Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2015, 0278

AG Neukölln, Urteil vom 26.06.2014 - 7 C 95/14

1. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es unzumutbar für ihn ist, den Vertrag noch weiter fortzusetzen.

2. Leidet ein Mieter an einer schweren psychischen Erkrankung und ist er nachweislich für Wohnungsbrände und Überschwemmungen verantwortlich, die das Leben und die Gesundheit der anderen Mieter und das Eigentum des Vermieters in hohem Maße gefährden, kann ihn der Vermieter ordentlich kündigen.

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IMRRS 2015, 0239

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2014 - 65 S 527/13

1. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das nach dem für die Erstellung des neuen Mietspiegels festgelegten Stichtag, aber vor dem Inkrafttreten desselben dem Mieter zugegangen ist, wird die Höhe der ortsüblichen Miete nach dem neuen Mietspiegel ermittelt.

2. Bei einem Energieverbrauchskennwert, der größer als 170 kWh/(m²a) ist, handelt es sich um ein wohnwertminderndes Merkmal.

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IMRRS 2015, 0238

LG Stuttgart, Urteil vom 20.08.2014 - 4 S 2/14

1. Eine Parteierweiterung auf der Beklagtenseite im Berufungsrechtszug ist dann zulässig, wenn der neue Beklagte zustimmt oder die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich und damit entbehrlich ist. Eine Erweiterung ohne Zustimmung des neuen Beklagten ist nur äußerst ausnahmsweise zulässig.

2. Der Abriss eines vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt unzweifelhaft eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, die eine Kündigung rechtfertigen könnte. Voraussetzung ist, dass diese wirtschaftliche Verwertung von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

3. Ist der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel und stehen einem geplanten Neubau keine bauordnungsrechtlichen oder sonstigen Gründe entgegen, ist die geplante wirtschaftliche Verwertung angemessen.

4. Eine geplante wirtschaftliche Verwertung ist nicht angemessen, wenn sie nicht nachvollzogen werden kann. Das ist der Fall, wenn der Vermieter unsubstantiierte Angaben sowohl in Bezug auf die zu erwartende Rendite nach dem Neubau, als auch bzgl. eines hohen Sanierungsbedarfs anführt, obwohl das vorhandene Gebäude bereits zum Teil hochwertig saniert wurde.

5. Die Angemessenheit der geplanten Verwertung lässt sich aufgrund pauschaler Angaben nicht beurteilen.

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IMRRS 2015, 0262

AG Ludwigslust, Urteil vom 26.03.2014 - 5 C 9/13

Ein Mieter, der sich in einem Rechtsstreit über eine Mieterhöhung befindet, aber (vorsorglich) schon den erhöhten Mietzins zahlt, kann die überzahlte Miete nach Beendigung des Prozesses zurückverlangen, wenn er dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen musste.

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IMRRS 2015, 0237

LG Berlin, Urteil vom 12.09.2014 - 63 S 151/14

1. Fehlen konkrete Beschaffenheitsabreden, haben sowohl Wohn- als auch Geschäftsraummieter einen Anspruch darauf, dass ihnen Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung stehen, sofern sich nicht aus dem vereinbartem Nutzungszweck oder dem Vertragsobjekt selbst etwas anders ergibt. Der Vermieter hat für die entsprechenden Anschlussvorrichtungen zu sorgen.

2. Eine eigene Verpflichtung des Vermieters, die entsprechende Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses zu gewährleisten, besteht nicht.

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IMRRS 2015, 0233

LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2014 - 65 S 24/14

1. Der Vermieter darf Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, nicht auf den Mieter umlegen, indem er in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt.

2. Hat jedoch bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt, kann der Vermieter nur den sich daraus ergebenden Betrag angeben. Es liegt keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt.

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IMRRS 2015, 0199

LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2014 - 63 S 203/14

1. Der geschützte Besitz des Mieters beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile: Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten. Er erstreckt sich nicht ohne weiteres auf Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade.

2. Wird der vertragsmäßige Zustand der Mieträume während der Durchführung von Bauarbeiten am Gebäude durch eine Verschattung der Räume durch ein Gerüst sowie Lärmbeeinträchtigungen und andere Unannehmlichkeiten beeinträchtigt, folgen hieraus für den Mieter ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche, die nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern sind.

3. Nicht jeder Mangel der Mietsache stellt eine Besitzstörung dar.

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IMRRS 2015, 0227

AG München, Urteil vom 12.05.2014 - 424 C 28654/13

1. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter nicht mehr als einen Hund in der Wohnung hält. Die Haltung von mehr als einem Hund entspricht in der Regel nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauch.

2. Mieter dürfen keine Decken aus dem Fenster der Wohnung auszuschütteln, wenn sich andere Personen unterhalb des Fensters befinden.

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IMRRS 2015, 0257

OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 - 2 WF 170/14

1. Sind beide Ehegatten Mieter einer Wohnung und sind sie sich über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB an den Vermieter.*)

2. Die Vornahme der Mitwirkungshandlung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann ich einem solchen Fall nicht schon vor Rechtskraft der Scheidung verlangt werden.*)

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IMRRS 2015, 0253

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.03.2013 - 234 C 273/12

1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt.

2. Der repräsentative Eingangsbereich eines Wohnhauses, der mit Marmortreppenstufen, Sisalbelag, aufwändigem Stuck, einem Kronleuchter, Parkett sowie Bleiverglasung ausgestattet ist, kommt als wohnwerterhöhendes Merkmal auch diesen Mietern zugute, die alternativ durch einen Nebeneingang in ihre Wohnungen gelangen können.

3. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann dieses Merkmal wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.

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IMRRS 2015, 0252

BGH, Urteil vom 21.01.2015 - VIII ZR 51/14

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15.06.2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 = IBRRS 2005, 2807).*)

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IMRRS 2015, 0241

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2015 - 33 C 3407/14

Mieter müssen keine Attrappe einer Video-Überwachungskamera im Hauseingang und im Treppenhaus akzeptieren.

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IMRRS 2015, 0217

AG Bayreuth, Urteil vom 19.08.2014 - 102 C 1359/13

Nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ist bei erhöhter Rohrwärmeabgabe unterhalb des kritischen Wertes von 34 % grundsätzlich eine Ermessensentscheidung des Vermieters gegeben, ob er die Berechnung nach den anerkannten Regeln der Technik unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 vornehmen will oder nicht.

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IMRRS 2015, 0215

AG Köpenick, Urteil vom 25.11.2014 - 3 C 124/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich der Position "Hauswartkosten" unwirksam, wenn die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten nicht angegeben sind und der Höhe nach nicht nachgewiesene Personalkosten abgerechnet werden.

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IMRRS 2015, 0214

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2014 - 67 S 257/14

Zum Eintritt des Hauptvermieters in zwischen einer Genossenschaft und ihren Mitgliedern geschlossene Wohnraummietverträge gemäß § 565 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen Hauptvermieter und der Genossenschaft als Zwischenvermieter.*)

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IMRRS 2015, 0205

LG Hanau, Beschluss vom 05.01.2015 - 3 T 219/14

Zur Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO, wenn der gegen die Mietzahlungspflicht des Mieters gehaltene Vortrag zu angeblichen Mietmängeln (hier: unzureichende Hauselektrik, Schimmelbildung, Gestank) im Wesentlichen substanzlos bleibt.

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IMRRS 2015, 0186

LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 - 63 S 322/13

1. Zahlt der Mieter seine Miete immer wieder unpünktlich und wird er vom Vermieter deswegen angemahnt, kann die Kündigung schon nach einer weiteren verzögerten Zahlung erfolgen.

2. Auch bei mehreren unpünktlichen Zahlungen kann die Kündigung trotz vorangegangener Mahnung unwirksam sein, wenn nach der Gesamtbetrachtung aller Umstände und unter Berücksichtigung der Ursachen der einzelnen Verzögerungen und der Dauer des Mietverhältnisses die Vertragsverletzung des Mieters als weniger gravierend erscheint, so dass es dem Vermieter ohne Weiteres zuzumuten ist, das Vertragsverhältnis aufrechtzuerhalten.

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IMRRS 2015, 0185

LG Berlin, Beschluss vom 21.10.2014 - 67 S 304/14

Stromdiebstahl durch einen Mieter stellt einen Kündigungsgrund dar, wenn dadurch dem Vermieter ein nicht unerheblicher Schaden entstanden ist. Das ist nicht der Fall, wenn ein Mieter 1 bis 2 Mal im Monat für kurze Zeit mit unberechtigt entnommenem Strom das Licht in seinem Keller einschaltet.

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IMRRS 2015, 0184

LG Berlin, Urteil vom 24.09.2014 - 65 S 64/14

1. Eine Kündigung, die von einer Person unterschrieben ist, die zwar im Briefkopf als für den Einzug offener Mietforderungen zuständiger Sachbearbeiter steht, deren Vertretungsmacht in Bezug auf Kündigungen von Mietverträgen jedoch nicht ersichtlich ist, ist wegen Verstoßes gegen die erforderlichen Schriftform unwirksam.

2. Die Verwendung des Kürzels "i.A." im Kündigungsschreiben kann nicht als Nachweis der Vertretungsmacht des Unterzeichners angesehen werden.

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IMRRS 2015, 0180

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.11.2014 - 9 C 303/13

Der Vermieter darf Kellerräume, die keinem Mieter zugewiesen sind und sonst in keiner Weise gekennzeichnet sind, öffnen und ausräumen. Wurden diese Kellerräume von Mietern unberechtigterweise in Besitz genommen, trifft den Vermieter keine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen.

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IMRRS 2015, 0170

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2014 - 63 S 366/13

Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter aufgrund einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ist nicht zulässig.

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IMRRS 2015, 0178

LG Berlin, Beschluss vom 03.02.2015 - 67 T 29/15

1. Die entgeltliche Überlassung einer zuvor über "airbnb" angebotenen Mietwohnung an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.*)

2. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über "airbnb" geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.*)

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IMRRS 2015, 0254

AG Charlottenburg, Urteil vom 13.10.2014 - 213 C 106/14

1. Der Vermieter kann vom Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn

a) die Miete - abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebes- oder Kapitalkosten - seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist),

b) das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist),

c) die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und

d) die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Kappungsgrenze eingehalten wird.

2. Es liegt ein wohnwertminderndes Merkmal vor, wenn das Bad nicht über eine separate Dusche verfügt und nur mit einer freistehenden Wanne mit Verblendung ausgestattet ist.

3. Ein Bad, in dem nicht verkleidete Rohre sichtbar sind, ein freihängender Spülkasten vorhanden ist und insbesondere ein Strukturheizkörper fehlt, kann nicht als „modernisiert" eingestuft werden.

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IMRRS 2015, 0171

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.12.2013 - 237 C 302/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 1449

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 0092

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.07.2014 - 10 C 355/12

Dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann ein urheberrechtlicher Abwehranspruch des Architekten entgegenstehen. Das gilt auch dann, wenn der Urheber zugleich Mieter des Gebäudes ist. Das Urheberrecht kann in diesem Fall den Duldungsanspruch des Vermieters überlagern.

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IMRRS 2015, 0117

AG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2015 - 42 C 10583/14

1. Verbaut der Vermieter einen besonders empfindlichen Boden in der Toilette, muss er den Mieter hierauf besonders hinweisen.

2. Ob das Urinieren durch Männer im Stehen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, kann offen bleiben.

3. Ein Mann muss nicht damit rechnen, dass durch Urin auf dem Toilettenboden Verätzungen entstehen können.

IMRRS 2015, 0055

LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2014 - 63 S 271/14

Die Vereinbarung einer Einmalzahlung für die gesamte Mietdauer ist nur dann beachtlich, wenn sie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde, ohne dass es darauf ankommt, ob im konkreten Fall tatsächlich eine Missbrauchsabsicht vorlag.

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IMRRS 2015, 0059

LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2014 - 334 S 20/14

1. An die Vorhersehbarkeit einer künftigen Bebauung und der damit einhergehenden Belästigungen durch Lärm und Staub sind hohe Anforderungen zu stellen.

2. Wird nicht etwa eine als solche erkennbare Baulücke geschlossen, sondern es wird die Bebauung eines bis dahin anderweitig genutzten Hinterhofs vorgenommen, so ist die Vorhersehbarkeit zu verneinen.

3. Angesichts der lange andauernden Baumaßnahme ist es nicht erforderlich, die Beeinträchtigungen taggenau festzustellen und die Minderungsquote quasi taggenau zu bestimmen. Dem Umstand, dass die Beeinträchtigungen von unterschiedlicher Intensität sind und auch nicht durchgängig intensive Arbeiten stattfinden, kann bei der Festsetzung der Minderungsquote Rechnung getragen werden.

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IMRRS 2015, 0038

BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14

1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.*)

2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.*)

2. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten - bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.*)

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IMRRS 2015, 0039

BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern.*)

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IMRRS 2015, 0040

BGH, Urteil vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel

"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.*)

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IMRRS 2015, 0087

BGH, Urteil vom 11.12.2014 - IX ZR 87/14

In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn es in Vollzug gesetzt war, der Mieter aber den Besitz an der Wohnung bei Insolvenzeröffnung wieder aufgegeben hatte (Ergänzung zu BGHZ 173, 116).*)

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IMRRS 2015, 0033

LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014 - 13 S 114/14

Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.1 Satz 1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich.*)

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IMRRS 2015, 0032

AG Dortmund, Urteil vom 06.01.2015 - 425 C 6720/14

Die Kosten einer vorgerichtlichen Anwaltsmahnung sind für einen gewerblichen Großvermieter nicht ersatzfähig.

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IMRRS 2015, 0028

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.11.2014 - 2-09 T 528/14

1. Eine auch nur vorübergehende Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 765a ZPO kommt nicht in Betracht, wenn eine akute Suizidgefahr nicht besteht.

2. In einem solchen Fall, in dem eine akute Suizidgefahr allenfalls im Falle konkreter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen besteht, hindert diese Gefahr die weitere Vollstreckung nicht, sofern der drohenden Suizidgefahr effektiv durch flankierende Maßnahmen Rechnung getragen wird.

3. Dies kann dadurch sichergestellt werden, dass zwischen dem Zeitraum der Zustellung der Ankündigung der Räumung und deren Vollzug ein ausreichender Zeitraum liegt, der eine erneute Begutachtung des Schuldners ermöglicht und den Schuldner und ggfs. auch das Vollstreckungsgericht unter Einschaltung des Betreuungsgerichts und der Ordnungsbehörden in die Lage versetzt, angemessene Schutzmaßnahmen zu treffen.

4. Als eine derartige Schutzmaßnahme kommt allerdings auch in Betracht, dass sich der Schuldner in einem psychiatrischen Krankenhaus mit dem Ziel einer vorübergehenden Unterbringung vorzustellen hat, wenn der Sachverständige bei ihm eine akute Suizidalität diagnostiziert.

5. Dies gilt vor allem dann, wenn der Schuldner letztlich bewusst von der Inanspruchnahme einer Therapie Abstand genommen hat, um dem Verfahren keinen weiteren Fortgang zu geben, obwohl der Sachverständige auch festgestellt hat, dass die Zumutbarkeit einer Therapie außer Frage steht.

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IMRRS 2015, 0020

AG Bottrop, Urteil vom 12.06.2014 - 11 C 59/14

Im Rahmen der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten anfallende Kosten für die Kontrolle eines Baumbestands, haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und sind keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nach dem Mietvertrag lediglich allgemein die Kosten der Außenanlagen umlegbar sind.

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IMRRS 2015, 0004

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.04.2014 - 12 C 477/12

1. Bei einem Mietvertrag, bei dem der Mieter die Verpflichtung übernommen hat, die Betriebskosten zu tragen, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB, und Vorauszahlungen darauf zu leisten, unterliegt der mieterseitige Anspruch gegen den Vermieter auf Abrechnung der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB.

2. Die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB geregelte Frist zur Abrechnung durch den Vermieter der Betriebskosten nach Ende der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode ist dahin zu verstehen, dass Fälligkeit der Abrechnungsverbindlichkeit gegenüber dem Mieter stets erst zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode eintritt, unabhängig davon, ob der Vermieter nach den tatsächlichen Gegebenheiten und seiner Informationslage bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätte abrechnen können.

3. Im Falle des Kalenderjahrs als mietvertraglich vereinbart zugrunde zu legender Abrechnungsperiode tritt Fälligkeit der Abrechnungsverbindlichkeit erst am 01.01. des übernächsten Kalenderjahrs ein. Da die Abrechnung erstmals in diesem Jahr im Wege der Klage hätte geltend gemacht werden können, beginnt die Verjährung erst mit dem Schluss dieses Jahres zu laufen, § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Das bedeutet, der Mieter kann bis nahezu fünf Kalenderjahre nach Ende der Abrechnungsperiode seinen Anspruch auf Abrechnung gegen den Vermieter gerichtlich noch erfolgreich anhängig machen. Ein Anspruch des Mieters auf Rückerstattung eines eventuellen Guthabens aus den Vorauszahlungen wird überhaupt erst bei Vorliegen der Abrechnung fällig.

5. Die bloße und einzige Einlassung bleibende Erklärung an den Mieter (Gläubiger des Abrechnungsanspruchs), er, der Vermieter (Schuldner des Abrechnungsanspruchs), besäße keine Unterlagen mehr, nach der vorangegangenen Aufforderung zur Abrechnung einer bestimmten in der Vergangenheit liegenden Betriebskostenperiode, ist als ein Verhandeln zwischen den Mietparteien über den Abrechnungsanspruch im Sinne des § 203 S. 1 BGB zu werten, da sie keine sofort erkennbare gläubigerseitige Anspruchsablehnung darstellt.

6. Der Zeitpunkt dieser schuldnerseitigen Erklärung bildet den zeitlichen Endpunkt der Verhandlungen. Deren Beginn wird durch den Zeitpunkt markiert, in dem der Gläubiger seinen Anspruch erhob. Die Hemmung der Verjährung in diesem Zeitraum führt dazu, dass die Dauer nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen ist, § 209 BGB. Unabhängig davon endet die Verjährung frühestens drei Monate nach dem Endzeitpunkt der Hemmung, § 203 S. 2 BGB.

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IMRRS 2014, 1691

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2014 - 65 S 220/14

1. Die Entfernung von unter Umständen asbesthaltigen Baustoffen kann nicht verlangt werden, wenn ein Mindeststandard für gesundes Wohnen unter Verhinderung von Gesundheitsgefahren gewährleistet wird.

2. Ein Ersatzanspruch des Mieters nach Entfernung von Asbest und Mineralfasern besteht nur, wenn mit einem Schaden wenigstens zu rechnen ist.

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IMRRS 2014, 1696

AG Dortmund, Urteil vom 18.03.2014 - 423 C 10635/13

1. Die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition sind vollständig anzugeben, auch wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es ist nicht ausreichend, nur die um die nicht umlagefähigen Anteile schon bereinigten Kosten anzugeben.

2. Es muss für den Mieter aus der Kostenabrechnung ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

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IMRRS 2014, 1684

OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2014 - 8 W 7/14

Hat die Vermieterin die Mietsicherheit nicht an den Erwerber des Grundstücks weitergeleitet und hat der Erwerber keine Ansprüche mehr gegen den Mieter, kann der Mieter die Rückzahlung der Mietsicherheit ohne vorherige Inanspruchnahme des Erwerbers vom früheren Vermieter verlangen.

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IMRRS 2014, 1670

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.06.2014 - 11 C 13/14

1. Es ist möglich, dass in einem qualifizierten Mietspiegel auch Mietspiegelfelder enthalten sind, die den Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel nicht genügen.

2. Den Werten eines solchen Feldes kommt keine Vermutungswirkung zu.

3. Sie können aber als Schätzgrundlage gemäß § 287 ZPO herangezogen werden.

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IMRRS 2014, 1672

LG Halle, Urteil vom 30.06.2014 - 3 S 11/14

1. Die Anbringung von Rauchwarnmeldern in der Mietwohnung ist keine Modernisierung und muss wegen der Geringfügigkeit des Eingriffs vom Vermieter nicht formell angekündigt werden.

2. Der Mieter hat die Anbringung von Rauchmeldern zu dulden. Es sind keine wirtschaftlichen oder persönlichen Härtegründe ersichtlich, die gegen die Installation der Rauchmelder sprechen könnten, wenn die Anlage vom Vermieter bezahlt und gewartet wird und lediglich eine Umlage auf die Betriebskosten erfolgen soll.

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IMRRS 2014, 1586

AG Wipperfürth, Urteil vom 04.04.2014 - 1 C 207/13

Ein Verstoß gegen die Rückbaupflicht stellt grundsätzlich keine Nichterfüllung der Rückgabepflicht dar, sondern eine bloße Schlechterfüllung.

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IMRRS 2014, 1585

LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 O 27/14

Zertrümmert der Mieter Einrichtungsgegenstände und droht er in den Mieträumen Dritten mit Gewalt, liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vor.

IMRRS 2014, 1584

LG Berlin, Beschluss vom 27.09.2013 - 65 T 158/13

Eine Besitzstörung des Vermieters liegt vor, wenn er ohne Ankündigung zur Durchführung von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten ein Gerüst errichten lässt, durch das die Sicht aus der Mietwohnung erheblich behindert wird und eine Verschattung der Wohnung sowie eine erhöhte Einbruchsgefahr und auch die Einsichtsmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter entsteht.

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IMRRS 2014, 1568

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 18.02.2014 - 210 C 238/13

1. Der Vermieter muss den Mieter bereits im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs auf in seinem Eigentum befindliche alternative, den geltend gemachten Bedarf ebenfalls hinreichend deckende Objekte hinweisen, so dass der Mieter so früh wie möglich überprüfen kann, ob seine Verteidigung gegen die ausgesprochene Kündigung Aussicht auf Erfolg hat.

2. Besitzt der Vermieter auch andere Wohnungen, die er ebenfalls beziehen könnte, muss er ausreichend begründen, warum er ausgerechnet die vom Mieter bewohnte Wohnung selbst nutzen will.

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IMRRS 2014, 1617

AG Köln, Urteil vom 29.05.2013 - 214 C 198/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 1606

BGH, Urteil vom 05.11.2014 - VIII ZR 257/13

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.*)

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IMRRS 2014, 1549

VerfGH Berlin, Beschluss vom 18.06.2014 - VerfGH 153/13

1. Eine Verkennung der Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie kann auch darin liegen, dass das Fachgericht den Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nachgeht.*)

2. Allein das Interesse des im Haushalt des Vermieters lebenden Kindes am Erfolg des Mietrechtsstreits verleiht ihm keine eigene grundrechtliche Beschwerdebefugnis aus den als verletzt bezeichneten Art. 12 und 13 Verf.-Be.*)

3. Ebenso wie das Fachgericht sämtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigentümers nachzugehen hat, gebieten es die Interessen des Eigentümers, erheblichen Vortrag gegen die vom darlegungs- und beweisbelasteten Mieter zur Begründung einer ungerechtfertigten Härte vorgebrachten Umstände zu berücksichtigen und im Wege der Beweisaufnahme Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter tatsächlich erwachsen würden und die deshalb seinen Interessen bei der gebotenen Abwägung den Vorrang gegenüber dem Erlangungsinteresse des Eigentümers einräumen.*)

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