Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

3134 Entscheidungen insgesamt

Online seit 13. Juni

IMRRS 2025, 0734

AG Pankow, Urteil vom 28.05.2025 - 7 C 5144/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0732

LG Hamburg, Urteil vom 13.12.2024 - 307 S 40/24

1. Eine Schonfristzahlung wirkt sich nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung nur auf die fristlose Kündigung aus.

2. Allerdings kann die innerhalb der Frist des § 569 BGB erfolgte nachträgliche Zahlung die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen und unter diesem Gesichtspunkt von Bedeutung sein.

3. Begleichen die Mieter innerhalb von nur drei Tagen nach Erhalt der Kündigung die Mietrückstände vollständig und gab es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände und bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen würde, haben die Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt und liegen keine Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen vor, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten, ist ausnahmsweise auch die ordentliche Kündigung unwirksam.

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Online seit 12. Juni

IMRRS 2025, 0727

BGH, Beschluss vom 14.05.2025 - XII ZR 88/23

1. Die Änderung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen stellt unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, IMR 2016, 71 = NZM 2016, 98).*)

2. Hat der frühere Vermieter an einer schriftformschädlichen Änderungsvereinbarung mitgewirkt, kann sich der Erwerber des Grundstücks, der gem. § 566 BGB kraft Gesetzes in die Vermieterstellung eingerückt ist, gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann auf den dadurch herbeigeführten Formmangel des Mietvertrages berufen, wenn dies dem früheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre (im Anschluss an BGHZ 40, 255, und BGH, Urteil vom 30.05.1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388).*)

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IMRRS 2025, 0723

AG Saarbrücken, Urteil vom 12.02.2025 - 3 C 181/24

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass die spätestens am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss, so ist diese Regelung unwirksam, weil sie dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind.

2. Streiten Mieter und Vermieter lauthals und zieht sich der Mieter mit den Worten "er gehe jetzt, bevor er handgreiflich wird" zurück, rechtfertigt dies eine Kündigung nicht, da das Verhalten deeskaliernd ist.

3. Eine laut geführte mündliche Streitigkeit in der Sache rechtfertigt für sich allein keine Kündigung.

4. Die einmalige Äußerung eines Verdachts der Schwarzarbeit im Rahmen eines Streitgesprächs über die Begründetheit konkreter Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung rechtfertigt nicht die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters.

5. Soweit empfangsbedürftige Willenserklärungen einem Formerfordernis unterliegen, müssen diese Erklärungen nicht nur formgerecht erstellt werden, sondern auch in der vorgeschriebenen Form dem Empfänger zugehen.

6. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

7. Das Kündigungsrecht kann der Vermieter dann nicht mehr ausüben, wenn sein Verhalten gegen Treu und Glauben verstößt. Der Vermieter hat sein Kündigungsrecht alsbald auszuüben; ein längeres Zuwarten oder Dulden dieses Zustands, insbes. laufende Mietkürzungen, kann zum Verlust des Kündigungsrechts führen.

8. Eine Unpünktlichkeit mit lediglich zwei Monatsmieten genügt zumindest bei einem langjährigen Mietverhältnis noch nicht für eine ordentliche Kündigung.

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IMRRS 2025, 0721

LG Paderborn, Urteil vom 20.11.2024 - 51 C 172/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0720

AG Hamburg, Urteil vom 11.12.2024 - 9 C 467/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0719

AG Düsseldorf, Beschluss vom 03.12.2024 - 46 C 279/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 11. Juni

IMRRS 2025, 0717

AG Pankow, Urteil vom 10.06.2025 - 101 C 5058/24

Begehrt der Vermieter eine Mieterhöhung auf eine bestimmte Summe und anerkennt der Mieter lediglich einen bestimmten Betrag pro Quadratmeter, ohne die Gesamt-Quadratmeterzahl zu nennen, so liegt kein Anerkenntnis i.S.d. § 93 ZPO vor, weil damit der erforderliche zweite Faktor zur Berechnung des Gesamt-Mietzinses fehlt.

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IMRRS 2025, 0716

OLG Naumburg, Urteil vom 19.12.2024 - 2 U 39/24 (Lw)

1. Wird ein Landpachtvertrag zwischen dem Eigentümer und einer GmbH & Co. KG für eine Vertragsdauer von zwölf Jahren geschlossen, so erfüllt der Vertrag das Formerfordernis nach § 585a BGB, wenn die Urkunde im Vertragseingang die Bezeichnung der Pächterin als GmbH & Co. KG enthält und der Vertrag im Feld „Unterschrift des Pächters“ von einer natürlichen Person ohne Vertretungszusatz unterzeichnet wird.*)

2. Eine im Landpachtvertrag vorgesehene Option der einseitigen Verlängerung des Vertrages kann vom Optionsinhaber bis zum Ablauf der ursprünglichen – hier befristeten – Vertragslaufzeit ausgeübt werden. Diesem Recht steht eine zuvor ausgesprochene, jedoch unwirksame ordentliche Kündigung nicht entgegen.*)

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Online seit 10. Juni

IMRRS 2025, 0713

LG Berlin II, Beschluss vom 30.12.2024 - 63 S 202/24

1. Der Wohnraummieter hat keinen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung, wenn er seinen Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort begründet hat und ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich ist (Anschluss an LG Berlin, GE 2017, 778).

2. Das ist dann anzunehmen, wenn er selbst erklärt, das bisherige Wohnumfeld sei sozial schwierig und er behalte sich die Wohnung für Notfälle "gegebenenfalls" vor.

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Online seit 6. Juni

IMRRS 2025, 0698

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 23.04.2025 - 2 S 1319/24

Sieht die Satzung der entsorgungspflichtigen Körperschaft hinsichtlich der Gebühren für die Benutzung der öffentlichen Abfallentsorgung vor, dass Mieter und Grundstückseigentümer Gesamtschuldner der Gebühr sind, kann die Behörde - wenn der Mieter die festgesetzten Abfallgebühren nicht freiwillig bezahlt - den Grundstückseigentümer heranziehen und ist nicht verpflichtet, die gegenüber den Mietern festgesetzten Gebühren vorrangig zu vollstrecken.*)

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Online seit 5. Juni

IMRRS 2025, 0701

OLG Hamm, Beschluss vom 18.03.2025 - 4 ORs 24/25

1. Nicht jede heimliche Aufnahme einer Person in ihrer Wohnung (bzw. in dem im Übrigen von § 201a Abs. 1 Nr. 1 StGB erfassten räumlichen Schutzbereich) führt per se zu einer Strafbarkeit wegen Verletzung des höchstpersönlichen Lebensbereichs durch Bildaufnahmen. Vielmehr bedarf es zusätzlich zu der Herstellung der Bildaufnahmen eines (Verletzungs-) Erfolges in Form einer „dadurch“ bewirkten „Verletzung des höchstpersönlichen Lebensbereichs der abgebildeten Person“. Insofern handelt es sich bei § 201a Abs. 1 Nr. 1 StGB um ein Erfolgsdelikt.*)

2. Zu orientieren ist der Begriff des „höchstpersönlichen Lebensbereichs“ an dem in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Begriff der „Intimsphäre“, der vor allem, aber nicht nur die Bereiche Krankheit, Tod und Sexualität zuzuordnen sind und die grundsätzlich die innere Gedanken- und Gefühlswelt mit ihren äußeren Erscheinungsformen wie vertraulichen Briefen und Tagebuchaufzeichnungen sowie die Angelegenheiten umfasst, für die ihrer Natur nach Anspruch auf Geheimhaltung besteht, wie bspw. Gesundheitszustand, Einzelheiten über das Sexualleben sowie Nacktaufnahmen. Auf den Bereich der Sexualität und Nacktheit ist der Anwendungsbereich wiederum nicht zu beschränken. Auch bestimmte Tatsachen aus dem Familienleben sind dem höchstpersönlichen Lebensbereich zuzurechnen, bspw. solche, die die wechselseitigen persönlichen Bindungen, Beziehungen und Verhältnisse innerhalb der Familie betreffen, darum unbeteiligten Dritten nicht ohne Weiteres zugänglich sind und Schutz vor dem Einblick Außenstehender verdienen.*)

3. Situationen, die zwar der Privatsphäre zuzuordnen sind, aber ein „neutrales Verhalten“ zeigen, bedürfen hingegen des strafrechtlichen Schutzes typischerweise noch nicht. Die Herstellung einer Bildaufnahme von „neutralen“ Handlungen, wie dem Arbeiten, Kochen, Lesen, Fernsehen, Essen oder Schlafen in der Wohnung bewirkt demnach – wenn nicht im Einzelfall besondere Umstände vorliegen – für sich genommen noch keine Verletzung des höchstpersönlichen Lebensbereichs des Opfers (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 01.10.2024, 1 StR 299/24).*)

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IMRRS 2025, 0700

LG Arnsberg, Beschluss vom 21.05.2025 - 5 T 234/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0636

OLG München, Urteil vom 06.03.2025 - 14 U 3532/24

1. Ist in einem Kaufvertrag geregelt, dass der Verkäufer bis zur endgültigen Räumung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat, ist hier kein Mietvertrag, sondern ein Nutzungsverhältnis sui generis vereinbart.

2. Dies gilt erst recht, wenn die Parteien notariell beraten eine Räumungspflicht vereinbaren.

3. Ein Nutzungsverhältnis sui generis geht nicht nach § 566 BGB auf einen Zweiterwerber über.

4. Kauft der Zweiterwerber das Objekt, um seinen Verwandten (= Erstverkäufer) die dauerhafte Nutzung des Hauses gegen Entgelt zu ermöglichen, wird hier ein Mietverhältnis begründet.

5. Die betragsmäßig bestimmte Erhöhung des geschuldeten Mietzinses zu einem bestimmten Zeitpunkt stellt eine sog. "Staffelmiete" dar. Es genügt eine einmalige Erhöhung, um von einer Staffelmietvereinbarung auszugehen.

6. Eine solche Staffelmietvereinbarung bedarf jedoch der Schriftform.

7. Rechtsfolge der fehlenden Schriftform ist nur die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung, nicht die Unwirksamkeit des Mietvertrages als solchen.

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Online seit 4. Juni

IMRRS 2025, 0695

BGH, Urteil vom 14.05.2025 - VIII ZR 256/23

Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.*)

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IMRRS 2025, 0686

AG Pankow, Urteil vom 12.03.2025 - 2 C 5016/24

Bei Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) sind die Regelungen der Mietpreisbremse nach § 556d BGB nur ausnahmsweise anzuwenden, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt; die Voraussetzungen sind vom Nutzer darzulegen und zu beweisen.

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Online seit 3. Juni

IMRRS 2025, 0513

AG Halle/Saale, Urteil vom 10.04.2025 - 96 C 990/24

Verwendet der Mieter bei Einreichung eines Mahnbescheids eine bereits bekannte Zustellanschrift nicht und verwendet diese auch nicht, nachdem die erste Zustellung fehlgeschlagen war, hat er die verzögerte Zustellung zu vertreten.

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IMRRS 2025, 0430

SächsVerfGH, Beschluss vom 13.03.2025 - 56-IV-24

1. Aus der gerichtlichen Pflicht, Vorbringen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen, folgt nicht, dass ihm auch in der Sache zu entsprechen ist.

2. Dass die rechtliche Würdigung des Gerichts im Ergebnis nicht der von dem Beschwerdeführer vertretenen Rechtsauffassung entspricht, stellt keinen Aspekt rechtlichen Gehörs dar.

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Online seit 2. Juni

IMRRS 2025, 0648

LG Lüneburg, Urteil vom 02.04.2025 - 6 S 4/25

1. Zur Begründung einer Mieterhöhung kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen abgestellt werden.

2. Begründung bedeutet dabei sowohl vom Wortlaut wie auch vom Sinn und Zweck der Vorschrift, dass der Sachverständige in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise mitteilen muss, wie er zu seiner Wertfeststellung gelangt ist.

3. Nachvollziehbar ist das Gutachten für den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlussfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge seien verständlich und naheliegend.

4. Aus dem Gutachten muss hervorgehen, wie viele Datensätze er seinem Gutachten zu Grunde gelegt hat.

5. Es bedarf auch der Angabe, welches der einschlägigen Internetportale bemüht wurde.

6. Wegen der Vorgaben der DSGVO lässt sich für Sachverständige keine zureichende Datenmenge für die Feststellung der Ortsüblichkeit mehr ermitteln.

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Online seit 22. Mai

IMRRS 2025, 0637

AG Köln, Urteil vom 18.07.2024 - 222 C 17/24

1. Die Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens liegt erst dann vor, wenn sich diese über einen längeren Zeitraum hinweg hinzieht.

2. Voraussetzung ist demnach, dass der Mieter nicht nur gelegentlich, sondern regelmäßig ein Verhalten an den Tag legt, das die übrigen Nutzer des Hauses mehr als notwendig stört und dieses Verhalten trotz einer Abmahnung nicht ändert.

3. Ein Polizeieinsatz als solches reicht für sich genommen nicht aus, eine Störung des Hausfriedens anzunehmen.

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Online seit 21. Mai

IMRRS 2025, 0640

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2024 - 2 U 112/22

1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB - wie hier in Gestalt des Brandschadens -, schuldet der Vermieter grundsätzlich dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Dies gilt auch bei Überlassung von erst noch vom Mieter umzubauenden Räumlichkeiten in einer Gaststätte.*)

2. Der Vermieter ist jedoch zur Wiederherbeiführung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache nur insoweit verpflichtet, soweit diese nicht wirksam auf den Miete übertragen worden ist. Die formularvertragliche Übertragung ist zulässig, soweit nicht Instandhaltung und Instandsetzung von Dach- und Fach betroffen ist.*)

3. Die Minderungsbefugnis des Mieters ist für die Zeit, in der er die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert, ausgeschlossen. Hierzu zählt auch, wenn er notwendige Vorarbeiten unterlässt oder dem Vermieter den Zugang zu dem seiner Instandhaltungspflicht obliegenden Bereich nicht gewährt (Fortführung von LG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2009 - 9 S 206/08, IMR 2009, 380; LG Hamburg, Urteil vom 31.01.2008 - 307 S 144/07, ZMR 2008, 456; LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 - 63 S 251/11, Grundeigentum 2012, 550 f.).*)

4. Ist der Ausbruch eines Brands dem Verantwortungs- und Gefahrenbereich des Mieters zuzurechnen, kann er sich nicht auf den Mangel und das Recht zur Minderung berufen, wenn der Vermieter beweist, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Dies gilt auch, wenn die Schadensursache letztlich ungeklärt bleibt, weil ein Planungs- oder Überwachungsverschulden für eine selbst verantwortete Elektroinstallation nicht nachgewiesen werden kann (Fortführung von: BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97, Rz. 10, IMRRS 2000, 0417; BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92, IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124 ff.).*)

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IMRRS 2025, 0632

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2025 - 2 U 63/24

1. Vermietet der Betreiber eines Hotels mehrfach Zimmer an die Stadt, die darin jugendliche Geflüchtete unterbringt, liegt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor, da der Betreiber die Zimmer an Dritte überlässt, was für den Betrieb eines Hotels gerade "immanent" ist (entgegen OLG Celle, Urteil vom 17.04.2025 - 2 U 148/24, IMRRS 2025, 0632).

2. Es gibt keinen Anspruch des Eigentümers/Vermieters, dass eine Vermietung nur an einen bestimmten Personenkreis erfolgen darf, solange keine Beeinträchtigungen der Räumlichkeiten zu befürchten sind.

3. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass Geflüchtete ein Zimmer "intensiver und nachlässiger" nutzen würden, als dies bei einer "normalen Vermietung" der Fall wäre.

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Online seit 20. Mai

IMRRS 2025, 0635

AG Friedberg, Urteil vom 20.11.2024 - 2 C 380/24

1. Für die Bestimmung der Minderungshöhe ist allein die objektive Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit maßgeblich.

2. Die fehlende Funktion der Rollläden in einer EG-Wohnung stellt insbesondere nachts ein Sicherheitsrisiko dar und begründet deshalb ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der vollen Miete (hier: bis zur Reparatur).

3. Ist nach einem Wasserschaden aufgrund von Schimmel und Feuchtigkeit der Großteil der Wohnung nicht nutzbar, ist eine Minderungsquote von 60% angemessen.

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IMRRS 2025, 0585

LG Lübeck, Urteil vom 26.07.2024 - 5 O 26/23

Lädt ein E-Bike-Händler einen Akku über Nacht im eingebauten Zustand auf und explodiert der Akku dabei, so hat der Händler als Mieter dem Vermieter den hierdurch entstandenen Schaden nach § 7 StVG zu ersetzen.

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Online seit 19. Mai

IMRRS 2025, 0354

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2025 - 2 U 35/24

1. Der Austausch des Geschäftsführers der juristischen Person oder die Änderung der Gesellschafter begründet keinen Wechsel des Vertragspartners im Miet- oder Pachtvertrag. Eine unbefugte Überlassung an einen Dritten liegt in diesem Fall nicht vor.

2. Eine sog. "Change-of-Control-Klausel" bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft benachteiligt den Vertragspartner unangemessen und ist damit unwirksam. Bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags mit einer Unternehmensgesellschaft muss ein Vermieter mit einem Gesellschafterwechsel rechnen. Die Annahme eines Kontrollinteresses bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung geht zu weit.

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Online seit 16. Mai

IMRRS 2025, 0628

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 280/23

Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, IMRRS 2025, 0614).*)

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Online seit 15. Mai

IMRRS 2025, 0621

LG Bonn, Urteil vom 31.03.2025 - 12 O 66/22

1. Der Mieter kann grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.

2. Ein Aushandeln liegt nicht vor, wenn die für den Vertragspartner des Verwenders nachteilige Wirkung der Klausel im Zuge von Verhandlungen zwar abgeschwächt, der gesetzesfremde Kerngehalt der Klausel vom Verwender jedoch nicht ernsthaft zur Disposition gestellt wird.

3. Eine AGB-Klausel, wonach der Mieter innerhalb von vier Wochen nach Übersendung der Nebenkostenabrechnung Belegeinsicht fordern muss, ist unwirksam.

4. Dies gilt erst recht, wenn dem Vermieter hingegen für die Aufstellung der Abrechnungen im Vertrag keine Ausschlussfrist auferlegt, und die Vorgabe jährlicher Abrechnung nicht sanktionsbewehrt ausgestaltet worden ist.

5. Zwar kann ein Einwendungsausschluss auch formularmäßig vereinbart werden. Seine Wirksamkeit hängt aber insbesondere davon ab, dass dem Mieter die gleiche Zeit für Einwendungen bleibt wie dem Vermieter für die Abrechnung.

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IMRRS 2025, 0594

VG Berlin, Urteil vom 18.03.2025 - 8 K 40/23

In öffentlich-rechtlichen Verträgen kann eine über § 16 Abs. 1 WoBindG, § 11a WoG Bln hinausgehende Nachwirkungsfrist vereinbart werden.*)

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Online seit 13. Mai

IMRRS 2025, 0616

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 281/23

Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 283/23, IMRRS 2025, 0614).*)

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IMRRS 2025, 0615

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 282/23

Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 283/23, IMRRS 2025, 0614).*)

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Online seit 12. Mai

IMRRS 2025, 0614

BGH, Urteil vom 26.03.2025 - VIII ZR 283/23

Der Vermieter einer Wohnung kann eine Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann.*)

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IMRRS 2025, 0613

BGH, Urteil vom 16.04.2025 - VIII ZR 270/22

1. Der erforderliche hinreichend substanziierte Sachvortrag des Mieters zu einer gesundheitlichen Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann insbesondere - muss aber nicht stets - durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden (Bestätigung von Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, Rz. 38, IMRRS 2019, 0707 = NZM 2019, 527; Senatsbeschluss vom 13.12.2022 - VIII ZR 96/22, Rz. 21, IVR 2023, 127 = NZM 2023, 210).*)

2. Vielmehr kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizinisch qualifizierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an.*)

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IMRRS 2025, 0593

AG Karlsruhe, Urteil vom 24.03.2025 - 9 C 268/25

Die Zahlung der erhöhten Miete "unter Vorbehalt" stellt keine Zustimmung zur Mieterhöhung i.S.v. §§ 558, 558b BGB dar.

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Online seit 9. Mai

IMRRS 2025, 0600

AG Brandenburg, Urteil vom 06.05.2025 - 31 C 153/24

1. Ein Vermieter kann von einem Mieter mit Behinderung nicht verlangen, dass dieser seinen Therapiehund nicht mehr in der angemieteten Wohnung bzw. auf der mitvermieteten Terrasse hält (Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, §§ 3, 5 und 20 AGG sowie § 242 BGB).*)

2. Eine räumliche Erweiterung des Gebrauchsrechts des Mieters wird jedoch durch § 554 BGB nicht gedeckt, selbst wenn die bauliche Veränderung der Mietsache dem Gebrauch des Mieters mit Behinderung dient.*)

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IMRRS 2025, 0587

AG Bottrop, Urteil vom 24.04.2025 - 8 C 88/25

Schickt der Mieter nach einem Stromausfall dem Vermieter lediglich eine SMS, um diesen darüber zu informieren, statt ihn auch noch anzurufen oder den fußläufig erreichbaren Vermieter persönlich aufzusuchen, liegt kein Verfügungsgrund vor, um dem Mieter Zugang zum Sicherungskasten zu gewähren.

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IMRRS 2025, 0584

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2023 - 64 S 306/22

1. Verweigert der Vermieter die erbetene Untervermietungserlaubnis, kann darin der Verfügungsgrund für das Begehren der Mieter liegen, den Vermieter im Wege einstweiliger Verfügung zur vorläufigen Duldung der Untervermietung zu verpflichten (Festhaltung LG Berlin, Beschluss vom 09.09.2019 - 64 T 65/19).*)

2. Die Mieter dürfen die bisher als Heim ihrer vierköpfigen Familie genutzte Vierzimmerwohnung gegen den Willen des Vermieters nicht zu einer Studenten-WG umfunktionieren, indem sie ausziehen, die Wohnung ihrem studierenden Sohn überlassen und mehrere Zimmer an dessen Kommilitonen untervermieten. Wollen die Mieter ihre Wohnung Familienangehörigen überlassen, für deren Aufnahme sie keiner Genehmigung des Vermieters bedürfen, weil diese nicht als "Dritte" i.S.d. § 540 BGB gelten, so ist der für § 553 BGB entwickelte Maßstab entsprechend heranzuziehen und kommt es darauf an, ob die Mieter selbst weiterhin Mitgewahrsam ausüben, etwa indem sie ein Zimmer für sich belegen, persönliche Gegenstände in der Wohnung lassen oder im Besitz von Schlüsseln sind. Sind diese Voraussetzungen gewahrt und ist glaubhaft gemacht, dass jedenfalls einer der Mieter regelmäßig einmal pro Woche in der Wohnung übernachtet und ein Zimmer für seinen alleinigen Gebrauch vorhält, so kann es das legitime Interesse der Mieter an der Entlastung von Mietkosten nach § 553 BGB rechtfertigen, dem Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an einen Kommilitonen ihres Sohnes abzuverlangen. Die bloße Befürchtung des Vermieters, die bisherige Familienwohnung könne in eine Studenten-WG umfunktioniert werden, macht ihm die Untervermietung nicht i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB "aus sonstigen Gründen" unzumutbar (Anschluss BGH, Urteil vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22, IMR 2023, 494).*)

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Online seit 8. Mai

IMRRS 2025, 0586

LG Hanau, Beschluss vom 24.03.2025 - 2 S 43/24

1. Ist dem Mieter die Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung beim Vermieter zumutbar, stellt die alleinige Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien kein wirksames Einsichtnahmeersuchen dar. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter freiwillig Belege übersendet.*)

2. Für die Frage, ob die Einsichtnahme beim Vermieter zumutbar ist, kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende verzogen ist.*)

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Online seit 7. Mai

IMRRS 2025, 0521

LG Darmstadt, Urteil vom 14.03.2025 - 19 O 271/23

1. Die Verzugspauschale aus § 288 Abs. 5 BGB fällt auch dann mehrfach an, wenn eine Forderungsmehrheit einheitlich verfolgt wird.*)

2. Bei periodisch entstehenden Forderungen wie dem Mietzins entsteht die Verzugspauschale mit jeder einzelnen Forderung neu.

3. Es stellt kein wesentliches Merkmal eines "echten" Mietvertrags dar, auf welche Weise der Mietzins bezahlt wird. Sei es in bar, durch Überweisung oder durch Verrechnung oder gar nicht.

4. Beruht die fehlende Nutzbarkeit der Mietsache auf dem Verhalten des Mieters, so entbindet ihn dies nicht von der Pflicht, die Miete zu zahlen.

5. Wer sich auf das Vorliegen eines Scheingeschäfts beruft, trägt die Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass die Erklärungen nur zum Schein abgegeben worden sind.

6. Das Gericht kann sich die Überzeugung vom Vorliegen bestimmter Tatsachen auch aufgrund von Indizien oder Hilfstatsachen bilden. Dabei darf sich das Gericht allerdings nur auf solche Indizien stützen, die unstreitig oder bewiesen, also sicher festgestellt sind.

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Online seit 6. Mai

IMRRS 2025, 0570

LG München I, Urteil vom 25.10.2024 - 14 S 2770/24

1. Auch eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.

2. Die Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB erfasst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum und somit auch die Einbringung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

3. Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich ist.

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IMRRS 2025, 0568

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 14.03.2025 - 2 C 842/24

1. Lässt der Mieter den Vermieter trotz mehrfacher Abmahnungen nicht in die Wohnung, obwohl ein von der WEG beschlossener Fensteraustausch ansteht und ein Wasserschaden vorliegt, kann der Vermieter fristlos kündigen.

2. Allein das Alter des Mieters spricht nicht für eine Räumungsunfähigkeit des Mieters und einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

3. Der Umstand, dass infolge einer Herzinsuffizienz täglich Medikamente eingenommen werden müssen bedingt auch nicht ohne nähere Angaben eine Umzugsunfähigkeit.

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Online seit 5. Mai

IMRRS 2025, 0567

OLG Dresden, Urteil vom 19.03.2025 - 5 U 1633/24

1. Die Rechtsprechung des BGH (IBR 2005, 1021 - nur online zur Wohnraummiete, und IBR 2005, 643 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von 10% eine tatsächliche Vermutung spreche, ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB besteht, findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung.*)

2. Unabhängig von der Festlegung einer bestimmten Größe des Mietobjekts als Sollbeschaffenheit ist im Fall einer vertraglichen Mietpreisabrede dahin, dass die Miethöhe einen bestimmten Betrag je Quadratmeter betragen soll (echte Quadratmetermiete), die geschuldete Miete anhand der tatsächlichen Quadratmeter des Mietobjekts zu berechnen.*)

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IMRRS 2025, 0566

OLG Celle, Urteil vom 17.04.2025 - 2 U 148/24

1. Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt vor, wenn der Mieter von Räumlichkeiten zum Betrieb eines Hotels der gehobenen Mittelklasse (Garni) sämtliche Zimmer des Hotels ohne Zustimmung des Vermieters einer Kommune auf der Grundlage eines Beherbergungsvertrags zur Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung stellt.*)

2. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung rechtfertigt sowohl eine Kündigung auf der Grundlage von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB als auch auf der Grundlage von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

3. Nach Wirksamwerden einer Kündigung besteht eine Auskunftspflicht des Mieters hinsichtlich der gezogenen Nutzungen.*)

4. Ein Anspruch auf Nutzungsersatz scheidet nicht wegen Vorhandenseins eines Rechtsirrtums über die Berechtigung zur fristlosen Kündigung aus.*)

5. § 721 ZPO ist nicht auf Räumungsurteile anwendbar, die ein gewerbliches Mietverhältnis betreffen.*)

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IMRRS 2025, 0541

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 14.04.2025 - 3 S 318/25

Die aus einer gegenüber einem Mieter erlassenen Duldungsverfügung folgende Pflicht, die Durchsetzung der gegenüber einem Grundstückseigentümer ausgesprochenen baurechtlichen Nutzungsuntersagung hinzunehmen, gestaltet die zivilrechtliche Lage. Die Abwehransprüche des Mieters aus dem Mietvertrag und aus dem Besitz nach § 862 Abs. 1 BGB sind ausgeschlossen und dem Vermieter ist die Erfüllung der nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehenden Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gem. § 275 Abs. 1 BGB unmöglich.*)

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Online seit 2. Mai

IMRRS 2025, 0561

AG Pankow, Urteil vom 02.07.2024 - 101 C 161/23

1. Die Merkmalgruppe "Küche" des Berliner Mietspiegels ist negativ zu bewerten, wenn die Küche nicht mit einer Spüle ausgestattet ist.

2. Das Negativmerkmal "Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück" besteht nur dann, wenn wirklich kein Fahrrad auf dem Grundstück, sei es vor oder hinter dem Wohngebäude, sei es mit oder ohne eine Vorrichtung zur Diebstahlsicherung, abgestellt werden kann. Demnach genügt ein Fahrradbügel für sechs Mieter.

3. Der Instandhaltungszustand eines Gebäudes einschließlich seines Treppenhauses und Eingangsbereichs ist immer auch im Vergleich zu Gebäuden der gleichen Altersklasse zu sehen.

4. Eine gewisse Kellerfeuchte ist bei einem Wohngebäude aus der Zeit der Weimarer Republik nichts Ungewöhnliches und begründet noch keinen - gemessen an anderen Wohngebäuden ähnlichen Alters - negativ auffallenden und damit schlechten Instandhaltungszustand.

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Online seit 30. April

IMRRS 2025, 0557

VerfGH Berlin, Beschluss vom 20.03.2025 - VerfGH 26 A/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 0556

LG Berlin II, Beschluss vom 04.09.2024 - 64 S 281/22

Setzt der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zu Grunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so hat er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Dazu genügt es nicht, auf Verzögerungen durch erforderliche Umbaumaßnahmen und die sich anschließende Corona-Pandemie zu verweisen, die im Sinne eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Aufgabe jeglicher Umzugspläne rechtfertigen könne. Vielmehr ist darzulegen, welche konkreten Planungen und tatsächlichen Vorbereitungen es zur Umsetzung des behaupteten Eigenbedarfs gab. Ohne die Darlegung konkreter Planungen lässt sich nicht feststellen, dass, weshalb und wie genau sich die Pläne des Vermieters überhaupt geändert haben (Anschluss/Umsetzung BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, IMR 2017, 9; BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, IMR 2007, 1122 - nur online).*)

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IMRRS 2025, 0545

AG Koblenz, Urteil vom 10.04.2025 - 152 C 2003/24

1. Bereits der Ausschluss nur einzelner Kündigungsgründe im Mietvertrag genügt, um die Schriftform erforderlich zu machen.

2. Aus einem Ankaufsrecht des Mieters als solchem folgt kein Verbot der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter.

3. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach wird unter einer Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Hierzu gehören u.a. eine Küche/Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und Abort. Alle diese Einrichtungsmerkmale müssen sich innerhalb der abgeschlossenen Wohnung befinden.

4. Es kommt entscheidend darauf an, ob der Mieter nach dem Verständnis eines objektiven Dritten zum Zeitpunkt der Kündigung davon ausgehen musste, dass in dem Mietobjekt nicht mehr als zwei selbständige Haushalte geführt werden.

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IMRRS 2025, 0544

VG Berlin, Urteil vom 27.02.2025 - 6 K 230/20

1. Die Ermächtigung zum Erlassung von Rückführungsaufforderungen (nunmehr Wohnzuführungsaufforderungen) in § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG umfasst auch die Befugnis zum Erlass von Duldungsanordnungen gegen Dritte.*)

2. Duldungsanordnungen nach § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG stellen keine Dauerverwaltungsakte dar.*)

3. Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit einer zweckentfremdungsrechtlichen Duldungsanordnung gegen einen lediglich obligatorisch Berechtigten ist nur die Wirksamkeit des Ausgangsverwaltungsakts und nicht dessen Rechtmäßigkeit(Anschluss an Bayerischer VGH, Beschluss vom 27. Dezember 2022 - 10 CS22.1799 - Rn. 36).*)

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Online seit 29. April

IMRRS 2025, 0547

LG Berlin II, Beschluss vom 13.01.2025 - 63 S 138/24

1. Befindet sich die Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete als Unterpunkt unter einem mit "Sonstige Vereinbarungen" überschriebenen Paragraphen und regelt dieser in den Ziffern 1 bis 3 keine materiellen Mietvertragspflichten, sondern befasst sich u.a. mit der formellen Wirksamkeit des Mietvertrags und der Kommunikation der Parteien, so ist diese Klausel überraschend und damit unwirksam. Denn eine Klausel zur Regelung der Miethöhe ist an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zu der Überschrift "sonstige Vereinbarungen" passt.

2. Eine solche Klausel ist zudem intransparent, wenn sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint ist. Bloße Paragraphenangaben sind gegenüber Verbrauchern intransparent.

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IMRRS 2025, 0546

AG Bremen-Blumenthal, Beschluss vom 03.04.2025 - 22 M 2963/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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