Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5290 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2017, 0172

AG Brandenburg, Urteil vom 07.12.2016 - 31 C 160/14

1. Zum Anspruch eines Grundstückseigentümers auf Beseitigung bzw. Herausgabe eines in den Luftraum seines Grundstücks ragenden Dachüberstands des Nachbarn (§§ 195, 903, 912, 922, 985, 986, 1004 BGB in Verbindung mit §§ 4, 19, 19a Bbg NRG).*)

2. Zur Höhe des Streitwerts bei Beantragung der Beseitigung bzw. Herausgabe eines Überbaus.*)

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IMRRS 2017, 0194

BGH, Beschluss vom 14.12.2016 - V ZR 254/15

Der Kaufpreis ist nach Maßgabe der Vorschriften über den Rücktritt zurückzuzahlen, wenn der Verkäufer die Kaufsache nicht mehr zu liefern und zu übereignen braucht und der Käufer dafür nicht verantwortlich ist.

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IMRRS 2017, 0162

AG Wesel, Urteil vom 05.01.2017 - 5 C 101/15

1. Kommt es infolge eines heftigen Gewitters zu einem Blitzeinschlag im Nachbarhaus und dadurch zu einem Überspannungsschaden, der zu einem irreparablen Defekt der Alarmanlage führt, sind im Rahmen einer "Rund ums Eigentum" Versicherung, die Blitz- und Überspannungsschäden umfasst, die notwendigen Reparaturkosten zu übernehmen.

2. Zu den notwendigen Reparaturkosten gehören auch die Kosten für die Feststellung der Reparaturwürdigkeit und die Kosten für erfolglose Reparaturversuche (hier: Notdienst-Einsatz). Im Versicherungsrecht hat die Versicherung das Prognoserisiko zu tragen.

3. Kosten für ein vorgerichtlich eingeholtes Privatgutachten sind keine notwendigen Reparaturkosten.

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IMRRS 2017, 0147

OLG Hamm, Beschluss vom 21.12.2016 - 15 W 590/15

1. Die folgenden Klauseln einer Gemeinschaftsordnung sind offensichtlich unwirksam und können deshalb nicht in das Grundbuch eingetragen werden:

a) "Sind Ehegatten oder Lebenspartner nach dem LPartG an einem Wohnungseigentum beteiligt, so sind diese gegenseitig ermächtigt, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen, insbesondere auch Zustellungen entgegenzunehmen."

b) "Wechseln die Inhaber eines Wohnungseigentums auf andere Weise als durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, so gilt der bisherige Wohnungseigentümer so lange als ermächtigt, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen, insbesondere auch Zustellungen entgegenzunehmen, bis dem Verwalter der Eigentumswechsel durch öffentliche Urkunden nachgewiesen ist."

2. Hingegen sind folgende Klauseln einer Gemeinschaftsordnung eintragungsfähig:

a) "Zustellungen sind stets wirksam, wenn sie an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Adresse erfolgen."

b) "Der Verwalter ist auch berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. Wohnungs- und Teileigentum innerhalb der Gemeinschaft zu erwerben;

2. Wohnungs- und Teileigentum außerhalb der Gemeinschaft zu erwerben.

Im Innenverhältnis bedürfen Maßnahmen nach Ziffer 1 und 2 eines vorherigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Das Grundbuchamt ist insoweit von jeder Prüfungspflicht befreit."

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IMRRS 2017, 0153

VG Hamburg, Urteil vom 12.11.2015 - 7 K 2387/12

1. Gegen die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks durch Überbauten schützen allein die zivilrechtlichen Regelungen zu Grenzüberbauten. Diese stellen Sonderregelungen dar, die den öffentlich-rechtlichen Baunachbarrechtsregelungen vorgehen.

2. Dies gilt nicht nur für den Überbau als solchen, sondern auch für dessen Nutzung und spätere Änderungen am Überbau.

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IMRRS 2017, 0149

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2017 - 3 Wx 270/16

Ein Makler, der Veräußerer und Erwerber eines Grundstücks jeweils auf Zahlung einer Provision in Anspruch nimmt, kann nicht zum Zwecke der Überprüfung der Frage der Kongruenz des Hauptvertrages und des Ursachenzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss - seinem durch Auslegung ermittelten Begehren entsprechend - "erweiterte Grundbucheinsicht" in Bezug auf die der Eigentumsübertragung zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vorgänge verlangen.*)

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IMRRS 2017, 0146

OLG Dresden, Urteil vom 25.10.2016 - 4 U 453/16

Enthält ein notarieller Kaufvertrag über einen Hotelbetrieb die Klausel, wonach der Verkäufer "zusichert, dass alle Genehmigungen für den Hotelbetrieb vorliegen", fehlt eine vereinbarte Beschaffenheit auch dann, wenn der Hotelbetrieb aufgrund einer tatsächlichen Duldung der Baubehörde vollumfänglich aufrechterhalten bleibt. Allerdings kann hier ein Minderungsverlangen nach § 242 BGB ausgeschlossen sein.*)

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IMRRS 2017, 0126

OLG Schleswig, Urteil vom 08.12.2016 - 7 U 47/15

1. Als "Miete.. ohne Präjudiz abzüglich 25 %" gekennzeichnete Zahlungen, lassen nicht erkennen, dass es sich um Nießbrauchsentgelt handeln könnte. Die Bezeichnung Miete spricht ebenso dagegen, wie die unklare Grundlage für einen Einbehalt, bei einem etwaigen Nießbrauchsrecht. Ein Miet-/Pachtvertrag und ein vereinbarter Nießbrauch können nebeneinander bestehen.

2. Wird ein entgeltlicher Sicherungsnießbrauch zeitlich nach Abschluss eines Pachtvertrages zwischen anderen Vertragspartnern vereinbart, stehen sich beim Pachtvertrag andere Vertragspartner mit anderen Rechten und Pflichten gegenüber, als beim Nießbrauch, sodass diese Verträge nebeneinander bestehen.

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IMRRS 2017, 0121

BGH, Urteil vom 18.10.2016 - XI ZR 145/14

1. Die Kenntnis einer Bank von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie ergibt sich nicht aus ihrer Kenntnis von der für die Immobilie erzielten Jahresnettomiete im Wege eines auf schlichter Vervielfältigung der Nettomiete mit einem frei gegriffenen Faktor beruhenden "vereinfachten Ertragswertverfahrens".*)

2. Die Rechtskraft eines die Vollstreckungsgegenklage gegen eine vollstreckbare Urkunde abweisenden Urteils steht der Begründetheit einer Klage des Schuldners entgegen, die auf Tatsachen gestützt ist, die schon zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung im Vollstreckungsabwehrprozess vorgelegen haben, und die im Ergebnis einer Vollstreckung aus diesem Titel zuwider liefe (im Anschluss an BGH, Urteil vom 30. Mai 1960·II ZR 207/58).*)

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IMRRS 2017, 0120

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.10.2016 - 3 U 31/15

Zur Klage des früheren Miteigentümers eines teilungsversteigerten Grundstücks auf Zustimmung zur Auszahlung eines, zum Zwecke der Ablösung einer Grundschuld gezahlten, jedoch nicht in vollem Umfang zur Befriedigung der dadurch gesicherten Forderung benötigten nach Abzug der Kosten verbliebenen, beim Amtsgericht hinterlegten Betrages (Übererlöses) an ihn sowie an zwei weitere der insgesamt aus fünf früheren Miteigentümern mit gleich hohen Anteilen bestehenden Bruchteilsgemeinschaft (insoweit unzulässig mit Blick auf eine weder aus gesetzlicher noch aus gewillkürter Prozessstandschaft sich ergebende Prozessführungsbefugnis).*)

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IMRRS 2017, 0118

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.12.2016 - 5 U 44/14

1. Es ist zulässig, ein Grundstück an die Stadt zu verschenken, um der Bevölkerung eine Badestelle zugänglich zu machen und gleichzeitig auszuschließen, dass aus einem Vorkaufsrecht aus der Zeit des Nationalsozialismus noch Rechte hergeleitet werden.

2. Die Schenkung eines Grundstücks löst keinen Vorkaufsfall aus. Ein Vorkaufsfall wird nur bei einer entgeltlichen Eigentumsübertragung des vorkaufsbelasteten Gegenstandes ausgelöst. Entscheidend ist dabei nicht die Vertragsgestaltung, sondern der Wille der Vertragsschließenden.

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IMRRS 2017, 0098

LG Hamburg, Urteil vom 16.12.2015 - 309 O 202/12

Akzeptiert ein Käufer einen Immobilienkaufvertrag zu einem aus seiner Sicht überteuerten Preis, hat er keinen Rückzahlungsanspruch für einen Teil des Kaufpreises, wenn er mit dem Verkäufer gleichzeitig ein Schuldanerkenntnis vereinbart, mit dem dieser sich verpflichtet, einen "Betrag als Darlehen" zu schulden. Eine solche Vereinbarung, mit der der Käufer beabsichtigt, den Kaufpreis nachträglich durch eine teilweise Erstattung zu reduzieren, ist mangels Gegenleistung eine Schenkung, die ohne notarielle Beurkundung formunwirksam ist.

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IMRRS 2017, 0090

LG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2015 - 5 O 124/15

1. Durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts wird zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten ein selbständiger Kaufvertrag begründet, zu den gleichen Bedingungen, die dem Erstkäufer nach dem Kauvertrag oblegen hätten.

2. Wird eine Vertragsgestaltung nur wegen der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechtes gewählt (hier: höherer Kaufpreis und Maklerklausel), ohne dass diese im Rahmen des Erstvertrages irgendwelche Vorteile für den Erstkäufer mit sich bringt, ist dies ein Hinweis darauf, dass beabsichtigt wurde zum Nachteil des Vorkaufsberechtigten zu handeln und diesem die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verleiden. Solche Vertragsbedingungen sind für den Vorkaufsberechtigten unverbindlich.

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IMRRS 2017, 0089

LG Heidelberg, Urteil vom 07.03.2014 - 1 O 98/13

1. Wird die Feuerwehr wegen eines Rauchmelderalarms zu einem Wohnhaus gerufen, dessen Bewohner im Urlaub sind, muss sie von einem Brand ausgehen und Maßnahmen zur Bekämpfung eines Brandes ergreifen. Auch wenn kein offenes Feuer oder Rauch wahrnehmbar sind, besteht die Möglichkeit eines Schwelbrandes.

2. Auch wenn sich der Alarm als Fehlalarm herausstellt, besteht kein Schadensersatzanspruch für Schäden, die durch von der Feuerwehr ergriffene verhältnismäßige Maßnahmen (hier: Hochschieben eines elektrischen Rolladens, Einschlagen eines Kellerfensters) entstanden sind.

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IMRRS 2017, 0033

LG Köln, Urteil vom 22.11.2016 - 5 O 219/16

Hat der Verkäufer einer Immobilie keine Anhaltspunkte dafür, dass die bisherige, langjährige Nutzung nicht genehmigt ist, muss er den Käufer nicht aktiv darauf hinweisen, dass ihm keine schriftliche Baugenehmigung vorliegt.

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IMRRS 2016, 1863

BGH, Beschluss vom 12.10.2016 - V ZB 198/15

1. § 878 BGB ist auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anwendbar. Nach Eingang des Vollzugsantrags bei dem Grundbuchamt eingetretene Verfügungsbeschränkungen sind deshalb unbeachtlich.*)

2. Dies gilt mangels abweichender Regelung auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers.*)

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IMRRS 2017, 0059

KG, Urteil vom 06.10.2016 - 8 U 228/15

1. Zur Abrechnung eines wirksam widerrufenen Verbraucherkreditvertrages.*)

2. Die Rechte aus einem Darlehensvertrag und auch das Widerrufsrecht können durch Vereinbarung der Vertragsparteien auf nur einen Darlehensnehmer übertragen werden (hier: Schuldhaftentlassung des anderen Darlehensnehmers).*)

3. Der Darlehensnehmer eines durch Grundpfandrecht gesicherten Kredits kann Herausgabe von Nutzungswertersatz in Höhe von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen.*)

4. Der Nutzungswertersatzanspruch des Darlehensnehmers kann gegenüber Ansprüchen der Bank nicht aufgerechnet werden, soweit die Bank hierauf Kapitalertragsteuer (zzgl. Solidaritätszuschlag) an das Finanzamt abzuführen hat.*)

5. Der Darlehensnehmer schuldet der Bank Herausgabe von Wertersatz in Höhe des vereinbarten Zinssatzes, es sei denn der Darlehensnehmer weist einen niedrigeren Marktzins nach. Die Bank kommt durch die Weigerung, den Widerruf anzuerkennen, jedenfalls dann nicht in Annahmeverzug, wenn der Darlehensnehmer keine konkrete Restschuldzahlung anbietet. Der Anspruch auf Nutzungswertersatz in Höhe des Vertragszinses besteht in diesem Falle über den Zeitpunkt der Widerrufserklärung hinaus bis zur Rückzahlung der Darlehensvaluta fort. *)

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IMRRS 2017, 0049

EuGH, Urteil vom 26.10.2016 - Rs. C-195/15

Art. 5 EuInsVO ist dahin auszulegen, dass eine Sicherheit, die gemäß einer Vorschrift des nationalen Rechts wie der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden bestellt wurde, nach der auf dem Grundstück des Grundsteuerschuldners kraft Gesetzes eine öffentliche Last ruht und dieser Eigentümer die Zwangsvollstreckung aus dem Steuertitel in den Grundbesitz dulden muss, ein "dingliches Recht" im Sinne dieses Artikels darstellt.*)

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IMRRS 2017, 0055

LG Frankenthal, Urteil vom 11.08.2016 - 2 HKO 7/16

Vereinbaren Parteien für die Vermittlung zweier Grundstücke einen Provisionsanspruch in Höhe von 5 % netto auf den vollen Verkaufspreis laut Exposé, müssen die Verkäufer diese Provision in voller Höhe zahlen. Sie können sich nicht darauf berufen, dass sie auf dem Grundstück mit Abrissobjekt zwei Doppelhaushälften errichten und verkaufen wollten und deshalb "nur" Partner eines Werkvertrages geworden seien, für den die vereinbarte Provision für Verkäufe nicht gilt.

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IMRRS 2016, 1930

BGH, Urteil vom 24.11.2016 - IX ZR 278/14

Die formularmäßige Erweiterung des Sicherungszwecks einer zwei Jahre zuvor zur Sicherung einer bestimmten Drittverbindlichkeit bestellten Grundschuld auf bestehende und künftige Verbindlichkeiten mehrerer Dritter ist nicht schon deshalb überraschend, weil sie nicht durch eine konkrete Darlehensgewährung veranlasst ist.

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IMRRS 2016, 1870

BGH, Urteil vom 04.12.2015 - V ZR 22/15

1. Haben der Grundstückseigentümer und der Berechtigte die Verlegung des durch eine Grunddienstbarkeit gewährten Wegerechts auf ein anderes Grundstück vereinbart, kann der Berechtigte von dem Grundstückseigentümer in der Regel die Bestellung einer seinem Recht inhaltsgleichen Grunddienstbarkeit an dem bisher nicht belasteten Grundstück verlangen (Fortführung von Senat, Urteil vom 07.10.2005 - V ZR 140/04, IBRRS 2005, 3457 = IMRRS 2005, 1810).*)

2. Ist eine Vereinbarung zwischen dem Berechtigten und dem Grundstückseigentümer über die Verlegung einer als Inhalt der Grunddienstbarkeit bestimmten Ausübungsstelle eines Wegerechts tatsächlich vollzogen worden, steht dem Berechtigten ein schuldrechtlicher Anspruch auf Duldung der Ausübung an der neuen Stelle bis zum Vollzug der Vereinbarung durch Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch zu.*)

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IMRRS 2016, 1868

OLG Frankfurt, Beschluss vom 21.03.2016 - 4 UF 26/16

1. Das Herüberlehnen zum Nachbarn über die hüfthohe Brüstung zwischen zwei Balkonen ist kein Hausfriedensbruch.

2. Ein Eindringen in ein befriedetes Besitztum setzt bei einem Hineinlehnen des Täters in den Luftraum oberhalb des Besitztums voraus, dass der Täter zumindest beabsichtigte, das Besitztum auch zu betreten.*)

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IMRRS 2016, 1869

BGH, Urteil vom 22.01.2016 - V ZR 27/14

1. Ein Erbbaurechtsvertrag bedarf als kreditähnliches Rechtsgeschäft der Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehörde, wenn er eine Verpflichtung der Gemeinde begründet, einen Erbbauzins zu zahlen.*)

2. Der Erwerb durch Ersitzung trägt seinen Rechtsgrund in sich und schließt Ansprüche gegen den Erwerber aus ungerechtfertigter Bereicherung aus.*)

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IMRRS 2016, 1827

OLG Dresden, Beschluss vom 23.08.2016 - 8 U 964/16

1. Eine Reservierungsvereinbarung zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten bedarf der notariellen Form, wenn sie eine einem Vorkaufsrecht gleichkommende verbindliche Verpflichtung der Verkäuferin zum Abschluss eines Immobiliarkaufvertrages enthält.*)

2. Ein Reservierungsentgelt in Höhe von mehr als 10% bis 15% des üblichen Maklerlohns bedarf auch bei Vereinbarungen zwischen gewerblichen Immobilienhändlern ohne Beteiligung eines Maklers der notariellen Form. Es kommt in Betracht, bei derartigen Vereinbarungen zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten statt an die Höhe des üblichen Maklerlohns an einen Grenzwert von 1% des in Aussicht genommenen Kaufpreises anzuknüpfen.*)

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IMRRS 2016, 1825

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.07.2016 - 8 W 38/16

§ 12 Abs. 1 des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes - WBVG - ist für die vertragliche Normierung einzelner Tatbestände für eine Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich offen, solange und soweit die vertraglich geregelten Kündigungsgründe jeweils zugleich auch einen "wichtigen Grund" im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 3 WBVG darstellen.*)

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IMRRS 2016, 1806

BFH, Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15

1. Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht --als sog. Erhaltungsaufwand-- sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (Änderung der Rechtsprechung).*)

2. Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist (Änderung der Rechtsprechung).*)

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IMRRS 2016, 1803

BGH, Urteil vom 11.03.2016 - V ZR 102/15

Wird ein Fahrzeug, das unbefugt auf einem Privatgrundstück in verbotener Eigenmacht abgestellt wird, im Auftrag des Grundstücksbesitzers im Wege der berechtigten Selbsthilfe entfernt, entspricht dies dem objektiven Interesse und dem mutmaßlichen Willen des Fahrzeughalters. Er ist deshalb nach den Grundsätzen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag zum Ersatz der für die Entfernung erforderlichen Aufwendungen verpflichtet.*)

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IMRRS 2016, 1785

OLG Braunschweig, Urteil vom 24.08.2016 - 3 U 44/15

1. Der Anspruch auf Ersatz von Abbruchkosten entsteht jedenfalls dem Grunde nach bereits mit dem Brandereignis (Anschluss an BGH 19.06.2013 - IV ZR 228/12, IBRRS 2013, 2897).*)

2. Die Freigabe eines bebauten Grundstücks durch den Insolvenzverwalter umfasst auch die konkludente Freigabe von Ansprüchen auf Ersatz von Abbruchkosten aus einer Gebäude-Feuerversicherung für das auf dem Grundstück befindliche Gebäude.*)

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IMRRS 2016, 1781

VG Münster, Beschluss vom 24.08.2016 - 7 L 1222/16

Die Lagerung von Abfall auf einem Grundstück kann eine Gefahr für die Allgemeinheit darstellen, wenn durch die organischen Stoffe Schädlinge angelockt werden und giftige Gase entstehen könnten.

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IMRRS 2016, 1752

OLG München, Beschluss vom 07.10.2016 - 34 Wx 256/16

1. Die nur unter Bezugnahme auf die Bewilligung vorgenommene Eintragung eines auflösend bedingt vereinbarten Rechts führt materiell-rechtlich nicht zum Wegfall der Bedingung, sondern zur Unrichtigkeit des Grundbuchs insoweit, als dieses im Widerspruch zur materiellrechtlichen Einigung ein unbedingtes Recht verlautbart.*)

2. Bezeugende Urkunden einer Gemeinde können zum Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit (nur) herangezogen werden, wenn die Darlegung der in ihr bezeugten Umstände in der amtlichen Zuständigkeit der Gemeinde liegt. Eine beurkundete Sachverhaltsfeststellung kann daher nichts zu der Frage bezeugen, ob ein Grundstück durch eine Straße tatsächlich eine Zufahrt erhalten hat.*)

3. Das Grundbuch ist unrichtig, wenn formelle und materielle Rechtslage voneinander abweichen. Wurde ein Geh- und Fahrtrecht unter einer Bedingung eingeräumt und ist durch Eintritt der Bedingung erloschen, kann bei Nachweis eine Grundbuchberichtigung erfolgen.

4. Für den Nachweis des Eintritts dieser Bedingung muss eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde vorgelegt werden.

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IMRRS 2016, 1758

BFH, Urteil vom 14.07.2016 - IX R 25/14

1. Unter Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.*)

2. Zu den Aufwendungen i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich ausgenommen sind.*)

3. Von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes kann im Regelfall ausgegangen werden, soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.*)

4. Werden Aufwendungen für Material und Fertigungsleistungen von dritter Seite erstattet, sind die Aufwendungen grundsätzlich nur in Höhe des Saldobetrags zwischen dem vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwand und dem von dritter Seite erstatteten Aufwand in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen.*)

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IMRRS 2016, 1748

OLG München, Beschluss vom 08.09.2016 - 34 Wx 64/16 Kost

1. Für die Wertfestsetzung eines Grundstücks ist nicht der vereinbarte Kaufpreis, sondern der Verkehrswert zu ermitteln.

2. Besteht eine Erschließungsbeitragspflicht, ist dies ein wertbeeinflussendes Grundstücksmerkmal. Bei der Wertermittlung für baureifes Land ist deshalb der Bodenrichtwert für erschließungsbeitragspflichtiges Bauland zugrunde zu legen. Liegen keine Richtwerte vor, sind glaubhaft gemachte Erschließungskosten in Abzug zu bringen.

3. Zur Berücksichtigung von Erschließungskosten bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines erschließungsbeitragspflichtigen Grundstücks aus dem Bodenrichtwert für erschließungsbeitragsfreies Bauland.*)

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IMRRS 2016, 1742

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2016 - 5 U 5/14

1. Soll nach dem Gegenstand des Kaufvertrages auf dem verkauften Grundstück dessen vorhandene Bebauung abgerissen und es sodann neu bebaut werden, stellt ein nicht erkennbarer Bunker, mit dem nicht zu rechnen ist, einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB dar.

2. Der Käufer ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass das Vorhandensein des Bunkers bewusst verschwiegen wurde.

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IMRRS 2016, 1734

OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2015 - 8 U 123/13

1. Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet.

2. Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen.

3. Sind Bau- und Grundstückskaufvertrag wechselseitig nicht voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt.

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IMRRS 2016, 1730

BFH, Urteil vom 12.05.2016 - II R 39/14

Der teilweise Ausfall der Kaufpreisforderung und der vereinbarten Stundungszinsen aufgrund Insolvenz des Käufers führt nicht zu einer Änderung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für den Grundstückskauf.*)

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IMRRS 2016, 1725

OLG Hamm, Urteil vom 02.05.2016 - 5 U 102/15

Wenn - wie hier- das gesamte Flurstück mit einem Wegerecht belastet ist, kann gleichwohl die Ausübung auf einen begrenzten Bereich des Grundstücks infolge rechtsgeschäftllicher Festlegung oder tatsächlicher Ausübung beschränkt worden sein. Dieser Bereich muss zunächst festgestellt werden, um sodann beurteilen zu können, ob die Ausübung des Wegerechts ganz oder teilweise im Sinne von § 1028 Abs. 1 Satz 1 BGB beeinträchtigt worden ist.*)

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IMRRS 2016, 1723

LG Saarbrücken, Urteil vom 20.05.2016 - 10 S 13/16

Wird in einem Mehrparteienhaus die Energieversorgung über eine hausinterne Unterverteilung über Zwischenzähler vorgenommen, so richtet sich die Realofferte nach § 2 Abs. 1 StromGVVO/GasGVVO grundsätzlich an den Hauseigentümer, der die Verfügungsgewalt am Übergabepunkt - dem Hausanschluss als Schnittstelle zwischen dem öffentlichen Leitungsnetz und dem zu versorgenden Grundstück - innehat.*)

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IMRRS 2016, 1735

BGH, Urteil vom 12.10.2016 - XII ZR 9/15

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 - XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NJW 2012, 3032).*)

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IMRRS 2016, 1693

BFH, Urteil vom 17.02.2016 - X R 26/13

Aufwendungen für Küche, Bad und Flur, die in die häusliche Sphäre eingebunden sind und zu einem nicht unerheblichen Teil privat genutzt werden, können auch dann nicht als Betriebsausgaben/Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein berücksichtigungsfähiges häusliches Arbeitszimmer existiert.*)

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IMRRS 2016, 1590

OLG Celle, Beschluss vom 15.08.2016 - 4 U 55/16

1. Eine zunächst wirksam begründete Grunddienstbarkeit erlischt gem. § 1025 Satz 2, § 1019 BGB, wenn infolge grundlegender Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse oder der rechtlichen Grundlage der Vorteil, den sie dem herrschenden Grundstück zunächst bot, objektiv und endgültig wegfällt.

2. Das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit wird nur durch solche möglichen künftigen Vorteile verhindert, mit denen nach objektiven Anhaltspunkten bei normalem und regelmäßigem Verlauf der Dinge gerechnet werden kann.

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IMRRS 2016, 1630

OLG Hamm, Beschluss vom 29.02.2016 - 31 U 175/15

Eine Bausparkasse kann einen Bausparvertrag mit einem festen Zinssatz, der seit 10 Jahren zuteilungsreif ist, bei dem der Bausparer keine weiteren Sparleistungen erbringt und auch das Darlehen nicht abruft, gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen und so der Verpflichtung zur Zahlung der im Bausparvertrag vereinbarten Zinsen entgehen.*)

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IMRRS 2016, 1629

OLG Stuttgart, Urteil vom 04.05.2016 - 9 U 230/15

Die Bestimmung des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB findet auf Kündigungen von Bausparverträgen durch Bausparkassen keine Anwendung.*)

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IMRRS 2016, 1623

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.06.2016 - 5 U 34/14

1. Ein Gebäude weist einen Mangel auf, wenn der Verkäufer bei der Errichtung von der Baugenehmigung abgewichen ist und den Käufer hierauf bei Abschluss des Kaufvertrages nicht hinweist.

2. Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Mangel dar, weil die Baubehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können.

3. Auf die Genehmigungsbedürftigkeit kommt es nur dann nicht an, wenn die Behörde zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs bereits eine rechtsverbindliche Entscheidung darüber getroffen hat, ob der beabsichtigten Nutzung öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen.

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IMRRS 2016, 1612

OLG München, Urteil vom 26.07.2016 - 28 W 1460/16 Bau

1. Wohnungskäufer aus einem Bauträgervertrag müssen sich nicht darauf vertrösten lassen, beim Bestehen von Schallmängeln sogenannte biegeweiche Vorsatzschalen einbauen zu lassen, die zugleich auch zu einer Wohnflächenminderung führen. Sie können stattdessen das Herausreißen der nicht ausreichend schalldämmenden massiven Wohnungstrennwände verlangen.*)

2. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, muss durch Auslegung des Vertrags ermittelt werden.

3. Erwerber von Wohnungen, die mit gehobenem Standard angepriesen werden, können nach den Gesamtumständen erwarten, dass die Wohnung den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht. Der Verkäufer muss deshalb deutlich über die Folgen der geplanten Bauweise aufklären - ein Hinweis auf Schalldämmung nach DIN 4109 genügt dazu nicht.

4. Verweist eine in allen Verträgen verwendete Klausel auf die Schallschutznorm DIN 4109, verstößt diese AGB gegen das Transparenzgebot. Für den Erwerber ist im Gesamtkontext des Vertrags nämlich nicht erkennbar, dass es sich bei dieser Klausel nur um das Mindestmaß an möglichem Schallschutz handelt. Der Verbraucher nimmt vielmehr an, dass DIN-Normen einen allgemein hohen Standard gewährleisten.

5. Wird ein Verkündungstermin verschoben und die Ladung geht den Parteien erst im Laufe des Tages der (vorverlegten) Verkündung zu, stellt dies einen Verfahrensfehler dar. Die Parteien müssen die Möglichkeit haben, am Verkündungstermin teilzunehmen.

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IMRRS 2016, 1610

LG Stade, Urteil vom 17.03.2016 - 5 O 420/15

1. Eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit (hier: Wegerecht) für ein herrschendes Grundstück besteht bei Teilung des Grundstücks grundsätzlich für die einzelnen Grundstücksteile fort.

2. Ist allerdings das entsprechende Flurstück derart mit Büschen und Bäumen zugewachsen und das Begehen oder Befahren faktisch unmöglich, sind die Eigentümer aller Grundstücke daran gehindert, das Wegerecht auszuüben.

3. Die Grunddienstbarkeit erlischt mit Eintritt der Verjährung, weil das Wegerecht in keiner Weise mehr ausgeübt werden kann, sodass ein Anspruch auf Löschung aus dem Grundbuch besteht.

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IMRRS 2016, 1535

BGH, Urteil vom 10.06.2016 - V ZR 295/14

Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit eines notariellen Vertrages wird nicht durch die Vorlage eines inhaltlich abweichenden Vertragsentwurfs widerlegt.*)

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IMRRS 2016, 1534

BGH, Urteil vom 10.06.2016 - V ZR 125/15

Macht eine Partei den Unterlassungsanspruch eines Grundstückseigentümers aus § 1004 BGB bzw. aus § 862 BGB im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend, muss sich das schutzwürdige Eigeninteresse auf die Beseitigung der Beeinträchtigung des Eigentums bzw. des Besitzes an dem Grundstück beziehen.*)

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IMRRS 2016, 1525

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.09.2016 - 4 U 171/10

1. Wird eine Immobilie "wie besichtigt und ohne Gewähr" verkauft, setzt eine Haftung des Verkäufers wegen Feuchtigkeitsproblemen sowohl unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung als auch aufgrund vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens voraus, dass er dem Käufer die Probleme bei Abschluss des Kaufvertrags arglistig verschwiegen hat.

2. Ein arglistiges Verschweigen kommt bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer einen aufklärungspflichtigen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt.

3. Eine Aufklärungspflicht besteht - auch ungefragt - über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dazu gehört bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks u.a. erhebliche Feuchtigkeit im Keller.

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IMRRS 2016, 1430

OLG Naumburg, Urteil vom 19.10.2015 - 1 U 34/15

1. Auch das Betreten einer erkannt glatten Eisfläche führt für sich betrachtet nicht notwendig über § 254 Abs. 1 BGB zu einem die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen ausschließenden Mitverschulden des zu Fall gekommenen Geschädigten. Dem Handeln des Fußgängers können anzuerkennende Gründe zu Grunde gelegen oder den Verkehrssicherungspflichtigen eine gesteigerte Sorgfalt getroffen haben.*)

2. Ist aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere nach Lage und Ausdehnung der Gefahrenstelle, bereits das Bestehen einer Räum- und Streupflicht zweifelhaft, trägt der sich der Gefahr leichtsinnig aussetzende Geschädigte seinen Schaden allein.*)

3. Neuer Sachvortrag des Klägers zum Mitverschulden und zur Abwägung der Verursachungsbeiträge ist im Berufungsrechtszug nicht mehr zuzulassen, wenn dieser rechtliche Gesichtspunkt Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens und der angefochtenen Entscheidung war.*)

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IMRRS 2016, 1435

BGH, Urteil vom 08.07.2016 - V ZR 35/15

Begründet die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen, weist es unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.*)

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