Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4585 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2012

IMRRS 2012, 0792

BGH, Urteil vom 22.02.2012 - VIII ZR 205/11

Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, IMR 2008, 297 = NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, IMR 2009, 2 = NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).*)

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IMRRS 2012, 0771

KG, Urteil vom 16.02.2012 - 8 U 124/11

Die vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig kann der Mieter nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung selbstständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind.*)

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IMRRS 2012, 0705

LG Karlsruhe, Urteil vom 02.12.2011 - 9 S 236/11

Der bloße Umstand, dass sich die Aussicht aus einer Wohnung verschlechtert, stellt grundsätzlich keinen Mietmangel dar.

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IMRRS 2012, 0686

BGH, Urteil vom 15.02.2012 - VIII ZR 166/10

Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzuschuss.*)

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IMRRS 2012, 0684

LG Bonn, Urteil vom 10.11.2011 - 6 T 198/11

Der im Leistungsbezug der ARGE stehende Mieter hat im Rahmen einer Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB den Zahlungsverzug nicht zu vertreten, wenn er alles ihm gegenüber dem Vermieter und der ARGE obliegende und zumutbare getan hat, eine pünktliche Zahlung durch Dienstleistung der ARGE zu erreichen.*)

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IMRRS 2012, 0681

AG Dortmund, Urteil vom 12.10.2011 - 411 C 3364/11

Grundsätzlich steht dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung nicht zu. Anders ist jedoch zu entscheiden, wenn die Einsichtnahme in die Belege für den Mieter unzumutbar ist. (hier bejaht bei 82-jähriger sehbehinderter Mieterin).

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IMRRS 2012, 0644

AG Neukölln, Urteil vom 05.10.2011 - 13 C 197/11

1. Der Mieter muss dafür Sorge tragen, dass das Wasser vom Balkon über eine dort hierfür vorgesehene Einrichtung abfließen kann.

2. Ist der Balkon nicht von Eis und Schnee geräumt, so haftet der Mieter auf Schadensersatz, wenn der vereiste Abfluss dazu führt, dass vom Balkon aus Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt.

3. Der Schaden umfasst neben Beseitigungskosten auch Mietausfälle, die etwa dadurch entstehen, dass andere Mieter aufgrund der Pflichtverletzungen in berechtigter Weise die Miete mindern.

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IMRRS 2012, 0636

AG Mannheim, Urteil vom 23.09.2011 - 10 C 44/11

1. Entrichtet ein Pächter in Kenntnis eines Mangels die Pacht gleichwohl ungemindert und vorbehaltlos weiter, so steht dies einer "rückwirkenden Minderung", das heißt einer Aufrechnung von Rückforderungsansprüchen seinerseits aus Bereicherungsrecht mit laufenden Pachtzinsansprüchen des Verpächters aus Pachtvertrag, entgegen, denn insoweit kommt § 814 BGB zur Anwendung.

2. Aus einer bloßen Mangelanzeige oder einer bloßen Minderungsankündigung lässt sich ein Zahlungsvorbehalt nicht herleiten.

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IMRRS 2012, 0635

BGH, Urteil vom 26.10.2011 - VIII ZR 270/10

1. Ob die - einzeln ausgewiesenen - Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, ist unbeachtlich, denn auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten hat es keinen Einfluss, ob sie in dem einen oder anderen "Abrechnungskreis" eingestellt sind. Schon deshalb wäre die Beanstandung, dass die Kaltwasserkosten im "falschen Abrechnungskreis" aufgeführt sind, eine leere und deshalb unbeachtliche Förmelei.

2. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht. Es genügt für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann.

3. Dies gilt nicht nur für den unmittelbaren Anwendungsbereich des § 9 Abs. 2 HeizkostenV, sondern generell für die Heizkostenverordnung.

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IMRRS 2012, 0556

BGH, Urteil vom 01.02.2012 - VIII ZR 156/11

1. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, IMR 2008, 110 = NJW 2008, 1300).*)

2. Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.*)

IMRRS 2012, 0479

AG Dortmund, Urteil vom 19.09.2011 - 414 C 5891/11

Wird seit vielen Jahren die Schneeräumung von den Mietern der Häuser selbst ausgeführt, bedarf es im Rahmen des billigen Ermessens ebenso erheblicher Gründe für die Vertragsänderung dahin, dass nunmehr ein Dienstleister hiermit beauftragt wird.

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IMRRS 2012, 0407

LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 - 65 S 111/10

1. Der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die anteiligen Versicherungskosten des Vermieters zu zahlen, ist auch dann die stillschweigende Beschränkung seiner Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu entnehmen, wenn der Vermieter die Versicherung tatsächlich nicht abgeschlossen hat und dem Mieter dies nicht bekannt ist.

2. Ist ein Schaden durch leichte Fahrlässigkeit des Mieters oder seines Erfüllungsgehilfen eingetreten, der mangels Abschlusses der (in den umlagefähigen Betriebskosten enthaltenen) Versicherung nicht versichert ist, kann der Vermieter hierfür keinen Ersatz vom Mieter verlangen.

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IMRRS 2012, 0406

LG Berlin, Beschluss vom 17.10.2011 - 51 T 589/11

1. Die Kinder eines Mieters werden auch nach Eintritt der Volljährigkeit keine Mitbesitzer der Wohnung. Ein selbstständiger Räumungstitel ist daher nicht erforderlich.

2. Ziehen die Kinder eines Mieters zunächst aus und dann wieder ein, so stellt dies eine nach außen erkennbare Änderung der Besitzverhältnisse.

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IMRRS 2012, 0393

LG Berlin, Urteil vom 11.03.1984 - 61 S 359/81

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2012, 0389

LG Kiel, Urteil vom 27.01.2012 - 1 S 102/11

1. Der Mieter muss sein Heiz- und Lüftungsverhalten an sein Wohn- und Nutzverhalten anpassen.

2. Die Minderung wegen Schimmel ist ausgeschlossen, wenn dessen Entstehen nicht auf einen Mangel an der Bausubstanz beruht, sondern im Rahmen des erlaubten Mietgebrauchs auftritt.

3. Eine Schimmelbildung, die letztendlich auf ein unsachgemäßes Nutzungsverhalten zurückzuführen ist, gibt - selbst wenn es unverschuldet ist - kein Recht zur Mietminderung.

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IMRRS 2012, 0336

LG Mannheim, Urteil vom 13.04.2011 - 4 S 99/10

1. Der Erwerber einer Mietwohnung hat nach Eigentumsübergang aus der Kautionsabrede einen Anspruch gegen Mieter auf Wiederauffüllung der Kaution, wenn der veräußernde Vermieter vor Eigentumsübergang die Kaution mit eigenen Ansprüchen gegen den Mieter verrechnet hatte.

2. Zahlt der bisherige Vermieter vor Eigentumsübergang die Kaution an den Mieter zurück, hat der Erwerber keinen gesetzlichen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution gegenüber dem Mieter.

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IMRRS 2012, 0335

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 - 65 S 38/11

1. Hörfunk- und Fernsehempfang ist ein wesentlicher Bestandteil des häuslichen Lebens und gehört deshalb zur üblichen Nutzung einer Wohnung. Ein Mieter verhält sich nicht vertragswidrig, wenn er Anlagen zum einwandfreien Empfang dieser Medien errichtet.

2. In größeren Haushalten mit mehreren interessierten Fernsehenzuschauern kann der Empfang ausländischer Sender übers Internet nicht die gewünschte Bildqualität anbieten, so dass Internetfernsehen keine echte Alternative zur Parabolantenne darstellt. Diese Antenne muss der Vermieter dulden.

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IMRRS 2012, 0322

LG Berlin, Urteil vom 05.10.2011 - 67 S 216/11

1. Ein Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung ist formell unwirksam, wann daraus die Stellvertretung nicht ersichtlich ist. Berichtigt jedoch der Vermieter im nachhinein dieses Verlangen dahingehend, dass er dieses Verlangen nunmehr im eigenen Namen geltend macht, so ist dieses Verlangen hinreichende Grundlage für die Mieterhöhung.

2. Es führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn von einer unzutreffenden Ausgangsmiete aus gerechnet wird. Entscheidend ist, dass der Vermieter die aus seiner Sicht zutreffende Miete zugrunde legt und der Mieter sie prüfen kann.

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IMRRS 2012, 0315

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 - 63 S 47/11

1. Der Vermieter von Wohnraum, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), kann die Kosten der Wärmelieferung nur dann auf den Mieter umlegen, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt.

2. Eine ausdrückliche Regelung liegt u.a. dann vor, wenn der Mietvertrag auf Anlage 3 zu II. BV § 27 Bezug nimmt und die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung bereits eine Umlegung der entsprechenden Kosten vorsah.

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IMRRS 2012, 0310

AG Regensburg, Urteil vom 14.09.2011 - 8 C 1715/11

1. Ein (ausländischer) Mieter hat aufgrund seiner grundrechtlich geschützten Interessen einen Anspruch auf die Anbringung oder Aufstellung einer Parabolantenne, weil sein Interesse am Empfang von Programmen seines Herkunftslandes nicht durch ein kostenpflichtiges zusätzliches digitales Kabelprogramm gedeckt werden kann.

2. Die Anbringung einer unauffälligen Parabolantenne kann dem Mieter nicht durch Formularvertrag untersagt werden.

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IMRRS 2012, 0298

AG Bielefeld, Beschluss vom 25.05.2011 - 5 C 1036/10

1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, nachdem er den Abriss des zu einer Wohnung gehörenden Wintergartens veranlasst hat und an dessen Stelle ein neuer Wintergarten erstellt wurde, die Schlüssel der Tür zum Garten einzubehalten.

2. Der Vermieter hat sämtliche Schlüssel an die Mieter herauszugeben.

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IMRRS 2012, 0248

AG Spandau, Urteil vom 13.04.2011 - 13 C 574/10

1. Eine Klausel, die eine vorbehaltlose Erlaubnis für das Halten von Kleintieren vorsieht und nur eine andere Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters unterwirft, ist wirksam.

2. Eine solche Klausel deckt nicht das Halten von Kleinhunden.

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IMRRS 2012, 0246

LG Essen, Urteil vom 10.11.2011 - 10 S 344/11

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Betriebskostenabrede, kommt eine Auslegung als Betriebskostenpauschale in Anwendung der §§ 133, 157 BGB in Betracht.

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IMRRS 2012, 0206

AG Berlin-Spandau, Urteil vom 15.04.2011 - 15 C 8/11

Bestätigt die Hausverwaltung des Vermieters gegenüber dem Mieter, dass aus dem Mietverhältnis keinerlei Mietrückstände mehr bestehen (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), so stellt dies mangels eines der Erklärung zu entnehmenden "Verzichtswillens" des Neu-Vermieters keinen Erlass noch offener Restmieten dar.

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IMRRS 2012, 0117

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11

1. "Sonstige Betriebskosten" (z. B. Kosten der Überwachungsanlage) können in einem Formularmietvertrag auf den gewerblichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im einzelnen benannt sind. *)

2. Die vertragliche Formulierung "sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes" ist auch gegenüber dem Alleinmieter des Grundstücks in hohem Maße intransparent. *)

3. Kosten der Elektronikversicherung der Brandmeldeanlage sind Kosten der "Gebäude-, Haftpflichtversicherung" i.S. v. § 2 Nr. 13 BetrkV.*)

4. Kosten der Überwachungsanlage sind keine Kosten des "Wach- und Schließdienstes". *)

5. Kosten des Aufzugsnotrufs sind Kosten der Beaufsichtigung und Überwachung i. S. von § 2 Nr. 7 BetrKV. *)

6. Kosten für den erstmaligen Anschluss des Aufzugsnotrufs sind begrifflich keine Betriebskosten, da sie nicht laufend entstehen. *)

7. Die im Klammerzusatz "(Tore, Klimaanlage, Heizung, Aufzug etc.)" aufgeführten Wartungsbeispiele sind in Anwendung der Zweifelsregelung des § 305 c Abs. 2 BGB als enumerativ einzustufen. Das Kürzel "etc." lässt nicht mit der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit erkennen, auf welche weiteren Bestandteile des Objekts sich die Wartungspflicht des Mieters erstrecken soll. *)

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IMRRS 2012, 0106

LG Berlin, Urteil vom 01.07.2011 - 63 S 66/10

Der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht ist auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Liegen keine anderweitige Vereinbarungen vor, sind alle Räume, die vom Zuschnitt her zum Wohnen geeignet sind, auch wenn sie die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht erfüllen sollten, als Wohnfläche anzurechnen. Hieran ändert sich auch nicht deshalb etwas, weil in den Mietverträgen etwa die diesbezüglichen Räume als "Hobbyraum" bezeichnet sind.

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IMRRS 2012, 0096

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 - 63 S 454/10

1. Nach einer Wohnungsmodernisierung kann der Vermieter sowohl nach § 558 als auch nach § 559 BGB eine Mieterhöhung verlangen.

2. Möglich ist aber auch die Kombination dieser Verfahren.

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IMRRS 2012, 0062

BGH, Urteil vom 23.11.2011 - VIII ZR 120/11

Zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag.*)

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IMRRS 2012, 0054

BGH, Urteil vom 26.10.2011 - VIII ZR 269/10

Für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung genügt es, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann.

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IMRRS 2012, 0051

AG Düsseldorf, Urteil vom 18.08.2011 - 50 C 3305/11

Die Rechtsstellung des Mitmieters wird durch den Tod des Mieters nicht beeinträchtigt; er tritt im Wege der Sonderrechtsnachfolge in den Vertrag ein. Das Erbrecht wird verdrängt, und zwar auch dann, wenn der Mitmieter gleichzeitig Erbe ist. Inhaber der Mieterrechte und -pflichten wird ausschließlich der überlebende Mitmieter, bzw. im Nachhinein seine Erben.

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IMRRS 2012, 0022

AG Köln, Urteil vom 20.04.2011 - 201 C 546/10

1. Eine Mietminderung von 15 % ist angemessen, wenn die Warmwasserversorgung aufgrund Sanierungsarbeiten an einem Tag nicht gewährleistet wird.

2. Wird eine Rohrinnensanierung mit schädlichen Baustoffen (hier Epoxidharz) vorgenommen, und ist infolge dessen das Wasser in der Wohnung als Trinkwasser nicht geeignet und für sonstige Nutzung (etwa zur Körperhygiene) nur bedingt geeignet, so kann der Mieter die Miete um 20 % monatlich mindern.

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IMRRS 2012, 0021

AG Coesfeld, Urteil vom 12.07.2011 - 4 C 54/10

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2012, 0019

BGH, Urteil vom 07.12.2011 - VIII ZR 206/10

1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.*)

2. Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.*)

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IMRRS 2012, 0018

BGH, Urteil vom 07.12.2011 - VIII ZR 118/11

1. Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, IMR 2010, 412 = NJW 2010, 3363; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.*)

2. Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, IMR 2007, 105 = NJW 2007, 1059).*)

IMRRS 2012, 0012

LG Lüneburg, Urteil vom 07.12.2011 - 6 S 79/11

1. Die Eigenbedarfskündigung darf nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar war.

2. Als vorhersehbar gilt ein Bedarf, der innerhalb von 21 Monaten ab dem Abschluss des Wohnungsmietvertrags für den 19-jährigen, ältesten Sohn des Vermieters geltend gemacht wird.

3. Zur Klageerweiterung in der Berufungsinstanz: hier Unsachdienlichkeit.

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Online seit 2011

IMRRS 2011, 3927

BGH, Urteil vom 23.11.2011 - XII ZR 210/09

1. Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR.*)

2. Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.*)

3. Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.*)

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IMRRS 2011, 3865

LG Hamburg, Urteil vom 29.04.2011 - 322 O 53/09

1. Der Ausgleichsanspruch des Gebäude-Feuerversicherers des Vermieters gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters setzt einen den Mieter verpflichtenden Haftpflichtfall voraus. Daran fehlt es, wenn sich nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Überzeugung ausschließen lässt, dass die Brandursache außerhalb der Verantwortungssphäre des Mieters gelegen hat. Verbleibende Zweifel gehen auch nach anwendbaren mietrechtlichen Beweislastregeln des § 538 BGB zu Lasten Vermieters.

2. Der Ausschluss für unter das RVA der Feuerversicherer fallende Rückgriffsansprüche in Nr. 4.2 BBR steht dem Ausgleichsanspruch entsprechend den Grundsätzen der Doppelvers. nicht entgegen.

3. Lässt sich insbes. in Fällen der der Beschädigung oder Vernichtung der Mietsache durch Brand nicht ausschließen, dass der Schadeneintritt vom Mieter in keiner Weise veranlasst oder beeinflusst worden ist, weil nicht ausgeschlossen ist, dass ein Dritter die Ursache gesetzt hat, für den keine der beiden Seiten einzustehen hat, so bleibt es bei der Beweislast des Vermieters.

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IMRRS 2011, 3864

AG Bad Segeberg, Urteil vom 06.10.2011 - 17 C 336/10

1. Wird eine Wohnungseingangstür im Rahmen eines Feuerwehreinsatzes beschädigt, hat grundsätzlich der Vermieter der Wohnung für eine ordnungsgemäße Instandsetzung der Tür zu sorgen.*)

2. Erneuert ein Unternehmer die Eingangstür einer Wohnung und kann er nicht beweisen, dass der Mieter der Wohnung ihn hiermit beauftragt hat, kann er von dem Mieter die Zahlung der für die Instandsetzung der Tür angefallenen Kosten nicht verlangen; ein Werkvertrag mit dem Mieter kommt auch nicht dadurch konkludent zustande, dass der Mieter von den Instandsetzungsarbeiten Kenntnis hat und diese duldet, denn das in der Instandsetzung der Tür zu sehende konkludente Angebot des Unternehmers auf Abschluss eines Werkvertrages richtet sich grundsätzlich an den jeweiligen Vermieter/Eigentümer der Wohnung.*)

3. Ansprüche aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht können dem Unternehmer gegen den Mieter einer Wohnung bei der Instandsetzung einer beschädigten Wohnungseingangstür allenfalls dann zustehen, wenn der Mieter gegenüber dem Vermieter für diese Kosten aufzukommen hat; dies ist nicht der Fall, wenn die Wohnungseingangstür allein infolge eines vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache beschädigt worden ist.*)

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IMRRS 2011, 3784

BGH, Urteil vom 14.09.2011 - VIII ZR 301/10

1. Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (Fortsetzung von IMR 2011, 308).

2. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen (Fortführung von IMR 2006, 301).

3. Nimmt der Vermieter es vor der Abmahnung über viele Jahre widerspruchslos hin, dass der Mieter Zahlungen abweichend von der vertraglichen Fälligkeitsregelung jeweils erst zur Monatsmitte leistet, ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar. Dieser Grundsatz greift jedoch nicht, wenn die unregelmäßigen Zahlungen nur knapp ein Jahr bis zur Abmahnung hingenommen werden (Abgrenzung zu IMR 2011, 275).

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IMRRS 2011, 3631

BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10

1. Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.*)

2. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.*)

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IMRRS 2011, 3627

LG Berlin, Urteil vom 28.02.2011 - 67 S 109/10

1. Ein Rechtsstreit ist nicht durch den vom Ex-Betreuer des Mieters geschlossenen gerichtlichen Räumungsvergleich beendet worden, wenn es an einer gemäß § 1907 Abs. 1 S. 2 BGB erforderlichen Genehmigung des Vormundschaftsgerichts fehlt.

2. Eine Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist.

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IMRRS 2011, 3578

LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2010 - 63 S 451/10

Jedenfalls nach Ablauf der Eichfristen der vorhandenen Heizkostenverteiler bzw. der Kalt- und Warmwasserzähler muss der Mieter den Einbau neuer - gegebenenfalls auch zur Funkablesung geeigneter - Geräte dulden.

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IMRRS 2011, 3572

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2011 - 67 S 58/11

Leistet ein Wohnraummieter trotz Abmahnung die vertraglich vereinbarte Kaution (hier: Barkaution) nicht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

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IMRRS 2011, 3555

BGH, Urteil vom 09.11.2011 - VIII ZR 87/11

Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, IMR 2010, 364 = WuM 2010, 490).*)

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IMRRS 2011, 3400

LG Bielefeld, Beschluss vom 15.06.2011 - 23 T 442/10

1. Eine Kreditaufnahme kann mit Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden, wenn und soweit sie die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung beachtet.

2. Die Gemeinschaft ist grundsätzlich zur Deckung ihres kompletten Finanzbedarfs durch Vorschusszahlungen ihrer Mitglieder verpflichtet, ohne sich übermäßig zu verschulden. Eine Darlehensaufnahme zur (langfristigen) Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen entspricht somit in aller Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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IMRRS 2011, 3396

BGH, Urteil vom 16.11.2011 - VIII ZR 106/11

Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.*)

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IMRRS 2011, 3390

LG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 09.06.2011 - 15 S 151/10

Die Einstufung einer Wohnung als Dienstwohnung beurteilt sich nach ihrer tatsächlichen Nutzung. Es handelt sich um keine Dienstwohnung, wenn die streitbefangenen Räume tatsächlich am allgemeinen Wohnungsmarkt teilnehmen.

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IMRRS 2011, 3389

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.08.2011 - 2-11 S 110/11

Der Fortsetzungswiderspruch des betagten, multipel schwer erkrankten, seit 40 Jahren in der für Eigenbedarf beanspruchten Wohnung lebenden Mieters kann im Einzelfall durch ein vorrangiges Vermieterinteresse daran überlagert sein, dass sich der gewünschte Umzug in die eigene, größere Wohnung für die weitere Entwicklung der beiden Kinder des Vermieters als äußerst vorteilhaft darstellt.

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IMRRS 2011, 3388

BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11

Zum Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

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IMRRS 2011, 3387

BGH, Urteil vom 03.11.2011 - III ZR 105/11

1. Der Geschäftsbesorger, der es übernommen hat, eine Ferienwohnung im eigenen Namen aber für Rechnung des Eigentümers an Feriengäste zu vermieten, ist nach Ausführung des Auftrags beziehungsweise Beendigung des Vertragsverhältnisses ungeachtet eines sodann bestehenden Wettbewerbsverhältnisses mit dem Eigentümer diesem gegenüber verpflichtet, unter Vorlage der Verträge mit den Mietern über die während der Geschäftsbesorgung vorgenommenen Vermietungen Auskunft zu erteilen und Rechenschaft abzulegen (Fortführung des Senatsurteils vom 8. Februar 2007 - III ZR 148/06, NJW 2007, 1528).*)

2. Zum Beginn der Verjährung eines solchen Auskunfts- und Rechenschaftslegungsanspruchs.*)

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