Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4988 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2014

IMRRS 2014, 0040

BVerfG, Beschluss vom 12.09.2013 - 1 BvR 744/13

1. Für die Wirksamkeit eines Mietvertrags ist es ohne Belang, dass der Vermieter nicht Eigentümer des Mietobjekts ist.

2. Es ist objektiv willkürlich, § 566 Abs. 1 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") analog auf den Fall anzuwenden, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags Vermieter- und Eigentümerstellung auseinanderfallen und auf der Eigentümerseite lediglich eine identitätswahrende Firmenänderung stattfindet.

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IMRRS 2014, 0032

BGH, Urteil vom 04.12.2013 - VIII ZR 5/13

Zu den Pflichten des Mieters nach Widerruf einer Untermieterlaubnis.*)

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IMRRS 2014, 0025

LG Berlin, Urteil vom 09.07.2013 - 63 S 438/12

Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Modernisierung zu dulden, wenn die aufgrund dessen erhöhte Miete für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt vor, wenn die zu entrichtende Miete mehr als die Hälfte des Einkommen des Mieters beträgt.

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IMRRS 2014, 0020

AG Dortmund, Urteil vom 19.11.2013 - 425 C 5019/12

1. Kann eine Heizungsanlage wegen Mängeln an den Heizkörpern nur mit dem Risiko weiterer Schäden am Fußboden betrieben werden, muss der Mieter die Heizung nicht betreiben.*)

2. Die wegen der Nichtbeheizbarkeit der Wohnung eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung ist für jeden Monat gesondert festzustellen.*)

3. Soweit kein substantiierter Sachvortrag hierzu vorliegt kann das Gericht die Gebrauchsbeeinträchtigung für jeden Monat nach dem Verhältnis der Gradtage gem. DIN 4713 gem. § 287 ZPO schätzen.*)

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IMRRS 2014, 0013

AG Pinneberg, Urteil vom 17.10.2013 - 83 C 207/12

1. Aus dem vom Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter grundsätzlich unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters jedenfalls dann nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen - soweit rechtlich möglich - wieder zurück verlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist. Unterlässt der Vermieter dies, kann er Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen.*)

2. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat, wenn der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter nahe liegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist.*)

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IMRRS 2014, 0008

LG Bonn, Urteil vom 25.07.2013 - 6 S 9/13

Die Rechtsfolge aus §§ 987, 990 Abs. 1 Satz 2 BGB ist auf Nutzungswertersatz bezogen auf den tatsächlichen Besitz beschränkt.*)2. Bei Teilbesitz an einem Gesamtobjekt schuldet der Besitzer keinen Nutzungswertersatz bezogen auf das Gesamtobjekt.*)

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IMRRS 2014, 0005

LG Berlin, Urteil vom 27.09.2013 - 63 S 127/13

1. Im Falle der Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Ersatz nach § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteresse auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters.*)

2. § 284 BGB ist im Rahmen des § 536a Abs. 1 BGB anwendbar.*)

3. Aufwendungsersatz für frustrierte Aufwendungen (hier: Rücktrittskosten für eine Einbauküche) und Schadensersatz (hier: Kosten für die Anmietung einer weiteren Wohnung zusätzlich zur vom Mieter vor Anmietung der doppelt vermieteten Wohnung bewohnten Mietwohnung) schließen sich nicht gegenseitig aus, sofern mit ihnen nicht der identische Vermögensnachteil kompensiert wird.*)

4. Zum - verneinten - Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des geschädigten Mieters gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB bei Begleichung von Forderungen Dritter und bei der Anmietung einer Ersatzwohnung.*)

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IMRRS 2013, 2436

AG Offenbach, Beschluss vom 04.12.2013 - 37 C 180/13

Das unerlaubte Parken auf dem Gründstück stellt zumindest dann keine erhebliche, eine fristlose Kündigung rechtfertigende Vertragsverletzung des Mieters dar, wenn zuvor das Parken längere Zeit geduldet oder gestattet wurde.*)

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IMRRS 2013, 2428

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 386/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2427

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 361/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2426

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 360/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2425

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 359/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2424

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 387/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2423

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 446/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

4. Haben die Allgemeinflächen im Verhältnis zur Nutzung der eigentlich gemieteten Räume, an denen ein ausschließliches Nutzungsrecht des Mieters besteht, eine deutlich untergeordnete Bedeutung, wirken sich Gebrauchseinschränkungen hier nur in entsprechend geringfügigen Umfang aus, so dass insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel nicht erreicht wird und aus diesem Grund eine Minderung nur in besonders gelagerten Fällen in Betracht kommt.

5. Dies kann der Fall sein bei einer Häufung der Mängel im unmittelbaren Eingangsbereich, deren Zusammenwirken und dem daraus folgenden prägenden Eindruck beim Betreten.

6. Der Mieter kann im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass der bei Vertragsbeginn vorhandene Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter auf die Vorstellungen des Mieters in irgendeiner Form zustimmend reagiert und damit zu erkennen gibt, dass er diese Vorstellungen als vertragsgemäßen Zustand akzeptiert und hierfür für die Dauer des Vertrags auch einstehen will.

7. Es ist anerkannt, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss.

8. Bei vorhandenen Baulücken ist mit deren Schließung und damit einhergehenden Baumaßnahmen während der Mietzeit zu rechnen, auch wenn die Lücke gärtnerisch angelegt ist.

9. Bei Mietwohnung in der Berliner Innenstadt ist grundsätzlich mit Bauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen.

IMRRS 2013, 2387

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.07.2013 - 10 U 52/13

1. Eine wirksame Betriebskostenabrechnung muss die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten.

2. Liegt der Abrechnung ein dreistufig differenzierender Flächenschlüssel zugrunde und ist der Gehalt der in der Rubrik "Gesamt Bemessung" eingestellten Beträge weder dort noch in den Anschreiben näher erläutert worden, ist die Abrechnung unwirksam.

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IMRRS 2013, 2367

AG Köpenick, Beschluss vom 09.10.2013 - 15 C 64/13

1. Die Mietsicherheiten dürfen gemäß § 551 BGB das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Mieten ohne Nebenkosten nicht übersteigen; dies gilt auch bei Stellung mehrerer Sicherheiten.

2. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Bürgschaft unaufgefordert vom Mieter zusätzlich als Sicherheit geboten wird.

3. Dies ist nicht der Fall, wenn die Bürgschaft vom Bürgen zwar freiwillig geleistet wird, der Vermieter dies allerdings vom Bürgen auch gefordert hat (Abkehr von IMR 2013, 282).

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IMRRS 2013, 2364

AG Ludwigslust, Urteil vom 31.05.2013 - 5 C 324/13

1. Eine Versorgungssperre durch den Vermieter ist mangels der Anwendbarkeit von Besitzschutzvorschriften auch im Rahmen eines ungekündigten Wohnraummietverhältnisses nach vertragsrechtlichen Regelungen gemäß § 273 BGB zulässig (Fortführung von BGH, WuM 2009, 469).*)

2. Ein Verfügungsgrund für den Erlass einer auf Wiederaufnahme von Versorgungsleistungen gerichteten einstweiligen Verfügung zu Gunsten der Mieter besteht nicht, soweit diese die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nach § 273 Abs. 3 BGB durch Sicherheitsleistung abwenden können.*)

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IMRRS 2013, 2358

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.03.2011 - 10 U 158/10

1. Zum Umfang der Bürgenhaftung, wenn die Bürgenerklärung integrierter Bestandteil des wirtschaftlichen Mietvertrages ist.*)

2. Wird das Mietverhältnis mit dem Hauptschuldner durch fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB wirksam beendet und einigen sich die Parteien über eine "Rücknahme" der Kündigungswirkungen, scheidet eine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses aus, kann der aufgelöste Vertrag ebenso wie eine hierfür erteilte Bürgschaft nicht wieder aufleben. Die Einigung der Parteien führt unter diesen Umständen zur Begründung eines neuen - nunmehr ungesicherten - Mietverhältnisses, wenn auch i. d. R. mit dem Inhalt des früheren.*)

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IMRRS 2013, 2349

AG Köln, Urteil vom 18.06.2013 - 221 C 365/12

1. Die Nebenkostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der angefallenen Gesamtkosten enthalten, ferner die erforderlichen Angaben zum Verteilungsschlüssel, die Berechnung der anteiligen Kosten der Mieter und den Abzug der durch diese geleisteten Vorauszahlungen. Die muss klar und aus sich selbst heraus verständlich sein, so dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter den Anspruch des Vermieters nachprüfen und gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann.

2. Eine Nebenkostenabrechnung, in der eine Wohnfläche zugrunde gelegt wurde, die so aus dem geltenden Mietvertrag nicht zu entnehmen ist, ist falsch.

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IMRRS 2013, 2345

BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.*)

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IMRRS 2013, 2315

AG Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013 - 37 C 378/12

1. Umlagefähige Kosten sind nur diejenigen, die dem Vermieter als nachweisbarer laufender Aufwand entstanden sind. Pauschale Ansätze sind unzulässig. Der Vermieter kann daher nicht pauschal 120 Euro für die SAT-Anlage verlangen.

2. Eine von dem Vermieter gesetzte Zahlungsfrist von nur 11 Tagen ab Übergabe der Rechnung für die Zahlung der Nebenkosten ist zu kurz bemessen und kann keinen Anspruch auf Verzugszinsen mit sich bringen.

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IMRRS 2013, 2306

BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.*)

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IMRRS 2013, 2303

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 18.06.2013 - 409 C 169/12

Parabolantenne auf einem Betonfuß auf dem Balkon einer Mietwohnung ist zulässig.

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IMRRS 2013, 2289

LG Düsseldorf, Urteil vom 05.06.2013 - 23 S 246/12

1. Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Wiederherstellung der im Zuge einer durchgeführten Wärmedämmung der Fassade abmontierten Außenrolläden und der Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube, weil sein Interesse an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Mieters an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes überwiegt. Das liegt daran, dass die Wärmedämmung nur dann ihre bestimmungsgemäße Wirkung entfalten kann, wenn die Funktionalität nicht durch Öffnungen oder Beschädigungen durch erforderliche Befestigungen o.ä. unterbrochen wird.

2. Der Umstand, dass der Mieter aufgrund der Abwägung der widerstreitenden Interessen keinen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes hat, führt nicht dazu, dass er die Verschlechterung kompensationslos hinzunehmen hat. Er hat z.B. einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Anbringung von Innenjalousien.

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IMRRS 2013, 2278

LG Stuttgart, Urteil vom 20.11.2013 - 13 S 120/13

Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer "Sozialcharta" verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen nicht selbst auf die Kappungsgrenze der Sozialcharta berufen, und es berührt nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn die Vermieterin darin den einzelnen Mietern keine Auskunft über die Mieten aller anderen Wohnungen erteilt. Auch anhand der Grundsätze von Treu und Glauben lässt sich kein anderes Ergebnis ableiten, wenn in der Öffentlichkeit wegen einer mehrdeutig auslegbaren Medienerklärung der Eindruck entstanden sein sollte, die Mieter könnten sich insoweit selbst auf die Sozialcharta berufen, obwohl das Gegenteil von Verkäufer und Käufer ausdrücklich vereinbart wurde.*)

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IMRRS 2013, 2266

BVerwG, Beschluss vom 18.06.2013 - 5 B 28.13

Eine "bedingt" für den Fall einer Außenputzerneuerung bestehende Fassadendämmungspflicht ist vom Vermieter nicht zu vertreten.

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IMRRS 2013, 2263

BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 346/12

Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, IMR 2013, 49 = NJW 2013, 775).*)

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IMRRS 2013, 2258

AG Schöneberg, Urteil vom 29.01.2013 - 15 C 552/11

1. Ein Bad ohne überwiegend geflieste Wände, Küche ohne Spüle und Kochmöglichkeit sowie ein fehlender Waschmaschinenanschluss und unzureichende Elektroinstallation sind wohnwertmindernde Merkmale einer Mietwohnung.

2. Dagegen sind ein Einbauschrank und große Balkone wohnwerterhöhende Merkmale.

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IMRRS 2013, 2252

AG Flensburg, Urteil vom 01.08.2013 - 64 C 12/13

Kann der Vermieter bei nicht konkret auf das Mietobjekt abgestimmten Pauschalverträgen für Winterdienst, Hausmeister und Gartenpflege keine Tätigkeitsnachweise vorlegen, so hat der Mieter einen Freistellungsanspruch.

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IMRRS 2013, 2251

AG Ahaus, Urteil vom 15.11.2012 - 15 C 33/12

1. Der Vermieter darf die Mietnebenkosten erst ab Beginn des Mietverhältnisses abrechnen, auch wenn die Mieter den Wohnungsschlüssel vorher bekommen haben.

2. Ein Kündigungsverzicht in den AGB, der einen Zeitraum von 4 Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

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IMRRS 2013, 2245

BGH, Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12

1. Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.*)

2. Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.*)

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IMRRS 2013, 2217

LG Gießen, Urteil vom 21.11.2012 - 1 S 208/12

1. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

2. Eine Rückgabe liegt dann nicht vor, wenn infolge des Zurücklassens von Einrichtungen und/oder Gegenständen nur eine unzulässige Teilräumung gegeben ist. Teilleistungen sind unzulässig mit der Folge, dass dem Vermieter die gesamte Mietsache vorenthalten. Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann allerdings im Einzelfall anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat.

3. Hinterlässt der Mieter eine Waschmaschine und eine Einbauküche in der Mietwohnung, hat er die Wohnung nicht wirksam geräumt. Zwar handelt es sich dabei nur um wenige Gegenstände. Allerdings sind diese nicht mehr mit einem nur unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten zu entfernen. Der Vermieter kann damit für den gesamten Zeitraum bis zur kompletten Räumung die Zahlung der vereinbarten Miete als Nutzungsentschädigung verlangen.

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IMRRS 2013, 2210

BGH, Urteil vom 09.10.2013 - VIII ZR 22/13

Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht.*)

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IMRRS 2013, 2209

BGH, Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12

Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.*)

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IMRRS 2013, 2171

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.09.2013 - 2-11 S 183/13

1. Die Geltendmachung von Mietforderungen im Urkundenprozess ist statthaft.

2. Für die Geltendmachung von Mietforderungen reicht es aus, wenn der Vermieter den Mietvertrag vorlegt. Die Voraussetzungen für eine Mietminderung müssen dagegen die Mieter beweisen.

3. Die Rechnung einer Fachfirma für Schädlingsbekämpfung allein kann die Voraussetzungen für eine Mietminderung wegen Schädlingsbefalls nicht beweisen.

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IMRRS 2013, 2164

LG Berlin, Urteil vom 16.08.2013 - 63 S 615/12

1. Für die Einheit einer Mieterhöhungserklärung reicht aus, wenn die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale gewährleistet ist. Besteht die Erklärung aus einem Hauptteil und Anlagen, müssen die Anlagen in der Haupturkunde genau bezeichnet sein.

2. Der Mieter einer Sozialwohnung muss über die Gründe einer Mieterhöhung informiert werden. Es reicht hierfür aus, wenn ihm der Vermieter eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters für den preisgebundenen Wohnraum ausweisenden Auszug vorlegt, aus den ersichtlich ist, dass sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist.

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IMRRS 2013, 2161

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2013 - 65 S 449/12

1. Die Vermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung durch einen Mieter, der eine Untermieterlaubnis durch den Vermieter erhalten hat, stellt nicht in jedem Fall einen Kündigungsgrund dar. Es ist vielmehr darauf abzustellen, ob hiermit konkrete Beeinträchtigungen der Mietsache oder anderer Mieter des Hauses verbunden sind.

2. Eine Untermieterlaubnis, die weder Einschränkungen in Bezug auf den in Betracht kommenden potentiellen Kreis der Personen regelt, welche die Wohnung vorübergehend zu Wohnzwecken nutzen können, noch Angaben über die Häufigkeit des Wechsels der Untervermietung bzw. zur absoluten Anzahl der Untervermietungen in einem bestimmten Zeitraum oder zum Umfang des hierbei zu erzielenden Untermietzinses enthält, erfasst auch die entgeltliche Überlassung der Wohnung an Feriengäste.

3. Im Fall einer unberechtigten Untervermietung entgehen dem Vermieter selbst keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten, weil er die Mietsache einem Dritten nicht mehr überlassen kann.

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IMRRS 2013, 2160

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.08.2013 - 121 C 135/13

Der Mieter hat bei bestehender Renovierungsverpflichtung des Vermieters einen Anspruch auf Herstellung des Anfangszustandes. Was die Ausführung der Schönheitsreparaturen selbst betrifft, muss der Vermieter fachgerecht renovieren. Er darf sich auf dezente Anstriche und/ oder Tapeten beschränken, mithin auf eine Dekoration, die umgekehrt vom Mieter bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen erwartet wird, wenn er zum Mietende renoviert. Er ist aber nicht berechtigt, die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise auszuführen, etwa durch die Farbgebung oder die Auswahl von Tapetenmustern.

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IMRRS 2013, 2143

BGH, Urteil vom 25.09.2013 - VIII ZR 280/12

1. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 204/10, IMR 2011, 312 = NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11).*)

2. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).*)

IMRRS 2013, 2141

LG Berlin, Urteil vom 07.05.2013 - 63 S 387/12

1. Wird durch einen Neubau des Vermieters eine bereits vermietete Wohnung verdunkelt, handelt es sich um einen Mietmangel, wenn sich die Mietparteien auf Veränderungen der Mietsache nicht geeinigt haben.

2. Der Vermieter ist grundsätzlich zur Beseitigung des Mietmangels verpflichtet, es sei denn, es ist die sog. "Opfergrenze" überschritten. Das ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen die Sanierungskosten in krassem Missverhältnis zum Verkehrswert der Mietsache stehen, wobei etwaiges Mitverschulden des Vermieters zu berücksichtigen ist.

3. Auch wenn dem Vermieter eine vertragswidrige Errichtung eines mehrstöckigen Nachbargebäudes zu unterstellen ist, ist ihm nicht zuzumuten, das Nachbargebäude abzureißen, da die voraussichtlichen Kosten, die sich auf einen sechsstelligen Betrag belaufen, unter Berücksichtigung der Interessen der Mietparteien in keinem Verhältnis zu einer Nettokaltmiete von 334 Euro für die betroffene Mietwohnung stehen.

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IMRRS 2013, 2134

AG Wetzlar, Urteil vom 08.01.2013 - 38 C 1389/12

Weiteres Festhalten am Mietvertrag ist für den Vermieter unzumutbar, wenn ein Mieter seine Wohnung in einen derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und in andere Wohnungen dringt und die Mitmieter beeinträchtigt.

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IMRRS 2013, 2127

LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 - 61 S 28/12 C

1. Befinden sich die Mieter noch in der Ausbildung und wollen sie aufgrund dessen kein langes Mietverhältnis, muss der Vermieter, der einen Kündigungsverzicht für 3,5 Jahre vereinbaren will, ihre ausdrückliche Zustimmung einholen. Eine einseitige Abänderung im Formular-Mietvertrag bezüglich des Kündigungsverzichtes ist daher unwirksam, wenn die Mieter nur von einer Vertragsergänzung ausgehen und nicht von einem Kündigungsverzicht.

2. Rechnet der Vermieter die Nebenkosten vorsätzlich falsch und überhöht ab, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mieters.

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IMRRS 2013, 2119

BGH, Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht.*)

IMRRS 2013, 2105

AG München, Urteil vom 25.04.2013 - 423 C 29146/12

Leugnet der Mieter wahrheitswidrig gegenüber dem Vermieter das Vorliegen einer unberechtigten Untervermietung seiner Wohnung, stellt dies einen schwerwiegenden Vertrauenbruch und einen Grund zur fristlosen Kündigung dar.

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IMRRS 2013, 2084

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2013 - 67 S 523/11

Sind Vermieter und veräußernder Eigentümer eines Grundstücks nicht identisch, kann sich aufgrund konkludenter Vereinbarung und der Zustimmung des vorherigen Vermieters eine Fortführung des Mietverhältnisses zwischen dem Erwerber und dem Mieter ergeben, wenn die Parteien eindeutig zum Ausdruck gebracht haben, dass dies ihrem übereinstimmenden Willen entspricht.

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IMRRS 2013, 2072

AG Saarbrücken, Urteil vom 02.05.2013 - 36 C 306/12

1. Eine Nebenkostenabrechnung, die keinen Verteilerschlüssel ausweist, ist nicht nachvollziehbar, so dass hierauf keine Nachforderung gestützt werden kann.

2. Die Nutzung einer bereits zu Mietbeginn montierten Duschabtrennung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der zur Verfügung gestellten Badewanne. Wenn sich im Laufe der Zeit (15 Jahren) aus dieser Duschabtrennung Teile lösen oder lockern und unmittelbar zu einer Beschädigung führen, liegt hierin keine schuldhafte Substanzverletzung.

IMRRS 2013, 2062

BGH, Urteil vom 16.05.2013 - IX ZR 224/12

1. Nutzt die Ehefrau des Schuldners als Mieterin eine Wohnung in einem zwangsverwalteten Anwesen, in welcher auch der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme seinen Hausstand unterhält, richtet sich die Rechtsstellung des Schuldners und seiner Ehefrau gegenüber dem Zwangsverwalter nach dem wirksamen Mietvertrag; auf die Entbehrlichkeit von Räumen der gemieteten Wohnung kommt es nicht an.*)

2. Nutzt die Ehefrau des Schuldners eine Wohnung in dem zwangsverwalteten Anwesen aufgrund eines vor der Beschlagnahme abgeschlossenen Mietvertrages, nach welchem sie nur Nebenkosten zu erstatten hat, ist der Vertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, obwohl keine Miete geschuldet wird. Ein solcher Vertrag kann jedoch von einem Titelgläubiger des Schuldners nach Maßgabe des Anfechtungsgesetzes angefochten werden. Der Zwangsverwalter ist dazu kraft Gesetzes nicht befugt.*)

3. Nur solange der Schuldner in dem zwangsverwalteten Anwesen seinen zur Zeit der Beschlagnahme dort unterhaltenen Hausstand fortführt, hat der Zwangsverwalter auch dessen mitwohnenden Familienangehörigen die für den Hausstand unentbehrlichen Räume unentgeltlich zu belassen. Der Begriff des Hausstandes ist in der Zwangsverwaltung nach allgemeinem Recht auszulegen.*)

4. Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück und umfasst die Wohnung Räume, die für seinen Hausstand entbehrlich sind, aber mangels baulicher Trennung nicht selbständig vermietet werden können, kann der Zwangsverwalter verlangen, dass der Schuldner in eine andere Wohnung umzieht, die ihm vom Zwangsverwalter mietfrei überlassen wird, wenn dem Schuldner und seinen mitwohnenden Angehörigen ein Umzug zuzumuten ist. Der Schuldner kann den zumutbaren Umzug abwenden, wenn er für die Nutzung der entbehrlichen Räume seiner Wohnung dem Zwangsverwalter einen angemessenen Wertersatz zahlt.*)

IMRRS 2013, 2058

LG Hamburg, Urteil vom 20.09.2013 - 311 S 13/13

1. Die Aufzählung der Begründungsmittel für eine Mieterhöhung in § 558a Abs. 2 BGB ist nicht abschließend.

2. Neben den Regelbegründungsmitteln gibt es "sonstige Bgründungsmittel".

3. Welche Anforderungen an ein sonstiges Begründungsmittel zu richten sind, ergibt sich einerseits aus dem Zweck des Begründungserfordernisses selbst, andererseits aus einem Abgleich mit den benannten Begründungsmitteln.

4. Ein gerichtliches Urteil kann ein sonstiges Begründungsmittel sein.

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IMRRS 2013, 2048

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.02.2013 - 6 U 194/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 2043

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2013 - 63 S 286/12

1. Es ist davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte eines qualifizierten Mietspiegels die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne erfolgt durch eine Schätzung.

2. Gutachterkosten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sind dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

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