Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2022, 0473

LG Berlin, Beschluss vom 27.10.2021 - 65 S 125/21

1. Bei einem Kauf geht der Mietvertrag inklusive sämtlicher Allgemeiner Vertragsbestimmungen auf den Käufer über.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann geregelt werden, dass der Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn "wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.". Die Regelung gewährt dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz.

3. Die - hinter der vertraglichen Vereinbarung zurückbleibende - gesetzliche Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht.

4. Der Auszug eines von mehreren Mietern allein gibt dem Vermieter kein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses und begründet auch kein berechtigtes Interesse daran.

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IMRRS 2022, 0348

AG Hamburg, Urteil vom 25.02.2022 - 48 C 304/21

1. Eine fortdauernde Zahlungsunpünktlichkeit kann als Ausdruck mangelnder Zahlungswilligkeit und -fähigkeit geeignet sein, die vertragliche Vertrauensgrundlage schwer zu erschüttern. Erforderlich ist, dass die Zahlungsunpünktlichkeit einen längeren Zeitraum umfasst.

2. Dabei kommt wegen der Warnfunktion einer Abmahnung dem Verhalten des Mieters nach deren Erhalt hervorgehobene Bedeutung zu. Insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

3. Wenn die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden soll, muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Darüber hinaus ist notwendig, dass das signierte elektronische Dokument mit der Signatur in den Empfangsbereich des Adressaten gelangt.

4. Bei Einreichung eines mit gültiger Signatur des Absenders versehenen Schriftsatzes bei Gericht und Übermittlung dieses Schriftsatzes durch das Gericht an einen dritten Empfänger wird die elektronische Form im Verhältnis zwischen Absender und Empfänger nicht eingehalten. Denn die Legitimationswirkung der Absendersignatur besteht nur gegenüber dem Gericht.

IMRRS 2022, 0472

LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 15/21

Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) endet. Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10% anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt (BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 133/03, IMRRS 2004, 0479; IMR 2010, 213).

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IMRRS 2022, 0471

LG Berlin, Beschluss vom 07.04.2022 - 67 T 8/22

Dem Vermieter (von Wohnraum) steht gegenüber dem Mieter ein auf § 1004 BGB beruhender und im einstweiligen Verfügungsverfahren durchsetzbarer Anspruch auf Untersagung der vollständigen oder teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte jedenfalls dann zu, wenn er gegen den Mieter einen vorläufig vollstreckbaren Räumungstitel erwirkt und der Mieter danach den Versuch einer unbefugten Gewahrsamsüberlassung unternommen oder bereits erfolgreich abgeschlossen haben sollte.*)

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IMRRS 2022, 0467

LG Krefeld, Beschluss vom 09.02.2021 - 3 S 21/20

Enthalten AGB eines Mietwagenunternehmens keine Bestimmung mit Blick auf eine Rückabtretung einer Forderung, ist davon auszugehen, dass diese unverzüglich zu erfolgen hat.

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IMRRS 2022, 0463

LG Wiesbaden, Urteil vom 30.03.2022 - 12 O 58/21

1. Die vertraglich vereinbarte Mietsicherheit kann im Wege der Alternativverurteilung als Barkaution oder Mietbürgschaft im Urkundenprozess geltend gemacht werden.

2. Die Leistung der Mietsicherheit steht nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma), ihre Fälligkeit folgt allein nach dem Vertrag.

3. Die Vertragsbeendigung steht der Geltendmachung der Mietsicherheit nicht entgegen, wenn noch Ansprüche im Raum stehen.

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IMRRS 2022, 0314

AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022 - 48 C 320/20

1. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist deren Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

2. Die Abrechnungsposition "Hausstrom" ist formell unwirksam, da die Abrechnungsposition für den Mieter nicht prüfbar ist, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen.

3. Geht es um die Abrechnung für Wohnraum, ist daher die Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs erforderlich, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist hingegen unzulässig.

4. (Unentgeltliche) Leistungen eines Dritten sind einer Eigenleistung des Vermieters nicht gleichzusetzen.

IMRRS 2022, 0452

LG Berlin, Urteil vom 23.11.2021 - 38 O 124/21

1. Aufgrund einer corna-bedingten Schließung des Mietobjekts hat der Mieter einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.

2. Als eine gebotene Anpassung des Vertrags kommt grundsätzlich auch eine Stundung der vertraglichen Verpflichtungen in Betracht.

3. Ein sog. "schlichter Vorbehalt" dient nur dem Ausschluss der Rückforderungssperre des § 814 BGB und damit der eventuellen Geltendmachung bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsansprüche. Er lässt die Erfüllungswirkung nicht entfallen.

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IMRRS 2022, 0440

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.02.2022 - 20 C 206/21

1. Kündigt der Vermieter per Aushang an, an einem bestimmten Termin nicht beschriftete Fahrräder zu entsorgen, und geschieht dies nicht, so muss der Vermieter bei einer späteren Entsorgung diese erneut erst per Aushang oder Anschreiben an die Mieter ankündigen.

2. Den Vermieter trifft mit seiner Inbesitznahme von Hausrat des Mieters zugleich eine Obhutspflicht, die einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht.

3. Der Vermieter hat nicht nur Sorge dafür zu tragen, dass an den in Besitz genommenen Gegenständen während der Dauer seiner Obhut oder der anschließenden Einlagerung keine Beschädigungen oder Verluste eintreten. Es obliegt ihm auch, ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen.

4. Mit der eigenmächtigen Inbesitznahme von Hausrat des Mieters, wozu auch ein von Mieter im Hof abgestelltes Fahrrad gehört, ist der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

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IMRRS 2022, 0458

BGH, Urteil vom 02.03.2022 - XII ZR 36/21

1. Kann eine Hochzeitsfeier aufgrund der zu diesem Zeitpunkt zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie geltenden Maßnahmen nicht wie geplant durchgeführt werden, wird dem Vermieter der hierfür gemieteten Räumlichkeiten die von ihm geschuldete Leistung nicht unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 65).*)

2. Der Umstand, dass die Durchführung einer Hochzeitsfeier mit der geplanten Bewirtung von 70 Personen aufgrund verschiedener Regelungen in der zu diesem Zeitpunkt geltenden Corona-Schutzverordnung nicht zulässig war, führt nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

3. Für einen Mieter, der Räume zur Durchführung einer Veranstaltung gemietet hat, kommt grundsätzlich ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn die Veranstaltung aufgrund von hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht in der geplanten Form stattfinden kann (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).*)

4. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar und wie dem gegebenenfalls zu begegnen ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls.*)

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IMRRS 2022, 0449

LG Berlin, Urteil vom 17.03.2022 - 67 S 286/21

Nicht jedes mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehende wirtschaftliche Interesse des Mieters ist geeignet, ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache zu begründen.*)

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IMRRS 2022, 0448

AG Gütersloh, Urteil vom 08.10.2021 - 10 C 798/19

1. Ein Verteilungsschlüssel in den Betriebskostenabrechnungen, der die Heizkosten pauschal zu jeweils ein Drittel auf die drei Nutzungseinheiten verteilt, verstößt gegen die Heizkostenverordnung.

2. Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, dass die Geltendmachung des Kürzungsrecht wegen Treuwidrigkeit unwirksam sei, wenn sich alle Nutzer einer Abrechnungseinheit zu Beginn einer Abrechnungsperiode ausdrücklich mit der verordnungswidrigen Kostenverteilung einverstanden erklärt haben, etwa aus Kostengründen. Um eine Umgehung der Heizkostenverordnung zu verhindern, sind hier strenge Maßstäbe sowohl in Hinblick auf die Gründe (objektiv nachvollziehbar) und den zeitlichen Umfang (einmalig) anzusetzen.

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IMRRS 2022, 0438

OLG Frankfurt, Beschluss vom 21.02.2022 - 2 W 42/21

Im Falle der Doppelvermietung kann jeder Mieter zur Sicherung seines Anspruchs gegen den Vermieter auf Gewährung des Gebrauchs an dem Mietobjekt eine einstweilige Verfügung gerichtet auf Unterlassung der Besitzverschaffung an einen Dritten erwirken. Hierdurch werden weder die Privatautonomie des Vermieters noch die schuldrechtlichen Rechte des anderen Mieters verletzt. Die Regelung für den Doppelkauf ist hingegen nicht anwendbar. Die Rechtslage duldet außerhalb des Insolvenzverfahrens den Wettbewerb der Gläubiger.*)

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IMRRS 2022, 0436

AG Münster, Urteil vom 09.08.2021 - 28 C 726/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0433

AG Hamburg, Urteil vom 25.03.2022 - 48 C 483/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0425

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.08.2021 - 7 C 44/20

1. Dem Anspruch des Mieters auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat.

2. Dem Anspruch auf Untervermietung steht nicht entgegen, dass der Mieter zunächst die gesamte Wohnung untervermietet hat, sofern der Untermietvertrag später nur auf einen Teil der Wohnung umgeschrieben wird.

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IMRRS 2022, 0430

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.02.2022 - 2 U 138/21

Auch lediglich mittelbar wirkende Folgen der COVID-19-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen in Gestalt einer erheblichen Veränderung des Verhaltens der Bevölkerung, wie sie für einen Reinigungsbetrieb entstehen, sind grundsätzlich geeignet, eine Störung der Geschäftsgrundlage zu begründen, die zur Anpassung eines Mietvertrags führen. Maßgeblich für die Beurteilung sind über Art. 240 §§ 2 und 7 EGBGB hinaus sämtliche Umstände des Einzelfalls.*)

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IMRRS 2022, 0353

AG Hamburg, Urteil vom 16.12.2021 - 48 C 261/20

1. Die in einem Mietspiegel enthaltenen Werte sind regelmäßig auf eine Weise zu konkretisieren, die im Einklang mit den im Mietspiegel enthaltenen Erörterungen steht.

2. Wie eine konkrete Wohnung innerhalb der angegebenen Spanne eines Mietspiegels einzuordnen ist, hängt davon ab, inwieweit sie sich hinsichtlich bestimmter Kriterien von einer normalen Wohnung mit Standardausstattung qualitativ absetzt. In Abwesenheit solcher Kriterien greift der Mittelwert.

3. Es kommt nicht darauf an, ob es sich um eine Neuvermietung oder um ein Erhöhungsverlangen handelt.

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IMRRS 2022, 0352

AG Hamburg, Urteil vom 27.01.2022 - 48 C 115/21

1. Eine Modernisierungsmaßnahme liegt mit dem Einbau eines Aufzugs vor.

2. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die mehrere Wohnungen betreffen, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Dem Vermieter steht insoweit ein Ermessen zu.

3. Es begegnet keinen Bedenken, die Kosten für den Einbau eines Aufzugs ab dem 1. OG nach dem Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche der einzelnen Wohnung zur Gesamtfläche zu verteilen.

4. Es ist nicht zwingend, dass bei einem Einbau eines Aufzugs die Bewohner der oberen Geschosse stärker belastet werden.

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IMRRS 2022, 0354

AG Hamburg, Urteil vom 25.11.2021 - 48 C 113/21

1. Der Vermieter kann seinen Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung auch schon vor Ablauf der Kündigungsfrist zum Ausdruck bringen.

2. Insbesondere bei der Bewertung vorfristiger Erklärungen kommt es darauf an, dass nach den Gesamtumständen für den Mieter der eindeutige Wille des Vermieters erkennbar wird, dass eine Fortsetzung nicht gewünscht ist (BGH, IMR 2010, 318). Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies im Fall eines im Kündigungsschreiben enthaltenen ausdrücklichen Widerspruchs regelmäßig der Fall.

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IMRRS 2022, 0388

AG Charlottenburg, Urteil vom 23.03.2022 - 211 C 18/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0360

AG Hamburg, Urteil vom 16.12.2020 - 49 C 209/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0351

LG Kassel, Beschluss vom 16.02.2022 - 1 T 427/21

Die Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten muss regelmäßig als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten (st. Rspr; BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 194/14, IMRRS 2015, 1525; NJW 2010, 3363 = NZM 2010, 784 = WuM 2010, 627 Rz. 10; IMR 2009, 37; IMR 2008, 221; NJW 2008, 2258 = NZM 2008, 477 Rz. 15; jeweils m.w.N.).

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IMRRS 2022, 0379

BGH, Urteil vom 22.02.2022 - VI ZR 14/21

Zur Beschränkung des Auskunftsrechts über die Herkunft von Daten gem. Art. 15 Abs. 1 Halbs. 2 g DS-GVO durch datenschutzrechtlich geschützte Interessen Dritter.*)

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IMRRS 2022, 0350

AG Hamburg, Urteil vom 24.02.2022 - 48 C 242/20

1. Der Mieter kann erwarten, dass Wände und Deckenbereiche frei von deutlich wahrnehmbaren Feuchteflecken sind.

2. Der Mieter kann erwarten, dass in den Wohnräumen nicht dauerhaft ein unangenehmer, muffiger Geruch herrscht, der bei objektivierender Betrachtung das Wohlbefinden beeinträchtigt.

3. Eine Renovierungsklausel greift nicht für solche nachteiligen dekorativen Zustände ein, die in keinem Zusammenhang mit dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache stehen und auch sonst nicht der Verantwortung des Mieters zuzuordnen sind.

4. Zwar ist bei optischen Mängeln nicht ohne Weiteres von der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle auszugehen, weil die äußere Erscheinung der Mietsache in der Regel deren vertragsmäßigen Gebrauch kaum beeinträchtigt. Bei der rechtlichen Beurteilung dürfen die Umstände des Einzelfalles indes nicht unberücksichtigt bleiben.

5. Insoweit ist hier zu berücksichtigen, dass es sich um eine Wohnung im gehobenen Preissegment handelt, bei der der Mieter berechtigterweise hohe Ansprüche an den dekorativen Gesamtzustand stellen darf. Des Weiteren wird der optische Mangel hier begleitet von einem unangenehmen Geruch, der nicht nur die Repräsentativität der Wohnung beeinträchtigt, sondern auch den tatsächlichen Gebrauch des betroffenen Zimmers selbst.

6. In seinem solchen Fall ist eine Minderung der Bruttomonatsmiete um 5% angemessen.

7. Liegt die Mangelanzeige mehr als fünf Jahre zurück und ist keine Instandsetzung erfolgt, so ist das zusätzliche Leistungsverweigerungsrecht rückwirkend entfallen.

8. Mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.

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IMRRS 2022, 0357

AG Hamburg, Urteil vom 23.03.2021 - 43b C 168/20

Für eine fristlose Kündigung ist es ausreichend, dass der Mieter die Wohnung als Lagerort für die Drogenvorräte nutzt. Es kommt nicht darauf an, ob er in der Wohnung Drogenkäufer oder -lieferanten empfangen hat.

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IMRRS 2022, 0347

LG Gera, Urteil vom 22.01.2021 - 1 S 95/20

Das Mietverhältnis ist aufgrund der fristlosen Kündigung zu Recht beendet worden. Der Mieter hat unstreitig seit Februar 2018 keine Mietzinszahlungen mehr an den Vermieter geleistet.

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IMRRS 2022, 0343

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 19.01.2021 - 410c C 3/19

Der Vertrag über die Durchführung einer Hochzeit beinhaltet dienstvertragliche (Bedienung der Gäste), kaufvertragliche (Kauf von Getränken und Speisen) und insbesondere auch mietvertragliche Elemente (Überlassung der Räumlichkeiten und des Innenhofs). Bei dem Vertrag handelt es sich damit um einen sogenannten atypischen gemischten Vertrag, bei dem nach dem Schwerpunkt des Vertrages die mietrechtlichen Vorschriften über die Beendigung des Vertrags durch Kündigung anzuwenden sind.

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IMRRS 2022, 0338

LG Mannheim, Urteil vom 11.01.2021 - 24 O 49/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0316

AG Lichtenberg, Urteil vom 05.11.2021 - 10 C 53/21

1. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin vom 28.04.2015, die zum 01.06.2015 in Kraft trat, ist wirksam.

2. Die Verordnungsbegründung ist in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 01.06.2015 veröffentlicht worden, indem sie als Drucksache auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses veröffentlicht wurde.

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IMRRS 2022, 0310

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2021 - 39 O 238/21

1. Da Sanitätshäuser nie von einer Schließung aufgrund der Corona-Pandemie betroffen waren, können diese regelmäßig keine Vertragsanpassung oder gar Kündigung des Vertrags verlangen.

2. Wegen Umsatzeinbußen kommt eine Vertragsanpassung allenfalls in Betracht, wenn sie existenzbedrohende Konsequenzen für den Mieter haben.

3. Nur weil sich der Vermieter weigert, Verhandlungen über eine Vertragsanpassung aufzunehmen, steht dem Mieter kein Rücktritts- oder Kündigungsrecht zu. Im Zweifel muss der Mieter die Vertragsanpassung gerichtlich durchsetzen.

4. Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht inkl. einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß hiergegen ist grundsätzlich nicht als eine i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten.

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IMRRS 2022, 0321

LG Bielefeld, Urteil vom 24.02.2021 - 3 O 365/20

Erfüllt sich die Gewinnverteilung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstands nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 - II ZR 189/09, IMRRS 2010, 2332)

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IMRRS 2022, 0319

AG Hamburg, Urteil vom 21.05.2021 - 49 C 564/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0317

KG, Beschluss vom 21.12.2021 - 8 W 28/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0286

LG Freiburg, Urteil vom 01.07.2021 - 3 S 89/20

Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.*)

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IMRRS 2022, 0287

LG Itzehoe, Beschluss vom 12.02.2021 - 9 S 39/20

Trägt der Vermieter für den von ihm geltend gemachten Eigenbedarf die Beweislast, so müssen letzte Zweifel zu seinen Lasten gehen.

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IMRRS 2022, 0283

LG Köln, Urteil vom 20.12.2021 - 19 O 106/19

Nach dem in § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO normierten Grundsatz der freien richterlichen Beweiswürdigung ist ein Beweis dann erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Die danach erforderliche Überzeugung des Richters gebietet keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, es reicht vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit aus, der Zweifeln Schweigen gebietet.

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IMRRS 2022, 0282

AG Köln, Urteil vom 10.01.2022 - 142 C 195/21

Eine „gewillkürte Pauschalreise“ ist nach dem neuen Reiserecht ebenso wenig zulässig wie eine analoge Anwendung des Reisevertragsrechts auf Einzelleistungen, die bei einem Reiseveranstalter gebucht worden sind.

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IMRRS 2022, 0277

OLG München, Beschluss vom 27.09.2021 - 34 Wx 253/21

1. Die Erklärung des Ausschlusses der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft oder zumindest neutral.*)

2. Wird in einem Grundstücksüberlassungsvertrag die Eintragung eines solchen Ausschlusses für einen geschäftsunfähigen Minderjährigen durch einen sorgeberechtigten Elternteil bewilligt, der wie der Minderjährige einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück erhält, ist die Bewilligung wegen des Vorliegens eines unerlaubten Insichgeschäfts unwirksam.*)

3. Dies hindert, wenn ein innerer Zusammenhang mit der Grundstücksüberlassung besteht, auch die Eintragung der Auflassung.*)

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IMRRS 2022, 0272

BGH, Urteil vom 16.02.2022 - XII ZR 17/21

1. Zur Geltendmachung der Gewerberaummiete durch den Vermieter und des Einwands der Störung der Geschäftsgrundlage durch den Mieter im Urkundenprozess.*)

2. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 65).*)

3. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).*)

4. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).*)

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IMRRS 2022, 0243

OLG Dresden, Urteil vom 12.01.2022 - 5 U 1630/21

1. Für die Auslegung des Umfangs einer kundgegebenen Innenvollmacht, welche dem Kundgebungsempfänger nicht im Original vorgelegt wird, kommt es auf die Sicht eines objektiven Empfängers an dessen Stelle an, es dürfen also nur solche Umstände herangezogen werden, die dem Kundgebungsempfänger bekannt waren.*)

2. Vertragspartner sind zum einen verpflichtet, an der Erreichung und Verwirklichung von Ziel und Zweck des Vertrags mitzuwirken und sich, soweit sich dies mit den eigenen Interessen vernünftigerweise vereinbaren lässt, gegenseitig zu unterstützen. Sie haben zum anderen alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden oder beeinträchtigen könnte (sog. Leistungstreuepflicht).*)

3. Vereinbaren die Vertragspartner, dass ein Vertragspartner den Vertrag durch eine Option, also eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung verlängern kann, so gehört es zur Leistungstreuepflicht desjenigen Vertragspartners, welcher der potenzielle Erklärungsempfänger ist, alles zu unterlassen, was den Zugang der Optionsausübungserklärung bei ihm gefährden oder beeinträchtigen könnte. Muss also der Vertragspartner mit dem Eingang einer entsprechenden Willenserklärung rechnen und verhindert oder verzögert er dennoch deren Zugang bei sich, muss er sich wegen Verstoßes gegen die Leistungstreuepflicht so behandeln lassen, als wenn die Erklärung rechtzeitig zugegangen ist, wenn der Gegner alles Nötige und Zumutbare getan hat, um den Zugang zu bewirken.*)

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IMRRS 2022, 0240

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.01.2022 - 3 U 25/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0235

AG Köln, Urteil vom 10.02.2022 - 221 C 248/21

Keine Vertragsanpassung gem. § 313 BGB bei einem gewerblichen Mietvertrag, wenn der Mieter bereits vor der Corona-Pandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt hat.*)

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IMRRS 2022, 0233

BGH, Urteil vom 02.02.2022 - XII ZR 46/21

Ein Tennisspieler kann eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht gedeckte Beschädigung der Tennishalle, in der er einen Tennisplatz gemietet hat, auch dann zu vertreten haben, wenn ihm kein Verstoß gegen die Tennisregeln der International Tennis Federation (ITF) angelastet werden kann (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17, IMR 2018, 372 = NJW-RR 2018, 1103).*)

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IMRRS 2022, 0174

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.01.2022 - 3 U 110/20

1. Wird eine Klausel für einen konkreten Einzelvertrag vorformuliert, kann von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch bei späterer nochmaliger Verwendung nicht gesprochen werden.

2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so kann diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommen.

3. Ist die Ausstattung des Mietobjekts für die Parteien von wesentlicher Bedeutung, so liegt bei deren Fehlen im Vertrag ein Verstoß gegen die Schriftform vor.

4. Auch wenn ein potenzieller Erwerber allein aufgrund der vertraglichen Vereinbarung den Umfang der auf ihn zukommenden Verpflichtung zur Herstellung der baulichen Eignung für den Vertragszweck nicht erkennen kann, liegt ein Verstoß gegen die Schriftform vor. Die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Bauakten durch den potenziellen Erwerber ersetzt die Schriftform nicht.

5. Die einjährige Frist des § 550 Satz 2 BGB beginnt mit der Überlassung der Mietsache. Kommt es nicht zu einer Übergabe des Mietobjekts, beginnt die Frist mit dem vereinbarten Übergabetermin.

6. Ist im Mietvertrag eine Pauschale für Instandhaltung und Verwaltung vereinbart, kann diese nicht gefordert werden, wenn es nicht zur Übergabe des Mietobjekts kommt.

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IMRRS 2022, 0172

LG Berlin, Urteil vom 19.01.2022 - 66 S 3/21

1. Bei Vereinbarung einer Miete, die erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (hier mehr als 200%) ist grundsätzlich die deliktsrechtliche Haftungsgrundlage gem. § 823 Abs. 2, § 556d ff. BGB erfüllt. Etwas anderes gilt erst, wenn der Vermieter konkrete Umstände vorträgt und beweist, die den gewählten Vertragsinhalt ausnahmsweise nicht als Folge eines zumindest fahrlässig begangenen Rechtsverstoßes erscheinen lassen.

2. Haftet der Vermieter für einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse nach den §§ 823 Abs. 2, 556d ff. BGB, ist ein im Mietvertrag vorgesehenes Abtretungsverbot unwirksam, weil es dafür an einem schützenswerten Interesse des Vermieters fehlt. Der Mieter ist nicht gehindert, einen Rechtsdienstleister einzuschalten und diesem auch Ansprüche zur Durchsetzung gegen den Vermieter abzutreten.

3. Die Haftung auf Schadensersatz nach einem schuldhaften Verstoß gegen die Mietpreisbremse schließt Rechtsverfolgungskosten auch dann ein, wenn diese durch die Einschaltung eines Rechtsdienstleisters ausgelöst werden, der eine andere Vergütung beanspruchen kann, als sie ein eingeschalteter Rechtsanwalt abrechnen könnte. Die Vermeidung einer insgesamt höheren Kostenlast, als sie bei ausschließlich anwaltlicher Vertretung des Mieters entstünde, kann vom Vermieter selbst gesteuert werden und ist sein eigenes Risiko.

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IMRRS 2022, 0146

OLG Dresden, Urteil vom 24.11.2021 - 5 U 1337/21

1. Sind mehrere natürliche oder juristische Personen Vermieter, kann die Kündigung grundsätzlich wirksam nur von allen Vermietern gemeinsam erklärt werden.

2. Eine Willenserklärung kann nur dann mit ihrer Abgabe gegenüber einem Empfangsboten oder Vertreter als zugleich einer anderen Person zugegangen angesehen werden, wenn sie auch an diese andere Person gerichtet ist.

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IMRRS 2022, 0155

AG Hamburg, Beschluss vom 17.09.2021 - 40b C 42/21

1. Die Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist allgemein auf die Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, nicht aber auf die Ausführung spezifischer, vom Mieter gewünschter Arbeiten gerichtet.

2. Kann eine im Mietvertrag nicht explizit genannte Terrasse nur über eine Tür der Mietwohnung betreten werden, spricht dies für eine Mitvermietung dieser Terrasse, ebenso, dass der Vermieter die Nutzung durch den Mieter jahrelang unbeanstandet duldet.

3. Dies gilt erst recht, wenn sich der Vermieter in einem früheren Mieterhöhungsverlangen auf diese Terrasse als wohnwerterhöhend berufen hat und er den Mieter darauf hinweist, dass dieser für die Pflege der Terrasse verantwortlich sei.

4. In Ermangelung vertraglicher Regelungen zum geschuldeten Zustand der Terrasse richtet sich die Verpflichtung der Vermieters allgemein darauf, die Terrasse in einem solchen Zustand zu erhalten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ohne wesentliche Störungen oder Gefährdungen erlaubt. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Terrasse gehört es insbesondere, diese gefahrlos begehen zu können sowie dort Gartenmöbel aufstellen und diese bestimmungsgemäß nutzen zu können.

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IMRRS 2022, 0154

OLG Celle, Beschluss vom 20.09.2021 - 2 U 71/21

1. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses keine Anwendung.

2. Soweit es den Konkurrenzschutz von Mietern in einem Einkaufszentrum betrifft, ist mit Rücksicht auf die grundsätzlich belebende Wirkung von Konkurrenz von vorneherein Zurückhaltung bei der Gewährung von Konkurrenzschutz geboten.

3. Geht das Betriebskonzept eines Einkaufszentrums eindeutig dahin, eine möglichst breite Palette unterschiedlicher Anbieter auch auf demselben Marktsegment anzubieten, so muss es der Mieter in einem solchen Einkaufszentrum grundsätzlich hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt.

4. Es gehört zum typischen Erscheinungsbild größerer Einkaufszentren, dass dort mehrere Bekleidungsläden um die gleiche Kundengruppe werben.

5. Ob von einem großen oder kleinen Einkaufszentrum gesprochen werden kann, ist nicht eine Frage der Flächengröße, sondern bestimmt sich nach der Anzahl der Geschäfte.

6. Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie begründen keinen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag. Bei Vorliegen der Voraussetzungen kommt allenfalls ein Anspruch auf Vertragsanpassung (Reduzierung der Miete) in Betracht.

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IMRRS 2022, 0015

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.11.2021 - 3 U 26/21

Der Mieter darf erwarten, dass während der Heizperiode in den als Arztpraxis vermieteten Räumen eine Mindesttemperatur von 20°C erreicht wird.

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