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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2011, 3387

BGH, Urteil vom 03.11.2011 - III ZR 105/11

1. Der Geschäftsbesorger, der es übernommen hat, eine Ferienwohnung im eigenen Namen aber für Rechnung des Eigentümers an Feriengäste zu vermieten, ist nach Ausführung des Auftrags beziehungsweise Beendigung des Vertragsverhältnisses ungeachtet eines sodann bestehenden Wettbewerbsverhältnisses mit dem Eigentümer diesem gegenüber verpflichtet, unter Vorlage der Verträge mit den Mietern über die während der Geschäftsbesorgung vorgenommenen Vermietungen Auskunft zu erteilen und Rechenschaft abzulegen (Fortführung des Senatsurteils vom 8. Februar 2007 - III ZR 148/06, NJW 2007, 1528).*)

2. Zum Beginn der Verjährung eines solchen Auskunfts- und Rechenschaftslegungsanspruchs.*)

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IMRRS 2011, 3381

AG Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011 - 17 C 288/11

Die Kosten für Rauchmelderwartung sowie für Wasserfiltereinbau sind keine sonstigen Betriebs- sondern Instandsetzungskosten und dürfen daher nicht auf den Mieter umgelegt werden.

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IMRRS 2011, 3282

LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2010 - 67 T 18/10

1. Einer Kündigung wegen bisheriger unpünktlicher Mietzahlungen und offener Mietforderungen steht nicht entgegen, dass der Mieter zwischenzeitlich eine Übernahme der Mietrückstände beim JobCenter beantragt hat.

2. Die Rechtsprechung des BGH, wonach sich ein Mieter im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB ein etwaiges Verschulden des JobCenters nicht anrechnen lassen muss, weil das JobCenter bei der Überweisung der Miete nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters gegenüber dem Vermieter handelt (IMR 2010, 5), greift hier nicht, da das Jobcenter hier noch gar nicht eingeschaltet war und somit mit den unpünktlichen Zahlungen nichts zu tun hat.

3. Auch spielt es keine Rolle, ob den Mieter ein Verschulden an der Nichtzahlung der Mieten trifft. Denn es kommt nach § 543 Abs. 1 BGB für die außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auf die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Abwägung der beiderseitigen Interessen an. § 543 Abs. 1 BGB erwähnt den Gesichtspunkt des Verschuldens nur als einen der Beispielsfälle der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

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IMRRS 2011, 3281

BGH, Beschluss vom 25.10.2011 - VIII ZR 125/11

Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt.*)

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IMRRS 2011, 3276

LG Dresden, Urteil vom 25.02.2011 - 4 S 73/10

Derjenige Mieter, der angesichts einer über viele Jahre währenden Schadstoffexposition in seinem Wohnungs- und Arbeitsumfeld (hier: Asbestbelastung der "Sanierungsdringlichkeitsstufe I") heute mit der Gewissheit leben muss, dass bei ihm ein deutlich erhöhtes Risiko besteht, an Lungenkrebs oder anderen Krankheitsbildern der Lunge verfrüht zu versterben, kann wegen seiner psychischen Beeinträchtigung vom Vermieter jedenfalls dann Schmerzensgeld verlangen, wenn diesem infolge eines früheren Verdachtshinweises seitens des Mieters bzw. infolge der besonderen Asbestproblematik in den Neuen Bundesländern vor "der Wende", als flächendeckend schwach gebundene Asbestprodukte verwendet worden sind, das Erkrankungsrisiko bekannt sein musste.

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IMRRS 2011, 3274

AG München, Urteil vom 24.10.2011 - 424 C 12307/11

1. Der vermietende Wohnungseigentümer selbst hat einen Anspruch gegen seinen Mieter auf Duldung des Rückbaus einer baulichen Veränderung, auch wenn der Mieter die Wohnung bereits mit der Veränderung angemietet hat.

2. Der Begriff der "Erhaltung" in § 554 Abs. 1 BGB ist - ähnlich dem Fall öffentlich-rechtlicher Vorgaben - entsprechend weit auszulegen.

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IMRRS 2011, 3272

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 26.04.2011 - 4 PA 246/10

Sind die Angaben des Antragstellers zu seinen Einkünften nicht nachvollziehbar, weil zwischen den angegebenen Einkünften und dem Bedarf und Aufwand zum Lebensunterhalt eine erhebliche "Deckungslücke" besteht, kann die Behörde den Antrag auf Gewährung von Wohngeld mangels anderer Möglichkeiten der Sachaufklärung in vollem Umfang ablehnen oder zwecks Ermittlung des Jahreseinkommens den Betrag, den der Antragsteller im Laufe eines Jahres für seinen Lebensunterhalt aufwendet, schätzen; dieser Schätzung können die sozialhilferechtlichen Regelsätze und die Aufwendungen für Miete sowie andere unabweisbare Verpflichtungen zugrunde gelegt werden.*)

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IMRRS 2011, 3228

BGH, Urteil vom 14.09.2011 - VIII ZR 10/11

Zur Frage, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage nicht gestattet.*)

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IMRRS 2011, 3227

LG Koblenz, Urteil vom 28.01.2010 - 14 S 318/08

Die zwischen den Mietvertragsparteien getroffene Vereinbarung eines späteren Zugangs der Nebenkostenabrechnung verstößt nicht gegen § 556 Abs. 4 BGB, wenn es sich um eine Abrede zwischen den Parteien, die einer konkreten Situation geschuldet ist und auf die beide Vertragspartner Einfluss nehmen konnten, handelt.

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IMRRS 2011, 3168

BGH, Beschluss vom 13.09.2011 - VIII ZR 45/11

1. Enthält die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms, führt dies weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Meiters.

2. Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist zulässig.

3. Es kommt nicht darauf an, ob die gemeinsame Heizungsanlage bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand, denn dem Vermieter ist es nicht verwehrt, eine Abrechnungseinheit im Laufe des Mietverhältnisses zu bilden, insbesondere wenn sich eine Notwendigkeit hierfür dadurch ergibt, dass - wie hier - zwischenzeitlich eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet worden ist.

4. Die Bildung der Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen; einer gesonderten vorherigen Ankündigung bedarf es nicht.

5. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben, so beadrf es eines Umlageschlüssels nicht und die Grundsteuer ist lediglich "direkt" an den Mieter weiterzugeben.

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IMRRS 2011, 3115

AG Wedding, Urteil vom 20.05.2010 - 22a C 308/09

Besteht über das Internet-Fernsehen die Empfangsmöglichkeit von Sendern in der Sprache des ausländischen Mieters, kann der Vermieter die Beseitigung einer Parabol-Antenne verlangen.

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IMRRS 2011, 3097

AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 18.03.2011 - 641 C 363/10

Durch die Verwahrlosung einer Wohnung und der sich daraus ergebenden Gefahr eines Ungezieferbefalls sowie dem daraus resultierenden Gestank sind weitere Nutzer eines Hauses in der Nutzung ihrer Wohnungen in nicht auf Dauer zumutbarer Weise gestört.

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IMRRS 2011, 3066

OLG Köln, Urteil vom 06.09.2011 - 9 U 40/11

Ist unstreitig bzw. vom Vermieter nachgewiesen, dass ein Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters durch Mietgebrauch entstanden ist, so trifft den Mieter die uneingeschränkte Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen eines von ihm zu vertretenden Pflichtenverstoßes mit der Folge seiner Beweisfälligkeit bei Unaufklärbarkeit der Brandursache*)

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IMRRS 2011, 2969

OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2011 - 13 U 1179/10

Der Insolvenzverwalter kann gemäß § 366 BGB bestimmen, dass bei der Auskehrung von Erlösen für Gegenstände, die einem Vermieterpfandrecht unterliegen, zunächst Masseverbindlichkeiten getilgt werden sollen.

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IMRRS 2011, 2959

BGH, Urteil vom 21.09.2011 - VIII ZR 97/11

Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.*)

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IMRRS 2011, 2956

OLG Köln, Beschluss vom 12.09.2011 - 5 U 78/11

1. Durch die Beauftragung eines Maklers kommt ein Zwangsverwalter bei Leerstand einer Wohnung in aller Regel seinen Pflichten ausreichend nach. Ein mit dem Markt vertrauter und ständig mit Vermietungen befasster Makler hat grundsätzlich bessere Möglichkeiten, einen Mieter zu akquirieren, als der Zwangsverwalter selbst. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Zwangsverwalter weiß oder sich ihm aufdrängen muss, dass der Makler keine oder keine ausreichenden Vermittlungstätigkeiten entfaltet.

2. Fehlt eine rechtzeitige Abrechnung ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur die Nachforderung des Abrechnungsbetrags ausgeschlossen, der die geschuldeten Vorauszahlungen übersteigt; nicht geleistete Vorauszahlungen können vom Vermieter dagegen auch bei Abrechnung nach Fristablauf noch geltend gemacht werden.

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IMRRS 2011, 2929

BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 50/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 2919

BGH, Urteil vom 17.10.1995 - VI ZR 246/94

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 2917

BGH, Urteil vom 22.12.1995 - V ZR 334/94

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 2903

AG Dortmund, Urteil vom 24.05.2011 - 425 C 10136/10

Bereits 1974 wurden, jedenfalls mangels abweichender Vereinbarung, Fenster geschuldet, die bauartbedingt keine oder zumindest nur eine vernachlässigbare Kondenswasserbildung aufweisen. Deshalb ist zumindest bei Vermietung einer Wohnung im Jahre 2008, die mit derartigen Aluminiumfenstern der ersten Generation, d. h. ohne thermische Trennung, ausgestattet ist, ein Mangel gegeben, wenn der Vermieter den Mieter nicht bei Vertragsabschluss auf die von den Fenstern ausgehenden Beeinträchtigungen hinweist und diesen Zustand ausdrücklich mit dem Mieter als vertragsgemäß vereinbart.

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IMRRS 2011, 2902

AG Erfurt, Urteil vom 26.01.2011 - 5 C 530/10

Auch der Leihvertrag kann grundsätzlich wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Besteht der geltend gemachte Eigenbedarf zu Gunsten eines Familienangehörigen, sind an das Vorliegen des Eigenbedarfs erhöhte Anforderungen zu stellen.

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IMRRS 2011, 2876

BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.*)

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IMRRS 2011, 2875

BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 242/10

1. Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden.*)

2. Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung gemäß § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden.*)

3. Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken.*)

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IMRRS 2011, 2864

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.01.2011 - 2-11 S 7/11

Wird die Sanierung einer kompletten Etage durch teilweise Nutzung mit einer Wohnung gehindert, kommt für die angestrebte Vollsanierung der vom Mieter bewohnten, seit längerem nicht renovierten Wohnung die Kündigung aus berechtigtem Interesse in Betracht (BGB § 573 Abs. 1).

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IMRRS 2011, 2829

BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 326/10

Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.*)

IMRRS 2011, 2818

BGH, Urteil vom 21.09.2011 - VIII ZR 47/11

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu "weißen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff "weißen" bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.09.2009 - VIII ZR 344/08, IMR 2009, 414).

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IMRRS 2011, 2754

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2011 - 65 S 321/10

Angesichts seiner Doppelfunktion als Handtuch-/Wäschetrockner und Wärmequelle stellt ein Handtuchheizkörper, gegen den ein schlichter Wandheizkörper ausgetauscht wird, ebenso eine Modernisierungsmaßnahme i.S. von § 554 BGB dar wie der Einbau einer Mischbatterie, eines Hänge-WC mit Spülstopp-Vorrichtung oder eines größeren Waschbeckens oder einer Doppelspüle dar.

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IMRRS 2011, 2735

LG Hamburg, Urteil vom 07.07.2011 - 307 S 162/10

Sowohl bei der Betriebskostenabrechnung als auch bei einem Mieterhöhungsverlangen ist die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn diese von der tatsächlichen Wohnfläche weniger als 10% abweicht.

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IMRRS 2011, 2727

AG Hagen, Urteil vom 23.11.2010 - 15 C 286/10

Verzichtete der Vermieter aufgrund der finanziellen Verhältnisse des Mieters über einen Zeitraum von mehreren Jahren auf die Betriebskostennachzahlungen, kann der Mieter nicht ohne Weiteres darauf vertrauen, dass der Vermieter für die Zukunft Ansprüche auf Nachzahlung nicht geltend machen kann. Eine Verwirkung kommt nämlich nicht in Betracht.

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IMRRS 2011, 2717

AG Köln, Urteil vom 26.08.2011 - 221 C 341/10

1. Sowohl ein ausreichendes Beheizen als auch ein täglich einmaliges sowie zusätzlich anlassbezogenes Lüften (etwa nach dem Duschen) sowie auch ein gewisses Maß an Trocknung von Fliesen und Wänden der Dusche, etwa mittels eines Abziehers, kann nicht nur von Mietern verlangt werden, sondern hat auch ohne entsprechenden Hinweis des Vermieters zu erfolgen.

2. Auch auf den Umstand, dass ein Fenster bei winterlichen Außentemperaturen nicht in ständiger Kippstellung geöffnet zu verbleiben hat, muss ein Vermieter heutzutage nicht mehr hinweisen, denn die Tatsache, dass dauerkippgeöffnete Fenster Schimmelbefall nicht vorbeugen, sondern Vorschub leisten, dürfte heute ebenso bekannt sein wie die Tatsache, dass zur Vermeidung von Schimmelbefall jedenfalls einmal täglich stoßgelüftet werden soll.

3. Ist ein baulicher Mangel als Ursache von Feuchtigkeitsschäden ausgeschlossen, kann auch dann, wenn aktuelle Untersuchungen kein falsches Nutzerverhalten belegen, aus den konkreten Mangelsymptomen auf entsprechendes Fehlverhalten der Mieter in der Vergangenheit geschlossen werden.

IMRRS 2011, 2692

LG München II, Urteil vom 21.09.2010 - 12 S 561/10

Der Kostenerstattungsanspruch des Mieters für ausgeführte Renovierungsarbeiten bei unwirksamer Endrenovierungsklausel verjährt innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses.*)

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IMRRS 2011, 2688

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2011 - 3 U 137/10

1. Unterhält nur einer vom mehreren Mitmietern eine Rechtsschutzversicherung, sind auch die übrigen Mitmieter mitversichert, so dass die Rechtsschutzversicherung die allen Mietern entstehenden Kosten eines Mietrechtsstreits zu übernehmen hat.

2. Zu den unter die Deckung fallenden Kosten gehören auch die Mehrvertretungszuschläge nach VV Nr. 1008 RVG.

3. Verstirbt ein mitversicherter Mitmieter, so erstreckt sich die Deckungspflicht auch auf die bei Vertretung der Erbengemeinschaft neu entstehenden Mehrvertretungsgebühren.

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IMRRS 2011, 2686

LG Berlin, Urteil vom 12.11.2010 - 63 S 150/10

Ist dem Mieter die Möglichkeit gegeben, die Ablesegeräte betreffend die von ihm vereinbarungsgemäß zu tragenden Betriebskosten zu kontrollieren, muss er konkret vortragen, welche Werte seiner Ansicht nach in die Betriebskostenabrechnung hätten eingestellt werden müssen bzw. welche Werte inwiefern falsch sind. Ein einfaches Bestreiten reicht insofern nicht aus.

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IMRRS 2011, 2685

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.04.2011 - 2-11 S 265/10

Eine Klausel in Miet-AGB, die nicht eindeutig vorgibt, wie sich der vom Mieter für einen "angewohnten" Dekorationsintervall zu leistende Anteil in Geld errechnet, verstößt gegen das klauselkontrollrechtliche Transparenzgebot und ist damit unwirksam.

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IMRRS 2011, 2661

LG Heidelberg, Urteil vom 15.04.2011 - 5 S 119/10

1. Einem Mieter, der infolge seiner psychischen Erkrankung in erheblichem Maße den Hausfrieden stört und auf die Mitmieter bedrohlich wirkt, kann trotz seiner Erkrankung fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden. Dabei hat eine umfassende Interessenabwägung die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu ergeben.

2. Das durch die fristlose Kündigung beendete Mietverhältnis lebt nicht dadurch wieder auf, dass der Kündigungsgrund nach dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses wegfällt oder im Rahmen einer Abwägung nunmehr anders zu gewichten ist, etwa weil eine Prognose hinsichtlich des zukünftigen Verhaltens des Mieters gestellt werden kann.

3. Eine im Räumungsrechtsstreit durch Schriftsatz erklärte Kündigung genügt der nach § BGB § 568 BGB erforderlichen Schriftform.

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IMRRS 2011, 2597

AG Rendsburg, Urteil vom 04.06.2010 - 3 C 85/10

1. Eine Heizkostenabrechnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn unklar bleibt, aufgrund welcher Schätzgrundlage das Abrechnungsunternehmen einen Ablesewert geschätzt hat.

2. Die tatsächliche Ablesung eines Zählers muss sich im Wesentlichen mit dem Ablesezeitraum decken, wobei geringfügige Über- oder Unterschreitungen hinnehmbar sind. Ein Zeitpunkt von 10 Wochen nach dem Ende der Heizperiode ist nicht mehr ausreichend.

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IMRRS 2011, 2596

LG Düsseldorf, Beschluss vom 21.04.2010 - 17 S 178/09

Bei «einfachst» gelagerten Fällen einer außerordentlichen Kündigung sind bei einem gewerblichen Vermieter die Kosten für die Beauftragung eines Anwalts zur Abfassung des Kündigungsschreibens nicht erstattungsfähig.

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IMRRS 2011, 2537

LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 - 65 S 540/09

Das Füttern von Tauben durch andere Mieter stellt keinen Mietmangel dar, sondern vielmehr ein sozialadäquates, recht verbreitetes Verhalten. Etwas anderes gilt nur, wenn hierdurch starke Verschmutzungen, etwa von Balkonen, verursacht und in größerem Umfang Tauben angelockt würden.

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IMRRS 2011, 2531

AG Köln, Urteil vom 14.06.2011 - 223 C 26/11

1. Gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ist für eine Minderung der Miete erforderlich, dass die Tauglichkeit des Mietobjekts erheblich eingeschränkt ist. Dies ist dann nicht der Fall, wenn der Zugang zu einer Straßenbahnhaltestelle über einen kurzen Umweg - der vorliegend über die am Rheinauhafen befindliche Drehbrücke möglich ist - gewährleistet ist. Bei einer auf einer Halbinsel gelegenen Wohnung handelt es sich dabei zwar um einen lästigen Zustand, jedenfalls aber nicht um eine gravierende Beeinträchtigung der Nutzung der vermieteten Räumlichkeiten als Wohnung.

2. Eine Minderung aufgrund des ruhenden und fließenden Schiffsverkehrs auf dem Rhein und der davon ausgehenden Lärm-, Geruchs- und Schadstoffemissionen tritt nicht ein. Wer eine unmittelbar am Rhein gelegene Wohnung besichtigt und anmietet, muss nämlich damit rechnen, dass es dort zu Immissionen von Frachtschiffen kommen kann, auch wenn vielleicht beim Besichtigungstermin keine Schiffe vor Anker lagen.

3. Trifft ein vom Vermieter eingeschalteter Makler im Vorfeld des Vertragsabschlusses dem Mieter gegenüber bestimmte telefonische Äußerungen bezüglich des Mietobjekts, so werden diese nur dann Bestandteil des Mietvertrages, wenn der Makler am Telefon eindeutig einen rechtsverbindlichen Willen äußert, der dem Vermieter zurechenbar ist.

4. Eine Parteivernehmung von Amts wegen nach § 448 ZPO kommt dann nicht in Betracht, wenn nach der erfolgten Beweisaufnahme für die Richtigkeit des Parteivortrages keine gewisse Wahrscheinlichkeit besteht.

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IMRRS 2011, 2524

AG Kehl, Urteil vom 23.09.2011 - 3 C 20/10

Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Zugang zu den Messeinrichtungen von Verbrauchsstoffen (hier Wasserzähler), über die nach § 556 Abs. 3 BGB abzurechnen ist. Er kann deshalb Mietzahlungen nicht nach § 273 BGB zurückhalten, wenn ihm der Zugang vom Vermieter verweigert wird.*)

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IMRRS 2011, 2513

OLG München, Beschluss vom 22.07.2011 - 1 W 1193/11

1. Die Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung durch ein Kollegialgericht unterliegt nicht dem Anwaltszwang.

2. Begehrt der Antragsteller die Feststellung der Rechtswidrigkeit eines Räumungsurteils, ist die einstweilige Verfügung nicht das geeignete Instrument, da sonst eine endgültige Regelung im Wege der einstweiligen Verfügung herbeigeführt würde.

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IMRRS 2011, 2406

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.02.2011 - 24 U 121/10

1. Eine unter Mitwirkung des Mieters durch Rechtsgeschäft vereinbarte Auswechslung des Vermieters lässt die Bürgenhaftung für Verbindlichkeiten des Mieters unberührt.*)

2. Der bisherige Vermieter verliert durch den Eintritt des neuen Vermieters die Gläubigerstellung aus dem Bürgschaftsvertrag.*)

3. Tritt der neue Vermieter seine Bürgschaftsforderung erst im zweiten Rechtszug an den früheren Vermieter ab, so liegt eine an § 533 ZPO zu messende Klageänderung vor.*)

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IMRRS 2011, 2405

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2011 - 24 U 6/10

1. Da der Hauptvermieter keine Vertragsbeziehungen zu den Untermietern unterhält, bleibt die Beendigung des Hauptmietverhältnisses grundsätzlich ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse.*)

2. Das Verfahren der Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung wird nicht dadurch beeinflusst, dass der Kläger und Berufungskläger kein Interesse mehr an einer sachlichen Entscheidung über seinen im Berufungsrechtszug zunächst weiterverfolgten Klageantrag hat und deshalb den Rechtsstreit in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt hat.*)

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IMRRS 2011, 2404

OLG Naumburg, Beschluss vom 19.05.2011 - 1 W 14/11

Der Senat schließt sich der Ansicht anderer Oberlandesgerichte an, wonach bei einer Klage auf künftige Nutzungsentschädigung weder § 41 GKG noch § 9 Satz 1 ZPO für die Streitwertbemessung maßgeblich sind, sondern § 3 ZPO. Diesen zugrunde gelegt, sind aber die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen, hier die durchschnittliche Dauer des Erkenntnisverfahrens und die voraussichtliche Dauer bis zur Räumung.*)

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IMRRS 2011, 2397

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2010 - 24 U 109/10

Das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist weder dafür bestimmt noch dazu geeignet, das Unternehmerrisiko des Mieters einseitig zu Lasten des Vermieters zu verändern (hier Umsatzrückgang im Ladenlokal des Mieters).*)

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IMRRS 2011, 2396

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.12.2010 - 24 U 65/10

1. Es stellt einen erheblichen Mangel einer vermieteten Gaststätte dar, wenn sie in den Monaten August und September nicht ausreichend beheizt werden kann.*)

2. Der Vermieter kann ein etwaiges Recht, die Heizleistung wegen bestehender Mietrückstände zu verweigern, nicht nachträglich im Rechtsstreit erstmals mit Erfolg zu seiner Rechtfertigung geltend machen.*)

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IMRRS 2011, 2393

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2010 - 24 U 66/10

1. Feststellungen zur Sittenwidrigkeit des Mietzinses sind bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu treffen.*)

2. Im gewerblichen Mietrecht ist ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreitet.*)

3. Im gewerblichen Mietrecht fehlt es regelmäßig an einer strukturellen Verhandlungsunterlegenheit, so dass der benachteiligte Vertragsteil zum wucherähnlichen Geschäft die Umstände darlegen und notfalls beweisen muss, die seine Unterlegenheit bei Vertragsschluss begründeten, sowie darlegen und notfalls beweisen muss, dass der andere Vertragsteil das erkannt und für sich zum Vorteil ausgenutzt hat.*)

4. Es führt nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, sondern fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetzt, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirkt.*)

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IMRRS 2011, 2392

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.2011 - 24 U 102/10

Täuscht der Mieter dem Vermieter einen von diesem zu verantwortenden Mangel der Mietsache vor, der zudem zur Verletzung eines Dritten geführt hat, obwohl der Mieter selbst oder mit seinem Wissen jener Dritte die Beschädigung verursacht haben kann, kann das Mietverhältnis nachhaltig zerrüttet werden und der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein.*)

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IMRRS 2011, 2390

LG Köln, Urteil vom 08.07.2011 - 10 S 9/11

1. Der Mieter eines Einfamilienhauses ist ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag nicht zur Nutzung von Garten- und sonstigen Außenflächen berechtigt. Dies gilt auch dann, wenn diese Bereiche dem Mietobjekt optisch zuzuordnen sind und andere Nutzungsberechtigte hierdurch nicht beeinträchtigt werden.

2. Die Dekoration der Hausfassade eines Einfamilienhauses gehört im Bereich mit-vermieteter Außenflächen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dies gilt nicht, wenn diese Flächen auch Dritten zum Gebrauch überlassen worden sind.

3. Die Verwendung von Dübeln und Schrauben zur Anbringung der Dekoration stellt eine lediglich unerhebliche Substanzverletzung am Eigentum des Vermieters dar.

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IMRRS 2011, 2389

BGH, Beschluss vom 07.07.2011 - V ZB 9/11

Die Erinnerung des Untermieters oder Unterpächters eines Mieters oder Pächters des Schuldners gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung ist unzulässig, weil das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt.*)

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