Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5053 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2015, 0502

LG Berlin, Urteil vom 16.12.2014 - 63 S 239/14

Bei Unannehmlichkeiten und Beeinträchtigungen der Mietwohnung, die durch Bauarbeiten am Gebäude entstehen, wie Lärmbeeinträchtigungen, Verschattungen und Verschmutzungen, kann sich der Mieter mit mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche wehren. Das einstweilige Verfügungsverfahren ist hierfür nicht geeignet.

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IMRRS 2015, 0521

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.08.2014 - 116 C 48/14

Bei einem Altbau aus dem Jahr 1918 ist es nicht ungewöhnlich, dass einzelne Stellen im Treppenhaus (z.B. Türgriffe, Bodenfliesen, Handläufe), welche einem besonders intensiven täglichen Gebrauch ausgesetzt sind, vereinzelt abgenutzt und erneuerungsbedürftig sind. Damit kann noch kein "überwiegend schlechter Zustand" des Eingangsbereiches im Sinne des Berliner Mietspiegels2013 begründet werden.

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IMRRS 2015, 0489

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Beschluss vom 27.10.2014 - 6 C 1267/14

Vermieter dürfen sich nicht ohne Weiteres ein Besichtigungsrecht per Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag einräumen und einen sich weigernden Mieter kündigen. Vielmehr müssen sie sich dafür auf einen hinreichenden Grund berufen.

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IMRRS 2015, 0487

AG Schöneberg, Urteil vom 12.03.2014 - 103 C 238/13

1. Das wohnwerterhöhende Merkmal "hochwertige Fliesen im Bad" liegt nicht vor, wenn die Fliesen sämtlich in weiß gehalten sind; erforderlich sind Akzente oder Verzierungen wie farbige Bordüren oder Mosaikkacheln oder die Verwendung von Natursteinen wie Marmor, Schiefer oder Granit.

2. Ein fehlender Balkon ist wohnwertmindernd, sofern der Vermieter nicht den Beweis für die Behauptung antritt, dass ein Anbau von Balkonen aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht zulässig ist.

3. Eine vom Vermieter gestellte Etagenheizung ist als Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels anzusehen.

4. Eine vor sechs Jahren gestrichene Fassade rechtfertigt nicht die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes des Gebäudes, feuchte Kellerwände erfüllen dagegen das wohnwertmindernde Merkmal eines schlechten Instandhaftungszustandes.

5. Ein Abstand von 20 m zwischen den Seitenflügeln und von unter 10 m zwischen Vorder- und Hinterhaus rechtfertigt bei einem geschlossenen rechteckig bebauten Mietwohngrundstück die Annahme einer verdichteten Bebauung (Merkmalgruppe 4).

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IMRRS 2015, 1524

BGH, Beschluss vom 17.02.2015 - VIII ZR 236/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 0466

LG Heidelberg, Urteil vom 20.10.2014 - 5 S 12/14

1. Wird im Mietvertrag die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung wirksam ausgeschlossen, so gilt das regelmäßig auch für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB.

2. Handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder handschriftliche Zusätze in solchen Verträgen sind ein Indiz gegen den Charakter derartiger Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen. Im Mietrecht gilt dies nur, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters verfasst sind. Das ist der Fall, wenn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages eine Abänderung des vorgedruckten Textes zu Gunsten der Mieter darstellt.

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IMRRS 2015, 0482

AG Köln, Urteil vom 31.07.2014 - 203 C 192/14

1. Der Mangelbegriff erstreckt sich auf die Nutzungsmöglichkeit der mitvermieteten Gemeinschaftsräume. Hierunter fallen nicht nur das Treppenhaus und der Hausflur, sondern auch den Mietern frei zugängliche Räume im Dachboden und im Keller, die z. B. dem Waschen und Trocknen der Wäsche dienen.

2. Der Entzug der Nutzungsmöglichkeit eines Dachbodens stellt auch einen Mangel dar, wenn deren Nutzungsmöglichkeit Vertragsgegenstand war. Eine Minderung von 2 % monatlich stellt eine angemessene Minderung der Miete dar.

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IMRRS 2015, 0477

AG Wedding, Urteil vom 24.09.2014 - 13 C 109/13

1. Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter, von diesem Beauftragten Dritten oder Mietmietern stellt regelmäßig einen wichtigen Grund dar, der die fristlose Kündigung rechtfertigt

2. Maßgeblich ist dabei nicht die tatsächliche Intention, sondern vielmehr der Eindruck, der beim Empfänger entsteht oder entstehen muss.

3. Nur dann, wenn sich aus der Formulierung oder den Begleitumständen eindeutig ergibt, dass die Drohung nicht ernst gemeint ist, ist es dem Vermieter gleichwohl zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen.

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IMRRS 2015, 0511

LG Frankenthal, Urteil vom 18.03.2015 - 2 S 321/14

1. Selbst wenn die Äußerungen des zu diesem Zeitpunkt - erstinstanzlich unstreitig - noch nicht mandatierten Rechtsanwalts inhaltlich ein Einlassen auf die streitgegenständliche Forderung und damit ein Verhandeln darüber im Sinne von § 203 BGB dargestellt hätte, so könnte es gegenüber den Beklagten als späteren Mandanten allenfalls dann zu einer Verjährungshemmung nach dieser Vorschrift geführt haben, wenn es ihnen zurechenbar gewesen wäre. Eine solche Zurechnung kann sich aber nur nach den Vorschriften der §§ 164 ff BGB ergeben; eine Anwendung der §§ 80 ff ZPO, insbesondere auch des § 85 Abs. 2 ZPO, scheidet in Ermangelung eines seinerzeitigen Prozessrechtsverhältnisses von vorneherein aus.

2. Soweit der Kläger in seiner Berufungserwiderung erstmals bestreitet, dass der gegnerische Anwaltskollege damals nicht auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Ansprüche mandatiert gewesen sei, ist dies, da neu, nach §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.

3. Aus der Mandatierung im den Außenbereich des Mietobjekts betreffenden selbständigen Beweisverfahrens sowie aus dem Umstand, dass die dortige Bestellungsanzeige des Beklagtenvertreters keine auf den Gegenstand des selbständigen Beweisverfahrens bezogene Einschränkung enthalten hat, kann nicht zwingend darauf geschlossen werden, dass er seinerzeit bereits auch hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Ansprüche wegen Sachschäden im Inneren des Mietobjekts beauftragt und bevollmächtigt gewesen sei.

4. Selbst wenn der Beklagtenvertreter durch seine Äußerungen oder sein sonstiges Gesprächsverhalten gegenüber dem Klägervertreter den Eindruck erweckt hätte, dass er auch wegen jener Schadensersatzforderung mandatiert und verhandlungsbefugt sei, könnte dies den Beklagten in Ermangelung einer ausdrücklich erteilten Vollmacht allenfalls nach den Grundsätzen der Anscheins- oder Duldungsvollmacht zurechenbar sein.

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IMRRS 2015, 0503

LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2015 - 18 S 259/14

Das Aufstellen eines Gerüstes stellt eine Besitzstörung des Mieters dar, wenn es mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz einhergeht. Der Mieter kann sich dagegen auch mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr setzen, unabhängig davon, ob der Vermieter lediglich Erhaltungs- oder auch Modernisierungsmaßnahmen durchführen will.

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IMRRS 2015, 0478

AG Spandau, Urteil vom 04.04.2014 - 3 C 576/13

Ist im angrenzenden Schlafzimmer das Geräusch von laufendem Wasser aus dem Bad zu hören, stellt dies noch keinen Mangel der Mietsache dar.

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IMRRS 2015, 0467

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 10.11.2014 - 11 C 547/13

Welche Wohnfläche dem Mieterhöhungsverlangen und der Einordnung in ein Feld des Mietspiegels zu Grunde zu legen ist, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag selbst, wenn die Wohnfläche angegeben ist.

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IMRRS 2015, 0504

LG Berlin, Beschluss vom 04.12.2014 - 18 S 259/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 0501

AG München, Urteil vom 25.03.2015 - 424 C 27079/14

1. Für einen Kündigungsgrund ist zusätzlich zu einer Zerrüttung des Mietverhältnisses Voraussetzung, dass ein Fehlverhalten von Seiten des Mieters vorliegt. Ein solches kann nicht darin gesehen werden, dass er auf gerichtlichem Wege seine Rechte geltend macht und diese auch vehement durch Einreichen von Rechtsmitteln gegen Entscheidungen und das Behaupten von Mängeln vertritt.

2. Strafanzeigen des Mieters bei Behörden können eine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne von § 543 bzw. § 573 BGB darstellen. Für die Annahme einer Pflichtverletzung reicht allerdings die bloße Anzeige durch den Mieter nicht aus. Es kommt vielmehr darauf an, ob die Anzeige im Rahmen der Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte erfolgt ist; bei der Abwägung der Interessen ist insbesondere Art. 10 EMRK, das Recht der Freiheit zur Meinungsäußerung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn der Anzeigenerstatter mit der Anzeige auf Missstände aufmerksam machen will, deren Beseitigung im öffentlichen Interesse liegt.

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IMRRS 2015, 0462

LG Berlin, Urteil vom 13.01.2015 - 63 S 133/14

1. Führen Baumaßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung des gesundheitlichen Zustandes des Mieters aufgrund seiner schweren Erkrankung, darf der Vermieter die Modernisierung nicht verlangen, wenn die auch unter Würdigung seiner berechtigten Interessen und auch der Interessen der anderen Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist und eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt.

2. Ein Härteeinwand ist verfristet, wenn er nicht bis zum Ablauf des Monats, das auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgte, erhoben wird. Das gilt aber nicht, wenn der Vermieter auf diese Frist in der Modernisierungsankündigung nicht hingewiesen hat.

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IMRRS 2015, 0485

LG Essen, Beschluss vom 30.06.2014 - 15 S 174/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 0445

LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 - 6 S 154/14

Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.*)

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IMRRS 2015, 0442

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.03.2015 - 33 C 3506/14

1. Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einer Straftat, wie zum Beispiel dem Abschneiden von Körperteilen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

2. Die Kündigung muss auch nicht unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen werden, der Vermieter darf sich nicht auf Informationen einer Seite verlassen, sondern muss vielmehr Akteneinsicht in das Ermittlungsverfahren beantragen.

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IMRRS 2015, 0388

AG Aachen, Urteil vom 30.12.2014 - 111 C 141/14

1. Liegt der Einbau einer Heizung 15 Jahre zurück und wurde aufgrund dessen ein Objekt bereits einmal in eine höherwertige Spalte im Mietspiegel eingeordnet, kann er nicht erneut als Begründung für ein Mieterhöhungsbegehren im Jahr 2014 herangezogen werden.

2. Sieht der Mietspiegel eines Stadtgebiets gerade keinen Zuschlag für die Vermietung von Einfamilienhäusern vor, kann ein solcher auch nicht mit den Hinweis verlangt werden, in vergleichbaren Gemeinden sei er ortsüblich.

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IMRRS 2015, 0409

BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14

1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; NJW 1994, 995; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098).*)

2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638; WuM 1993, 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f.).*)

3. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.*)

4. Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.*)

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IMRRS 2015, 0408

BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 127/14

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile vom 25.06.2008 - VIII ZR 307/07, IMR 2008, 300 = WuM 2008, 564; und vom 17.11.2010 - VIII ZR 90/10, IMR 2011, 50 = NJW-RR 2011, 158).*)

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IMRRS 2015, 0387

AG Bremen, Urteil vom 13.11.2014 - 10 C 0131/14

1. Der Erwerber einer vermieteten Wohnung ist gem. § 566 BGB auch an Kündigungseinschränkungen gebunden, die zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums Inhalt des Mietvertrages sind.*)

2. § 566 BGB ist im Sinne des Mieterschutzes auszulegen.*)

3. Kündigungsbeschränkende Regelungen, die ihre Grundlage in der Person des Mieters finden, sind keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters, die nach dem Rechtsübergang auf den neuen Eigentümer ihren Sinn verlieren.*)

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IMRRS 2015, 0382

LG Berlin, Urteil vom 11.12.2014 - 67 S 278/14

1. Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Formularvarianten "monatlich", "vierteljährlich" und "jährlich" an, ist gemäß § 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe - hier 680,00 EUR - für eine Quartals- oder Jahresmiete unüblich niedrig wäre und die Vertragsparteien zudem ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum.*)

2. Zur Beweiserhebung und -würdigung von Indiztatsachen bei unstreitigem Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages und einem vom Mieter behaupteten mündlichen Mietverzicht des Vermieters.*)

3. Bei der Bemessung der Räumungsfrist kann das Gericht gemäß § 721 ZPO den Ablauf der örtlichen Schulferien berücksichtigen, wenn in der Mietsache auch schulpflichtige Kinder des Mieters wohnen.*)

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IMRRS 2015, 0373

LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 63 S 48/14

1. Eine Fahrradabstellmöglichkeit im nicht abschließbaren Keller stellt keinen gesonderten Fahrradabstellraum dar und ist nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal zu werten.

2. Befindet sich die fragliche Mietwohnung in einem Reihenhaus in der dritten Baureihe einer Wohnanlage, ist nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass die Wohnung besonders ruhig gelegen ist.

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IMRRS 2015, 0365

BGH, Urteil vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.*)

IMRRS 2015, 0363

BVerfG, Beschluss vom 09.10.2014 - 1 BvR 2335/14

1. Das Gebot der Rechtswegerschöpfung vor Erhebung einer Verfassungsbeschwerde verpflichtet den sich auf Eigenbedarf stützenden, im Berufungsrechtszug gescheiterten Vermieter dazu, die Voraussetzungen der Erhebung einer Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH sorgfältig - auch mit Blick auf den Wert der Beschwer - zu prüfen, widrigenfalls seine Verfassungsbeschwerde als unzulässig zu behandeln ist, sofern kein Fall offenbarer Aussichtslosigkeit des zivilprozessualen Rechtsbehelfs vorliegt.

2. Der Rechtsmittelstreitwert bemisst sich, wenn der Mieter gestützt auf seinen Widerspruch nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB die Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt, in entsprechender Anwendung von § 9 ZPO auf den 3,5-fachen Betrag der Jahresmiete.

3. Zur Frage der mit Blick auf die verfassungsgeschützten Rechte der Mietvertragsparteien im Eigenbedarfsstreit (Eigentum bzw. Besitz an der behindertengerecht ausgestatteten Mietwohnung) gebotenen Abwägung der gegenläufigen Interessen (hier: Pflege/Unterbringung des schwerbehinderten Sohnes des Vermieters im benachbarten Integrationskindergarten, sehr erhebliche Verkürzung des Anfahrtswegs zum Arbeitsplatz auf Vermieter- gegen Erkrankung an Multipler Sklerose auf Mieterseite).

4. Zu den Anforderungen an die Verfassungsbeschwerdebegründung des einen Verstoß des Instanzgerichts gegen Art. 14 GG reklamierenden Vermieters.

5. Ist der Wegfall der auf Seiten des gekündigten Mieters bestehenden Härtegründe ungewiss, muss das Gericht von Amts wegen durch Gestaltungsurteil aussprechen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortbesteht. Aus einem entsprechenden richterlichen Versäumnis folgt allerdings noch kein Verfassungsverstoß, wenn der Beschwerdeführer nicht dartut, auf welche Weise ihn das Versäumnis beschwert.

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IMRRS 2015, 0355

AG Schöneberg, Urteil vom 30.10.2014 - 102 C 194/13

1. Schimmelbildungen in der Wohnung sind nicht auf bauliche Ursachen zurückzuführen, wenn das Gebäude den bei Errichtung geltenden Vorschriften entsprach und keine Mängel an der Bausubstanz festzustellen sind.

2. Das gilt auch dann, wenn eine früher übliche Wärmedämmung vorgenommen wurde und der Sachverständige einen "Sanierungsstau" feststellt; zu Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter nicht verpflichtet.

3. Liegt die vom Sachverständigen gemessene Oberflächentemperatur an den Wänden über dem Taupunkt, und ist eine unzureichende Beheizung, verbunden mit hoher Luftfeuchtigkeit in der Wohnung festgestellt oder vom Vermieter substantiiert vorgetragen, kommt nur eine Schadensursache aus der Sphäre des Mieters in Betracht. Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte scheiden dann aus.

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IMRRS 2015, 0369

LG Münster, Beschluss vom 05.05.2014 - 3 S 37/14

Mietvertragsklauseln, die wie ein Tierhaltungs-, ein Rauch- oder ein Parabolantennenverbot ein bestimmtes Mietverhalten gleichförmig und ohne Rücksicht auf die im Einzelfall gewichtigen Interessen des Mieters regeln wollen, müssen regelmäßig am Benachteiligungsverbot in § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitern, also auch ein autofreies Wohnkonzept („Gartensiedlung“), selbst wenn es der Vermieter seinerseits in einem städtebaulichen Vertrag übernommen haben sollte, die Umsetzung des Konzepts mit allen ihm zur Verfügung stehenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten zu unterstützen.

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IMRRS 2015, 0354

AG Wedding, Urteil vom 04.11.2014 - 7 C 159/14

1. Ein verwitterter Außenanstrich der Fenster schränkt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht ein, selbst wenn die Reinigung der Fenster erschwert wird.

2. Solange es bei einem optischen Mangel bleibt und keine Schäden, z.B. durch Undichte der Fenster, entstanden sind, besteht weder ein Instandsetzungsanspruch noch ein Anspruch auf Mietminderung.

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IMRRS 2015, 0358

LG München I, Beschluss vom 07.10.2014 - 14 T 17971/14

Die erstmalige Verkürzung einer im Prozessvergleich vereinbarten Räumungsfrist rechtfertigt sich weder aus einer direkten noch einer analogen Anwendung des § 794a Abs. 2 ZPO.

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IMRRS 2015, 0352

LG Bielefeld, Beschluss vom 30.06.2014 - 22 S 100/14

1. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Eine Verlängerung dieser Frist durch AGB auf ein Jahr ist unzulässig.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet wird, dem ehemaligen Vermieter seine neue Adresse mitzuteilen, ist unwirksam.

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IMRRS 2015, 0351

LG Bielefeld, Beschluss vom 30.05.2014 - 22 S 100/14

1. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Eine Verlängerung dieser Frist durch AGB auf ein Jahr ist unzulässig.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet wird, dem ehemaligen Vermieter seine neue Adresse mitzuteilen, ist unwirksam.

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IMRRS 2015, 0347

LG Hamburg, Beschluss vom 19.02.2013 - 316 T 7/13

1. Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist ausgeschlossen, wenn er die Entstehung des Mangels selbst verursacht und dies zu vertreten hat.

2. Besteht Streit darüber, ob die Feuchtigkeitserscheinungen auf die Beschaffenheit des Mietobjekts oder auf das Wohnverhalten des Mieters zurückzuführen sind, ist das im Wege der gerichtlichen Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Das einstweilige Verfügungsverfahren ist hierfür nicht geeignet.

3. Eine Beseitigungsverfügung ist denkbar bei Mängeln, die Leib oder Leben des Mieters konkret gefährden, z. B. bei undichten Gas- oder Stromleitungen, bei drohendem Deckeneinsturz oder sehr schweren Feuchtigkeitserscheinungen in den Mieträumen. Bei Schimmelerscheinungen ohne konkrete Gesundheitsgefahr ist das nicht der Fall.

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IMRRS 2015, 0281

AG Köln, Urteil vom 18.12.2014 - 209 C 349/14

Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Eigenbedarf zwar erst nach der Weitervermietung einer leer stehenden Alternativwohnung entstanden ist, aber für den Vermieter zum Zeitpunkt der Weitervermietung vorhersehbar war.

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IMRRS 2015, 0360

BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 186/14

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus.*)

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IMRRS 2015, 0350

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 28.01.2015 - 7 C 52/14

1. Nach Auffassung des Gerichts muss der Gedanke von § 25 Abs. 1 EnEV auch im Rahmen des § 555d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden.

2. Bei der wirtschaftlichen Härte nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich um etwas anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV; die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV kann der Mieter bereits bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen.

3. Auch wenn der Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es nicht sein, dass ein Mieter auch nach 10 Jahren nach Durchführung der Maßnahme immer noch keine Kosteneinsparung bezüglich der Energieausgaben gegenüber der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt hat.

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IMRRS 2015, 0346

LG Kiel, Urteil vom 15.03.2013 - 1 S 129/12

1. Ein Kündigungsverzicht, der im Falle einer umfangreichen Sanierung des Gebäudes nicht nur den gesamten von vornherein geplanten Bauzeitraum abdeckt, sondern dem Mieter auch die Möglichkeit nimmt, im Falle erheblicher Bauverzögerungen zu kündigen, ist unwirksam.

2. Das Risiko erheblicher Bauverzögerungen darf nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

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IMRRS 2015, 0343

LG Lübeck, Urteil vom 21.11.2014 - 1 S 43/14

1. Die Nutzung der eigenen Wohnung anstelle der Nutzung einer Mietwohnung ist wirtschaftlich sinnvoll und stellt einen vernünftigen Grund zur Eigenbedarfskündigung dar. Das gilt auch dann, wenn beide Wohnungen gleich groß sind.

2. Ist der Mieter wegen einer körperlichen oder geistigen Krankheit an der Räumung gehindert, stellt dieser Umstand einen Härtegrund dar, der die Eigenbedarfskündigung des Vermieters unwirksam machen kann. Das ist der Fall, wenn der Mieter aufgrund seines Zustandes nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert werden würde.

3. Bei krankheitsbedingten Räumungshindernissen, die ihrer Natur nach vorübergehend sind, ist das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortzusetzen. Eine Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit kommt in Betracht, wenn das Ende der Beeinträchtigung noch nicht abgeschätzt werden kann.

4. Das Mietverhältnis eines Mieters, dem aufgrund einer körperlichen oder geistigen Behinderung ein Umzug nicht zugemutet werden kann, ist auf unbestimmte Zeit fortzusetzen, wenn nicht der Vermieter besonders gewichtige Interessen an der Räumung hat. Ist die Räumung für den Mieter mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssen die Interessen des Vermieters zurückstehen.

5. Der Vermieter darf die Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der Sohn des Mieters, der auch in der Mietwohnung wohnt, mehrfach geistig schwerstbehindert und blind ist und ein Umzug mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zur einer akuten Verschlechterung seines Gesundheitszustandes führen wird, bis hin zum erhöhten Sterblichkeitsrisiko .

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IMRRS 2015, 0339

BGH, Urteil vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13

1. Nach Wegfall des Eigenkapitalersatzrechts besteht kein Anspruch des Insolvenzverwalters auf unentgeltliche Nutzung von Betriebsanlagen, die der Gesellschafter seiner Gesellschaft vermietet hat.*)

2. Eine Aussonderungssperre kann in der Insolvenz einer Gesellschaft auch gegenüber einem mittelbaren Gesellschafter geltend gemacht werden. Das hierfür zu entrichtende Nutzungsentgelt bemisst sich nach dem Durchschnitt des im letzten Jahr vor Stellung des Insolvenzantrages anfechtungsfrei tatsächlich Geleisteten. Eine Aussonderungssperre scheidet aus, wenn der Überlassungsvertrag fortwirkt und der Gesellschafter gegenüber dem Insolvenzverwalter keine Aussonderung verlangen kann.*)

3. Die Zahlung eines Nutzungsentgelts kann gegenüber dem Gesellschafter nicht als Befriedigung eines Darlehens, sondern nur als Befriedigung einer darlehensgleichen Forderung angefochten werden.*)

4. Weist der Vermieter bei einem nach Verfahrenseröffnung beendeten Mietverhältnis die Rücknahme der Mietsache wegen eines ungeräumten oder vertragswidrigen Zustands zurück, besteht kein Entschädigungsanspruch gegen den Insolvenzverwalter wegen Vorenthaltung der Mietsache, wenn dieser nach Verfahrenseröffnung keine Veränderungen an der Mietsache vorgenommen hat.*)

5. Ein Mietvertrag, der die Nutzung unbeweglicher und beweglicher Gegenstände umfasst, dauert nach Insolvenzeröffnung fort, wenn die Vermietung unbeweglicher Gegenstände den Schwerpunkt des Vertrages bildet.*)

6. Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstücks als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zu Stande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio).*)

IMRRS 2015, 0338

BGH, Beschluss vom 17.02.2015 - VIII ZR 232/14

1. Die Regelung in § 7 Abs. 3 des Mustermietvertrags des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 ist im Hinblick auf die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dahingehend auszulegen, dass der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nur dann schuldet, wenn dies zur Vermeidung oder Beseitigung nachhaltiger Schäden an der Substanz der Mietsache erforderlich ist.

2. Es bleibt offen, ob eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der AGB-rechtlichen Kontrolle standhält.

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IMRRS 2015, 0321

LG Kleve, Urteil vom 28.01.2015 - 6 S 149/12

1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat.

2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand.

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IMRRS 2015, 0309

LG Berlin, Urteil vom 19.12.2014 - 65 S 142/14

1. Es liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor, wenn sich Feuchtigkeits- und Schimmelflecken an der straßenseitigen Fassade im Bereich der Fenster und der Deckenixel im Wohnzimmer und Badezimmer befinden.

2. Handelt es sich um eine Wohnung mit 3,5 Zimmern und 132,25 m², ist eine Mietminderung in Höhe von 5% der Bruttomiete angemessen, wenn sich der Schimmel in Wohnzimmer und Bad auf einer relativ kleinen Fläche befindet und es sich dabei um einen rein optischen Mangel handelt, ohne Anhaltspunkte für eine Gesundheitsgefahr für die Mieter.

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IMRRS 2015, 0307

LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 - 63 S 43/14

1. Eine geflieste Müllstandsfläche im abschließbaren Keller stellt ein Positivmerkmal dar.

2. Das Fehlen eines Balkons ist nicht gleichzusetzen mit dem wohnwertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons.

3. Der Wirkungsgrad einer Heizungsanlage bestimmt sich nach dem Verhältnis von Nutzleistung zur zugeführten Leistung. Eine unzureichende Heizleistung allein bedeutet keinen ungünstigen Wirkungsgrad.

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IMRRS 2015, 0320

AG Kleve, Urteil vom 29.11.2012 - 28 C 36/12

1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat.

2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand.

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IMRRS 2015, 0301

AG Menden, Urteil vom 05.02.2014 - 4 C 286/13

Vogelzucht mit ca. 80 Vögeln in einer Mietwohnung stellt einen Grund zur fristlosen Kündigung dar.

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IMRRS 2015, 0314

BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14

1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, IMR 2009, 113 = NJW 2009, 1139; IMR 2010, 1045 - nur online).*)

2. Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, IMR 2013, 233 = NJW 2013, 1596).*)

3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.*)

4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12, IMRRS 2013, 1036).*)

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IMRRS 2015, 0299

LG Potsdam, Urteil vom 10.09.2014 - 4 S 163/11

1. Der Vermieter darf das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist oder dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

2. Ein erheblicher Nachteil des Vermieters liegt vor, wenn er die Immobilie in vermietetem Zustand überhaupt nicht oder zu einem so niedrigen Verkaufserlös verwerten kann, dass ein Verkauf wirtschaftlich sinnlos wird. Er hat keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf eine Verwertung zum größtmöglich wirtschaftlichen Vorteil.

3. Der Vermieter kann das langjährige Mietverhältnis nicht kündigen, wenn es sich um einen Mieter im fortgeschrittenen Alter handelt und wenn aufgrund des festgestellten Verkehrswerts des Grundstücks in vermietetem Zustand eine vernünftige wirtschaftliche Verwertung nicht ausgeschlossen ist.

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IMRRS 2015, 0306

LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 - 18 S 413/13

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs om 23.05.207 (IMR 2007, 242) lässt sich nicht entnehmen, dass für Mieterhöhungen auf der Grundlage einer tatsächlich um mehr als 10% nach oben von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweichenden Wohnungsgröße die Kappungsgrenze nicht gelten soll.

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IMRRS 2015, 0279

AG Leipzig, Urteil vom 08.05.2014 - 166 C 3153/13

Eine Klausel, wonach bei Streitigkeiten wegen Schönheitsreparaturen, Abnutzungen der Mietsache oder Mietsachschäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, ein Schiedsgutachter entscheiden soll, ist unwirksam. Das Einleiten eines solchen Schiedsgutachtens kann daher die Verjährung nicht hemmen.

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IMRRS 2015, 0287

SG Berlin, Urteil vom 10.04.2014 - S 82 AS 25836/12

Wird der Mieter im Rahmen der Leistungsgewährung nach dem SGB II zum Umzug in eine preisgünstigere Wohnung aufgefordert, gehören mietvertraglich geschuldete Rückbaukosten zu den anzuerkennenden Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten.

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