussfolgerungen aus der Entscheidung des BVerfG vom 25.03.2021 zur Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln ausdrücklich oder zumindest konkludent - etwa durch den Ausspruch einer Zahlungsaufforderung oder Mahnung - kundgetan hat.*)

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IMRRS 2022, 0172

LG Berlin, Urteil vom 19.01.2022 - 66 S 3/21

1. Bei Vereinbarung einer Miete, die erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (hier mehr als 200%) ist grundsätzlich die deliktsrechtliche Haftungsgrundlage gem. § 823 Abs. 2, § 556d ff. BGB erfüllt. Etwas anderes gilt erst, wenn der Vermieter konkrete Umstände vorträgt und beweist, die den gewählten Vertragsinhalt ausnahmsweise nicht als Folge eines zumindest fahrlässig begangenen Rechtsverstoßes erscheinen lassen.

2. Haftet der Vermieter für einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse nach den §§ 823 Abs. 2, 556d ff. BGB, ist ein im Mietvertrag vorgesehenes Abtretungsverbot unwirksam, weil es dafür an einem schützenswerten Interesse des Vermieters fehlt. Der Mieter ist nicht gehindert, einen Rechtsdienstleister einzuschalten und diesem auch Ansprüche zur Durchsetzung gegen den Vermieter abzutreten.

3. Die Haftung auf Schadensersatz nach einem schuldhaften Verstoß gegen die Mietpreisbremse schließt Rechtsverfolgungskosten auch dann ein, wenn diese durch die Einschaltung eines Rechtsdienstleisters ausgelöst werden, der eine andere Vergütung beanspruchen kann, als sie ein eingeschalteter Rechtsanwalt abrechnen könnte. Die Vermeidung einer insgesamt höheren Kostenlast, als sie bei ausschließlich anwaltlicher Vertretung des Mieters entstünde, kann vom Vermieter selbst gesteuert werden und ist sein eigenes Risiko.

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IMRRS 2022, 0171

BGH, Urteil vom 19.01.2022 - VIII ZR 123/21

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015 S. 101) ist nicht wegen einer unzureichenden Veröffentlichung der Begründung unwirksam. Die Verordnungsbegründung ist in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 01.06.2015 veröffentlicht worden (Bestätigung des Senatsurteils vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, IMR 2020, 312, sowie des Senatsbeschlusses vom 27.05.2020 - VIII ZR 292/19, Rz. 6 ff., IMRRS 2020, 1554 = WuM 2020, 488).*)

2. Nimmt ein registrierter Inkassodienstleister im Rahmen der von ihm für den Mieter einer Wohnung gem. § 556d Abs. 2 BGB erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) den Vermieter nicht nur auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete in Anspruch, sondern fordert er den Vermieter zusätzlich dazu auf, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen, ist diese Aufforderung nicht als eine - einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen (Bestätigung des Senatsurteils vom 27.11.2019 - VIII ZR 285/18, IMR 2020, 78; Anschluss an Senatsurteile vom 27.05.2020 - VIII ZR 31/19, Rz. 26 ff., IMRRS 2020, 0855 = WuM 2020, 645; VIII ZR 121/19, Rn. 27 ff.; VIII ZR 128/19, Rn. 27 ff., IMRRS 2020, 0939, und VIII ZR 129/19, Rz. 27 ff., IMRRS 2020, 0852 = ZIP 2020, 1619).*)

3. Beauftragt ein Verbraucher (hier: Wohnungsmieter) einen Inkassodienstleister im elektronischen Rechtsverkehr mit einer Beitreibung einer möglicherweise bestehenden Forderung gegen seinen Vermieter (hier: Rückerstattung zu viel gezahlter Miete verbunden mit der Aufforderung, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen) und ist das vereinbarte Entgelt nur unter bestimmten Voraussetzungen, nämlich ausschließlich im Erfolgsfall, geschuldet und besteht lediglich darin, dass der Beitreibende an dem möglichen Erfolg einer Forderungsrealisierung beteiligt wird, steht dem Zustandekommen des Vertrags gem. § 312j Abs. 4 BGB ausnahmsweise nicht entgegen, dass die von dem Inkassodienstleister auf seiner Internet-Seite verwendete Schaltfläche "Mietsenkung beauftragen" nicht mit den Worten "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden Formulierung beschriftet ist.*)

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IMRRS 2022, 0155

AG Hamburg, Beschluss vom 17.09.2021 - 40b C 42/21

1. Die Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist allgemein auf die Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, nicht aber auf die Ausführung spezifischer, vom Mieter gewünschter Arbeiten gerichtet.

2. Kann eine im Mietvertrag nicht explizit genannte Terrasse nur über eine Tür der Mietwohnung betreten werden, spricht dies für eine Mitvermietung dieser Terrasse, ebenso, dass der Vermieter die Nutzung durch den Mieter jahrelang unbeanstandet duldet.

3. Dies gilt erst recht, wenn sich der Vermieter in einem früheren Mieterhöhungsverlangen auf diese Terrasse als wohnwerterhöhend berufen hat und er den Mieter darauf hinweist, dass dieser für die Pflege der Terrasse verantwortlich sei.

4. In Ermangelung vertraglicher Regelungen zum geschuldeten Zustand der Terrasse richtet sich die Verpflichtung der Vermieters allgemein darauf, die Terrasse in einem solchen Zustand zu erhalten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ohne wesentliche Störungen oder Gefährdungen erlaubt. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Terrasse gehört es insbesondere, diese gefahrlos begehen zu können sowie dort Gartenmöbel aufstellen und diese bestimmungsgemäß nutzen zu können.

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IMRRS 2022, 0116

AG Köpenick, Urteil vom 05.05.2021 - 10 C 46/20

Es ist noch als zulässige Inkassodienstleistung anzusehen, wenn Ansprüche aus der Mietpreisbremse - auch auf Auskunftserteilung - treuhänderisch an den Rechtsdienstleister abgetreten werden und dieser die Forderungen auf dem Boden eines Erfolgshonorars im eigenen Namen gegen den Vermieter geltend macht.

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IMRRS 2021, 1289

LG Amberg, Urteil vom 06.09.2021 - 22 O 828/20

Der Energieversorgungsvertrag kommt regelmäßig mit dem zu Stande, der die tatsächliche Verfügungsgewalt am Übergabepunkt ausübt. Dies ist regelmäßig der Mieter oder Pächter, dem die tatsächliche Verfügungsgewalt vertraglich eingeräumt ist, unabhängig davon, ob dies dem Energieversorger bekannt ist oder nicht.

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IMRRS 2022, 0090

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 16.06.2021 - 14 B 521/21

1. Eine Vermietung zu anderen als Wohnzwecken und damit eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn die Wohnungen nur an Personen vermietet werden, die nur an kurzer Anmietung interessiert sind und keine dauerhafte Wohnnutzung anstreben.

2. Räumlichkeiten, deren dauerndes Bewohnen wegen erheblicher Immissionsbelastungen unzulässig oder unzumutbar ist, sind zweckentfremdungsrechtlich kein Wohnraum. Jedoch ist ein die Bewohnbarkeit ausschließender Mangel unbeachtlich, wenn er nicht auf Dauer besteht. Letzteres ist hinsichtlich der Immissionen einer benachbarten Großbaustelle - etwa im Gegensatz zu Straßenverkehrslärm - der Fall.

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IMRRS 2022, 0056

LG Berlin, Urteil vom 09.09.2020 - 65 S 255/19

1. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter auf den Fortbestand einer einmal erteilten Erlaubnis zur Hundehaltung vertrauen darf. Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach eine Erlaubnis jederzeit widerrufen werden darf, verstößt gegen § 307 BGB.

2. Die Erlaubnis darf widerrufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, (auch) ohne dass es eines vertraglichen Widerrufsbehaltes bedarf.

3. Ist die Tierhaltung nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 in Verbindung mit den Regelungen des Mietvertrags und der darauf beruhenden Zustimmung des Vermieters gedeckt, so kann Letzterer den Mieter nach einer Abmahnung auf Unterlassung in Anspruch nehmen, sofern der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt.

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IMRRS 2022, 0129

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.11.2021 - 2-11 S 8/21

1. Für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung genügt es, wenn die abtrennbaren baulichen Hauptmaßnahmen, die Gegenstand der Mieterhöhung sind, in der Mieterhöhungserklärung getrennt angegeben und hierfür jeweils die Gesamtkosten angegeben werden. Es bedarf keiner weiteren Untergliederung dieser baulichen Hauptmaßnahmen.

2. Die Beifügung von Rechnungsbelegen ist für die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung unerheblich. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Einsicht in die Rechnungsbelege.

3. Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens genügt, dass der ersparte Instandsetzungsaufwand durch eine Quote angegeben wird. Eine Vergleichsberechnung ist nicht erforderlich.

4. Bei der Schätzung hinsichtlich des Instandsetzungsanteils sind auch fiktiv ersparte Instandsetzungskosten zu berücksichtigen.

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IMRRS 2022, 0132

AG Höxter, Urteil vom 13.10.2021 - 10 C 154/21

Eine Belegeinsicht des Mieters in den Räumlichkeiten des Vermieters ist unzumutbar, wenn die Räumlichkeiten 65 km von der Wohnung des Mieters entfernt sind.*)

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IMRRS 2022, 0127

BGH, Urteil vom 12.01.2022 - VIII ZR 151/20

Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung i.S.v. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt.*)

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IMRRS 2022, 0121

LG Kiel, Beschluss vom 20.07.2021 - 1 T 77/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0048

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 - 67 S 95/21

Liegen zwischen dem in der Modernisierungsankündigung genannten Termin für den voraussichtlichen Baubeginn und dem tatsächlichen Baubeginn mehr als 16 Monate, so ist die Modernisierungsankündigung hinfällig. Es bedarf einer neuen Ankündigung.

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IMRRS 2022, 0047

LG Berlin, Beschluss vom 02.09.2021 - 67 S 95/21

1. Liegen zwischen dem in der Modernisierungsankündigung genannten Termin für den voraussichtlichen Baubeginn und dem tatsächlichen Baubeginn mehr als 16 Monate, so ist die Modernisierungsankündigung hinfällig. Es bedarf einer neuen Ankündigung.

2. Für die Bestimmung dieser Verzögerung kommt es nicht auf den ersten Spatenstich an, sondern der Beginn der Arbeiten, die angekündigt wurden und den Mieter selbst betreffen, ist entscheidend.

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IMRRS 2022, 0112

AG Neumünster, Urteil vom 06.12.2018 - 36 C 608/17

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0107

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.11.2021 - 9 C 278/20

Die Durchführung eines sog. "Nest-Modells" ist ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Grund i.S.d. § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB.

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IMRRS 2021, 1313

LG Kiel, Urteil vom 29.10.2021 - 1 S 11/19

1. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt grundsätzlich der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinem eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen.

2. Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren könnten. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.

3. Die Schadensursache ist vom Mieter auszuräumen. Es obliegt dem Mieter, die seinem Bereich zuzuordnenden Ursachen gegebenenfalls auch frühzeitig zu untersuchen und entsprechend vorzutragen. Hat der Mieter schon in erster Instanz zutreffend erkannt, dass es auch auf die in seinem Verantwortungsbereich zuzuordnenden möglichen Ursachen zum Wasserschaden entscheidend ankommt, ist jedenfalls vollständig vorzutragen und vollständig Beweis anzubieten.

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