Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2017, 0801

AG Neukölln, Urteil vom 08.03.2017 - 16 C 395/16

1. Ist bei einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (vgl. § 538 BGB) streitig, ob der Mangel oder Schaden vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist, gilt die Sphärentheorie. Nach dieser wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt.

2. Besteht das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit und tritt erst jetzt ein Bettwanzenbefall auf, ist davon auszugehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten hat, sofern er sich nicht exkulpieren kann.

3. Dementsprechend schuldet der Mieter dem Vermieter den Ersatz der Kosten für den Kammerjäger.

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IMRRS 2017, 0942

BGH, Beschluss vom 30.05.2017 - VIII ZR 31/17

1. Ein neben der "Grundmiete" ausgewiesenen "Zuschlag Schönheitsreparaturen" ist als Preis(haupt)abrede einzuordnen, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt, da dieser Zuschlag ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters darstellt.

2. Die Ausweisung eines "Zuschlags Schönheitsreparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung; es handelt sich um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation.

3. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

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IMRRS 2017, 0935

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2017 - 67 S 101/17

Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren.

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IMRRS 2017, 0921

LG Hamburg, Beschluss vom 13.06.2016 - 307 T 1/16

1. Der Treuhandcharakter der Mietkaution beinhaltet ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot für Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen.

2. Ein abgetretener Anspruch auf Maklerprovision ist ein mietvertragsfremder Anspruch eines Dritten, mit dem die Mietkaution nicht aufgerechnet werden kann.

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IMRRS 2017, 0920

AG München, Urteil vom 14.07.2016 - 421 C 23576/15

1. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt vor, wenn der Mieter den Vermieter vorsätzlich unberechtigt bei Ermittlungsbehörden wegen Straftaten anzeigt, die dieser nicht begangen hat.

2. Dieses Verhalten stellt zum einen eine falsche Verdächtigung im Sinne des § 164 StGB dar und begründet zum anderen einen schweren Vertragsverstoß.

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IMRRS 2017, 0902

LG Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017 - 9 S 237/16

1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient dazu, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben.

2. Bei der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen soll der Mieter die Möglichkeiten erhalten, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen.

3. Dafür ist die Identifizierbarkeit der Wohnungen erforderlich.

4. Dazu genügt die Angabe der Adresse und entweder der Mietername oder die genaue Lage im Haus sowie die Wohnungsgröße und die Höhe der Miete.

5. Ob die drei Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar sind, kommt es für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht an.

6. Sowohl für die Überlegungs- wie auch für die Klagefrist gilt § 193 BGB.

7. Der Vermieter wahrt die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB, wenn er innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Gerichtskostenrechnung den Vorschuss anweist.

8. Die Frist beginnt am auf den Zugang der Gerichtskostenrechnung folgenden Werktag und endet am übernächsten Tag mit der gleichen Bezeichnung.

IMRRS 2017, 0779

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 26.02.2016 - 911 C 310/15

1. Nach § 259 ZPO kann eine Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Das gilt auch bei der Räumung von Wohnraum, sofern der Mieter das Bestehen eines Kündigungsgrundes verneint.

2. Nach § 573 Abs. 1 kann der Vermieter das Mietverhältnis - ordentlich - auch dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

3. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im vorgenannten Sinne kann u. a. dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät.

4. Das Verschulden des Mieters entfällt nicht schon deshalb, weil innerhalb der sog. Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Verpflichtungserklärung des Amts abgegeben worden ist; eine analoge Anwendung dieser Norm auf die Fälle des § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB scheidet aus.

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IMRRS 2017, 0997

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 17.03.2017 - 7 S 6617/16

1. Wiederholt leicht verspätete Mietzahlungen sind nicht nur Zahlungsunpünktlichkeiten, sondern Vertragsverstöße der Mieter, welche eine ordentliche Kündigung rechtfertigten.

2. Das Verhalten zeigt, dass die Mieter nicht bereit sind, ihre Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer umzustellen.

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IMRRS 2017, 0932

BGH, Beschluss vom 25.04.2017 - VIII ZR 237/16

1. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter.

2. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Hierzu genügt auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge.

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IMRRS 2017, 0818

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 - 67 S 317/16

1. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

2. Der Berliner Mietspiegel 2015 stellt zumindest als einfacher Mietspiegel eine ausreichende Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO dar.

3. Für das Merkmal "Breitbandanschluss" genügt, dass lediglich eine entsprechende Kabelanlage im Haus vorhanden sein muss, die sich der Mieter durch entsprechende Verträge nutzbar machen kann.

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IMRRS 2017, 0760

LG Berlin, Urteil vom 29.03.2016 - 63 S 264/15

1. Bei der Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens ist eine Stellvertretung zulässig.

2. Dass dem Erhöhungsverlangen keine Vollmacht beigefügt ist, steht einer wirksamen Vertretung nicht entgegen, wenn nicht eine Zurückweisung nach § 174 BGB erfolgt.

3. Im Falle einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete gehen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor und ist im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu sind die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen.

4. Im Rahmen der formellen Wirksamkeit genügt es dabei, diese im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Der Mieter wird hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen.

5. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

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IMRRS 2017, 0899

AG Dresden, Urteil vom 26.01.2017 - 142 C 2327/16

Eine Vertragsstrafenvereinbarung im Mietvertrag für den Fall der vorzeitigen Kündigung ist nur wirksam, wenn sie Angaben dazu enthält, welche Vermögenseinbußen des Vermieters durch die Vereinbarung ausgeglichen werden sollen.

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IMRRS 2017, 0768

AG Leonberg, Urteil vom 21.07.2016 - 8 C 765/15

Eine Mieterhöhung, die über der niedrigsten Miete der einschlägigen Kategorie des Mietspiegels liegt, bedarf eines Tatsachenvortrags, aus dem sich die Einordnung in den Mietspiegel ergibt.

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IMRRS 2017, 0872

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017 - 316 C 380/16

1. In Hamburg existiert keine wirksame Mietpreisbegrenzungs-Verordnung.*)

2. Die Verordnung vom 23.06.2015 (HmbGVBl. 2015, S. 12.2) ist nichtig; sie leidet wegen der fehlenden - von § 556d Abs.2 Sätze 5 und 6 BGB geforderten - Begründung an einem evidenten Verfahrensfehler.*)

3. Die in Hamburg nicht öffentlichen Senatsdrucksachen (Nr. 2015/01119) enthalten keine oder zumindest keine für den Bürger erkennbare Begründung. Die Bürgerschaftsdrucksache vom 23.06.2015 (21/860) enthält keine Begründung. Bloße "Feststellungen des Senats" ersetzen keine von § 556d Abs.2 Sätze 5 und 6 BGB verlangte Begründung.*)

4. Die Fachgerichte können und müssen entscheidungsrelevante Vorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und Landesrecht auf Vereinbarkeit mit Bundesrecht prüfen.*)

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IMRRS 2017, 0889

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2016 - 33 C 1702/16

1. Gefährdet der Mieter die Mietwohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt (hier: Reinigung des Badezimmers, Bekämpfung von Ungezieferbefall), ist eine fristlose Kündigung berechtigt.

2. Wohlverhalten nach Zugang einer begründeten fristlosen Kündigung macht die Kündigung nicht im Nachhinein unwirksam.

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IMRRS 2017, 0892

AG Hamburg, Urteil vom 03.11.2016 - 48 C 61/16

1. Es liegt keine Ausstattung mit "hochwertigen Fußböden" vor, wenn in 2 von 4,5 Zimmern gut erhaltenes Fischgrätenparkett verlegt ist, aber der Dielenfußboden im dritten Zimmer große Spalten und Abnutzungen bei Vermietung aufwies und die Beschaffenheit der übrigen 1,5 Zimmer nicht bewiesen wurde.

2. Der Umstand, dass Naherhohlungsmöglichkeiten, sowie Einkaufs- und Nahverkehrsmöglichkeiten mit einem Fußweg von fünf bis zehn Minuten zu erreichen sind, ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

3. Allein ein gepflegtes Gebäude in einer Gegend mit erhöhtem Lärmaufkommen und ein zum Hof gelegener Balkon rechtfertigen keine Mieterhöhung.

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IMRRS 2017, 0860

AG Würzburg, Urteil vom 24.05.2017 - 13 C 779/17

1. Die Formulierung in einem Mietvertrag, der Mieter übernimmt die Gartenpflege, bedeutet, dieser muss nur einfache Arbeiten durchführen.

2. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter auch kein Direktionsrecht betreffend der Gartenpflege zu.

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IMRRS 2017, 0874

AG Brandenburg, Urteil vom 22.06.2017 - 31 C 112/16

1. Die für eine Aufrechnung (§§ 215, 387 BGB) erforderliche Gleichartigkeit fehlt zwischen einem vom (ehemaligen) Vermieter geltend gemachten Zahlungsanspruch und einem vom (ehemaligen) Mieter geltend Anspruch auf Freigabe des Mietkautionssparbuches, solange die Mietsicherheit noch nicht durch den Vermieter verwertet wurde.

2. Bei Änderung des Maßstabs der Betriebskosten (§ 556a Abs. 2 BGB) sind die bei einer (Teil-)Bruttomiete bislang enthaltenen Betriebskosten von der bisherigen Miete entsprechend vorab herabzusetzen.

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IMRRS 2017, 0865

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 - 67 S 416/16

Obliegt dem Vermieter die Schönheitsreparaturlast, ist er zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nicht nach eigenen Vorstellungen berechtigt, sondern nach den (Farb-)Wünschen des Mieters verpflichtet, sofern ihm dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige schutzwürdige eigene Interessen entgegenstehen.

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IMRRS 2017, 0870

AG München, Urteil vom 21.06.2017 - 414 C 26570/16

1. Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern vom 10.11.2015 (MiSchuV) ist für München nicht anwendbar. Denn sie ist jedenfalls nichtig, soweit es München betrifft.*)

2. Deshalb hat der Münchener Mieter auch keinen Auskunftsanspruch gegen seinen Vermieter wegen der Höhe der Vormiete.*)

3. Der Bundesgesetzgeber hat deutlich gemacht, dass für die von der Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung betroffenen Personen nachvollziehbar gemacht werden muss, aufgrund welcher Tatsachen der Landesgesetzgeber von seinem Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum Gebrauch gemacht hat. Die Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung muss daher wenigstens ansatzweise überprüfbar sein.*)

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IMRRS 2017, 0867

AG Hamburg, Urteil vom 31.08.2016 - 49 C 282/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0863

BGH, Urteil vom 31.05.2017 - VIII ZR 181/16

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 41/14, IMR 2015, 39).*)

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IMRRS 2017, 0771

AG Brandenburg, Urteil vom 24.05.2017 - 31 C 125/16

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrages wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt bei dem Vermieter (§ 543 und § 569 BGB).

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IMRRS 2017, 0857

AG Bremen, Urteil vom 01.06.2017 - 6 C 32/15

1. Eine Klausel, demnach die Haltung einer Katze oder eines Hundes in einer Mietwohnung unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs genehmigt werde, lässt die gebotene Interessenabwägung unberücksichtigt und ist deshalb im Sinne des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

2. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung ist nicht durch eine bestimmte Anzahl von Großtieren und damit abstrakt verbundenen Risiken, sondern nur durch das Vorliegen konkreter Beeinträchtigungen berechtigter Vermieterinteressen im Einzelfall begrenzt.

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IMRRS 2017, 0756

LG Berlin, Urteil vom 06.07.2016 - 65 S 149/16

1. Der Vermieter in der Wahl seines Begründungsmittels einer Mieterhöhung auch dann frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss die entsprechenden Angaben dem Mieter nur (zusätzlich) mitteilen.

2. Die Begründung einer Mieterhöhung muss - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, dies in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

3. Ein Mietspiegel, der nicht die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden.

4. Existiert für die im Rechtsstreit gegenständliche Wohnung ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so darf dieser vom Gericht sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht (einmal) auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt.

5. Sind die örtlichen Interessenvertreter sowie die Mieter- und Vermieterseite an der Erstellung des (einfachen) Mietspiegels beteiligt, spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet.

6. Die gute Verkehrsanbindung ist innerhalb des Berliner Stadtgebietes kein besonders herausragendes Merkmal, sondern weitgehend sichergestellt.

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IMRRS 2017, 0834

AG Offenbach, Urteil vom 21.12.2016 - 350 C 517/12

Der Vermieter kann seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen.

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IMRRS 2017, 0820

AG Frankenberg, Urteil vom 17.02.2017 - 6 C 67/16

Die Ausschlussfrist des § 566 Abs. 3 Satz 3 BGB ist analog auch auf ein dingliches Wohnrecht anzuwenden, wenn Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht vereinbart waren.*)

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IMRRS 2017, 0790

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 26.07.2016 - 715 C 109/16

1. Einen Mangel der Mietsache bzw. eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten stellt es nicht dar, wenn die Mieträume Kellerräume sind. Dies gilt auch, wenn nach der Landesbauordnung Wohnungen in Kellergeschossen unzulässig sind.

2. Etwas anderes gilt nur, wenn behördlich eine Nutzungsuntersagung angeordnet ist oder diese unmittelbar bevorsteht.

3. Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelbefall rechtfertigen keine fristlose Kündigung ohne vorherige Fristsetzung und Zutrittsgewährung - zumindest dann nicht, wenn der Vermieter sofort auf die Mängelanzeige reagiert.

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IMRRS 2017, 0833

BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 79/16

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.*)

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IMRRS 2017, 0832

BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 292/15

1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2 nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, IMRRS 2017, 0712, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35, IMRRS 2017, 0712). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.*)

3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 25, IMRRS 2017, 0712; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)

4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 49 m.w.N., IMRRS 2017, 0712).*)

5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 38 ff., IMRRS 2017, 0712).*)

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IMRRS 2017, 0831

BGH, Urteil vom 17.05.2017 - VIII ZR 29/16

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer - lediglich für die Zukunft wirkenden - Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung.*)

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IMRRS 2017, 0788

LG Kassel, Urteil vom 14.07.2016 - 1 S 352/15

1. Die Kosten für die Beseitigung von Graffiti können Kosten für die Gebäudereinigung sein und somit auch auf die Mieter verteilt werden - allerdings nur unter der Voraussetzung, dass sie regelmäßig anfallen.

2. Die Kosten der Lohnbuchhaltung sind nicht umlegbar, denn hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten.

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IMRRS 2017, 0804

LG Berlin, Beschluss vom 07.07.2016 - 18 T 65/16

1. Nimmt der Mieter eine echte Untermiete vor und überlässt ein Zimmer seiner Wohnung einer dritten Person, ist dem Vermieter ein solches Vorgehen nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.

2. Die angemessene Erhöhung bestimmt sich in solchen Fällen nicht an der stärkeren Abnutzung bzw. an einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Partizipation des Vermieters am Untermietzins. Hierfür ist in der Regel ein Betrag von etwa 20% des Untermietzinses angemessen.

3. In Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, ist es jedoch angemessen, wenn der Vermieter bis zu 25% an den durch eine Untermiete erzielten Einnahmen partizipiert.

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IMRRS 2017, 0793

VerfGH Bayern, Beschluss vom 04.04.2017 - 3-VII-16

1. Die vom Antragsteller erhobene Rüge, die Begründung zur Festlegung der in Bayern von der sog. Mietpreisbremse erfassten Gebiete werde den Anforderungen des § 556 d Abs. 2 Satz 6 BGB nicht gerecht, führt zu keiner verfassungsrechtlichen Beanstandung der angegriffenen Regelung.*)

2. Die Begründungspflicht nach § 556 d Abs. 2 Sätze 5 und 6 BGB dient zwar dem Grundrechtsschutz; es handelt sich dabei aber nicht um eine verfahrensrechtliche Sicherung, die für die Gewährleistung ausreichenden Grundrechtsschutzes unabdingbar wäre.*)

3. Es ist mit dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 103 Abs. 1 BV) vereinbar, dass der Verordnungsgeber darauf verzichtet hat, bei der Bestimmung der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten hochpreisige Mietwohnungen von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung nach § 556 d Abs. 1 BGB auszunehmen.*)

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IMRRS 2017, 0780

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.07.2016 - 20 C 10/16

1. Werden in einem Mietvertrag die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten abschließend explizit aufgezählt, so können keine weiteren Nebenkosten (hier: Grundsteuer) auf ihn umgelegt werden.

2. Selbst wenn der Mieter in der Vergangenheit die Kosten der Grundsteuer getragen haben sollte, ist darin keine konkludente Einigung über die Übertragung dieser Kosten zu sehen, denn die bloße Zahlung der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung genügt gerade nicht, um einen Änderungsvertrag zu begründen (im Anschluss an BGH, IMR 2008, 4).

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IMRRS 2017, 0757

LG Berlin, Urteil vom 15.02.2016 - 67 S 193/15

1. Der Einbau neuer 3-fach-Holz-Isolierglasfenster und einer Balkontür gleicher Ausstattung ist als energetische Modernisierung zu dulden, da die einzubauenden Fenster gegenüber den Bestandsfenstern einen erheblich geringen Wärmedurchlass erlauben und damit Primär- und Endenergie nachhaltig eingespart wird.

2. Der Einbau einer zentral geregelten Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung muss nicht geduldet werden, wenn dieser zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs einherginge, die die möglichen Vorteile der Modernisierung überwiegen.

3. Das Gepräge einer Altbauwohnung mit hohen stuckverzierten Decken, ist wesentlich bestimmt durch die Proportionen, die sich aufgrund der Fenstergröße und ihrer Gestaltung sowie die Entfernung der Fensteroberkante zur Zimmerdecke ergeben. Dieses Gepräge ginge durch Abhängen der Decken verloren.

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IMRRS 2017, 0774

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 16.03.2017 - 7 S 8871/16

1. Auch bei der einmaligen Verwendung eines Mustervertragsformulars, z. B. eines Mietvertragsformulars, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn das Formular generell für eine Vielzahl von Fällen gedacht ist.

2. Ein umfassendes Verbot jeglicher Tierhaltung in einer Wohnanlage ohne Abweichungsmöglichkeit ist unwirksam.

3. Ein Vermieter ist verpflichtet, die Hundehaltung zu erlauben, wenn die Hundehaltung im konkreten Einzelfall eine vertragsmäßige Nutzung darstellt und keine schwerwiegenden Interessen des Vermieters entgegenstehen.

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IMRRS 2017, 0651

LG Berlin, Beschluss vom 22.08.2016 - 18 S 1/16

1. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt nicht vor, wenn der Vermieter etwa die in den Medien veröffentlichten Durchschnittspreise für Heizöl sichtet, um die Angemessenheit des dann ausgewählten Angebots zu beurteilen.

2. Der Vermieter darf bei seiner Beschaffungsentscheidung neben dem Preis auch weitere Aspekte, wie beispielsweise die Zuverlässigkeit des Anbieters, dessen Erfahrung mit der besonderen Lage und der erschwerten Belieferung des Objekts oder auch eine langjährige Geschäftsbeziehung mit dem Lieferanten, berücksichtigen.

3. Behauptet der Mieter, der Vermieter habe das Heizöl zu teuer eingekauft, so muss er die Quelle seiner Durchschnittspreise offenlegen. Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter diesen Durchschnittspreisen mit veröffentlichten Preisspannen entgegengetreten ist.

4. Wohnungsleerstände rechtfertigen es nicht, von der Heizkostenverordnung und den dort gesetzlich festgeschriebenen Verteilungsmaßstäben abzuweichen; das gilt selbst dann, wenn ein sehr hoher Anteil leer stehender Wohnungen im Einzelfall dazu führt, dass die letzten verbliebenen Wohnungsmieter mit den verbrauchsabhängig berechneten Kosten einen überproportional hohen Anteil der Fixkosten auferlegt bekommen.

5. Eine Korrektur der sich auf Grundlage der Heizkostenverordnung ergebenden Kostenverteilung kommt nur nach § 242 BGB und erst dann in Betracht, wenn sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt. Davon kann erst die Rede sein, wenn die gesetzlich vorgesehene Kostenverteilung im Einzelfall nicht mehr geeignet ist, die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.

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IMRRS 2017, 0762

LG Berlin, Urteil vom 25.02.2016 - 67 S 145/15

1. Eine Luxusrenovierung liegt nur vor, wenn nach Durchführung der Modernisierung ein Ausstattungsstandard erreicht wird, der so hochwertig ist und damit zu so hohen Mieten führt, dass er regelmäßig nur von einem kleinen vermögenden Interessentenkreis nachgefragt wird.

2. Die Duldungspflicht bei gehobenen Modernisierungen (hier: Gaszentralheizung, Solarvakuumanlage für Warm-Wassererzeugung, Wohnraumlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung) wird durch die heranzuziehende Härteklausel begrenzt.

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IMRRS 2017, 0546

LG Berlin, Urteil vom 02.12.2016 - 63 S 112/16

1. Dem Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Mieter einer Wohnung den Schlüssel zur Wohnung verliert und daraufhin die Schließanlage teilweise ausgetauscht werden muss.

2. Ein Vorteil im Sinne des Abzugs neu für alt ist nicht zu erkennen, wenn sich durch den Austausch von Teilen einer Gesamtanlage weder deren Nutzbarkeit verbessert noch eine Verlängerung deren Gesamtnutzungszeit zu erwarten ist.

3. Dementsprechend muss sich der Vermieter keinen Abzug neu für alt anrechnen lassen, wenn nur ein Teil einer 20 Jahre alten Schließanlage ausgetauscht wird, weil die Anlage dann immer noch 20 Jahre alt ist und die ersetzten Schlösser ebenfalls dem Sicherheitsstandard dieser Zeit entsprechen.

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IMRRS 2017, 0702

LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2017 - 316 S 77/16

1. Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das ihr nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB.

2. Entsprechend darf die andere Partei einen Anwalt einschalten und dessen Kosten als Schadensersatz fordern.

3. Schlägt der Mieter innerhalb der Widerspruchsfrist einer Eigenbedarfskündigung einen Aufhebungsvertrag vor, rühmt er sich jedoch nicht eines solchen Rechts, sondern gibt lediglich eine auf Abschluss eines Vertrags gerichtete Willenserklärung ab.

4. Die Kosten eines hierauf eingeschalteten Rechtsanwalts hat der Mieter deshalb nicht zu ersetzen.

5. Die Aufforderung zur Belegeinsicht zur Überprüfung der Abrechnung begründet ein Zurückbehaltungsrecht i.S.d. § 273 Abs. 1 BGB.

6. Die einseitige Bestimmung einer Leistungszeit nach dem Kalender durch den Gläubiger genügt nicht, wenn der Gläubiger nicht nach § 315 BGB zur Bestimmung der Leistung berechtigt ist.

7. Eine Betriebkostenabrechnung, die an Silvester bis 18 Uhr in den privaten Briefkasten eingeworfen wird, gilt noch als an diesem Tage zugegangen.

IMRRS 2017, 0738

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2016 - 63 S 86/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0728

AG Schöneberg, Urteil vom 16.11.2016 - 11 C 141/16

1. Hat der Vermieter Kosten vorverteilt oder ist seine Abrechnung wegen nicht umlegbarer Kostenanteile unrichtig, so stellt dies keinen formellen Fehler der Abrechnung dar, sondern ist innerhalb der materiellen Begründetheit zu prüfen.

2. Es fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist, wenn Garten- oder Parkflächen vorliegen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind.

3. Die Darlegungslast, warum Kosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen, trifft zunächst einmal den Mieter. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist zum Erreichen des Gesetzeszweckes so auszulegen, dass der Mieter Beanstandungen hinreichend konkret fassen muss, so dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.

4. Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergibt, so hat er dies im Prozess vorzutragen; in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Anfall der einzelnen Kosten darzulegen und nachzuweisen.

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IMRRS 2017, 0742

LG Berlin, Beschluss vom 13.01.2017 - 63 S 121/16

(ohne amtlichen Leitzsatz)

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IMRRS 2017, 0734

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 - 63 S 121/16

1. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist greift nicht auf die ordentliche Kündigung durch.

2. Der Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist lässt die Pflichtverletzung der Mieter auch nicht in einem milderen Licht erscheinen, wenn es sich um einen erheblichen Rückstand handelte und sich die Mieter auch weiterhin weigern, die Miete zu zahlen.

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IMRRS 2017, 0739

AG Dortmund, Urteil vom 30.01.2017 - 423 C 8482/16

1. Leasing- und Anmietkosten treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs und sind deshalb ebenso wenig umlagefähig wie die Anschaffungskosten selbst. Sie sind den Kapitalkosten zuzuordnen.

2. Sind die Mieter aufgrund gesetzlicher Regelung (etwa § 49 Abs. 7 BauO-NW) für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich, obliegt den Mietern die Wartung der Rauchmelder. Der Vermieter kann solche Wartungskosten mithin nicht umlegen.

3. Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung getroffen haben.

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IMRRS 2017, 0735

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.10.2016 - 14 C 103/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2017, 0723

AG München, Urteil vom 28.06.2016 - 422 C 27498/13

1. Welchen Standard ein Mieter aufgrund seines Vertrags vom Vermieter verlangen kann, ist unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben auszulegen.

2. Die Aufbereitung von Trinkwasser mittels einer Wasserenthärtungsanlage ist kein Mangel.

3. Maßgeblich ist die Einhaltung der Trinkwasserverordnung, nicht subjektive Überempfindlichkeiten einzelner Mieter.

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IMRRS 2017, 0701

LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017 - 67 S 59/17

1. Wird eine Mietminderung wegen gesundheitsgefährdenden Legionellenbefalls geltend gemacht, kann das Gericht nicht einfach zu Gunsten des Vermieters annehmen, dass eine Gesundheitsgefährdung unstreitig nicht vorliege.

2. Es bedarf vielmehr einer umfangreichen Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten hinsichtlich der Gesundheitsgefährdung.

3. Die Durchführung einer förmlichen Beweiserhebung ist nur dann ausnahmsweise aufgrund eigener Sachkunde des Gerichts entbehrlich, wenn diese Sachkunde nicht nur vorliegt, sondern den Parteien vor Schluss der mündlichen Verhandlung auch aufgezeigt wurde.

4. Das Gericht kann sich auch nicht auf ein Arbeitsblatt berufen, wenn dieses nicht von den Parteien in den Prozess einbezogen wurde. In diesem Fall würde es sich um eine gegen den Beibringungsgrundsatz und § 291 ZPO verstoßende richterlichen Eigenrecherche handeln.

5. Eine solche ist allenfalls dann zulässig, wenn sie dazu dient, sich über allgemeinkundige Tatsachen zu informieren.

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IMRRS 2017, 0671

AG München, Urteil vom 06.04.2016 - 424 C 10003/15

1. Wird eine Wohnung jedenfalls über drei Monate eines Jahres vom Mieter genutzt, liegt keine sporadische Nutzung vor.

2. Die Tochter gehört zum privilegierten Angehörigenkreis, an den andere Maßstäbe anzulegen sind, als an die Aufnahme anderer Personen. Die alleinige Überlassung der Wohnung an die Tochter in der übrigen Zeit ist deshalb keine widerrechtliche Überlassung an Dritte.

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