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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2019, 0273

LG Hamburg, Urteil vom 25.01.2019 - 307 S 75/17

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0266

LG Berlin, Urteil vom 19.12.2018 - 66 S 29/18

1. Maßstab für die Auslegung der Kriterien einer "angemessenen" Mieterhöhung für die "Zumutbarkeit" der Erteilung einer Untermieterlaubnis ist stets der betroffene Hauptmietvertrag; die Gewährung eines Zuschlages kann erforderlich erscheinen, wenn das Austauschverhältnis durch Aufnahme eines Untermieters unzumutbar verschoben wird.

2. Die Kammer folgt ausdrücklich nicht der Entscheidung der Zivilkammer 18 des LG Berlin (Beschluss vom 07.07.2016 - 18 T 65/16, IMRRS 2017, 0804), wonach ein Anteil von 20% des Untermietzinses anzusetzen ist. Einzelfallabhängig erscheint stattdessen ein pauschaler Zuschlag für erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken des Vermieters von zwischen 5 Euro und 30 Euro pro aufzunehmender Person und Monat sachgerecht. Erheblich höhere Zuschläge kommen bei konkret drohenden Vermögensnachteilen in Betracht und auch dann, wenn untermietbedingte höhere Betriebskosten nicht weitergegeben werden können.

3. Prozessual ist die berechtigte Abhängigmachung der Untermieterlaubnis von einer erhöhten Miete dadurch aufzulösen, dass das Gericht einen Hinweis auf einen angemessenen Untermietzuschlag erteilt, dem der Mieter zustimmen muss, will er nicht Klageabweisung riskieren.

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IMRRS 2019, 0272

VerfG Brandenburg, Beschluss vom 18.01.2019 - VfGBbg 54/18

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0237

OLG Frankfurt, Urteil vom 05.12.2018 - 4 U 17/18

Die Vereinbarung einer Vorleistung des Mieters, die der Finanzierung der Herstellung oder Instandsetzung des angemieteten Gebäudes dient (Baukostenzuschuss) und dadurch zu einer Erhöhung des Werts des Mietobjektes führt, ist in der Insolvenz des Vermieters als Vorausverfügung über die Mieten über den Zeitraum von § 110 Abs. 1 InsO hinaus wirksam, wenn die Werterhöhung der Masse zugutekommt.

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IMRRS 2019, 0058

KG, Urteil vom 10.12.2018 - 8 U 55/18

1. Sind auf dem Mietobjekt vom Vormieter errichtete Baulichkeiten vorhanden, die nicht mitvermietet worden sind und die der Mieter vom Voreigentümer nicht "übernommen" hat, besteht aus § 546 BGB kein Rückbauanspruch bei Beendigung des Mietvertrags.

2. Eine Formularklausel, die vorsieht, dass der Mieter alle vorhandenen Baulichkeiten auf Verlangen des Vermieters bei Vertragsende zu beseitigen hat, benachteiligt den Mieter i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen.

3. Soll in einem Formularvertrag eine Übereignung von Baulichkeiten auf den Mieter erfolgen, muss dieses hinreichend transparent geschehen. Dies ist bei einer bloßen Eigentumsfiktion nicht der Fall.

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IMRRS 2019, 0264

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.01.2019 - 4 U 39/17

1. Zwar kommt ein Ausgleich nach den Vorschriften über die bürgerlich-rechtliche Gesellschaft in Betracht, wenn die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten einen entsprechenden Gesellschaftsvertrag geschlossen haben. Erforderlich ist aber, dass die Parteien damit Vermögen bilden wollten, dass ihnen gemeinsam zusteht. Dass sie beide Einnahmen aus der gegründeten WG ziehen wollten, genügt nicht.

2. Trägt die Klägerin vor, dass die Leistung mit Rechtsgrund erfolgt ist, kommt ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB auch dann nicht in Betracht, wenn es sich um eine sog. unbenannte Zuwendung unter nichtehelichen Lebenspartnern handelt.

3. Für einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB (Zweckverfehlungskondiktion) muss die Klägerin die verfehlte Zweckabrede beweisen. An einer solchen fehlt es bei einem Strohmanngeschäft.

4. Die Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft stellt dann keinen Wegfall der Geschäftsgrundlage dar, wenn das Geschäft von der Lebensgemeinschaft nicht abhängig war.

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IMRRS 2019, 0263

OLG Köln, Urteil vom 29.01.2019 - 22 U 30/17

1. Ist in dem Mietvertrag über Ladenflächen in einem Einkaufszentrum ein Kündigungsrecht des Mieters bei einem Leerstand von 30% der Handelsflächen eingeräumt, ist der Mieter für das Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsrechts darlegungs- und beweispflichtig, wobei der Vermieter zumindest für die Flächengröße der gesamten und der einzelnen anderweitig vermieteten Handelsflächen sekundär darlegungspflichtig ist.

2. Die Schriftform des Mietvertrags wird gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichender Weise aus der Vertragsurkunde ergeben. Dies ist auch dann der Fall, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mietvertrag mit der "Übergabe/Übernahme" beginnen soll.

3. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Laufzeit des Vertrags, die bestimmt, dass die 10-jährige Befristung des Mietvertrags mit der Übergabe beginnt, handelt es sich um eine selbstständige Regelung mit einem eigenen Regelungsinhalt, die auch dann wirksam bleibt, wenn der Mietvertrag weitere unwirksame Klauseln mit Regelungen zu der Frage enthält, zu welchem Zeitpunkt die Übergabe erfolgen soll und ob dem Mieter ein Anspruch auf einen bestimmten Termin bzw. bei einer Verzögerung der Übergabe Ansprüche/Rechte zustehen sollen.

IMRRS 2019, 0259

BGH, Urteil vom 13.02.2019 - VIII ZR 245/17

Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels - hier Dresdner Mietspiegel 2015.*)

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IMRRS 2019, 0220

AG Neubrandenburg, Urteil vom 21.09.2018 - 102 C 22/18

Die Kosten für den Wachschutz können auf den Wohnraummieter nicht umgelegt werden.

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IMRRS 2019, 0232

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 18.12.2018 - 210 C 456/18

1. Zu den formalen Anforderungen an eine schriftliche Ankündigung von Modernisierungsarbeiten.

2. Alleine der Umstand, dass dem Mieter von Mitarbeitern der ausführenden Firma alles mündlich erklärt worden ist, entbindet den Vermieter nicht, die entsprechende Ankündigung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form durchzuführen.

3. Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter Nachtspeicheröfen installiert und diese nach Mietende in das Eigentum des Vermieters fallen, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen bzgl. moderner Heizungsanlagen, sofern die Nachtspeicheröfen nicht gemeingefährlich sind.

4. Dauert das Mietverhältnis nur noch wenige Monate, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen während der noch laufenden Mietzeit.

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IMRRS 2019, 0245

BGH, Urteil vom 30.01.2019 - XII ZR 46/18

1. Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.*)

2. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15.10.2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280).*)

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IMRRS 2019, 0244

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.12.2018 - 224 C 297/18

1. Ein Ausfall der Gastherme in der Zeit von Januar bis März rechtfertigt eine Minderung der Miete um 50%.

2. Der Mieter kann sich nicht auf die Minderung berufen, wenn der Mangel bzw. die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist, etwa wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert.

3. Die Tatsache, dass die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser gemäß dem Vorschlag des Vermieters zunächst provisorisch ermöglicht werden soll, bis eine dauerhafte Lösung für das Problem gefunden würde, berechtigt den Mieter nicht, die vorgeschlagenen Maßnahmen abzulehnen.

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IMRRS 2019, 0230

LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 - 67 S 309/18

1. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine "Nachbarschaftsvereinbarung" geschlossen hat, die den Dritten gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz wegen der baubedingten Beeinträchtigungen verpflichtet.*)

2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.*)

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IMRRS 2019, 0227

AG Hanau, Urteil vom 22.02.2019 - 32 C 167/18

Die Regelung des § 174 BGB ist auf das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB direkt anwendbar.*)

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IMRRS 2019, 0224

VerfGH Berlin, Beschluss vom 19.12.2018 - VerfGH 122/16

Die Rechtsansicht, wonach die Voraussetzungen, unter denen ein einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden kann, höchstrichterlich geklärt seien, überschreitet die Grenze zur Willkür nicht.*)

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IMRRS 2019, 0222

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 O 109/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0214

BGH, Beschluss vom 23.01.2019 - XII ZR 95/17

1. Beruft sich ein Nutzungsberechtigter gegenüber einer Kündigung auf Schutzregeln, die das Kündigungsrecht einschränken und ihm ein Recht zur Fortsetzung der Nutzung geben, so dauert die streitige Zeit im Sinne des § 8 ZPO vom Tag der Erhebung der Räumungsklage bis zu dem Zeitpunkt, den derjenige, der sich auf ein Nutzungsrecht beruft, als den für ihn günstigsten Beendigungszeitpunkt des Nutzungsvertrags in Anspruch nimmt.

2. Nur wenn der Beendigungszeitpunkt ungewiss ist oder sich die streitige Zeit nicht ermitteln lässt, ist § 9 ZPO für die Bemessung der Beschwer entsprechend anwendbar und der dreieinhalbfache Wert des einjährigen Entgelts anzusetzen.

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IMRRS 2019, 0221

LG Lübeck, Beschluss vom 04.02.2019 - 14 T 5/19

1. Wird in einem Innenraum der für Formaldehyd geltende Grenzwert von 0,1 mg/m³ überschritten, so liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor.

2. Weitergehende Ansprüche, etwa Schadensersatz, setzen jedoch ein Verschulden des Vermieters, hier also positive Kenntnis bzw. jedenfalls fahrlässige Unkenntnis von den bestehenden Raumluftkontaminationen, voraus.

3. Die Verwendung schadstoffbelasteter Baustoffe für eine Wohnraumsanierung ist für sich genommen nicht geeignet, ein Verschulden des Vermieters zu begründen.

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IMRRS 2019, 0212

BGH, Urteil vom 06.02.2019 - VIII ZR 54/18

Zu den Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens bei der sog. Saldoklage (im Anschluss an BGH, IMR 2018, 262; IMR 2018, 264, und IMR 2019, 127).*)

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IMRRS 2019, 0210

BFH, Urteil vom 10.10.2018 - IX R 30/17

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht auf der Grundlage statistischer Annahmen mit der sog. EOP-Methode bestimmt werden (Anschluss an BGH-Rechtsprechung).*)

2. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, z. B. einen erfahrenen Makler, beurteilen lassen, welchen Miet- oder Pachtzins er für angemessen hält.*)

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IMRRS 2019, 0092

AG Neukölln, Urteil vom 19.04.2018 - 6 C 432/17

1. Art. 6 GG betrifft nur das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Ein Untermieter kann sich gegenüber dem (Haupt-)Vermieter nicht auf Art. 6 GG berufen, da zwischen ihnen keinerlei vertragliche Beziehungen vorliegen.

2. Das Gesetz sieht keinen Anspruch des Untermieters gegen den (Haupt-)Vermieter auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an weitere Personen vor, da zwischen diesen kein Vertragsverhältnis besteht.

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IMRRS 2019, 0072

AG Dresden, Urteil vom 04.01.2019 - 140 C 1593/18

Auch bei extrem niedrigen Heizkostenverbräuchen hat der Vermieter kein Recht, die Heizkörper des Mieters regelmäßig zu besichtigen oder Datenlogger in der Wohnung zu installieren.

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IMRRS 2019, 0203

LG Essen, Urteil vom 30.01.2019 - 12 O 62/18

1. Wohnungsmieter müssen keine Kameras im Hausflur dulden.

2. Das gilt auch für Kameraattrappen.

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IMRRS 2019, 0200

KG, Urteil vom 04.02.2019 - 8 U 109/17

1. Im Falle des Todes einer Partei kann in der vorbehaltlosen Verhandlung zur Sache trotz Kenntnis der Voraussetzungen gemäß §§ 239, 246 ZPO ein Verzicht auf die Aussetzung des Verfahrens liegen.*)

2. Für die Stellung als Mietvertragspartei ist entscheidend, wer als Mieter im Vertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Unterschrift der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist. Daraus folgt nicht zwingend, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft geschlossen hat (vgl. Senatsurteil vom 18.04.2002 - 8 U 33/01, Grundeigentum 2002, 857).*)

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IMRRS 2019, 0187

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.08.2018 - 4 U 106/15

1. Ebenso wie beim Bezug von Fernwärme bedarf es bei der Versorgung des Mietobjekts mittels Wärmecontracting für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht der Angabe der vom Wärmelieferanten bezogenen Gasmenge und schon gar nicht des von dem Wärmecontractor seinem Gaslieferanten gezahlten Gaspreises.

2. Der Vermieterin ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzuwerfen, wenn nicht erforderliche und unangemessene Kosten dadurch verursacht werden, dass in Wärmelieferungsverträgen mit dem Wärmecontractor überhöhte (Anfangs) Grundkosten vereinbart werden und in geschlossenen Änderungsverträgen sich auf nochmalige Erhöhungen der Grundkosten eingelassen wird, ohne dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und die hohen Grundpreise für die Wärmelieferungen durch günstige Arbeitspreise kompensiert werden.

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IMRRS 2019, 0176

AG Lörrach, Beschluss vom 22.10.2018 - 2 M 1587/18

Die Pfändung von Miete darf das Gericht nur auf Antrag des Schuldners auf die Nettokaltmiete beschränken.

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IMRRS 2019, 0167

LG Limburg, Urteil vom 27.04.2018 - 1 O 303/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0161

AG München, Urteil vom 06.04.2018 - 411 C 19356/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0098

LG Köln, Urteil vom 06.12.2018 - 1 S 297/17

1. Die nachträgliche Genehmigung einer Zahlung an einen Nichtberechtigten kann auch durch schlüssiges Handeln erfolgen.

2. Dies ist abzunehmen, wenn der Berechtigte den Nichtberechtigten auf Herausgabe des an diesen Geleisteten verklagt.

3. Entsprechendes muss gelten, wenn der Berechtigte von dem Nichtberechtigten außergerichtlich die Herausgabe des Geleisteten verlangt.

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IMRRS 2019, 0170

LG Berlin, Urteil vom 29.01.2019 - 67 S 9/18

1. Zwar lässt ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens die Wirksamkeit der Kündigung unberührt; es ist allerdings rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolgt.

2. Ein zur Anwendung des § 242 BGB führender Wegfall des Kündigungsgrunds ist auch dann gegeben, wenn ein zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs hinreichend verdichteter Nutzungswunsch des Vermieters bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen wird.

3. Ein hinreichend verdichteter Nutzungswunsch ist nur zu bejahen, wenn ein konkretes Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Eigennutzung der Mietsache vorliegt und dieses in einem absehbaren und zeitlich engen Zusammenhang mit der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses steht.

4. Daran jedoch fehlt es, wenn die weitere private und berufliche Zukunft des Vermieters aufgrund eines schweren Unfalls und der damit im Zusammenhang stehenden physischen und psychischen Folgebeeinträchtigungen bis weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus auf unabsehbare Zeit ungewiss geworden ist.

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IMRRS 2019, 0158

AG Offenbach, Urteil vom 30.01.2019 - 300 C 128/18

1. Die Aufnahme von Altforderungen in die Betriebskostenabrechnung ist ein materieller Fehler.

2. Die Kosten einer unwirtschaftlichen Heizungsanlage sind ungekürzt in die Betriebskostenabrechnung einzustellen.

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IMRRS 2019, 0025

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2018 - 65 S 105/18

1. Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der Härte ist der des Zugangs der Modernisierungsmieterhöhung.

2. Die Bestimmung der (wirtschaftlichen) Belastungsgrenze ist im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen.

3. Dem Mieter muss nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten.

4. Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass eben diese Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind, ohne dass etwa erst mit Unterschreiten des steuerlichen Existenzminimums die Grenze für die Zumutbarkeit der Mieterhöhung erreicht würde.

5. Der Mieter ist nicht verpflichtet, zur Verbesserung seiner Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unterzuvermieten.

6. Auch die Altersvorsorge ist hier nicht als einzusetzendes Vermögen zu berücksichtigen.

7. Die mieterschützenden Regelungen im Modernisierungsrecht wollen und müssen den vertragstreuen Mieter mit Blick auf seinen aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandsschutz vor einem "Hinausmodernisieren" schützen.

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IMRRS 2019, 0153

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 173/17

1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist - ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, IMR 2018, 317) - auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.*)

2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr. BGH, IMR 2009, 371; IMR 2010, 123) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.*)

IMRRS 2019, 0150

BGH, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 113/17

Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.*)

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IMRRS 2019, 0117

AG Dresden, Urteil vom 14.12.2018 - 141 C 3504/18

1. Ein Mieter kann auch dann fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zahlungsunpünktlichkeit sich auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen bezieht.

2. Es bedarf allerdings einer vorherigen Abmahnung.

3. Setzt der Mieter das abgemahnt Verhalten ungerührt fort, so kann eine fristlose Kündigungserklärung bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende Erstzahlungstermin nicht eingehalten wird.

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IMRRS 2019, 0142

OLG München, Beschluss vom 22.01.2019 - 32 W 1907/18

1. Hat das Landgericht als Berufungsgericht die Streitwertfestsetzung bereits geprüft und abgeändert, ist eine weitere Beschwerde nur zulässig, wenn das Landgericht die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Eine Räumungsklage zu einem beestimmten Datum und der Hilfsantrag auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zu diesem Datum endet und der Mieter keine Fortsetzung verlangen kann, sind denselben Gegenstand betreffende Ansprüche, sodass nur der Wert des höheren Anspruchs maßgebend ist.

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IMRRS 2019, 0143

BGH, Beschluss vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.*)

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IMRRS 2019, 0091

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018 - 26 O 66/18

Wird auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben, so ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, da die Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden kann.

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IMRRS 2019, 0137

AG Pforzheim, Urteil vom 18.01.2019 - 4 C 318/18

Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist ein Vermieter nicht mehr verpflichtet, den Wegfall des Eigenbedarfs dem Mieter mitzuteilen. Schadensersatzansprüche des Mieters bestehen dann nicht.

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IMRRS 2018, 1205

LG Düsseldorf, Urteil vom 27.09.2018 - 14e O 72/16

1. Der entgeltliche Hausverwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag.

2. Vermeintliche Zimmer oder Wohnungen, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht vermietet werden dürfen, sind bei der Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen, d. h. sie können nicht als Leerstand auf den Vermieter umgelegt werden.

3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber seinem Hausverwalter betreffend fehlerhaft erstellte Nebenkostenabrechnungen entsteht in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Nachforderungen gegenüber den Mietern nicht mehr geltend machen kann, mithin nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB.

4. Der Vermieter hat - auch als juristischer Laie - die Pflicht, die Nebenkostenabrechnungen der Hausverwaltung - notfalls mit professionellem Rat - auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen.

5. Der Verwalter ist dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn eine Mieterhöhung deshalb verspätet erfolgt, weil der Verwalter nicht in der Lage war, eine korrekte Mieterhöhung zu erstellen.

6. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt vor, wenn dem Eigentümer unter Beachtung aller Umstände nach Treue und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere wenn durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist.

7. Eine derartige, die außerordentliche Kündigung rechtfertigende Zerstörung des Vertrauensverhältnisses ist anzunehmen, wenn der Verwalter nach einer - aus seiner Sicht unwirksamen - vorherigen fristlosen Kündigung sich eigenmächtig die gesamte Verwaltervergütung bis zum ordentlichen Ende des Verwaltervertrags im Voraus auf sein eigenes Konto überweist, obwohl lediglich eine monatliche Zahlung der Vergütung geschuldet ist.

8. Beruht der Kündigungsgrund - wie vorliegend - auf einer Störung im Vertrauensbereich, bedarf es einer vorherigen Abmahnung nur dann, wenn der Verwalter die Verbotswidrigkeit kennt, aber Grund zur Annahme haben durfte, der Vermieter würde das Fehlverhalten nicht als wichtigen Kündigungsgrund werten (hier zu verneinen).

9. Bei Dauerschuldverhältnissen ist bei Störungen im Leistungsbereich unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes in der Regel eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung auszusprechen, es sei denn, die Verletzungen sind derart erheblich, dass der Dienstleistende erkennen musste, dass sie das Dienstleistungsverhältnis gefährden.

IMRRS 2019, 0131

BGH, Urteil vom 19.12.2018 - XII ZR 5/18

Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.*)

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IMRRS 2019, 0101

AG München, Urteil vom 03.01.2019 - 472 C 20873/18

1. Bei der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BGB eingeräumten Heilungsmöglichkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung handelt es sich um eine Heilungsmöglichkeit, die weder direkt noch analog auf eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung angewendet werden kann.

2. Bei der Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle i.S.v. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 2 BGB handelt es sich um eine Erklärung zivilrechtlicher Natur, die dogmatisch als Schuldmitübernahme einzuordnen ist. Aufgrund einer solchen Verpflichtung bleibt der Mieter weiterhin zur Zahlung verpflichtet, der Vermieter erwirbt jedoch einen zusätzlichen Anspruch gegen den liquiden Träger Sozialhilfe, so dass Mieter und Träger der Sozialhilfe als Gesamtschuldner haften.

3. Die Übernahmeerklärung bedarf keiner besonderen Form und ist deshalb auch mündlich oder per Telefax möglich.

4. Eine Übernahmeerklärung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist auch dann wirksam, wenn sie lediglich zur Abwendung der fristlosen Kündigung führt, jedoch die zugleich erklärte ordentliche Kündigung weiterhin wirksam bleibt.

5. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter aufgrund der Übernahmeerklärung die vollständige rückständige Miete vom Träger der Sozialhilfe einzieht und sodann dennoch die Räumung aufgrund der weiterhin wirksamen ordentlichen Kündigung betreibt.

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IMRRS 2019, 0116

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 31/18

1. Die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung ist nicht ohne Weiteres unbegründet, wenn der Vermieter einen Gegenanspruch behauptet; dieser Anspruch wird vielmehr inzidenter als Voraussetzung des Kautionsrückzahlungsanspruchs geprüft (entgegen AG Dortmund, IMR 2018, 191).*)

2. Der Mietkaution kommt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nur eine Sicherungsfunktion und nicht eine Befriedigungsfunktion zu; (nur) der Vermieter kann allerdings im Prozess die Aufrechnung erklären.*)

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IMRRS 2019, 0265

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 28/18

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.*)

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IMRRS 2019, 0111

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 - 2 T 27/18

Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus.*)

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IMRRS 2019, 0108

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2019 - 67 S 277/18

1. Bei einer Mietermehrheit ist die Rüge der Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn sie von oder für alle Mieter erhoben wurde.*)

2. Für die Abgrenzung zwischen umfassender Rechtsberatungs- und bloßer Inkassotätigkeit kommt es darauf an, ob die - den Rechtsanwälten eigentümliche - Aufgabe, umfassenden rechtlichen Beistand zu leisten, so im Hintergrund steht, dass es gerechtfertigt ist, das übertragene Mandat als bloße Inkassotätigkeit zu werten (Anschluss BGH, Beschluss vom 09.06.2008 - AnwSt (R) 5/05, IBRRS 2008, 3351).*)

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IMRRS 2019, 0102

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.01.2019 - 47 C 128/17

1. Ein Vorenthalten der Mietsache kann zwar auch bei einer unvollständigen Räumung anzusehen sein, wenn diese mietvertraglich nicht gestattet ist, doch ist im Einzelfall zu entscheiden, ob das Zurücklassen einzelner Gegenstände eine Nichterfüllung der Räumungspflicht darstellt.

2. Durch das Zurücklassen von Kartons in der gemeinsamen Büroküche wird weder die Nutzbarkeit der Büroräume im Ganzen noch deren Vermietbarkeit mehr als unerheblich beeinträchtigt.

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IMRRS 2019, 0087

BGH, Urteil vom 19.12.2018 - VIII ZR 254/17

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.*)

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IMRRS 2019, 0023

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018 - 65 S 121/18

1. Eine Verwertungskündigung setzt voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem inne wohnenden materiellen Werts gehindert ist.

2. Eine Kündigung wegen des Fehlens eines zweiten Rettungswegs ist nicht auf eine wirtschaftliche Verwertung, sondern das Gegenteil gerichtet, nämlich Leerstand.

3. Eine Pflichtverletzung des Vermieters ist gänzlich ungeeignet, ein berechtigtes Interesse des vertragsuntreuen Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu einem vertragstreuen (Wohnraum-)Mieter zu begründen.

4. Nur weil der Vermieter fürchtet, die Baubehörde könne irgendwann eine Nutzungsuntersagung aussprechen, rechtfertigt dies noch keine Kündigung; es handelt sich vielmehr um eine unzulässige Vorratskündigung.

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IMRRS 2019, 0076

LG Berlin, Urteil vom 28.03.2018 - 65 S 245/17

Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung - dem 3. Werktag des Monats - weiß ein Mieter regelmäßig nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt für den er die Miete im Voraus zahlt, der Mietanspruch in voller Höhe bestehen oder nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrunds für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus.

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