Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6451 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2019

IMRRS 2018, 1396

AG Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2018 - 72 C 15/18

1. Das Anfechtungsrecht dient nicht dem persönlichen Interesse der klagenden Partei, so dass eine persönliche Betroffenheit nicht erforderlich ist.

2. Wie bei der Erteilung von Aufträgen etwa für Instandsetzungsarbeiten an Handwerksunternehmen ist auch bei der Auftragserteilung von Dienstleistungen, wie hier die rechtliche Vertretung, die Einholung mehrerer Angebote regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellungen des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können.

3. Nicht erforderlich ist es, dass die einzelnen Angebote sämtlichen Eigentümern vor der Eigentümerversammlung übersandt werden. Ausreichend ist die Möglichkeit der Kenntnisnahme.

4. Es steht der Gemeinschaft frei, einen für gut befundenen Dienstleister zu beauftragen, auch wenn dies zu einer höheren finanziellen Belastung führt als die Beauftragung eines Konkurrenten.

5. Im Rahmen eines Vorbereitungsbeschlusses sind abschließende Rechtsfragen nicht zu klären. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist lediglich dann zu verneinen, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das mit der Beschlussfassung anvisierte Ziel aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vorneherein nicht erreichbar ist.

6. Die Höhe der Rücklage, die angemessen sein muss, ist nach objektiven Maßstäben zu ermitteln. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse im konkreten Einzelfall, insbesondere Alter, Größe, Nutzungsintensität, Reparaturanfälligkeit, Baukosten, bauliche Besonderheiten und Zustand. Angemessen ist, was ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zur Pflege seines Eigentums zurücklegen würde.

7. Bei der Bemessung der Rücklage und des jährlichen Beitrags haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich zu niedrige oder überhöhte Ansätze widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.

IMRRS 2018, 1397

AG Charlottenburg, Urteil vom 01.06.2018 - 73 C 9/18

1. Bei Unwirksamkeit von Abrechnungsbeschlüssen kann ein Wohnungseigentümer die von ihm (auch unter Vorbehalt) geleisteten Hausgelder nicht nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen herausverlangen, vielmehr ist er auf einen Innenausgleich durch Erstellung einer neuen Abrechnung zu verweisen.

2. Notfalls muss er insoweit, falls sich die Wohnungseigentümer sperren, Jahresabrechnungen neu erstellen lassen, seinen darauf gerichteten Individualanspruch gegebenenfalls auch gerichtlich verfolgen.

3. Erst auf der Grundlage eines entsprechend wirksamen Beschlusses oder einer diesen ersetzenden gerichtlichen Entscheidung kommen Bereicherungsansprüche bzw. neue Ansprüche auf Zahlung von Guthaben in Betracht.

4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, dass nur ein kumulierter Gesamtbetrag aus allen Abrechnungen ausgezahlt werden soll.

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Online seit 2018

IMRRS 2018, 1488

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.10.2018 - 2-09 S 71/17

1. Bestimmtheit einer Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung.*)

2. Die Wohnungseigentümerversammlung hat eine Beschlusskompetenz für Weisungen an den Verwalter über das Verhalten im Anfechtungsprozess.

IMRRS 2018, 1487

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.11.2018 - 2-09 S 34/18

Die Errichtung eines Balkons und Zweitbalkons ist eine Modernisierungsmaßnahme zur Wohnwertverbesserung i.S.d. § 22 Abs. 2 WEG.

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IMRRS 2018, 1486

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.12.2018 - 2-13 S 150/17

1. Anfechtungsklagen verschiedener Eigentümer gegen Beschlüsse einer Versammlung sind nicht als Widerklagen zu behandeln, sondern gem. § 47 WEG insoweit zu verbinden, wie diese sich gegen den gleichen Beschluss richten.*)

2. Ein Teilurteil nur über die Anfechtungsklage eines Klägers ist unzulässig.*)

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IMRRS 2018, 0932

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.07.2018 - 6 O 320/17

1. Die Verjährung von Mängelgewährleistungsansprüchen kann durch Verhandlungen gehemmt werden, § 203 BGB.

2. Für "Verhandlungen" bedarf es eines Meinungsaustauschs zwischen den Vertragsparteien.

3. Ein solcher Meinungsaustausch liegt nicht vor, wenn in einem Telefonat lediglich Ansprüche angemeldet werden und der Gesprächspartner mitteilt, dass er vorab seine Bevollmächtigung nach vorangegangener Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens zu klären hat.

IMRRS 2018, 1475

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.11.2018 - 2-13 T 116/18

1. Das Einzelinteresse zur Ermittlung des Streitwerts eines Beschlusses über die Aufnahme eines Darlehens bemisst sich nach dem auf den Kläger entfallenden Anteil.*)

2. Die Streitwerte für die Anfechtung des Beschlusses zur Finanzierung der Baumaßnahme und des Beschlusses über die Baumaßnahme sind nicht zu addieren, da das Anfechtungsziel wirtschaftlich identisch ist.*)

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IMRRS 2018, 1474

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.11.2018 - 2-09 S 26/18

1. Zur Annahme einer baulichen Änderung und Instandsetzung i.S.d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.*)

2. Die Errichtung eines Geräteschuppens auf weiträumigen Gelände ist kein Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG.*)

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IMRRS 2018, 1471

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.11.2018 - 2-13 T 127/18

Lassen sich verschiedene Beklagte durch unterschiedliche Rechtsanwälte vertreten, sind deren Kostenerstattungsansprüche immer dann zu quoteln, wenn weder der Verwalter einen Rechtsanwalt für die beklagten Wohnungseigentümer beauftragt hat noch sich die beklagten Wohnungseigentümer mehrheitlich auf die Beauftragung eines bestimmten Anwaltes geeinigt haben. Dass zum Zeitpunkt der Beauftragung einzelner Anwälte auf Beklagtenseite bei anderen Anwälten bereits Anwaltsgebühren entstanden sind, steht dem nicht entgegen.*)

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IMRRS 2018, 1469

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.11.2018 - 2-09 S 88/17

1. Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz zur Auferlegung von Leistungspflichten zu baulichen Änderungen.

2. Zur Auslegung von Beschlüssen.*)

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IMRRS 2018, 1464

AG Köln, Urteil vom 23.10.2017 - 202 C 96117

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1465

AG Offenbach, Urteil vom 22.07.2016 - 320 C 27/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1462

LG Berlin, Urteil vom 16.01.2018 - 55 S 128/17 WEG

1. Zur Verjährung des Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens; Verjährungshemmung durch Klageerhebung.*)

2. Haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen, dass Guthaben der Wohnungseigentümer ausgezahlt werden, so ist es dem Verwalter verwehrt, den Guthabenbetrag mit offenen Beitragsansprüchen aufzurechnen.*)

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IMRRS 2018, 1457

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.11.2018 - 2-14 O 54/18

Überweist ein Verwalter rechtsgrundlos Geld vom Konto einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf das Konto einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft, um dadurch betrügerische Entnahmen zu verschleiern, erfolgt die Rückabwicklung jeder einzelnen Transaktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.

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IMRRS 2018, 1453

LG Köln, Urteil vom 15.11.2018 - 29 S 285/17

1. Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG dazu berechtigt, im Rahmen einer Anfechtungsklage einen Rechtsanwalt mit der Vertretung im Berufungsverfahren zu beauftragen, da Verteidigungsfristen zu wahren sind.

2. Die Beschlussfassung über die Neubestellung eines Verwalters erfordert die Einholung von Alternativangeboten.

3. Liegen die Angebote in der Versammlung vor und werden besprochen, so haben Miteigentümer eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Fassung des Bestellungsbeschlusses.

4. Auf den Zeitpunkt der Unterzeichnung des Protokolls kommt es nicht an, da die erforderlichen Unterschriften sogar noch im gerichtlichen Verfahren nachgeholt werden können.

5. Eine Verwaltung mit Sitz in Aachen ist in der Lage, ein Objekt in Köln zu verwalten. Eine funktionierende Verwaltung setzt nicht voraus, dass sich die Verwalterfirma in unmittelbarer Nähe zum Objekt befindet.

6. Aus der Verwendung eines Muster-Verwaltervertrags, der mehrere unwirksame Klauseln enthält und in Teilen nicht an die aktuelle Rechtslage angepasst worden ist, kann nicht auf die generelle Ungeeignetheit der Verwalterin geschlossen werden.

7. Schlechte Bewertungen im Internet stellen keine geeignete Grundlage dar, um die Leistungsfähigkeit einer Verwalterfirma einzuschätzen, da diese subjektive Einschätzungen der jeweiligen Wohnungseigentümer darstellen.

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IMRRS 2018, 1446

OLG Köln, Beschluss vom 07.02.2018 - 2 Wx 5/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1339

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2018 - 85 S 23/17 WEG

1. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrags stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu.

2. Die Haftung des Verwalters knüpft an eine Verletzung gesetzlicher oder vertraglicher Pflichten oder an die Verwirklichung des Tatbestands der unerlaubten Handlung an und setzt voraus, dass es infolge dieser Pflichtverletzungen zu einer Schädigung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des einzelnen Wohnungseigentümers gekommen ist.

3. Der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch erkennen lässt, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungsjahrs mitteilt und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellt.

4. Die Jahresabrechnung ist als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung aufzustellen. Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen ebenso wenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden.

5. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.

6. Da bloß umgebuchte Gelder der Gemeinschaft erhalten bleiben, können sie in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten behandelt werden.

7. Einen Vertrauensschutz für den Verwalter dergestalt, dass eine unbeanstandet gebliebene Abrechnungs- bzw. Aufstellungsweise bezüglich Jahresabrechnungen auch in Zukunft nicht angefochten werden wird, gibt es nicht.

8. Es widerspricht nicht Treu und Glauben, wenn einer oder mehrere Wohnungseigentümer, die aus welchen Gründen auch immer in der Vergangenheit von einer Beanstandung abgesehen haben, sich nach längerer Zeit auf die Unrichtigkeit der Abrechnung berufen. Mit ihrem früheren Verhalten setzen sie sich damit nicht in einen mit § 242 BGB nicht zu vereinbarenden Widerspruch.

9. Ein Verwalter, der Kaufmann ist, haftet für die Erfüllung seiner Pflicht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns. Ein gewerblicher Verwalter muss die einschlägige Rechtsprechung kennen und seinen diesbezüglichen Wissensstand aktualisieren.

10. Eine Pflichtverletzung des Verwalters ist typischerweise dann für die Entstehung von Prozesskosten ursächlich, wenn Fehler des Verwalters zur Anfechtung von Beschlüssen führen.

IMRRS 2018, 1321

LG Itzehoe, Urteil vom 22.06.2018 - 11 S 31/17

Gebäudeteile (hier Balkonunterschläge und Holzflächen der Balkone) sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, sondern, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, Gemeinschaftseigentum.

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IMRRS 2018, 1409

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2018 - 85 S 49/17 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1408

LG Berlin, Urteil vom 29.05.2018 - 85 S 43/16 WEG

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1398

AG Königswinter, Urteil vom 08.06.2018 - 31 C 3/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1401

KG, Beschluss vom 11.09.2018 - 1 W 233/18

Die Nachweiserleichterung der §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 Satz 2 WEG gilt entsprechend, wenn die Beschlussniederschrift von einem werdenden Wohnungseigentümer unterzeichnet worden ist. Im Grundbuchverfahren muss dabei nicht nachgewiesen werden, dass die Wohnung dem werdenden Wohnungseigentümer bereits übergeben worden ist.*)

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IMRRS 2018, 1352

LG Hamburg, Beschluss vom 30.05.2018 - 318 S 70/16

1. Wird laut Klageschrift die Klage durch die Wohnungsgemeinschaft XY "vertreten durch die Verwalterin nach dem WEG" erhoben, geht hieraus hinreichend klar hervor, dass der Verband und nicht die einzelnen Eigentümer Kläger ist.

2. Ein Sonderumlagenbeschluss stellt einen Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan dar und begründet ebenso wie ein allgemeiner Beschluss über einen Wirtschaftsplan eine Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer.

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IMRRS 2018, 1353

LG Rostock, Urteil vom 13.07.2018 - 1 S 82/17

1. Eine Jahresabrechnungen, die sog. Soll-Abrechnungen umfasst, genügt § 28 Abs. 3 WEG nicht, wenn sie nicht gleichzeitig eine Ist-Abrechnung einschließt.

2. Müssen die Wohnungseigentümer darüber beschließen, an wen welche Aufträge vergeben werden sollen, bedarf es zu einer Entscheidungsfindung einer ausreichenden Grundlage (etwa Leistungsverzeichnis und Alternativangebote).

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IMRRS 2018, 1375

LG Dortmund, Beschluss vom 08.06.2018 - 17 S 33/18

1. Die Heizkostenverordnung bietet bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (= VDI 2077).

2. Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand Volumenstrom sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Damit kommt ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht in Betracht.

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IMRRS 2018, 1369

AG Schwerte, Urteil vom 12.09.2018 - 6 C 10/17

§ 16 Abs. 2 WEG ist Anspruchsgrundlage auf Erstattung von Kosten der Wasserversorgung eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen Wohnungseigentümer.

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IMRRS 2018, 1361

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.04.2018 - 74 C 75/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1359

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2018 - 55 S 81/17 WEG

Ein Wohnungseigentümer ist von der auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden Beitragspflicht nicht deshalb befreit, weil er die ihm gehörenden Wohneinheit nicht nutzen kann. Ihm steht - anders als einem Mieter - wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit ihrer Wohnung hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet.*)

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IMRRS 2018, 1346

AG Köln, Urteil vom 19.12.2017 - 215 C 74/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1347

AG Schöneberg, Urteil vom 04.05.2018 - 771 C 91/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1340

LG Koblenz, Urteil vom 30.04.2018 - 2 S 67/16 WEG

1. Es entspricht regelmäßig dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, auch in zweifelhaften Fällen durch eine gerichtliche Entscheidung klären zu lassen, ob Ansprüche gegen den ehemaligen oder derzeitigen Verwalter bestehen. Das Absehen von der Geltendmachung solcher Ansprüche widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs schlüssig dargelegt und begründet erscheinen.

2. Aus Sicht eines vernünftigen Dritten beurteilt sich, ob eine Entscheidung objektiv vertretbar erscheint, oder ob die Mehrheit gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus reiner Bequemlichkeit - offensichtlich bestehende und durchsetzbare Ansprüche nicht geltend macht.

3. Grundsätzlich besteht in allen Klageverfahren ein Prozesskostenrisiko. Dieses ist von der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vorliegen von schlüssig dargelegten und begründet erscheinenden Ansprüchen gegen Dritte aber einzugehen, um ihre Interessen zu wahren.

4. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass sich die Wohnungseigentümer bei der Vorlage mehrerer Angebote für das günstigste entschieden hätten.

5. Statt die anderen Wohnungseigentümer zur Abgabe einer Willenserklärung zu verpflichten, kann das Gericht die als ordnungsgemäß erkannte, abgelehnte Maßnahme auch unmittelbar anordnen und einem Wohnungseigentümer die Prozessführung zur gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs erteilen, wenn das Führen eines Rechtsstreits durch den beauftragten Wohnungseigentümer als Prozessstandschafter dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht.

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IMRRS 2018, 1333

AG Nagold, Urteil vom 22.10.2018 - 3 C 225/18

Zur Beantwortung der Frage, ob eine Versorgungsanlage dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, kommt es darauf an, ob die Anlage/Leitung zumindest auch dem Gemeingebrauch dient oder allein dem Sondereigentümer zugute kommt. Wenn Leitungen außer Betrieb genommen, geändert oder ersetzt werden können, ohne dass die Gesamtanlage bzw. die Gesamtversorgung beeinträchtigt wird, ist davon auszugehen, dass es sich um dem jeweiligen Sondereigentum zugehörige Leitungen handelt und zwar auch dann, wenn sich die jeweiligen Leitungen teilweise außerhalb der Sondereigentumseinheit befinden.

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IMRRS 2018, 1276

LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 - 85 S 98/16 WEG

1. Wegen der vorrangigen Pflicht der Wohnungseigentümer, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung und -setzung zu beschließen, bestehen die Verwalterpflichten primär darin, Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Willensbildung der Eigentümer durch Beschluss zu unterstützen, indem die Beschlussfassung vorbereitet und durchgeführt wird.

2. Die Informationspflichten des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern beschränken sich nicht auf den von ihm festgestellten Bedarf für eine Baumaßnahme. Vielmehr hat er auch Möglichkeiten aufzuzeigen, diesen Bedarf zu erfüllen. Im Zuge dessen hat er die Eigentümer über die gesetzlichen Anforderungen an die Maßnahme sowie über die Voraussetzungen der Beschlussfassung aufzuklären. Er hat auch die voraussichtlichen Kosten zu ermitteln.

3. Vor einem Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten hat der Verwalter mehrere (in der Regel mindestens drei) Vergleichsangebote einzuholen. Die Angebote müssen vergleichbar sein, d. h. die angebotenen Leistungen dürfen sich nicht unterscheiden.

4. Ein Anfechtungsrecht steht auch demjenigen Wohnungseigentümer zu, der für einen Beschluss gestimmt hat.

5. Als dringend im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind solche Fälle einzustufen, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.

6. Wegen der primären Zuständigkeit der Wohnungseigentümer für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, ggfs. unter Verkürzung der Ladungsfrist.

7. Ein gewerblicher Verwalter schuldet aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrags mit den Eigentümern eine Leistung, die den kaufmännischen, rechtlich-organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Verwaltung umfassend abdeckt. Er muss seine Kenntnisse im Wege der Fortbildung aktualisieren.

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IMRRS 2018, 1309

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.12.2017 - 980b C 22/17 WEG

Grundsätzlich. sind bei größeren Vorhaben Vergleichsangebote einzuholen. Dies gilt auch für Aufträge über Rauchwarnmelder mit Funkwartung zu Kosten i.H.v. 676,87 Euro im Jahr für die Gerätemiete und den Service über eine Laufzeit von zehn Jahren.

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IMRRS 2018, 1295

AG Bonn, Urteil vom 01.08.2018 - 27 C 30/18

Hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potentiell Einberufender ist oder war, führt dies dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer i.S.d. WEG stattgefunden hat.

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IMRRS 2018, 1287

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.10.2018 - 2-13 S 68/18

1. Soll mit der Jahresabrechnung eine (weitere) Anspruchsgrundlage für die im Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder geschaffen werden, ist der entsprechende Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies ist bei einer Abrechnung, die nur tatsächliche Zahlungen und Ausgaben enthält und ein Ergebnis als "Nachzahlung/Summe" vorsieht, der Fall.*)

2. Forderungen aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze) stellen unterschiedliche Streitgegenstände dar, so dass eine Anspruchsänderung nur im Wege der Klageänderung möglich ist.*)

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IMRRS 2018, 1286

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018 - 2-13 S 112/17

1. Existieren nicht verschiedene Versionen eines Wirtschaftsplans, ist die Bezeichnung "Wirtschaftsplan + Jahr" bei der Beschlussfassung hinreichend bestimmt.*)

2. Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden.*)

3. Zur - hier von Amts wegen gewährten - Wiedereinsetzung in die versäumte Anfechtungsfrist bei einer Zustellung der Klage an den faktischen Verwalter.*)

IMRRS 2018, 1273

AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 20.12.2017 - 44 C 2004/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1207

LG München I, Beschluss vom 29.05.2018 - 36 S 10312/17 WEG

1. Ein Verwalter kann, auch wenn er ausdrücklich nur zur Prozessstandschaft ermächtigt wäre, ebenfalls als Bevollmächtigter auftreten, da die weitergehende Geltendmachung im eigenen Namen die Befugnis zum Handeln in fremdem Namen umfasst.

2. Schuldner der Wohngeldvorschüsse bzw. von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Die Haftung nach § 16 Abs. 2 WEG setzt die Zugehörigkeit zu der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit grundsätzlich die Eigentümerstellung des Inanspruchgenommenen voraus. Demgemäß ist der noch nicht ins Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt, also faktisch in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert ist, nicht verpflichtet, Beiträge gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu leisten.

3. Bei der Veräußerung von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus ist die vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes nicht anwendbar.

4. Der Veräußerer bleibt beim Zweiterwerb bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch rechtlich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Eine Vorratshaltung ist bei einem Zeitablauf von 20 Jahren in einen Eigenerwerb umgeschlagen und lässt die anschließende Weiterveräußerung zu einem Zweiterwerb werden.

6. Gilt das Objektprinzip, so führt die Unterteilung der Wohnungseigentumseinheit auch im Fall einer Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung, sondern lässt die bisherige Anzahl der Stimmrechte unberührt. Es wird lediglich das zuvor auf die unterteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen zugewiesen.

IMRRS 2018, 1206

LG München I, Beschluss vom 19.04.2018 - 36 S 10312/17 WEG

1. Ein Verwalter kann, auch wenn er ausdrücklich nur zur Prozessstandschaft ermächtigt wäre, ebenfalls als Bevollmächtigter auftreten, da die weitergehende Geltendmachung im eigenen Namen die Befugnis zum Handeln in fremdem Namen umfasst.

2. Schuldner der Wohngeldvorschüsse bzw. von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Die Haftung nach § 16 Abs. 2 WEG setzt die Zugehörigkeit zu der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit grundsätzlich die Eigentümerstellung des Inanspruchgenommenen voraus. Demgemäß ist der noch nicht ins Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt, also faktisch in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert ist, nicht verpflichtet, Beiträge gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu leisten.

3. Bei der Veräußerung von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus ist die vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes nicht anwendbar.

4. Der Veräußerer bleibt beim Zweiterwerb bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch rechtlich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Eine Vorratshaltung ist bei einem Zeitablauf von 20 Jahren in einen Eigenerwerb umgeschlagen und lässt die anschließende Weiterveräußerung zu einem Zweiterwerb werden.

6. Gilt das Objektprinzip, so führt die Unterteilung der Wohnungseigentumseinheit auch im Fall einer Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung, sondern lässt die bisherige Anzahl der Stimmrechte unberührt. Es wird lediglich das zuvor auf die unterteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen zugewiesen.

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IMRRS 2018, 1265

LG Dortmund, Urteil vom 18.05.2018 - 17 S 116/17

1. Der Verwaltervertrag wird zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband geschlossen, so dass Ansprüche aus der Verletzung des Verwaltervertrags grundsätzlich nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehen.

2. Ist der Schaden aber im Vermögen einzelner Wohnungseigentümer entstanden, so steht nur diesen der Anspruch zu.

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch diese Schadensersatzansprüche gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen.

4. Da § 49 Abs. 2 WEG keine materiell-rechtliche Haftungsmilderung i.S.v. § 276 Abs. 1 BGB bewirkt, kann der Verwalter noch in einem gesonderten Rechtsstreit auf Schadensersatz (und Ersatz etwaiger Prozesskosten) mit der Behauptung in Anspruch genommen werden, es liege jedenfalls einfaches Verschulden vor.

5. In Rechtsprechung und Literatur gilt die fehlerhafte Erstellung von Jahresabrechnungen als anerkanntes Beispiel für eine Kostenhaftung des Verwalters wegen groben Verschuldens.

6. Einer professionellen Hausverwaltung muss bekannt sein, dass sie bei Vergabe eines Auftrags zur Erstellung eines Sachverständigengutachtens, das mit erheblichen Kosten einhergeht, zur Vorlage von Alternativangeboten verpflichtet ist.

7. Die Erstellung einer ordnungsgemäßen Beschlussvorlage gehört zu den regelmäßigen Verwalterpflichten, so dass eine professionelle Verwaltung zumindest fahrlässig handelt, wenn sie einen Beschlusstext formuliert, der zur Nichtigkeit führt.

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IMRRS 2018, 1247

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2018 - 2-13 S 92/17

1. Für eine Fortgeltungsklausel in einem Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan besteht eine Beschlusskompetenz.*)

2. Nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung begrenzt sich der Anspruch auf Forderungen aus dem Wirtschaftsplan auf den in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Betrag.*)

3. Hat der Wohnungseigentümer keine Vorauszahlungen auf den Wirtschaftsplan erbracht, stellt eine "negative Abrechnungsspitze" keine Forderung des Wohnungseigentümers dar, gegen welche die WEG die Aufrechnung erklären kann.*)

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IMRRS 2018, 1249

BGH, Urteil vom 06.07.2018 - V ZR 221/17

1. Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht; geschieht dies dennoch, ist ein Beschluss nicht zu Stande gekommen.*)

2. Wird bei einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen, sind die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz maßgeblich, wenn es sich um grundlegende Um- oder Ausbauten, wie etwa einen Dachgeschossausbau, handelt.

3. Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden. In diesem Fall muss lediglich das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau im Prinzip erhalten bleiben; es darf jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden.

4. Die Entfernung dreier Dachgauben und die Errichtung einer 2,30 m hohen Gaube mit vorgelagerter Loggiafläche auf einer Breite von 6,50 m stellt eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes dar, die die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich macht.

5. Im schriftlichen Verfahren kommt ein Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

IMRRS 2018, 1248

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 30.04.2018 - 2-13 S 42/17

Die Begrenzung des Streitwertes durch den Verkehrswert des Wohneigentums des Klägers (§ 49a Abs. 1 Satz 3 GKG) ist auf Zahlungsklagen nicht anzuwenden.*)

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IMRRS 2018, 1237

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2018 - 2-13 S 138/17

1. Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Laden vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist.*)

2. Ein Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet.*)

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IMRRS 2018, 1234

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.09.2018 - 2-13 T 91/18

Zur Behandlung von Kostenerstattungsansprüchen der verklagten Wohnungseigentümer, wenn ein Kostenfestsetzungsbeschluss hinsichtlich einzelner obsiegender Beklagter unter Missachtung des § 50 WEG rechtskräftig ergangen ist.*)

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IMRRS 2018, 1233

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.08.2018 - 2-13 T 73/18

Für die Streitwertbemessung bei der Anfechtung einer Jahresabrechnung sind jedenfalls die Einnahmen aufgrund geleisteter Zahlungen aus dem Wirtschaftsplan nicht zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2018, 1223

BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 138/17

1. Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht.*)

2. Der nicht störende Miteigentümer ist aber entsprechend § 19 Abs. 2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.*)

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IMRRS 2018, 1218

LG Köln, Urteil vom 11.10.2018 - 29 S 56/18

Die Übertragung der Instandhaltung und -setzung von Fenstern auf den Sondereigentümer muss klar und eindeutig sein.

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IMRRS 2018, 1203

LG Berlin, Urteil vom 24.08.2018 - 55 S 86/17 WEG

1. Wird ein Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrags durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen.*)

2. Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen.*)

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