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Volltexturteile nach Sachgebieten

5084 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2015, 0610

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 07.05.2015 - 8 W 49/15

1. Nach den zwingenden Voraussetzungen des § 1961 BGB hat das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, wenn der Vermieter dies bei unbekannten Erben beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass (hier: Räumung und Zahlung) geltend zu machen.

2. Der Anordnung einer Nachlasspflegschaft steht nicht entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist.

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IMRRS 2015, 0630

AG Hamburg, Urteil vom 20.03.2014 - 40a C 76/13

1. Eine formularmäßige Klausel zum Verbot des Anbringens von Parabolantennen ohne Ausnahmetatbestand und Abwägungsmöglichkeit, enthält eine unangemessene Benachteiligung von Mietparteien ausländischer Herkunft und ist deshalb insgesamt unwirksam.

2. Bei dauerhaft in Deutschland lebenden Ausländern ist deren besonderes Informationsinteresse zu beachten, so haben sie insbesondere ein anerkennenswertes Interesse, die Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen zu unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechtzuerhalten.

3. Der Verweis auf einen Kabel- oder Internetanschluss, der gar keinen oder keinen ausreichenden Zugang zu Heimatprogrammen des Mieters bietet, ist nicht ausreichend. Auch muss der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten und in einwandfreier Qualität die von ihm gewünschten Heimatsender empfangen können.

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IMRRS 2015, 0628

KG, Beschluss vom 13.04.2015 - 8 U 212/14

1. Nach beendetem Mietvertrag umfasst die Rückgabepflicht des Mieters neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen steht der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen.*)

2. Zur Kostentragungspflicht bei verzögerter Klagerücknahme einer zunächst zulässigen und begründeten Klage.*)

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IMRRS 2015, 0654

BGH, Beschluss vom 17.03.2015 - VIII ZR 298/14

Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Erbengemeinschaft, ist es zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB ausreichend, wenn die vermietenden (Mit-)Erben aus der Vertragsurkunde "bestimmbar" sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.09.2002 - XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 = IMRRS 2006, 1367).

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IMRRS 2015, 0625

LG Berlin, Urteil vom 20.02.2015 - 63 S 202/14

1. Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen sind zwar keine laufenden Zahlungen, stellen dennoch Mietzahlungen dar. Somit gehören sie zum Umfang der Hauptleistungspflichten des Mieters. Deren Nichtzahlung stellt eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann.

2. Der Vermieter kann grundsätzlich Abrechnungseinheiten zu bilden, ohne das besonders erläutern zu müssen.

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IMRRS 2015, 0607

LG Berlin, Urteil vom 24.02.2015 - 63 S 192/14

1. Ein Mietspiegel ist taugliches Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Reihenhaus.

2. Sind in einem Mietspiegel keine Erhebungsdaten für Ein- und Zweifamilienhäuser enthalten, ist davon auszugehen, dass tendenziell die ortsübliche Miete für derartige Wohnungen höherpreisig ist als für eine vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

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IMRRS 2015, 0603

LG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2014 - 23 S 241/13

Es stellt einen Mietmangel dar, wenn infolge des Wegfalls des zuvor durch die Außenrollläden bewirkten Sicht- und Sonnenschutzes kein Schutz durch eine Wärmedämmung allein, sondern nur in Kombination mit dem Anbringen von Innenjalousien erreicht werden kann.

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IMRRS 2015, 0605

LG Berlin, Urteil vom 24.02.2015 - 67 S 355/14

1. Vertiefungen in den Fußbodendielen, die bis in das Holz reichen, mit deutlich wahrnehmbaren farblichen Unterschieden stellen erhebliche Beschädigungen des Fußbodens dar. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Mängel zu beseitigen.

2. Der Umstand, dass der beschädigte Dielenfußboden in dem Protokoll zur Wohnungsübergabe nicht erwähnt wird, lässt keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Zustand des Dielenfußbodens zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe zu.

3. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Mindest-Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnung entspricht.

4. Der Mieter darf davon ausgehen, dass er zur Aufbewahrung seiner Küchenutensilien als normale, zeitgemäße Nutzung Hängeschränke an den dafür infrage kommenden Wänden befestigen kann. Küchenwände, die wegen ihrer einfachen Gipsplattenbeplankung nicht geeignet sind, die Befestigung von Wandschränken zu ermöglichen, weisen keine zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Beschaffenheit auf.

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IMRRS 2015, 0600

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 16.09.2014 - 7 S 3431/14

Ist dem Mieterhöhungsverlangen weder ein Mietspiegel beigefügt noch offen gelegt, dass sich überhaupt eine Mietpreisspanne aus dem Mietspiegel ergibt oder wie diese sich errechnet, ist dem Mieter ohne Weiteres eine Prüfung der richtigen Einordnung der Wohnung nicht möglich.

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IMRRS 2015, 0591

LG Saarbrücken, Urteil vom 06.03.2015 - 10 S 160/14

Die Wohnflächenangaben in einem Mietvertrag sind nicht nach den Berechnungsgrundsätzen der Wohnflächenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung zu berechnen, wenn sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags (im Fall: im Jahr 1997) nach Auslegung der Vertragserklärungen auf den einfach zu handhabenden Maßstab "Länge mal Breite" der Grundflächen verständigten.*)

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IMRRS 2015, 0494

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.03.2015 - 203 C 527/14

1. Vermieter dürfen bei einem Mieterhöhungsbegehren nicht ohne Weiteres den Mietspiegel der Gemeinde außer Acht lassen.

2. Dies gilt insbesondere für den Berliner Mietspiegel. Bei diesem sind die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt.

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IMRRS 2015, 0584

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2015 - 41 C 941/14

Sofern ein qualifizierter Mietspiegel besteht und dieser Angaben über die streitgegenständliche Wohnung enthält, muss das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters diese Angaben beeinhalten. Zur Mitteilung ist der Vermieter auch verpflichtet, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel als den Mietspiegel stützt.

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IMRRS 2015, 0609

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rz. 14 ff = IMR 2007, 377). *)

IMRRS 2015, 0601

AG Ludwigsburg, Urteil vom 09.10.2014 - 11 C 3005/13

Bei der Formulierung "fällige, geringe, auch im Bereich des Untergeschosses (Keller, Waschküche, Heizraum) Renovierungsarbeiten sind beim Einzug zu übernehmen", handelt es sich um eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung, die den Mieter unangemessen benachteiligt.

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IMRRS 2015, 0577

LG Verden, Beschluss vom 20.03.2015 - 2 T 23/15

Wird der Mieter einer von einer Zwangsverwaltung betroffenen Wohnung bei der Inbesitznahme nicht angetroffen, kann der Zwangsverwalter die im Haus lebenden und anwesenden Familienmitglieder informieren. Die Kenntnis seiner Ehefrau muss sich der Mieter dann zurechnen lassen, da diese im gleichen Haushalt lebt und somit als Empfangsvertreterin anzusehen ist.

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IMRRS 2015, 0598

AG Charlottenburg, Urteil vom 11.05.2015 - 235 C 133/13

Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und kann deshalb nicht zur Berechnung der Miethöhe herangezogen werden.

IMRRS 2015, 0574

AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015 - 232 C 262/14

1. Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich trotz der gegen die Erhebungsmethodik erhobenen wissenschaftlichen Einwände um eine taugliche Erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete, die einem Sachverständigengutachten deutlich überlegen ist.

2. Allein ein 4-Plattenherd mit Unterschrank ohne weitere Merkmale ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

3. Bei der Beheizung durch Fernwärme handelt es sich nicht um ein positives Merkmal, weil Fernwärme einer modernen Heizanlage nicht gleichzustellen ist.

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IMRRS 2015, 0596

BGH, Urteil vom 16.01.2015 - V ZR 110/14

1. Die Störung eines Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung raucht, ist auch dann eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB, wenn dem anderen Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet ist.*)

2. Nach dem auf den Besitzschutzanspruch (§ 862 Abs. 1 BGB) entsprechend anzuwendenden Maßstab des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter Einwirkungen durch das Rauchen eines anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen.*)

3. Der Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der eigenen Wohnung gehört.*)

4. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme führt im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung. Für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, sind dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.*)

5. Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch sind wesentliche Beeinträchtigungen, die nicht geduldet werden müssen. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander.*)

6. Der Mieter, der unter Berufung auf die Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von einem anderen Mieter verlangt, das Rauchen auf dem Balkon zu unterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutzgesetzen ergebende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen.*)

IMRRS 2015, 0573

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.10.2014 - 14 C 496/13

1. Die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die Hausgeldabrechnung der WEG durchgereicht wird.

2. Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart, sind sie auch in der Betriebskostenabrechnung getrennt zu verrechnen.

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IMRRS 2015, 0594

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 21/13

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14).*)

IMRRS 2015, 0571

LG Freiburg, Urteil vom 28.04.2015 - 9 S 109/14

1. Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum müssen die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen.*)

2. Für die Rechtzeitigkeit der Leistung kommt es bei einer Banküberweisung auf den Zeitpunkt der Gutschrift der Zahlung auf dem Konto des Empfängers an.*)

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IMRRS 2015, 0550

OLG Dresden, Urteil vom 25.11.2014 - 5 W 1310/14

1. Im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO ist - ebenso wie bei einer Kostenentscheidung gem. § 91a Abs. 1 ZPO - der Rechtsgedanke aus § 93 ZPO zu berücksichtigen. Eine Kostenentscheidung zulasten des Beklagten setzt danach voraus, dass der Kläger subjektiv Veranlassung hatte, die Klage zu erheben (Anschluss OLG Frankfurt/M., NZM 2007, 340 = IMRRS 2006, 0291).*)

2. Erhebt der Vermieter gegen den zur Räumung verpflichteten Mieter unmittelbar vor dem mieterseits angekündigten - und später eingehaltenen - Räumungstermin Klage, hat er nach Klagerücknahme die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

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IMRRS 2015, 0576

AG Stolzenau, Beschluss vom 08.01.2015 - 3 C 316/14

Wird der Mieter einer von einer Zwangsverwaltung betroffenen Wohnung bei der Inbesitznahme nicht angetroffen, kann der Zwangsverwalter die im Haus lebenden und anwesenden Familienmitglieder informieren. Die Kenntnis seiner Ehefrau muss sich der Mieter dann zurechnen lassen, da diese im gleichen Haushalt lebt und somit als Empfangsvertreterin anzusehen ist.

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IMRRS 2015, 0552

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.01.2015 - 21 C 43/14

Kleinere Putzschäden, Graffiti an der straßenseitigen Erdgeschossfassade und Abnutzungen im und am Gebäude stellen noch keinen "schlechten Instandhaltungszustand" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 dar.

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IMRRS 2015, 0549

AG Esslingen, Urteil vom 29.01.2015 - 5 C 173/14

1. Mietspiegel dürfen nicht zu einem Mietenstopp während ihrer Laufzeit führen.

2. Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete, die seit der Datenerhebung eingetreten sind, können als Zu- oder auch Abschlag berücksichtigt werden.

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IMRRS 2015, 0547

LG Berlin, Urteil vom 07.05.2014 - 18 S 34/13

1. Zur Begründung des Eigenbedarfs kommt es darauf an, dass der Vermieter die vermietete Wohnung allein nutzen will.

2. Der Eigenbedarf ist nicht wegen Inanspruchnahme einer zu großen Fläche rechtsmissbräuchlich, wenn die bisherige Wohnung des Vermieters und die des Mieters, die in derselben Etage desselben Gebäude liegen, nach der geplanten Vereinigung eine Fläche von mehr als 200 m² haben, wenn nachvollziehbar vorgetragen ist, dass neben den drei Personen, die in der Wohnung wohnen werden, noch ein Arbeitszimmer eingerichtet werden soll.

3. Der Vermieter hat ein Anspruch auf Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zeit zu, in der der Mieter die Wohnung trotz Beendigung des Mietverhältnisses weiter genutzt hat. unabhängig davon, ob der Vermieter nach Herausgabe die Wohnung anderweit vermieten oder selbst nutzen wollte.

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IMRRS 2015, 0566

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).*)

2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.*)

3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.*)

4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.*)

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IMRRS 2015, 0523

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 12.11.2014 - 6 C 1267/14

Vermieter dürfen sich nicht ohne Weiteres ein Besichtigungsrecht per Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag einräumen und einen sich weigernden Mieter kündigen. Vielmehr müssen sie sich dafür auf einen hinreichenden Grund berufen.

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IMRRS 2015, 0514

LG Landau/Pfalz, Urteil vom 11.11.2014 - 1 S 67/14

Eine Terrasse ist ein ebenerdiger Platz mit einem festen Bodenbelag, auf dem es möglich ist, Tische und Stühle aufzustellen. Eine mit Bruchsandsteinen belegte und somit unebene Fläche, auf der die Steine nur lose und in unregelmäßigen Abständen verfugt sind, genügt diesen Anforderungen nicht und ist keine Terrasse im Sinne der Wohnflächenverordnung.

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IMRRS 2015, 0512

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.04.2014 - 8 C 146/13

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter einen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkungen anbieten, wenn die ursprünglichen Kündigungsgründe wegfallen. Dies ist aber nicht der Fall, wenn neue Gründe auftreten, die eine Vertragsbeendigung ebenfalls rechtfertigen und das Räumungsinteresse deshalb fortbesteht.

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IMRRS 2015, 0502

LG Berlin, Urteil vom 16.12.2014 - 63 S 239/14

Bei Unannehmlichkeiten und Beeinträchtigungen der Mietwohnung, die durch Bauarbeiten am Gebäude entstehen, wie Lärmbeeinträchtigungen, Verschattungen und Verschmutzungen, kann sich der Mieter mit mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche wehren. Das einstweilige Verfügungsverfahren ist hierfür nicht geeignet.

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IMRRS 2015, 0521

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.08.2014 - 116 C 48/14

Bei einem Altbau aus dem Jahr 1918 ist es nicht ungewöhnlich, dass einzelne Stellen im Treppenhaus (z.B. Türgriffe, Bodenfliesen, Handläufe), welche einem besonders intensiven täglichen Gebrauch ausgesetzt sind, vereinzelt abgenutzt und erneuerungsbedürftig sind. Damit kann noch kein "überwiegend schlechter Zustand" des Eingangsbereiches im Sinne des Berliner Mietspiegels2013 begründet werden.

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IMRRS 2015, 0489

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Beschluss vom 27.10.2014 - 6 C 1267/14

Vermieter dürfen sich nicht ohne Weiteres ein Besichtigungsrecht per Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag einräumen und einen sich weigernden Mieter kündigen. Vielmehr müssen sie sich dafür auf einen hinreichenden Grund berufen.

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IMRRS 2015, 0487

AG Schöneberg, Urteil vom 12.03.2014 - 103 C 238/13

1. Das wohnwerterhöhende Merkmal "hochwertige Fliesen im Bad" liegt nicht vor, wenn die Fliesen sämtlich in weiß gehalten sind; erforderlich sind Akzente oder Verzierungen wie farbige Bordüren oder Mosaikkacheln oder die Verwendung von Natursteinen wie Marmor, Schiefer oder Granit.

2. Ein fehlender Balkon ist wohnwertmindernd, sofern der Vermieter nicht den Beweis für die Behauptung antritt, dass ein Anbau von Balkonen aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht zulässig ist.

3. Eine vom Vermieter gestellte Etagenheizung ist als Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels anzusehen.

4. Eine vor sechs Jahren gestrichene Fassade rechtfertigt nicht die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes des Gebäudes, feuchte Kellerwände erfüllen dagegen das wohnwertmindernde Merkmal eines schlechten Instandhaftungszustandes.

5. Ein Abstand von 20 m zwischen den Seitenflügeln und von unter 10 m zwischen Vorder- und Hinterhaus rechtfertigt bei einem geschlossenen rechteckig bebauten Mietwohngrundstück die Annahme einer verdichteten Bebauung (Merkmalgruppe 4).

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IMRRS 2015, 1524

BGH, Beschluss vom 17.02.2015 - VIII ZR 236/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 0466

LG Heidelberg, Urteil vom 20.10.2014 - 5 S 12/14

1. Wird im Mietvertrag die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung wirksam ausgeschlossen, so gilt das regelmäßig auch für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB.

2. Handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder handschriftliche Zusätze in solchen Verträgen sind ein Indiz gegen den Charakter derartiger Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen. Im Mietrecht gilt dies nur, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters verfasst sind. Das ist der Fall, wenn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages eine Abänderung des vorgedruckten Textes zu Gunsten der Mieter darstellt.

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IMRRS 2015, 0482

AG Köln, Urteil vom 31.07.2014 - 203 C 192/14

1. Der Mangelbegriff erstreckt sich auf die Nutzungsmöglichkeit der mitvermieteten Gemeinschaftsräume. Hierunter fallen nicht nur das Treppenhaus und der Hausflur, sondern auch den Mietern frei zugängliche Räume im Dachboden und im Keller, die z. B. dem Waschen und Trocknen der Wäsche dienen.

2. Der Entzug der Nutzungsmöglichkeit eines Dachbodens stellt auch einen Mangel dar, wenn deren Nutzungsmöglichkeit Vertragsgegenstand war. Eine Minderung von 2 % monatlich stellt eine angemessene Minderung der Miete dar.

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IMRRS 2015, 0477

AG Wedding, Urteil vom 24.09.2014 - 13 C 109/13

1. Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter, von diesem Beauftragten Dritten oder Mietmietern stellt regelmäßig einen wichtigen Grund dar, der die fristlose Kündigung rechtfertigt

2. Maßgeblich ist dabei nicht die tatsächliche Intention, sondern vielmehr der Eindruck, der beim Empfänger entsteht oder entstehen muss.

3. Nur dann, wenn sich aus der Formulierung oder den Begleitumständen eindeutig ergibt, dass die Drohung nicht ernst gemeint ist, ist es dem Vermieter gleichwohl zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen.

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IMRRS 2015, 0511

LG Frankenthal, Urteil vom 18.03.2015 - 2 S 321/14

1. Selbst wenn die Äußerungen des zu diesem Zeitpunkt - erstinstanzlich unstreitig - noch nicht mandatierten Rechtsanwalts inhaltlich ein Einlassen auf die streitgegenständliche Forderung und damit ein Verhandeln darüber im Sinne von § 203 BGB dargestellt hätte, so könnte es gegenüber den Beklagten als späteren Mandanten allenfalls dann zu einer Verjährungshemmung nach dieser Vorschrift geführt haben, wenn es ihnen zurechenbar gewesen wäre. Eine solche Zurechnung kann sich aber nur nach den Vorschriften der §§ 164 ff BGB ergeben; eine Anwendung der §§ 80 ff ZPO, insbesondere auch des § 85 Abs. 2 ZPO, scheidet in Ermangelung eines seinerzeitigen Prozessrechtsverhältnisses von vorneherein aus.

2. Soweit der Kläger in seiner Berufungserwiderung erstmals bestreitet, dass der gegnerische Anwaltskollege damals nicht auch hinsichtlich der streitgegenständlichen Ansprüche mandatiert gewesen sei, ist dies, da neu, nach §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.

3. Aus der Mandatierung im den Außenbereich des Mietobjekts betreffenden selbständigen Beweisverfahrens sowie aus dem Umstand, dass die dortige Bestellungsanzeige des Beklagtenvertreters keine auf den Gegenstand des selbständigen Beweisverfahrens bezogene Einschränkung enthalten hat, kann nicht zwingend darauf geschlossen werden, dass er seinerzeit bereits auch hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Ansprüche wegen Sachschäden im Inneren des Mietobjekts beauftragt und bevollmächtigt gewesen sei.

4. Selbst wenn der Beklagtenvertreter durch seine Äußerungen oder sein sonstiges Gesprächsverhalten gegenüber dem Klägervertreter den Eindruck erweckt hätte, dass er auch wegen jener Schadensersatzforderung mandatiert und verhandlungsbefugt sei, könnte dies den Beklagten in Ermangelung einer ausdrücklich erteilten Vollmacht allenfalls nach den Grundsätzen der Anscheins- oder Duldungsvollmacht zurechenbar sein.

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IMRRS 2015, 0503

LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2015 - 18 S 259/14

Das Aufstellen eines Gerüstes stellt eine Besitzstörung des Mieters dar, wenn es mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz einhergeht. Der Mieter kann sich dagegen auch mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr setzen, unabhängig davon, ob der Vermieter lediglich Erhaltungs- oder auch Modernisierungsmaßnahmen durchführen will.

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IMRRS 2015, 0478

AG Spandau, Urteil vom 04.04.2014 - 3 C 576/13

Ist im angrenzenden Schlafzimmer das Geräusch von laufendem Wasser aus dem Bad zu hören, stellt dies noch keinen Mangel der Mietsache dar.

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IMRRS 2015, 0467

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 10.11.2014 - 11 C 547/13

Welche Wohnfläche dem Mieterhöhungsverlangen und der Einordnung in ein Feld des Mietspiegels zu Grunde zu legen ist, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag selbst, wenn die Wohnfläche angegeben ist.

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IMRRS 2015, 0504

LG Berlin, Beschluss vom 04.12.2014 - 18 S 259/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 0501

AG München, Urteil vom 25.03.2015 - 424 C 27079/14

1. Für einen Kündigungsgrund ist zusätzlich zu einer Zerrüttung des Mietverhältnisses Voraussetzung, dass ein Fehlverhalten von Seiten des Mieters vorliegt. Ein solches kann nicht darin gesehen werden, dass er auf gerichtlichem Wege seine Rechte geltend macht und diese auch vehement durch Einreichen von Rechtsmitteln gegen Entscheidungen und das Behaupten von Mängeln vertritt.

2. Strafanzeigen des Mieters bei Behörden können eine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne von § 543 bzw. § 573 BGB darstellen. Für die Annahme einer Pflichtverletzung reicht allerdings die bloße Anzeige durch den Mieter nicht aus. Es kommt vielmehr darauf an, ob die Anzeige im Rahmen der Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte erfolgt ist; bei der Abwägung der Interessen ist insbesondere Art. 10 EMRK, das Recht der Freiheit zur Meinungsäußerung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn der Anzeigenerstatter mit der Anzeige auf Missstände aufmerksam machen will, deren Beseitigung im öffentlichen Interesse liegt.

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IMRRS 2015, 0462

LG Berlin, Urteil vom 13.01.2015 - 63 S 133/14

1. Führen Baumaßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung des gesundheitlichen Zustandes des Mieters aufgrund seiner schweren Erkrankung, darf der Vermieter die Modernisierung nicht verlangen, wenn die auch unter Würdigung seiner berechtigten Interessen und auch der Interessen der anderen Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist und eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt.

2. Ein Härteeinwand ist verfristet, wenn er nicht bis zum Ablauf des Monats, das auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgte, erhoben wird. Das gilt aber nicht, wenn der Vermieter auf diese Frist in der Modernisierungsankündigung nicht hingewiesen hat.

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IMRRS 2015, 0485

LG Essen, Beschluss vom 30.06.2014 - 15 S 174/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 0445

LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 - 6 S 154/14

Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.*)

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IMRRS 2015, 0442

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.03.2015 - 33 C 3506/14

1. Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einer Straftat, wie zum Beispiel dem Abschneiden von Körperteilen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

2. Die Kündigung muss auch nicht unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen werden, der Vermieter darf sich nicht auf Informationen einer Seite verlassen, sondern muss vielmehr Akteneinsicht in das Ermittlungsverfahren beantragen.

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IMRRS 2015, 0388

AG Aachen, Urteil vom 30.12.2014 - 111 C 141/14

1. Liegt der Einbau einer Heizung 15 Jahre zurück und wurde aufgrund dessen ein Objekt bereits einmal in eine höherwertige Spalte im Mietspiegel eingeordnet, kann er nicht erneut als Begründung für ein Mieterhöhungsbegehren im Jahr 2014 herangezogen werden.

2. Sieht der Mietspiegel eines Stadtgebiets gerade keinen Zuschlag für die Vermietung von Einfamilienhäusern vor, kann ein solcher auch nicht mit den Hinweis verlangt werden, in vergleichbaren Gemeinden sei er ortsüblich.

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IMRRS 2015, 0409

BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14

1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; NJW 1994, 995; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098).*)

2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638; WuM 1993, 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f.).*)

3. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.*)

4. Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.*)

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