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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2014, 0565

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - VIII ZR 147/13

Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB a.F. bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB.*)

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IMRRS 2013, 2441

LG Berlin, Beschluss vom 16.07.2013 - 67 S 232/13

Hält der Mieter eine Person, die vom Vermieter mit der Überwachung von Sanierungsarbeiten beauftragt worden ist, gegen deren Willen in seiner Wohnung fest, so ist der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. Das Festhalten in der Wohnung stellt einen so schweren und nachhaltigen Eingriff in die Freiheit dieser Person dar, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Es spielt keinerlei Rolle, ob der Mieter die Person berührt hat.

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IMRRS 2014, 0533

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.03.2014 - 237 C 375/13

1. Allein die Behauptung, die schweren Erkrankungen seien auf jahrelange Asbestbelastung zurückzuführen, rechtfertigt keine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter.

2. Fest gebundene Asbestplatten haben bei vertragsgemäßer Nutzung der Mietsache keine Belastung der Raumluft zur Folge.

3. Regelmäßig entsteht erst bei unsachgemäßer Entfernung von asbesthaltigen Fußbodenplatten die Gefahr, dass sich ungebundene Asbestfasern lösen und in die Atemluft gelangen.

4. Der Mieter muss eine konkrete Gesundheitsgefährdung in Form gelöster Fasern schlüssig darlegen, um zur Mietminderung berechtigt zu sein, wenn in der Wohnung asbesthaltige Fußbodenplatten verlegt sind. Dies gilt entsprechend, wenn Schmerzensgeld wegen Verletzung des Körpers oder der Gesundheit gefordert wird.

5. Der Vermieter muss den Mieter nicht darüber aufklären, dass asbesthaltige Fußbodenplatten verbaut sind. Denn Wohnungsmieter sind im Rahmen ihres Mietgebrauchs nicht zu mechanischen Einwirkungen auf überlassene Fußböden berechtigt, so dass der Vermieter wegen der Beschaffenheit der Bodenplatten mit fest gebundenem Asbest nicht befürchten muss, es könnte durch Bearbeitung von Fußböden zu Gesundheitsgefahren der Mieter kommen.

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IMRRS 2014, 0490

LG Berlin, Beschluss vom 13.12.2012 - 67 S 340/12

Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

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IMRRS 2014, 0461

LG München I, Urteil vom 19.02.2014 - 15 S 4624/13

1. Das Anbringen einer Parabolantenne stellt eine einmalige Verletzungshandlung dar und es handelt sich somit nicht um eine Dauerhandlung.

2. Der Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt grundsätzlich der Verjährung und diese beginnt mit dem Beginn der Beeinträchtigung durch Anbringung der Parabolantenne.

3. Auch der vertragliche Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB verjährt nach drei Jahren und die Verjährung beginnt ebenfalls mit der Anbringung der Parabolantenne.

4. Es besteht allerdings keine Pflicht des Vermieters, die vom Mieter angebrachte Parabolantenne dauerhaft zu dulden und es ergibt sich deshalb ein Recht des Vermieters zur Beseitigung der Antenne auf eigene Kosten aus § 903 BGB, wenn der Mieter über das Breitbandkabel ausreichende Möglichkeiten zum Empfang ausländischer Sender in seiner Heimatsprache hat.

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IMRRS 2014, 0454

LG München I, Urteil vom 08.01.2014 - 14 S 25592/13

Für die Anwendung der Kappungsgrenzensenkungsverordnung für das Gebiet der Landeshauptstadt München kommt es maßgeblich auf den Zugang und nicht auf den Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens an. Ist das Mieterhöhungsverlangen vor dem 15.5.2013 zugegangen, kann der Vermieter die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB von 20 % ausschöpfen.*)

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IMRRS 2014, 0444

LG Berlin, Urteil vom 02.07.2013 - 63 S 467/12

Nach Kündigung des Mietverhältnisses hat auch der gutgläubige Mitbesitzer, der nicht Partei des Mietvertrages ist, im Falle der unentgeltlichen Besitzüberlassung dem Vermieter - neben dem gemäß § 546a Abs. 1 BGB auf Nutzungsentschädigung haftenden Mieter - bis zur Räumung und Herausgabe der Mietsache gemäß § 988 BGB Wertersatz in Höhe des objektiven Mietwertes zu leisten.*)

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IMRRS 2014, 0425

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 27.02.2014 - 923 C 181/13

1. Werden sämtliche noch offene Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis aus den Erlösen der Pfand-Versteigerungen befriedigt, ist das Pfandrecht des Vermieters erloschen und er ist zur Rückgabe der verbliebenen Pfandsachen an den Mieter verpflichtet. Ist der Mieter verstorben, obliegt die Sicherung und Verwaltung des Nachlasses, insbesondere die Inbesitznahme des Nachlasses, den Erben, bzw. dem Nachlasspfleger.

2. Holen die Erben, bzw. der Nachlasspfleger die Sachen des verstorbenen Mieters nicht ab, befinden sie sich in Annahmeverzug. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Sachen in einen Keller zwischenlagert. Der Vermieter ist zur öffentlichen Versteigerung der Sachen am Leistungsort im Wege des Selbsthilfeverkaufs berechtigt.

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IMRRS 2014, 0412

LG Berlin, Urteil vom 26.09.2013 - 67 S 251/13

1. Ein Ausschluss der Minderung kommt in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es reicht hierfür jedoch nicht aus, wenn einzelne Gebäude in der Nähe und auch das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, im Zeitpunkt des Einzugs frisch saniert waren.

2. Sind beim Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in unmittelbarer Nähe vorhanden, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen, wenn in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzemissionen führen.

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IMRRS 2014, 0406

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2013 - 67 S 164/13

1. Der Mieter hat Anspruch auf die Einzelverbrauchsdaten, damit er prüfen kann, ob sie richtig addiert sind bzw. ob sie vom Gesamtverbrauch in einem nicht mehr hinzunehmenden Maße abweichen.

2. Gewährt der Vermieter nicht oder nicht hinreichend Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen, so dass die Überprüfung der Abrechnung letztlich nicht möglich ist, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachforderung und den Betriebskostenvorauszahlungen zu. Das führt zum Hinausschieben der Fälligkeit der Nachforderung des Vermieters.

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IMRRS 2014, 0405

LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 - 63 S 421/12

Begleicht der Mieter wenige Tage nach Zugang der Kündigung den rückständigen Betrag vollständig, ist die Kündigung unwirksam. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietverhältnis über 20 Jahre dauerte und sich der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt in Hinblick auf seine Zahlungsverpflichtungen stets vertragstreu verhalten hat.

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IMRRS 2014, 0404

LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 - 63 S 268/13

Umfasst eine Modernisierungsmaßnahme mehrere Einzelmaßnahmen, muss eine entsprechende Aufschlüsselung der Modernisierungsumlage im Ankündigungsschreiben erfolgen. Es reicht nicht aus, wenn die voraussichtliche Mieterhöhung in der Modernisierungsankündigung als ein Pauschalbetrag angegeben wird.

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IMRRS 2014, 0376

LG Karlsruhe, Beschluss vom 29.01.2014 - 9 S 258/13

1. Verhält sich ein Mieter - oder dessen Mitbewohner - nach einer Kündigung wegen nachhaltiger Hausfriedensstörung über einen Zeitraum von anderthalb Jahren wohl, so kann dem Festhalten des Vermieters am auf die Kündigung gestützten Räumungsanspruch der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens erfolgreich entgegengehalten werden. Dies gilt auch dann, wenn der "Störenfried", dessen Verhalten der Kündigung zu Grunde lag, in der Wohnung verbleibt.

2. Wird der Rechtsstreit nach zulässiger Berufungseinlegung von beiden Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt, muss das Berufungsgericht eine Entscheidung über die Kosten treffen. Dabei kommt es auf den ohne Erledigung zu erwartenden Verfahrensausgang an, wobei eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten genügt.

3. Verbleibt es nach der summarischen Prüfung beider Instanzen insgesamt bei offenen Erfolgsaussichten, sind die Kosten beider Instanzen gegeneinander aufzuheben.

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IMRRS 2014, 0377

LG Karlsruhe, Urteil vom 08.01.2014 - 9 S 294/13

Der Verteilerschlüssel "ME-Ant" in einer Betriebskostenabrechnung ist für einen durchschnittlichen und juristisch nicht vorgebildeten Mieter verständlich und nachvollziehbar. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag als möglicher Verteilerschlüssel auch "Miteigentumsanteile" genannt sind.

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IMRRS 2014, 0375

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.11.2013 - 3 C 1475/13

1. Steht auf Vermieterseite eine Personenmehrheit, muss das Erhöhungsverlangen von allen abgegeben werden, da eine nachträgliche Genehmigung ausscheidet.

2. Der Vermieter muss bei der Heranziehung eines Mietspiegels, der mit Spannen und Merkmalen arbeitet, die Merkmale, die nach seiner Ansicht gegeben sind und einen Auf- oder Abschlag rechtfertigen, exakt bezeichnen, damit der Mieter dies überprüfen kann und der Vermieter diese nicht später auswechselt.

3. Der Bezug auf einen Mietspiegel einer nahe liegenden Gemeinde ist unzulässig, wenn für das Gemeindegebiet, in der die streitgegenständliche Wohnung liegt, ein eigener Mietspiegel existiert.

4. Der Mietspiegel wird grundsätzlich alle zwei Jahre fortgeschrieben. Ist das ausnahmsweise nicht der Fall, darf der Vermieter trotzdem keinen Zuschlag zu den Werten des alten hinzurechnen. Vielmehr bleibt der alte weiterhin gültig.

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IMRRS 2014, 0333

LG Hamburg, Urteil vom 22.08.2013 - 307 S 25/13

1. Eine (bedingte) Mieterhöhung für den Fall der Unwirksamkeit einer (früheren) Kündigung ist jedenfalls dann zulässig, wenn vor Entscheidung über die Mieterhöhung die Unwirksamkeit der Kündigung feststeht und damit die "Bedingung" weggefallen ist (Abgrenzung zu LG Hamburg, ZMR 2005, 367 - ZK7 - vgl LG Hamburg, ZMR 2010, 363 - ZK11-).*)

2. Ein Anspruch auf Freigabe hinterlegten Geldes ist einem Zahlungsanspruch gleichartig und zur Aufrechnung geeignet.*)

3. Die gerichtlich ersetzte Bewilligungserklärung zur Freigabe des Hinterlegungsbetrags gilt erst mit Ablauf der Revisionsfrist als abgegeben; vorher kann mit diesem Anspruch nicht gegen eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung aufgerechnet werden.*)

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IMRRS 2014, 0335

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 25.06.2013 - 3b C 333/12

1. Die Müllgebühren können auf die Mieter umgelegt werden. Hat der Vermieter einen Müllcontainer von 1.100 Litern aufgestellt, obwohl ein Müllgefäß mit 240 Litern ausreicht, kann er die Mehrkosten nicht auf die Mieter umlegen.

2. Kosten für Gartenpflege und Glasversicherung können auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Vertrag wirksam festgelegt wurde und die Rechnungen im Übrigen nachvollziehbar und die Leistungen wirtschaftlich sinnvoll sind.

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IMRRS 2014, 0330

AG Soest, Urteil vom 06.02.2013 - 12 C 280/12

1. Die Kosten für die Feuerstättenbescheide sind laufende öffentliche Lasten des Grundstücks.

2. Die Umlage der Abwasserkosten hat nach dem unterschiedlichen Verbrauch zu erfolgen. Dies muss aber dem Vermieter zumutbar sein. Es ist ihm jedoch nicht zuzumuten, mit der Abrechnung so lange zu warten, bis sämtliche Mieter ihre Abrechnungen eingereicht haben.

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IMRRS 2014, 0328

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.10.2013 - 2 Ss-OWi 470/12

1. Werden die Mieten durch den Träger der Sozialhilfe übernommen, steht dies für sich genommen noch nicht der Anwendung des § 5 WiStG entgegen. Allerdings kann in diesem Fall - in Ermangelung einer persönlichen Belastung - eine "Ausnutzung" des Mieters zweifelhaft sein.*)

2. Zur Frage, wann eine "Ausnutzung" des Mieters bei öffentlich-rechtlicher Kostenübernahme in Betracht kommt.*)

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IMRRS 2014, 0310

LG Berlin, Urteil vom 13.11.2013 - 18 S 99/13

1. Die Schaffung jeweils eines weiteren Balkons für in dem Haus befindliche Wohnungen stellt insgesamt eine Wertverbesserung für alle Wohnungen dar. Daher haben Mieter den Anbau eines Balkons im Stockwerk über ihrer Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden. Sie können jedoch eine Mietminderung wegen der verschlechterten Lichtverhältnisse verlangen.

2. Es verstößt gegen Treu und Glauben allein wegen möglicher formeller Mängel bei der Ankündigung den Abriss des Balkons aufzugeben, wenn dieser bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten werden könnte.

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IMRRS 2014, 0334

AG Dülmen, Urteil vom 15.11.2012 - 3 C 128/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0307

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 87/13

Die Eigenbedarfskündigung ist nur zulässig, wenn der Vermieter plausibel nachweisen kann, dass er die Wohnung für sich oder seinen Verwandten nutzen will. Pauschale, unsubstanziierte Behauptungen vermögen eine Eigenbedarfskündigung dagegen nicht zu begründen.

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IMRRS 2014, 0315

OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.01.2014 - 6 W 148/13

1. Werden vom Mieter eingebrachte Sachen wegen Mängel des Mietobjekts beschädigt, muss der Vermieter den Schaden ersetzen. Bei Kunstwerken bemisst sich der Wert des Werkes ohne schädigendes Ereignis in der Regel nach dem durch den Verkauf erzielbaren Wert. Nicht maßgeblich für die Wertbemessung ist die Einschätzung durch den Künstler selbst oder durch Auktionshäuser, sondern es kommt auf die wirtschaftliche Bedeutung des Kunstwerkes am Markt an.

2. Wertbildende Faktoren bei Kunstwerken sind u. a. Marktgängigkeit, Sujet und Format sowie der Entstehungszeitpunkt der Werke. Wertbestimmende Anknüpfungspunkte wie Gestehungskosten oder Anschaffungspreis sind nicht maßgeblich. Ausschlaggebend für die Wertermittlung der Kunstwerke ist daher, welche Verkaufserlöse der Mieter zum Stichtag im Einzelnen in den zurückliegenden Jahren erzielt hat.

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IMRRS 2014, 0306

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 - 67 S 100/13

1. Steht im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis vermieterseits grundsätzlich nicht aufgelöst wird, es sei denn, es liegen nicht nur berechtigte, sondern wichtige berechtigte Interessen vor, die die Beendigung des Mietverhältnisses zudem notwendig machen, muss eine Eigenbedarfskündigung aufwändig begründet werden. Da reichen der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, nicht aus; vielmehr müssen ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf hinzukommen.

2. Eine Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, der Vermieter muss seinerseits höhere Miete als die eingenommene zahlen, begründet kein in besonderem Maße wichtiges berechtigtes Interesse, das die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig erscheinen lässt. Das Gleiche gilt für eine geplante Zusammenlegung der Mietwohnung mit einer Eigentumswohnung des Vermieters, sowie der Wunsch, im vermieteten Haus zu wohnen, um die Hausverwaltung vor Ort erledigen zu können.

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IMRRS 2014, 0301

LG Limburg, Urteil vom 13.09.2013 - 3 S 70/13

Schließen die Parteien einen Mietvorvertrag ab und zahlen daraufhin die zukünftigen Mieter die Kaution, ist trotzdem noch nicht von einem endgültigen Mietvertrag auszugehen, wenn noch nicht alle Vertragspunkte abschließend geregelt sind. Das ist auch dann der Fall, wenn der Vermieter ihnen den Wohnungsschlüssel überlässt, um ihnen die im Vorvertrag angezeigten Renovierungsmaßnahmen zu ermöglichen. Kommt es im Nachhinein nicht zum Abschluss eines Mietvertrags, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Mietzinszahlung.

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IMRRS 2014, 0304

BGH, Urteil vom 11.12.2013 - VIII ZR 235/12

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12, IMR 2013, 396 = NJW 2013, 2820).

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IMRRS 2014, 0292

LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13

Zu der Frage, ob auch die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen ist. Jedenfalls dann, wenn die Genossenschaft nicht über Regelungen zur "richtigen" Belegung und Vergabe ihrer Wohnungen verfügt und nach diesen verfährt, ist eine Kündigung wegen Fehlbelegung nach § 573 BGB nicht möglich. Fehlt es an solchen Regelungen, so kann schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden. Die Vergabe der Wohnungen nach bestimmten Präferenzen, aber ohne klare, allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien, reicht nicht aus, um bei Abweichung hiervon eine als Kündigungsgrund ausreichende Fehl- oder Unterbelegung anzunehmen.*)

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IMRRS 2014, 0289

AG Limburg, Urteil vom 13.02.2013 - 4 C 636/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0287

BGH, Beschluss vom 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0276

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.10.2013 - 2-11 S 91/13

Der Vermieter ist bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt, die Kostenmiete auch dann einseitig zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

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IMRRS 2014, 0275

BGH, Beschluss vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/12

Der BGH tendiert dazu, mietrechtliche Abgeltungsquoten grundsätzlich als unwirksam anzusehen, und zwar selbst dann, wenn sie den Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigt, dass bei der Berechnung der Quote der Zeitraum entscheidend ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde (Abkehr von BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06, IMR 2012, 377).

IMRRS 2014, 0269

LG München I, Urteil vom 19.12.2013 - 31 S 6768/13

Es bestehen keine allgemeinen Erkundigungs-, Untersuchungs- oder Nachforschungspflichten des Mieters bei Vertragsschluss oder Annahme der Mietsache im Zusammenhang mit möglicherweise vorhandenen Mängeln. Des Weiteren besteht im laufenden Mietverhältnis keine Obliegenheit des Mieters, die Mieträume ohne konkreten Anlass auszumessen, um die Richtigkeit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu überprüfen, vor allem dann, wenn sich die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche über vier Etagen auf fünf Zimmer, eine Küche, zwei Korridore, eine Diele, zwei Bäder, eine Toilette, einen Hobbyraum, eine Terrasse und einen Wintergarten verteilt, ohne eine Aufteilung der Gesamtfläche auf die einzelnen Räumlichkeiten.

IMRRS 2014, 0268

AG München, Urteil vom 14.08.2013 - 452 C 11426/13

Schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete kann so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Dies gilt erst recht, wenn die erhöhte Miete 4 Mal in Folge vorbehaltslos überwiesen wird und eindeutig zuzuordnen ist.

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IMRRS 2014, 0251

AG München, Urteil vom 21.02.2013 - 454 C 28439/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0238

BGH, Urteil vom 08.01.2014 - VIII ZR 210/13

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.*)

IMRRS 2014, 0212

KG, Urteil vom 18.11.2013 - 8 U 71/13

Zu den Voraussetzungen einer Verwirkung von Mietzinsansprüchen (vorliegend bejaht).*)

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IMRRS 2014, 0207

AG Freiburg, Urteil vom 01.10.2013 - 53 C 1059/13

Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter deutlich darauf hingewiesen werden, welche Verhaltensweisen vom Vermieter nicht mehr geduldet werden. Zahlt der Mieter an mehreren Terminen die Miete um einige Tage zu spät, ohne dass dies ausdrücklich gerügt wurde, kann eine spätere Kündigung nicht ohne Weiteres darauf gestützt werden.

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IMRRS 2014, 0164

OLG Hamm, Urteil vom 21.11.2013 - 18 U 145/12

1. Auf Mietzinsansprüche, die einer aus den Gesellschaftern der Insolvenzschuldnerin bestehenden Gesellschaft gegen die Insolvenzschuldnerin gem. § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO zustehen, findet § 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO keine Anwendung (insoweit wie Schleswig-Holsteinisches OLG, Urt. vom 13.01.2012, Az. 4 U 57/11).*)

2. Die Regelung des § 135 Abs. 3 Satz 2 InsO kommt nur zur Anwendung, wenn der Vermieter einen Aussonderungsanspruch bezüglich des Mietobjekts geltend macht.*)

3. Vereinnahmen die Gesellschafter der späteren Insolvenzschuldnerin bzw. eine aus ihnen bestehende Gesellschaft vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens innerhalb der Fristen des § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO Mietzinszahlungen, die nicht innerhalb vertraglich üblicher Fälligkeitsregelungen erfolgten oder nicht innerhalb der durch verkehrsübliche Gepflogenheiten bestimmten Fristen geltend gemacht wurden, so sind diese Zahlungen gem. § 135 Abs. 1 S. 2 InsO anfechtbar.*)

4. Wird das Mietverhältnis mit dem Insolvenzschuldner erst nach Insolvenzeröffnung beendet, schuldet die Masse grundsätzlich nur die Übertragung des Besitzes an den Vermieter, nicht hingegen auch die Räumung gem. § 546 Abs. 1 BGB, so dass die Rückgabe des "ungeräumten" Besitzes nicht bereits den Tatbestand der Vorenthaltung im Sinne von § 546a BGB erfüllt und daher auch keine Masseverbindlichkeiten gem. § 55 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2 InsO begründet. Ein Nutzungsentschädigungsanspruch als Masseverbindlichkeit entsteht jedoch dann, wenn der Insolvenzverwalter in dieser Funktion den vertragswidrigen Zustand (bezüglich der fehlenden Räumung) selbst zu verantworten hat (wie OLG Saarbrücken, Urt. vom 9.3.2006, Az. 8 U 119/05).*)

IMRRS 2014, 0150

AG Koblenz, Urteil vom 20.12.2013 - 162 C 939/13

Dem Vermieter steht bei erlaubter Hundehaltung kein Schadenersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu, da diese im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs herbeigeführt wurden und vom Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten sind.

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IMRRS 2014, 0144

BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12

1. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.*)

2. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen ("Erwerbermodell").*)

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IMRRS 2014, 0127

AG Waiblingen, Urteil vom 14.06.2013 - 9 C 327/13

1. Eine Klausel im Mietvertrag, die die Haustierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters stellt und allein von dessen Erlaubnis abhängig macht, ist unwirksam.

2. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Tierhaltung in der Mietwohnung, wenn andere Hausbewohner oder Nachbarn dadurch nicht belästigt werden und keine Beeinträchtigung der Mietsache oder des Grundstücks zu befürchten ist.

3. Ist die Tierhaltung für den Mieter aus therapeutischen Gründen erwiesenermaßen von Nutzen und sind im Mietshaus bereits 5 weitere Hunde vorhanden, sprechen gewichtige Gründe für die Zulassung der Hundehaltung in der Wohnung.

4. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Abschluss einer Hundehaftpflichtversicherung für Schäden an der Mietsache.

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IMRRS 2014, 0126

LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013 - 9 S 60/13

1. Ein Vermieter kann nicht einseitig den vertraglich vereinbarten Umfang des zulässigen Gebrauchs der Mietsache mittels einer neuen Hausordnung ändern.

2. Eine formularvertragliche Klausel im Mietvertrag, nach der es dem Vermieter gestattet sein soll, die Hausordnung zu ändern, wenn "sachliche Gründe" dies erfordern, ist mangels weiterer Konkretisierung nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam.

3. Das Betreiben von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.

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IMRRS 2014, 0121

AG Emmendingen, Urteil vom 24.06.2013 - 3 C 38/13

Die Vermieter sind nicht berechtigt einseitig die Hausordnung dergestalt zu ändern, dass es den Mietern nicht mehr gestattet ist, in der Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen Trockner zu betreiben.

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IMRRS 2014, 0120

OLG Köln, Urteil vom 07.06.2013 - 1 U 59/12

1. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen begründet wird, aufgrund derer Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig werden.

2. Wird die Ausführung der Schönheitsreparaturen in einem "angemessenen Turnus" im Vertrag festgelegt und gehen die Parteien von Renovierungsbedürftigkeit aus, die alle drei Jahre eintreten "kann", ist die Abwälzung auf den Mieter wirksam, da es klar zum Ausdruck kommt, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden soll, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen soll.

3. Die Formulierung "bezugsfertiger Zustand" beim Auszug kann nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden, sondern ist im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des Mietvertrages auszulegen.

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IMRRS 2014, 0100

LG Berlin, Beschluss vom 05.06.2013 - 18 S 104/13

1. Grundsätzlich ist eine unpünktliche Zahlung in drei Terminen und einem weiteren nach einer Abmahnung ausreichend, eine Kündigung nach § 573 BGB zu begründen.

2. Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf eine Raumtemperatur von 20 °C in den Wohnräumen.

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IMRRS 2014, 0087

LG Berlin, Urteil vom 06.11.2013 - 67 S 502/11

Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache verändert sich grundsätzlich durch Modernisierungsmaßnahmen, soweit sie zu dulden sind. Sind die neuen Fenster um 28% kleiner und kommt es dadurch zu nachteiligen Veränderungen der Lichtverhältnisse in der Wohnung, ist eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn diese Verschlechterung vermeidbar war.

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IMRRS 2014, 0085

BGH, Urteil vom 04.12.2013 - VIII ZR 32/13

In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt.*)

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IMRRS 2014, 0066

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 - 67 S 208/13

Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Gestattung der Nutzung der Mietwohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder werktags von 8 bis 16 Uhr.

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IMRRS 2014, 0055

OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.02.2013 - 5 UF 14/13

Ist derjenige Ehegatte, der alleiniger Mieter der Ehewohnung ist, nach der Trennung ausgezogen und hat den Mietvertrag gegenüber dem Vermieter gekündigt, ist die Kündigung ungeachtet der Frage, ob aus § 1353 Absatz 1 S. 2 BGB ein Kündigungsverbot folgt, im Verhältnis zum Vermieter rechtswirksam. Der in der Wohnung verbleibende Ehegatte kann auch dann keine Zuweisung der Ehewohnung nach § BGB § 1361b Abs. 1 BGB erhalten, wenn er beabsichtigt, in der Wohnung zu verbleiben und im späteren Scheidungsverfahren einen Antrag nach § 1568a BGB zu stellen.*)

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IMRRS 2014, 0046

AG Merzig, Urteil vom 05.08.2005 - 23 C 1282/04

Für eine Eigenbedarfskündigung ist nicht ausreichend, dass der Vermieter den Wohnraum für seinen Neffen und Pattenkind benötigt, da es sich dabei nicht um nahe Angehörige handelt und keine weitere rechtliche oder faktische Obhut- oder fürsorgeverpflichtung besteht.

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