Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2012, 0472

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.02.2012 - 3 U 111/11

1. Ist das Insolvenzverfahren nach dem 31.12.1998 beantragt, gilt die InsO auch für die Rechtsverhältnisse und Rechte, die vor dem 01.01.1999 begründet worden sind, Artikel 104 EGInsO.

2. Hat der Schuldner als Vermieter oder Verpächter eines unbeweglichen Gegenstands oder von Räumen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Miet- oder Pachtforderungen für die spätere Zeit verfügt, so ist diese Verfügung nur wirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht.

3. Eine Vorausverfügung über die Miete als Entgelt für die zukünftige Gebrauchsgewährung ist erst mit dem jeweiligen Nutzungszeitraum abgeschlossen, denn der Anspruch auf Zahlung der einzelnen Mietraten entsteht mit der korrespondierenden periodischen Gebrauchsüberlassung.

4. Bei einem "Sale-and-lease-back"-Vertrag erwirbt der Leasinggeber das Objekt vom Leasingnehmer, der es weiter nutzen will. Beim Immobilienleasing sind die §§ 108 bis 112 InsO anzuwenden, wenn die Leasingphase vor Verfahrenseröffnung eingesetzt hat.

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IMRRS 2012, 0467

OLG Koblenz, Urteil vom 15.02.2012 - 5 U 1159/11

1. Ist das Mietverhältnis durch eine Kündigung wirksam beendet worden, kann der alte Vertrag nicht dadurch wieder aufleben, dass die Kündigung vom Vermieter zurückgenommen wird.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen in einem derartigen Fall ein neues Mietverhältnis zustande kommt, wenn der Vermieter erklärt, er setze die fristlose Kündigung bis auf Weiteres aus (Abgrenzung zu BGHZ 139, 123).*)

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IMRRS 2012, 0460

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 - 24 U 111/11

1. Die Klausel in einem Leasingvertrag : „Zur Besicherung des kalkulierten Restwertes gilt eine Beschränkung auf +90000km Betriebsstunden/Gesamtkilometer als vom Leasinggeber empfohlen“ führt nicht zur Unwirksamkeit der Restwertvereinbarung.*)

2. Der Leasinggeber erfüllt seine Pflicht zur bestmöglichen Verwertung des Leasinggegenstandes schon dann, wenn er dem Leasingnehmer nach Einholung eines Schätzgutachtens anbietet, das Fahrzeug zum Schätzwert zu übernehmen.*)

3. Der Vollamortisationsanspruch des Leasinggebers nach vertragsgemäßer Vertragsbeendigung ist kein steuerbarer Umsatz im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG, weshalb auch eine etwaige Ausgleichszahlung des Leasingnehmers ebenfalls kein steuerbarer Umsatz ist.*)

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IMRRS 2012, 0459

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.2011 - 24 U 45/11

1. Nach Überlassung des Leasingobjekts trägt der Leasingnehmer die Beweislast dafür, dass das Leasingobjekt ein anderes als das geschuldete oder mangelhaft ist, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat.*)

2. Der Leasinggeber hat sich auf seinen Kündigungsschaden ersparte Vertragskosten anrechnen zu lassen, die im Allgemeinen auf 10,00 € pro Monat zu schätzen sind.*)

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IMRRS 2012, 0411

BGH, Urteil vom 11.01.2012 - XII ZR 40/10

Zu den Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung bei einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel.*)

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IMRRS 2012, 0410

LG Berlin, Urteil vom 24.05.2011 - 63 S 426/10

1. Die Kündigung und der Auszug eines Mieters stellt keinen Widerruf der Empfangsvollmacht des Mitmieters dar, so dass ein nur dem Mitmieter zugegangenes Mieterhöhungsverlangen wirksam ist.

2. Der Einbau eines Aufzugs stellt grundsätzlich eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts einer im Obergeschoss gelegenen Wohnung dar. Dies ist für jeden durchschnittlichen Mieter erkennbar und bedarf daher keiner weiteren Erläuterungen in der Mieterhöhungserklärung.

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IMRRS 2012, 0407

LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 - 65 S 111/10

1. Der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die anteiligen Versicherungskosten des Vermieters zu zahlen, ist auch dann die stillschweigende Beschränkung seiner Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu entnehmen, wenn der Vermieter die Versicherung tatsächlich nicht abgeschlossen hat und dem Mieter dies nicht bekannt ist.

2. Ist ein Schaden durch leichte Fahrlässigkeit des Mieters oder seines Erfüllungsgehilfen eingetreten, der mangels Abschlusses der (in den umlagefähigen Betriebskosten enthaltenen) Versicherung nicht versichert ist, kann der Vermieter hierfür keinen Ersatz vom Mieter verlangen.

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IMRRS 2012, 0406

LG Berlin, Beschluss vom 17.10.2011 - 51 T 589/11

1. Die Kinder eines Mieters werden auch nach Eintritt der Volljährigkeit keine Mitbesitzer der Wohnung. Ein selbstständiger Räumungstitel ist daher nicht erforderlich.

2. Ziehen die Kinder eines Mieters zunächst aus und dann wieder ein, so stellt dies eine nach außen erkennbare Änderung der Besitzverhältnisse.

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IMRRS 2012, 0402

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.10.2011 - 10 U 68/11

1. Die Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV bei Abschluss eines Mietvertrages von mindestens zehnjähriger Laufzeit setzt die Einhaltung der Schriftform bei Abschluss des Mietvertrages voraus.

2. Eine formgerechte, formularmäßige Regelung für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Untermietverhältnisses in der Form einer antizipierten Einigung der Parteien über einen Vertragspartnerwechsel auf Vermieterseite ist unbedenklich.

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IMRRS 2012, 0401

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.10.2011 - 10 U 66/11

1. Die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen früherem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel ist formfrei. Gleiches gilt für die Zustimmung des neuen Mieters zu einem vom Vermieter und altem Mieter vereinbarten Mieterwechsel.

2. Der Schriftform genügt auch ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll. § 550 BGB verfolgt nicht den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das Zustandekommen oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen.

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IMRRS 2012, 0393

LG Berlin, Urteil vom 11.03.1984 - 61 S 359/81

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2012, 0389

LG Kiel, Urteil vom 27.01.2012 - 1 S 102/11

1. Der Mieter muss sein Heiz- und Lüftungsverhalten an sein Wohn- und Nutzverhalten anpassen.

2. Die Minderung wegen Schimmel ist ausgeschlossen, wenn dessen Entstehen nicht auf einen Mangel an der Bausubstanz beruht, sondern im Rahmen des erlaubten Mietgebrauchs auftritt.

3. Eine Schimmelbildung, die letztendlich auf ein unsachgemäßes Nutzungsverhalten zurückzuführen ist, gibt - selbst wenn es unverschuldet ist - kein Recht zur Mietminderung.

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IMRRS 2012, 0336

LG Mannheim, Urteil vom 13.04.2011 - 4 S 99/10

1. Der Erwerber einer Mietwohnung hat nach Eigentumsübergang aus der Kautionsabrede einen Anspruch gegen Mieter auf Wiederauffüllung der Kaution, wenn der veräußernde Vermieter vor Eigentumsübergang die Kaution mit eigenen Ansprüchen gegen den Mieter verrechnet hatte.

2. Zahlt der bisherige Vermieter vor Eigentumsübergang die Kaution an den Mieter zurück, hat der Erwerber keinen gesetzlichen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution gegenüber dem Mieter.

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IMRRS 2012, 0335

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 - 65 S 38/11

1. Hörfunk- und Fernsehempfang ist ein wesentlicher Bestandteil des häuslichen Lebens und gehört deshalb zur üblichen Nutzung einer Wohnung. Ein Mieter verhält sich nicht vertragswidrig, wenn er Anlagen zum einwandfreien Empfang dieser Medien errichtet.

2. In größeren Haushalten mit mehreren interessierten Fernsehenzuschauern kann der Empfang ausländischer Sender übers Internet nicht die gewünschte Bildqualität anbieten, so dass Internetfernsehen keine echte Alternative zur Parabolantenne darstellt. Diese Antenne muss der Vermieter dulden.

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IMRRS 2012, 0334

KG, Urteil vom 21.11.2011 - 8 U 77/11

Haben die Parteien eines Mietvertrages über Geschäftsräume eine Umsatzmiete vereinbart, ist der Mieter auch ohne konkrete vertragliche Vereinbarung verpflichtet, dem Vermieter die zur Feststellung notwendigen Auskünfte zu erteilen und ihm Einsicht in die Geschäftsbücher zu gewähren. Dem Vermieter steht ein immanentes konkludent vereinbartes Recht zur Kontrolle der von dem Mieter angegebenen Umsatzzahlen zu.

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IMRRS 2012, 0332

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 118/11

1. Zur Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs.*)

2. Dem gewerblichen Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten nicht zu, wenn die den berechneten Kosten zugrunde liegende anwaltliche Tätigkeit im Sinne des §§ 249, 254 Abs. 2 BGB nicht erforderlich war. Das ist der Fall, wenn die Tätigkeit des Rechtsanwalts sich auf eine schlichte Zahlungsaufforderung beschränkt.*)

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IMRRS 2012, 0325

LG Bückeburg, Urteil vom 07.12.2011 - 1 S 49/11

1. Einen Hauseigentümer trifft grundsätzlich nicht die Pflicht, Dritte durch spezielle Maßnahmen vor Dachlawinen zu schützen, wenn diese nicht vorgeschrieben sind.

2. Sofern besondere Umstände vorliegen, muss der Hauseigentümer je nach Notwendigkeit einerseits und Zumutbarkeit andererseits Maßnahmen zur Verhinderung der Schneelawinen ergreifen. Als besondere Umstände gelten dabei die allgemeine Schneelage des Ortes, die allgemeine Beschaffenheit des Gebäudes, die allgemein ortsüblichen Sicherheitsvorkehrungen, die allgemeinen örtlichen Verkehrsverhältnisse, die konkreten Schneeverhältnisse und Witterungslage sowie die konkrete Verkehrseröffnung

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IMRRS 2012, 0322

LG Berlin, Urteil vom 05.10.2011 - 67 S 216/11

1. Ein Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung ist formell unwirksam, wann daraus die Stellvertretung nicht ersichtlich ist. Berichtigt jedoch der Vermieter im nachhinein dieses Verlangen dahingehend, dass er dieses Verlangen nunmehr im eigenen Namen geltend macht, so ist dieses Verlangen hinreichende Grundlage für die Mieterhöhung.

2. Es führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn von einer unzutreffenden Ausgangsmiete aus gerechnet wird. Entscheidend ist, dass der Vermieter die aus seiner Sicht zutreffende Miete zugrunde legt und der Mieter sie prüfen kann.

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IMRRS 2012, 0319

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.11.2011 - 33 C 2424/11

1. Zahlt der Mieter in Kenntnis eines Mietmangels und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er, soweit ihm sein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt ist, die Überzahlung nicht zurückfordern. Insoweit steht einer Rückforderung § 814 BGB entgegen.

2. Große Bauprojekte in Großstädten können zu einer Minderung der Miete führen. Es ist zu differenzieren. Liegt die betroffene Wohnung nicht in unmittelbarer Nachbarschaft der Baustelle, so beruht eine Beeinträchtigung durch das Bauprojekt tatsächlich auf den Besonderheiten der Bebauung des Gebiets mit Hochhäusern. Liegt das Bauobjekt dagegen in unmittelbarer Nachbarschaft der Mietwohnung, so ist die Wahrscheinlichkeit einer Bautätigkeit nicht höher anzusetzen als in anderen Städten oder Stadtteilen.

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IMRRS 2012, 0318

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 08.07.2011 - 532 C 80/11

1. Wird unter der Position "Allgemeinstrom" der Verbrauch erfasst, der auf die den einzelnen Mietern zugewiesenen Kellerabteile entfällt, so ist die Betriebskostenabbrechnung unzulässig.

2. Der Vermieter, der Gas weit über dem Marktpreis einkauft, verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitgebot. Infolgedessen kann er vom Mieter nur diejenige Kosten verlangen, die angefallen wären, wenn er dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz hinreichend Rechnung getragen hätte.

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IMRRS 2012, 0315

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 - 63 S 47/11

1. Der Vermieter von Wohnraum, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), kann die Kosten der Wärmelieferung nur dann auf den Mieter umlegen, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt.

2. Eine ausdrückliche Regelung liegt u.a. dann vor, wenn der Mietvertrag auf Anlage 3 zu II. BV § 27 Bezug nimmt und die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung bereits eine Umlegung der entsprechenden Kosten vorsah.

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IMRRS 2012, 0311

AG Charlottenburg, Urteil vom 05.05.2011 - 218 C 271/09

Ist der Mieter nicht in der Lage, ohne Erläuterung der Grundlagen der Schätzung und ohne Darlegung des Rechenweges die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung zu überprüfen, so liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor.

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IMRRS 2012, 0310

AG Regensburg, Urteil vom 14.09.2011 - 8 C 1715/11

1. Ein (ausländischer) Mieter hat aufgrund seiner grundrechtlich geschützten Interessen einen Anspruch auf die Anbringung oder Aufstellung einer Parabolantenne, weil sein Interesse am Empfang von Programmen seines Herkunftslandes nicht durch ein kostenpflichtiges zusätzliches digitales Kabelprogramm gedeckt werden kann.

2. Die Anbringung einer unauffälligen Parabolantenne kann dem Mieter nicht durch Formularvertrag untersagt werden.

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IMRRS 2012, 0300

LG Hamburg, Urteil vom 08.09.2011 - 307 S 40/11

Zur Auslegung einer Schönheitsreparaturklausel im vermeintlichen Gewerbemietvertrag.

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IMRRS 2012, 0299

AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.06.2010 - 33 C 1381/10-76

Durch Ausgleich der restlichen Mieten und Nutzungsentschädigungen innerhalb der Schonfrist wird eine Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich unwirksam.

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IMRRS 2012, 0298

AG Bielefeld, Beschluss vom 25.05.2011 - 5 C 1036/10

1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, nachdem er den Abriss des zu einer Wohnung gehörenden Wintergartens veranlasst hat und an dessen Stelle ein neuer Wintergarten erstellt wurde, die Schlüssel der Tür zum Garten einzubehalten.

2. Der Vermieter hat sämtliche Schlüssel an die Mieter herauszugeben.

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IMRRS 2012, 0275

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 07.09.2011 - 316 C 241/11

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter keinen Duldungsanspruch bezüglich der von ihm installierten Rauchwarnmelder.

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IMRRS 2012, 0274

AG Coesfeld, Urteil vom 11.05.2011 - 6 C 165/10

Aus einem auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützes Kündigungsschreiben muss erkennbar sein, dass durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie nicht möglich wäre.

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IMRRS 2012, 0273

AG Meldorf, Beschluss vom 11.07.2011 - 83 C 568/11

1. Im Regelfall muss es der berechtigte Benutzer eines fremden Grundstücks nicht hinnehmen, einer Videobeobachtung oder -aufzeichnung ausgesetzt zu werden.*)

2. Der Einsatz einer Kamera, die hinter einer schwarz getönten und dadurch blickdichten Kuppel aus Kunststoff verborgen ist (sog. "Dome-Kamera"), rechtfertigt die Besorgnis einer Überwachung sämtlicher aus dieser Position sichtbarer Flächen, unabhängig von der jeweiligen Ausrichtung der Kamera.*)

3. Ist eine Überwachungskamera von Flächen aus sichtbar, die nicht überwacht werden dürfen, so hat der Betreiber die Anlage so einzurichten, dass Benutzer der vor Überwachung geschützten Fläche jederzeit sicher sein können, nicht überwacht zu werden.*)

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IMRRS 2012, 0248

AG Spandau, Urteil vom 13.04.2011 - 13 C 574/10

1. Eine Klausel, die eine vorbehaltlose Erlaubnis für das Halten von Kleintieren vorsieht und nur eine andere Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters unterwirft, ist wirksam.

2. Eine solche Klausel deckt nicht das Halten von Kleinhunden.

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IMRRS 2012, 0247

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.07.2011 - 10 U 26/11

1. Die Mietsache wird i. S. des § 546a BGB "vorenthalten", wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Eine Vorenthaltung scheidet aus, wenn der Vermieter die Herausgabe der Mietsache gar nicht wünscht, etwa weil er von der Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgeht.*)

2. Zur Erfüllung des Tatbestandes der Vorenthaltung reicht der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters aus. Diese ist auch für den Zeitraum anzunehmen, für den der Vermieter eine Räumungsfrist gewährt hat oder in dem die Parteien in der Folgezeit bis zur Klageerhebung weiter über alternative Lösungen verhandeln.*)

3. Zur Frage, ob eine für den Fall einer rechtskräftigen Abweisung der Räumungsklage getroffene Vereinbarung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien - allerdings zu im Einzelnen bezeichneten modifizierten Konditionen - fortbestehen soll, eine Vorenthaltung bei erfolgreicher Räumungsklage ausschließt.*)

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IMRRS 2012, 0246

LG Essen, Urteil vom 10.11.2011 - 10 S 344/11

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Betriebskostenabrede, kommt eine Auslegung als Betriebskostenpauschale in Anwendung der §§ 133, 157 BGB in Betracht.

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IMRRS 2012, 0226

LG Berlin, Beschluss vom 01.11.2011 - 63 S 341/11

Die systembedingte Eigenart der vorgefundenen Beheizungsart - nämlich die Erwärmung des Heizkörpers bei Einstellung "0" - kann nicht als Beleg oder Indiz für einen Mangel dienen, wenn gerade diese Beheizungsart dem vertragsgemäßen Standard entspricht.

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IMRRS 2012, 0225

AG München, Urteil vom 24.06.2011 - 412 C 32370/10

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Kosten der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Im Grundsatz gilt dabei, dass der tatsächliche Zeitaufwand des Hausmeisters entscheidend ist und die Leistungsbeschreibung nur ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten bildet.

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IMRRS 2012, 0224

AG Augsburg, Urteil vom 26.07.2011 - 25 C 623/11

1. Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der gemieteten Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn sich die Parteien bei Mietvertragsschluss darauf geeinigt haben, dass dergleichen jedenfalls ohne Genehmigung des Vermieters verboten ist.

2. In einem Mietverhältnis wird dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der ukrainische Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierdurch dem Mieter Zusatzkosten entstehen, ist grundsätzlich unbeachtlich.

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IMRRS 2012, 0215

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 24.08.2011 - 531 C 110/11

Aus einer vorformulierten Vertragsbestimmung, wonach ein definierter "Aktionsbonus" vom Verwender dafür versprochen wird, dass der Neukunden-Stromliefervertrag "nicht vor Ablauf der ersten zwölf Versorgungsmonate gekündigt" wird, folgt nicht, dass eine Kündigung "zum Ablauf" jener Zeit zum Bonusverlust führt.

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IMRRS 2012, 0214

OLG Hamm, Beschluss vom 30.06.2011 - 5 W 45/11

Die Anwendung des § 41 Abs. 2 GKG ist bei einem Nutzungsverhältnis, welches zwischen dem Veräußerer und Erwerber eines Hausgrundstückes für die Übergangszeit besteht, zu verneinen.*)

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IMRRS 2012, 0213

AG Schöneberg, Urteil vom 09.09.2011 - 15 C 142/10

1. Der Vermieter kann sich auch auf wohnwerterhöhende Merkmale berufen, die der Mieter aus freiem Antrieb geschaffen hat.

2. Weist das Bad eine Schürzenbadewanne auf, handelt es sich nicht um das wohnwertmindernde Merkmal "freistehende Badewanne".

3. Der Mieter einer durch Bahnverkehr lärmbelasteten Wohnung an der Anhalter Bahn kann die Miete auch dann nicht mindern, wenn der Schienenverkehr zur Zeit des Vertragsabschlusses stillgelegt war.

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IMRRS 2012, 0212

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.06.2011 - 10 U 60/11

1. Zu den Forderungen i. S. des § 41 InsO zählen grundsätzlich auch gestundete Mietforderungen.*)

2. Hat der Vermieter vor Insolvenzeröffnung mit dem Schuldner vereinbart, dass die Miete für die Dauer seiner finanziellen Schwierigkeiten gestundet sei, kann sich hierauf auch der Insolvenzverwalter gegenüber den nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehenden Mietansprüchen berufen.*)

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IMRRS 2012, 0211

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.04.2011 - 10 U 160/10

1. Ist das Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelöst worden, so sind der Rückgabeanspruch gemäß § 546 BGB sowie alle Abwicklungsansprüche bereits vor Eröffnung entstanden und folglich grundsätzlich Insolvenzforderungen gemäß § 38 InsO. Dies schließt den Anspruch des Vermieters auf Entschädigung bei verspäteter Rückgabe ein. *)

2. Zur Darlegungslast des Vermieters, dass der Insolvenzverwalter die Miet- oder Pachtsache nach Verfahrenseröffnung (weiter) nutzt und ihn dabei gezielt vom Besitz ausschließt.*)

3. Nur der äußere Anschein einer Inanspruchnahme der Mietsache durch den Insolvenzverwalter begründet noch keine Masseverbindlichkeit*)

4. Zur Frage, ob eine den Anwendungsbereich des § 55 Abs. 1 InsO eröffnende tatsächliche Inanspruchnahme in der in der (schlichten) Übernahme der Masse nach § 148 InsO zu sehen sein kann, wenn sich Gegenstände des Schuldners im Mietobjekt befinden.*)

5. Äußerungen, die der Verwalter gegenüber dem Vermieter vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens in seiner Funktion als vorläufiger (schwacher) Insolvenzverwalter abgegeben hat sind ihm als Insolvenzverwalter nicht zuzurechnen.*)

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IMRRS 2012, 0208

AG Schöneberg, Urteil vom 05.10.2010 - 15 C 120/10

1. Der Modernisierungszuschlag kann unabhängig von dem Nachweis der Begleichung der Rechnungen schon mit deren Vorlage verlangt werden.

2. Der Abzug der fiktiven Instandsetzungskosten muss nachvollziehbar sein.

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IMRRS 2012, 0207

AG Berlin-Spandau, Urteil vom 28.07.2011 - 10 C 222/11

Auch bei preisgebundenem Wohnraum darf nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters mit Mietforderungen aufrechnen.

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IMRRS 2012, 0206

AG Berlin-Spandau, Urteil vom 15.04.2011 - 15 C 8/11

Bestätigt die Hausverwaltung des Vermieters gegenüber dem Mieter, dass aus dem Mietverhältnis keinerlei Mietrückstände mehr bestehen (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), so stellt dies mangels eines der Erklärung zu entnehmenden "Verzichtswillens" des Neu-Vermieters keinen Erlass noch offener Restmieten dar.

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IMRRS 2012, 0205

OLG Dresden, Beschluss vom 10.08.2010 - 3 AR 46/10

Für den Streit zwischen Mieter und Vermieter, der in mehreren Gerichtsbezirken belegene Geschäftsräume betrifft, ist eine Gerichtsstandsbestimmung entsprechend § 36 Abs. 1 Nr. 4 ZPO möglich, wenn ein einheitliches Vertragsverhältnis zugrunde liegt, nicht aber dann, wenn für jedes Objekt ein eigener Mietvertrag abgeschlossen wurde.*)

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IMRRS 2012, 0201

BGH, Urteil vom 25.11.2011 - LwZR 4/11

Hat der Verpächter dem Pächter von rübenanbaufähigem Ackerland keine Rübenlieferrechte übertragen, so steht ihm bei Beendigung des Vertrages - vorbehaltlich anderweitiger Regelungen im Vertrag - kein Anspruch nach § 596 Abs. 1 BGB auf Übertragung von Lieferrechten zu, die der Pächter von Dritten erworben oder von der Zuckerfabrik zugeteilt erhalten hat.*)

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IMRRS 2012, 0196

BGH, Urteil vom 25.11.2011 - LwZR 6/11

1. Der subventionsähnliche Vorteil aus der Milchreferenzmenge, abgabenfrei Milch zu erzeugen und vermarkten zu können, steht einem Verpächter, der nicht Erzeuger ist und die auf ihn bei Beendigung des Pachtverhältnisses übergehende Referenzmenge nur durch Veräußerung verwerten kann, nicht zu.*)

2. Ein solcher Verpächter hat gegen den Pächter keinen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB, wenn dieser die auf den Verpächter übergegangene Referenzmenge weiter zur Milchvermarktung nutzt.*)

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IMRRS 2012, 0168

AG Lörrach, Beschluss vom 20.09.2011 - 4 C 1292/11

1. Bei des durch Schätzung zu ermittelnden Streitwertes des Beseitigungsverlangens bei einer Parabolantenne ist neben den drohenden Beseitigungskosten auch das legitime Interesse des Vermieters im Hinblick auf optische Beeinträchtigungen zu berücksichtigen.*)

2. Die Berücksichtigung der Vermieterinteressen kann nicht dazu führen, dass die dem Mieter real drohenden Beseitigungskosten um ein vielfaches überschritten werden.*)

3. In der Regel wird bei Beseitigungsverlangen bei Parabolantennen ein Schlichtungsverfahren erforderlich sein.*)

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IMRRS 2012, 0167

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 06.01.2012 - 4 LA 213/10

Ist die Eigennutzung des Eigentümers (Vermieters) vertraglich ausgeschlossen, so trifft den Vermittler für die Vermietung von Ferienwohnungen die Rundfunktgebührenpflicht aufgrund der tatsächlichen Verfügungsgewalt über die anzumeldenden Geräte.

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IMRRS 2012, 0166

LG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2011 - 13 S 41/11

1. Sind zwischen Vermieter und Mieter zwei Mieterhöhungen im Streit, wovon die zweite auf die erste aufbaut, kann über die erste ohne Verletzung des Prinzips der Widerspruchsfreiheit regelmäßig kein Teilurteil ergehen.*)

2. Erhöht ein Vermieter entgegen § 558b BGB die Miete ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters und zieht, ohne den Rechtsweg zu beschreiten, vom Konto des Mieters unabgesprochen die erhöhte Miete ein, ist in dem Schweigen des Mieters auch dann keine (konkludente) Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen zu sehen, wenn der Mieter die unerlaubten Abbuchungen längere Zeit widerspruchslos hinnimmt.*)

3. Der bereicherungsrechtliche Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der unerlaubten Abbuchungen des Vermieters ist nicht allein durch längeres Schweigen verwirkt. Auch für diesen Anspruch gelten die allgemeinen Grundsätze des Zusammenwirkens von Zeit- und Umstandsmoment.*)

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IMRRS 2012, 0163

LG Berlin, Urteil vom 29.09.2011 - 67 S 548/10

Die Vereinbarungen, die zwischen der öffentlichen Hand als Förderungsgeber für die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen und dem einzelnen Vermieter getroffen werden, haben aufgrund der Bezugnahme in § 559a, § 558 Abs. 5 BGB unmittelbare Auswirkung auf das Rechtsverhältnis zwischen dem einzelnen Vermieter und seinen Mietern.

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