Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

3378 Entscheidungen insgesamt

Online seit 21. Januar

IMRRS 2026, 0058

LG Darmstadt, Urteil vom 03.11.2025 - 18 O 25/23

Die Funktion eines Schreibens als kaufmännisches Bestätigungsschreiben muss sich aus seinem Inhalt unmissverständlich ergeben.*)

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IMRRS 2026, 0055

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 03.12.2025 - L 2 AS 559/25

1. Bei einem jahrelang gelebten Mietverhältnis unter Verwandten kann, auch wenn nun über einen längeren Zeitraum der Mietzins nicht abgeführt wird, nicht ohne Weiteres ein Scheingeschäft angenommen werden.*)

2. Werden bei einem Mietverhältnis unter engen Verwandten bei Nichtzahlung des Mietzinses nicht unmittelbar juristische Konsequenzen eingeleitet, so rechtfertigt dies nicht automatisch die Annahme eines Scheingeschäfts.*)

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IMRRS 2025, 1621

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.08.2025 - 33029 C 10/23

1. Das abgerechnete Betriebskostenguthaben ist auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet.

2. Aus der Betriebskostenabrechnung können die Anspruchsvoraussetzungen bewiesen werden, soweit sie nicht unstreitig sind.

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Online seit 20. Januar

IMRRS 2026, 0028

LG Hamburg, Urteil vom 18.12.2025 - 334 S 13/22

1. Die Errichtung eines Neubaus vor dem Balkon einer Wohnung in einem Bestandsgebäude kann zu einer dauerhaften Mietminderung wegen Verschattung und Verdunkelung führen.

2. Ein Leitgedanke des § 906 BGB ist die Situationsgebundenheit von Grundstücken. Auch dieser Leitgedanke ist für den Mangelbegriff im Wohnraummietrecht mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall maßgeblich und heranzuziehen.

3. Für die einzelfallbezogene Feststellung einer wesentlichen Verschattung und Verdunkelung kommt es entscheidend auf den Vergleich der Lichtverhältnisse vor und nach Verbauung der Lichtquelle an.

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Online seit 19. Januar

IMRRS 2025, 1491

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.11.2025 - 107 C 5030/25

1. Bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; "Vorratskündigungen" sind unzulässig.

2. Sofern der Vermieter keine Stellenzusage oder noch laufende Bewerbungsverfahren im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung hat, ist seine Nutzungsabsicht, in diesen Ort zu ziehen und beruflich neu anzufangen, nur vage.

3. Alleine der bloße Gedanke, ein Unternehmen im Ort der Mietwohnung gründen zu wollen, genügt für die Annahme, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung der Wohnung besteht, nicht.

4. Wenn der Vermieter ernsthaft einen Umzug in die Wohnung erwogen hätte, hätte es nahe gelegen, entweder die Ausstattung der Wohnung - zumindest überschlägig hinsichtlich der fest verbauten sanitären Einrichtungen - zu kennen oder Umgestaltungspläne zu haben.

5. Zur Überprüfung, ob tatsächlich Eigenbedarf besteht, darf sich der Mieter eines Detektivs bedienen, dessen Ergebnisse im Verfahren als Beweis dienen können.

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Online seit 16. Januar

IMRRS 2026, 0190

LG Hannover, Urteil vom 09.12.2022 - 17 O 84/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2026, 0189

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 22.03.2023 - 41 C 587/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 1614

LG Stuttgart, Urteil vom 26.06.2025 - 19 O 160/24

1. Eine Beweislastumkehr tritt ein, wenn feststeht, dass als Schadensursache nur eine Handlung oder Unterlassung aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt. In einem solchen Fall muss der Schuldner darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft (sog. Sphärentheorie).

2. Der Begriff Aufwendungen umfasst alle freiwilligen Vermögensopfer des Mieters auf die Mietsache, die sich auf deren Aussehen, Wirkungsweise, Brauchbarkeit und Haltbarkeit günstig auswirken, mithin die zumindest auch der Mietsache zugutekommen.

3. Zahlt der Mieter, der vertragsgemäß die monatlichen Abschläge für die Neben- und Verbrauchskosten an den Vermieter geleistet hat, zusätzlich einen Betrag für die Versorgungsleistungen (hier: Heizwärme und Wasser) unmittelbar an den Versorger, weil dieser aufgrund eines Zahlungsrückstands des Vermieters eine Einstellung der Versorgung bzw. Versorgungssperre angedroht hat, dann handelt es sich bei dieser Zahlung um Aufwendungen des Mieters.

4. Der Mieter handelt mit Fremdgeschäftsführungswille, wenn er für den Vermieter oder zu Gunsten der Mietsache gehandelt hat und die Aufwendungen somit dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen und nicht nur im eigenen Interesse vorgenommen wurden. Es liegt bereits zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen gegenüber den Mietern im ureigenen Interesse eines Vermieters, dass die Versorgung gewährleistet ist.

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Online seit 15. Januar

IMRRS 2025, 0742

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025 - 33050 C 204/24

1. Für die Minderung ist eine Gesamtabwägung entscheidend.

2. Eine diffuse Mängelbehauptung reicht nicht.

3. Sachanträge müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

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Online seit 14. Januar

IMRRS 2025, 1620

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.11.2025 - 2-11 S 107/24

1. Die Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes (100 KBE/100 ml) begründet, ohne Tauglichkeitsbeeinträchtigung, keinen minderungsrelevanten Mangel.

2. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist objektiv festzustellen; subjektive/individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt.

3. Entwarnungs-Signale sind zu beachten!

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Online seit 13. Januar

IMRRS 2026, 0186

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 10.05.2023 - 41 C 197/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2025, 1622

AG Stadthagen, Urteil vom 10.07.2024 - 4 C 531/23

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen müssen nicht nur substanziiert sein, sondern setzen auch eine vorherige Belegeinsicht voraus.

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Online seit 12. Januar

IMRRS 2026, 0021

AG Neukölln, Urteil vom 11.12.2025 - 2 C 305/25

1. Bei fehlendem Erklärungsbewusstsein steht dem Erklärenden ein Anfechtungsrecht gem. § 119 Absatz 1 BGB analog zu.

2. Berücksichtigt der Vermieter bei der Bestätigung der Kündigung des Mieters versehentlich einen Kündigungsausschluss nicht und gibt somit ein früheres Datum als Mietende an, kann er diese Erklärung anfechten.

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IMRRS 2026, 0014

LG Dresden, Beschluss vom 20.06.2025 - 5 O 1146/24

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2026, 0013

OLG Naumburg, Urteil vom 24.06.2025 - 2 U 101/24

1. Zur Inhaltskontrolle einer im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gestellten Klausel über ein besonderes Kündigungsrecht bei besonderen Investitionszwecken in einem befristeten Landpachtvertrag.*)

2. Die - im Rahmen von AGB vereinbarte - Klausel über ein Recht zur Kündigung aus wichtigem Grunde weicht vom gesetzlichen Leitbild des Landpachtvertragsrechts (§§ 594e, 594a Abs. 2, 596a BGB) erheblich ab, wenn der Kündigungsgrund nicht nur unabhängig von einem pflichtwidrigen Verhalten des Pächters, sondern auch außerhalb des Einfluss- und Kenntnisbereichs des Pächters entstehen kann, der Verpächter das Vertragsverhältnis zu jeder Zeit mit einer Kündigungsfrist von einem Monat beenden kann und der Pächte allenfalls einen Anspruch Ersatz der bis zum vorzeitigen Vertragsende tatsächlich entstandenen Aufwendungen ohne Rücksicht auf den durch die Bewirtschaftung entstandenen Mehrwert hat.*)

3. Zur Intransparenz des hier vereinbarten Kündigungsgrundes "bei besonderen Investitionszwecken".*)

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IMRRS 2025, 1615

LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 - 2 S 264/24

1. Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Maßgeblich ist, ob im konkreten Fall der Pflichtverletzung soviel Gewicht beizumessen ist, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien hierdurch nachhaltig gestört worden ist und welche Bemühungen der Mieter zur Erfüllung/Schadensbeseitigung unternommen hat.

3. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, der vollständige Ausgleich der offenen Mietforderungen, die künftige Einrichtung des Dauerauftrags durch den Mieter und die wirtschaftlichen Konsequenzen für den Vermieter sind hierbei zu würdigen.

4. Macht der Vermieter im Räumungsprozess selbst den Vorschlag, bei Kostenübernahme durch den Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen, wird deutlich, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien noch besteht.

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Online seit 11. Januar

IMRRS 2026, 0293

LG Berlin II, Beschluss vom 27.11.2025 - 66 S 118/25

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit 9. Januar

IMRRS 2026, 0029

BFH, Urteil vom 20.11.2025 - VI R 4/23

Kosten für die Anmietung eines Pkw-Stellplatzes gehören nicht zu den Unterkunftskosten, die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 des Einkommensteuergesetzes nur mit höchstens 1.000 Euro im Monat angesetzt werden können. Sie sind, soweit notwendig, als Werbungskosten wegen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung abziehbar.*)

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IMRRS 2026, 0030

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2026, 0025

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2025 - 33076 C 50/25

1. Der Entzug der Wohnberechtigung berechtigt den Vermieter einer Sozialwohnung zur Kündigung.

2. Dies gilt erst recht, wenn das Amt für Wohnungswesen den Vermieter zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen hat, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.

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Online seit 7. Januar

IMRRS 2026, 0015

LG Dresden, Urteil vom 22.04.2025 - 5 O 1146/24

1. Ein Mietvertrag, der die Schriftform gem. § 550 BGB nicht wahrt, kann nach § 550 Satz 2 BGB mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden.

2. Die Schriftform des Mietvertrags erfordert, dass wesentliche Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ersichtlich sind, einschließlich klarer Angaben zur Vertretung bei Unterschriften von Gesellschaftern einer GbR.

3. Das Schriftformerfordernis erstreckt sich auch auf Nebenabreden, die den Inhalt des Mietverhältnisses wesentlich gestalten.

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Online seit 6. Januar

IMRRS 2026, 0288

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.12.2024 - 33026 C 128/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 5. Januar

IMRRS 2026, 0002

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.*)

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.*)

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IMRRS 2025, 1549

OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.09.2025 - 5 W 1424/25

1. Die weitere Beschwerde ist nur statthaft, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Die Prozessbevollmächtigten haben ein eigenes Beschwerderecht.

3. Im Rahmen der weiteren Beschwerde wird nur geprüft, ob die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.

4. Der Festsetzung des Streitwerts eines Antrags auf Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung auf 10 Monate der Bruttomiete ist ermessensfehlerfrei.

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Online seit 2. Januar

IMRRS 2025, 1548

LG Regensburg, Beschluss vom 30.07.2025 - 24 T 152/25

1. Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist nicht nach § 9 ZPO zu bestimmen, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.

2. Bei einfach gelagerten Fällen kann die Dauer bis zur tatsächlichen Räumung und Herausgabe mit 10 Monaten bemessen werden.

3. Der Gesamtstreitwert bei einem Verfahren auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung setzt sich aus der Jahresnettomiete für den Räumungsantrag, der Höhe der rückständigen Miete und der 10-fachen Bruttomiete für die laufende Nutzungsentschädigung zusammen.

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Online seit 29. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1556

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2025 - 47 C 356/23

1. Mängel der Mietsache sind im Zweifel nachzuweisen.

2. Ob eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden.

3. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen.

4. Auch ein erheblicher Befall der Wohnung durch Silberfische kann nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

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IMRRS 2025, 1057

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.07.2025 - 24 U 23/24

1. Ein schuldrechtlicher Anspruch des Verpächters gegenüber dem Pächter auf Löschung der Baulast begründet kein Aussonderungsrecht gem. § 47 InsO.*)

2. § 818 Abs. 4 BGB verweist nicht auf die allgemeinen schuldrechtlichen Bestimmungen der §§ 280, 281 BGB.*)

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Online seit 23. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1613

OLG München, Beschluss vom 24.06.2025 - 32 U 1132/25

1. Zum Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abrechnung über die Betriebskosten in der Gewerberaummiete.*)

2. Bei der Abrechnung von Betriebskosten darf der Vermieter maximal den marktüblichen oberen Preis für vergleichbare Dienstleistungen ansetzen; eine diese Grenze übersteigende „obere Spanne“ steht dem Vermieter darüber hinaus nicht zu.*)

3. Liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach diesen Vorgaben vor, stehen dem Vermieter nicht etwa die noch zulässigen oberen marktüblichen Kosten, sondern nur die üblichen Durchschnittskosten zu.*)

4. Auch im Bereich der Gewerbemiete hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die zu den Rechnungen gehörenden Zahlungsbelege (Anschluss an BGH, IMR 2021, 57 = NZM 2021, 31).*)

5. Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Zahlungsbelege und legt nur die entsprechenden Rechnungen vor, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der geforderten Nachzahlungsbeträge zu.*)

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IMRRS 2025, 1612

LG Hamburg, Urteil vom 10.06.2025 - 311 S 4/25

Die Nutzung der Mietwohnung als Zweitwohnung für kulturelle Besuche und familiäre Treffen erfüllt die Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

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Online seit 22. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1601

AG Heidenheim, Urteil vom 27.02.2024 - 5 C 760/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2025, 1600

AG Dannenberg, Urteil vom 27.02.2024 - 31 C 277/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2025, 1500

AG Saarbrücken, Urteil vom 10.06.2025 - 120 C 378/24

Das Vorhandensein eines Balkons von 1,50 m Breite und ca. 6 bis 7 m Länge rechtfertigt nach dem Saarbrücker Mietspiel einen Zuschlag von 2%.

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IMRRS 2025, 1151

OLG Dresden, Beschluss vom 05.06.2025 - 12 U 403/25

1. Eine Änderung von vertraglichen Vereinbarungen ist nur dann gem. § 550 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht.*)

2. Betrifft eine vertragliche Abrede einen Vorgang, der sich durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt hat, kommt ihm im Sinne der Zielrichtung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB keine Bedeutung für einen Grundstückserwerber mehr zu und wird er bereits deshalb vom Schriftformerfordernis nicht (mehr) umfasst.*)

3. Ein Mietvertrag genügt auch dann der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worden ist.*)

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Online seit 19. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1599

AG Velbert, Urteil vom 28.02.2024 - 10 C 87/23

Im Rahmen der Vertragsfreiheit steht es den Mietparteien in den gesetzlichen Grenzen, wie beispielsweise des § 138 Abs. 2 BGB, grundsätzlich frei, einen Mietzins, der unterhalb der ortsüblichen Miete liegt, zu vereinbaren.

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IMRRS 2025, 1583

OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.10.2025 - 19 U 167/24

1. Tatsachen in juristischer Einkleidung nehmen an der Tatbestandswirkung teil, wenn dies durch einen einfachen Rechtsbegriff geschieht, der - wie etwa die ergebnisbezogene Bezeichnung als "Allgemeine Geschäftsbedingung" - jedem Teilnehmer des Rechtsverkehrs geläufig ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.04.2025 - IX ZR 203/23, IBRRS 2025, 1325 = IMRRS 2025, 1596).*)

2. Der in der - negativ formulierten - Legaldefinition des § 2 Abs. 2 PrKG umschriebene Begriff der hinreichenden Bestimmtheit entspricht inhaltlich dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine Preisklausel ist demnach hinreichend bestimmt, wenn sie die Anpassungsvoraussetzungen, den Bewertungsmaßstab und den (jeweiligen) Anpassungszeitpunkt so klar erkennen lässt, dass der Geldschuldner hierdurch in die Lage versetzt wird, selbst die Höhe der von ihm zu erbringenden Leistung zu berechnen.*)

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Online seit 18. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1580

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2025 - 316 S 24/25

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie eine Darlegung des Interesses dieser Person an der Erlangung der Wohnung.

2. Eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen.

3. Dem steht auch nicht das MoPeG entgegen - zumindest wenn es sich nicht um eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) handelt.

4. Das Tatbestandsmerkmal "benötigt" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst zu nutzen oder sie einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen.

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Online seit 17. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1561

AG Bielefeld, Urteil vom 11.09.2025 - 408 C 180/24

Das Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels durch den Vermieter und das unbefugte Betreten der Wohnung seitens des Vermieters stellt einen gravierenden Mangel dar, der eine erhebliche Mietminderung rechtfertigt (hier: 50%).

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IMRRS 2025, 1558

LG Berlin II, Urteil vom 30.10.2025 - 10 O 258/24

1. § 551 BGB erfasst auch Bürgschaften.

2. Eine Bürgschaftsvereinbarung ist trotz Überschreitung der dreifachen Monatskaltmiete wirksam, wenn Dritte unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagen und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt.

3. Das gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

4. Eine Privaturkunde erbringt lediglich vollen Beweis dafür, dass die in ihr enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben worden sind, während die inhaltliche Richtigkeit des Erklärten dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung unterliegt.

5. Eine Ausnahme von dieser Beweisregel wird allerdings für den Fall angenommen, dass ein Rechtsgeschäft beurkundet wird.

6. Die Erklärung, dass die Bürgschaft freiwillig abgegeben worden sein soll, ist genauso wie beispielsweise eine Erklärung, dass die Bürgschaft ohne Androhung von körperlicher Gewalt oder im vollen Besitz der geistigen Kräfte abgegeben wurde, keine Regelung, sondern eine bloße Feststellung. Für sie würde nicht einmal die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit gelten, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde enthalten wäre und erst recht nicht in einer Privaturkunde.

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Online seit 16. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1590

BGH, Urteil vom 19.11.2025 - XII ZR 106/23

1. Wählen die Vertragsparteien aus steuerlichen Gründen eine bestimmte zivilrechtliche Rechtsgestaltung, sind die zu diesem Zweck abgeschlossenen Rechtsgeschäfte in der Regel ernstlich gewollt und keine Scheingeschäfte i.S.v. § 117 BGB, wenn sie nur im Falle ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit die angestrebte steuerrechtliche Anerkennung finden können (im Anschluss an BGH, Urteil vom 02.03.2009 - II ZR 264/07, IBRRS 2009, 1645 = IMRRS 2009, 2289 = NZG 2009, 659).*)

2. Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt nicht gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB kraft Gesetzes in eine von dem Veräußerer gegenüber einem gemeinnützigen Mieter aus Anlass des Mietvertragsschlusses erteilte Spendenzusage ein. Das gilt auch dann, wenn der Mieter erst durch den Spendenzufluss in die Lage versetzt werden sollte, die vereinbarte Miete aufzubringen (Fortführung der Senatsurteile vom 12.10.2016 - XII ZR 9/15, IMR 2017, 17 = NZM 2017, 35, und vom 25.07.2012 - XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NZM 2012, 681).*)

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IMRRS 2025, 1579

LG Krefeld, Urteil vom 15.10.2025 - 2 S 14/25

Der wirtschaftliche Eigentümer kann selbst mit einer Ermächtigung des (noch) eingetragenen Eigentümers nicht zu seinen Gunsten privilegiert gem. § 573a Abs. 1 BGB kündigen, wenn er bereits in dem Zweiparteienhaus wohnt; er muss den Eigentumsübergang auf sich abwarten.*)

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IMRRS 2025, 1578

OLG München, Urteil vom 16.10.2025 - 32 U 941/25

1. Zum vertraglich vereinbarten Recht des Vermieters, der Ausübung des mieterseitigen Optionsrechts zu widersprechen.*)

2. Hat sich ein Vermieter vorbehalten, bei beabsichtigten Baumaßnahmen der Ausübung eines Optionsrechts des Mieters zu widersprechen, hat er diesen Widerspruch innerhalb der Frist zur Erklärung der Option, spätestens aber unverzüglich nach Zugang der Optionserklärung des Mieters zu erklären.*)

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Online seit 15. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1586

OLG München, Urteil vom 13.11.2025 - 32 U 1397/25

1. Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Mieterkündigung ohne Abmahnung.*)

2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird fällig mit Rückgabe der Mietsache und Zugang einer Abrechnung beim Mieter.*)

3. Kommt der Vermieter einem Auskunftsverlangen des Mieters hinsichtlich der Abrechnung der Kaution nicht nach, so muss er sich gem. §§ 242, 162 BGB so behandeln lassen, als hätte er über die Kaution abgerechnet.*)

4. Zur Abrechnungsfrist in einfachen Fällen.*)

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IMRRS 2025, 1562

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.11.2025 - 113 C 5049/25

1. Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters durch die Klägerin ist gem. § 138 Abs. 1 BGB wegen wucherähnlicher Geschäfte nichtig.

2. Ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei der vereinbarten Abtretung führt zur Unwirksamkeit des Vertrages.

3. Das Angebot von Rechtsdienstleistungen durch Nicht-Anwälte und deren Honorierung muss sich an den Gebühren für Anwälte messen lassen und verstößt gegen die guten Sitten, wenn es der gesetzlichen Regelung zuwider läuft.

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IMRRS 2025, 1360

OLG Hamburg, Urteil vom 15.10.2025 - 4 U 33/25

1. Wird der Sportwagen des Mieters bei der Ausfahrt aus einer Tiefgarage durch das elektrisch betriebene Rolltor beschädigt, kann eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auch dann vorliegen, wenn ein Drucksensor und eine zweite Sicherheitseinrichtung in Form einer Lichtschranke vorhanden sind. Das ist dann der Fall, wenn der Abstand zwischen der Schließebene des Tores und dem öffentlichen Straßenraum ungewöhnlich gering ist.

2. Die Verkehrssicherungspflicht trifft nicht nur den Eigentümer, sondern auch den Vermieter, der sich nicht auf einen pauschalen Haftungsausschluss ohne Rücksicht auf die Schadensursache oder auf technische Besonderheiten des beschädigten Fahrzeugs berufen kann.

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Online seit 12. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1456

KG, Beschluss vom 20.10.2025 - 12 U 52/25

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nicht mehr zumutbar und eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter nach Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erneut (wenn auch nur um einen Tag) unpünktlich zahlt.

2. Jedenfalls liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vor, wenn der Mieter verstorben ist und die Person, die mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führte, dies jahrelang unredlich verschweigt.

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Online seit 9. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1560

AG Koblenz, Urteil vom 10.04.2025 - 154 C 2008/24

1. Eine nachhaltige Zahlungsunpünktlichkeit als Kündigungsgrund setzt eine fortdauernde und erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter voraus, die nicht durch gelegentliche Zahlungsverzögerungen begründet werden kann.

2. Die vertragliche Klausel, die für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf die Ankunft des Geldes abstellt, ist unwirksam, da sie das Risiko einer Verzögerung durch den Zahlungsdienstleister dem Mieter auferlegt

3. Ein einmaliger Zahlungsverzug nach Abmahnung stellt nicht stets eine nachhaltige Verzögerung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

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IMRRS 2025, 1547

AG Pankow, Urteil vom 25.11.2025 - 101 C 69/24

1. Zwar können Mietvertragsparteien grundsätzlich auch einen bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Substandard als vertragsgemäß vereinbaren. Das gilt aber nur so lange, wie durch diesen Substandard die Verwirklichung des eigentlichen Vertragszwecks, nämlich des Wohnens überhaupt, nicht gefährdet wird.

2. Das aber ist der Fall, wenn die in der Wohnung verbaute Elektroanlage nicht betriebssicher ist.

3. Eine Kostenbeteiligung des Mieters kann der Vermieter keinesfalls verlangen, auch dann nicht, wenn sich die Betriebssicherheit der Elektroanlage nicht herstellen lässt, ohne deren Standard gegenüber dem bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen zu verbessern.

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Online seit 8. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1552

LG Hamburg, Beschluss vom 30.04.2025 - 316 S 77/24

1. Die bloße Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, muss nicht zwingend den Schluss zulassen, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, IMR 2022, 174).*)

2. Alleine der Umstand, dass der Vermieter ohne Widerspruch nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietzahlung entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis des Vermieters von einer Gebrauchsfortsetzung des Mieters auszugehen.*)

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IMRRS 2025, 1551

LG Berlin II, Urteil vom 03.06.2025 - 65 S 169/24

1. Liegen die Änderungen der Miethöhe vor Beginn des Mietverhältnisses, bleibt es bei der Anwendung der §§ 556d ff. BGB.

2. Wird also zunächst bei Vertragsschluss eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% überschreitet, erfolgt dann allerdings eine Mieterhöhung - und zwar vor dem Mietbeginn! -, die zu einer Überschreitung der Höchstgrenze führt, ist die vereinbarte Überschreitung unwirksam.

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Online seit 5. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1501

AG Bielefeld, Urteil vom 19.07.2025 - 413 C 266/24

Handelt es sich beim direkten Wohnumfeld um ein weitgehend durchgrüntes Gebiet, sind weitere Grünanlagen in ca. 400 m erreichbar sowie Lärmimission kaum vorhanden und verfügt die Wohnlage über ein positives Image, ist die Wohnlage als gut zu bewerten.

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