Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5053 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2020

IMRRS 2020, 1460

AG Lünen, Urteil vom 24.11.2020 - 8 C 26/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 1444

LG Hanau, Beschluss vom 18.09.2020 - 2 S 84/20

Die Begrifflichkeit "kernsaniert" ändert nichts daran, dass nur derjenige Zustand geschuldet ist, der bei Anmietung tatsächlich bestand.

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IMRRS 2020, 1458

LG Wiesbaden, Urteil vom 09.07.2020 - 3 S 91/20

1. Durch den Mieter durchgeführte, aber von ihm nicht geschuldete Schönheitsreparaturen führen nicht zu einer Ausgleichspflicht des Vermieters.

2. Handschriftliche Zusätze, Einfügungen und Ergänzungen machen Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich nicht formunwirksam.

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IMRRS 2020, 1433

AG Charlottenburg, Urteil vom 01.09.2020 - 225 C 93/20

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheidet aus, wenn der Rückstand innerhalb der Schonfrist zurückgezahlt wird, das Mietverhältnis bereits über 46,5 Jahre dauert, der Mieter bereits sehr alt ist und zudem glaubte zur Mietminderung berechtigt zu sein.

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IMRRS 2020, 1415

LG München I, Urteil vom 08.10.2020 - 14 HKO 910/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2020, 1424

AG Hamburg, Urteil vom 02.09.2020 - 49 C 173/20

1. Der Vermieter ist nach einer Mängelanzeige des Mieters verpflichtet, dem Mangel nachzugehen und hierzu den Mangel zu besichtigen, er ist aber auch berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen.

2. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter im Wege der Ersatzvornahme den Mangel selbst beseitigt, insbesondere dann, wenn der Mieter die Kosten hierfür mit der Miete verrechnet oder dem Vermieter in Rechnung stellt. Letztlich ist die darin liegende Abnahme solcher Arbeiten notwendiger Bestandteil der Instandhaltungsverpflichtung und der damit einhergehenden Duldungspflicht des Mieters.

3. Der Vermieter kann auch einen fachkundigen Dritten zur Abnahme mitbringen, sofern der Vermieter selbst nicht hinreichend fachkundig ist.

4. Im Einzelfall können massive Beleidigungen dazu führen, dass bestimmte Rechte nicht in Gegenwart des die Beleidigung Äußernden zu erfolgen haben, dies gilt allerdings für schwer wiegende und in besonderer Weise herabwürdigende Beleidigungen.

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IMRRS 2020, 1411

AG Hamburg, Urteil vom 20.11.2020 - 49 C 363/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, Zahlungen, die am 18. eines Monats eingehen, zunächst auf die laufenden offenen Betriebskostenvorauszahlungen und nachfolgend auf die offenen laufenden Netto-Kalt-Mieten zu verrechnen (Anschluss BGH, IMR 2018, 262). Soweit eine Überzahlung gegeben ist, dient die Zahlung erkennbar auch der Erfüllung der Zahlungspflichten im Folgemonat.*)

2. Die Kostenposition "Wartungskosten" in einer Betriebskostenabrechnung ist nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im übrigen bedarf es bei spezifizierten Wartungskosten einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.*)

3. Die Kostenposition "Allgemeinstrom" ist nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung nicht gibt.*)

4. Bei den Kosten des Notdienstes handelt es sich um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin, GE 2019, 1639; BGH, IMR 2020, 94). Bei der Concierge-Betreuung handelt es sich um "sonstige Betriebskosten", die als umlagefähig vereinbart werden müssen (vgl. LG Berlin, IMR 2020, 50).

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IMRRS 2020, 1421

LG Köln, Urteil vom 02.07.2020 - 6 S 229/19

1. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Nordrhein-Westfalen ist von Anfang an nichtig, weil sie nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht wurde.

2. Alleine die Veröffentlichung der Kurzfassung des Gutachtens, auf dem die Begründung beruht, genügt nicht.

3. Die nachträgliche Veröffentlichung der vollständigen Begründung mit der Langfassung des Gutachtens führt weder zu einer rückwirkenden Heilung des Veröffentlichungsmangels, noch heilt sie den Mangel für die Zukunft.

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IMRRS 2020, 1407

BGH, Urteil vom 28.10.2020 - VIII ZR 230/19

1. Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen.*)

2. Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24. 07.2019 - VIII ZR 141/17, IMR 2019, 353 = NJW 2019, 3371 Rz. 25 ff.).*)

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IMRRS 2020, 1327

AG München, Urteil vom 27.10.2020 - 473 C 2138/20

1. Eigenbedarf ist zu bejahen, wenn die Wohnung für den Enkel und Urenkel des Vermieters gedacht ist, damit der Urenkel ein eigenes Zimmer bekommen kann.

2. Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen.

3. Der Vermieter muss die Alternativwohnung zu marktgerechten Konditionen anbieten. Auch muss der Vermieter den Mieter über Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Ersatzwohnung informieren und ihm die wesentlichen Vertragsdaten mitzuteilen.

4. Rechtsfolge einer unbegründeten Ablehnung einer Alternativwohnung ist, dass die Mietpartei die Berufung auf jene Härteeinwände verliert, die mit der Annahme der zumutbaren Alternativwohnung gar nicht eingetreten wären.

5. Lehnt der Mieter die Aufnahme von Verhandlungen bzgl. der Konditionen der Alternativwohnung ab, so kann die Wohnung anderweitig vermietet werden. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Verhandlungen ohne hinreichenden Grund abbricht.

6. Die Anbietpflicht kann sich auch auf die durch den Umzug des Vermieters freiwerdende Wohnung erstrecken. Dies gilt aber grundsätzlich nur bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerden der Kündigung.

7. Bei der Bestimmung der Räumungsfrist ist zu Gunsten des Mieters eine sehr lange Dauer des Mietverhältnisses sowie eine gesundheitliche Angeschlagenheit des Mieters zu berücksichtigen, ebenso die derzeitige Corona-Lage, die es schwieriger erscheinen lässt, Ersatzwohnraum zu finden.

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IMRRS 2020, 1384

LG München I, Urteil vom 19.11.2020 - 31 S 3302/20

Zur "Gartenpflege" i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehört auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgt oder nicht.

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IMRRS 2020, 1374

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2020 - 64 S 194/19

1. Das Merkmal der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel "Bad mit WC ohne Fenster" liegt nicht vor, sofern das Bad über ein Fenster belichtet wird und belüftet werden kann. Das gilt selbst dann, wenn die Belichtung über eine Art Schacht erfolgt, weil sich das Fenster oberhalb des Hängebodens des benachbarten Abstellraums befindet, und wenn das Fenster vom Bad aus weder zu öffnen noch zu schließen ist.*)

2. Konkurriert das positive Merkmal der Orientierungshilfe "Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003" mit einem als "neutral" bewerteten Energiekennwert, ist die Spanneneinordnung regelmäßig auf Grundlage des durch den Energieausweis belegten Energiekennwerts vorzunehmen, da dieser sich als umfassenderer Indikator darstellt; so kann beispielsweise der energetische Gewinn aus einer modernen Heizanlage durch eine unzureichende Dämmung neutralisiert werden. Abweichendes gilt aber, wenn -wie vorliegend - eine im Sinne der Orientierungshilfe "moderne" Gasetagenheizung eingebaut wurde; denn in diesem Fall spiegelt das Merkmal "Installation einer modernen Heizanlage" den energetischen Zustand der angemieteten Wohnung besser wieder als der Energiekennwert, der sich auf das gesamte Gebäude bezieht.*)

3. Dem in einem Energiebedarfsausweis ausgewiesene Energiebedarf ist entgegen dem Wortlaut der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" nicht eine Pauschale von 20 kWh/(m²a) hinzuzurechnen, wenn das Gebäude nur über dezentrale Warmwasserbereitungen verfügt. Ein Energiebedarfsausweis bezieht sich von vorne herein auf den typischen Nutzwärmebedarf eines Gebäudes, der den Energiebedarf für die Warmwasserbereitung umfasst und an Hand der Gebäude- und Heizungsanlagedaten unter Zugrundelegung standardisierter Rahmenbedingungen rechnerisch ermittelt wird. Anders liegt es beim Energieverbrauchsausweis, dem der gemessene Heizenergieverbrauch zu Grunde liegt und der daher, wenn Warmwasser beispielsweise dezentral per elektrischem Durchlauferhitzer bereitet wird, den auf die Warmwasserbereitung entfallenden Energieverbrauch nicht abbildet.*)

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IMRRS 2020, 1328

LG Münster, Urteil vom 16.09.2020 - 1 S 53/20

1. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

2. Eine Gefährdung der Mietsache liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten.

3. Dies ist in einer Messie-Wohnung etwa bei Befall mit Schimmel oder Ungeziefer oder bei einer aktuellen Gefährdung der Statik oder Bausubstanz anzunehmen.

4. Die grenzwertige Ansammlung von (Alt-)Papieren, Textilien und Erinnerungsstücken führt nicht zur Annahme einer über das tatsächliche Wohnen hinausgehenden zweckwidrigen Nutzung, so dass auch keine ordentliche Kündigung in Frage kommt, wenn die Wohnung durch die Ansammlung nicht mit Schimmel oder Ungeziefer befallen ist, die Statik nicht negativ beeinträchtigt ist und Reparaturmaßnahmen noch zügig durchgeführt werden können.

5. Eine Vertragspflichtverletzung kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass durch die exzessive Lagerung verschiedener Gegenstände eine abstrakte Gefahr für das Mietobjekt geschaffen wird. Grundsätzlich besteht in jedem Mietverhältnis eine abstrakte Gefahr einer etwaigen Schädigung bspw. durch das Entstehen von Schimmel, die seitens des Vermieters hinzunehmen ist.

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IMRRS 2020, 1361

LG Berlin, Beschluss vom 18.08.2020 - 67 S 129/20

Ein auf Vergleichswohnungen gestütztes Mieterhöhungsverlangen erfüllt die Formalanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB nur dann, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auch tatsächlich vermietet sind.*)

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IMRRS 2020, 1325

FG Düsseldorf, Beschluss vom 29.05.2020 - 9 V 754/20 AEKV

1. Aus dem ermessensregelnden BMF-Schreiben vom 19.03.2020 (BStBl. I 2020, 262) zu steuerlichen Maßnahmen zur Berücksichtigung wirtschaftlicher Schäden durch das Coronavirus folgt aufgrund der Selbstbindung der Verwaltung und dem Gleichbehandlungsgrundsatz ein Anordnungsanspruch gemäß § 258 AO auf Aufhebung liquiditätsentziehender Vollstreckungsmaßnahmen (Pfändung von Bankguthaben) bis zum 31.12.2020, wenn der Vollstreckungsschuldner aufgrund der in Art. 5 § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht zugelassenen Einbehaltung geschuldeter Mietzahlungen Liquiditätseinbußen zu tragen hat.

2. Das BMF-Schreiben gebietet auch die Beendigung noch laufender, bereits vor dessen Erlass ausgebrachter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen.

3. Vor dem Hintergrund der sich durch die Corona-Einschränkungen ergebenden Auswirkungen auf die Wirtschaftsteilnehmer ist bei der für das Vorliegen eines Anordnungsgrundes vorzunehmenden Interessenabwägung dem Interesse des Steuerschuldners an der vorläufigen Beendigung der Vollstreckungsmaßnahmen der Vorzug zu geben.

4. In Abwägung des Sicherungsbedürfnisses des FA gegenüber dem Regelungsbedürfnis des Steuerschuldners und der Umstände des Einzelfalls kann die einstweilige Beendigung der Zwangsvollstreckung von einer Sicherheitsleistung in Höhe von 50% des Vollstreckungsbetrags abhängig gemacht werden.

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IMRRS 2020, 1342

LG Hamburg, Urteil vom 14.07.2020 - 316 S 15/20

Ein Mieter muss Instandsetzungarbeiten, die 8 Tage dauern und den Umzug in dieser Zeit in ein Hotel erfordern, nicht dulden, wenn ihm dies aufgrund seiner schweren Krankheit nicht zumutbar ist. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des Anstiegs der Infektionen mit Covid-19 für den Mieter als Hochrisikopatient ein erhebliches Gesundheitsrisiko mit einem Hotelaufenthalt verbunden wäre.

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IMRRS 2020, 1341

AG Düsseldorf, Beschluss vom 07.10.2020 - 29 C 133/20

1. Zwar ist eine Abmahnung nicht grundsätzlich vor dem Ausspruch einer ordentlichen - im Gegensatz zu einer außerordentlichen - Kündigung erforderlich. Ausnahmsweise kann der Abmahnung für die Kündigung insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat .

2. Eine Untersagung ist keine Abmahnung. Wird dem Mieter also lediglich die Weiternutzung einer defekten Waschmaschine untersagt, stellt dies keine Abmahnung dar.

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IMRRS 2020, 1346

AG Schöneberg, Urteil vom 24.06.2020 - 104 C 37/20

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird.

2. Will der Vermieter die Wohnung zunächst als Zweitwohnsitz und später im Ruhestand als Altersruhesitz nutzen, stellt dies einen zulässigen Eigenbedarf dar.

3. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht.

4. Übernimmt der Käufer die Pflicht, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung zu verzichten, und weiter, diese Pflicht auch an seine Käufer weiterzugeben, so handelt es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter (= Mieter). Ansprüche hieraus richten sich aber nur gegen den Käufer. Gibt er diese Pflicht jedoch nicht an seine Käufer weiter, kann der Mieter gegen diese Käufer aus dem ursprünglichen Kaufvertrag keine Rechte geltend machen, diese können mithin wegen Eigenbedarfs kündigen.

5. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben.

6. Weder die lange Dauer des Mietverhältnisses noch eine durch die lange Dauer des Mietverhältnisses begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld stellen einen Härtegrund dar.

7. Bezeichnet der Mieter die Vermieter als "Hexe" und vergleicht sie mit einer "bösen Hexe im Märchenland", rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. Einer Abmahnung bedarf es nicht.

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IMRRS 2020, 1319

AG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2020 - 43 C 263/18

Eine zumutbare Umzugsmöglichkeit ist aufgrund der allgemeinen Gefährdungslage durch das Coronavirus, insbesondere wegen des weitreichenden Kontaktverbots für Nordrhein-Westfalen zurzeit nicht gegeben.

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IMRRS 2020, 1288

LG Berlin, Urteil vom 06.05.2020 - 65 S 264/19

1. Voraussetzung einer verhaltensbedingt ausgesprochenen Kündigung ist - neben dem hinreichenden Gewicht der sich ergebenden Pflichtverletzung -, dass nicht nur eine Gefahr, sondern eine erhebliche Gefahr für die Mitbewohner/Mitarbeiter des Heimbetreibers vorliegt oder andere Pflichtverstöße von vergleichbarem Gewicht gegeben sind.

2. Beschimpfungen und leichte Tätlichkeiten ohne konkrete Gefahr für andere ist als Aggression auf unterster Stufe bei einem psychisch kranken Menschen, dessen Betreuung vertraglich geschuldet ist, mit (einer Anpassung der) Betreuungsmaßnahmen, nicht mit einer außerordentlichen Kündigung zu begegnen.

3. Ebenso sind Störungen von Sitzungen durch seinen Ausschluss zu begegnen und nicht mit einer fristlosen Kündigung.

4. Dem Unternehmer steht im Falle eines geänderten Pflegebedarfs grundsätzlich nicht die Möglichkeit der Kündigung zu. Vielmehr ist er verpflichtet, eine Anpassung der Leistungen vorzunehmen, wenn dies erforderlich ist.

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IMRRS 2020, 1301

BVerfG, Beschluss vom 28.10.2020 - 1 BvR 972/20

1. Ohne die Darlegung eines schweren Nachteils von besonderem Gewicht kann keine vorläufige Aussetzung des Inkraft­tre­tens der zwei­ten Stufe des Ber­li­ner Mie­ten­de­ckels erreicht werden.

2. Ein schwerer Nachteil ist schon deshalb zu verneinen, weil der Vermieter bei Feststellung der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels im Hauptverfahren die mit dem Mieter vertraglich vereinbarten Beträge rückwirkend verlangen kann.

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IMRRS 2020, 1289

OLG Oldenburg, Urteil vom 28.05.2020 - 1 U 156/19

1. Gewisse Verhaltensauffälligkeiten eines Demenzerkrankten sind vom Heimanbieter, zumal wenn der Mieter in der Demenzabteilung lebt, hinzunehmen und berechtigen nach Maßgabe des § 12 Abs. 1 S. 1 WBVG nicht zur Kündigung des Heimvertrages.

2. Eine Strafanzeige eines Angehörigen berechtigt jedenfalls dann nicht zur fristlosen Kündigung des Heimvertrages, wenn diese nicht willkürlich gestellt worden ist.

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IMRRS 2020, 1297

BGH, Urteil vom 19.08.2020 - VIII ZR 374/18

1. Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde.*)

2. Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.*)

IMRRS 2020, 1291

AG Paderborn, Urteil vom 29.10.2019 - 55 C 97/19

Das Anfordern der Kaution bei der Versicherung entbindet den Vermieter nicht von der Abrechnung über die Kaution und gegebenenfalls von der Ergreifung verjährungshemmender Maßnahmen.

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IMRRS 2020, 1236

AG Münster, Urteil vom 04.06.2020 - 8 C 3158/19

Ist das Bad mit einem separaten Kaltwasserzähler sowie einer elektrischen Entlüftung ausgestattet und sind Wasch- sowie Spülmaschinenanschlüsse in Bad und Küche installiert, liegt eine "gehobene Sanitärausstattung" vor.

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IMRRS 2020, 1234

AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 01.07.2019 - 11 C 74/17

1. Eine Änderung der Baualtersklasse muss im Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar begründet werden. Dafür genügt es, wenn dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die Berechtigung des Vermieterverlangens beurteilen zu können.

2. Die Behebung etwaiger formeller Mängel des Mieterhöhungsverlangens ist dadurch möglich, dass der Vermieter im Rechtsstreit ein formell wirksames Erhöhungsverlangen nachholt. Der Vermieter muss dann ein vollständiges, neues Mieterhöhungsschreiben an den Mieter richten, das den Anforderungen des § 558a entspricht.

3. Werden wesentliche Bestandteile des Gebäudes während des 2. Weltkrieges zerstört und das Gebäude erst nach dem Krieg wieder aufgebaut, ist das Jahr des Wiederaufbaus als Altersklasse zu berücksichtigen.

4. Darf der Mieter den Garten mitnutzen, rechtfertigt dies einen Aufschlag von 4% auf die Quadratmetermiete.

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IMRRS 2020, 1224

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.01.2020 - 7 C 297/18

1. Der Vorbehalt der Mietminderung wirkt fort, wenn der Mietvertrag in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird.

2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen.

3. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.

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IMRRS 2020, 1265

VerfGH Berlin, Beschluss vom 21.10.2020 - VerfGH 87/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2020, 1230

AG Neukölln, Urteil vom 06.05.2020 - 13 C 487/19

Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dem 23.02.2020 zugegangen sind, fallen nicht in den Anwendungsbereich des MietenWoG Bln.

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IMRRS 2020, 1246

LG Berlin, Urteil vom 09.09.2020 - 64 S 44/19

1. Die Kammer hält nicht mehr daran fest, dass das Bemühen eines Inkassodienstleisters, im Auftrag eines Wohnungsmieters gegenüber dem Vermieter die "Mietpreisbremse" durchzusetzen, von der Inkassoerlaubnis nicht gedeckt sei. Sie folgt nunmehr der "gefestigten Rechtsprechung" des Bundesgerichtshofs, wonach die Verfolgung von Ansprüchen des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse von einer nach §§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilten Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt ist.*)

2. Die Kammer hält daran fest, dass die auf Grundlage der "Mietpreisbremse" neben der Klage auf anteilige Mietrückzahlung erhobene Auskunftsklage des Mieters mangels Rechtsschutzbedürfnis' unzulässig ist, wenn der Mieter vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu den für den Vermieter günstigen Ausnahmetatbeständen verlangt hat und der Vermieter die Höhe der Vertragsmiete allein damit zu rechtfertigen sucht, dass sie der ortsüblichen Miete entspreche (insoweit Festhaltung an LG Berlin, IMR 2020, 390).*)

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IMRRS 2020, 1244

LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 - 67 S 271/18

Der Pflichtverletzung des Mieters kann das für eine Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht fehlen, wenn ihm wegen eines vermeidbaren Tatsachenirrtums nur geringes Verschulden zur Last fällt. Davon ist auszugehen, wenn der Mieter vom Vermieter beabsichtigte Beseitigungsmaßnahmen trotz Vorliegens eines Mangels nicht duldet, weil er nach Einholung eines von ihm beauftragten Privatgutachtens irrtümlich von der Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen ausgeht, es läge tatsächlich kein Mangel vor (hier: Streit über Schwammbefall).*)

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IMRRS 2020, 1233

AG Tecklenburg, Urteil vom 29.01.2020 - 5 C 33/19

1. Bei der Abwehr von Ansprüchen geht die Rechtsprechung regelmäßig nicht von einem Kostenerstattungsanspruch aus. Es gehört vielmehr zum allgemeinen Lebensrisiko, mit einem unberechtigten Schadensersatzverlangen konfrontiert zu werden.

2. Besteht zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis, kann die Geltendmachung eines unberechtigten Anspruchs zwar eine Pflichtverletzung i.S.d. § 280 Abs. 1 darstellen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zu Grunde liegt.

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IMRRS 2020, 1223

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2020 - 33 C 2685/19

1. Ein Mieter muss, auch wenn er in Kenntnis einer vorhandenen Gaststätte im Haus eine Wohnung anmietet, nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung hinnehmen, insbesondere Betriebsänderungen können eine ursprünglich zu duldende Beeinträchtigung nunmehr als unzumutbar erscheinen lassen. Entscheidend ist jeweils, ob der Mieter bei Anmietung und Kenntnis der Umstände mit der Beeinträchtigung rechnen musste.

2. Es besteht keine Hinweispflicht seitens des Vermieters, wenn ein Gaststättenbetrieb grundsätzlich vorhanden und erkennbar ist.

3. Die nachträgliche Umnutzung eines Lokals in eine Shisha-Bar kann aufgrund der auftretenden Geruchsbelästigung eine besondere und bei Anmietung der Wohnung nicht zu erwartende Beeinträchtigung der Wohnnutzung darstellen, ebenso eine nachträglich installierte Abluftanlage unmittelbar vor den Fenstern der Mieter.

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IMRRS 2020, 1156

AG München, Urteil vom 03.08.2018 - 411 C 976/18

1. Wird im Mietvertrag ein Vorbehalt bzgl. der Genehmigung der Hundehaltung vereinbart, darf die Genehmigung vom Vermieter nur aus gewichtigen sachlichen Gründen versagt werden.

2. Für einen Zustimmungsantrag genügt es, wenn der Mieter Rasse und Größe des anzuschaffenden Hundes mitteilt. Der Mieter kann nicht gezwungen werden, den gewünschten Hund schon vor Erteilung der Zustimmung seitens des Vermieters zu erwerben, um den Klageantrag genauer bestimmen zu können.

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IMRRS 2020, 1131

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 26.06.2020 - 202 C 19/20

1. Für die Zusammenfassung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten ist erforderlich, dass der Mietvertrag dem nicht entgegensteht, die Gebäude einheitlich verwaltet werden, im unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und keinen wesentlichen Unterschied im Wohnwert aufweisen sowie gleichartiger Nutzung dienen.

2. Handelt es sich nicht um eine Wirtschaftseinheit, ist eine Zusammenfassung mehrerer Häuser bei der Betriebskostenabrechnung unzulässig.

3. Der Vermieter ist beweispflichtig für das Vorliegen der Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit.

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IMRRS 2020, 1129

AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18.08.2020 - 4 C 113/19

1. Für das Zustimmungsverlangen gelten keine Wartefristen, sondern lediglich die gesetzlich geregelten Ausschlussfristen. Es bleibt jedem Vermieter unbenommen, sein Mieterhöhungsverlangen bereits frühzeitig auf einen in der Zukunft liegenden Wirkungszeitpunkt zu beziehen.

2. Bei einem prozessualen Anerkenntnis handelt es sich um eine Prozesshandlung, die vom Abgebenden nicht mehr beseitigt werden kann.

3. Ein fehlender Balkon ist nicht negativ zu bewerten, wenn im Rahmen eines Millieuschutzes das Anbringen eines Balkons baurechtlich nur in Betracht käme, wenn dies der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards dient. Dies wäre nur der Fall, wenn ein Balkonanbau als Standard dem bundesdurchschnittlichen Wohnniveau entspräche.

4. Für die Frage der zeitlichen Anwendbarkeit des MietenWoG Bln ist weder auf den Antrag auf Abschluss eines Mieterhöhungsvertrags noch auf die durch rechtskräftiges Urteil fingierte Zustimmung des Mieters abzustellen, sondern vielmehr auf den Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung.

5. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln stellt die für eine Mieterhöhung zivilrechtlich erforderliche vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter selbst unter ein Verbot. Im Zusammenspiel mit § 134 BGB führt dies dazu, dass schon die zivilrechtliche Einigung über die Mieterhöhung nichtig ist.

6. Die Regelungen des sozialen Mietrechts bzw. Mietpreisrechts fallen in den Bereich der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz nach Art. 72 GG.

7. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist verfassungswidrig.

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IMRRS 2020, 1212

KG, Urteil vom 02.10.2020 - 17 U 18/18

1. Eine differenzierte Preisabrede, die eine Preiserhöhung von der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig macht, ist im Verhältnis zum vorkaufsberechtigten Mieter unwirksam.*)

2. Eine differenzierte Preisabrede, die eine Preiserhöhung von der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig macht, widerspricht im Verhältnis zum Mieter dem Gesetzeswortlaut, wonach eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

3. § 577 Abs. 5 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist. Dabei kann es sich nur um den Preis für die vermietete Wohnung handeln, denn das Verkaufsobjekt, das einem Mietervorkaufsrecht unterliegt, ist notwendigerweise eine vermietete Wohnung.

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IMRRS 2020, 1201

AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil vom 29.07.2020 - 6 C 281/19

Einem Mieter, der den Hausfrieden stört, indem er täglich - auch nachts und an Feiertagen - den Vermieter anruft, um sich zu beschweren, der den Mitmietern Verhaltensregeln auferlegen und sie maßregeln will sowie sie beleidigt und grundlos bei Polizei, Staatsanwaltschaft und Verwaltung anzeigt, kann ordentlich gekündigt werden.

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IMRRS 2020, 1200

AG Bonn, Urteil vom 04.09.2020 - 203 C 53/20

1. Unter dem Wohnwertmerkmal der Ausstattung wird alles verstanden, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und für das der Mieter keine besondere Vergütung zu zahlen hat.

2. Werden den Mietern in der Waschküche Waschmaschinen und Trockner zur Verfügung gestellt, die von Vermieterseite gestellt werden, liegt somit ein wohnwerterhöhender zusätzlicher Nutzraum außerhalb der Wohnung vor - sofern Waschmaschine und Trockner unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden.

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IMRRS 2020, 1185

AG Fulda, Beschluss vom 18.06.2020 - 51 M 1342/20

1. Allein die Anzahl der bei der Räumung beteiligten Personen führt nicht dazu, dass diese nicht durchgeführt werden kann.

2. Vom Gerichtsvollzieher muss versucht werden, die Räumung unter Beachtung des Mindestabstands von 1,5 m durchzuführen, was nicht grundsätzlich und immer unmöglich ist.

3. Sofern die Einhaltung im Einzelfall nicht möglich ist, muss der Gerichtsvollzieher dann geeignete Schutzmaßnahmen prüfen und gegebenenfalls anordnen, mit denen dem Risiko einer Infektion begegnet werden kann.

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IMRRS 2020, 1199

LG Berlin, Beschluss vom 11.08.2020 - 67 S 140/20

1. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Mietsache abzustellen.*)

2. Vorhandene Ausstattungsmerkmale sind auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie selbst geschaffen oder jedenfalls die Kosten der Anschaffung getragen hat, sofern den Vermieter insoweit gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft (hier: Berücksichtigung einer Einbauküche trotz eines vom Mieter monatlich zu entrichtenden „Küchenzuschlags“ von 35 Euro).*)

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IMRRS 2020, 1175

LG Berlin, Beschluss vom 25.09.2019 - 65 S 174/19

1. Ein Mieter hat Instandhaltungsmaßnahmen des Vermieters in der Wohnung zu dulden. Jedoch bedarf es einer rechtzeitigen Ankündigung entsprechender Maßnahmen gegenüber dem Mieter.

2. Zudem muss die jeweilige Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache objektiv erforderlich sein.

3. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzungen des Eigenbedarfs ist der des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung. Wobei die Voraussetzungen nach Kündigungsausspruch bis zum Kündigungstermin nicht wegfallen dürfen.

4. Der Kündigung wegen Eigenbedarfs muss ein Nutzungswunsch zu Grunde liegen, der sich soweit "verdichtet" hat, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

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IMRRS 2020, 1168

LG Berlin, Urteil vom 24.06.2020 - 65 S 149/19

1. Nach dem Berliner Mietspiegel ist es möglich, eine Wohnung in einem älteren Gebäude einer jüngeren Baualtersklasse zuzuordnen.

2. Für die Einordnung einer Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse reichen jedoch einzelne Modernisierungsmaßnahmen nicht aus; die Wohnung muss durch die Modernisierung vielmehr den baulichen Standard einer Neubauwohnung erhalten haben.

3. Nicht jede (erstmalige) Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume führt dazu, dass die Räumlichkeiten nunmehr in jedem Fall der Baualtersklasse zugeordnet werden, die durch die Bezugsfertigkeit der früheren Gewerberäume als Wohnräume markiert wird. Vielmehr müssen auch hier die Umbaumaßnahmen dazu führen, dass die nunmehr als Wohnräume genutzten Räumlichkeiten den Charakter bzw. baulichen Standard einer Neubauwohnung erreichen.

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IMRRS 2020, 1173

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 22.07.2020 - 7 C 420/19

Bietet der Vermieter dem Mieter einen Nachlass auf die Miete von 10% an, wenn der Mieter die Mieten bis einschließlich eines bestimmten Monats im Voraus zahlt, so einigen sich die Parteien lediglich auf eine Vorauszahlung der Miete, der Mietvertrag wird hierdurch jedoch nicht bis zu diesem Monat befristet.

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IMRRS 2020, 1167

LG Freiburg, Beschluss vom 25.05.2020 - 4 T 52/20

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2020, 1150

LG Berlin, Urteil vom 15.07.2020 - 65 S 285/19

Der Mieter hat ein Einsichtsrecht in den Wärmecontracting-Vertrag zwischen seinem Vermieter und dem Versorger, wenn der zwischen ihm und dem Versorger geschlossene "Wärmeliefervertrag" über die Preisgestaltung schweigt.

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IMRRS 2020, 1149

AG Brandenburg, Urteil vom 28.08.2020 - 31 C 231/19

1. Die einer Bürgschaft unterliegenden Ansprüche müssen im Bürgschaftsvertrag nicht im Einzelnen aufgeführt und bezeichnet sein. Es genügt vielmehr, wenn ihr Umfang "bestimmbar" ist und sich in Zweifelsfällen durch Auslegung ermitteln lässt.

2. Wer eine Erklärung abgibt, deren Tragweite er gegebenenfalls nicht kennt, kann sich grundsätzlich nicht später dann auf seine vermeintliche "Unwissenheit" berufen.

3. Schickt der Bürge seine schriftliche Bürgschaftserklärung dem abwesenden Gläubiger zu, ist es regelmäßig als Bestätigung von dessen Annahmewillen i.S.d. § 151 Satz 1 BGB anzusehen, wenn der Gläubiger diese Bürgschaftsurkunde behält.

4. Ein Bürge, der sich für unbestimmte Zeit für die Verbindlichkeiten eines Mieters ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Kündigungsrechts verbürgt hat, hat nach Ablauf eines gewissen Zeitraums oder bei Eintritt besonderer Umstände das Recht, die Bürgschaft mit Wirkung für die Zukunft zu beenden. Der Bürge, der sich aus seiner Haftung für die Zukunft befreien will, hat allerdings auf die berechtigten Interessen des Vermieters Rücksicht zu nehmen.

5. Um diesem Interesse gerecht zu werden, bedarf die jederzeitige Kündigungsmöglichkeit des Bürgen einer Einschränkung dahin, dass die Kündigung erst zu einem Zeitpunkt wirksam wird, zu dem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann. Die Möglichkeit außerordentlich zu kündigen, reicht hingegen nicht aus.

6. Der Vermieter darf über den Rahmen von § 551 BGB hinaus keine zusätzliche Sicherheit von seinem Mieter fordern. Verbürgt sich aber eine dritte Person quasi unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrags gegenüber dem Vermieter, ohne dass dadurch erkennbar der Mieter belastet wird, ist die Annahme einer solchen Bürgschaft durch den Vermieter wirksam und die Bürgschaft selbst auch nicht nach § 551 BGB zu beanstanden.

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IMRRS 2020, 1162

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 29.01.2020 - 531 C 180/19

1. Beim anlassbezogenen Besichtigungsrecht genügt zwar nicht jeder beliebige Anlass. Allerdings kann der Mieter sich auch nicht darauf zurückziehen, dass nur schwer wiegende Störungen oder Gefahren ein Besichtigungsrecht rechtfertigen können.

2. Bringt der Mieter Lampen an, hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht.

3. Denn der Vermieter ist zwar nicht zu einem E-Check verpflichtet (vgl. BGH, IMR 2008, 401, und IMR 2007, 141), er darf aber einen E-Check durchführen - erst recht, wenn Veränderungen an der Elektrik vorgenommen worden sein könnten.

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IMRRS 2020, 1145

BGH, Urteil vom 02.09.2020 - VIII ZR 35/19

Ehegatten gehören auch dann derselben Familie i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind (Fortführung des Senatsurteils vom 27.01.2010, IMR 2010, 124).*)

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IMRRS 2020, 1104

LG karlsruhe, Beschluss vom 08.09.2020 - 9 S 71/20

1. Die bloße Nutzung einer Wohnung rechtfertigt in der Regel die Annahme des Zustandekommens eines - konkludenten - Mietvertrags nicht. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter/Eigentümer die Nutzung über einen längeren Zeitraum geduldet und hierfür vereinzelt Zahlungen erhalten hat.

2. Der sich aus § 546 BGB ergebende Anspruch wird nicht dadurch verwirkt, dass er längere Zeit nicht geltend gemacht wird.

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