Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4992 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2016

IMRRS 2016, 0221

AG Rheine, Urteil vom 21.07.2015 - 10 C 85/14

1. Der Vermieter kann die Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann auf den Mieter umlegen, wenn messbar und dauerhaft Energie eingespart wird.

2. Kalziumsilikatplatten gelten nicht als Wärmedämmstoff.

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IMRRS 2016, 0219

AG Charlottenburg, Urteil vom 03.07.2015 - 232 C 43/15

1. Ist der Mieter zum wiederholten Male mit der Mietzahlung in Rückstand geraten und ist ihm die daraus folgende Kündigung schon lange (hier: 5 Monate) bekannt, ist dem Vermieter eine Räumungsfrist nicht zuzumuten.

2. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter aufgrund des mieterlichen Vorverhaltens während der Räumungsfrist mit weiteren Zahlungsausfällen rechnen muss.

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IMRRS 2016, 0218

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2015 - 233 C 543/14

1. Kann der Mieter aufgrund eines Rückenleidens nicht mehr gefahrlos einen Badewannenrand überwinden und bedeutete der Einstieg mittels eines Badewannenliftes das Beistellen einer Pflegeperson sowie erhebliche Schmerzen für den Mieter, ist der Einbau einer Step-in-Badewanne durch den Vermieter zu erlauben.

2. Der Austausch einer 25 Jahre alten, verbrauchten Badewanne gegen eine neue Step-in-Badewanne, die gegenüber eine normalen Badewanne lediglich eine unerhebliche Abweichung in der Funktionalität aufweist, stellt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ggf. Wartungsarbeiten (Dichtung, Türscharniere) erforderlich werden, eine objektive dauerhafte Wertverbesserung dar, deren Rückbau die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde. Der Mieter muss also keine Sicherheit für den Rückbau leisten.

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IMRRS 2016, 0197

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 - 63 S 184/15

Erstellt der Vermieter eine Abrechnung von Betriebskosten nicht fristgemäß, so kann der Mieter die Rückzahlung erbrachter Vorschüsse auch dann fordern, wenn ein Eigentümerwechsel erfolgt ist. Obwohl der Mietvertrag weiter besteht, ist das Zurückbehaltungsrecht an den Vorschüssen wirkungslos, da der neue Vermieter für vergangene Abrechnungszeiträume nicht zuständig ist.

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IMRRS 2016, 0217

BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 329/14

1. Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.*)

2. In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.*)

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IMRRS 2016, 0179

LG Berlin, Urteil vom 25.11.2015 - 67 S 379/14

1. Es ist grundsätzlich möglich, ein Treppenhaus mit Pressspanplatten zu verschalen, um den darunter liegenden Naturstein für die Dauer von Bauarbeiten zu schützen.

2. Finden aber über einen längeren Zeitraum keine nennenswerten Baumaßnahmen mehr statt, ist die Verschalung zu entfernen, sofern für den Mieter und seine Besucher der Eindruck einer unansehnlichen und provisorischen Baustelle entsteht.

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IMRRS 2016, 0193

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.12.2014 - 119 C 130/14

1. die Haltung einer Hauskatze ist im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB zu gewähren.

2. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter aus dem Mietverhältnis oder der Besonderheit der Mietsache abzuleitende, der Tierhaltung entgegenstehende eigene Interessen einwenden kann.

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IMRRS 2016, 0178

AG Augsburg, Urteil vom 28.10.2015 - 73 C 936/13

1. Ein Heizungsrohr kann auch eine ungedämmte Leerrohrleitung im Sinne der Heizkostenverordnung sein, wenn die Leitungen nicht offen im Raum sondern von Mauerwerk umhüllt verlegt sind.

2. Wenn der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem in der VDI-Richtlinie 2077 maßgeblichen Quotienten von 0,34 liegt, muss die Heizkostenabrechnung nach dieser Richtlinie erstellt werden.

3. Der Vermieter hat insoweit nicht mehr die Wahl, sondern muss die Abrechnung nach den anerkannten Regeln der Technik durchführen.

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IMRRS 2016, 0189

LG Aurich, Beschluss vom 05.11.2009 - 1 S 275/09

Das Halten von 15 Hauskatzen rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2016, 0188

LG Mainz, Urteil vom 26.02.2002 - 6 S 28/01

1. Die Haltung von sieben Katzen, einem Schäferhund und zwei Chinchillas in einer Zweizimmerwohnung ist vertragswidrig.*)

2. Der Vermieter hat Anspruch auf Neutapezierung.*)

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IMRRS 2016, 0187

AG Wiesbaden, Urteil vom 19.03.2013 - 91 C 3026/12

Die Haltung von Haustieren ist nicht allein deshalb unzulässig, weil die aufgrund der allgemeinen Geschäftsbedingungen der Vermieterin erforderliche Erlaubnis nicht erteilt wurde. Über die Zulässigkeit der Tierhaltung ist vielmehr im Einzelfall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden.*)

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IMRRS 2016, 0186

AG Köln, Urteil vom 09.08.2012 - 210 C 103/12

1. Das Halten einer Katze in einer Mietwohnung stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung dar.

2. Hierfür bedarf es auch nicht der Zustimmung des Vermieters.

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IMRRS 2016, 0157

LG Hamburg, Urteil vom 07.10.2014 - 316 S 7/14

Ein Nachtrag zum Mietvertrag zwischen Veräußerer/Vermieter und Mieter zu Lasten des künftigen Erwerbers/Vermieter ist sittenwidrig. Wird aufgrund des sittenwidrigen Nachtrags fristlos geküdigt, so muss die Kündigung zeitnah ausgesprochen werden.

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IMRRS 2016, 0176

BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15

1. Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10 = IMR 2007, 105; und vom 09.10.2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. m.w.N. = IMR 2014, 5).*)

IMRRS 2016, 0158

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2015 - 63 S 114/14

Der Mieter, der die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel geltend macht, hat den Renovierungsbedarf der Wohnung bei Mietbeginn darzulegen und im Streitfall zu beweisen. Dabei ist es unerheblich, ob das Mietverhältnis mehrere Jahrzehnte andauerte (hier 50 Jahre).

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IMRRS 2016, 0140

LG München I, Urteil vom 11.11.2015 - 14 S 4128/15

1. Hat der Mieter das Recht, für die Dauer von Modernisierungsarbeiten vom Vermieter in einer angemessenen Pension untergebracht zu werden, so hat er spiegelbildlich auch die Pflicht, zur ordnungsgemäßen und zügigen Durchführung der Arbeiten die Wohnung zu verlassen.

2. Die Ausstattung der Pension orientiert sich dabei an den konkreten Lebensverhältnissen des Mieters: Auch wenn die Wohnung einfach ausgestattet ist und die Sanitäranlagen über 40 Jahre alt sind, hat der Mieter trotzdem einen Anspruch auf ein Pensionszimmer mit eigenen Sanitäranlagen.

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IMRRS 2016, 0136

LG Berlin, Urteil vom 04.08.2015 - 63 S 378/14

1. Wird eine sorgfältig im Keller eingelagerte Einbauküche ohne Verschulden des Mieters gestohlen, kann dieser die Miete in der Höhe des für die Küche zu zahlenden Betrags mindern.

2. Der als Ausgleich erhaltene Versicherungsbetrag ist an den Vermieter zu zahlen.

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IMRRS 2016, 0137

LG Berlin, Beschluss vom 11.08.2015 - 55 S 249/14

1. Grundsätzlich muss der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigen, der sie auch durchführen will. Hat der alte Vermieter nur vorbereitende Maßnahmen wie Grundrisszeichnungen durchführen lassen, muss er auch keine Modernisierungsmaßnahmen ankündigen.

2. In der Innenstadt sind Geräuschimmissionen durch Bauarbeiten hinzunehmen.

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IMRRS 2016, 0135

LG Berlin, Urteil vom 28.07.2015 - 63 S 86/14

1. Der Wunsch des Vermieters, nach der Trennung von seiner Lebensgefährtin die eigene Wohnung zu nutzen und die recht hohe Miete für seine derzeitige Wohnung zu sparen, begründet grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung aus Eigenbedarf.

2. Ist laut Mietvertrag aber ein besonderes berechtigtes Interesse für die Kündigung nötig, reicht der Wunsch dafür nicht aus, insbesondere dann nicht, wenn nach Abzug der Mehrkosten für die vom Vermieter bewohnte Wohnung diesem ein Nettoeinkommen von über 2.000,00 EUR verbleiben.

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IMRRS 2016, 0027

AG Spandau, Urteil vom 27.10.2015 - 5 C 267/15

1. Das Widerrufsrecht des § 312c BGB ist nicht auf die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gemäß § 558a BGB anzuwenden.

2. Der Begriff "Fernabsatzvertrag" impliziert, dass mit dem Vertrag etwas "abgesetzt" wird.

3. Daran fehlt es bei einem Mieterhöhungsverlangen.

4. Allein die Vereinbarung einer höheren Gegenleistung reicht nicht aus.

5. Stimmt der Mieter konkludent durch Zahlung zu, fehlt es bereits an der Verwendung eines Fernkommunikationsmittels.

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IMRRS 2016, 0131

AG Schöneberg, Urteil vom 22.09.2015 - 15 C 353/14

1. Störungen durch Geräuschimmissionen von Nachbarn (hier: Baulärm durch Sanierung des Nachbarhauses) sind nur dann ein Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter selbst diese nicht oder nicht entschädigungslos dulden müsste.

2. Lassen sich Balkontür und -fenster nur mit einem gewissen Kraftaufwand öffen und schließen, weil sie verzogen sind, liegt darin noch kein Mangel der Mietsache.

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IMRRS 2016, 0128

AG München, Urteil vom 08.08.2014 - 463 C 10947/14

Im laufenden Mietverhältnis ist es dem Vermieter nicht zumutbar, die Namen derjenigen Mieter, die sich über das Verhalten des Mieters beschweren, zu offenbaren.

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IMRRS 2016, 0101

LG Oldenburg, Urteil vom 14.08.2015 - 13 S 209/15

Der Vermieter hat sein Erlangungsinteresse an der Wohnung in der Kündigungserklärung ausreichend darzulegen. Hierfür muss er die Beweisgründe erläutern und angeben, warum die bisherigen Wohnverhältnisse nicht mehr zumutbar sind. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen kann eine formell unwirksame Kündigung nicht heilen.

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IMRRS 2016, 0110

AG Köln, Urteil vom 16.12.2015 - 221 C 282/15

1. Der Vermieter muss eine freistehende Alternativwohnung auch dann dem Mieter anbieten, wenn sie objektiv nicht für dessen Wohnbedürfnisse geeignet erscheint.

2. Der Vermieter darf bei einer freiwerdenden Wohnung nicht einfach Dritte dem Mieter vorziehen.

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IMRRS 2016, 0097

AG Gießen, Urteil vom 05.11.2015 - 48 C 48/15

Zusätzlich zur Minderung hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zweifachen Minderungsbetrags, das nicht durch Erhebung der Räumungsklage entfällt.

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IMRRS 2016, 0109

BVerfG, Beschluss vom 08.12.2015 - 1 BvR 2921/15

1. Der Mieter kann sich im Verhältnis zu einem privaten Vermieter nicht unmittelbar auf ein Recht auf informationelle Selbstbestimmung berufen. Auch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung betrifft nicht unmittelbar das Rechtsverhältnis des Mieters zum Wohnungsvermieter oder dem Grundstückseigentümer.

2. Nimmt der Vermieter den Mieter auf Duldung des Einbaus von Funk-Rauchwarnmeldern in Anspruch, wird der Mieter hierdurch nicht in seinen Grundrechten verletzt. Das gilt auch dann, wenn die zum Einbau vorgesehenen Rauchwarnmelder über weitere Funktionen (hier: Möglichkeit der Fernwartung über ein Steuerungsgerät) verfügen, die gesetzlich nicht vorgeschrieben sind.

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IMRRS 2016, 0096

LG München I, Urteil vom 07.01.2015 - 14 S 2367/14

1. Ein nachvollziehbares Erlangungsinteresse für eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann bestehen, wenn der Vermieter zunächst aus der von ihm bewohnten Wohnung aus persönlichen Gründen auszieht und sie vermietet, 3 ½ Jahre später aber den Entschluss fasst, wieder dorthin zurückkehren zu wollen.*)

2. Ein Vermieter handelt nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er einen unbefristeten Mietvertrag abschließt und hierbei die spätere Eigenbedarfssituation lediglich fahrlässig nicht vorhergesehen hat.*)

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IMRRS 2016, 0099

LG München I, Urteil vom 21.01.2016 - 31 S 23070/14

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposée genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht. Dies gilt ebenso für eine lediglich telefonische Mitteilung durch einen Makler.*)

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IMRRS 2016, 0092

AG Donaueschingen, Urteil vom 27.08.2015 - 2 C 65/15

Erscheint der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses (ohne ersichtlichen Grund und ohne vorherige Entschuldigung oder auch nachträgliche Klarstellung im Prozess) nicht zum vereinbarten Übergabetermin, kann es ihm nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich im Hinblick auf den Kautionsrückzahlungsanspruch auf (höchst) streitige Gegenansprüche oder (etwaiges) Zurückbehaltungsrecht zu berufen.

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IMRRS 2016, 0078

AG Flensburg, Urteil vom 26.03.2015 - 62 C 245/13

1. Eine Beheizung durch Wärmecontracting entspricht nur der normalen Beheizung, sie stellt keine Wohnwertverbesserung dar.

2. Der Vermieter wälzt durch das Wärmecontracting Kosten auf den Mieter ab, die eigentlich er selbst zu tragen hätte. Dadurch ist beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich des Wärmecontractings ein angemessener Abschlag vorzunehmen.

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IMRRS 2016, 0086

LG München I, Urteil vom 14.01.2016 - 31 S 20691/14

1. Die Entscheidung des BGH vom 29.04.2015 (IMR 2015, 311) gilt nicht nur für Kinderlärm (hier: Lärm einer Großbaustelle).

2. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

3. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

4. Die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen seitens des Mieters ist nicht erforderlich. Es genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dass für die Bewältigung eines Großprojekts ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr- und Maschineneinsatz mit den daraus notwendigerweise folgenden Lärm- und Schmutzemissionen erforderlich ist, liegt hierbei auf der Hand.

5. Bei über einen gewissen Zeitraum wiederkehrenden und wechselnden Beeinträchtigungen kann eine gleichbleibende durchschnittliche Minderungsquote gebildet werden.

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IMRRS 2016, 0076

LG Berlin, Beschluss vom 10.11.2015 - 67 S 369/15

1. Zur Unwirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale gemäß § 138 Abs. 2 BGB.*)

2. Bei widerstreitendem Parteivortrag kann die durchschnittliche örtliche Betriebskostenlast vom Gericht gemäß den §§ 287, 291 ZPO auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens durch Heranziehung einer von der Kommune erstellten Betriebskostenübersicht (hier: Betriebskostenübersicht 2015 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt des Landes Berlin) bestimmt werden.*)

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IMRRS 2016, 0072

LG Berlin, Urteil vom 21.09.2015 - 18 S 272/14

Stellen die gerügten Mängel, soweit tatsächlich vorhanden, ganz überwiegend eine minimale bis geringfügige Tauglichkeitsminderung dar, ist eine insgesamte maximale Minderungsquote von 5 % angemessen.

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IMRRS 2016, 0073

AG Münster, Urteil vom 28.07.2015 - 8 C 488/14

Der Mieter darf die Außenseite der Wohnungstür nicht (in einer Farbe seiner Wahl) streichen, das Recht auf Gestaltung der Mietsache betrifft lediglich die Innenräume einer Wohnung.

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IMRRS 2016, 0081

LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015 - 21 S 13/15

1. Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadenersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn der Vermieter den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat.

2. Es kann nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein "Urinieren im Stehen" aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders (säure-) empfindliche Marmorboden durch ein solches Mieterverhalten beschädigt wird.

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IMRRS 2016, 0077

LG Berlin, Urteil vom 02.12.2015 - 18 S 183/15

1. Wird ein qualifizierter Mietspiegel hinsichtlich der Ermittlung der Spannenwerte als fehlerhaft und nicht wissenschaftlichen Grundsätzen genügend angegriffen, wird aufgrund des komplexen Ermittlungsprozesses der qualifizierte Mietspiegel als Ganzes in Frage gestellt.

2. Wenn beide Parteien Einwendungen gegen den qualifizierten Mietspiegel erheben, kann das Gericht der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten den Vorzug geben.

3. Die Verwertbarkeit des Berliner Mietspiegels 2013 bleibt offen.

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IMRRS 2016, 0067

AG Dortmund, Urteil vom 22.12.2015 - 427 C 7526/15

1. Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB ist gemäß § 145 BGB ein Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags gemäß § 311 BGB und die Zustimmung des Mieters eine Annahme dieses Vertragsangebots gemäß § 151 BGB.

2. Für beide Erklärungen gelten die allgemeinen Vorschriften, soweit sich nicht aus den speziellen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB etwas anderes ergibt.

3. Deshalb kann die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen auch durch einen Vertreter erfolgen.

4. Der Vermieter kann die Zustimmung eines Vertreters jedoch analog § 174 BGB unverzüglich zurückweisen, wenn der Erklärung keine Vollmacht beigefügt war.

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IMRRS 2015, 1478

AG Bremen, Urteil vom 01.10.2015 - 9 C 290/15

Wenn Vermieter bei ihrem Mieter die Stromversorgung unterbrechen, kann dieser einen Anspruch auf Unterlassung haben. Dies gilt besonders dann, wenn die Unterbrechung nicht rechtzeitig genug angekündigt worden ist.

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IMRRS 2016, 0024

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2015 - 63 S 71/15

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist insbesondere dann begründet, wenn aufgeschlüsselt ist, wie sich die Bruttomiete aus Nettomiet- und Betriebskostenanteil zusammensetzt.

2. Aufgrund des Vorrangs der Heizkostenverordnung (§ 2 HeizkostenV: außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt) hat der Vermieter grundsätzlich keinen vertraglichen Anspruch darauf, Heiz- und Warmwasserkosten nach einem pauschalen Entgelt abzurechnen.

3. Das Mieterhöhungsverlangen kann sich somit nur auf die in der Gesamtmiete enthaltenen Bruttokaltmiete beziehen.

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IMRRS 2016, 0032

BGH, Urteil vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14

1. Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht.*)

2. Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Bestimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).*)

3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimiertem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfacher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet.*)

4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).*)

IMRRS 2016, 0023

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 - 63 S 335/14

1. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist dann unwirksam, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird.

2. Durch den Ausgleich muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden, z. B. durch den Erlass der Nettokaltmiete (hier: für den ersten Monat).

3. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung schon dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist.

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IMRRS 2016, 0021

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 07.10.2015 - 7 S 1731/15

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen im selben Mietobjekt begründet, ist es in der Regel äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Der im Mietspiegel abgebildete Querschnitt stellt eine bessere Informationsquelle dar.

2. Ein einfacher Mietspiegel ist zwar kein förmliches Beweismittel, er ist aber dennoch vor Gericht verwendbar. Für den Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete kommt ihm Indizwirkung zu.

3. Hat sich das Mietniveau nach der ursprünglichen Datenerfassung nicht außergewöhnlich verändert, kann ein einfacher Mietspiegel ohne erneute Datenerhebung fortgeschrieben werden, sofern diese nach anerkannten und geeigneten statistischen Grundsätzen erfolgt.

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IMRRS 2016, 0020

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 11.05.2015 - 7 S 1731/15

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen im selben Mietobjekt begründet, ist es in der Regel äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Der im Mietspiegel abgebildete Querschnitt stellt eine bessere Informationsquelle dar.

2. Ein einfacher Mietspiegel ist zwar kein förmliches Beweismittel, er ist aber dennoch vor Gericht verwendbar. Für den Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete kommt ihm Indizwirkung zu.

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IMRRS 2016, 0002

AG Bremen, Urteil vom 05.02.2015 - 9 C 0515/14

Eine Mietzinsvereinbarung, die im unmittelbaren Zusammenhang mit einem unwirksamen Mietanhebungsverlangen steht, ist unwirksam.*)

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Online seit 2015

IMRRS 2015, 1517

LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2015 - 10 S 112/15

Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde.*)

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IMRRS 2015, 1507

AG Bremen, Urteil vom 12.11.2015 - 9 C 155/15

1. Der Vermieter muss im Räumungsprozess nach Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu den behaupteten Nachteilen hinreichend substantiiert vortragen.*)

2. Die Behauptung, dass die gewählte Verwertungsart von der finanzierenden Bank diktiert worden sei, ist für sich genommen unbeachtlich.*)

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IMRRS 2015, 1501

LG Wuppertal, Urteil vom 05.11.2015 - 9 S 69/15

Keine konkludente Mietvertragsaufhebung durch vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe.*)

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IMRRS 2015, 1485

LG München I, Urteil vom 22.10.2014 - 14 S 3661/14

1. Zu den Anforderungen an eine Parteieinvernahme.*)

2. Das wiederholte verbotswidrige Parken eines Mieters in einer Grundstückseinfahrt kann im Einzelfall nach Abmahnung eine ordentliche Kündigung auch dann rechtfertigen, wenn es sich nur um jeweils kurzzeitige Verstöße handelt und es zu keiner Behinderung anderer Anwohner kommt.*)

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IMRRS 2015, 1499

AG Köln, Urteil vom 15.06.2013 - 226 C 50/12

1. Eine Verwirkung setzt ein Zeit- sowie ein Umstandsmoment voraus.

2. Sind seit der Abrechnung der Betriebskosten bis zur Beantragung des Mahnbescheids bzgl. der Nachzahlungen mehr als drei Jahre vergangen, so liegt das Zeitmoment vor.

3. Reagiert der Vermieter auf Schreiben des Mieters, in denen um Klärung bezüglich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung gebeten wird, in der Folgezeit nicht, ist auch das Umstandsmoment gegeben, da durch ein solches Verhalten des Vermieters bei dem Mieter der Eindruck entstehen darf, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird.

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IMRRS 2015, 1498

BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08 Rz. 10, 13 m.w.N., IMR 2009, 334). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.*)

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.*)