Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4593 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2008, 0754

AG Osnabrück, Urteil vom 12.12.2007 - 83 C 186/07

1. Die Ausübung der Prostitution in einer im gleichen Hause wie der Mietwohnung gelegenen Wohnung begründet wegen der immanent drohenden Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. der für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte einen außerordentlichen Kündigungsgrund.

2. In diesem Fall ist es dem Mieter auch nicht zuzumuten, zuvor ein fristgebundenes Abhilfeverlangen zu stellen.

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IMRRS 2008, 0750

OLG Koblenz, Beschluss vom 20.02.2008 - 5 U 101/08

1. Die winterliche Streu- und Räumpflicht des Vermieters ist regelmäßig auf den Zeitraum zwischen dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen und dessen Ende in den Abendstunden beschränkt. Wer sich außerhalb dieser Zeiten bewegt, darf eine Verkehrssicherung grundsätzlich nicht erwarten.

2. Nur wenn der Vermieter es zu vertreten hat, dass auf seinem Gelände zur Nachtzeit vertragsgemäß erheblicher Publikumsverkehr stattfindet, muss er auch für dessen Sicherheit sorgen.

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IMRRS 2008, 0747

OLG Dresden, Urteil vom 31.07.2007 - 5 U 284/07

1. Die vom Vermieter abgerechneten Heizkosten sind gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu mindern, falls die Heizung mangelhaft ist (hier: Raumtemperatur in gemieteten Büroräumen statt 21° C nur 19° C) und der Mieter ungeminderte Vorauszahlungen geleistet hat.*)

2. Können die übrigen in den Mieträumen festgestellten Sachmängel schlechterdings keine Auswirkung auf die Höhe der abgerechneten Heizkosten haben, tritt insoweit keine Minderung des Abrechnungsbetrages ein.*)

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IMRRS 2008, 0740

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.02.2008 - 3 U 138/06

1. Auf der Grundlage der von der Vermieterin vorgetragenen notwendigen Mindestdauer einer Schadensbeseitigung lässt sich auch bei unklarer Schadensgenese nicht beurteilen, wann die Mieterin von der anzeigepflichtigen Tatsache Kenntnis hätte haben müssen, und ob der Vermieterin bei sofortiger Anzeige Abhilfe möglich gewesen wäre; insbesondere lässt sich nicht ausschließen, dass sich der Schaden aufgrund eines einmaligen heftigen Wassereintritts erst kurz vor seiner Entdeckung entwickelt hat.

2. Erst wenn sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.

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IMRRS 2008, 0738

LG Hamburg, Urteil vom 07.06.2007 - 307 S 34/07

1. Dem Mieter steht gemäß § 280 BGB dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Vermieter die Wohnung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfes kündigt.

2. An einem berechtigten Interesse des Vermieters gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB fehlt es, wenn die im Kündigungsschreiben geltend gemachten Gründe nicht zutreffen, weil der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung nicht ernsthaft beabsichtigte, die Wohnung selbst zu nutzen.

3. Zwar muss der Mieter den fehlenden Eigenbedarf darlegen, den Vermieter trifft aber die sog. sekundäre Darlegungslast, wonach von ihm insbesondere das substantiierte Bestreiten einer negativen Tatsache unter Darlegung der für das Positivum sprechenden Tatsachen und Umstände verlangt werden kann.

4. Der Schadensersatzanspruch des Mieters ist auf erneute Überlassung der Wohnung gerichtet.

5. Dieser Anspruch kann mit einstweiliger Verfügung auf ein Verbot die Wohnung Dritten zu überlassen oder zu veräußern, vorläufig gesichert werden, solange eine Vermietung an einen Dritten noch nicht erfolgt ist.

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IMRRS 2008, 0659

BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915).*)

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IMRRS 2008, 0656

KG, Urteil vom 22.02.2008 - 6 U 133/07

1. Auch bei einem Schadenersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Inanspruchnahme "auf Grund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen" i.S.v. § 1 der Allgemeinen Haftpflichtversicherungsbedingungen (AHB), für die der Versicherer Versicherungsschutz zu gewähren hat.*)

2. Bei einer Haftung nach § 536a BGB besteht die Entlastungsmöglichkeit nach § 836 Abs. 1 Satz 2 BGB dahingehend, dass eine Ersatzpflicht des Grundstückbesitzers nicht eintritt, wenn er zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat, nicht.*)

3. Zur Leistungspflicht des Haftpflichtversicherers trotz objektiver Obliegenheitsverletzungen des Grundstückbesitzers.*)

IMRRS 2008, 0654

LG Mannheim, Urteil vom 07.11.2007 - 4 S 68/07

Auch wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum (hier: mehr als 20 Jahre) keine Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnung erstellt und der Mieter die Vorauszahlungen vorbehaltslos zahlt, dann kann aus diesem Verhalten nicht abgeleitet werden, dass künftig von der Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen zu einer Betriebskostenpauschale übergegangen werden soll. Aus einem Untätigbleiben der Vertragsparteien allein kann nicht auf eine Änderung des Mietvertrages geschlossen werden.

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IMRRS 2008, 0603

BGH, Urteil vom 13.02.2008 - VIII ZR 14/06

1. Haben die Parteien eine Vorauspauschale vereinbart, so ist damit nicht nicht die Zahlung einer festen Pauschale gewollt, sondern es ist eine Vorauszahlung vereinbart, über die jährlich abzurechnen ist.

2. Die schriftlich vereinbarte Regelung betreffend die Abrechnung der Betriebskosten wird nicht dadurch konkludent in eine Pauschalabgeltungsregelung abgeändert, dass die ursprüngliche Vermieterin zu keiner Zeit Betriebskosten abgerechnet hat.

2. Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen.

3. Auch wenn der Vermieter 20 Jahre lang nicht über Betriebskosten abrechnet, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, künftig keine Abrechnung zu erhalten.

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IMRRS 2008, 0540

BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 139/07

Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig.*)

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IMRRS 2008, 0539

BGH, Urteil vom 13.02.2008 - VIII ZR 105/07

1. Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden.*)

2. Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.*)

IMRRS 2008, 0504

BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 49/07

§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.*)

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IMRRS 2008, 0442

OLG Hamm, Beschluss vom 28.06.2006 - 5 WF 128/06

Bei einem in Trennung lebenden Ehepaar kann ein Mietverhältnis zwischen einem der beiden Ehepartner und dem Vermieter der Ehewohnung nicht gerichtlich begründet werden, da während der Trennungszeit nur vorläufige Maßnahmen in Betracht kommen.

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IMRRS 2008, 0438

KG, Urteil vom 10.05.2007 - 8 U 166/06

1. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Vermieter hat daher alle Angaben zu machen, die für die Beurteilung als Modernisierungsmaßnahme und als Grundlage für die vorzunehmende Interessenabwägung notwendig sind. Die Mitteilung muss die geplante Maßnahme, ihre Bedeutung und ihre Auswirkungen sowie die vermutliche Mietzinserhöhung so konkret wie möglich beschreiben.

2. Es ist nicht erforderlich, dass der Ablauf der Arbeiten hinsichtlich der einzelnen Gewerke näher mitgeteilt wird. Vom Vermieter kann nicht gefordert werden, die Bauschritte der einzelnen Gewerke in jedem Falle vorauszuplanen. Übliche Baumaßnahmen müssen nicht detailliert in der Ankündigung beschrieben werden, nicht jede Einzelheit der Maßnahme und jede möglich Auswirkung muss mitgeteilt werden.

3. Die betragsmäßige Angabe der Mieterhöhung ist ausreichend, der Vermieter muss keineswegs die Kalkulationsgrundlage, also keine Vorabberechnung mitteilen.

4. Der Einbau eines Bades mit Dusche und WC stellt eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB dar. Die Wohnung verfügt bisher nicht über ein Bad mit Innen-WC. Der erstmalige Einbau eines Bades in eine Wohnung, die bisher über einen solchen Sanitärraum nicht verfügte, stellt unbestritten eine Wertverbesserung dar.

5. Wird die erhöhte Miete vom Leistungsträger übernommen, so ist eine Modernisierungsmieterhöhung einem SGB II-Empfänger zumutbar.

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IMRRS 2008, 0353

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 19.07.2007 - 8 W 143/07

Unterschreibt nur einer der beiden Eheleute den Mietvertrag, so werden nur dann beide Eheleute Vertragspartner, wenn der unterzeichnende Ehegatte bevollmächtigt ist oder der Rechtsschein einer Bevollmächtigung besteht. Dies gilt selbst dann, wenn beide Eheleute im Rubrum des Vertrags genannt werden.

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IMRRS 2008, 0348

LAG München, Urteil vom 26.09.2007 - 7 Sa 353/07

1. Art. 229 § 6 Abs.1 Satz 1, Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB sind auch auf Ansprüche aus vor dem 01.01.2002 geschlossenen Dauerschuldverhältnissen anwendbar.

2. Für erst nach dem 01.01.2002 entstandene Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen, deren Wurzel noch in der Zeit vor dem Inkrafttreten des neuen Verjährungsrechts liegt, sind Art. 229 § 6 Abs. 1, 3 EGBGB ebenfalls anwendbar. Es besteht kein Unterschied in der Interessenlage der Vertragsparteien zwischen Dauerschuldverhältnis und punktuellem Schuldverhältnis.

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IMRRS 2008, 0345

KG, Beschluss vom 13.09.2007 - 12 U 36/07

1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird.*)

2. Der Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbes. Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtige Bestandteile des Vertrages sein sollen.*)

3. Da ein "Übergabeprotokoll" kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Wahrung der Schriftform weder darauf an, dass diese Anlage nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, dass der Mieter falsch bezeichnet ist.*)

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IMRRS 2008, 0342

BGH, Urteil vom 23.01.2008 - VIII ZR 46/07

Zur Individualisierung eines Schadensersatzanspruchs des Wohnraumvermieters wegen Beschädigung sowie unzureichender Reinigung der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit kann die irrtümliche Bezeichnung im Mahnbescheidsantrag "Mietnebenkosten - auch Renovierungskosten" genügen, wenn der Antragsteller zugleich auf ein vorprozessuales Anspruchsschreiben Bezug nimmt, welches dem Antragsgegner vermittelt, dass und wofür der Antragsteller Schadensersatz verlangt.*)

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IMRRS 2008, 0341

BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 254/06

Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.*)

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IMRRS 2008, 0336

BGH, Urteil vom 23.01.2008 - VIII ZR 82/07

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.*)

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IMRRS 2008, 0324

LG Stuttgart, Beschluss vom 28.11.2007 - 13 S 136/07

Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB findet auf das Verhältnis der Wohungseigentümergemeinschaft zum ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum (hier: Rolltor einer Tiefgarage) keine Anwendung.

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IMRRS 2008, 0323

LG Stuttgart, Gerichtlicher Hinweis vom 17.10.2007 - 13 S 136/07

Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB findet auf das Verhältnis der Wohungseigentümergemeinschaft zum ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum (hier: Rolltor einer Tiefgarage) keine Anwendung.

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IMRRS 2008, 0322

AG Nürtingen, Urteil vom 30.05.2007 - 11 C 618/07

Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB findet auf das Verhältnis der Wohungseigentümergemeinschaft zum ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum (hier: Rolltor einer Tiefgarage) keine Anwendung.

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IMRRS 2008, 0305

BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 222/06

Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.*)

IMRRS 2008, 0262

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.*)

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IMRRS 2008, 0249

BGH, Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06

Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.*)

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IMRRS 2008, 0240

OVG Sachsen, Beschluss vom 23.08.2007 - 4 E 202/07

Sind die Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und Warmwasseranlagen - als Vorauszahlungsbetrag - in der Miete enthalten, ohne gesondert ausgewiesen zu sein, dann spricht alles dafür, dass in solchen Fällen nicht auf der Grundlage früherer Abrechnungen prognostizierte Beträge, sondern die in § 6 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WoGV angesprochenen Pauschbeträge zur Anwendung kommen.*)

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IMRRS 2008, 0227

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 269/06

Zur Frage der Zulässigkeit eines Teilurteils im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts.*)

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IMRRS 2008, 0178

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.12.2005 - 2 U 128/05

1. Der Katalog der wichtigen Gründe für eine fristlose Kündigung in § 543 Abs. 2 BGB ist nicht abschließend, sondern beschränkt sich auf gesetzliche Beispiele.*)

2. Der Versuch einer Vertragspartei, dem Vertragspartner unberechtigt vertragliche Rechte abzuschneiden (hier: Recht zur Untervermietung), die für diesen nicht unwesentlich sind, begründet aufgrund der darin liegenden Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag dem Grundsatz nach ein Recht zur fristlosen Kündigung, sofern die vertragsbrüchige Partei nach einer Abmahnung nicht einlenkt.*)

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IMRRS 2008, 0134

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07

1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.*)

2. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.*)

IMRRS 2008, 0132

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.12.2007 - 2 U 200/07

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von dem Mieter zu verlangen.*)

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IMRRS 2008, 0101

BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.*)

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IMRRS 2008, 0068

AG Oldenburg, Urteil vom 19.12.2007 - E4 C 4229/07 (IX)

1. Zur Problematik substantiierter Einwendungen gegen einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnung und deren Höhe, wenn der Mieter niemals Einsichtnahme in die Belege verlangt hat.

2. Es besteht keine Pflicht eines Vermieters, den Mietern die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege unaufgefordert zu unterbreiten.

3. Reagiert der Mieter weder auf die Nebenkostenabrechnung noch auf ein Mahnschreiben der Hausverwaltung, so hat er die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert. Eines weiteren Schreibens durch einen Rechtsanwalt bedarf es dann nicht; dessen Kosten kann der Vermieter deshalb nicht nach § 286 BGB ersetzt verlangen.

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IMRRS 2008, 0061

LG Koblenz, Beschluss vom 24.08.2007 - 6 T 102/07

Braucht der Vermieter für eine Pflegeperson seiner auch in dem Gebäude wohnenden Eltern den vermieteten Wohnraum, ist eine Kündigung wegen Wohnungsbedarfs zulässig.

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IMRRS 2008, 0056

BGH, Urteil vom 05.12.2007 - XII ZR 183/05

Dem Zessionar von künftigen Mietzinsforderungen kann gemäß § 404 BGB auch die erst nach der Zession eingetretene eigenkapitalersetzende Funktion der Gebrauchsüberlassung entgegengehalten werden, soweit die geltend gemachten Mietzinsforderungen nach Eintritt der eigenkapitalersetzenden Funktion entstanden sind.*)

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IMRRS 2008, 0053

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.11.2007 - 24 U 117/07

Beruft sich der auf Räumung und Zahlung einer Nutzungsentschädigung verklagte Mieter auf einen (mündlich geschlossenen) Wohnraummietvertrag, so ist für diese Rechtsstreitigkeit ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk der Wohnraum belegen ist.*)

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IMRRS 2008, 0051

LG Essen, Urteil vom 29.11.2007 - 102 S 240/07

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (keine Nachforderung auf Betriebskosten, wenn mehr als ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums keine Abrechnung erfolgt ist) ist auf das Verhältnis von Grundversorger und Mieter nicht analog anwendbar.

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IMRRS 2008, 0046

BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.*)

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IMRRS 2008, 0038

LG Darmstadt, Urteil vom 07.03.2007 - 4 O 529/06

Der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

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IMRRS 2008, 0003

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007 - 24 U 92/07

1. Gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters auch ausgeschlossen, wenn er wegen behaupteter Mängel ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet hat.*)

2. Zum Schaden des Vermieters bei verspäteter Rückgabe der Mietsache.*)

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Online seit 2007

IMRRS 2007, 2514

OLG Naumburg, Urteil vom 25.09.2007 - 9 U 89/07

Ein Mietvertrag genügt dann dem Schriftformerfordernis, wenn ihm ein Grundrissplan beigefügt ist, der zwar weder maßstabsgerecht ist, noch zutreffend die Größe des Objekts bezeichnet, dem aber das Objekt als solches zu entnehmen ist und in dem der Mietgegenstand von benachbarten, anderweitig zu vermietenden Räumen abgegrenzt wird. Selbst wenn der Mietvertrag durch schlüssiges Handeln dadurch abgeändert wird, dass der Vermieter über Jahre hinweg eine im Mietvertrag nicht genannte Nebenkostenart in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt und die Abrechnung vom Mieter beanstandungslos ausgeglichen wurde, entfällt die Schriftform jedenfalls dann nicht, wenn sich die Kosten im Verhältnis zur Gesamtmiete (vorliegend 2 % - 4 %) nur unwesentlich verändern (im Anschluss an OLG Hamm OLGR 2006, 138 ff.).*)

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IMRRS 2007, 2506

BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06

1. Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.*)

2. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

3. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b).*)

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IMRRS 2007, 2499

BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06

1. Hat das erstinstanzliche Gericht keine Veranlassung gesehen, die Berufung nach § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, weil es den Streitwert auf über 600 € festgesetzt hat und deswegen von einem entsprechenden Wert der Beschwer der unterlegenen Partei ausgegangen ist, hält aber das Berufungsgericht diesen Wert nicht für erreicht, so muss das Berufungsgericht, das insoweit nicht an die Streitwertfestsetzung des Erstgerichts gebunden ist, die Entscheidung darüber nachholen, ob die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO erfüllt sind.*)

2. Hat das Berufungsgericht diese Entscheidung nicht getroffen, weil es hierzu keine Notwendigkeit gesehen hat, hat es aber die Revision zugelassen, ist angesichts dessen, dass die Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO und die Gründe für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO identisch sind, davon auszugehen, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO ebenso als erfüllt angesehen und demgemäß die Berufung als zugelassen behandelt hätte, wenn ihm die Notwendigkeit einer Entscheidung hierüber bewusst gewesen wäre.*)

3. Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag

"Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters."

hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.*)

4. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.*)

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IMRRS 2007, 2479

KG, Beschluss vom 12.04.2007 - 12 U 65/06

Eine juristische Person ist kein Wohnberechtigter, der sich kraft Gesetzes auf das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG berufen kann; ein derartiges Kündigungsrecht ist jedoch dann vertraglich vereinbart, wenn die Parteien die Geltung der Vorschriften über die Kostenmiete (§§ 8 - 11 WoBindG) ihrem Mietverhältnis zu Grunde gelegt haben.*)

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IMRRS 2007, 2471

BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.*)

IMRRS 2007, 2454

AG Krefeld, Urteil vom 12.06.2007 - 12 C 301/06

1. Es ist allgemein bekannt, dass mit dem Schwarzschimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung einhergeht. Diese berechtigt zur Kündigung.

2. Liegen die Wände der Wohnung sämtliche ungedämmt auf der Decke der Tiefgarage (Beton) auf, so entsteht hierdurch eine Wärmebrücke, die zur Auskühlung der Wände führt. Damit ist bei normalem Beheizen und Belüften mit Auftreten von Kondensationsfeuchte und dem damit verbundenen Schimmelpilzbefall zu rechnen. Dies stellt ein Mangel der Wohnung dar, der im Hinblick auf auftretenden Schimmelpilzbefall zu einer Minderung von mindestens 50% der Bruttomiete berechtigt.

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IMRRS 2007, 2453

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2007 - 67 S 337/06

Nach der Rechtsprechung des BGH (IMR 2007, 1092 - nur online) kann ein Mieter zwar nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungsperiode unterlässt. Jedoch besteht dieser Anspruch dann nicht, wenn - wie hier - in dem Mietvertrag keine Vorauszahlungen, sondern Pauschalbeträge auf die Betriebskosten vereinbart sind. Die Vereinbarung einer Pauschale schließt eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Abrechnung aus.

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IMRRS 2007, 2452

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2007 - 65 S 272/05

Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des BGH nur erforderlich, dass sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug der Vorauszahlungen enthält. Die Angabe einzelner Rechnungen ist hingegen nicht erforderlich.

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IMRRS 2007, 2451

LG Wiesbaden, Urteil vom 20.09.2007 - 2 S 30/07

1. In den Fällen der Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist der Vermieter berechtigt, im nächsten Mieterhöhungsverlangen einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu fordern. Es ist kein überzeugender sachlicher Grund ersichtlich, warum zwischen einem Mietvertrag mit einer unwirksamen Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen und einem solchen, in dem von Anfang an die Schönheitsreparaturen beim Vermieter verbleiben, differenziert werden sollte.

2. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB ist zu berücksichtigen, dass die Verantwortlichkeit und das Kostenrisiko für die Schönheitsreparaturen als vertragliche Hauptpflicht Entgeltcharakter haben.

3. Klauseln über Schönheitsreparaturen haben einen entgeltlichen Wert, so dass ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist.

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IMRRS 2007, 2432

OLG Celle, Beschluss vom 27.11.2007 - 2 W 116/07

Der Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt.*)

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