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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2024, 1551

LG Hamburg, Urteil vom 12.06.2024 - 318 S 42/23

Wenn nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer "Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß in Stand zu halten und in Stand zu setzen hat, und zwar auf eigene Kosten", so fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz.

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IMRRS 2024, 1482

LG München I, Urteil vom 10.07.2024 - 1 S 10018/22

1. Bei der Verpflichtung aus der Vereinbarung in Gestalt der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung handelt es sich um eine eigenständige Anspruchsgrundlage.

2. Eine Vereinbarung, wonach durch den einem Eigentümer erlaubten Ausbau des Dachgeschosses entstehende Schäden der Gemeinschaft zu ersetzen sind (Ausbaurecht mit Wiederherstellungspflicht des Gemeinschaftseigentums), ist dahin auszulegen, dass jeglicher Schaden, der durch den Ausbau entsteht, zu ersetzen ist.

3. Maßstab für die Schadensersatzpflicht ist die ordnungsgemäße (Wieder)Herstellung des Gemeinschaftseigentums, in das eingegriffen wurde.

4. Das Wirtschaftlichkeitsgebot greift dann ein, wenn dem Geschädigten mit unterschiedlichen Kosten verbundene Reparaturmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit der Folge, dass er bei seiner Auswahl die berechtigten Interessen des Schädigers berücksichtigen muss. Zwischen Alternativen der Instandsetzung muss er nach wirtschaftlicher Vernunft wählen und im Rahmen des ihm Möglichen und Zumutbaren zu der preiswertesten greifen.

5. Für die Verletzung der Schadensminderungspflicht ist der Schädiger darlegungs- und beweisbelastet. Hierzu muss er darlegen, dass der Geschädigte Maßnahmen unterlässt, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensminderung ergreifen würde.

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IMRRS 2024, 1411

LG München I, Urteil vom 28.12.2023 - 5 O 6541/22

Bei einem Treuhandkonto ist zwar der Verwalter als Kontoinhaber schuldrechtlich Berechtigter am Guthaben bei der Bank. Durch die treuhänderische Bindung ist jedoch der Verwalter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 1 Nr. 5, 6 WEG a.F. bzgl. der zu verwaltenden Gelder in Form des Bankguthabens schuldrechtlich Verpflichteter.

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IMRRS 2024, 1544

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.12.2024 - 980b C 40/23 WEG

1. Ein gegebenenfalls zu ersetzender Schaden ist durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen Vermögenslage zu ermitteln, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre; dies erfordert einen Gesamtvermögensvergleich, der alle von dem haftungsbegründenden Ereignis betroffenen finanziellen Positionen umfasst, wobei es bei dem Gesamtvermögensvergleich nicht um Einzelpositionen, sondern um eine Gegenüberstellung der hypothetischen und der tatsächlichen Vermögenslage geht.

2. Macht die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter Schadensersatz geltend, weil ihr durch dessen Verhalten Fördermittel entgangen seien, ist dieser zu verneinen, wenn die Fördermittel nur geflossen wären, wenn die Fenster ausgetauscht worden wären, diese aber nicht ausgetauscht wurden.

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IMRRS 2024, 1535

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.11.2024 - 2-13 S 574/23

Der Streitwert einer Klage eines Eigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) oder eines Vermögensberichts (§ 28 Abs. 4 WEG) ist im Regelfall mit jeweils 750 Euro zu bemessen.*)

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IMRRS 2024, 1534

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.11.2024 - 2-13 S 27/24

1. § 18 Abs. 4 WEG gewährt den Eigentümern lediglich ein Einsichtnahmerecht in die Verwaltungsunterlagen, ein Anspruch auf Versand der Unterlagen besteht nicht, dies gilt auch für den Versand per Mail.*)

2. Liegen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Papierform vor (hier Kontoauszüge), besteht kein Anspruch der Eigentümer, dass die Unterlagen zusätzlich digital beschafft werden.*)

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IMRRS 2024, 1513

AG Ahrensburg, Urteil vom 23.05.2023 - 37a C 21/22

1. Ist eine erforderliche - heute in der Regel einfache - Mehrheit erreicht, ist der Beschluss angenommen, andernfalls abgelehnt; dies ist das sog. Beschlussergebnis.

2. Die erfolgreiche Anfechtung des "negativen" Beschlusses führt allein nicht zu einem positiven Beschluss im Sinne des wahren Beschlussergebnisses; die Klage auf Ungültigkeit des zu Unrecht festgestellten negativen Beschlusses ist daher mit der Klage auf "Feststellung" eines positiven Beschlusses zu verbinden.

3. Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen Vorschriften des WEG verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. Nichtigkeit kann sich auch daraus ergeben, dass ein Beschluss seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder gegen die guten Sitten verstößt, das Gesetz oder eine Vereinbarung dauerhaft ändern will, in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift, gegen unverletzliche Strukturprinzipien verstößt, zu unbestimmt ist oder die Grenzen der Beschlusskompetenz überschreitet.

4. Die Darlegungs- und Beweislast sowohl für die fehlende Beeinträchtigung über das genannte Maß hinaus als auch für das Einverständnis liegt nach allgemeinen Grundsätzen beim Anspruchsteller.

5. Ein Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung kann aus Gründen des Minderheitenschutzes nur angenommen werden, wenn die Maßnahme wirklich niemanden beeinträchtigen kann oder alle Beeinträchtigten zustimmen.

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IMRRS 2024, 1503

AG München, Urteil vom 30.04.2024 - 1293 C 21190/23 WEG

1. Ein Beschluss ist nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts.

2. Es ist nicht erforderlich, dem Einladungsschreiben eine Erläuterung darüber beizufügen, warum für welche Kostenpositionen welcher Kostenverteilerschlüssel in den Einzelabrechnungen in Ansatz gebracht wird.

3. Ein Beschluss so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Die Beschlussanfechtungsklage gegen einen Beschluss hat keine aufschiebende Wirkung, der angefochtene Beschluss ist damit bis zur gerichtlichen Ungültigerklärung für die Wohnungseigentümer, deren Sondernachfolger sowie für den Verwalter bindend.

4. Insbesondere stellt ein Beschluss über Nachschüsse aus einer Jahresabrechnung eine verbindliche Anspruchsgrundlage für Wohngeldansprüche dar, solange der Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist.

5. Die Nichtigkeit eines Beschlusses wirkt demgegenüber für und gegen alle, bedarf keiner Geltendmachung und ist in jedem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen.

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IMRRS 2024, 1506

AG Duisburg, Urteil vom 20.02.2024 - 521 C 2809/22

1. Grundsätzlich kann eine Teilungserklärung Untergemeinschaften bilden und in diesen die Willensbildung den betroffenen Wohnungseigentümern vorbehalten.

2. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Gebäudenutzung der Untergemeinschaft das Recht umfasst, über etwaige bauliche Maßnahmen am eigenen Gebäudekomplex selbst zu entscheiden, so fehlt der Gesamtgemeinschaft die Beschlusskompetenz, über die Fällung eines Götterbaums zu entscheiden, weil eine Baumfällung eine bauliche Maßnahme darstellt.

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IMRRS 2024, 1505

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024 - 11 S 163/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.*)

2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.*)

3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.*)

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IMRRS 2024, 1454

AG Essen, Urteil vom 12.09.2024 - 196 C 171/23

1. Ein Wohnungseigentümer ist prozessführungsbefugt, wenn seine Klage auf eine Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums gestützt wird, und zwar auch dann, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist.

2. Eine 2 m hohe und 1 m breite Glastrennwand als Sichtschutzwand stellt eine bauliche Veränderung dar, die das Einverständnis zumindest der direkt beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf.

3. Eine fehlerhafte Verkündung des Beschlussergebnisses kann nur durch eine die Ausschlussfristen nach § 45 Satz 1 WEG wahrende Beschussmängelklage beseitigt werden.

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IMRRS 2024, 1483

AG München, Urteil vom 08.07.2024 - 1291 C 15828/23

1. Wird eine alte Aufzugsanlage durch eine neue ersetzt, handelt es sich regelmäßig nur um eine Instandsetzungsmaßnahme, auch wenn dabei technische Neuerungen umgesetzt werden. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich bei den Neuerungen um untergeordnete Maßnahmen handelt.

2. Das Wirtschaftlichkeitsgebot soll die Wohnungseigentümer nur vor sinnlosen Maßnahmen schützen, für die keinerlei Bedarf besteht, oder vor völlig überteuerten Maßnahmen. Wird ein Sanierungsbedarf festgestellt, haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Ermessenspielraum, ob sie Reparaturen durchführen oder eine Erneuerung vornehmen.

3. 22 Jahre alte Aufzüge haben ihre betriebsgewöhnliche Nutzungszeit erreicht. Daher können die Wohnungseigentümer grundsätzlich selbst bestimmen, ob sie den tatsächlichen Verschleiß einzelner Bauteile abwarten und diese nach und nach reparieren oder austauschen oder ob sie die Bauteile bereits zum jetzigen Zeitpunkt erneuern lassen.

4. Grundsätzlich ist vor einem Vertragsschluss die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer dadurch vorzubereiten, dass bei Maßnahmen größeren Umfangs durch die Einholung von Vergleichsangeboten die Grundlage für eine sachgerechte Entscheidung geschaffen wird.

5. Auch bei der Beauftragung von Planungsleistungen durch einen Sachverständigen bedarf es der Einholung von Vergleichsangeboten, selbst wenn die Honorierung nach der HOAI erfolgt.

6. Soll der Austausch mehrere Aufzüge nach Substanzschäden und nach Ausfallhäufigkeit im letzten Betriebsjahr erfolgen, ist der Beschluss hinreichend bestimmbar.

7. Mit der Übersendung des Preisspiegels der Angebote zusammen mit dem Einladungsschreiben werden sämtliche Wohnungseigentümer über die Eckpunkte der Angebote informiert. Jeder interessierte Wohnungseigentümer hat dadurch die Gelegenheit, sich im Vorfeld der Versammlung durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen Kenntnis von den vollständigen Angeboten zu verschaffen.

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IMRRS 2024, 1487

VG Hamburg, Urteil vom 18.11.2024 - 21 K 3159/24

Ob eine eigene Wohnung im Sinne der trennungsgeldrechtlichen Vorschriften des Bundes vorliegt, hängt nicht davon ab, dass der mit den Eltern des Anspruchsberechtigten geschlossene Mietvertrag einem sog. Fremdvergleich standhält. Auch bei mietfreier Gebrauchsüberlassung kann ein wirksamer und trennungsgeldrechtlich zu beachtender Mietvertrag über eine Wohnung vorliegen.*)

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IMRRS 2024, 1470

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.11.2024 - 2-13 S 624/23

Ist ein Eigentümer rechtskräftig zur Zahlung eine Sonderumlage verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, dass der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, nach Abschluss des Zahlungsklageverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt wurde.*)

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IMRRS 2024, 1466

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 123/23

1. Unter den während der Corona-Pandemie zeitweise geltenden landesrechtlichen Vorgaben von "2G" durfte eine Eigentümerversammlung stattfinden. Der Verwalter musste die für die Versammlung geltenden infektionsschutzrechtlichen Vorgaben beachten und durfte dementsprechend in der Ladung auf die Notwendigkeit der Einhaltung der "2G"-Regelung hinweisen. Die Abhaltung einer Eigentümerversammlung war auch dann ermessensgerecht, wenn einzelne Wohnungseigentümer mitteilten, die Vorgaben der "2G"-Regelung nicht zu erfüllen und deshalb an der Teilnahme gehindert zu sein.*)

2. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.*)

3. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gem. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann.*)

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IMRRS 2024, 1465

BGH, Urteil vom 11.10.2024 - V ZR 22/24

Eine bauliche Veränderung (hier: Gedenkstein) gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Ziergarten) vereinbar ist.*)

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IMRRS 2024, 1455

AG Köln, Urteil vom 19.03.2024 - 204 C 100/23

Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann mit der Anfechtung der Jahresabrechnungen nur noch die Falschberechnung der Vor- und Nachschüsse beanstandet werden.

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IMRRS 2024, 1452

OLG München, Beschluss vom 19.11.2024 - 32 W 1742/24 WEG

Der Streitwert einer Klage, mit der ein Beschluss angefochten wird, in dem ein Wohnungseigentümer zu einer Leistung aufgefordert wird und ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des Anspruchs der Gemeinschaft beauftragt wird, ist mit den Kosten des Rechtsstreits zu bemessen, mit dem die Gemeinschaft den Anspruch gerichtlich verfolgt.*)

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IMRRS 2024, 1572

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IMRRS 2024, 1393

AG Witten, Urteil vom 13.03.2024 - 25 C 11/23

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird mangels Verwalter gem. § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch sämtliche Wohnungseigentümer vertreten, mit Ausnahme des Klägers, der für den Rechtsstreit von der Vertretung der Beklagten ausgeschlossen ist.

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IMRRS 2024, 1389

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378 - 402/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IMRRS 2024, 1396

LG Stuttgart, Beschluss vom 04.05.2023 - 19 S 34/22

1. Die Pflicht des Verwalters, Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.), entfaltet keine Schutzwirkung zu Gunsten anderer Eigentümer. Die Pflicht des Verwalters dient dem Ziel, die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der notwendigen Liquidität auszustatten.

2. Der Verwalter ist gegenüber einem Erwerber, der gemeinsam mit dem Veräußerer für Beiträge haftet, nicht verpflichtet, diese zunächst beim Veräußerer geltend zu machen. Aus der insoweit maßgeblichen Perspektive der Eigentümergemeinschaft besteht kein Haftungsvorrang des Veräußerers.

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IMRRS 2024, 1371

AG Dortmund, Urteil vom 18.01.2024 - 514 C 98/23

1. Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also der von ihnen zu leistenden Nachschüssen oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

2. Werden nicht alle Kosten verteilt, ist die Anfechtung nicht rechtsmissbräuchlich, da eine unvollständige Kostenverteilung die Abrechnung unstimmig macht, der Jahresetat nicht ausgeglichen und der Wohnungseigentümer dem Risiko einer Inanspruchnahme Dritter ausgesetzt wird.

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IMRRS 2024, 1372

LG Saarbrücken, Urteil vom 26.04.2024 - 5 S 6/23

Auch wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Die Feststellung der (einheitlichen) Abrechnungsspitze (gleich ob positiv oder negativ) obliegt insoweit der Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft über die Gesamtabrechnung.*)

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IMRRS 2024, 1373

LG Itzehoe, Urteil vom 15.07.2024 - 11 S 25/23

Maßgebend für die Fortgeltung einer Altvereinbarung ist nach § 47 WEG nicht deren Vergleich mit der seinerzeitigen, sondern mit der aktuellen Rechtslage.

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IMRRS 2024, 0242

OLG München, Urteil vom 31.01.2024 - 7 U 7576/21

1. Für Ansprüche aus § 1004 BGB wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums ist der Sondereigentümer auch nach der WEG-Reform unter Geltung des § 9a Abs. 2 WEG prozessführungsbefugt.

2. Der Sondereigentümer einer Einheit im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen die Mieter einer anderen Einheit einen Anspruch aus § 1004 BGB auf Unterlassung einer Nutzung, die gegen die wohnungseigentumsrechtliche Zweckbestimmung der gemieteten Einheit aus Teilungserklärung oder wirksamer Vereinbarung der Eigentümer verstößt.

3. Übernimmt der alte Mieter einer Teileigentumseinheit die gesamtschuldnerische Haftung für alle vergangenen, gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, verliert er seine Störereigenschaft nicht, weil er nicht vollumfänglich aus dem Mietvertrag entlassen ist.

4. In der Änderung der Zweckbestimmung einer Gewerbeeinheit von "Laden" zu "Eisverkaufsstelle" liegt keine Veränderung des Zwecks des Anwesens als "Wohnhaus", wenn seit der Begründung der Gemeinschaft in dem Anwesen eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und eine Wohnnutzung in den Obergeschossen vorgesehen war.

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IMRRS 2024, 1335

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 26.08.2024 - 14 T 6153/23 WEG

1. Nur wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter hat, sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zu deren Vertretung berechtigt.

2. Die Gemeinschaft ist "verwalterlos", wenn kein Verwalter bestellt wurde, seine Amtszeit abgelaufen ist, der Verwalter das Amt niedergelegt hat, er abberufen wurde oder seine Bestellung für unwirksam oder für nichtig erklärt wurde.

3. Die Bestellung mehrerer natürlicher Personen als Verwalter, die gleichzeitig tätig sein sollen, ist nichtig.

4. Die Zustellung an einen benannten, aber nur "vermeintlichen" Vertreter führt mangels ordnungsgemäßer Klageerhebung zur Unzulässigkeit der Klage.

5. Es ist nicht angezeigt, einen Vertreter und damit auch keinen "Scheinvertreter" bzw. eine vom Kläger als Vertreterin bezeichnete Person, die tatsächlich nicht Vertreterin ist ("falsche" bzw. "vermeintliche" Vertreterin), aus dem Rechtsstreit zu entlassen.

6. Auch ein Dritter hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf eine Kostenentscheidung, wenn er irrtümlich in den Prozess hineingezogen worden ist. Dann ist es geboten, die Kostenvorschriften der ZPO auf das Verhältnis zwischen der klagenden Partei und dem Dritten entsprechend anzuwenden.

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IMRRS 2024, 1327

LG Lüneburg, Beschluss vom 10.06.2024 - 3 S 13/24

1. Ist in der Teilungserklärung eine Fälligkeitsregelung für das Hausgeld enthalten, haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, diese abzubedingen.

2. Der Inhalt der Teilungserklärung, wie auch jede sonstige Vereinbarung, geht der Regelung des § 28 Abs. 3 WEG insoweit vor, dass allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung von der Regelung abgewichen werden könnte. Auch eine Öffnungsklausel wäre möglich.

3. Eine solche Regelung wird auch nicht durch WEMoG gem. § 47 WEG unanwendbar. Es liegt bereits kein Anwendungsfall des § 47 WEG vor, weil die Regelung in der Teilungserklärung bereits nicht von einer geänderten gesetzlichen Regelung abweicht.

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IMRRS 2024, 1307

AG Würzburg, Urteil vom 30.04.2024 - 30 C 1655/23 WEG

1. Steht in einer Teilungserklärung die Formulierung 'Kosten der Aufzüge' in unmittelbarem Zusammenhang mit der Regelung der allgemeinen Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten lediglich die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen.

2. Der Begriff "Majorisierung" in Bezug auf Beschlüsse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezieht sich auf eine Situation, in der eine Gruppe von Wohnungseigentümern, die über eine Mehrheit der Stimmen verfügt, Beschlüsse durchsetzt, die möglicherweise die Interessen einer Minderheit der Eigentümer missachten oder benachteiligen. Dieses Phänomen tritt auf, wenn die Mehrheit ihre Entscheidungsmacht nutzt, um Entscheidungen zu treffen, die vorrangig ihre eigenen Interessen fördern, ohne die Belange und Rechte der Minderheit angemessen zu berücksichtigen.

3. Die Änderung des Verteilungsmaßstabs ist sachlich begründet, wenn dadurch der unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeit einzelner Wohnungseigentümer Rechnung getragen wird.

4. Die Wohnungseigentümer können eine konkrete, auf einzelne Gebäude oder Gebäudeteile (hier: Aufzüge) begrenzte Erhaltungsmaßnahme zum Anlass nehmen, deren Kosten auf die Eigentümer zu verteilen, die diese Gebäude oder Gebäudeteile ausschließlich nutzen (sog. objektsbezogene Teilsanierung).

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IMRRS 2024, 1309

LG Berlin II, Urteil vom 18.06.2024 - 56 S 9/24 WEG

1. Ein Grundlagenbeschluss, durch den die Gemeinschaft grundsätzlich das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen/an der straßenseitigen Fassade genehmigt, ist nichtig.

2. Eine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Aufrechterhaltung des äußeren Erscheinungsbilds des Gebäudes kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur allstimmig abgeändert werden.

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IMRRS 2024, 1297

LG Berlin II, Beschluss vom 11.06.2024 - 56 T 13/24 WEG

Wird die Zahlung künftig fälliger Wohngeldvorschüsse beantragt, bis wirksam über neue Vorschüsse beschlossen wurde, so bemisst sich der Gebührenwert für diesen Antrag nicht mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der Wirtschaftsplan typischerweise jährlich angepasst wird. In diesem Fall begegnet die Festsetzung des Gebührenwertes mit dem Jahresbetrag des geforderten monatlichen Vorschusses keinen Bedenken.*)

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IMRRS 2024, 1294

LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024 - 318 S 51/23

Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.

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IMRRS 2024, 1354

KG, Beschluss vom 19.09.2024 - 1 W 448/23

1. Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach den Eigentümern die Vermietung ihres Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-)Behörde untersagt wird, ist nicht offensichtlich unwirksam.*)

2. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.*)

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IMRRS 2024, 1353

KG, Beschluss vom 19.09.2024 - 1 W 411/23

1. Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach den Eigentümern die Vermietung ihres Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-)Behörde untersagt wird, ist nicht offensichtlich unwirksam.*)

2. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.*)

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IMRRS 2024, 1290

KG, Beschluss vom 19.09.2024 - 1 W 410/23

1. Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach den Eigentümern die Vermietung ihres Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-)Behörde untersagt wird, ist nicht offensichtlich unwirksam.*)

2. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.*)

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IMRRS 2024, 1281

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.10.2024 - 2-13 S 612/23

1. Aus einer Abmahnung, die einem Entziehungsbeschluss gem. § 17 WEG vorauszugehen hat, muss hinreichend deutlich werden, dass die Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens zum Eigentumsverlust führt, die Androhung von Zahlungsklagen genügt nicht.*)

2. Die Abmahnung fällt nach der WEG-Reform in die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass diese im Regelfall von dem Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG) zu erteilen ist. Einzelne Eigentümer können mangels Vertretungsbefugnis auch in einer verwalterlosen Gemeinschaft eine Abmahnung nicht wirksam erklären.*)

3. Eine Beschlusskompetenz, durch Beschluss einzelne Wohnungseigentümer zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu ermächtigen, besteht nicht.*)

IMRRS 2024, 1279

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.10.2024 - 2-13 S 33/23

Der Beschluss zur Ermöglichung der hybriden Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) muss keine Vorgaben hinsichtlich der technischen Umsetzung der Online-Teilnahme enthalten. Fehlen derartige Regelungen, hat der Einberufende - im Regelfall der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) - über die Durchführung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.*)

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IMRRS 2024, 0715

AG Leipzig, Urteil vom 30.03.2023 - 152 C 2732/22

1. Nimmt eine verwalterlose Gemeinschaft per Beschluss ein Angebot zum Abschluss eines Verwaltervertrags an, so ist dieser Beschluss weiter dahin auszulegen, dass mit diesem Beschluss auch der Verwalter bestellt werden soll.

2. Beschlüsse zur Wiederbestellung des Verwalters verstoßen nur gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es aus Sicht eines vernünftigen Wohnungseigentümers in die Zukunft blickend unter Abwägung aller Umstände unvertretbar erscheint, eine bestimmte Person mit dem Amt des Verwalters zu betrauen.

3. Ein solcher wichtiger Grund und damit eine fehlerhafte Ausübung der Ermessensentscheidung liegt regelmäßig dann vor, wenn die Mehrheit der Eigentümer mit der Bestellung des Verwalters gewissermaßen gegen ihre eigenen Interessen stimmt.

4. Im Fall der Wiederbestellung eines Verwalters bedarf es keiner Vergleichsangebote.

5. Werden verschiedene Gesamt- und Einzelabrechnungen erstellt und in Umlauf gebracht, so muss der Beschluss zur Bestätigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen klar erkennen lassen, welche dieser Fassungen bestätigt werden soll.

6. Das Gleiche gilt für einen Beschluss zur Bestätigung des Wirtschaftsplans.

7. Der Beschluss zur Ermächtigung der Verwaltung, Unterlagen zu digitalisieren, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil vermietende Eigentümer Gefahr laufen, ihren Mietern zustehende Rechte auf Belegeinsicht nicht vollständig erfüllen zu können, da diese Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege haben.

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IMRRS 2024, 1264

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 226/23

1. Die Wohnungseigentümer können seit dem 01.12.2020 eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll (Fortführung von Senat, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22, Rz. 14, IBRRS 2024, 0570 = IMRRS 2024, 0240 = NJW 2024, 1030).*)

2. Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist.*)

3. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen.*)

IMRRS 2024, 1247

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024 - 11 S 162/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.*)

2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.*)

3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.*)

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IMRRS 2024, 1246

AG Lübeck, Urteil vom 11.05.2023 - 27 C 1867/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2024, 1229

LG Schwerin, Urteil vom 26.06.2023 - 2 O 335/22

1. Der Käufer von Sondereigentum hat keinen Anspruch auf Freistellung von Kosten weitergehender Sonderumlagen trotz kaufvertraglicher Vereinbarung, wenn der Beschluss über die Sonderumlage nichtig ist.

2. Ein Beschluss über mehrere bauliche Maßnahmen und dahingehende Sonderumlagen muss bestimmen und aufschlüsseln, welche Beträge auf die einzelnen Maßnahmen entfallen. Andernfalls kann der Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig sein.

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IMRRS 2024, 1234

AG Wedding, Urteil vom 19.08.2024 - 21 C 59/24

1. Nicht genehmigte Aufnahmen von gegen die Hausordnung verstoßender Dritter stellen eine unzulässige Datenerhebung dar und unterliegen einem Beweis- sowie Sachvortragsverwertungsverbot.

2. Dies gilt auch dann, wenn die abgelichteten Personen verpixelt werden, da dies nicht das Erheben von Daten, sondern allenfalls deren Verwendung und Verbreitung betrifft.

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IMRRS 2024, 1064

LG München I, Urteil vom 09.11.2023 - 36 S 10548/22 WEG

1. Die Bezeichnung "Beschluss über Änderung des Verteilungsschlüssels für die Verwaltungskosten" genügt als ordnungsgemäße Ankündigung in der Einladung zur Eigentümerversammlung.

2. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer auch eine von einer Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen.

3. Ein Beschluss über die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels ist ausreichend bestimmt, wenn er zumindest durch Auslegung erkennen lässt, welche Kosten genau gemeint sind und ab wann der geänderte Verteilungsschlüssel gelten soll.

4. Ein Beschluss, in dem die Kostenverteilung für den Fall geändert werden soll, dass die Kosten nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung oder dem Gesetz entsprechend verteilt seien, ist zulässig.

5. Ein Verstoß gegen die Maßstabskontinuität ist nur dargelegt, wenn konkrete Umstände von zwei Einzelfällen dargelegt werden, die vergleichbar sind.

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IMRRS 2024, 1219

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23

Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu Grunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.*)

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IMRRS 2024, 1214

AG Böblingen, Urteil vom 17.09.2024 - 11 C 367/24 WEG

1. Der ausgeschiedene Verwalter muss der Gemeinschaft "alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt", herausgeben. Der Herausgabepflicht unterfallen die sog. Verwaltungsunterlagen.

2. Die meisten Verwaltungsunterlagen liegen nicht mehr ausschließlich in Papierform vor, sondern in elektronischer Form als Datei. Auch solche Dateien sind "herauszugeben".

3. Die Gemeinschaft hat auch nach Beendigung der Verwalterstellung einen Auskunftsanspruch gegen den ehemaligen Verwalter.

4. Der Verwalter ist nicht berechtigt, zukünftige, noch nicht fällige Vergütungsansprüche zu vereinnahmen.

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IMRRS 2024, 1211

AG Bielefeld, Urteil vom 25.01.2024 - 5 C 64/23

1. Vor Beschlussfassung über die Vergabe kostenpflichtiger Aufträge müssen ab einer bestimmten Größenordnung Vergleichsangebote eingeholt werden. Dies gilt auch bei der Bestellung eines Verwalters, da es dabei typischerweise um einen langfristigen Vertrag mit einem hohen Kostenvolumen geht.

2. Für die Wiederwahl des Verwalters ist grundsätzlich das Einholen von Alternativangeboten nicht erforderlich.

3. Auch in diesem Fall sind aber Vergleichsangebote notwendig, wenn der Verwalter vor der Wiederwahl erst zwei Monate im Amt war, denn nach einem Zeitraum von nur zwei Monaten hatten die Eigentümer noch gar keinen ausreichenden Beurteilungsspielraum, um bewerten zu können, ob sie mit der Leistung des Verwalters so zufrieden sind, dass sie an ihm auf jeden Fall festhalten wollen.

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IMRRS 2024, 0410

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.03.2024 - 980b C 27/23 WEG

1. Steht den Sondereigentümern der jeweiligen Untergemeinschaften das jeweilige "gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an sämtlichen im Gemeinschaftseigentum stehenden Baulichkeiten dieser Häuser zu", bedeutet dies, dass diese allein - also ohne Beteiligung der anderen Untergemeinschaften und der (Gesamt-)Gemeinschaft - darüber befinden dürfen, wie sie diese Teile des gemeinschaftlichen Eigentums verwalten.

2. Diese Entscheidungsbefugnis bezieht sich auch auf die Frage, ob die jeweilige Untergemeinschaft ein Konzept durch einen Fachplaner einholen will, dass die Ausstattung der Hausdächer mit Photovoltaik-Anlagen betrifft.

3. Will ein Eigentümer eine Photovoltaik-Anlage auf sein Dach bauen, muss auch er sich an seine Untergemeinschaft wenden.

4. Die (betroffene Unter-)Gemeinschaft hat nicht nur über das "Ob" der Maßnahme, sondern - im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens - auch über das "Wie" zu beschließen; selbst wenn es sich um eine privilegierte bauliche Veränderung handelt.

5. Die Beschlussersetzungsklage kann mit einer Anfechtungsklage verbunden werden - sie muss es aber nicht.

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IMRRS 2024, 0400

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.01.2024 - 980b C 15/23 WEG

1. Sieht ein Sondernutzungsrecht vor, dass sämtliche Rechte (und Pflichten) auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen werden, also quasi wie Sondereigentum zu behandeln ist, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz in Bezug auf die Erhaltung der Sondernutzungsrechtsflächen verloren; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.

2. Die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses aufgrund eines Verstoßes gegen zwingende Vorschriften bzw. mangels einer Beschlusskompetenz entfällt nicht dadurch, dass ein "begünstigter" Wohnungseigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigter für diesen stimmt oder mit dessen Durchführung einverstanden ist.

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IMRRS 2024, 1209

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 235/23

1. Eine im Wohnungseigentumsgesetz oder in einer Vereinbarung vorgesehene Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst sowohl die erste Beschlussfassung als auch erneute Beschlussfassungen über die bereits geregelte Angelegenheit; infolgedessen betrifft die Frage, ob die Wohnungseigentümer einmal oder mehrfach über dieselbe Angelegenheit entscheiden dürfen, nicht die Beschlusskompetenz, sondern die ordnungsmäßige Verwaltung.*)

2. Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen; die hierfür erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG.*)

3. Ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt die Kompetenz der Wohnungseigentümer für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans nicht entfallen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 09.03.2012 - V ZR 147/11, IMR 2012, 242 = NJW 2012, 2796).*)

4. Ein Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans wird regelmäßig nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt werden.*)