Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4558 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IMRRS 2023, 0631

AG Paderborn, Urteil vom 01.10.2021 - 55 C 114/21

Die Regelung des § 573a BGB ist nicht anzuwenden, wenn eine dritte Wohnung zwar leer steht, aber die objektive Qualifikation einer Wohnung aufweist, oder sich im Keller- oder Dachgeschoss eine jederzeit beziehbare dritte Wohnung befindet. Dabei ist unerheblich, ob die Wohnung über einen separaten Stromzähler oder einen eigenen Briefkasten verfügt.

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IMRRS 2023, 0611

AG Hameln, Urteil vom 05.10.2022 - 32 C 19/22

1. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundfläche der Abstellräume außerhalb der Wohnung, der Waschküchen, der Bodenräume und der Trockenräume.

2. Eine Abrechnung der Kosten für Wasser und Abwasser nach Kopfteilen ist zulässig.

3. Ist eine solche Abrechnung vertraglich vereinbart, bleibt es hierbei auch dann, wenn Wasseruhren eingebaut sind.

4. Muss der Mieter die Kosten der Treppenhausreinigung übernehmen, so trifft ihn diese Pflicht auch dann, wenn er eine Putzkraft einschaltet.

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IMRRS 2023, 0608

LG Stuttgart, Urteil vom 26.01.2022 - 13 S 113/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0571

LG Berlin, Beschluss vom 25.04.2023 - 67 S 223/20

1. Die erfolgreiche prozessuale Geltendmachung des Anspruchs auf Zustimmung zur Vergleichsmietenerhöhung erfordert im Falle einer Vermietermehrheit die Klageerhebung durch sämtliche Vermieter.*)

2. Selbst im Falle der Zulässigkeit einer gewillkürten Prozessstandschaft nur eines von mehreren Vermietern wäre nicht nur ein auf Zusimmung gegenüber sämtlichen Vermietern gerichteter Klageantrag erforderlich, sondern auch die Wahrung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB. Die Fristwahrung verlangt eine Klageerhebung durch sämtliche Vermieter oder jedenfalls die Offenlegung einer gewillkürten Prozessstandschaft sowie eine deren Anforderungen genügende Antragstellung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB.*)

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IMRRS 2023, 0607

LG Köln, Urteil vom 11.11.2021 - 1 S 124/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0615

OLG Hamburg, Beschluss vom 15.02.2019 - 2 UF 112/17

1. Die fehlende Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft steht der Zuweisung der Ehewohnung nach § 1586a BGB für sich genommen nicht entgegen.*)

2. Wegen Art. 9 Abs. 1 GG unzulässig ist aber die Übertragung der Mitgliedschaft im Rahmen der Zuweisungsentscheidung.*)

3. Die Genossenschaft kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 563 Abs. 4 BGB kündigen, wenn der die Wohnung zugewiesen erhaltene Ehegatte nicht Mitglied der Genossenschaft ist.*)

4. Die Genossenschaft kann sich auf die Kündigung aus wichtigem Grund wegen der fehlenden Mitgliedschaft aber nur dann berufen, wenn sie dem Nichtmitglied zuvor eine Mitgliedschaft zu den üblichen Konditionen erfolglos angeboten hat.*)

5. Solange das Nichtmitglied daher bereit und in der Lage ist, in die Genossenschaft einzutreten, hat die Billigkeitsabwägung im Rahmen der Zuweisungsentscheidung nach § 1568a BGB auch bei einer genossenschaftlichen Wohnung nach den gewöhnlichen Maßstäben zu erfolgen.*)

6. Dabei ist die erste Tatbestandalternative des § 1568a Abs. 1 BGB "in stärkerem Maße angewiesen sein" vorrangig vor der Tatbestandalternative "sonstige Billigkeitsgründe" zu prüfen.*)

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IMRRS 2023, 0609

AG Schöneberg, Urteil vom 08.02.2022 - 17 C 96/21

Eine erhebliche Beeinträchtigung wegen der umfassenden Bauarbeiten, der Einrüstung und auch wegen der Wasser- und Putzschäden in der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt. Die Minderung wird deshalb nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter tagsüber aus beruflichen oder sonstigen Gründen abwesend ist.

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IMRRS 2023, 0610

LG Bückeburg, Beschluss vom 13.10.2022 - 1 S 5/22

1. Die Frage der Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deswegen die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage.*)

2. Ein vom Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogener Grundstücksmarktbericht 2019 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hameln-Hannover darf als ein sonstiges Begründungsmittel i.S.d. § 558a Abs. 2 BGB für ein Mieterhöhungsverlangen in Rinteln im Landkreis Schaumburg herangezogen werden, weil dieser zumindest mit einem einfachen Mietspiegel vergleichbar ist.*)

3. Die Aufzählung der Begründungsmittel des § 588a BGB ist nicht abschließend, sondern ist durch die Verwendung des Wortes "insbesondere" lediglich beispielhaft.*)

4. Sind die Daten eines Begründungsmittels repräsentativ und ausreichend erhoben worden, ist es von einem Mieter hinzunehmen, dass es für diesen kaum eine Möglichkeit der Überprüfung gibt, so lange durch die Person des Aufstellers eine gewisse Richtigkeitsgewähr sichergestellt ist. Das ist dann der Fall, wenn ein nach § 192 BauGB örtlich zuständiger Gutachterausschuss der Aufsteller ist.*)

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IMRRS 2023, 0606

LG Berlin, Urteil vom 26.01.2023 - 67 S 228/22

1. Der Vermieter erfüllt seine vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB - im Falle der dem Mieter bekannten oder bekannt gemachten Fläche der Mietsache - auch dann, wenn er die Vormiete lediglich als Quadratmetermiete und nicht als Gesamtmiete angibt.*)

2. Die Auskunftspflicht umfasst weder die konkrete Nennung der Ausnahmevorschrift noch eine Erläuterung des gesetzlichen Ausnahmetatbestandes, auf die sich der Vermieter beruft.*)

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IMRRS 2023, 0591

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.02.2020 - 2-11 S 154/19

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 0590

LG Hamburg, Urteil vom 28.06.2018 - 307 S 60/15

1. Wenn bauseitig verursachte Schimmelerscheinungen vorliegen, die der Architekt des Vermieters nicht als solche erkannt hat, und der Mieter einen Maler nicht zur Mängelbeseitigung in die Wohnung lässt, liegt mangels geplanter geeigneter Maßnahmen keine kausale Mängelbeseitigungsverweigerung des Mieters vor.*)

2. Mängel, die eine Minderung von 15% rechtfertigen, bewirken nur ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. insgesamt 5 Monatsmieten.*)

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IMRRS 2023, 0588

AG Hamburg, Urteil vom 20.12.2022 - 48 C 115/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 0559

LG Berlin, Urteil vom 25.04.2023 - 67 S 103/22

Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später - wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin - tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten - im Fall der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift - mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind.*)

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IMRRS 2023, 0560

AG Essen, Urteil vom 15.03.2023 - 138 C 93/22

1. Die Abmahnung muss stets allen Mietern gegenüber erklärt werden, auch wenn ein am Mietverhältnis nicht beteiligter Dritter die Vertragsstörung begangen hat.

2. Dauernde Ruhestörungen rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung eine fristlose Kündigung.

3. Dies gilt erst Recht, wenn die Ruhestörungen auch nach ausgesprochener Kündigung und eingeleitetem Räumungsverfahren andauern.

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IMRRS 2023, 0453

LG Berlin, Beschluss vom 14.07.2022 - 66 S 144/22

1. Ausschlaggebend für die Spanneneinordnung ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden.

2. Unter einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld versteht man eine Anlage, die durch einen erhöhten Aufwand entweder bei der gärtnerischen oder bei der architektonischen Gestaltung über ein durchschnittliches Maß hinausgeht. Ein schlichter Sandkasten sowie eine Bank erfüllen nicht den Tatbestand einer aufwändigen Gestaltung.

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IMRRS 2023, 0452

AG Kreuzberg, Urteil vom 27.04.2022 - 24 C 117/21

1. Ausschlaggebend für die Spanneneinordnung ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden.

2. Unter einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld versteht man eine Anlage, die durch einen erhöhten Aufwand entweder bei der gärtnerischen oder bei der architektonischen Gestaltung über ein durchschnittliches Maß hinausgeht. Ein schlichter Sandkasten sowie eine Bank erfüllen nicht den Tatbestand einer aufwändigen Gestaltung.

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IMRRS 2023, 0437

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 - 8 C 263/21

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlichen üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben.

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

3. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2021 weder die Voraussetzungen eines qualifizierten noch die eines einfachen Mietspiegels erfüllen würde, ist das Gericht berechtigt, den Berliner Mietspiegel 2021 bei seiner Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Grunde zu legen. Denn Anknüpfungspunkt für die tatrichterliche Überzeugungsbildung ist nicht die Qualifikation eines Mietspiegels, sondern seine Indizwirkung, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

4. Das Gesetz schreibt weder die Form der Fortschreibung vor noch begrenzt es die Anzahl der möglichen Mietspiegelfortschreibungen. Letztendlich wird die Entscheidung, wie und wie oft die Fortschreibung erfolgt, davon abhängen, wie sich das Mietenniveau verändert hat. Bei größeren Veränderungen dürfte eine Neuaufstellung sinnvoll sein, ansonsten kommt die Fortschreibung in Betracht.

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IMRRS 2023, 0551

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 48/22

1. Schon die - vermieterseits im Mietvertrag vorgesehene (grundlose) - Befristung des Mietvertrages bis zum ... spricht aufgrund der zeitlichen Dimension und der "Verlängerungsoption" gegen eine Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch.*)

2. Bruttowarmmieten sind nach § 4 HeizKV unzulässig.*)

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IMRRS 2023, 0545

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2023 - 64 S 180/21

1. Auf Grundlage einer Jahresabrechnung nachgeforderte Nebenkosten sind keine (laufende) Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und spielen deswegen für die Vollständigkeit der Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB selbst dann keine Rolle, wenn die Kündigung ausdrücklich auch auf die Nebenkosten-Nachforderung gestützt war (Anschluss BGH, IMR 2008, 371; Abgrenzung BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14, Rz. 17, IMRRS 2016, 1353).*)

2. Zeigt die seit vielen Jahren im Leistungsbezug stehende Mieterin bei dem zuständigen Jobcenter an, sie wolle sich selbstständig machen, und stellt das Jobcenter daraufhin jegliche Leistungen ein, um zunächst rund drei Monate der begonnenen selbstständigen Tätigkeit auszuwerten, bevor es die beantragten Leistungen gewährt, so kann das Verschulden der Mieterin an den aufgelaufenen Mietrückstand in milderem Licht zu sehen sein; der Vermieter kann sich dann nach der vollständigen Tilgung des Rückstands nicht erfolgreich darauf berufen, dass nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden sei.*)

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IMRRS 2023, 0540

LG Berlin, Urteil vom 19.04.2023 - 64 S 190/21

Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gem. § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete - beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt - nur dann im eigenen Namen geltend machen kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt. (Anschluss LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 17/21, und LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 - 316 S 81/15, IMRRS 2016, 1287 = GE 2016, 917 ff.).*)

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IMRRS 2023, 0492

LG Heilbronn, Beschluss vom 21.11.2022 - 2 S 12/22

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

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IMRRS 2023, 0491

AG Marbach, Urteil vom 19.05.2022 - 3 C 166/21

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

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IMRRS 2023, 0505

LG Berlin, Urteil vom 11.05.2022 - 64 S 280/21

Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen.*)

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IMRRS 2023, 0506

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2022 - 64 S 340/21

Ist in der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft angegeben, die als Bedarfsperson benannte Gesellschafterin wolle künftig nicht mehr von ihrem zwei Fahrstunden entfernten Familienheim pendeln und deswegen unter der Woche in der Wohnung übernachten, vermag das Gericht aber nur festzustellen, dass die Bedarfsperson die Wohnung allenfalls in Ausnahmefällen als Zweitwohnung nutzen will, kann die Räumungsklage abzuweisen sein.*)

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IMRRS 2023, 0487

LG Berlin, Beschluss vom 30.03.2023 - 67 S 270/22

1. Zur Befugnis der Instanzgerichte, anhängige Rechtsstreitigkeiten entsprechend § 148 ZPO bis zur Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union in dem dort anhängigen Verfahren Rs. C-400/22 auszusetzen.*)

2. Der Mieter verstößt gegen die ihm gegenüber seinem Vermieter obliegende Schadensminderungspflicht, wenn er das mit einem Inkassodienstleister zur Geltendmachung von Ansprüchen aus den §§ 556 ff. BGB gegenüber dem Vermieter eingegangene und - wegen eines dem Inkassodienstleister zur Last fallenden Verstoßes gegen Vorschriften des Verbraucherschutzes - zunächst nicht wirksam zu Stande gekommene Vertragsverhältnis im Nachhinein bestätigt oder genehmigt, sofern erstmals durch die nachträgliche Genehmigung oder Bestätigung Vergütungsansprüche des Inkassodienstleisters für von diesem zum Zeitpunkt der Genehmigung oder Bestätigung bereits erbrachte vorgerichtliche Rechtsdienstleistungen begründet werden.*)

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IMRRS 2023, 0493

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.12.2022 - 1 C 843/22

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite meh­rere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden.

2. Nur ausnahmsweise kann die Berufung auf die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber dem an­deren Mieter treuwidrig sein. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der eine Mieter an einer Vertragsänderung zur Ent­lassung des anderen Mieters nicht mitwirkt und für die feh­lende Mitwirkung auch keine schutzwürdigen Belange existieren.

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IMRRS 2023, 0462

LG Mannheim, Urteil vom 16.08.2021 - 15 O 155/20

Wird seitens des Vermieters einer Gewerbeimmobilie vor Vermietung eine Circa-Angabe über die Mietflächengröße im Rahmen eines Exposés ausgewiesen, ohne dass diese Angabe Gegenstand des späteren Mietvertrags wird, ist die Behauptung des Mieters, die Mietflächen sind zu klein, unbeachtlich. Eine Kündigung, die auf die Behauptung einer zu kleinen Mietfläche gestützt wird, ist demnach unwirksam. Ebenso wenig kann ein Mieter eine Beendigung auf die bloße Schlüsselrückgabe der Gewerbeimmobilie stützen.

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IMRRS 2023, 0477

LG München I, Beschluss vom 23.11.2022 - 14 S 11196/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 0673

AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 37 C 2283/20

1. Das Ermessen des Vermieters ist durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bezüglich der Duldung des Aufstellens einer Solaranlage zumindest dahingehend eingeschränkt, dass der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen kann, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht zurückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist sowie keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgeht.

2. Dies ergibt sich vor dem Hintergrund, dass die Nutzung des Solarstroms nicht nur zur Einsparung von Energiekosten der Mieter führt, sondern auch zur Einsparung von Energie. Im Zuge der politisch angestrebten Energiewende hin zu erneuerbaren Energien bringt die Solaranlage auch unter dem Aspekt des Umweltschutzes, welcher als Staatsziel in Art. 20a GG verankert ist, objektiv - wenn auch in kleinem Umfang - Vorteile.

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IMRRS 2023, 0460

AG Starnberg, Urteil vom 10.02.2023 - 4 C 768/21

Die Begegnung mit landesüblichen Tierarten - und damit auch mit ihren Exkrementen - ist in einer ländlichen Wohnlage hinzunehmen. Eine messbare Minderung der Wohnqualität kann nur eintreten, wenn infolge von baulichen Gegebenheiten die störenden Tiere erheblich vermehrt auftreten ober im Bereich des Mietobjekts gezüchtet werden.

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IMRRS 2023, 0444

AG Münster, Urteil vom 29.08.2022 - 98 C 1500/22

1. Ein zwischenzeitlich aufgegebener Nutzungswunsch führt nicht zur Unwirksamkeit einer wirksam ausgesprochenen Kündigung.

2. Mieter, die sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen, sind verpflichtet darzulegen, dass ihnen nicht gelungen ist, zu zumutbaren Bedingungen angemessenen Wohnraum zu finden.

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IMRRS 2023, 0432

AG München, Urteil vom 15.06.2022 - 461 C 6326/21

1. Beleidigungen von Passanten und Mitmietern sowie fortlaufende Ruhestörungen rechtfertigen nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung.

2. Die Kündigung muss sich auf eine gleiche oder ähnliche Pflichtverletzung stützen, die auch der Abmahnung zu Grunde lag.

3. Die Beleidigung der Ehefrau des Vermieters als "fette Proletenhausfrau" ist ein Kündigungsgrund auch ohne Abmahnung, weil sich der Vermieter so etwas nicht gefallen lassen muss, dies vielmehr eine starke und endgültige Störung des Mietverhältnisses darstellt.

4. Für das Verhalten seiner Familien- und Hausangehörigen, die mit ihm in der Wohnung leben, hat der Mieter einzustehen.

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IMRRS 2023, 0430

AG Schöneberg, Urteil vom 17.10.2022 - 105 C 191/22

1. Eine allgemeine Wohnungsmangellage begründet noch keine unzumutbare Härte, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt, sondern erhöht die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.

2. Zumutbar ist die Beauftragung eines Maklers, die Wohnungssuche auch in Außenbezirken, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, auch über eine Wohnung mit schlechtem Schnitt.

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IMRRS 2023, 0407

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023 - 17 C 281/22

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf und nicht mehr als drei Zimmer untervermietet werden dürfen, ist darin keine Gestattung der gewerblichen Untervermietung zu sehen.

2. Eine - auch nur teilweise - gewerbliche Untervermietung von Wohnraum mit einem jährlichen Gewinn in vierstelliger Höhe ist grob vertragswidrig und stellt - nach Abmahnung - einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung dar.

3. Stellt der Vermieter klar, dass allenfalls eine Untervermietung an drei Personen genehmigt werde, überlässt der Mieter die Mietsache mindestens einer Person als Dritten unbefugt, wenn er an vier Personen untervermietet.

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IMRRS 2023, 0286

LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 - 65 T 15/23

1. Der Gebührenstreitwert einer auf Feststellung der nach § 556d BGB höchst zulässigen Miete bei Mietbeginn gerichteten Klage bestimmt sich nach § 48 Abs. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO.

2. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ist auf diesen Fall weder unmittelbar noch analog anwendbar.

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IMRRS 2023, 0409

LG Berlin, Urteil vom 02.03.2023 - 67 S 215/22

Der Ausschlusstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ist nicht eröffnet, wenn die dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform erteilte Auskunft des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB inhaltlich unzutreffend gewesen ist (hier: unrichtige Höhe der geschuldeten Vormiete).*)

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IMRRS 2023, 0254

LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2022 - 67 T 77/22

Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich auch im Falle einer nach dem 31.12.2020 erfolgten Klageerhebung nach dem 3-1/2-fachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrags.*)

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IMRRS 2023, 0374

LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 16/21

1. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

2. Es obliegt dem Vermieter sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten.

3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

4. Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen.

5. Die Kaution soll dem Vermieter für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit geben, aber nicht für die Ansprüche, die ihren Ursprung außerhalb des Mietverhältnisses haben.

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IMRRS 2023, 0071

LG Gießen, Urteil vom 22.11.2022 - 1 S 81/22

1. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt eine verschuldete Zahlungsunfähigkeit voraus. Mieter können sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen.

2. Die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mindert das Verschulden der Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und kann so zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

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IMRRS 2023, 0380

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 5/23

Bezeichnet der Vermieter die Bedarfsperson in der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung mit einem vollständig unzutreffenden Nachnamen, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2023, 0372

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.02.2023 - 2-04 O 81/23

§ 940a Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass der titulierte Anspruch ein Wohnraummietverhältnis i.S.v. § 549 BGB betrifft. Die Norm ist auf einen Gewerberaummietvertrag, der Wohnraum zum Gegenstand hat, nicht anwendbar.*)

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IMRRS 2023, 0271

AG München, Urteil vom 19.05.2022 - 419 C 15714/21

1. Wird der Hausfrieden seitens eines Mieters durch wiederholte Anfeindungen und Beleidigungen gegenüber anderen Mitmietern nachhaltig gestört, so kann das Mietverhältnis nach Abmahnung fristlos gekündigt werden.

2. Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es maßgeblich darauf an, ob der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. Durch ein nachträgliches Wohlverhalten wird die Wirksamkeit nicht berührt.

3. Allerdings kann in besonderen Einzelfällen das Festhalten am Räumungsanspruch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursachen der Störung beseitigt wurden.

4. Dies ist aber nicht der Fall, wenn nach der ausgesprochenen Kündigung die Beleidigungen weitergehen.

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IMRRS 2023, 0363

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2023 - 64 S 230/22

1. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 wurde rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 01.06.2015 veröffentlicht und war am 01.06.2015 hinreichend leicht für die Öffentlichkeit zugänglich (entgegen AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20, IMRRS 2022, 1590 = WuM 2022, 743 ff.; Anschluss BGHZ 225, 352 ff., Rz. 88; AG Lichtenberg, Urteil vom 10.02.2022 - 16 C 40/21, IMRRS 2022, 0439).*)

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden, darf vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden und ist als Schätzgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 - 64 S 99/21, IMRRS 2023, 0090 = GE 2022, 1263 ff.; IMR 2022, 308).*)

3. Schließen die Parteien des Wohnungsmietvertrags gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die "Mietpreisbremse" hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss (Anschluss AG Kreuzberg, IMR 2023, 10).*)

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IMRRS 2023, 0362

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 09.01.2023 - 1 OLG 2 Ss 37/22

1. Zur Bestimmung des Werts des Erlangten beim Mietbetrug (§ 73c StGB).*)

2. Soweit durch Betrug die Nutzungsmöglichkeit eines Mietobjekts erlangt wurde und Aufwendungen durch (teilweise) Nichtzahlung des Mietzinses erspart sind, ist der Wert dieser Taterträge nach §§ 73, 73c StGB einzuziehen.

3. Eine Mietkaution stellt keinen finanziellen Gegenwert für die Nutzung einer Wohnung dar; ihre (teilweise) Nichtzahlung ist bei der Ermittlung des durch die Tat zugeflossenen Vermögenswerts nicht zu berücksichtigen.

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IMRRS 2022, 0753

LG Berlin, Urteil vom 18.06.2021 - 65 S 340/20

Die Zustellung einer nicht ordnungsgemäß beglaubigten Abschrift kann nach § 189 ZPO geheilt werden, sofern die zugestellte Abschrift mit der Urschrift übereinstimmt.

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IMRRS 2023, 0262

AG Karlsruhe, Urteil vom 06.12.2022 - 6 C 615/22

1. Vermietet der Mieter die Mieträume teilweise über Airbnb unter, steht dem Vermieter grundsätzlich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf den Untermietzins zu.

2. Ob ein diesbezüglicher Anspruch des Vermieters mietvertraglich vereinbart werden kann, bleibt offen. Eine diesbezügliche Regelung kann aber gegen § 307 und § 553 Abs. 3 BGB verstoßen.

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IMRRS 2022, 1187

AG Hannover, Urteil vom 10.06.2022 - 563 C 1669/22

Wird vereinbart, dass die Betriebskosten umgelegt werden, so gilt, dass alle Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung als umlagefähig vereinbart gelten.

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IMRRS 2023, 0341

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 288/22

Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, ist wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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IMRRS 2023, 0335

LG Münster, Urteil vom 29.06.2022 - 1 S 121/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2023, 0157

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 74/22

1. Mischmietverhältnisse sind in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" einzuordnen.

2. Für die rechtliche Einordnung entscheidend ist, welche Nutzungsart überwiegt.

3. Zwar kann eine Erweiterung der vertraglichen Nutzungsbefugnisse des Mieters - wie etwa eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung - einen Zuschlag zu der in einem Mietspiegel üblicherweise für die reine Wohnraumnutzung ausgewiesenen Nettokaltmiete im Einzelfall rechtfertigen. (Mindest-)Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die erlaubte Nutzung überhaupt über das hinausgeht, was nicht ohnehin schon unter den Begriff des "Wohnens" fällt und deshalb von vorneherein keiner Erlaubnis bedarf.

4. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des "Wohnens".

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