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Volltexturteile nach Sachgebieten

4946 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2024, 1021

LG Trier, Beschluss vom 15.05.2024 - 4 T 20/23

1. Es ist grundsätzlich ein einheitlicher Streitwert für das gesamte Verfahren festzusetzen. Eine zeitlich gestaffelte Festsetzung für die Gerichtsgebühren wegen einer teilweisen Reduzierung des Streitwerts ist nicht vorzunehmen.

2. Weder eine teilweise Klagerücknahme noch eine teilweise übereinstimmende Erledigungserklärung können dann eine Auswirkung auf den für die Gerichtsgebühren festzusetzenden Streitwert haben.

3. Im Falle einer Klageänderung oder Erledigungserklärung nach § 39 Abs. 1 GKG sind die Werte wirtschaftlich nicht identischer Streitgegenstände zur Bestimmung des Gebührenstreitwerts auch dann zusammenzurechnen, wenn sie lediglich nacheinander und nicht gleichzeitig nebeneinander geltend gemacht werden.

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IMRRS 2024, 1019

LG Berlin II, Urteil vom 26.04.2024 - 65 S 37/23

1. Vereinbarungen, die die Mieterhöhung für den Vermieter erschweren, sind wirksam.

2. So kann vereinbart werden, dass sich der Vermieter bei Mieterhöhungen ausschließlich auf einen Mietspiegel berufen darf.

3. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist als einfacher Mietspiegel wirksam.

4. Einem einfachen Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

5. Die Fortschreibung eines einfachen Mietspiegels wird im Gesetz an keine Anforderungen geknüpft. Es besteht auch keine Anpassungspflicht.

6. Ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel beruhen in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde.

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IMRRS 2024, 0971

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2024 - 33 C 377/23

1. Die bloße Maßnahmewert-Überschreitung für Legionellen (100 KBE/100 ml) ist noch keine Tauglichkeitsbeeinträchtigung.

2. Ohne das Damoklesschwert einschränkender behördlicher Maßnahmen, wie z. B. Duschverbote o. Ä., kommt eine Mietminderung nicht in Betracht.

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IMRRS 2024, 1035

LG Berlin II, Beschluss vom 30.06.2024 - 67 S 144/24

Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, ausweislich derer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte "als nicht mitvermietet gelten", schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus.*)

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IMRRS 2024, 1034

BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 184/23

Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gem. §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zustehenden Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.*)

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IMRRS 2024, 0993

LG Essen, Urteil vom 25.06.2024 - 2 O 51/23

1. Eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Leihverhältnisses kann auch dann vorliegen, wenn und soweit der Entleiher die Betriebskosten einer Wohnung als Erhaltungskosten i.S.d. § 601 Abs. 1 BGB trägt.

2. Jedoch handelt es sich dann um ein Mietverhältnis, sofern die Parteien den entsprechenden Betrag ernstlich als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ansehen.

3. Jedenfalls eine Beteiligung an der laufenden Instandhaltung ist als Mietzahlung anzusehen.

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IMRRS 2024, 0992

AG Hamburg, Urteil vom 11.07.2024 - 49 C 410/23

1. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

2. Der Vermieter hat die Belegeinsicht zu ermöglichen und damit an einer Terminfindung mitzuwirken.

3. Der Mieter einer Wohnung in Hamburg ist nicht gehalten, die Belege am Hauptsitz der Verwaltung in Dresden einzusehen. Die Verwaltung muss vielmehr die Unterlagen in ihr Hamburger Büro verbringen.

4. Wird eine Aufrechnung erst im Prozess erklärt, obwohl sie bereits vorgerichtlich möglich gewesen wäre, können dem Aufrechnenden bei übereinstimmender Erledigungserkärung der Parteien die Prozesskosten auferlegt werden.

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IMRRS 2024, 0995

VG München, Urteil vom 30.04.2024 - M 10 K 20.5883

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2024, 0986

AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2024 - 58 C 111/22

Für den Einwand, die Treppenhausreinigung sei nicht sachgerecht erfolgt, weil das Treppenhaus nur oberflächlich durch Fegen und Wischen ohne Aufnahme der Fußmatten erfolgt sei, darüber hinaus die Reinigung auch deshalb unzureichend gewesen sei, weil Fensterbänke und Fenster sowie der Handlauf der Treppe nicht gereinigt worden seien, ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet.

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IMRRS 2024, 0990

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 24.07.2024 - 711 C 17/24

1. Beim Ausspruch einer Kündigung müssen kommunale Wohnungsunternehmen, insbesondere bei vulnerablen Mietern, die Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und etwaige Grundrechtsbeeinträchtigungen für den Mieter aufgrund der Vertragsbeendigung berücksichtigen.*)

2. Kommunale Wohnungsunternehmen müssen zur Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes vor Ausspruch der Kündigung mildere Maßnahmen zur Vermeidung der Kündigung erwägen und gegebenenfalls ergreifen.*)

3. Kommunale Wohnungsunternehmen können zur Einschaltung des sozialpsychiatrischen Dienstes und/oder zum Angebot einer Ersatzwohnung verpflichtet sein, um eine nachhaltige Hausfriedensstörung zu beseitigen.*)

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IMRRS 2024, 0920

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.06.2024 - 211 C 33/23

1. Wird dem Prozessbevollmächtigten des Mieters die Schriftsatzkündigung direkt qualifiziert elektronisch signiert per beA zugestellt, ist die Einhaltung der Schriftform gewahrt.

2. Das bloße Bestreiten der qualifizierten Signatur mit Nichtwissen ist unzulässig, da es sich um Handlungen im eigenen Wahrnehmungsbereich des Beklagten bzw. seines Bevollmächtigten handelt.

3. Das Bedürfnis des Bruders des Vermieters, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Vermieter selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund.

4. Der Vermieter muss dem Mieter keine nur angemietete und vom Vermieter selbst als Atelier genutzte Wohnung als Alternativwohnung anbieten.

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IMRRS 2024, 0837

LG Berlin II, Beschluss vom 05.06.2024 - 64 T 31/24

1. Die Zulässigkeit eines jeden Rechtsmittels setzt eine Beschwer des Rechtsmittelklägers voraus, die nicht allein im Kostenpunkt bestehen darf, sowie das Bestreben, diese Beschwer mit dem Rechtsmittel zu beseitigen. Sie ergibt sich nicht schon aus etwaigen dem Rechtsmittelkläger unerwünschten Feststellungen.

2. Eine Beschwer besteht insbesondere nicht darin, dass das Amtsgericht über die Kostenlast ausdrücklich entschieden hat, obwohl die Parteien sich darüber angeblich bereits geeinigt haben.

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IMRRS 2024, 0929

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2024 - 33052 C 64/24

1. Formell wirksam erteilte Betriebskostenabrechnungen können bei einer Rückstandshöhe, die zwei Monatsmieten übersteigt, zur Kündigung Anlass geben.

2. Die Kündigung wegen dieses Rückstands ist kein "einfach gelagerter" RVG-Fall!

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IMRRS 2024, 0860

BVerfG, Beschluss vom 13.05.2024 - 2 BvR 26/24

1. Die einstweilige Einstellung der Räumungsvollstreckung unter der Auflage, dass sich der Schuldner regelmäßig psychiatrisch behandeln lässt, geht erkennbar von der Prämisse aus, dass sich dessen Gesundheitszustand bis zum Ablauf der gewährten Vollstreckungsschutzfrist dergestalt verbessert, dass von einer alsdann erfolgenden Räumung keine ernsthaften Gesundheitsgefahren mehr für den Schuldner ausgehen. Verbessert sich der Gesundheitszustand später indes, wie durch ärztliches Attest belegt, nicht, liegt ein tauglicher Anknüpfungspunkt für eine Neubewertung der Sachlage i.S.v. § 765a Abs. 4 ZPO vor (im Anschluss an BVerfG, NZM 2024, 96).

2. Fehlen valide Hinweise darauf, dass ein dem Gericht vorgelegtes ärztliches Attest aus bloßer Gefälligkeit ausgestellt wurde, ist es mit dem Lebensschutzgebot des Grundgesetzes unvereinbar, den Grad der attestierten Suizidalität des Schuldners "kleinzureden", um darüber auf weitere Sachaufklärung zu verzichten.

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IMRRS 2024, 0985

AG Leverkusen, Urteil vom 17.05.2024 - 22 C 157/23

Wer sein elek­tri­sches Auto an einer Ge­mein­schafts­steck­do­se auf­lädt, lie­fert damit nicht un­be­dingt einen frist­lo­sen Kün­di­gungs­grund.

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IMRRS 2024, 0963

AG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2023 - 233 C 243/23

1. Damit eine Kündigung wegen Schonfristzahlung unwirksam wird, ist erforderlich, dass die gesamte bei Zahlungseingang fällige Miete/Nutzungsentschädigung bzw. Kaution bezahlt oder durch Aufrechnung getilgt wird.

2. Die über mehrere Monate andauernde Zahlungsunpünktlichkeit ist eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.

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IMRRS 2024, 0972

AG Hildburghausen, Urteil vom 22.05.2024 - 21 C 133/23

Wird eine Wohnungseingangstür im Rahmen eines Feuerwehreinsatzes beschädigt, hat grundsätzlich der Vermieter der Wohnung für eine ordnungsgemäße Instandsetzung der Tür zu sorgen.

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IMRRS 2024, 0898

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.02.2024 - 33 C 3020/23

1. Ein materiell-rechtlicher Fehler kann vorliegen, wenn durch die gewerbliche Nutzung "erhebliche Mehrkosten" entstehen.

2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Ausnahmefall des Vorliegens einer erheblichen Mehrbelastung durch die gemeinsame Erfassung trifft den Mieter.

3. Nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben lediglich Kopien oder eingescannte Belege statt der Originalbelege vorlegen.

4. Dies ist bei einer papierlosen Büroverwaltung, die auch von den Dienstleistern nur Belege in digitaler Form erhält, der Fall.

IMRRS 2024, 0952

LG Berlin II, Urteil vom 17.05.2024 - 63 S 193/23

1. Ein wiederholter Parkverstoß (Behinderung der Garagenzufahrt) durch den Mieter ist eine Eigentumsstörung und nicht eine Verletzung des Mietvertrags oder eine Störung des Hausfriedens, und damit kein Kündigungsgrund.

2. Das Gleiche gilt für behauptete Straftaten des Mieters ohne Bezug zum Mietverhältnis, wenn nicht ein besonderer Ausnahmefall wie bei einem Schwerstverbrechen vorliegt.

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IMRRS 2024, 0953

BGH, Urteil vom 05.06.2024 - VIII ZR 150/23

Bezieht ein Wohnraummieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach Maßgabe des SGB II, geht ein auf Rückerstattung überzahlter Miete gerichteter Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter unter den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II auf den Sozialleistungsträger über.*)

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IMRRS 2024, 0896

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.02.2024 - 8 C 225/23

Werden die vom Mieter behaupteten Mietmängel qualifiziert seitens des Vermieters bestritten, so bedarf es substanziierten Sachvortrags bezüglich der angeblichen Mängel.

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IMRRS 2024, 0847

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 25.06.2024 - 926 C 70/24

1. Der Mieter hat gegen die Hausverwaltung keinen Anspruch auf Herausgabe des Namens und der Anschrift des Vermieters.

2. Der Mieter kann dies vielmehr durch Einsichtnahme ins Grundbuch selbst herausfinden.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter eine Privatperson ist.

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IMRRS 2024, 0897

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.02.2024 - 33 C 1198/23

Unberechtigte Erhöhungen der Heizkostenvorauszahlungen dürfen nicht in die Berechnung des Mietrückstands miteinbezogen werden.

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IMRRS 2024, 0930

LG Berlin II, Urteil vom 25.06.2024 - 67 S 240/21

1. Wenn ein Verstoß gegen § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung gem. § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB nach sich zieht, gilt für einen Verstoß gegen § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV dasselbe (hier: Unwirksamkeit einer individualvertraglichen Quotenabgeltungsklausel).*)

2. Trotz vom Vermieter vorformulierter Vertragsbedingungen kann eine im Einzelnen ausgehandelte Individualvereinbarung i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB vorliegen. Das erfordert allerdings nicht nur die ausdrückliche Aufforderung des Vermieters an den Mietinteressenten, vor Aufnahme der Verhandlungen über die vermieterseits entworfenen Vertragsbedingungen zunächst seinerseits konkrete und alternative Regelungs- und Textvorschläge einzubringen, sondern gleichzeitig die Erklärung, die Vertragsverhandlungen selbst dann fortzuführen, wenn keine zeitnahe Einigung über die mieterseits eingebrachten Vorschläge erzielt werden kann.*)

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IMRRS 2024, 0892

LG Berlin II, Beschluss vom 20.06.2024 - 67 S 78/24

Wird durch Feststellungsurteil rechtskräftig festgestellt, dass der Mietzins "bis zum Ende der Baumaßnahmen um 20% gemindert ist", kann sich der Vermieter zur Verteidigung gegen eine im Nachgang erhobene Leistungsklage des Mieters nicht mit Erfolg darauf berufen, der Mietzins sei vor vollständigem Abschluss der Baumaßnahmen überhaupt nicht oder in einem geringeren Umfang als in dem im Feststellungsurteil zuerkannten Umfang gemindert gewesen.*)

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IMRRS 2024, 0914

BGH, Beschluss vom 05.06.2024 - XII ZB 589/23

Einem beruflichen Betreuer, dem der Aufgabenbereich der Wohnungsangelegenheiten übertragen wurde, steht für den Zeitraum zwischen dem dauerhaften Umzug des nicht mittellosen Betroffenen aus dessen bisheriger Mietwohnung in ein Pflegeheim und der Beendigung dieses Mietverhältnisses die gesonderte Pauschale nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VBVG zu (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 10.04.2024 - XII ZB 559/23, IBRRS 2024, 1811 = IMRRS 2024, 0913).*)

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IMRRS 2024, 0884

AG Bielefeld, Urteil vom 17.06.2024 - 411 C 34/24

1. Erfolgt ein Mieterhöhungsverlangen nach einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung, ist entscheidend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Vermieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zur erhöhten Miete in unbefristeter Dauer zu ziehen hat.

2. In der Erklärung über eine nach dem kündigungsbedingten Mietvertragsende greifende Mieterhöhung ohne jegliche Bezugnahme zur bereits ausgesprochenen Kündigung kann nur die Erklärung gesehen werden, das Mietverhältnis mit der erhöhten Miete unbefristet fortzusetzen.

3. Es ist auch ein Leichtes, mit der Mieterhöhung zugleich zu erklären oder deutlich zu machen, dass an einer bereits ausgesprochenen Kündigung festgehalten wird, und mithin zu erklären, dass die Mieterhöhung unter Fortgeltung der Kündigung verlangt wird.

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IMRRS 2024, 0913

BGH, Beschluss vom 10.04.2024 - XII ZB 559/23

Einem beruflichen Betreuer, dem der Aufgabenbereich der Wohnungsangelegenheiten übertragen wurde, steht für den Zeitraum zwischen dem dauerhaften Umzug des nicht mittellosen Betroffenen aus dessen bisheriger, nicht vom Ehegatten des Betroffenen genutzter Mietwohnung in ein Pflegeheim und der Beendigung dieses Mietverhältnisses die gesonderte Pauschale nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VBVG zu.*)

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IMRRS 2024, 0921

LG Hamburg, Beschluss vom 23.04.2024 - 334 S 2/23

1. Der Mieter ist zur Renovierung aufzufordern. Ist der Zugang einer solchen Aufforderung streitig, trägt der Vermieter die Beweislast für den Zugang.

2. Geht der Vermietervortrag dahin, dass die Aufforderung als Dateianhang per E-Mail übermittelt worden sein soll, ist der Inhalt des Dateianhangs zur E-Mail unter Beweis zu stellen.

3. Eine ungefragte Scheckübersendung durch den Vermieter verpflichtet den Mieter nicht zur Einlösung oder zur Annahme eines Angebots auf Erledigung der Mieterforderung durch die Zahlung des Scheckbetrags. Dem Vermieter steht insoweit auch kein Leistungsverweigerungsrecht zu.

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IMRRS 2024, 0877

LG Hamburg, Beschluss vom 20.06.2024 - 334 S 2/23

1. Der Mieter ist zur Renovierung aufzufordern. Ist der Zugang einer solchen Aufforderung streitig, trägt der Vermieter die Beweislast für den Zugang.

2. Geht der Vermietervortrag dahin, dass die Aufforderung als Dateianhang per E-Mail übermittelt worden sein soll, ist der Inhalt des Dateianhangs zur E-Mail unter Beweis zu stellen.

3. Eine ungefragte Scheckübersendung durch den Vermieter verpflichtet den Mieter nicht zur Einlösung oder zur Annahme eines Angebots auf Erledigung der Mieterforderung durch die Zahlung des Scheckbetrags. Dem Vermieter steht insoweit auch kein Leistungsverweigerungsrecht zu.

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IMRRS 2024, 0936

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 22.01.2024 - 10 C 103/23

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2024, 0891

LG Berlin II, Beschluss vom 04.07.2024 - 67 T 37/24

Der Vermieter ist gem. § 242 BGB verpflichtet, dem Mieter von einer Veräußerung der Mietsache unmissverständliche Mitteilung zu machen. Ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht kann materiell-rechtliche Kostenerstattungsansprüche des Mieters begründen.*)

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IMRRS 2024, 0777

LG Berlin II, Urteil vom 27.03.2024 - 66 S 213/23

1. Die Vorschriften über die Mietpreisbremse finden auf öffentlich geförderten Wohnraum keine Anwendung. Die Unanwendbarkeit der Mietpreisbremse auf preisgebundenen Wohnraum ergibt sich daraus, dass die dafür maßgeblichen bundes- bzw. landesrechtlichen Vorschriften als Spezialvorschriften die Regelungen über die Mietpreisbremse verdrängen.

2. Wenn nach der Förderung eine Anschlussförderung nicht zu Stande gekommen ist, beendet dies die Eigenschaft "öffentlich gefördert" nicht.

3. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" ist keine "Marktmiete". Gegenüber Letzterer unterscheidet sich die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch, dass in diese das Neuvermietungsniveau der letzten sechs Jahre einfließt.

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IMRRS 2024, 0873

AG München, Urteil vom 22.12.2023 - 452 C 6195/22

Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben.

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IMRRS 2024, 0789

AG Sonneberg, Urteil vom 12.01.2024 - 4 C 73/23

1. Der Vermieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen und die Kaution, sofern keine aufrechenbaren Gegenansprüche vorliegen, an den Mieter zurückzuzahlen. Zudem hat er die angefallenen Zinsen, die durch Spareinlagen der Kaution angefallen sind, an den Mieter auszuzahlen.

2. Die Rückgabeverpflichtung des Mieters beinhaltet auch die Räumung der Mietsache von den Gegenständen, die dem Mieter gehören. Nicht verpflichtet ist der Mieter, die Wohnung von Gegenständen zu räumen, die dem Vermieter gehören und dem Mieter lediglich für die Mietdauer zum Gebrauch mit überlassen worden sind.

3. Der Vermieter muss nach der allgemeinen Beweislastregel den Beweis führen, dass zurückgelassene Gegenstände durch den Mieter im Eigentum des Mieters stehen und er zur Räumung dieser Gegenstände verpflichtet ist.

4. Eine starre Endrenovierungsklausel in den AGB ist unwirksam.

5. Entfernt der Mieter drei Bahnen Tapete, um von ihm verursachten Schimmel zu bekämpfen, so hat der Vermieter nur Anspruch darauf, dass diese drei Bahnen ersetzt werden, und nicht, dass das gesamte Zimmer neu tapeziert wird.

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IMRRS 2024, 0620

BVerfG, Beschluss vom 10.01.2024 - 2 BvR 26/24

1. Trotz der Formulierung in einem Attest, dass bei einer Räumung eine Suizidgefahr "nicht ausgeschlossen werden könne", muss das Vollstreckungsgericht vor dem Hintergrund des Lebensschutzgebots in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG eine weitere Sachaufklärung betreiben.

2. Dies gilt auch dann, wenn in Bezug auf den Krankheitsverlauf des Räumungsschuldners keine Änderung der Sachlage eintritt.

3. Der Staat ist verpflichtet, negative Auswirkungen auf das Lebensschutzgebot durch eine Räumung bestmöglich auszuschließen; dieses Gebot darf nicht durch das Anlegen von im Verfassungsauftrag "kleinlich" erscheinenden Maßstäben konterkariert werden.

4. Der Räumungsgläubiger hat es vor dem Hintergrund des Lebensschutzes hinzunehmen, dass sich ggf. der Räumungstermin zeitlich nach hinten verschiebt.

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IMRRS 2024, 0831

LG Berlin II, Urteil vom 11.06.2024 - 67 S 100/24

1. Trägt der Mieter die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter, die auch der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen (hier u. a.: Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege), begründen Minderleistungen des Vermieters oder der von ihm beauftragen Leistungserbringer im Falle dadurch verursachter Gebrauchsbeeinträchtigungen Mängelbeseitigungansprüche des Mieters gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede bedarf es dazu nicht.*)

2. Sind die durch die Minderleistungen verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen erheblich, ist der Mietzins außerdem gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert.*)

3. In beiden Fällen ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt.*)

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IMRRS 2024, 0828

AG München, Beschluss vom 25.01.2023 - 472 C 22260/20

Die Verpflichtung zum Bemühen um Ersatzwohnungen besteht ab Zugang der Kündigung, spätestens aber ab der erstinstanzlichen Entscheidung.

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IMRRS 2024, 0814

AG Hamburg, Urteil vom 23.02.2024 - 49 C 34/23

1. Beschädigt ein Umzugsunternehmen des Mieters das Eigentum des Vermieters, so muss sich der Vermieter nicht an das Umzugsunternehmen halten.

2. Bei der Rückgabe eines Briefkastenschlüssels handelt es sich um eine Tätigkeit, die sich erst durch die entsprechende Fristsetzung in einen Schadenersatzanspruch umzuwandeln vermag.

3. Eine Nebenkostenabrechnung ist im Hinblick auf die Position Heizkosten formell teilunwirksam, wenn sich aus ihr für diese Position nicht der Umlageschlüssel ergibt.

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IMRRS 2024, 0813

AG Köpenick, Urteil vom 05.03.2024 - 3 C 243/23

1. Eine mit Einschreiben versandte Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter nicht zugegangen, wenn sie nach dem Einwurf einer Benachrichtigung nicht abgeholt wird.

2. Für eine unterlassene Rückzahlung der Kaution kann der Mieter eine Verzugspauschale von 40 Euro und für zwei Mahnschreiben pauschalierte Mahnkosten von 10 Euro geltend machen.

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IMRRS 2024, 0788

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 29.05.2024 - 412 Ds 25/23

1. Unterlässt es der Vermieter, den Mieter über den noch vor der endgültigen Räumung der Wohnung weggefallenen Eigenbedarf zu informieren, hat er sich wegen Betrugs durch Unterlassen strafbar gemacht.

2. Es besteht eine strafrechtlich relevante Garantenpflicht des Vermieters, den Mieter auf die veränderten Rahmenbedingungen einer vormals ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung hinzuweisen.

3. Die Garantenpflicht des Vermieters besteht bis zum Zeitpunkt der endgültigen Räumung der Wohnung.

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IMRRS 2024, 0807

BGH, Urteil vom 12.03.2024 - VI ZR 1370/20

1. Die Frage, ob die auf einer unzulässigen Videoüberwachung beruhenden Erkenntnisse einer Partei bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung verwertet werden dürfen, ist unter Berücksichtigung der Vorgaben der Datenschutzgrundverordnung zu beurteilen.*)

2. Der Unionsgesetzgeber hat den Mitgliedstaaten in Art. 6 Abs. 2 und 3 DSGVO hinsichtlich der Verarbeitung personenbezogener Daten durch die öffentliche Hand (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 e DSGVO) die Möglichkeit eröffnet, nationale Bestimmungen beizubehalten oder einzuführen, mit denen sie die Anwendung der Vorschriften der DSGVO genauer festlegen und konkretisieren. Die Absätze 2 und 3 enthalten damit Öffnungsklauseln zu Gunsten der Mitgliedstaaten.*)

3. Rechtsgrundlage für die Verarbeitung personenbezogener Daten bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung im deutschen Zivilprozess sind die im Lichte des Grundgesetzes auszulegenden Bestimmungen der Zivilprozessordnung über die Berücksichtigung von Parteivorbringen und Beweisangeboten, insbesondere die § 286 Abs. 1, §§ 355 ff. ZPO.*)

4. Bei der Geldentschädigung wegen Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts handelt es sich um ein besonderes Rechtsinstitut, das auf den Schutzauftrag aus Art. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG zurückgeht. Sie ist vom Schmerzensgeld i.S.d. § 253 Abs. 2 BGB wegen der Verletzung eines der dort genannten Rechtsgüter zu unterscheiden. Führt die Handlung, die eine Persönlichkeitsrechtsverletzung zur Folge hatte, auch zu einer Verletzung der Gesundheit, so muss die darin liegende Beeinträchtigung zum Gegenstand eines Schmerzensgeldanspruchs gemacht werden und kann nicht stattdessen zur Begründung einer schwer wiegenden Persönlichkeitsrechtsverletzung herangezogen werden.*)

IMRRS 2024, 0569

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.08.2023 - 33 C 1898/23

1. Der Vermieter darf, um vom Mieter verursachte Blutlachen im Treppenhaus und Eingangsbereich zu beseitigen, eine - teure - Spezialfirma für die Reinigung eines Tatorts nach Suizid oder Unfall mit den Reinigungsarbeiten beauftragen.

2. Der Vermieter muss auch nicht zuvor den Mieter selbst beauftragen, um die Kosten gering zu halten, wenn der Mieter nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen.

3. Es bedarf auch keiner vorherigen Vergleichsangebote, da der Vermieter unverzüglich tätig werden muss, um die Gefahrenquelle zu beseitigen.

4. Ob die vom Vermieter beauftragte Fachfirma für Tatortreinigung möglicherweise unsachgemäß oder unwirtschaftlich gearbeitet hat und dadurch höhere Kosten entstanden sind, bedarf keiner Überprüfung, da ein Schädiger auch solche Kosten vollumfänglich zu ersetzen hat, wenn den Geschädigten kein Auswahl- oder Überwachungsverschulden trifft.

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IMRRS 2024, 0780

AG Schöneberg, Urteil vom 11.04.2024 - 105 C 226/23

Aufwändig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss.

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IMRRS 2024, 0787

LG Berlin II, Beschluss vom 23.05.2024 - 67 T 30/24

Die mit einem Zahlungsverzug begründete Pflichtverletzung des Mieters ist nicht allein deshalb "erheblich" i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Zahlungsrückstand summenmäßig über eine Monatsmiete hinausgeht (hier: Zahlungsrückstand i.H.v. 812,23 Euro). Für die Erheblichkeitsprüfung ist vielmehr auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen.*)

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IMRRS 2024, 0650

AG Bad Salzungen, Urteil vom 22.06.2023 - 1 C 119/22

1. Weicht die zum Vergleichszwecke angegebene Wohnung um 33% von der Wohnfläche der Mietwohnung ab, liegt insoweit eine Flächenabweichung von einem solchen Ausmaß vor, die eine Vergleichbarkeit der Wohnungen ausschließt.

2. Verfügt die Vergleichswohnung über neueste Elektrik nach dem Stand der Technik, während in der Mietwohnung noch alte Alu-Leitungen verlegt sind, und sind im Gegensatz zur Mietwohnung in der Vergleichswohnung zusätzlich die Fußböden und das Bad saniert und die Türen erneuert, weist die Vergleichswohnung einen Qualitätsstandard auf, der derart vom Qualitätsstandard der Mietwohnung abweicht, dass kein Vergleich gerechtfertigt ist.

3. Eine Haushälfte ist kein Vergleichsobjekt für eine Mietwohnung.

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IMRRS 2024, 0781

AG Langen, Urteil vom 27.03.2024 - 55 C 72/23

1. Die Feststellung eines Legionellenbefalls in anderen Wohnungen des Gebäudekomplexes stellt keinen Mangel der eigenen Wohnung dar.

2. Von einer konkreten Gesundheitsgefährdung ist erst bei einem Legionellenkonzentrationswert über dem Grenzwert von 1.000 Kbe pro 100 ml auszugehen.

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IMRRS 2024, 0774

LSG Hessen, Urteil vom 05.02.2024 - L 6 AS 125/23

Für die Benachrichtigung des Leistungsberechtigten, dass die Direktauszahlung der Kosten der Unterkunft und Heizung an den Vermieter nach § 22 Abs. 7 Satz 2 bis 4 SGB II wegen nicht zweckgebundener Mittelverwendung direkt erfolgt, ist ein informatorisches Schreiben der Behörde ausreichend. Es bedarf nicht des Erlass eines Verwaltungsaktes.*)

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IMRRS 2024, 0674

LG Hamburg, Beschluss vom 09.02.2024 - 311 S 89/23

1. Wird der Mangel der Vollmacht gerügt, ist stets der Nachweis nach § 80 ZPO zu führen. Danach ist die Vollmacht schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen.

2. Der Vermieter kann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden in erheblichen Maße gestört hat, ein Hausverbot aussprechen.

3. Dies muss der Mieter durchsetzen, sonst droht die Kündigung.

4. Eine strafrechtliche Verurteilung ist nicht Voraussetzung, um dem Verhalten einer Partei bzw. einem ihr zuzurechnenden Verhalten ein derartiges Gewicht zu verleihen, dass es eine Kündigung zu begründen geeignet ist.

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IMRRS 2024, 0700

LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 186/23

1. Die Rückzahlung der Kaution steht mehreren Mietern als Mitgläubigern zu. Ist der Anspruch eines Mieters verjährt, tangiert dies dementsprechend nicht den Anspruch der anderen Mitmieter.

2. Zwar können auch vorformulierte Klauseln im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein, insbesondere wenn sie im Einzelnen ausgehandelt sind. Jedoch liegt ein solches Aushandeln nur vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären.

3. Allein die Vornahme einer den Mietern günstigen Änderung und Überarbeitung der vorgesehenen Vertragsbestimmungen ändert nichts an der nachteiligen Wirkung der Schönheitsreparaturklauseln, deren gesetzesfremder Kern durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel nicht nach obiger Maßgabe ernsthaft zur Disposition unter Einräumen eigener effektiven vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten der Mieter hinsichtlich des Umfangs der ihnen überbürdeten Schönheitsreparaturen sowie der Quotenklausel gestellt und ausgehandelt wird.

4. Eine AGB-Klausel, wonach Wände und Decken "in dem ursprünglichen Weißton (beim Vermieter zu erfragen)" bei Rückgabe der Mietsache zu streichen sind, ist unwirksam.

5. Auch eine Klausel, wonach die Rückgabe in "gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen etc.)" zu erfolgen hat, ist unwirksam, da ihr die Transparenz bezüglich des tatsächlich geschuldeten Übergabezustands fehlt und der Mieter bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schuldet, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgehen.

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