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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2017, 1674

AG Charlottenburg, Urteil vom 28.09.2016 - 75 C 44/16

1. Auch für die Klage gegen einen Negativbeschluss besteht im Hinblick auf den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung ein Rechtsschutzbedürfnis.

2. Die Anfechtung von "Negativ-Beschlüssen" ist nur dann begründet, wenn der klagende Eigentümer einen Anspruch auf Durchführung der beantragten Maßnahme bzw. auf die konkrete, mehrheitlich abgelehnte Beschlussfassung hat, was nur dann der Fall ist, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung insoweit auf null reduziert ist.

3. Ohne hinreichende Sachverhaltsermittlung (hier: Verstoß gegen die EnEV) und auch schlüssige Darlegung der entsprechenden Informationen vor der Beschlussfassung wäre ein gleichwohl gefasster positiver Beschluss wegen Ermessensfehler rechtswidrig, so dass erst recht dessen Ablehnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

4. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Verstoß gegen die EnEV einen Anspruch auf Tätigwerden der WEG begründet.

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IMRRS 2018, 0537

BGH, Urteil vom 23.03.2018 - V ZR 307/16

1. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende - erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.*)

2. Einer Unterlassungsklage, mit der sich Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung einer Einheit wenden, kann der Beklagte nicht im Wege der Einrede entgegenhalten, dass er die Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Nutzungsregelung beanspruchen kann; grundsätzlich muss derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben und darf die neue Nutzung erst dann aufnehmen, wenn er ein rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 13.07.1995 - V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f.).*)

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IMRRS 2017, 1732

AG Potsdam, Urteil vom 20.04.2017 - 31 C 45/16

1. Die Umlage der Stromkosten für die Heizungsanlage muss der Heizkostenverordnung entsprechen.

2. Ein Vertrauensschutz dahingehend, dass weiterhin ohne Beachtung zwingender Vorschriften abgerechnet wird, gibt es nicht, auch wenn nur geringe Abweichungen in der Gesamtabrechnung für den Kläger entstehen.

3. Wenn Streit hinsichtlich erheblicher Baumängel in Frage steht, entspricht die Schaffung ausreichender Rücklagen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung im Sinne von § 28 Abs.1 WEG, wobei den Wohnungseigentümern nicht unerheblicher Ermessenspielraum zusteht.

4. Insoweit ist auch eine Erhöhung des Hausgelds, um ein selbständiges Beweisverfahren zu führen, rechtmäßig.

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IMRRS 2018, 0514

KG, Beschluss vom 05.04.2018 - 1 W 78/18

Den Formanforderungen von § 29 Abs. 1 GBO i.V.m. § 26 Abs. 3 WEG ist genügt, wenn zum Nachweis der Verwalterstellung mehrere gleichlautende Niederschriften über den Beschluss zur Verwalterbestellung vorliegen, die zusammen die beglaubigten Unterschriften von sämtlichen in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen tragen (entgegen LG Berlin, Beschluss vom 23.11.2004 - 86 T 611/04).*)

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IMRRS 2018, 0523

BGH, Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 276/16

Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz; dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden (Fortführung der Senatsurteile vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327, und vom 27.02.2015 - V ZR 73/14, IMR 2015, 237).*)

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IMRRS 2018, 0515

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.03.2018 - 2-09 S 74/17

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, einen weiten Beurteilungsspielraum.

2. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn es also objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen.

3. Allein die Verweigerung der Gewährung von Akteneinsicht ist nicht ausreichend, um eine Überschreitung des Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer bei der Bestellung des Verwalters zu begründen.

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IMRRS 2018, 0490

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.04.2018 - 2 W 51/17

Klagt ein Wohnungseigentümer wegen einer Störung des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Vergemeinschaftung des entsprechenden Unterlassungsanspruches, besteht sein Interesse i.S.v. § 49a Abs. 1 GKG in der Regel darin, dass die voraussichtlichen Kosten des Rechtsstreits zu Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG werden. Das Interesse der beklagten Wohnungseigentümer besteht im Gegenteil.*)

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IMRRS 2018, 0427

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 21.02.2017 - 750 C 28/16

1. Die Installation eines teilautomatischen Schließmechanismus des Hoftores stellt eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar und bedarf deshalb der Zustimmung aller Eigentümer.

2. Um eine bauliche Veränderung und nicht lediglich um eine Gebrauchsregelung handelt es sich insbesondere, wenn das als Kita genutzte Teileigentum durch das Schließen des Hoftores gravierend eingeschränkt wird, indem die im Hof liegenden Parkplätze der Kita nicht mehr von den Eltern der Kinder genutzt werden können und kein Anlieferverkehr mehr über den Hof stattfinden kann.

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IMRRS 2018, 0480

AG Kassel, Urteil vom 15.02.2018 - 800 C 3197/17

Beschlüsse, die auf einer unter bewusster Umgehung der einschlägigen Rechtsvorschriften einberufenen und durchgeführten Eigentümerversammlung gefasst wurden, sind nichtig und nicht lediglich anfechtbar.*)

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IMRRS 2018, 0464

AG Potsdam, Beschluss vom 01.03.2018 - 31 C 34/17

Die Klärung der Frage, wie Teilungserklärungen auszulegen sind, ist nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich. Eine Auslegung ist verbindlich allein nur durch das Gericht oder durch eine einheitliche Entscheidung aller Wohnungseigentümer möglich.

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IMRRS 2018, 0463

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 06.03.2018 - 5 W 17/18

Die Eintragung eines durch Zuweisung des teilenden Eigentümers im Jahre 1975 entstandenen, bislang aber nicht "gebuchten" und daher formfrei übertragbaren schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts (hier: Pkw-Stellplatz) erfordert die Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass neben dem Antragsteller auch die anderen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht kommen.*)

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IMRRS 2018, 0474

BGH, Beschluss vom 25.01.2018 - V ZR 141/17

Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.*)

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IMRRS 2018, 0249

LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG

1. Die Ausschlussfristen des des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sind lediglich materielle Ausschlussfristen, die keine Zulässigkeitsvoraussetzungen der Beschlussmängelklage darstellen.

2. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

3. Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beauftragung eines Rechtsanwalts ist der Verwalter nicht kraft Gesetzes berechtigt. Vielmehr bedarf er hierfür einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer.

4. Die Vereinbarung eines Stundenhonorars bedarf einer ausdrücklichen Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Die Delegation der Auswahl eines Rechtsanwalts in Verbindung mit der Ermächtigung zur Vereinbarung eines Stundenhonorars von 260 Euro netto, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen jedoch mindestens der Vergütung nach den Vorschriften des RVG, kann nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden.

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IMRRS 2018, 0459

OLG München, Beschluss vom 14.03.2018 - 32 W 288/18 WEG

1. Streitwertbestimmung der Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Teileigentümer und gegen dessen Pächter auf Unterlassung der Nutzung einer als Restaurant genutzten Einheit.*)

2. Der Streitwert richtet sich nach der Wertminderung der übrigen Sondereigentumseinheiten, die durch das Verhalten der Beklagten herbeigeführt wird, dessen Unterlassen begehrt wird.*)

3. Der Mietwert der betroffenen Einheit spielt keine Rolle bei der Bemessung des Streitwertes.*)

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IMRRS 2018, 0448

BGH, Beschluss vom 18.01.2018 - V ZR 71/17

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.*)

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IMRRS 2018, 0445

LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 08.09.2017 - 2 O 129/16

1. Dem Wohnungseigentümer stehen aus eigenem Recht Mängelansprüche gegen den Bauträger zu, soweit die mangelhaft gedämmten Zuluftleitungen Sondereigentum sind. Im Übrigen genügt für die Prozessführungsbefugnis ein Ermächtigungsbeschluss.

2. Verursacht eine Mängelbeseitigung durch den nachträglichen Einbau einer Warmwasserzentralheizung mit Heizkörpern keine unverhältnismäßig hohen Kosten, muss der Wohnungseigentümer sich daher nicht auf eine kostengünstigere Mängelbeseitigung verweisen lassen müssen.

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IMRRS 2018, 0446

LG Itzehoe, Urteil vom 21.02.2017 - 11 S 6/16

1. Der Beschluss "Die Eigentümer nutzen die ihnen gemäß Teilungserklärung und gemäß der aktuellen Markierungen zustehenden Flächen." ist zu unbestimmt, weil unklar bleibt, was unter "aktuelle Markierungen" zu verstehen ist.

2. Der Beschluss "Die Flächen die mit der Nummer 5 und 6 gekennzeichnet sind, sollen als Gästeparkplätze für alle Eigentümer genutzt werden. Die Eigentümer selbst dürfen die Parkplätze nur kurzzeitig nutzen." lässt eine nähere Bestimmung, was unter dem Begriff "kurzzeitig" zu verstehen ist, vermissen und ist deshalb unbestimmt.

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IMRRS 2018, 0442

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 148/17

1. Mit Rechtskraft eines stattgebenden Gestaltungsurteils tritt die Gestaltungswirkung ein; zugleich erwächst die Feststellung in materielle Rechtskraft, dass das Gestaltungsrecht des Klägers im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestand und die Gestaltungswirkung daher zu Recht eingetreten ist.*)

2. Ist ein Urteil, das einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt, rechtskräftig geworden, steht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger fest, dass der (ersetzte) Beschluss gültig ist; daher kann nicht mehr geltend gemacht werden, er sei nichtig, und zwar auch dann nicht, wenn die Beschlussersetzung durch Versäumnisurteil erfolgt ist.*)

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IMRRS 2018, 0403

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 2-13 S 71/16

Zum unmittelbaren Ausgleichsanspruch der Wohnungseigentümer in einer 2er WEG.*)

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IMRRS 2018, 0434

BGH, Beschluss vom 14.03.2018 - V ZB 131/17

Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.*)

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IMRRS 2018, 0407

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.01.2018 - 2-13 S 72/17

(Nach)zahlungen auf Hausgelder sind nicht in den Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer als Einnahmen zu verteilen.*)

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IMRRS 2018, 0421

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 89/17

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.*)

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IMRRS 2018, 0402

AG Dortmund, Urteil vom 27.03.2018 - 512 C 31/17

1. Versammlungsort und Versammlungsstätte einer Wohnungseigentümerversammlung müssen so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist.

2. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen also frei zugänglich sein. Dafür hat der Verwalter zu sorgen.

3. Eine Versammlung in der Waschküche ist zumindest bei strittigen Punkten, bei denen eine Diskussion ggf. zu erwarten ist, rechtswidrig.

4. Ein Beschluss, "kurze Versammlungen" in der Waschküche abzuhalten, ist nichtig, weil völlig unbestimmt.

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IMRRS 2018, 0416

AG Charlottenburg, Urteil vom 13.10.2016 - 72 C 56/16

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0409

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2017 - 2-13 S 69/16

Eine Beschluss über eine Umzugskostenpauschale von 100 Euro entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IMRRS 2018, 0408

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 102/17

Für den Streit zwischen zwei Wohnungseigentümern über die "Grenzbepflanzung" der jeweiligen Sondernutzungsrechte ist kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren durchzuführen (Abgrenzung zu LG Dortmund, Urteil vom 11.07.2017 - 1 S 282/16, IMR 2018, 44).*)

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IMRRS 2018, 0395

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.02.2018 - 2-13 T 115/17

Zur Wertfestsetzung für die Anfechtung des Beschlusses über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats.*)

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IMRRS 2018, 0394

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.02.2018 - 2-13 T 18/18

Zur Wertfestsetzung für die Anfechtung des Beschlusses über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats.*)

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IMRRS 2018, 0393

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 2-13 S 133/15

1. Einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch von Miteigentümern aus § 1004 BGB kann der Einwand aus § 254 BGB entgegengehalten werden.*)

2. In diesen Fällen kann die Verurteilung auf Beseitigung durch eine Feststellung zur Kostenbeteiligung des Beseitigungsgläubigers eingeschränkt werden.*)

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IMRRS 2018, 0383

BGH, Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 257/16

1. Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.04.1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197).*)

2. Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.*)

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IMRRS 2018, 0382

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 - 2-13 S 184/16

1. Ein Beschluss den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren.*)

2. Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden.*)

IMRRS 2018, 0381

BGH, Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 275/16

1. Wird durch eine Störung des Eigentums ein neuer Unterlassungsanspruch ausgelöst, ist für den Beginn der für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Zeitspanne in der Regel auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung abzustellen.*)

2. Eine Verwirkung eines Rechts kommt nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete aufgrund eines Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Die bloße Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinweg ist nicht ausreichend.*)

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IMRRS 2018, 0380

LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 - 11 S 1/17

1. Die Vergabe eines Auftrages für die Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht in der Regel zumindest drei Vergleichs- oder Konkurrenzangebote eingeholt hat.

2. In der Regel müssen alle wesentlichen Kostenpositionen erfasst sein, um den Wohnungseigentümern eine hinreichende Entscheidungsgrundlage bereitstellen zu können.

3. Jedenfalls dann, wenn eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme mehrere im wesentlichen identische Maßnahmen umfasst, von denen das von der Verwaltung eingeholte Angebot jedoch nur eine oder jedenfalls nicht alle Maßnahmen abbildet kann im Einzelfall von diesem Grundsatz eine Ausnahme gerechtfertigt sein.

4. Beziehen sich die Angebote nur auf eine Heizungsanlage und sollen tatsächlich zwei Heizungsanlagen ausgetauscht werden, sind die Angebote dennoch ordnungsgemäß, da die Gesamtkosten durch eine einfache Verdopplung errechnet werden können.

5. Eine möglicherweise unterschiedliche Rabattierung der verschiedenen Anbieter aufgrund des geänderten Auftragsvolumens steht der Vergleichbarkeit nicht entgegen.

6. Auch wenn eine Frischwasserstation statt eines Warmwasserspeichers verbaut werden soll, macht es nicht erforderlich, dass entsprechend aktualisierte Vergleichsangebote eingeholt werden müssten - zumindest dann nicht, wenn die Firma zusagt, dass keine Mehrkosten entstehen.

7. Eine nachträgliche Genehmigung selbst von abgeschlossenen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ist grundsätzlich zulässig.

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IMRRS 2018, 0331

LG Berlin, Beschluss vom 27.11.2017 - 65 T 132/17

Der Gebührenstreitwert für eine Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Duldung einer Besichtigung zwecks Verkaufs der Wohnung ist mit 1% des erwarteten Verkaufserlöses anzusetzen.

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IMRRS 2018, 0361

AG München, Urteil vom 14.09.2017 - 483 C 13301/16 WEG

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die gerichtliche Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs ist nur dann gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Klägers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde.

2. Bei dem Protokoll einer Eigentümerversammlung handelt es sich um eine Privaturkunde i.S.d. § 416 ZPO, der keine erhöhte Beweiskraft zukommt, sondern lediglich die formelle Beweiskraft, dass die protokollierten Erklärungen vom Aussteller abgegeben wurden; nicht jedoch eine materielle Beweiskraft dahingehend, dass die protokollierten Äußerungen inhaltlich richtig sind.

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IMRRS 2018, 0340

LG Karlsruhe, Urteil vom 05.12.2017 - 11 S 145/16

1. Ein Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch kann von jedem Miteigentümer bei jedem unzulässigen Gebrauch im Sinne des § 15 Abs. 3 WEG geltend gemacht werden, eine darüberhinausgehende konkrete Beeinträchtigung des Anspruchstellers ist keine Anspruchsvoraussetzung.

2. Ein Vorbehalt, der den teilenden Eigentümer berechtigt, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrechte zuzuordnen, ist nur wirksam, wenn er erkennen lässt, welche Flächen für die Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können.

3. Ein Vorbehalt "an Räumen und weiteren Flächen des Gemeinschaftseigentums Sondernutzungsrechte zu begründen und/oder an Räumen des Gemeinschaftseigentums Sondereigentum zu begründen, sowie solche Sondernutzungsrechte und/oder Räume bestehenden Miteigentumsanteilen zuzuordnen bzw. mit solchen zu verbinden" lässt dies nicht erkennen.

4. Ein obligatorisches Sondernutzungsrecht wirkt grundsätzlich nur zwischen den Parteien, die es abgeschlossen haben. Bei Wechsel auch nur eines Wohnungseigentümers entfällt ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht in der Regel vollständig (§ 139 BGB), wenn nicht ausnahmsweise anzunehmen ist, dass die Vereinbarung unter den Verbleibenden aufrechterhalten werden soll.

5. Bei einer Unterlassungsklage nach § 1004 BGB finden auch bei einem Prozess unter Wohnungseigentümern die Vorschriften der §§ 265, 266 ZPO Anwendung.

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IMRRS 2018, 0337

AG Stralsund, Urteil vom 26.02.2018 - 20 C 14/17 WEG

1. Auch unberechtigte Rücklageentnahmen sind in der Jahresrechnung darzustellen; mithin ist die Jahresrechnung gerade nicht deshalb angreifbar, weil die Zahlung so nicht hätte erfolgen dürfen.

2. Der Beschluss über die Genehmigung der Rechnung genehmigt nur die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Rechnung, nur das Zahlenwerk an sich. Er genehmigt hingegen nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer regressausschließenden Billigung des Verhaltens der Verwaltung.

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IMRRS 2018, 0214

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.10.2017 - 20 W 302/16

1. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist einer Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese formelle Eintragungsvoraussetzung ist.

2. Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Auf diese Voraussetzungen hat sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen.

3. Einen Anhalt für die Abgeschlossenheit gibt Nr. 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.03.1974.

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IMRRS 2017, 1702

AG München, Beschluss vom 31.01.2017 - 481 H 21666/16 WEG

Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens im Hinblick auf die Ermittlung der Ursachen eines Wasserschadens ist nur nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung zulässig.

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IMRRS 2018, 0317

LG Müchen I, Beschluss vom 11.10.2017 - 1 T 475/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0316

LG München I, Urteil vom 11.10.2017 - 1 S 18504/16 WEG

1. Für die Auslegung eines Antrags ist nicht auf den buchstäblichen Sinn des Ausdrucks abzustellen, sondern der wirkliche Wille des Antragstellers zu erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Nur wenn sich das Rechtsschutzziel des Antragstellers auch durch die gebotene Auslegung nicht ermitteln lässt, gehen die verbleibenden Unklarheiten zu seinen Lasten.

2. Der Wortlaut eines Beschlusses darf zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen, soweit diese zweifelsfrei bestimmt sind.

3. Werden Kosten entgegen den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung verteilt, ist der Beschluss fehlerhaft.

4. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die "Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die ausschließlich einzelnen Wohnungseigentümern zugute kommen, insbesondere die noch an- und einzubauenden Lifte, nur von diesen Wohnungseigentümern zu tragen" sind, sind Wohnungseigentümer im Erdgeschoss an den Kosten der Lifte zumindest dann nicht zu beteiligen, wenn diese nicht auch in den Keller führen.

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IMRRS 2018, 0318

AG München, Urteil vom 13.09.2017 - 481 C 7072/17 WEG

1. Im Rahmen der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sind alle tatsächlichen Zuführungen und Entnahmen unabhängig davon, ob diese berechtigt waren oder nicht, darzustellen (Ist-Entwicklung); daneben sind die von den Wohnungseigentümern geschuldeten Zahlungen (Soll-Entwicklung) anzugeben.

2. Hat der Verwalter die Rücklage zweckwidrig zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen verwendet, muss dies in der Jahresabrechnung angegeben werden.

3. Umbuchungen von der Instandhaltungsrücklage auf das Girokonto und wieder zurück auf die Instandhaltungsrücklage sind weder als Einnahmen noch als Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen, da alleine durch die Umbuchung das Gesamtvermögen der WEG unberührt bleibt.

4. Die Ungültigkeitserklärung kann zwar gem. § 139 Abs. 1 BGB auf rechnerisch abgrenzbare Teile der Abrechnung beschränkt werden, wenn dies dem hypothetischen Parteiwillen entspricht. Letzteres ist aber in der Regel zu verneinen, wenn Mängel vorliegen, die zu einer nicht mehr oder nur schwer nachvollziehbaren Restabrechnung führen.

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IMRRS 2018, 0217

AG Pinneberg, Urteil vom 25.07.2017 - 60 C 17/15

1. Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführen, einen weiten Gestaltungsspielraum.

2. Ein Anspruch auf sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme besteht lediglich dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

3. Hinsichtlich mehrerer vertretbarer, d. h. ordnungsgemäßer Maßnahmen besteht ein Auswahlermessen. Ordnungsgemäß ist dabei eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist.

4. Grundsätzlich besteht auch ein Auswahlermessen dahingehend, eine billigere Lösung mit kürzerer Lebensdauer zu wählen.

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IMRRS 2018, 0117

AG München, Beschluss vom 05.07.2017 - 481 H 11437/17 WEG

1. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens im Hinblick auf mögliche Schäden im Gemeinschaftseigentum oder Schäden im Sondereigentum aufgrund des Zustands des Gemeinschaftseigentums ist nur nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung zulässig.

2. Der Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag eines Wohnungseigentümers, ein Sachverständigengutachten zu Art und Ursachen bestimmter Schäden zu erholen, bedarf es aber dann nicht, wenn im Auftrag der Gemeinschaft bereits ein oder mehrere Gutachten erholt wurden, diese aber nicht zur Befriedung einer streitigen Situation geführt haben.

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IMRRS 2018, 0107

AG Wismar, Urteil vom 07.08.2017 - 8 C 520/16 WEG

1. Der Wortlaut eines Beschlusses darf zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen.

2. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist aufzuheben, wenn bei der Wasserabrechnung eine nicht aufklärbare Differenz i.H.v. 64,31 Euro existiert oder zwischen Soll und Ist der Instandhaltungsrücklage eine Differenz i.H.v. 660,20 Euro besteht.

3. Zwar führt nicht jeder Mangel zwangsläufig dazu, dass der Verwaltung eine Entlastung zu verweigern ist. Allerdings entspricht es keiner ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.

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IMRRS 2018, 0291

LG Dortmund, Urteil vom 10.10.2017 - 1 S 357/16

1. Wird auf einer Fläche des Gemeinschaftseigentums unzulässigerweise geparkt, kann ein Eigentümer direkt auf Unterlassung klagen, ohne zuvor versuchen zu müssen, einen entsprechenden Unterlassungs-Beschluss der Eigentümer herbeizuführen.

2. Die zulässige Nutzung von Gemeinschaftsflächen bestimmt sich nach der Zweckbestimmung und unterliegt den Schranken des Rücksichtnahmegebots.

3. Ist in der Teilungserklärung eine Fläche als "Einfahrt" gekennzeichnet, so darf sie befahren und zum kurzzeitigen Be- und Entladen genutzt werden, nicht hingegen zum Parken.

4. Zwar bedürfen Vereinbarungen keiner besonderen Form und können daher auch stillschweigend und konkludent durch schlüssiges Verhalten zu Stande kommen.

5. Es sind jedoch strenge Maßstäbe zu stellen, so dass auch eine langjährige Übung nur dann für die Annahme einer Vereinbarung genügt, wenn die Eigentümer damit bewusst eine dauerhafte Regelung und eine dauerhafte Änderung der bestehenden Rechtslage herbeiführen wollen, was allenfalls dann angenommen werden kann, wenn den Eigentümern die zu ändernde Vereinbarung positiv bekannt ist.

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IMRRS 2018, 0299

LG Dortmund, Urteil vom 31.01.2017 - 1 S 99/16

1. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung bereits vollzogener Beschlüsse entfällt nicht, wenn die Frage der Gültigkeit des Beschlusses Auswirkungen auf etwaige Schadensersatz- oder Folgenbeseitigungsansprüche oder auf die Frage der Beteiligung des Klägers an den Kosten für die Sanierung haben kann.

2. Wird in einem Beschluss auf das Angebot eines Unternehmens Bezug genommen, ohne das Angebot mit Datum oder Auftragsnummer näher zu bezeichnen, ist der Beschluss dennoch nicht unbestimmt, wenn es nur ein Angebot dieses Unternehmens gibt.

3. Zur Frage, wann eine Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt.

4. Die Gerichte überprüfen die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft lediglich auf das Vorliegen von Fehlern bei der Ermessensausübung.

5. Ein Beschluss muss die maßgeblichen Erwägungen, die die Gemeinschaft ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt hat, enthalten, sonst ist er ermessensfehlerhaft.

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IMRRS 2018, 0280

AG Herne, Urteil vom 17.08.2017 - 28 C 52/16

1. Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt sind und der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt.

2. Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, wenn ein Beschluss auf eine unzulässige Kompetenzverlagerung hinausläuft. Ein solcher Beschluss ist dann nichtig.

3. Die Auswahl eines Fachunternehmens zur Durchführungen baulicher Maßnahmen darf nicht auf den Verwalter übertragen werden.

4. Soll über die Verlegung des Standortes der Mülltonnen beschlossen werden, so muss dieser Beschluss auch den neuen Standort benennen.

5. Soll der Verwalter zum Abschluss langjähriger Vereinbarungen (hier etwa Abrechnungsservice über 10 Jahre und Anmietung von Rauchwarnmeldern über 10 Jahre), muss der Beschluss einen Kostenrahmen vorgeben.

6. Die Entscheidung über die Veräußerung von Gartengeräten obliegt der Eigentümerversammlung - zumindest aber muss erkennbar sein, um welche Gartengeräte es sich überhaupt handelt.

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IMRRS 2018, 0251

AG Rheinbach, Urteil vom 28.07.2017 - 5 C 158/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 0247

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.11.2017 - 73 C 47/17

1. Kann der tatsächliche Heizkostenverbrauch nicht abgelesen werden, so kann er geschätzt werden.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht völlig frei in der Wahl ihrer Schätzmethode. Sie muss sich gem. § 315 BGB im Rahmen billigen Ermessens halten. Da es Zweck der HeizkostenVO ist, möglichst individuelle und dem tatsächlichen Verbrauch nahekommende Werte in die Abrechnung einzustellen, ist das individuelle Vergleichsverfahren regelmäßig vorrangig vor dem generellen anzuwenden.

3. Dementsprechend kann der Heizkostenverbrauch nicht dadurch geschätzt werden, dass man vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft zu Grunde legt, wenn die betroffene Wohnung als Zweitwohnung nur wenige Tage im Jahr genutzt wird; vielmehr ist dann der Verbrauch der vorigen Jahre heranzuziehen.

4. Zur Schätzung der Kaltwasserkosten kann § 9a HeizkostenV analog angewandt werden.

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