Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

6218 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2017

IMRRS 2017, 0031

AG Reutlingen, Urteil vom 24.11.2016 - 9 C 1425/15

1. Wird einem Tiefgaragenboden aus Beton zur Erhöhung der Rutschfestigkeit ein Granulat beigemischt, muss dieses gleichmäßig verteilt werden. Ist das Granulat ungleich verteilt, kann sich der Unterschied der Rutschfestigkeit (hier: schrittsicher/R 9 statt laufsicher/R11) für den unbefangenen Fußgänger spürbar auswirken.

2. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kenntnis davon, dass der Boden bei Nässe besonders rutschig ist, trifft diese keine besondere Verkehrssicherungspflicht. Stürzt ein Eigentümer und verletzt sich dabei, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Schadensersatz leisten, wenn sie weder durch eine eigene Handlung noch durch Unterlassen einer gebotenen Handlung zur Verletzung beigetragen hat. Nach Kenntnis der ungleichen Rutschfestigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings verpflichtet, den Boden an dieser Stelle nachzubehandeln oder in anderer Weise auf die Gefahr hinzuweisen.

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IMRRS 2017, 0046

KG, Urteil vom 19.04.2016 - 7 U 28/15

Vergleichen sich Wohnungseigentümergemeinschaft und Bauträger dahingehend, dass "etwaige Ansprüche einzelner Erwerber oder ihrer Rechtsnachfolger auf Rückabwicklung ihrer Erwerbsverträge (Rücktritt und großer Schadensersatz) wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum von dieser Vereinbarung bis zur Vorlage der jeweiligen (...) Verzichtserklärungen nicht berührt sind", werden nicht nur aktuelle Eigentümer und Erwerber von dem Verzichtserfordernis erfasst, sondern gerade auch frühere Erwerber.

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IMRRS 2016, 1864

LG München I, Urteil vom 14.07.2016 - 36 S 3310/16 WEG

1. Ein Beschluss durch die Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter die Instandhaltungsrückstellung zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen ("Liquiditätshilfe") nicht zweckgebunden verwenden darf, ist ungültig, auch wenn diese Entnahme auf 10% der Plansumme des aktuellen Wirtschaftsplans begrenzt ist und ein Sockel von 10% als "eiserne Reserve" in der Rücklage verbleiben muss.

2. Der Begriff "Plansumme des Wirtschaftsplans" ist unbestimmt.

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IMRRS 2017, 0072

AG München, Urteil vom 22.04.2016 - 483 C 6753/11 WEG

1. Lässt die Teilungserklärung den Ausbau des Dachgeschosses ausdrücklich zu, können keine Ansprüche auf Rückbau des zu Wohnzwecken durchgeführten Ausbaus geltend gemacht werden.

2. Wird nicht plausibel dargestellt, welche Einwände gegen den vorgenommenen Ausbau zu Wohnflächen besteht und auch nur ein Eigentümer in Anspruch genommen, obwohl gleichartige bauliche Veränderungen auch bei einem zweiten Eigentümer vorliegen, bestehen keine Rückbauansprüche.

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IMRRS 2017, 0070

LG Stuttgart, Beschluss vom 22.01.2016 - 19 T 519/15

Wenden sich Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss zur Anbringung einer Überdachung eines Balkons, um einen verstärkten Schattenwurf auf ihren Garten zu verhindern, beträgt der Streitwert 50% des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen.

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IMRRS 2017, 0069

AG München, Urteil vom 04.09.2015 - 481 C 3812/15 WEG

1. Wohnungseigentümer dürfen die Bonität des zu bestellenden Verwalters nicht einfach unterstellen, sondern müssen diese bei begründetem Anlass prüfen. Die Bestellung des Verwalters ist dann zurückstellen, bis die Wohnungseigentümer Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben.

2. Erfolgt eine Bestellung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage, ist der Beschluss für ungültig zu erklären.

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IMRRS 2017, 0058

AG Lübeck, Urteil vom 02.03.2016 - 35 C 41/15 WEG

1. Repariert die WEG einen Heizkreisverteiler der Fußbodenheizung, der nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehört, besteht kein Ersatzanspruch für die Reparaturkosten.

2. Der betreffende Wohnungseigentümer hat durch die Reparaturmaßnahme keinen Vermögensvorteil, es ist davon auszugehen, dass er entreichert ist (§ 818 Abs. 3 BGB).

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IMRRS 2017, 0019

BGH, Beschluss vom 17.11.2016 - V ZB 77/16

Eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG liegt vor, wenn ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung bzw. auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen wird, die er in einer Wohnungseigentümerversammlung getätigt hat, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben (Anschluss an Senat, Beschluss vom 17.11.2016 - V ZB 73/16, IBRRS 2017, 0064 = IMRRS 2017, 0018).

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IMRRS 2016, 1877

AG Mettmann, Urteil vom 15.04.2016 - 24 C 40/14

1. Eine Jahresabrechnung ist für unwirksam zu erklären, wenn der Abrechnung eine unzulässige Kontenführung (hier: offene Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters) zu Grunde liegt.

2. Aufgrund unzulässiger Kontoführung und damit einhergehender Unwirksamkeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, dem Verwalter die Entlastung zu versagen. Da nicht auszuschließen ist, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche gegen den Verwalter zustehen, ist der Beschluss über die Entlastung des Verwalters ungültig.

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IMRRS 2016, 1876

LG Köln, Urteil vom 07.07.2016 - 29 S 180/15

1. Eine Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter selbst von 24 Wohnungseigentümern bevollmächtigt und von der Stimmabgabe ausgeschlossen war.

2. Der Verwalter ist gehindert, als Bevollmächtigter bei seiner eigenen Abberufung aus wichtigem Grund mitzuwirken, wenn keine speziellen Anweisungen für die Stimmabgabe in Bezug auf die Beschlussfassung zur sofortigen Abberufung des Verwalters in der Bevollmächtigung enthalten sind. Niemand kann in eigener Sache über die Entziehung einer Rechtsposition aus wichtigem Grund entscheiden.

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IMRRS 2017, 0018

BGH, Beschluss vom 17.11.2016 - V ZB 73/16

Wird ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung bzw. auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen, die er in der Wohnungseigentümerversammlung getätigt hat, liegt eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG vor, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben.*)

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IMRRS 2016, 1905

AG Bremen, Urteil vom 22.01.2016 - 29 C 55/15

1. Auch wenn die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereichs des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zuweist und hierbei den Außenanstrich ausnimmt, ist die vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

2. Eine Instandsetzung und Instandhaltung umfasst gerade nicht per se auch einen erforderlichen Austausch.

3. Lässt ein Wohnungseigentümer neue Fenster in sein Sondereigentum einbauen, steht ihm kein Anspruch auf Kostenerstattung zulasten der Instandhaltungsrücklage zu.

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IMRRS 2017, 0015

BGH, Beschluss vom 17.11.2016 - V ZR 86/16

1. Der in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren gem. § 49a GKG bestimmte Streitwert entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer des Rechtsmittelführers.*)

2. Wird mit der gegen einen Wohnungseigentümer gerichteten Klage die Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangt, bemisst sich der Streitwert gem. § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem (hälftigen) klägerischen Interesse an der Beseitigung und dem (hälftigen) Interesse der Beklagten, keinen Rückbau vornehmen zu müssen; daneben sind die Grenzen des § 49a Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG und des § 49a Abs. 2 GKG zu beachten.*)

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IMRRS 2016, 1911

AG Eutin, Urteil vom 29.02.2016 - 29 C 51/15

1. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung (hier: Abbau eines Treppenzugangs zum Strand) bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ausnahmsweise ist die Gegenstimme eines Wohnungseigentümers nicht entscheidend, wenn dieser durch die beschlossene Maßnahme nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.

2. Als beeinträchtigender Nachteil sind solche Veränderungen zu beurteilen, die das architektonische Aussehen, das ästhetische Bild oder den Stil des Objekts verändern. Durch die Entfernung der Treppe wird der optische Eindruck der Anlage nicht erheblich beeinträchtigt.

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IMRRS 2016, 1919

LG München I, Urteil vom 10.03.2016 - 36 S 8135/15 WEG

1. Es liegt kein Darlehensvertrag vor, wenn ein Wohnungseigentümer an die WEG eine größere Summe als Vorschuss zahlt, um eine Maßnahme (hier: schneller Austausch der Fensterelemente) zu ermöglichen, ohne zuvor auf einen Beschluss und die Einzahlung einer Sonderumlage durch die anderen Wohnungseigentümer warten zu müssen. Der leistende Wohnungseigentümer erwartete erkennbar, dass auf der nächsten Eigentümerversammlung der Austausch der Fenster gebilligt und eine entsprechende Sonderumlage beschlossen werden würde, sodass er den an die WEG geleisteten Betrag (abzüglich Eigenanteil) erstattet bekommen würde.

2. Genehmigt die WEG die von der Hausverwaltung im Namen der WEG abgeschlossenen Verträge, ist dies eine unwiderrufliche Gestaltungserklärung. Diese kann nur angefochten werden, wenn ein entsprechender Anfechtungsgrund vorliegt und zugleich eine Anfechtungsklage erfolgt.

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IMRRS 2016, 1906

OLG München, Beschluss vom 16.11.2016 - 34 Wx 305/16

1. Ist dem Grundbuchamt im Eintragungsverfahren eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung nachzuweisen, so kann - wenn nicht ein gesetzlich speziell geregelter Fall vorliegt - der Nachweis durch Vorlage einer Niederschrift über die Beschlussfassung erfolgen, der den Anforderungen des § 26 Abs. 3 WEG entspricht.*)

2. Der Eigentümerbeschluss über die Einzelbevollmächtigung einer anderen Person als des Verwalters selbst oder eines Wohnungseigentümers zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Gemeinschaft ist jedenfalls nicht nichtig.*)

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IMRRS 2016, 1889

LG München I, Urteil vom 24.03.2016 - 36 S 12134/15 WEG

1. Der unbefugte Einbau eines Kamins, dessen Rohr durch die Dachhaut nach außen geführt wird, ist eine unzulässige bauliche Veränderung, die Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft wegen Beschädigung der Dachsubstanz auslöst.

2. Es besteht ein Anspruch auf Beseitigung des Kaminrohrs, den jeder Wohnungseigentümer individuell, also ohne Ermächtigung durch die übrigen Eigentümer, gerichtlich durchsetzen kann.

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IMRRS 2016, 1607

LG Itzehoe, Urteil vom 14.10.2016 - 11 S 3/16

1. Wird ein abgelehnter WEG-Beschluss angegriffen, aber die Umsetzung eines entsprechenden positiven Beschlussergebnisses nicht (mehr) verfolgt, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.

2. Für den bei der WEG-Versammlung gestellten Antrag, die einbezogene Nutzflächen (hier: Nutzfläche in Spitzboden nach Sylter Fußleistenmaß) aus der Kostenverteilung herauszurechnen, fehlt die Beschlusskompetenz. Da die Verteilung der Kosten und Lasten für das gemeinschaftliche Eigentum grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile erfolgt, hätte es einer einstimmigen Vereinbarung bedurft (§ 10 Abs. 1 WEG), um den Verteilungsschlüssel zu ändern.

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IMRRS 2016, 1878

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30.06.2016 - 3 W 59/16

Ist die sog. "negative Komponente" eines Sondernutzungsrechts (hier: an einem Pkw-Stellplatz) schon in der Teilungserklärung begründet worden, so betrifft die spätere Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu einem bestimmten Wohnungseigentum im Sinne von Nr. 14160 Abs. 5 KV-GNotKG nur dieses und nicht auch die übrigen Wohnungseigentumseinheiten. Die Festgebühr nach Nr. 14160 Abs. 5 KV-GNotKG fällt deshalb nur einmal an.*)

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IMRRS 2016, 1852

AG Lüneburg, Urteil vom 29.03.2016 - 39 C 295/15

1. Ist die Verwaltungsabrechnung mit Mehrheitsbeschluss der WEG-Versammlung wirksam genehmigt worden, ist der daraus resultierende Hausgeldanspruch fällig.

2. Die Jahresabrechnung ist auf die Kosten des betreffenden Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt. Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung

3. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist bedingungsfeindlich. Ergeht er unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender Änderungen ist er unwirksam und ein Hausgeldanspruch wird nicht fällig.

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IMRRS 2016, 1795

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 27.05.2016 - 883 C 11/14

1. Der Verwalter ist kein Bauleiter und schuldet keine bauleitende Überwachung.

2. Überträgt die WEG die Auftragsvergabe auf die Verwaltung nebst Beirat, scheiden Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter wegen Pflichtverletzung grundsätzlich aus.

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IMRRS 2016, 1836

AG Idstein, Urteil vom 05.09.2016 - 32 C 10/16

1. Für Schmerzensgeldansprüche wegen einer körperlichen Attacke von Wohnungseigentümern im Waschkeller der WEG ist das Gericht gemäß § 43 Nr. 1 WEG zuständig, weil die Parteien Wohnungseigentümer sind und um Ansprüche streiten, die sich aus ihrem Verhältnis untereinander ergeben.

2. Für Gewaltschutzsachen (hier: Unterlassung von Tätigkeiten) - auch zwischen Wohnungseigentümern - ist das Familiengericht zuständig.

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IMRRS 2016, 1832

KG, Beschluss vom 13.10.2016 - 1 W 303/16

§ 878 BGB ist auf eine Verfügungsbeschränkung nach § 172 Abs. 1 S. 4 und 5 BauGB auch dann nicht entsprechend anzuwenden, wenn der Eintragungsantrag allein wegen einer verzögerten oder fehlerhaften Bearbeitung des Grundbuchamts (oder z.B. auch durch die Baubehörde bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung) nicht mehr vor dem Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts vollzogen worden ist.*)

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IMRRS 2016, 1835

LG Itzehoe, Urteil vom 19.01.2016 - 11 S 61/14

1. Verkündet der Versammlungsleiter das Ergebnis einer Beschlussfassung nicht, ist der Beschluss unwirksam. Die unterbliebene Beschlussfeststellung des Versammlungsleiters kann in einem gerichtlichen Verfahren ersetzt und der Beschluss dadurch wirksam werden.

2. Es kann auch ein Negativbeschluss festgestellt werden. Dies ist ein Beschluss, der einen Antrag ablehnt, weil die erforderliche Mehrheit (hier: nach Gemeinschaftsordnung geforderte qualifizierte Mehrheit) fehlt.

3. Der Austausch von 30 Jahre alten Holzfenstern durch Kunststofffenster ist eine Modernisierungsmaßnahme (keine bauliche Veränderung) und stellt für einen verständigen Wohnungseigentümer eine sinnvolle Neuerung dar, die geeignet ist, den Gebrauchswert nachhaltig zu erhöhen.

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IMRRS 2016, 1829

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 21.11.2016 - 16 S 85/16

1. Ein WEG-Beschluss muss inhaltlich klar und bestimmt sein, damit der Rechtsverkehr der Beschlussfassung die eintretenden Rechtswirkungen entnehmen kann. Es muss sich zumindest im Wege der Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermitteln lassen.

2. Einem Beschluss, der die Abrechnung nach "tatsächlich genutzter Wohnfläche" vorsieht, lässt sich nicht mit hinreichender Gewissheit entnehmen, wie abzurechnen ist, sodass dieser unwirksam ist.

3. Ausgehend vom natürlichen Sprachgefühl dürften danach nur tatsächlich genutzte Flächen berücksichtigt werden und z.B. leerstehende Wohnungen für die Kostenverteilung nicht zu berücksichtigen sein. Das erscheint wenig interessengerecht und darüber hinaus wenig praktikabel, da der die Abrechnung erstellende Verwalter in der Regel keine Kenntnis vom Umfang der tatsächlichen Nutzung der einzelnen Abrechnungseinheiten haben dürfte.

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IMRRS 2016, 1823

BGH, Beschluss vom 16.09.2016 - V ZR 3/16

1. Das Berufungsgericht muss Schriftsätze der Parteien, die zwar nach Ablauf der gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO gesetzten Frist zur Stellungnahme, aber vor Erlass des die Berufung zurückweisenden Beschlusses eingehen, zur Kenntnis nehmen und jedenfalls daraufhin überprüfen, ob darin enthaltene Rechtsausführungen der beabsichtigten Verfahrensweise entgegenstehen und zu einem Eintritt in die mündliche Verhandlung veranlassen.*)

2. Erlassen ist der Beschluss in dem Zeitpunkt, in dem das Gericht sich seiner in einer der Verkündung vergleichbaren Weise entäußert hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 01.04.2004 - IX ZR 117/03, NJW-RR 2004, 1574, 1575 = IBRRS 2004, 1096 = IMRRS 2004, 0548).*)

3. Zur Wahrung der Klagebegründungsfrist, wenn eine Beschlussanfechtungsklage innerhalb der Frist nur darauf gestützt wird, dass der Beschluss die Teilungserklärung ändere und dies einstimmig erfolgen müsse, während tatsächlich eine Öffnungsklausel vereinbart und das danach erforderliche Quorum nicht erreicht ist.*)

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IMRRS 2016, 1833

BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 221/15

Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt; die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.*)

IMRRS 2016, 1815

AG Rosenheim, Urteil vom 26.10.2016 - 8 C 2921/15 WEG

1. Zur Eigentümerversammlung einer WEG, die erheblich erweitert werden soll, sind auch werdende Eigentümer einzuladen. Andernfalls sind gefasste Beschlüsse ungültig. Es war für die Eigentümer unschwer zu ermitteln, wer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten hat und zur WEG-Versammlung einzuladen ist, um das Stimmrecht auszuüben. Jedenfalls über das Grundbuch kann die WEG in Form der Auflassungsvormerkung in Verbindung mit dem Besitzübergang einsehen, wer werdender Eigentümer ist.

2. Bei einer bereits seit Jahren bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der die Zahl der WEG-Einheiten erheblich erweitert werden soll (hier: von 16 auf 24), handelt es sich formal gesehen um einen Zweiterwerb. Dieser muss allerdings wie ein Ersterwerb behandelt werden, weil eine vergleichbare Interessenlage wie beim Ersterwerb des Wohnungseigentums vom Bauträger vorliegt.

3. Da die vorhandenen Wohnungseigentümer die Teilung bewusst mitgetragen und an ihr mitgewirkt haben, war das Ziel der Vermarktung erkennbar, wie beim Entstehen einer WEG samt der sich dort ergebenden praktischen Probleme hinsichtlich der Feststellung des Besitzübergangs.

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IMRRS 2016, 1811

LG Hamburg, Beschluss vom 24.06.2016 - 318 T 10/16

1. Die Verfahrenskosten sind dem Verwalter nur dann aufzuerlegen, wenn dieser den Rechtsstreit verursacht hat und ihm ein grobes Verschulden zur Last fällt. Dies setzt voraus, dass der Verwalter vorsätzlich oder grob fahrlässig handelt und z.B. Beschlüsse zur Abstimmung vorschlägt, die bereits für ungültig erklärt worden sind oder bei denen offensichtlich erkennbar ist, dass sie zu nichtigen Beschlüssen führen würden.

2. Allein das Aufstellen einer Tagesordnung mit Punkten zur Beschlussfassung führt nicht dazu, dass dem Verwalter etwaige Prozesskosten auferlegt werden können.

3. Werden WEG-Beschlüsse angefochten wegen nicht ordnungsgemäßer Vorbereitung und mit näherer Begründung, warum Kosten zur Balkonsanierung nicht mitgetragen werden müssen, ist zweifelhaft ob der Verwalter pflichtwidrig die Tätigkeit des Gerichts verursacht hat. Es bleibt deshalb bei dem Grundsatz, dass die unterlegene Partei die Prozesskosten zu tragen hat.

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IMRRS 2016, 1768

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.06.2016 - 2-13 S 48/14

Verpflichtet ein Urteil zur "Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen", ist diese Pflicht mit der Gewährung der Einsichtnahme in die vorhandenen Unterlagen erfüllt. Es ist nicht erforderlich, nicht vorhandene Unterlagen zu besorgen, denn ein solches Begehren wäre mit einem Anspruch auf Auskunft oder Rechnungslegung zu verfolgen, das klar von der Einsichtnahme zu unterscheiden ist.

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IMRRS 2016, 1807

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2016 - 318 S 102/15

1. Eine "Hangsicherung" mittels Stützmauer im Bereich des Hanges, Ausgrabungen entlang der Hauswand und gesetzten Pflanzentrögen sind eine bauliche Veränderung, die Miteigentümer nicht dulden müssen.

2. Ein entsprechender auf der WEG-Versammlung gefasster Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die in Rede stehende Maßnahme weit über eine Notmaßnahme hinausgeht und es Alternativen gibt. Die Anfechtung eines solchen Beschlusses ist keine Schikane und nicht missbräuchlich.

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IMRRS 2016, 1798

OLG Hamm, Beschluss vom 20.10.2016 - 32 SA 63/16

Soll ein von einem Wohnungseigentümer beauftragter Wohnungseigentümer Handwerker einen Schaden am Gemeinschaftseigentum verursacht haben, kann für die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen beide auf Schadensersatz im Gerichtsstandsbestimungsverfahren das für den Sitz der WEG zuständige Amtsgericht zum gemeinsamen Gericht bestimmt werden, das für die Klage gegen den Wohnungseigentümer (ausschließlich) zuständig ist.

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IMRRS 2016, 1799

OLG Hamm, Beschluss vom 25.09.2015 - 15 W 285/15

1. Ist in dem Zeitraum bis zum 03.07.2015 eine an mehreren Wohnungseigentumsrechten eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht worden, so ist die Gebühr nach GNotKG KV Nr. 14152 für jede Löschung gesondert zu erheben.*)

2. Die Gleichstellung von Löschungen mit Eintragungen durch den in Vorbemerkung 1.4 Abs. 3 eingefügten S. 3 mit Inkrafttreten zum 04.07.2015 hat keine rückwirkende Bedeutung für bereits vorgenommene Löschungen.*)

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IMRRS 2016, 1784

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.07.2016 - 4 A 1149/15

1. Die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr im Sinne von § 25 Abs. 1 Nr. 1 EichG a.F. dar.

2. Dementsprechend darf die zuständige Behörde die eindeutig gesetzwidrige Verwendung von Messwerten ungeeichter Messgeräte untersagen.

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IMRRS 2016, 1772

LG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2016 - 11 S 41/15

1. Ein Unternehmen, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann, darf nicht zum Verwalter bestellt werden.

2. Bei der Bestellung liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung vor, wenn ein Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm nahestehende Person zum Verwalter bestellt hat.

3. In derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung zum Verwalter erfolgt, müssen auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

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IMRRS 2016, 1759

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 - 55 S 21/15

1. Abwasserleitungen, die sich im räumlichen Bereich der Wohnung befinden, sind jeweils ab der einzelnen Abzweigung dem Sondereigentum zuzuordnen, sofern sie ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden können. Muss allerdings zur Verlegung zwingend die im Gemeinschaftseigentum stehende dichtende Estrich-Schicht zerstört werden, gehört die Leitung nicht zum Sondereigentum.

2. Lässt die Teilungserklärung erkennen, dass der teilende Eigentümer das Gemeinschaftseigentum betreffende Instandhaltungskosten auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen hat (z.B. Wohnungsabschlusstüren, Außenfensterrahmen) und ausdrücklich die entsprechenden Kosten dem einzelnen Eigentümer zuweist, der den Nutzen aus dem unterhaltenen Teil des Gebäudes zieht, ist diese Regelung so auszulegen, dass auch kein Anspruch auf Erstattung der Instandhaltungskosten für die Abwasserleitung im Wohnbereich besteht.

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IMRRS 2016, 1745

LG Stuttgart, Urteil vom 31.08.2016 - 10 S 14/16

1. Die „Beschlussfassung Rückbau der Hofkette" beinhaltet eine bauliche Veränderung, die gem. § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, deren Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, denn die zwischen zwei einbetonierten Betonpfosten eingehängte Kette ist Teil einer gesamten Einrichtung und kann - auch wenn die Kette nur lose befestigt ist - nicht in einzelne Bestandteile zerlegt werden, die nicht als Teil der baulichen Einrichtung gelten können.

2. Eine nachträgliche Veränderung einer rechtmäßig angebrachten baulichen Veränderung stellt wiederum eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf.

3. Der Beschluss, einen Eigentümer zu einer bestimmten Handlung aufzufordern, stellt noch kein Gebot zum Handeln dar.

4. Aufforderungsbeschlüsse entsprechen nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG, wenn der Aufforderung offensichtlich kein Anspruch zugrunde liegt.

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IMRRS 2016, 1743

KG, Beschluss vom 08.11.2016 - 1 W 493/16

1. Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Ein Balkonraum, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist nicht zwingend Sondereigentum (Abgrenzung von OLG München, FGPrax 2011, 281).*)

2. § 878 BGB ist auf eine Verfügungsbeschränkung nach § 172 Abs. 1 S. 4 und 5 BauGB auch dann nicht entsprechend anzuwenden, wenn der Eintragungsantrag allein wegen einer verzögerten oder fehlerhaften Bearbeitung des Grundbuchamts (oder z.B. auch durch die Baubehörde bei Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung) nicht mehr vor dem Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts vollzogen worden ist (Fortführung von Senat, Beschluss vom 08.12.2015 - 1 W 518/15, IMRRS 2016, 0085; wie Senat, Beschluss vom 13.10.2016 - 1 W 303/16).*)

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IMRRS 2016, 1741

AG Kassel, Urteil vom 09.06.2016 - 800 C 5349/15

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, eine Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft aufzubürden, ist mangels Beschlüssen kompetenz nichtig.*)

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IMRRS 2016, 1731

AG Tübingen, Urteil vom 23.02.2016 - 3 C 736/15 WEG

1. Sind vor dem Hof eines Hauses Betonsäulen einbetoniert worden, an denen eine Kette angeracht ist, um das Befahren der Hoffläche durch Fahrzeuge zu verhindern, handelt es sich bei der Beseitigung dieser Absperrung um eine bauliche Veränderung.

2. Wurde diese Eingangssperre unstreitig vor über 17 Jahren durch einstimmigen Beschluss der WEG am Hof angebracht, bedarf eine nachträgliche Veränderung dieser Anlage (Betonsäule mit Kette) als bauliche Veränderung der Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer.

3. Sind die Schlafzimmerfenster mancher Wohnungseigentümer auf den Hof gerichtet, sodass diese Wendemanöver von Fahrzeugen wahrnehmen, werden sie dadurch beeinträchtigt. Der Beschluss zur Veränderung ist deshalb nur wirksam, wenn diese betroffenen Eigentümer zustimmen.

4. Eine Holzterrasse im Garten ("Sonnenbrett" auf Stahlstützen) ist eine bauliche Veränderung, die nur mit Zustimmung der WEG errichtet werden darf. Wird eine solche Konstruktion ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer errichtet, haben diese einen Anspruch auf Rückbau der Konstruktion. Diese Terrassenkonstruktion stellt einen Eingriff in die Substanz des Grundstücks dar, die das Anwesen außerdem optisch beeinträchtigt.

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IMRRS 2016, 1662

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 05.07.2016 - 14 S 6933/15 WEG

1. Es ist nicht ohne Weiteres rechtsmissbräuchlich, eine laufenden Eigentümerversammlung zu verlassen, auch wenn dadurch deren Beschlussunfähigkeit herbeigeführt wird. Das gilt jedenfalls dann, wenn diese Folge nicht bezweckt war.

2. Ein formeller Beschlussmangel muss sich - was vermutet wird - auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Die Vermutung ist widerlegt, wenn feststeht, dass der Beschluss auch bei Nichtvorliegen des formellen Fehlers so gefasst worden wäre.

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IMRRS 2016, 1691

OLG München, Beschluss vom 11.11.2016 - 34 Wx 264/16

1. Soll Teileigentum in Wohnungseigentum (und umgekehrt) umgewandelt werden, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, weil sich dadurch der Inhalt und Zweck des Sondereigentums für alle Wohnungs- und Teileigentümer ändert.

2. Ist im Grundbuch eine Gemeinschaftsordnung eingetragen, nach der die Mitwirkungsbefugnis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer für Sonderrechtsnachfolger ausgeschlossen ist, muss diese Gemeinschaftsordnung nach Wortlaut und Sinn so ausgelegt werden, wie ein unbefangener Betrachter sie verstehen würde.

3. Sagt die Gemeinschaftsordnung nichts für den Fall einer Änderung des vereinbarten ursprünglichen Nutzungszwecks - vertragliche Aufteilung in "Wohnzweck" und "gewerbliche Nutzung" -, gilt die gesetzliche Regelung, dass alle Wohnungseigentümer einer Änderung des Nutzungszwecks zustimmen müssen.

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IMRRS 2016, 1680

LG Dortmund, Beschluss vom 03.08.2015 - 1 S 13/15

1. Eine zum Grundbuch gereichte Teilungserklärung ist verbindlich.

2. Handschriftliche Änderungen haben keinerlei Beweisfunktion. Eine beim Notar hinterlegte Urkunde mit handschriftlichen Änderungen hat ebenso wenig Bedeutung, wie handschriftliche Änderungen mit Genehmigungsvermerk.

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IMRRS 2016, 1679

LG Dortmund, Beschluss vom 22.05.2015 - 1 S 13/15

1. Weichen Angaben einer Bauzeichnung (hier: Größe der tatsächlichen Fläche) von den Angaben der Teilungserklärung ab, ist der Wortlaut der Teilungserklärung maßgebend.

2. Ein Wohnungseigentümer ist den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Anteile zu tragen. Dieser Anteil bemisst sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO).

3. Wird der Verwaltung ein Budget von bis zu 2.000,00 Euro für Reparaturen eingeräumt, widerspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

4. Richtet ein Verwalter ein Online-Portal ein, muss dieses für alle Mitglieder der WEG gleichermaßen zugänglich gemacht werden. Ein Wohnungseigentümer darf nur ausgeschlossen werden, wenn er das Online-Portal für eigene Zwecke gleich welcher Art missbraucht.

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IMRRS 2016, 1676

OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.05.2016 - 8 W 167/16

1. Wurde mit dem WEG-Verwalter für die Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen ein höherer Stundensatz vereinbart, als gesetzlich vorgesehen, kann daraus ein Kostenerstattungsanspruch resultieren.

2. Im Kostenfestsetzungsverfahren ist dies aber nur zu berücksichtigen, wenn die Parteien sich über die Sondervereinbarung einig sind.

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IMRRS 2016, 1669

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.06.2016 - 3 Wx 282/15

Dem Grundbuchvollzug des notariellen Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung steht nicht entgegen, dass die tatsächliche Bauausführung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht, sofern nicht die Planabweichung eine Zuordnung der errichteten Räume zu einer im Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit mangels Abgrenzbarkeit zum Gemeinschaftseigentum und zu sonstigem Sondereigentum unmöglich macht; die Vollzugsreife der gestellten Anträge setzt weder die vorherige Änderung der Teilungserklärung noch eine vorherige Berichtigung des Grundbuchs voraus.*)

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IMRRS 2016, 1683

AG Münster, Urteil vom 15.03.2016 - 35 C 172/15

1. Wohnungseigentümer bestellen eine Personengesellschaft (hier: KG) zum WEG-Verwalter, wenn sie zum persönlich haftenden Gesellschafter ein besonderes Vertrauensverhältnis haben und wollen, dass diese natürliche Person das Amt ausübt.

2. Daraus kann nicht geschlossen werden, dass die Wohnungseigentümer dieses Vertrauen gleichermaßen zu einer juristischen Person (hier: GmbH) haben, die in ihrer Haftungsmasse beschränkt ist und nicht durch das persönliche Engagement des geschäftsführenden Gesellschafters sowie dessen persönliche Haftung geprägt ist.

3. Wird aus einer Personengesellschaft eine Kapitalgesellschaft, wird das Amt des Verwalters deshalb im Zweifel nicht übertragen.

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IMRRS 2016, 1675

OLG Naumburg, Beschluss vom 06.11.2015 - 12 W 31/15

Für die Geschäftsführerin einer GmbH, die gewerblich mit der Verwaltung einer klagenden Wohnungseigentumsgemeinschaft beauftragt ist, kann kein Verdienstausfall für die Wahrnehmung von Terminen im Rahmen eines Gerichtsverfahrens gemäß § 91 Abs. 1 Satz 2 ZPO i.V.m. §§ 20, 22 JVEG im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2016, 1645

AG München, Urteil vom 24.08.2016 - 481 C 28359/15 WEG

1. Eine Jahresabrechnung ist nur nachvollziehbar, wenn der Saldo der Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Bankkonten übereinstimmt.

2. Fehlen Anfangs- und Endbestände der Konten der WEG, kann ein Abgleich nicht durchgeführt werden. Da die Abrechnung ihrer Funktion, den Eigentümern eine Kontrolle des Verwalters zu ermöglichen, nicht gerecht wird, ist sie ungültig.

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IMRRS 2016, 1652

AG Besigheim, Urteil vom 13.05.2016 - 7 C 752/14

1. Ein Beschluss zur Festsetzung eines pauschalen Geldbetrages für den Heizungsstrom i.H.v. 100 Euro pro Jahr ist wegen Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung ungültig.

2. Es steht den Wohnungseigentümern nicht frei, darüber zu beschließen, ob nach der Heizkostenverordnung abzurechnen ist. Vielmehr betrifft die ihnen obliegende Entscheidung die Frage, wie sie die Abrechnung nach dem von der Heizkostenverordnung vorgegebenen und erst durch Vereinbarung oder durch Beschluss auszufüllenden Rahmen regeln. Dabei dürfen sie innerhalb der durch §§ 7 und 8 Heizkostenverordnung vorgegebenen Bandbreite jeden danach zulässigen Maßstab wählen, der ihren Interessen angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

3. Zu der Frage, wie die Heizkosten bei ungedämmten freiliegenden Leitungen der Heizungsanlage zu verteilen sind.

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